國外與國內的旅游地產的分類.ppt

1、旅游地產的分類,旅游地產改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,中國特色旅游地產再認識,旅游地產是在特定的土地上開發(fā)的，與某類旅游區(qū)域在內外空間方面和主體內涵方面具有明確關聯(lián)性的地產項目。 國內與國外旅游地產的套路不一樣，國外旅游地產更注重酒店類和高級住宅，而國內反倒是開發(fā)了另一類旅游地產，就是以一個大的旅游區(qū)，生態(tài)城等模式為主題，并伴有大量大型居住區(qū)的住宅地產和部分酒店類等商業(yè)地產，與過去的純住宅地產或者純商業(yè)地產相比，就相當于若干個雞蛋放在一個籃子里，形成了產業(yè)組合的一個開發(fā)模式。 在中國，旅游地產實際上就是旅游綜合體或者文化綜合體。,旅游地產改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公

2、司 ,一、國內旅游地產的分類,我們將國內旅游地產分類，它們分別是： 第一類是旅游景觀地產：主要指在旅游區(qū)內為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等直接旅游吸引物性質的地上建筑及關聯(lián)空間。 第二類是旅游商務地產：主要指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)附近提供旅游相關服務的酒店、餐館、娛樂城、游客服務中心、會所、會議展覽場所等建筑物及關聯(lián)空間。 第三類sahib旅游度假地產：主要指為游客或度假者提供的直接用于旅游休閑度假或商務度假居住的各種類型的房地產，如度假酒店、商務型度假酒店、度假村、出租式度假別墅、產權酒店、時權酒店等。 第四類是旅游住宅地產：主要指與旅游區(qū)在功能上和空間上相關聯(lián)的各類住宅建筑，如出售式度假

3、別墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住產品可以有效延伸旅游產業(yè)鏈的服務功能，加快旅游投資的回收，降低旅游投資的風險。在國內市場上，通常意義上的旅游地產多指旅游住宅地產。 在這里我們將本書的旅游地產的概念定義為兩大類： 廣義旅游地產：城市群旅游地產、旅游景觀地產、旅游商務地產、旅游住宅地產。 狹義旅游地產：純旅游度假地產。,旅游地產改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,二、國外旅游房產類型及產品細分,（一）、旅游房產類型及產品細分： 國外商業(yè)經(jīng)營型旅游房產：分布在主要商務和旅游城市的各類以及投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務式公寓、經(jīng)濟型酒店等。 國

4、外休閑度假消費類旅游房產：分布在著名旅游風景區(qū)、旅游度假區(qū)以及海濱城市等地區(qū)，如各類度假公寓、別墅等。 （二）、私人參與旅游房產產品細分： 根據(jù)對國際旅游房產發(fā)展經(jīng)驗的總結，以及對國際旅游房產投資開發(fā)和市場需求內在因素的深度分析，以及對私人投資價值和消費需求動機進行區(qū)分，旅游房產主要分為如下三種消費和投資類型： 消費類：各類分時度假物業(yè)。 房產投資+休閑度假消費：度假公寓/別墅等。 商業(yè)不動產投資：各類經(jīng)營性酒店物業(yè)，如：旅游星級酒店、全套房酒店、度假酒店、經(jīng)濟型酒店、服務式公寓等。 比較來看，國內旅游地產與國外旅游地產相比具有較大的差異性，兩者在不同的國家、國情和經(jīng)濟環(huán)境下形成了不同的發(fā)展方

5、向。,旅游地產改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,三、旅游房地產開發(fā)、投資價值比較,旅游地產改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,國際旅游地產發(fā)展歷史,旅游房地產發(fā)源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡，作為少數(shù)統(tǒng)治者的休閑的需要。這種狀況一直維持到18、19世紀。進入19世紀，隨著工業(yè)化的發(fā)展、中產階級規(guī)模擴大，可支配財富增加，激發(fā)了更多的休閑度假需求，從而也對休閑方式、度假地的居住生活需求多樣，旅游地產雛形初顯。 20世紀初旅游地產才開始市場化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸。當時地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑

6、度假中心；20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶的形式，標志著旅游物業(yè)市場的形成。 20世紀70年代中期美國的石油危機，使美國的經(jīng)濟進入緊縮期，泡沫經(jīng)濟造成了大量房地產積壓和閑置，特別是經(jīng)濟繁榮時期開發(fā)的大量別墅。為了充分盤活閑置資產，美國從歐洲引入”時權酒店“這一概念，取得巨大成功。1977年美國市場95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。 20世紀70年代后期，大多數(shù)歐共體國家有一半或一般以上的人口每年離家休假至少1次。并選擇多種度假居住方式，對度假地產的建設帶來更大的需求。 20世紀90年代以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領域，使產品模式

7、更加豐富、清晰，法規(guī)也相應地健全，配套的服務業(yè)、管理業(yè)也迅速成熟。同時，分時度假模式進入市場，其靈活的服務模式令其發(fā)展成為旅游地產重要形態(tài)。,旅游地產改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,20世紀末，歐美一些國家的度假旅游甚至成為各類旅游產品中居主導地位的產品。1994年，以度假旅游為主要目的的旅游者英國占59%，德國占75%，法國占57%，西班牙占55%。1999年全球分時度假物業(yè)銷售額達到67.2億美元，540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡。在亞洲，隨著旅游消費需求從觀光向度假層次的轉變，日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國家，利用其優(yōu)越的海濱自然資源，推出了假日休閑、周末度

8、假、旅游度假、會議休閑、運動健康休閑等多種休閑度假類產品，對旅游房地產及相關的配套設施需求激增。隨即，大批國際金融投資商、地產開發(fā)商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，取得可觀的收益，同時也帶動了亞洲各國經(jīng)濟的增長。今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產市場推向一個新的高潮。,旅游地產改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,一、國際旅游地產分類,目前，國外旅游地產開發(fā)所呈現(xiàn)的基本形式有一下幾種： （一）自營式酒店 這類酒店緊緊圍繞旅游六要素（吃、住、行、購、娛）中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，同時增加娛樂、會議等功能，多建在旅游

9、、商務發(fā)達或會議較多的大中型城市。由于旅游酒店不出售物業(yè)，主要通過經(jīng)營來收回投資，而酒店自營的回收期相當長，與房地產商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念不符，因此，旅游酒店雖然是最早出現(xiàn)的旅游地產形式，卻不是旅游地產當前的開發(fā)熱點。 （二）時權酒店 最早是由瑞士亞歷山大.耐首次提出的TIME SHARE HOTEL。即將酒店的每個單位分為一定的時間份（如一年52周），出售每一個時間份的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權。 （三）產權酒店 指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，

10、投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。”產權酒店“的概念起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯山，70年代在美國開始流行，現(xiàn)在已成為全國年銷售額100億元的成熟旅游細分行業(yè)。,旅游地產改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,（四）時值度假型酒店 指消費者購買一定數(shù)量的”分數(shù)“，這些”分數(shù)“就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些”分數(shù)“在不同時間、不同地點、不同檔次的度假村中靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設施，消費者不擁有使用權或產權。 （五）養(yǎng)老型酒店 指投資人為自己或為老人在退休前購買休養(yǎng)老酒店（度假村）的某一個單位，每年和家人去使用一段時間，其余時間委托管理公司出租管理獲取一定的租金回報，直至退休后完全自用。一般情況下該酒店度假村在產權人去世后由管理公司回購后再出售，收益歸家人所有。 （六）度假村、別墅 依托特定的旅游資源，開發(fā)度假村、度假別墅項目。如結合高爾夫球、登山、滑雪等運動項目的運動度假村;溫泉等療養(yǎng)度假村；濱海、森林、湖泊度假村；集旅游、休閑、運動、療養(yǎng)、會議、培訓于一體的多功能度假