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文檔簡介

1、 02019 年深圳樓市報告美聯(lián)物業(yè)全 究中心2020 年 1 月 美聯(lián)物業(yè)(深圳)有限公司,2020 年 1 月 目錄 一、全年樓市綜述21、住宅市場成交量上升明顯,房價維持平穩(wěn)態(tài)勢22、寫字樓供應(yīng)創(chuàng)新高,快速增量、需求 影響租金走勢23、商業(yè)購買需求略有下降,租賃需求有所增長3二、深圳樓市政策41、多重政策利好,提振市場信心42、LPR 新機制落地,年末利率下調(diào)6三、土地市場61、冷熱交替,土地成交量價齊漲62、半數(shù)成交為工業(yè)用地,坪山表現(xiàn)為區(qū)域最佳73、宅地持續(xù)發(fā)力,但競拍條件愈趨嚴(yán)格134、深汕合作區(qū)加速推地,華僑城拿宅地15四、住宅市場151、一手住宅供應(yīng)加速,成交量價齊漲152、政

2、策利好不斷,二手住宅成交量上揚203、住宅租金漲速放緩,租金回報率達 2015 年中以來的最高位244、2020 年一、二手住宅成交量齊升,房價維持平穩(wěn)27五、寫字樓市場311、一手寫字樓供需兩旺,成交區(qū)域愈發(fā)集中312、二手需求趨穩(wěn),租金及其回報雙雙走低343、2020 年寫字樓市場供應(yīng)維持高位,市場仍承壓前行38六、商業(yè)市場381、新興商圈悄然崛起,成交表現(xiàn)強勢382、二手市場呈“群雄割據(jù)”之勢423、2020 年新興商圈進一步崛起,有望帶動市場整體向好4524 美聯(lián)物業(yè)(深圳)有限公司,2020 年 1 月一、全年樓市綜述 1、住宅市場成交量上升明顯,房價維持平穩(wěn)態(tài)勢 在多重政策利好的刺

3、激作用下,2019 年深圳一、二手住宅合計成交 115033 套,較 2018 年上升22.3%;總成交面積為 1009.68 萬。其中,一手住宅成交 37884 套,同比 2018 年上升 28.9%;二手住宅成交 77149 套,同比 2018 年上升 19.4%。 房價方面,在堅持“房住不炒”的房地產(chǎn)政策指導(dǎo)下,全市一、二手住宅的成交均價維持高 位盤整的趨勢。2019 年全市一手住宅的成交均價為 55106 元/,年度漲幅為 1.8%;美聯(lián)物業(yè)(深圳) 藍(lán)籌住宅年度均價(藍(lán)籌價格即二手價格,本文下同)為 55646 元/,年度漲幅為 1.6%。 2、寫字樓供應(yīng)創(chuàng)新高,快速增量、需求 影響

4、租金走勢 2019 年深圳寫字樓市場雖然遭遇供應(yīng)瓶頸,但仍保持了上漲的趨勢,同時創(chuàng)下供應(yīng)新高。 全年一手寫字樓的成交量僅 49.47 萬,同比下降 30.4%;平均價格為 64288 元/,同比上漲16.5%。二手寫字樓成交面積 14.20 萬,面積同比上漲 4.9%;藍(lán)籌價格走勢稍有回落,48646 元/ 的年度均價較去年下降 2.1%,是近年來唯一一次下滑。 租賃方面,由于金融及 IT 產(chǎn)業(yè)大幅退市,加上大量新增供應(yīng)遭遇的需求,導(dǎo)致空置率快速上升,影響到租金的走勢。此外,不同品質(zhì)辦公樓的租金出現(xiàn)了分化,一方面,散售以及中低端物業(yè)租金出現(xiàn)大幅下滑;另一方面,品質(zhì)優(yōu)良高端辦公樓租金相對穩(wěn)定。

5、3、商業(yè)購買需求略有下降,租賃需求有所增長 全年一手商業(yè)的成交量為 91.21 萬,同比上漲 14.1%;成交均價為 65008 元/,同比強勢上漲 13.3%。二手商業(yè)全年成交面積為 28.68 萬,同比下降 19.8%,成交連續(xù) 3 年走低;價格受到成交下行的影響,僅能保持微幅的增長,保持 2013 年以來一直相對穩(wěn)定的升幅,全年二手商業(yè)藍(lán)籌均價為 152619 元/,同比上漲 0.5%。 租賃方面,新興商圈的崛起對成熟商圈形成一定沖擊,但成熟商圈依靠其強大的吸附能力,依然帶動了租金的持續(xù)性上漲,并攜同租金回報率穩(wěn)步走高。 備注:從 2014 年 7 月起,我們將以美聯(lián)物業(yè)全究中心數(shù)據(jù)庫中

6、抽取深圳各大熱點商圈中的優(yōu)質(zhì)商鋪(住宅底商、商業(yè)街沿街旺鋪等)作為重點研究對象,對深圳二手商鋪藍(lán)籌樓價作出調(diào)整,而現(xiàn)今藍(lán)籌樓價也代表了全市優(yōu)質(zhì)商鋪租售價的高位水準(zhǔn)。本文下同。 二、深圳樓市政策 1、多重政策利好,提振市場信心 在全住不炒”的政策指導(dǎo)下,今年深圳市場仍以“穩(wěn)”為主,但是政策利好不斷?!盎洿鬄硡^(qū)”與“先行示范區(qū)”規(guī)劃陸續(xù)落地,另有二手房交易稅、豪宅稅降政策助力, 市場成交信心回溫。 2、LPR 新機制落地,年末利率下調(diào) 自 2019 年 3 月下調(diào)首套住宅貸款執(zhí)行利率以來,深圳市四大行首套住宅貸款利率在 LPR 新機制實施前一直維持基準(zhǔn)上浮 5%。8 月中國人民銀行推出貸款市場報價

7、利率(LPR)新機制,要求自 10 月8 日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住款利率以最近一個月相應(yīng)期限的 LPR 為定價基準(zhǔn)加點形成,未來LPR 就是利率的最低下限,原本的“利率打折”時代或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。 11 月 20 日,央行公布最新一次貸款市場報價利率,1 年期或 5 年期以上 LPR 均較上期下調(diào) 5 個基點;5 年期以上 LPR 更是自今年 8 月 20 日公布LPR 以來,首次下調(diào)。預(yù)計本次降息或?qū)⒋蜷_降息通道的口子,明年的整體貸款環(huán)境還有寬松的可能。但是在房住不炒的調(diào)控環(huán)境下,預(yù)計房地產(chǎn)市場還將平穩(wěn)發(fā)展。 三、土地市場 1、冷熱交替,土地成交量價齊漲 縱觀深圳土地市場,今年冷熱交替,低調(diào)開

8、局直至 6 月 5 宗宅地齊發(fā),隨后又到年末 2 個月的 沖刺階段,最終全年土地成交量價齊漲,但大多數(shù)土地仍以底價成交。整體來看,2019 年全市共成功出讓 49 宗土地(不包括深汕特別合作區(qū)),總出讓面積為 188.42 萬,同比上升 29.5%;總出讓金額為 680.92 億元,同比上漲 51.6%。 2、半數(shù)成交為工業(yè)用地,坪山表現(xiàn)為區(qū)域最佳 從全市出讓土地的用途分布來看,工業(yè)用地仍為主力,全年交易 26 宗。今年居住用地繼續(xù)發(fā)力, 共成功出讓 11 宗。此外,商業(yè)用地出讓 7 宗,較去年減少;經(jīng)營性用地出讓 2 宗;區(qū)域交通用地、文體設(shè)施用地和醫(yī)療衛(wèi)生用地各 1 宗。 從全市各區(qū)域的出

9、讓宗數(shù)情況來看,今年全市各區(qū)域均有土地成交,但是成交主力仍集中在原關(guān)外地區(qū),其中坪山出讓 10 宗,位居全市首位;光明出讓 9 宗,龍崗出讓 8 宗,寶安出讓 6 宗,龍 華出讓 4 宗。原關(guān)內(nèi)地區(qū)方面,南山出讓 7 宗;羅湖出讓 3 宗;福田和鹽田均僅出讓 1 宗。 今年南山仍然是原關(guān)內(nèi)地區(qū)的土地供應(yīng)主力,其中前海貢獻 5 宗,包括桂灣 1 宗居住用地和前灣 1 宗商業(yè)用地;另后海中心區(qū)出讓 1 宗商業(yè)用地,留仙洞總部基地出讓 1 宗工業(yè)用地,但是深圳灣超級總部基地今年無土地出讓。此外,南山前海桂灣片區(qū)還有 1 宗新型產(chǎn)業(yè)用地(宗地號 T201-0122) 被前??苿?chuàng)投控股有限公司拿下 15

10、 年租賃權(quán)。 圖 9: 深圳前海出讓地塊位置示意圖 3、宅地持續(xù)發(fā)力,但競拍條件愈趨嚴(yán)格 今年宅地持續(xù)發(fā)力,共成功出讓 11 宗。從區(qū)域分布來看,坪山和光明各 3 宗,龍華 2 宗,南山前海、寶安西鄉(xiāng)和龍崗大鵬各 1 宗。與前兩年宅地出讓類似,今年宅地全部被加上限制條件,競拍條件愈趨嚴(yán)格,采用“單限雙競”或“雙限雙競”的方式出讓,即在限制地價的基礎(chǔ)上,競只租不售的人才住房面積,而且所有宅地建成后的項目可售面積均限售 3 年,部分宅地甚至對建成后的普通商品住房或人才住房進行限價。所以,宅地出讓的價格逐漸回歸理性。此外,坪山坑梓有 1 宗宅地(宗地號 G14313-8018)流拍。 4、深汕合作區(qū)

11、加速推地,華僑城拿宅地 2019 年深汕合作區(qū)推地速度加快,共成功出讓 13 宗土地,總出讓面積為 45.78 萬,同比上升 27.0%;總出讓金額為 13.14 億元,同比上漲 24.5%。除了 11 宗工業(yè)用地以外,居住用地和商業(yè)用地各 1 宗。而今年推出的唯一一宗宅地由華僑城底價獲得。隨著深汕合作區(qū)房地產(chǎn)市場解凍,及規(guī)劃利好不斷,未來深汕合作區(qū)推地有望提速。 四、住宅市場 1、一手住宅供應(yīng)加速,成交量價齊漲 (1) 月度成交量表現(xiàn)好于去年,房價仍維持高位盤整 隨著新房供應(yīng)速度加快,2019 年全市一手住宅的網(wǎng)簽量繼續(xù)上升,共成交 37884 套一手住宅, 同比上升 28.9%;總成交面積

12、約 372.45 萬。從今年的月度走勢來看,除了春節(jié)月為傳統(tǒng)淡季以外, 其余月份的成交量基本在 2500-5000 套區(qū)間內(nèi)。尤其最后一個月表現(xiàn)優(yōu)異,全市一手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng) 下 2016 年 3 月以來新高,共成交 4861 套。 新房價格方面,由于 9-12 月受個別高價樓盤網(wǎng)簽的影響,全市一手住宅的成交均價較前期上浮。但是全年來看,2019 年房價仍維持高位盤整的趨勢,全市一手住宅的成交均價為 55106 元/,年度漲幅為 1.8%。 (2) 住宅供應(yīng)速度加快,新房庫存量減少 2019 年全市新房項目共獲得 136 次預(yù)售許可證,共新增預(yù)售 85365 套商品房,總獲批面積約 792.17

13、萬,較 2018 年增加 23.9%。其中住宅的總獲批套數(shù)為 46509 套,較 2018 年增加 21.1%, 不過住宅獲批套數(shù)占全市商品房總獲批套數(shù)的比例稍下降至 54%。 從住宅項目的預(yù)售量分布區(qū)域來看,各區(qū)均有供應(yīng),包括房地產(chǎn)市場剛解凍的深汕合作區(qū)。但是供應(yīng)主力仍集中在原關(guān)外地區(qū),原關(guān)外地區(qū)共新增預(yù)售 36813 套住宅,占全市的 79%。今年龍崗住宅供應(yīng)量超過寶安,躍居全市榜首,共新增供應(yīng) 16503 套住宅,為全市唯一供應(yīng)量破萬套的區(qū)域, 同比上升 88%;龍華以 7696 套供應(yīng)量僅次于龍崗,同比上升 2.0 倍;寶安供應(yīng)量位居全市第三位, 新增供應(yīng) 5903 套住宅,但同比下降

14、 51%。 此外,原關(guān)內(nèi)地區(qū)共新增供應(yīng) 9696 套住宅,其中南山、鹽田和羅湖供應(yīng)量較去年均上升,分別新增供應(yīng) 4728 套、2359 套和 1700 套住宅,分別同比上升 47%、84%和 1.4 倍。然而福田僅新增供應(yīng)909 套住宅,同比下降 21%。 雖然今年全市一手住宅批售套數(shù)和銷售套數(shù)均較 2018 年上升,但是銷售量同比漲幅高于批售量同比漲幅,而且部分項目在開盤首日售罄或取得比較理想的去化率,導(dǎo)致 2019 年供銷比為 1.23:1, 較2018 年下降。年末全市一手住宅的庫存量為 31448 套,新房庫存量較去年減少,按照過去 12 個 月的銷售速度推算,去化周期約 10 個月。

15、 (3) 成交主力仍在原關(guān)外,寶安榮登榜首 受新房供應(yīng)分布不均的影響,今年全市一手住宅的成交主力仍來自原關(guān)外地區(qū)。原關(guān)外地區(qū)共成交 31584 套,較 2018 年上升 24.3%,在全市的成交占比為 83%;原關(guān)內(nèi)地區(qū)成交 6300 套,較 2018 年上升 58.3%。 在房地產(chǎn)市場平穩(wěn)之際,換房客抓緊入市時機。從近三年全市一手住宅成交戶型分布來看, 90-144 改善戶型住宅的成交占比逐年遞增,2019 年占比已達 46.8%,較 2018 年上升 16 個百分點。而今年市場主力戶型 90 以下成交占比降至 48.7%,144 以上的大戶型成交占比僅 4.5%。 分區(qū)域來看,寶安和龍崗成

16、交量超萬套,遙遙領(lǐng)先原關(guān)內(nèi)地區(qū)成交量。不過寶安成交量大幅上升, 龍崗成交量略微下降,所以今年寶安成交量躍居全市榜首。在寶安沙井片區(qū)的萬科星城和卓越中寰、 福永片區(qū)的華強城、新安片區(qū)的新錦安海納、龍華民治片區(qū)的深國際萬科悅城、龍華的壹城中心 以及光明的勤誠達正大城、天匯城、龍光玖龍臺、 天地等項目的陸續(xù)網(wǎng)簽下,全市近一半的一手 住宅成交量來自寶安,寶安共成交 17699 套,成交量同比上升 53.1%,在全市的成交占比達 47%; 全區(qū)一手住宅的成交均價為 52293 元/,年度跌幅為 2.8%。 龍崗以 13847 套的成交量僅次于寶安,成交量同比下降 0.1%,在全市的成交占比為 37%;全

17、區(qū)一手住宅的成交均價為 40193 元/,年度漲幅為 4.7%。全區(qū)成交主力項目分布在龍崗坂田片區(qū)的大族云峰、平湖片區(qū)的平湖佳兆業(yè)廣場、大運片區(qū)的頤安都會中央,龍崗中心城片區(qū)的桑泰龍樾、朗泓龍園大觀、仁恒公園世紀(jì),以及坪山的奧園翡翠東灣、恒大城、深城投中城花園。 原關(guān)內(nèi)地區(qū)中,成交量從高到低排序依次為南山、鹽田、福田和羅湖。南山今年共成交 2581 套一手住宅,同比下降 2.6%;成交均價為 93616 元/,年度漲幅為 1.7%。全區(qū)成交熱點樓盤有西麗片區(qū)的寶能城、京基御景峯,蛇口片區(qū)的半島城邦、楓葉望海,華僑城片區(qū)的天鵝湖 1 號以及科技園片區(qū)的華潤城。 鹽田由于去年供應(yīng)乏力,今年在鹽田港

18、片區(qū)的佳兆業(yè)鹽田城市廣場和沙頭角片區(qū)的半山悅海 項目的網(wǎng)簽下,共成交 1922 套一手住宅,同比大幅上升 7.4 倍;成交均價為 47334 元/,年度跌幅為 0.5%。 福田今年共成交1480 套一手住宅,同比上升1.5 倍;成交均價為95304 元/,年度漲幅為1.6%。全區(qū)成交表現(xiàn)較好的項目有皇崗片區(qū)的深物業(yè)金領(lǐng)、景田片區(qū)的天健天驕南苑、安托山片區(qū)的萬科瑧山府以及上下沙片區(qū)的中洲灣。 羅湖今年僅成交 317 套一手住宅,同比下降 37.7%;成交均價為 70891 元/,年度跌幅為 2.8%。全區(qū)成交主力項目為蔡屋圍片區(qū)的實地劍蘭郡和布心片區(qū)的傳麒東湖名苑。 此外,由于 12 月深汕合作

19、區(qū)房地產(chǎn)市場解凍,今年深汕合作區(qū)成交 38 套一手住宅,成交均價為 10789 元/。 2、政策利好不斷,二手住宅成交量上揚 (1) 利率下調(diào),月度成交量先抑后揚 2019 年,全市共備案 77149 套二手住宅,同比上升 19.4%;美聯(lián)物業(yè)(深圳)藍(lán)籌住宅年度價格為 55646 元/,年度漲幅為 1.6%。 從月度成交量走勢來看,受春節(jié)假期因素影響,2 月成交量為全年最低位,僅成交 1997 套二手住宅。自 3 月深圳下調(diào)首套住宅貸款利率后,客戶入市意愿增強,同時受下半年先行示范區(qū)規(guī)劃及“豪宅稅”標(biāo)準(zhǔn)降低的利好刺激作用,全市第二、三、四季度的二手住宅備案量明顯高于第一季度, 個別月份的備案

20、量甚至超過 7000 套,年末最后一個月甚至接近 10000 套。 (2) 各區(qū)成交量全線上升,寶安躍居榜首 與一手住宅市場不同,原關(guān)內(nèi)外地區(qū)的二手住宅成交分布比較均勻。今年原關(guān)內(nèi)地區(qū)共成交40914 套二手住宅,同比上升 13.0%;原關(guān)外地區(qū)成交 36235 套,同比上升 27.5%,原關(guān)外地區(qū)在全市的成交占比升至 47%。 分區(qū)域來看,除“低存量”鹽田一如既往地表現(xiàn)乏力以外,其余區(qū)域成交量全部超過萬套。行政區(qū)域面積較小的鹽田區(qū),今年雖然僅成交 1885 套,但是成交量較 2018 年上升 38.5%,同比升幅領(lǐng)先全市;全區(qū)二手住宅的成交均價為 39056 元/,年度微跌 0.3%。 今年

21、寶安和龍崗兩區(qū)的成交量仍穩(wěn)占全市前兩位。不過寶安以 18417 套的成交量超過龍崗,躍居全市榜首,同比上升 35.5%,成交熱點片區(qū)仍分布在寶安中心區(qū)和龍華;全區(qū)二手住宅的成交均價為 58204 元/,年度漲幅為 2.9%。龍崗成交 17818 套,僅次于寶安,同比上升 20.2%,成交熱點片區(qū)仍分布在布吉、橫崗及龍崗中心城片區(qū);全區(qū)二手住宅的成交均價為 41230 元/,年度漲幅為1.2%。 原關(guān)內(nèi)地區(qū)方面,福田共成交 14481 套,年度成交量穩(wěn)居全市第三位,同比上升 15.1%;成交均價為 75465 元/,年度漲幅為 3.0%。南山共成交 12777 套,同比上升 11.7%;由于區(qū)域

22、內(nèi)多為價格較高的樓盤,而且 10 月底有消息稱前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、前海蛇口自貿(mào)片區(qū)“雙擴區(qū)”方案已經(jīng)上報,南山二手住宅的成交均價繼續(xù)領(lǐng)先全市,全區(qū)年度二手住宅的成交均價為 83231 元/,年度漲幅為 4.9%。此外,“老城區(qū)”羅湖成交 11771 套,同比上升 8.7%;由于區(qū)內(nèi)二手房普遍樓齡較長、戶型面積較小,均價遠(yuǎn)低于福田和南山,年度房價為 56374 元/,年度漲幅為 0.6%。 (3) 信貸環(huán)境變松,家庭負(fù)擔(dān)比下降 2019 年深圳信貸環(huán)境較去年寬松,先有 3 月利率下調(diào),主流銀行首套住宅貸款利率執(zhí)行 5.145%,后有 10 月實施 LPR 新機制,年末首套住宅貸款執(zhí)行利率降

23、至 5.10%。所以,今年購房客戶的壓力與前三年相比有所下降,年底家庭負(fù)擔(dān)比為 86%。 23 美聯(lián)物業(yè)(深圳)有限公司,2020 年 1 月 3、住宅租金漲速放緩,租金回報率達 2015 年中以來的最高位 2019 年 8 月 30 日,深圳市住建局正式公布深圳市人民關(guān)于規(guī)范住房租賃市場穩(wěn)定住房租賃價格的意見,其中要求規(guī)范住房租賃市場行為,建立住房租賃行業(yè)主體備案制度,推行租賃合同網(wǎng)簽,同時建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度,引導(dǎo)住房租賃企業(yè)出租住房的租金不高于租金指導(dǎo)價格,有利于提高租金,合理控制租金漲幅,實現(xiàn)“穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期”的發(fā)展目標(biāo)。 此外,12 月 25 日,住建部等 6 部委關(guān)于整頓規(guī)

24、范住房租賃市場秩序的意見,以進一步規(guī)范住房租賃市場主體經(jīng)營行為,保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。其中要求各地制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策,規(guī)范租賃住房改造行為;另直轄市、省會城市、計劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應(yīng)當(dāng)建設(shè)完成住房租賃管理服務(wù)平臺。 (1) 租賃需求龐大,全年藍(lán)籌住宅租金水平漲幅為 7.0% 深圳外來人口居多,在房價高居不下的情況下,深圳租賃需求龐大,不過在調(diào)控力度加大及增加人才租房、公共租賃住房的供應(yīng)量下,2019 年深圳住宅租金年度漲幅放緩。2019 年美聯(lián)物業(yè) (深圳)藍(lán)籌住宅租金平均水平為 92 元/月,年度漲幅為 7.0

25、%。不過全年租金水平漲幅高于二手房價漲幅,年度租金回報率持續(xù)上升,從去年的 1.89%上升至 1.98%,為 2015 年中以來的最高位。 48 美聯(lián)物業(yè)(深圳)有限公司,2020 年 1 月(2) 各區(qū)租金全線上升,南山和福田租金繼續(xù)領(lǐng)先全市 分區(qū)域來看,全市各區(qū)租金全線上升。其中福田和南山兩個經(jīng)濟強區(qū)受農(nóng)科、CBD、后海、華僑城等片區(qū)集中大量不可取代的高端需求,以及 CBD 周邊、新洲、益田、皇崗、南山中心區(qū)、深大、蛇口等片區(qū)企業(yè)集中、配套優(yōu)越的優(yōu)勢,兩區(qū)租金水平仍然領(lǐng)先全市。 羅湖的均租水平低于福田和南山,不過由于地理位置和交通情況優(yōu)越,同時還擁有大量老牌明星小區(qū)和名校學(xué)區(qū)房,需求推動租

26、金穩(wěn)步上漲。然而地處東邊的鹽田因目前仍未受地鐵覆蓋,且產(chǎn)業(yè)資源相對稀少,租金水平和漲幅明顯落后。 寶安和龍崗兩區(qū)是原關(guān)內(nèi)區(qū)域的居住功能補充,租賃成交活躍,而且隨著軌道交通建設(shè)的不斷完善,未來原關(guān)外地區(qū)的地下交通運載能力將大幅增強,預(yù)計人口流入還將增長。尤其寶安地處粵大灣區(qū)核心交通區(qū)域,以及受前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、前海蛇口自貿(mào)片區(qū)“雙擴區(qū)”方案有可能已經(jīng)上報的利好消息影響,租金漲幅明顯。而龍華作為福田的“后中心花園”,租賃成交本就活躍。此外,龍崗作為“租金洼地”,一直是租客的熱門選擇,尤其布吉、坂田等區(qū)位較好的片區(qū)大受租客歡迎,租金水平在原關(guān)外區(qū)域內(nèi)處于相對高位。 (3) 羅湖翠竹、蓮塘和南

27、山中心區(qū)為原關(guān)內(nèi)租金洼地 香蜜湖片區(qū)因低密度、高品質(zhì),租金水平一直在全市遙遙領(lǐng)先,為 179 元/月。緊隨其后的福田農(nóng)科、CBD 和南山紅樹灣、后海片區(qū),因有總部企業(yè)、名企、高新企業(yè)及傳統(tǒng)豪宅居住區(qū),租金水平處于全市較高位,居于 115-130 元/月區(qū)間內(nèi)。此外,羅湖的翠竹、蓮塘片區(qū)和南山中心區(qū)受房源品質(zhì)不一、暫鐵直達或片區(qū)規(guī)劃定位等因素的影響,整體租金水平在原關(guān)內(nèi)地區(qū)處于“洼地”。 4、2020 年一、二手住宅成交量齊升,房價維持平穩(wěn) (1) 政策展望:重申“房住不炒”和“三穩(wěn)”,全面落實因城施策 2019 年末召開的中央經(jīng)濟工作會議中,針對房地產(chǎn)市場有兩點要求:要加大城市困難群眾住房保障

28、工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,大力發(fā)展租賃住房; 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年再次重申“房住不炒”和“三穩(wěn)”,表明 2020年全國大政策環(huán)境仍是“穩(wěn)”字當(dāng)先,樓市調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行“不一刀切、松緊有度”政策,各地可從自身實際情況出發(fā)進行宏觀調(diào)控,既要遏制房價大漲,又要防止房價大跌。 具體至深圳市場方面,雖然今年多重政策利好不斷,但是整體來看深圳樓市環(huán)境仍然比較緊, 預(yù)計 2020 年深圳市場仍將堅持“房住不炒”的政策和穩(wěn)定房價的首要目標(biāo),難以有更為嚴(yán)格的調(diào)控政策出臺。

29、不過隨著粵大灣區(qū)建設(shè)的推進,不乏會跟進粵居民來深購房優(yōu)惠政策的可能性, 同時將嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,嚴(yán)厲打擊各類違法行為,保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 (2) 住宅市場預(yù)測:開發(fā)商加快入市節(jié)奏,料一二手成交齊升 隨著粵大灣區(qū)和先行示范區(qū)規(guī)劃的推進,深圳房地產(chǎn)市場潛力尚存,預(yù)計 2020 年開發(fā)商仍 將加快新房入市步伐,帶動一手住宅成交量的上升,同比增幅約在 5%-10%。不過新房定價將愈趨理性,預(yù)計 2020 年新房房價將延續(xù)穩(wěn)中微升的趨勢,年度漲幅約控制在 2%以內(nèi)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全究中心監(jiān)測,2020 年全市 67 個住宅或公寓項目有潛在的入市意愿,且入市項目集中在原關(guān)外地區(qū)。 二手住宅市場方

30、面,當(dāng)前利率較年初低,而且受粵大灣區(qū)和先行示范區(qū)利好消息的刺激作用,全市二手住宅成交量有望繼續(xù)增長,同比增幅約在 5%以內(nèi)。此外,當(dāng)前二手業(yè)主與購房客戶處于博弈階段,二手房價難以大幅上漲,預(yù)計明年房價年度漲幅約在 2%以內(nèi)。 五、寫字樓市場 1、一手寫字樓供需兩旺,成交區(qū)域愈發(fā)集中 (1) 供應(yīng)量微幅走高,遭遇供應(yīng)瓶頸 據(jù)美聯(lián)物業(yè)全究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,2019 年一手辦公新增供應(yīng)面積約為 117.89 萬, 同比上漲 0.6%,在近年供應(yīng)持續(xù)走高的情況下,2019 年供應(yīng)遇到了瓶頸,并未能夠持續(xù)大幅上漲, 僅維持微弱的上漲。 從分月的供應(yīng)情況看,供應(yīng)最為突出的是 12 月份,單月供應(yīng) 41.

31、77 萬,接近全年 40%的份額, 但同時亦有多個月零供應(yīng),全年來看供應(yīng)分布極不平衡。 分區(qū)域來看,2019 年供應(yīng)結(jié)構(gòu)依舊保持著原關(guān)內(nèi)和原關(guān)外區(qū)域各占“半壁”的局面。其中, 南山區(qū)供應(yīng)量全市最高,占比較 2018 年上升了 10 個百分點,達到了 42%的份額;其次為寶安和龍華區(qū),分別占 24%和 14%;光明、鹽田、福田和坪山區(qū)供應(yīng)較低,均未能突破 10%;最尷尬的是,2019 年龍崗區(qū)由 2018 年的供應(yīng)大戶直接變?yōu)槔щy戶,全年零供應(yīng)。 未來隨著前海片區(qū)及深圳灣總部基地新盤的相繼入市,南山區(qū)將成為供應(yīng)主力,有望形成一家獨大的局面。 (2) 一手成交全年呈震蕩態(tài)勢,價格走勢波動明顯 據(jù)美

32、聯(lián)物業(yè)全究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,2019 年深圳一手寫字樓共成交 4477 套,成交面積僅 49.47 萬,同比下降 30.4%;雖然市場關(guān)注度仍然較高,但一手市場未能延續(xù) 2018 年良好的成交態(tài)勢,2019 年需求出現(xiàn)態(tài)勢,全年成交量僅處于近 5 年的中位數(shù)水平。平均價格為 64288 元 /,同比上漲 16.5%,高端產(chǎn)品的供應(yīng)增多對拉升價格起到了主要作用。 套均成交面積大幅上升至 110.5 ,中等面積辦品在市場上受關(guān)注度持續(xù)走高。 分月份看,成交全年呈震蕩態(tài)勢,3、4 月份出現(xiàn)了大幅走高的行情,其他月份大多處于低位運行狀態(tài)。價格方面受成交結(jié)構(gòu)的影響,走勢變化較大。 分區(qū)域看,今年僅羅湖

33、和南山成交保持上漲,其他各區(qū)均有不同程度下滑。其中,南山區(qū)的成交放量,帶動了全市整體價格的走高。 一手寫字樓市場,南山區(qū)由于供應(yīng)和需求的上漲,占比較 2018 年明顯上漲,同時也帶動了原關(guān)內(nèi)區(qū)域的整體占比上漲,一改 2018 年“三分天下”的,形成了原關(guān)內(nèi)和原關(guān)外區(qū)域“兩虎相爭” 的局面。 2、二手需求趨穩(wěn),租金及其回報雙雙走低 (1) 成交驚喜小幅反彈,價格多年首現(xiàn)下滑 2019 年二手寫字樓共成交 1227 套,成交面積 14.2 萬,面積同比上漲 4.9%。整體來看,寫字樓一、二手市場產(chǎn)品的替代效應(yīng)較強,目前一手寫字樓雖然供應(yīng)量充足且分布較廣,可選擇性遠(yuǎn)高于二手,但核心區(qū)域的供應(yīng)較低,成

34、熟辦公商圈基本都是二手項目,具備更強的吸引力,也就造成了二手成交小幅走高的局面。不過,雖然成交有所走高,但整體來看仍處于較低的成交水平,短時間內(nèi)難有明顯起色。 價格方面,48646 元/的年度均價較 2018 年下降 2.1%,是近年來唯一一次下滑,相信是市場需求變化所帶來的正常波動。 目前,二手成交相對較低,稍有放量便可帶動月度成交走勢的明顯變化,因此全年成交量走勢呈震蕩態(tài)勢;價格方面,則受租賃市場走低行情的影響,價格出現(xiàn)了連續(xù)多個月的下滑,最終導(dǎo)致全年均價出現(xiàn)下跌。 深圳二手辦公市場在一手辦公新增供應(yīng)充足的情況下逆流而上,對比 2018 年,全市僅寶安和龍崗成交下降,其他各區(qū)均出現(xiàn)不同程度

35、的上漲,表明成熟的辦公商圈依然具備較強吸附能力。 福田區(qū)是全市的成交主力區(qū)域,成交面積 77254.07 ,占比 54%,較 2018 年進一步上漲;此外,羅湖和南山也有不錯的表現(xiàn),分別成交 32598.24 和 17843.81 ,占比 23%和 13%;寶安和龍崗則表現(xiàn)偏弱。整體來看,2019 年成交分布與 2018 年基本相同,成交主要集中在原關(guān)內(nèi)區(qū)域,且以福田、羅湖為主。主要由于原關(guān)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品較為成熟,配套相對齊全,更符合當(dāng)前的市場需求, 而原關(guān)外區(qū)域則由于新增供應(yīng)較多,二手產(chǎn)品處于明顯劣勢,受關(guān)注度較低,成交量并不高。 (2) 藍(lán)籌租金攜回報率同步走低 2019 年度寫字樓藍(lán)籌租金

36、價格為 178 元/.月,租金由年初的 192 元/.月快速下跌至年底的 158 元/.月,主要是金融及 IT 產(chǎn)業(yè)大幅退市,加上大量新增供應(yīng)遭遇的需求,空置率快速上升所致。同期租金回報率報由 4.63%跌至 4.09%,致使全年的平均租金回報率下滑至 4.39%。 3、2020 年寫字樓市場供應(yīng)維持高位,市場仍承壓前行 展望 2020 年,雖然遭遇了金融行業(yè) P2P 雷暴和 IT 行業(yè)公司退市潮,但寫字樓需求方面仍以金融、高新科技、IT 及服務(wù)業(yè)等需求為主。整體供應(yīng)方面仍將維持在高位,供過于求的情況將持續(xù)存在,隨著前海及深圳灣區(qū)域高檔寫字樓的供應(yīng)將逐漸增多,一手整體價格將持續(xù)走高,而二手則在

37、一手沖擊和需求下降的雙重壓力下,價格已是不易,回升難度較大。 租賃市場方面,市場兩極分化局面或?qū)⒓又?。高供?yīng)加上高品質(zhì)研發(fā)辦公物業(yè)對辦公需求的分流, 導(dǎo)致空置率繼續(xù)上升,全市寫字樓的整體空置率在 2020 年可能將突破 25%,并將進一步拉低市場租金,加大高端產(chǎn)品與中低端產(chǎn)品之間的差距。 因此,我們預(yù)期 2020 年寫字樓租金整體仍將小幅下降,但不同產(chǎn)品或呈現(xiàn)分化狀態(tài),高端產(chǎn)品租金或保持平穩(wěn),而中低端產(chǎn)品租金將進一步走低。雖然投資回報率處于下行區(qū)間,但受惠于“大灣區(qū)” 及“先行示范區(qū)”等利好政策,寫字樓市場的需求有望得到改善,預(yù)期整體成交能夠再度邁入上行區(qū)間??偟膩碚f,2020 年辦公市場仍將

38、承壓前行。 六、商業(yè)市場 1、新興商圈悄然崛起,成交表現(xiàn)強勢 (1) 整體供應(yīng)大漲,新興商圈悄然崛起 2019 年商業(yè)市場推盤力度復(fù)蘇,市場整體供應(yīng)明顯走高。據(jù)統(tǒng)計,全年新增供應(yīng)面積合計 162.73 萬,同比大漲 54.8%。其中,商業(yè)市場新增供應(yīng) 48.24 萬,同比上漲 65.8%;商務(wù)公寓新增供應(yīng)114.49 萬,同比上漲 50.6%。 套均面積方面,商業(yè)物業(yè)相對穩(wěn)定,為 91.12 ,較 2018 年微降 1.72 ;商務(wù)公寓下降比較 明顯,為 59.32 ,較 2018 年下降 13.51 ,小面積公寓越來越受到市場的關(guān)注。 目前,商業(yè)的供應(yīng)多為住宅項目的配套底商,而今年原關(guān)外區(qū)域

39、依然是住宅供應(yīng)大戶,導(dǎo)致商業(yè)新增供應(yīng)也基本上集中在龍華、光明和龍崗,分別占據(jù) 28%、14%、11%和 9%的份額;而原關(guān)內(nèi)區(qū)域則依舊是南山區(qū)扛大梁,獨占 15%份額,羅湖、福田和鹽田供應(yīng)較低,但值得一說的是,鹽田區(qū)打破了較長一段時間的供應(yīng)荒。 供應(yīng)持續(xù)外溢的現(xiàn)象是 2019 年的一個特點,大灣區(qū)規(guī)劃快速落地帶動了整體商業(yè)的發(fā)展,龍華、光明和寶安將是未來幾年供應(yīng)的主力。 商務(wù)公寓的供應(yīng)分布與商業(yè)大體相同,原關(guān)外區(qū)域依舊是主力供應(yīng)區(qū)域,龍崗和寶安占據(jù)了絕對主力位置,龍崗以 30.07 萬占據(jù) 31%的新增份額,寶安供應(yīng) 21.15 萬占比為 19%;原關(guān)內(nèi)區(qū)域則只有福田和南山有供應(yīng)產(chǎn)生,福田區(qū)供

40、應(yīng) 13.93 萬占比 12%,南山供應(yīng) 13.12 萬占比 11%。 (2) 一手市場成交量價齊升 深圳一手商業(yè)成交面積為 91.21 萬,同比上漲 14.1%,供應(yīng)的走高帶動了成交量止跌回升; 成交均價為 65008 元/,同比強勢上漲 13.3%。 分月份看,上、下半年分別兩次形成低開高走的,但由于個別月份成交量較低,導(dǎo)致價格受結(jié)構(gòu)性因素影響較大,走勢波動明顯。目前,商業(yè)的回報率持續(xù)小幅走高,加上深圳商業(yè)市場供應(yīng)上漲,成交量自然隨之上升。 分區(qū)域來看,全市僅羅湖和寶安成交回落,其他各區(qū)均有不同程度上漲,各區(qū)成交量的變化基本與各區(qū)供應(yīng)變化相符。 一手商業(yè)市場依然是原關(guān)外區(qū)域一家獨大的局面,

41、寶安和龍崗合計占據(jù)了全市 65%的份額,可以看出深圳新興商圈發(fā)展速度極快,掠奪大部分市場份額,未來有望持續(xù)掠奪市場。 2、二手市場呈“群雄割據(jù)”之勢 (1) 全年成交波動前行,價格穩(wěn)步上升 2019 年二手商業(yè)全年成交面積為 28.68 萬,同比下降 19.8%,實體經(jīng)濟雖處于復(fù)蘇階段,但二手商業(yè)仍承受較大的壓力,成交受其影響出現(xiàn)了持續(xù)下滑態(tài)勢。價格方面,受到成交量持續(xù)下行 的影響,二手商業(yè)價格僅能保持微幅的增長,保持 2013 年以來一直相對穩(wěn)定的升幅,全年二手商業(yè)藍(lán)籌均價為 152619 元/,同比上漲 0.51%。 二手商業(yè)市場低開高走,年中到年底走勢較為平穩(wěn);價格方面呈現(xiàn)穩(wěn)步走高的趨勢,幅度雖然相對較大,但也是在預(yù)計范圍以內(nèi)。 從分區(qū)年度的同比數(shù)據(jù)來看,僅羅湖區(qū)逆市上漲;其他各區(qū)均有不同程度下滑,其中,福田和南山下滑幅度較大。 與一手商業(yè)市場相比,二手商業(yè)的成交分布相對均勻,呈現(xiàn)“群雄割據(jù)”的局面。原關(guān)外寶安和龍崗區(qū)分別占比 18%和 21%;福田則引領(lǐng)了原關(guān)內(nèi)區(qū)域的成交趨勢,占比達到了 26%,羅湖和南山區(qū)分別以 18%和 12%緊隨其后。整體來看,新

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