2019年深圳樓市報告

1、 02019 年深圳樓市報告美聯(lián)物業(yè)全 究中心2020 年 1 月 美聯(lián)物業(yè)（深圳）有限公司，2020 年 1 月 目錄 一、全年樓市綜述21、住宅市場成交量上升明顯，房價維持平穩(wěn)態(tài)勢22、寫字樓供應(yīng)創(chuàng)新高，快速增量、需求 影響租金走勢23、商業(yè)購買需求略有下降，租賃需求有所增長3二、深圳樓市政策41、多重政策利好，提振市場信心42、LPR 新機制落地，年末利率下調(diào)6三、土地市場61、冷熱交替，土地成交量價齊漲62、半數(shù)成交為工業(yè)用地，坪山表現(xiàn)為區(qū)域最佳73、宅地持續(xù)發(fā)力，但競拍條件愈趨嚴(yán)格134、深汕合作區(qū)加速推地，華僑城拿宅地15四、住宅市場151、一手住宅供應(yīng)加速，成交量價齊漲152、政

2、策利好不斷，二手住宅成交量上揚203、住宅租金漲速放緩，租金回報率達 2015 年中以來的最高位244、2020 年一、二手住宅成交量齊升，房價維持平穩(wěn)27五、寫字樓市場311、一手寫字樓供需兩旺，成交區(qū)域愈發(fā)集中312、二手需求趨穩(wěn)，租金及其回報雙雙走低343、2020 年寫字樓市場供應(yīng)維持高位，市場仍承壓前行38六、商業(yè)市場381、新興商圈悄然崛起，成交表現(xiàn)強勢382、二手市場呈“群雄割據(jù)”之勢423、2020 年新興商圈進一步崛起，有望帶動市場整體向好4524 美聯(lián)物業(yè)（深圳）有限公司，2020 年 1 月一、全年樓市綜述 1、住宅市場成交量上升明顯，房價維持平穩(wěn)態(tài)勢 在多重政策利好的刺

3、激作用下，2019 年深圳一、二手住宅合計成交 115033 套，較 2018 年上升22.3%；總成交面積為 1009.68 萬。其中，一手住宅成交 37884 套，同比 2018 年上升 28.9%；二手住宅成交 77149 套，同比 2018 年上升 19.4%。 房價方面，在堅持“房住不炒”的房地產(chǎn)政策指導(dǎo)下，全市一、二手住宅的成交均價維持高 位盤整的趨勢。2019 年全市一手住宅的成交均價為 55106 元/，年度漲幅為 1.8%；美聯(lián)物業(yè)（深圳） 藍(lán)籌住宅年度均價（藍(lán)籌價格即二手價格，本文下同）為 55646 元/，年度漲幅為 1.6%。 2、寫字樓供應(yīng)創(chuàng)新高，快速增量、需求 影響

4、租金走勢 2019 年深圳寫字樓市場雖然遭遇供應(yīng)瓶頸，但仍保持了上漲的趨勢，同時創(chuàng)下供應(yīng)新高。 全年一手寫字樓的成交量僅 49.47 萬，同比下降 30.4%；平均價格為 64288 元/，同比上漲16.5%。二手寫字樓成交面積 14.20 萬，面積同比上漲 4.9%；藍(lán)籌價格走勢稍有回落，48646 元/ 的年度均價較去年下降 2.1%，是近年來唯一一次下滑。 租賃方面，由于金融及 IT 產(chǎn)業(yè)大幅退市，加上大量新增供應(yīng)遭遇的需求，導(dǎo)致空置率快速上升，影響到租金的走勢。此外，不同品質(zhì)辦公樓的租金出現(xiàn)了分化，一方面，散售以及中低端物業(yè)租金出現(xiàn)大幅下滑；另一方面，品質(zhì)優(yōu)良高端辦公樓租金相對穩(wěn)定。

5、3、商業(yè)購買需求略有下降，租賃需求有所增長 全年一手商業(yè)的成交量為 91.21 萬，同比上漲 14.1%；成交均價為 65008 元/，同比強勢上漲 13.3%。二手商業(yè)全年成交面積為 28.68 萬，同比下降 19.8%，成交連續(xù) 3 年走低；價格受到成交下行的影響，僅能保持微幅的增長，保持 2013 年以來一直相對穩(wěn)定的升幅，全年二手商業(yè)藍(lán)籌均價為 152619 元/，同比上漲 0.5%。 租賃方面，新興商圈的崛起對成熟商圈形成一定沖擊，但成熟商圈依靠其強大的吸附能力，依然帶動了租金的持續(xù)性上漲，并攜同租金回報率穩(wěn)步走高。 備注：從 2014 年 7 月起，我們將以美聯(lián)物業(yè)全究中心數(shù)據(jù)庫中

6、抽取深圳各大熱點商圈中的優(yōu)質(zhì)商鋪（住宅底商、商業(yè)街沿街旺鋪等）作為重點研究對象，對深圳二手商鋪藍(lán)籌樓價作出調(diào)整，而現(xiàn)今藍(lán)籌樓價也代表了全市優(yōu)質(zhì)商鋪租售價的高位水準(zhǔn)。本文下同。 二、深圳樓市政策 1、多重政策利好，提振市場信心 在全住不炒”的政策指導(dǎo)下，今年深圳市場仍以“穩(wěn)”為主，但是政策利好不斷?！盎洿鬄硡^(qū)”與“先行示范區(qū)”規(guī)劃陸續(xù)落地，另有二手房交易稅、豪宅稅降政策助力， 市場成交信心回溫。 2、LPR 新機制落地，年末利率下調(diào) 自 2019 年 3 月下調(diào)首套住宅貸款執(zhí)行利率以來，深圳市四大行首套住宅貸款利率在 LPR 新機制實施前一直維持基準(zhǔn)上浮 5%。8 月中國人民銀行推出貸款市場報價

7、利率（LPR）新機制，要求自 10 月8 日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住款利率以最近一個月相應(yīng)期限的 LPR 為定價基準(zhǔn)加點形成，未來LPR 就是利率的最低下限，原本的“利率打折”時代或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。 11 月 20 日，央行公布最新一次貸款市場報價利率，1 年期或 5 年期以上 LPR 均較上期下調(diào) 5 個基點；5 年期以上 LPR 更是自今年 8 月 20 日公布LPR 以來，首次下調(diào)。預(yù)計本次降息或?qū)⒋蜷_降息通道的口子，明年的整體貸款環(huán)境還有寬松的可能。但是在房住不炒的調(diào)控環(huán)境下，預(yù)計房地產(chǎn)市場還將平穩(wěn)發(fā)展。 三、土地市場 1、冷熱交替，土地成交量價齊漲 縱觀深圳土地市場，今年冷熱交替，低調(diào)開

8、局直至 6 月 5 宗宅地齊發(fā)，隨后又到年末 2 個月的 沖刺階段，最終全年土地成交量價齊漲，但大多數(shù)土地仍以底價成交。整體來看，2019 年全市共成功出讓 49 宗土地（不包括深汕特別合作區(qū)），總出讓面積為 188.42 萬，同比上升 29.5%；總出讓金額為 680.92 億元，同比上漲 51.6%。 2、半數(shù)成交為工業(yè)用地，坪山表現(xiàn)為區(qū)域最佳 從全市出讓土地的用途分布來看，工業(yè)用地仍為主力，全年交易 26 宗。今年居住用地繼續(xù)發(fā)力， 共成功出讓 11 宗。此外，商業(yè)用地出讓 7 宗，較去年減少；經(jīng)營性用地出讓 2 宗；區(qū)域交通用地、文體設(shè)施用地和醫(yī)療衛(wèi)生用地各 1 宗。 從全市各區(qū)域的出

9、讓宗數(shù)情況來看，今年全市各區(qū)域均有土地成交，但是成交主力仍集中在原關(guān)外地區(qū)，其中坪山出讓 10 宗，位居全市首位；光明出讓 9 宗，龍崗出讓 8 宗，寶安出讓 6 宗，龍 華出讓 4 宗。原關(guān)內(nèi)地區(qū)方面，南山出讓 7 宗；羅湖出讓 3 宗；福田和鹽田均僅出讓 1 宗。 今年南山仍然是原關(guān)內(nèi)地區(qū)的土地供應(yīng)主力，其中前海貢獻 5 宗，包括桂灣 1 宗居住用地和前灣 1 宗商業(yè)用地；另后海中心區(qū)出讓 1 宗商業(yè)用地，留仙洞總部基地出讓 1 宗工業(yè)用地，但是深圳灣超級總部基地今年無土地出讓。此外，南山前海桂灣片區(qū)還有 1 宗新型產(chǎn)業(yè)用地（宗地號 T201-0122） 被前?？苿?chuàng)投控股有限公司拿下 15

10、 年租賃權(quán)。 圖 9： 深圳前海出讓地塊位置示意圖 3、宅地持續(xù)發(fā)力，但競拍條件愈趨嚴(yán)格 今年宅地持續(xù)發(fā)力，共成功出讓 11 宗。從區(qū)域分布來看，坪山和光明各 3 宗，龍華 2 宗，南山前海、寶安西鄉(xiāng)和龍崗大鵬各 1 宗。與前兩年宅地出讓類似，今年宅地全部被加上限制條件，競拍條件愈趨嚴(yán)格，采用“單限雙競”或“雙限雙競”的方式出讓，即在限制地價的基礎(chǔ)上，競只租不售的人才住房面積，而且所有宅地建成后的項目可售面積均限售 3 年，部分宅地甚至對建成后的普通商品住房或人才住房進行限價。所以，宅地出讓的價格逐漸回歸理性。此外，坪山坑梓有 1 宗宅地（宗地號 G14313-8018）流拍。 4、深汕合作區(qū)

11、加速推地，華僑城拿宅地 2019 年深汕合作區(qū)推地速度加快，共成功出讓 13 宗土地，總出讓面積為 45.78 萬，同比上升 27.0%；總出讓金額為 13.14 億元，同比上漲 24.5%。除了 11 宗工業(yè)用地以外，居住用地和商業(yè)用地各 1 宗。而今年推出的唯一一宗宅地由華僑城底價獲得。隨著深汕合作區(qū)房地產(chǎn)市場解凍，及規(guī)劃利好不斷，未來深汕合作區(qū)推地有望提速。 四、住宅市場 1、一手住宅供應(yīng)加速，成交量價齊漲 （1） 月度成交量表現(xiàn)好于去年，房價仍維持高位盤整 隨著新房供應(yīng)速度加快，2019 年全市一手住宅的網(wǎng)簽量繼續(xù)上升，共成交 37884 套一手住宅， 同比上升 28.9%；總成交面積

12、約 372.45 萬。從今年的月度走勢來看，除了春節(jié)月為傳統(tǒng)淡季以外， 其余月份的成交量基本在 2500-5000 套區(qū)間內(nèi)。尤其最后一個月表現(xiàn)優(yōu)異，全市一手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng) 下 2016 年 3 月以來新高，共成交 4861 套。 新房價格方面，由于 9-12 月受個別高價樓盤網(wǎng)簽的影響，全市一手住宅的成交均價較前期上浮。但是全年來看，2019 年房價仍維持高位盤整的趨勢，全市一手住宅的成交均價為 55106 元/，年度漲幅為 1.8%。 （2） 住宅供應(yīng)速度加快，新房庫存量減少 2019 年全市新房項目共獲得 136 次預(yù)售許可證，共新增預(yù)售 85365 套商品房，總獲批面積約 792.17

13、萬，較 2018 年增加 23.9%。其中住宅的總獲批套數(shù)為 46509 套，較 2018 年增加 21.1%， 不過住宅獲批套數(shù)占全市商品房總獲批套數(shù)的比例稍下降至 54%。 從住宅項目的預(yù)售量分布區(qū)域來看，各區(qū)均有供應(yīng)，包括房地產(chǎn)市場剛解凍的深汕合作區(qū)。但是供應(yīng)主力仍集中在原關(guān)外地區(qū)，原關(guān)外地區(qū)共新增預(yù)售 36813 套住宅，占全市的 79%。今年龍崗住宅供應(yīng)量超過寶安，躍居全市榜首，共新增供應(yīng) 16503 套住宅，為全市唯一供應(yīng)量破萬套的區(qū)域， 同比上升 88%；龍華以 7696 套供應(yīng)量僅次于龍崗，同比上升 2.0 倍；寶安供應(yīng)量位居全市第三位， 新增供應(yīng) 5903 套住宅，但同比下降

14、 51%。 此外，原關(guān)內(nèi)地區(qū)共新增供應(yīng) 9696 套住宅，其中南山、鹽田和羅湖供應(yīng)量較去年均上升，分別新增供應(yīng) 4728 套、2359 套和 1700 套住宅，分別同比上升 47%、84%和 1.4 倍。然而福田僅新增供應(yīng)909 套住宅，同比下降 21%。 雖然今年全市一手住宅批售套數(shù)和銷售套數(shù)均較 2018 年上升，但是銷售量同比漲幅高于批售量同比漲幅，而且部分項目在開盤首日售罄或取得比較理想的去化率，導(dǎo)致 2019 年供銷比為 1.23:1， 較2018 年下降。年末全市一手住宅的庫存量為 31448 套，新房庫存量較去年減少，按照過去 12 個 月的銷售速度推算，去化周期約 10 個月。

15、 （3） 成交主力仍在原關(guān)外，寶安榮登榜首 受新房供應(yīng)分布不均的影響，今年全市一手住宅的成交主力仍來自原關(guān)外地區(qū)。原關(guān)外地區(qū)共成交 31584 套，較 2018 年上升 24.3%，在全市的成交占比為 83%；原關(guān)內(nèi)地區(qū)成交 6300 套，較 2018 年上升 58.3%。 在房地產(chǎn)市場平穩(wěn)之際，換房客抓緊入市時機。從近三年全市一手住宅成交戶型分布來看， 90-144 改善戶型住宅的成交占比逐年遞增，2019 年占比已達 46.8%，較 2018 年上升 16 個百分點。而今年市場主力戶型 90 以下成交占比降至 48.7%，144 以上的大戶型成交占比僅 4.5%。 分區(qū)域來看，寶安和龍崗成

16、交量超萬套，遙遙領(lǐng)先原關(guān)內(nèi)地區(qū)成交量。不過寶安成交量大幅上升， 龍崗成交量略微下降，所以今年寶安成交量躍居全市榜首。在寶安沙井片區(qū)的萬科星城和卓越中寰、 福永片區(qū)的華強城、新安片區(qū)的新錦安海納、龍華民治片區(qū)的深國際萬科悅城、龍華的壹城中心 以及光明的勤誠達正大城、天匯城、龍光玖龍臺、 天地等項目的陸續(xù)網(wǎng)簽下，全市近一半的一手 住宅成交量來自寶安，寶安共成交 17699 套，成交量同比上升 53.1%，在全市的成交占比達 47%； 全區(qū)一手住宅的成交均價為 52293 元/，年度跌幅為 2.8%。 龍崗以 13847 套的成交量僅次于寶安，成交量同比下降 0.1%，在全市的成交占比為 37%；全

17、區(qū)一手住宅的成交均價為 40193 元/，年度漲幅為 4.7%。全區(qū)成交主力項目分布在龍崗坂田片區(qū)的大族云峰、平湖片區(qū)的平湖佳兆業(yè)廣場、大運片區(qū)的頤安都會中央，龍崗中心城片區(qū)的桑泰龍樾、朗泓龍園大觀、仁恒公園世紀(jì)，以及坪山的奧園翡翠東灣、恒大城、深城投中城花園。 原關(guān)內(nèi)地區(qū)中，成交量從高到低排序依次為南山、鹽田、福田和羅湖。南山今年共成交 2581 套一手住宅，同比下降 2.6%；成交均價為 93616 元/，年度漲幅為 1.7%。全區(qū)成交熱點樓盤有西麗片區(qū)的寶能城、京基御景峯，蛇口片區(qū)的半島城邦、楓葉望海，華僑城片區(qū)的天鵝湖 1 號以及科技園片區(qū)的華潤城。 鹽田由于去年供應(yīng)乏力，今年在鹽田港

18、片區(qū)的佳兆業(yè)鹽田城市廣場和沙頭角片區(qū)的半山悅海 項目的網(wǎng)簽下，共成交 1922 套一手住宅，同比大幅上升 7.4 倍；成交均價為 47334 元/，年度跌幅為 0.5%。 福田今年共成交1480 套一手住宅，同比上升1.5 倍；成交均價為95304 元/，年度漲幅為1.6%。全區(qū)成交表現(xiàn)較好的項目有皇崗片區(qū)的深物業(yè)金領(lǐng)、景田片區(qū)的天健天驕南苑、安托山片區(qū)的萬科瑧山府以及上下沙片區(qū)的中洲灣。 羅湖今年僅成交 317 套一手住宅，同比下降 37.7%；成交均價為 70891 元/，年度跌幅為 2.8%。全區(qū)成交主力項目為蔡屋圍片區(qū)的實地劍蘭郡和布心片區(qū)的傳麒東湖名苑。 此外，由于 12 月深汕合作

19、區(qū)房地產(chǎn)市場解凍，今年深汕合作區(qū)成交 38 套一手住宅，成交均價為 10789 元/。 2、政策利好不斷，二手住宅成交量上揚 （1） 利率下調(diào)，月度成交量先抑后揚 2019 年，全市共備案 77149 套二手住宅，同比上升 19.4%；美聯(lián)物業(yè)（深圳）藍(lán)籌住宅年度價格為 55646 元/，年度漲幅為 1.6%。 從月度成交量走勢來看，受春節(jié)假期因素影響，2 月成交量為全年最低位，僅成交 1997 套二手住宅。自 3 月深圳下調(diào)首套住宅貸款利率后，客戶入市意愿增強，同時受下半年先行示范區(qū)規(guī)劃及“豪宅稅”標(biāo)準(zhǔn)降低的利好刺激作用，全市第二、三、四季度的二手住宅備案量明顯高于第一季度， 個別月份的備案

20、量甚至超過 7000 套，年末最后一個月甚至接近 10000 套。 （2） 各區(qū)成交量全線上升，寶安躍居榜首 與一手住宅市場不同，原關(guān)內(nèi)外地區(qū)的二手住宅成交分布比較均勻。今年原關(guān)內(nèi)地區(qū)共成交40914 套二手住宅，同比上升 13.0%；原關(guān)外地區(qū)成交 36235 套，同比上升 27.5%，原關(guān)外地區(qū)在全市的成交占比升至 47%。 分區(qū)域來看，除“低存量”鹽田一如既往地表現(xiàn)乏力以外，其余區(qū)域成交量全部超過萬套。行政區(qū)域面積較小的鹽田區(qū)，今年雖然僅成交 1885 套，但是成交量較 2018 年上升 38.5%，同比升幅領(lǐng)先全市；全區(qū)二手住宅的成交均價為 39056 元/，年度微跌 0.3%。 今年

21、寶安和龍崗兩區(qū)的成交量仍穩(wěn)占全市前兩位。不過寶安以 18417 套的成交量超過龍崗，躍居全市榜首，同比上升 35.5%，成交熱點片區(qū)仍分布在寶安中心區(qū)和龍華；全區(qū)二手住宅的成交均價為 58204 元/，年度漲幅為 2.9%。龍崗成交 17818 套，僅次于寶安，同比上升 20.2%，成交熱點片區(qū)仍分布在布吉、橫崗及龍崗中心城片區(qū)；全區(qū)二手住宅的成交均價為 41230 元/，年度漲幅為1.2%。 原關(guān)內(nèi)地區(qū)方面，福田共成交 14481 套，年度成交量穩(wěn)居全市第三位，同比上升 15.1%；成交均價為 75465 元/，年度漲幅為 3.0%。南山共成交 12777 套，同比上升 11.7%；由于區(qū)域

22、內(nèi)多為價格較高的樓盤，而且 10 月底有消息稱前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、前海蛇口自貿(mào)片區(qū)“雙擴區(qū)”方案已經(jīng)上報，南山二手住宅的成交均價繼續(xù)領(lǐng)先全市，全區(qū)年度二手住宅的成交均價為 83231 元/，年度漲幅為 4.9%。此外，“老城區(qū)”羅湖成交 11771 套，同比上升 8.7%；由于區(qū)內(nèi)二手房普遍樓齡較長、戶型面積較小，均價遠(yuǎn)低于福田和南山，年度房價為 56374 元/，年度漲幅為 0.6%。 （3） 信貸環(huán)境變松，家庭負(fù)擔(dān)比下降 2019 年深圳信貸環(huán)境較去年寬松，先有 3 月利率下調(diào)，主流銀行首套住宅貸款利率執(zhí)行 5.145%，后有 10 月實施 LPR 新機制，年末首套住宅貸款執(zhí)行利率降

23、至 5.10%。所以，今年購房客戶的壓力與前三年相比有所下降，年底家庭負(fù)擔(dān)比為 86%。 23 美聯(lián)物業(yè)（深圳）有限公司，2020 年 1 月 3、住宅租金漲速放緩，租金回報率達 2015 年中以來的最高位 2019 年 8 月 30 日，深圳市住建局正式公布深圳市人民關(guān)于規(guī)范住房租賃市場穩(wěn)定住房租賃價格的意見，其中要求規(guī)范住房租賃市場行為，建立住房租賃行業(yè)主體備案制度，推行租賃合同網(wǎng)簽，同時建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)出租住房的租金不高于租金指導(dǎo)價格，有利于提高租金，合理控制租金漲幅，實現(xiàn)“穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期”的發(fā)展目標(biāo)。 此外，12 月 25 日，住建部等 6 部委關(guān)于整頓規(guī)

24、范住房租賃市場秩序的意見，以進一步規(guī)范住房租賃市場主體經(jīng)營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。其中要求各地制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策，規(guī)范租賃住房改造行為；另直轄市、省會城市、計劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應(yīng)當(dāng)建設(shè)完成住房租賃管理服務(wù)平臺。 （1） 租賃需求龐大，全年藍(lán)籌住宅租金水平漲幅為 7.0% 深圳外來人口居多，在房價高居不下的情況下，深圳租賃需求龐大，不過在調(diào)控力度加大及增加人才租房、公共租賃住房的供應(yīng)量下，2019 年深圳住宅租金年度漲幅放緩。2019 年美聯(lián)物業(yè) （深圳）藍(lán)籌住宅租金平均水平為 92 元/月，年度漲幅為 7.0

25、%。不過全年租金水平漲幅高于二手房價漲幅，年度租金回報率持續(xù)上升，從去年的 1.89%上升至 1.98%，為 2015 年中以來的最高位。 48 美聯(lián)物業(yè)（深圳）有限公司，2020 年 1 月（2） 各區(qū)租金全線上升，南山和福田租金繼續(xù)領(lǐng)先全市 分區(qū)域來看，全市各區(qū)租金全線上升。其中福田和南山兩個經(jīng)濟強區(qū)受農(nóng)科、CBD、后海、華僑城等片區(qū)集中大量不可取代的高端需求，以及 CBD 周邊、新洲、益田、皇崗、南山中心區(qū)、深大、蛇口等片區(qū)企業(yè)集中、配套優(yōu)越的優(yōu)勢，兩區(qū)租金水平仍然領(lǐng)先全市。 羅湖的均租水平低于福田和南山，不過由于地理位置和交通情況優(yōu)越，同時還擁有大量老牌明星小區(qū)和名校學(xué)區(qū)房，需求推動租

26、金穩(wěn)步上漲。然而地處東邊的鹽田因目前仍未受地鐵覆蓋，且產(chǎn)業(yè)資源相對稀少，租金水平和漲幅明顯落后。 寶安和龍崗兩區(qū)是原關(guān)內(nèi)區(qū)域的居住功能補充，租賃成交活躍，而且隨著軌道交通建設(shè)的不斷完善，未來原關(guān)外地區(qū)的地下交通運載能力將大幅增強，預(yù)計人口流入還將增長。尤其寶安地處粵大灣區(qū)核心交通區(qū)域，以及受前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、前海蛇口自貿(mào)片區(qū)“雙擴區(qū)”方案有可能已經(jīng)上報的利好消息影響，租金漲幅明顯。而龍華作為福田的“后中心花園”，租賃成交本就活躍。此外，龍崗作為“租金洼地”，一直是租客的熱門選擇，尤其布吉、坂田等區(qū)位較好的片區(qū)大受租客歡迎，租金水平在原關(guān)外區(qū)域內(nèi)處于相對高位。 （3） 羅湖翠竹、蓮塘和南

27、山中心區(qū)為原關(guān)內(nèi)租金洼地 香蜜湖片區(qū)因低密度、高品質(zhì)，租金水平一直在全市遙遙領(lǐng)先，為 179 元/月。緊隨其后的福田農(nóng)科、CBD 和南山紅樹灣、后海片區(qū)，因有總部企業(yè)、名企、高新企業(yè)及傳統(tǒng)豪宅居住區(qū)，租金水平處于全市較高位，居于 115-130 元/月區(qū)間內(nèi)。此外，羅湖的翠竹、蓮塘片區(qū)和南山中心區(qū)受房源品質(zhì)不一、暫鐵直達或片區(qū)規(guī)劃定位等因素的影響，整體租金水平在原關(guān)內(nèi)地區(qū)處于“洼地”。 4、2020 年一、二手住宅成交量齊升，房價維持平穩(wěn) （1） 政策展望：重申“房住不炒”和“三穩(wěn)”，全面落實因城施策 2019 年末召開的中央經(jīng)濟工作會議中，針對房地產(chǎn)市場有兩點要求：要加大城市困難群眾住房保障

28、工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房； 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年再次重申“房住不炒”和“三穩(wěn)”，表明 2020年全國大政策環(huán)境仍是“穩(wěn)”字當(dāng)先，樓市調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行“不一刀切、松緊有度”政策，各地可從自身實際情況出發(fā)進行宏觀調(diào)控，既要遏制房價大漲，又要防止房價大跌。 具體至深圳市場方面，雖然今年多重政策利好不斷，但是整體來看深圳樓市環(huán)境仍然比較緊， 預(yù)計 2020 年深圳市場仍將堅持“房住不炒”的政策和穩(wěn)定房價的首要目標(biāo)，難以有更為嚴(yán)格的調(diào)控政策出臺。

29、不過隨著粵大灣區(qū)建設(shè)的推進，不乏會跟進粵居民來深購房優(yōu)惠政策的可能性， 同時將嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)厲打擊各類違法行為，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 （2） 住宅市場預(yù)測：開發(fā)商加快入市節(jié)奏，料一二手成交齊升 隨著粵大灣區(qū)和先行示范區(qū)規(guī)劃的推進，深圳房地產(chǎn)市場潛力尚存，預(yù)計 2020 年開發(fā)商仍 將加快新房入市步伐，帶動一手住宅成交量的上升，同比增幅約在 5%-10%。不過新房定價將愈趨理性，預(yù)計 2020 年新房房價將延續(xù)穩(wěn)中微升的趨勢，年度漲幅約控制在 2%以內(nèi)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全究中心監(jiān)測，2020 年全市 67 個住宅或公寓項目有潛在的入市意愿，且入市項目集中在原關(guān)外地區(qū)。 二手住宅市場方

30、面，當(dāng)前利率較年初低，而且受粵大灣區(qū)和先行示范區(qū)利好消息的刺激作用，全市二手住宅成交量有望繼續(xù)增長，同比增幅約在 5%以內(nèi)。此外，當(dāng)前二手業(yè)主與購房客戶處于博弈階段，二手房價難以大幅上漲，預(yù)計明年房價年度漲幅約在 2%以內(nèi)。 五、寫字樓市場 1、一手寫字樓供需兩旺，成交區(qū)域愈發(fā)集中 （1） 供應(yīng)量微幅走高，遭遇供應(yīng)瓶頸 據(jù)美聯(lián)物業(yè)全究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2019 年一手辦公新增供應(yīng)面積約為 117.89 萬， 同比上漲 0.6%，在近年供應(yīng)持續(xù)走高的情況下，2019 年供應(yīng)遇到了瓶頸，并未能夠持續(xù)大幅上漲， 僅維持微弱的上漲。 從分月的供應(yīng)情況看，供應(yīng)最為突出的是 12 月份，單月供應(yīng) 41.

31、77 萬，接近全年 40%的份額， 但同時亦有多個月零供應(yīng)，全年來看供應(yīng)分布極不平衡。 分區(qū)域來看，2019 年供應(yīng)結(jié)構(gòu)依舊保持著原關(guān)內(nèi)和原關(guān)外區(qū)域各占“半壁”的局面。其中， 南山區(qū)供應(yīng)量全市最高，占比較 2018 年上升了 10 個百分點，達到了 42%的份額；其次為寶安和龍華區(qū)，分別占 24%和 14%；光明、鹽田、福田和坪山區(qū)供應(yīng)較低，均未能突破 10%；最尷尬的是，2019 年龍崗區(qū)由 2018 年的供應(yīng)大戶直接變?yōu)槔щy戶，全年零供應(yīng)。 未來隨著前海片區(qū)及深圳灣總部基地新盤的相繼入市，南山區(qū)將成為供應(yīng)主力，有望形成一家獨大的局面。 （2） 一手成交全年呈震蕩態(tài)勢，價格走勢波動明顯 據(jù)美

32、聯(lián)物業(yè)全究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2019 年深圳一手寫字樓共成交 4477 套，成交面積僅 49.47 萬，同比下降 30.4%；雖然市場關(guān)注度仍然較高，但一手市場未能延續(xù) 2018 年良好的成交態(tài)勢，2019 年需求出現(xiàn)態(tài)勢，全年成交量僅處于近 5 年的中位數(shù)水平。平均價格為 64288 元 /，同比上漲 16.5%，高端產(chǎn)品的供應(yīng)增多對拉升價格起到了主要作用。 套均成交面積大幅上升至 110.5 ，中等面積辦品在市場上受關(guān)注度持續(xù)走高。 分月份看，成交全年呈震蕩態(tài)勢，3、4 月份出現(xiàn)了大幅走高的行情，其他月份大多處于低位運行狀態(tài)。價格方面受成交結(jié)構(gòu)的影響，走勢變化較大。 分區(qū)域看，今年僅羅湖

33、和南山成交保持上漲，其他各區(qū)均有不同程度下滑。其中，南山區(qū)的成交放量，帶動了全市整體價格的走高。 一手寫字樓市場，南山區(qū)由于供應(yīng)和需求的上漲，占比較 2018 年明顯上漲，同時也帶動了原關(guān)內(nèi)區(qū)域的整體占比上漲，一改 2018 年“三分天下”的，形成了原關(guān)內(nèi)和原關(guān)外區(qū)域“兩虎相爭” 的局面。 2、二手需求趨穩(wěn)，租金及其回報雙雙走低 （1） 成交驚喜小幅反彈，價格多年首現(xiàn)下滑 2019 年二手寫字樓共成交 1227 套，成交面積 14.2 萬，面積同比上漲 4.9%。整體來看，寫字樓一、二手市場產(chǎn)品的替代效應(yīng)較強，目前一手寫字樓雖然供應(yīng)量充足且分布較廣，可選擇性遠(yuǎn)高于二手，但核心區(qū)域的供應(yīng)較低，成

34、熟辦公商圈基本都是二手項目，具備更強的吸引力，也就造成了二手成交小幅走高的局面。不過，雖然成交有所走高，但整體來看仍處于較低的成交水平，短時間內(nèi)難有明顯起色。 價格方面，48646 元/的年度均價較 2018 年下降 2.1%，是近年來唯一一次下滑，相信是市場需求變化所帶來的正常波動。 目前，二手成交相對較低，稍有放量便可帶動月度成交走勢的明顯變化，因此全年成交量走勢呈震蕩態(tài)勢；價格方面，則受租賃市場走低行情的影響，價格出現(xiàn)了連續(xù)多個月的下滑，最終導(dǎo)致全年均價出現(xiàn)下跌。 深圳二手辦公市場在一手辦公新增供應(yīng)充足的情況下逆流而上，對比 2018 年，全市僅寶安和龍崗成交下降，其他各區(qū)均出現(xiàn)不同程度

35、的上漲，表明成熟的辦公商圈依然具備較強吸附能力。 福田區(qū)是全市的成交主力區(qū)域，成交面積 77254.07 ，占比 54%，較 2018 年進一步上漲；此外，羅湖和南山也有不錯的表現(xiàn)，分別成交 32598.24 和 17843.81 ，占比 23%和 13%；寶安和龍崗則表現(xiàn)偏弱。整體來看，2019 年成交分布與 2018 年基本相同，成交主要集中在原關(guān)內(nèi)區(qū)域，且以福田、羅湖為主。主要由于原關(guān)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品較為成熟，配套相對齊全，更符合當(dāng)前的市場需求， 而原關(guān)外區(qū)域則由于新增供應(yīng)較多，二手產(chǎn)品處于明顯劣勢，受關(guān)注度較低，成交量并不高。 （2） 藍(lán)籌租金攜回報率同步走低 2019 年度寫字樓藍(lán)籌租金

36、價格為 178 元/.月，租金由年初的 192 元/.月快速下跌至年底的 158 元/.月，主要是金融及 IT 產(chǎn)業(yè)大幅退市，加上大量新增供應(yīng)遭遇的需求，空置率快速上升所致。同期租金回報率報由 4.63%跌至 4.09%，致使全年的平均租金回報率下滑至 4.39%。 3、2020 年寫字樓市場供應(yīng)維持高位，市場仍承壓前行 展望 2020 年，雖然遭遇了金融行業(yè) P2P 雷暴和 IT 行業(yè)公司退市潮，但寫字樓需求方面仍以金融、高新科技、IT 及服務(wù)業(yè)等需求為主。整體供應(yīng)方面仍將維持在高位，供過于求的情況將持續(xù)存在，隨著前海及深圳灣區(qū)域高檔寫字樓的供應(yīng)將逐漸增多，一手整體價格將持續(xù)走高，而二手則在

37、一手沖擊和需求下降的雙重壓力下，價格已是不易，回升難度較大。 租賃市場方面，市場兩極分化局面或?qū)⒓又?。高供?yīng)加上高品質(zhì)研發(fā)辦公物業(yè)對辦公需求的分流， 導(dǎo)致空置率繼續(xù)上升，全市寫字樓的整體空置率在 2020 年可能將突破 25%，并將進一步拉低市場租金，加大高端產(chǎn)品與中低端產(chǎn)品之間的差距。 因此，我們預(yù)期 2020 年寫字樓租金整體仍將小幅下降，但不同產(chǎn)品或呈現(xiàn)分化狀態(tài)，高端產(chǎn)品租金或保持平穩(wěn)，而中低端產(chǎn)品租金將進一步走低。雖然投資回報率處于下行區(qū)間，但受惠于“大灣區(qū)” 及“先行示范區(qū)”等利好政策，寫字樓市場的需求有望得到改善，預(yù)期整體成交能夠再度邁入上行區(qū)間?？偟膩碚f，2020 年辦公市場仍將

38、承壓前行。 六、商業(yè)市場 1、新興商圈悄然崛起，成交表現(xiàn)強勢 （1） 整體供應(yīng)大漲，新興商圈悄然崛起 2019 年商業(yè)市場推盤力度復(fù)蘇，市場整體供應(yīng)明顯走高。據(jù)統(tǒng)計，全年新增供應(yīng)面積合計 162.73 萬，同比大漲 54.8%。其中，商業(yè)市場新增供應(yīng) 48.24 萬，同比上漲 65.8%；商務(wù)公寓新增供應(yīng)114.49 萬，同比上漲 50.6%。 套均面積方面，商業(yè)物業(yè)相對穩(wěn)定，為 91.12 ，較 2018 年微降 1.72 ；商務(wù)公寓下降比較 明顯，為 59.32 ，較 2018 年下降 13.51 ，小面積公寓越來越受到市場的關(guān)注。 目前，商業(yè)的供應(yīng)多為住宅項目的配套底商，而今年原關(guān)外區(qū)域

39、依然是住宅供應(yīng)大戶，導(dǎo)致商業(yè)新增供應(yīng)也基本上集中在龍華、光明和龍崗，分別占據(jù) 28%、14%、11%和 9%的份額；而原關(guān)內(nèi)區(qū)域則依舊是南山區(qū)扛大梁，獨占 15%份額，羅湖、福田和鹽田供應(yīng)較低，但值得一說的是，鹽田區(qū)打破了較長一段時間的供應(yīng)荒。 供應(yīng)持續(xù)外溢的現(xiàn)象是 2019 年的一個特點，大灣區(qū)規(guī)劃快速落地帶動了整體商業(yè)的發(fā)展，龍華、光明和寶安將是未來幾年供應(yīng)的主力。 商務(wù)公寓的供應(yīng)分布與商業(yè)大體相同，原關(guān)外區(qū)域依舊是主力供應(yīng)區(qū)域，龍崗和寶安占據(jù)了絕對主力位置，龍崗以 30.07 萬占據(jù) 31%的新增份額，寶安供應(yīng) 21.15 萬占比為 19%；原關(guān)內(nèi)區(qū)域則只有福田和南山有供應(yīng)產(chǎn)生，福田區(qū)供

40、應(yīng) 13.93 萬占比 12%，南山供應(yīng) 13.12 萬占比 11%。 （2） 一手市場成交量價齊升 深圳一手商業(yè)成交面積為 91.21 萬，同比上漲 14.1%，供應(yīng)的走高帶動了成交量止跌回升； 成交均價為 65008 元/，同比強勢上漲 13.3%。 分月份看，上、下半年分別兩次形成低開高走的，但由于個別月份成交量較低，導(dǎo)致價格受結(jié)構(gòu)性因素影響較大，走勢波動明顯。目前，商業(yè)的回報率持續(xù)小幅走高，加上深圳商業(yè)市場供應(yīng)上漲，成交量自然隨之上升。 分區(qū)域來看，全市僅羅湖和寶安成交回落，其他各區(qū)均有不同程度上漲，各區(qū)成交量的變化基本與各區(qū)供應(yīng)變化相符。 一手商業(yè)市場依然是原關(guān)外區(qū)域一家獨大的局面，

41、寶安和龍崗合計占據(jù)了全市 65%的份額，可以看出深圳新興商圈發(fā)展速度極快，掠奪大部分市場份額，未來有望持續(xù)掠奪市場。 2、二手市場呈“群雄割據(jù)”之勢 （1） 全年成交波動前行，價格穩(wěn)步上升 2019 年二手商業(yè)全年成交面積為 28.68 萬，同比下降 19.8%，實體經(jīng)濟雖處于復(fù)蘇階段，但二手商業(yè)仍承受較大的壓力，成交受其影響出現(xiàn)了持續(xù)下滑態(tài)勢。價格方面，受到成交量持續(xù)下行 的影響，二手商業(yè)價格僅能保持微幅的增長，保持 2013 年以來一直相對穩(wěn)定的升幅，全年二手商業(yè)藍(lán)籌均價為 152619 元/，同比上漲 0.51%。 二手商業(yè)市場低開高走，年中到年底走勢較為平穩(wěn)；價格方面呈現(xiàn)穩(wěn)步走高的趨勢，幅度雖然相對較大，但也是在預(yù)計范圍以內(nèi)。 從分區(qū)年度的同比數(shù)據(jù)來看，僅羅湖區(qū)逆市上漲；其他各區(qū)均有不同程度下滑，其中，福田和南山下滑幅度較大。 與一手商業(yè)市場相比，二手商業(yè)的成交分布相對均勻，呈現(xiàn)“群雄割據(jù)”的局面。原關(guān)外寶安和龍崗區(qū)分別占比 18%和 21%；福田則引領(lǐng)了原關(guān)內(nèi)區(qū)域的成交趨勢，占比達到了 26%，羅湖和南山區(qū)分別以 18%和 12%緊隨其后。整體來看，新