商品房買賣糾紛遲延辦證違約責任的認定

1、此資料由網(wǎng)絡收集而來，如有侵權(quán)請告知上傳者立即刪除。資料共分享，我們負責傳遞知識。商品房買賣糾紛遲延辦證違約責任的認定司法實務中，隨著房地產(chǎn)市場的空前活躍，商品房預售合同糾紛中遲延辦證違約責任案件也大量增加。因這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點，人民法院在審理時較為慎重。一、辦證的義務分擔根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，辦證應當由買受人提出申請，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以協(xié)助。買受人的申請，指預售商品房的買受人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，持登記申請材料到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)房屋登記辦法規(guī)

2、定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料包括：登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料、其他必要材料。實務中需要提交的材料一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復、新建門牌號碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準住通知單、公共部位維修基金收據(jù)、契稅收據(jù)、買受人身份證等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的協(xié)助主要指辦理完畢房屋所有權(quán)初始登記，還包括依照規(guī)定或約定履行通知、提供必要證明文件等。依物權(quán)法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合法建造房屋行為取得房屋所有權(quán)，對該所有權(quán)進行出售處分時，需要先辦理所有權(quán)初始登記。依據(jù)房屋登記辦法規(guī)定，所有權(quán)初始登記應當

3、提交的材料包括：登記申請書;申請人身份證明、建設用地使用權(quán)證明(一般指建設用地許可證)、建設工程符合規(guī)劃的證明(一般是指規(guī)劃許可證)、房屋已竣工的證明(一般指住宅工程使用許可證或房屋建筑工程竣工驗收備案表)、房屋測繪報告(一般包括房產(chǎn)要素調(diào)查測量成果、房產(chǎn)圖測繪資料、房產(chǎn)面積測算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用設施設備維修基金交款收據(jù))。需要特別指出的是：除當事人有特別約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并無義務為買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并向買受人交付房屋所有權(quán)證書。但是，根據(jù)中華人民共和國合同法第135條：”;出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)

4、的義務”;之規(guī)定，出賣人應當交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的協(xié)助義務，應一直持續(xù)到買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并取得房屋所有權(quán)證書為止。二、遲延辦證違約責任有關(guān)疑難問題的認定與處理1.”;由于出賣人的原因”;的認定辦證時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向買受人提供的必要證明文件一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復、新建門牌號碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準住通知單。因此司法實踐中認定”;由于出賣人的原因”;，應審查出賣人是否在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構(gòu)提供前述文件。依據(jù)商品房銷售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日

5、起60日內(nèi)，將需要由其提供的 辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，此為法定期間。而現(xiàn)行通用的商品房買賣合同示范文本第15條約定：”;出賣人應當在商品房交付使用后_日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案?！?此為約定期間。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構(gòu)提供前述文件，則可以認定為”;由于出賣人的原因”;。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人提供前述文件，可能因為自身的原因，也可能因為第三人的原因，如測繪部門遲延測繪、竣工驗收部門遲延驗收、登記機構(gòu)遲延辦理初始登記等。但根據(jù)中華人民共和國合同法第121條的規(guī)定：”;當事人一

6、方因第三人的原因造成違約的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”;，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即便因為第三人的原因造成違約，也應向買受人承擔違約責任。2.非”;由于出賣人的原因”;的認定(1)買受人自身的原因。首先是買受人對商品房買賣合同約定義務的違反，通常是沒有如約交付購房款等，此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕履行協(xié)助義務，屬于依法行使抗辯權(quán)的范疇。其次是買受人對房產(chǎn)交易法定義務的違反，突出表現(xiàn)在買受人沒有按照規(guī)定交納公共部位維修基金、契稅。依照住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法規(guī)定，買受人應當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交維修基金。在辦理房屋權(quán)屬證書時，再由房地產(chǎn)開

7、發(fā)企業(yè)應當將代收的維修基金移交給當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。依照中華人民共和國契稅暫行條例規(guī)定，房屋的買受人為契稅的納稅人。買受人未出具契稅完稅憑證的，房產(chǎn)管理部門不予辦理房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。再次，買受人由于特殊的原因沒有向房屋登記機構(gòu)提出辦證申請。(2)不可抗力。不可抗力屬于法定免責事由，因不可抗力的發(fā)生導致商品房買賣合同不能履行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可免責。3.遲延辦證違約責任適用訴訟時效的審查在司法實務中，適用訴訟時效制度主要涉及兩個問題：第一，是否適用訴訟時效規(guī)定;第二，訴訟時效期間應從何時起算。在遲延辦證違約責任案件中，買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任的請求權(quán)是一種債權(quán)請求權(quán)，應當

8、適用訴訟時效的規(guī)定,這一點已無爭議。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第18條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任的方式為給付違約金。因此當遲延辦證違約行為發(fā)生時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間形成新的債權(quán)債務關(guān)系，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生給付違約金的義務，買受人開始享有要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的請求權(quán)。訴訟時效期間的起算，若當事人在商品房買賣合同中約定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付買受人遲延辦證違約金的履行期限的(這種情況極少見)，從該期限屆滿之日起起算;沒有約定，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定第6條的規(guī)定，依照合同法第61條、第62條的規(guī)定，可以

9、確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算。若不能確定履行期限的，應審查買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生遲延辦證違約行為后是否向其主張過違約金給付，如果買受人沒有主張過，訴訟時效從買受人向人民法院提交起訴狀或口頭起訴之日起計算。之前已經(jīng)經(jīng)過的期間，因買受人沒有主張過違約金給付，相應的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否同意給付違約金還不確定，因此買受人尚不具備”;知道或應當知道權(quán)利被侵害”;的客觀條件，也就不存在計算訴訟時效的問題。如果買受人已經(jīng)主張過，當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人設定的給付違約金的寬限期屆滿時仍沒有給付，訴訟時效期間從寬限期屆滿之日起計算;當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人第一

10、次向其主張權(quán)利之時明確表示不給付違約金，訴訟時效期間從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確表示不給付違約金之日起計算。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的審查辦理完畢房屋初始登記是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦證過程中的主要義務，因此準確審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成該義務的情況，對于確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遲延辦證違約責任至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成初始登記的標志，應是登記機構(gòu)將申請登記事項記載于房屋登記簿，司法實踐中應重點審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得登記機構(gòu)作出的關(guān)于同意房屋初始登記的批復。有意見主張房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得登記機構(gòu)出具的辦理權(quán)屬登記的收件憑證即可視為完成初始登記。筆者不同意此種意。第一，依照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人辦理所有權(quán)登記時，其義務是協(xié)助并”;提供必要的證明文件”;，”;提供必要的證明文件”;意味著證明文件所表征的各項登記、批準手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。作為買受人辦證的前提，初始登記的批復應當包含在”;必要的證明文件”;中。換而言之，房屋買受人辦證的前提是