以法律的角度說(shuō)物業(yè)管理.ppt

1、以法律的角度說(shuō)物業(yè)管理,物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展,物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)工業(yè)革命發(fā)展使大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起對(duì)城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理導(dǎo)致產(chǎn)生房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會(huì)問(wèn)題。一位名叫奧克維婭-希爾的女士迫不得已為她名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶(hù)行為的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人們紛紛效仿。今天，英國(guó)的物業(yè)管理業(yè)作為一個(gè)固定行業(yè)，其整體水平是世界一流的。,物業(yè)管理的起源,物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展,1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立，這是深圳乃至中國(guó)第一家物業(yè)管理公司，標(biāo)志著專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理

2、邁出了第一步；東湖麗苑小區(qū)率先實(shí)行了物業(yè)管理。 1993年6月28日深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，這是深圳乃至中國(guó)第一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)組織； 1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（其中業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定源自陳之平在天景的經(jīng)歷）頒布； 2003年9月1日，第一部全國(guó)性物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施。 2003年9月19日，中國(guó)第一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化協(xié)會(huì)深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化協(xié)會(huì)成立。,物業(yè)管理在中國(guó)的發(fā)展歷程,物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展,1992年1月萬(wàn)科成立下屬第一家物業(yè)管理公司-深圳市萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，“萬(wàn)科物業(yè)管理”已發(fā)展成為國(guó)內(nèi)同行業(yè)中的知名品牌。隨著萬(wàn)科

3、房地產(chǎn)在全國(guó)各主要城市的迅速發(fā)展，集團(tuán)又先后在天津、北京、上海、鞍山、沈陽(yáng)、大連、成都、武漢、長(zhǎng)春、南昌、南京、廣州、佛山、中山、東莞、惠州等16個(gè)城市成立了專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，目前管理項(xiàng)目159多個(gè)，管理面積近2600萬(wàn)平方米，管理類(lèi)型包括高層大廈、多層住宅、別墅、寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、學(xué)校及政府公共物業(yè)等。,萬(wàn)科物業(yè)的發(fā)展歷程：萬(wàn)科物業(yè)管理是伴隨著萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并逐步發(fā)展起來(lái)的。萬(wàn)科集團(tuán)自1988年開(kāi)始介入房地產(chǎn)行業(yè)，1990年建成第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目-深圳天景花園，受SONY公司售后服務(wù)的啟發(fā)，一開(kāi)始就將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一項(xiàng)售后服務(wù)保障措施，并提出了在管理服務(wù)上一定要超前

4、的理念。,2005年12月12日，萬(wàn)科物業(yè)率先在全國(guó)各地將其屬下的物業(yè)管理處全部更名為-物業(yè)服務(wù)中心。開(kāi)風(fēng)氣之先，致力為業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務(wù)。,物業(yè)管理的基本概念,物業(yè),定義：物業(yè)是單元性房地產(chǎn)的稱(chēng)謂，是指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場(chǎng)地。 物業(yè)的特性： 位置的固定性和地區(qū)性 形式上的多樣性 使用上的長(zhǎng)期性 建設(shè)周期長(zhǎng)、投資量大 容易受政策的限制 保值性和增值性,物業(yè)管理的基本概念,物業(yè)管理,行業(yè)定義：是指由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶(hù)）的委托，按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶(hù)）進(jìn)

5、行管理并提供綜合服務(wù)。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二條：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。,物業(yè)管理的基本概念,1、房屋的維修、養(yǎng)護(hù)； 2、消防設(shè)施設(shè)備、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、走廊、自行車(chē)庫(kù)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施、公共場(chǎng)所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 3、清潔衛(wèi)生；（外包體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化分工） 4、停車(chē)服務(wù)；（與車(chē)輛保管的區(qū)別） 5、公共秩序（業(yè)主家中失竊是否應(yīng)由物業(yè)公司賠償） 6、市住宅主管部門(mén)規(guī)定和委托合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)；,物業(yè)管理的基本內(nèi)容,物業(yè)

6、管理的基本概念,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì),物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)是指物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)所須具備的條件的總和。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)共分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)； 2、各級(jí)別的物業(yè)管理企業(yè)的管理范圍有所不同： 一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。 二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。,我司于2008年3月11日獲得二級(jí)資質(zhì)！,物業(yè)管理的基本概念,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì),業(yè)主： 物業(yè)管理?xiàng)l例第六條：房屋的所有權(quán)人為

7、業(yè)主。 業(yè)主大會(huì)： 物業(yè)管理?xiàng)l例第八條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的代表者與維護(hù)者。 業(yè)主委員會(huì)： 業(yè)主大會(huì)的常設(shè)和代表機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。,物業(yè)管理的基本概念,業(yè)主的權(quán)利,業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； (二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； (三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； (四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； (五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)； (六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)

8、地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用； (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。,物業(yè)管理的基本概念,業(yè)主大會(huì)的權(quán)利,業(yè)主大會(huì)對(duì)如下事項(xiàng)有決定權(quán)： (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二)制定和修改管理規(guī)約； (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； (五)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金； (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； (七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。,物業(yè)管理的基本概念,業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)： (一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管

9、理的實(shí)施情況； (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； (三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施； (五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。,物業(yè)管理的基本概念,召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的條件和程序,條件： 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第十三條：20%以上的業(yè)主聯(lián)名 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。 程序： 關(guān)于指導(dǎo)物業(yè)管理首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立工作有關(guān)問(wèn)題的通知,成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組,制訂和通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約,召開(kāi)業(yè)主

10、大會(huì)，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理的基本概念,物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的最根本依據(jù)！ 1、依法簽訂 2、合同，是主要權(quán)利及義務(wù)的根基。 3、合同內(nèi)容： （1）明確并強(qiáng)化單方終止合同之違約責(zé)任。 （2）明確、細(xì)化模糊點(diǎn)： A、法定權(quán)利的明確化：如知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。 B、模糊權(quán)利的明確化：如車(chē)輛安全責(zé)任、對(duì)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)責(zé)任,物業(yè)管理的基本概念,管理規(guī)約,管理規(guī)約是指由全體業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面的權(quán)利義務(wù)的行為守則。 應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)

11、依法作出約定。 我司制定的管理規(guī)約對(duì)如下內(nèi)容進(jìn)行了特別約定： 1、裝修管理規(guī)定 2、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 3、治安、消防、交通管理規(guī)定 4、電梯使用管理規(guī)定,物業(yè)管理的基本概念,專(zhuān)項(xiàng)維修資金,專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法第二條：本辦法所稱(chēng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則 。,物業(yè)管理的幾個(gè)主要法規(guī),1、物業(yè)管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院379號(hào)令2003年9月1日實(shí)施 2、物權(quán)法2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò) 3、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法中華人民共和國(guó)建設(shè)部第12

12、5號(hào)令 4、國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的通知發(fā)改價(jià)檢（2004）1428號(hào) 5、國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知的通知發(fā)改價(jià)格檢（2003）1864號(hào) 6、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)業(yè)主大會(huì)規(guī)程的通知-建住房（2003）131號(hào) 7、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法的通知。 8、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部110號(hào)令2002年5月1日實(shí)施 9、專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新、改造。,物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問(wèn)題,物業(yè)公司對(duì)業(yè)主人身權(quán)/財(cái)產(chǎn)權(quán)責(zé)任,討 論： 1、小區(qū)內(nèi)車(chē)輛被盜、業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)被盜、

13、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被打傷，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任？ 2、物業(yè)公司如何規(guī)避自己的風(fēng)險(xiǎn)？,物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問(wèn)題,物業(yè)公司對(duì)業(yè)主人身權(quán)/財(cái)產(chǎn)權(quán)責(zé)任,物業(yè)管理?xiàng)l例： 第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。,物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問(wèn)題,物業(yè)公司對(duì)業(yè)主人身權(quán)/財(cái)產(chǎn)權(quán)責(zé)任,對(duì) 策： 1、準(zhǔn)確理解法規(guī)的含義： （1）

14、物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)：物業(yè)合同。 （2）治安工作中物業(yè)公司的責(zé)任：協(xié)助、應(yīng)急措施、報(bào)告。 如：盜竊案發(fā)生后我們的責(zé)任： A、協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng) B、報(bào)案 C、協(xié)助調(diào)查（提供記錄、證據(jù)） D、提供公司已盡合同義務(wù)的證明,物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問(wèn)題,物業(yè)公司對(duì)業(yè)主人身權(quán)/財(cái)產(chǎn)權(quán)責(zé)任,對(duì) 策： 2、物業(yè)公司如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)： （1）完善物業(yè)服務(wù)合同： A、責(zé)任的明確性、義務(wù)條款的準(zhǔn)確性。 如：24小時(shí)巡邏與24小時(shí)定時(shí)巡邏。 B、免責(zé)條款 （2）嚴(yán)格貫徹合同： A、對(duì)照合同，制訂、修訂規(guī)章制度、員工崗位職責(zé)、檢查設(shè)備、質(zhì)量記錄、過(guò)程記錄。 B、強(qiáng)化合同意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，如車(chē)位保管、場(chǎng)地租用關(guān)系。,物業(yè)管理的幾

15、個(gè)法律責(zé)任問(wèn)題,物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納,討論： 1、交納主體： A、開(kāi)發(fā)商空置的房屋，是否可以不交或少交物業(yè)費(fèi)？ B、業(yè)主沒(méi)有入住的房屋，誰(shuí)來(lái)交納物業(yè)費(fèi)？ C、租賃房屋的人沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)，向誰(shuí)追繳？ 2、地產(chǎn)/物業(yè)公司可否決定減免管理費(fèi)？ 3、如何對(duì)待不按約繳納管理費(fèi)？ 4、物業(yè)管理費(fèi)的訂立標(biāo)準(zhǔn)？,物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問(wèn)題,物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納,物業(yè)管理?xiàng)l例： 第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 第六十

16、七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。 第四十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。,物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問(wèn)題,物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納,對(duì)策： 1、交納主體明確： A、建設(shè)單位（已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人） B、業(yè)主（物業(yè)使用人）交付起點(diǎn)：交付使用 C、物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 2、無(wú)權(quán)決定減免物業(yè)管理費(fèi)

17、。 3、業(yè)主委員會(huì)督促限期繳納物業(yè)費(fèi)，不是提起訴訟（仲裁）的必經(jīng)程序；對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主可以采取法律手段進(jìn)行催收。 4、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容相一致。,物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問(wèn)題,裝修管理,討論： 1、業(yè)主裝修，物業(yè)公司是否有權(quán)： A、行使審批權(quán)： B、強(qiáng)制管理： C、收取押金、裝修金？ 2、業(yè)主違法裝修，物業(yè)公司可否行使起訴權(quán)？,物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問(wèn)題,裝修管理,物業(yè)管理?xiàng)l例： 第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 第十三條裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)申報(bào)登記。 第十五條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。 第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝