某地區(qū)商業(yè)街項(xiàng)目管理知識(shí)分析建議書(shū)(PPT 42頁(yè)).ppt

1、文化路商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū),23,謹(jǐn)呈：,“黃金大道”營(yíng)銷策劃提案,打造濰坊第五類商圈首創(chuàng)living mall社區(qū)商街概念,QINGJIANGONG 項(xiàng)目建議書(shū),文化路商業(yè)街營(yíng)銷策劃思路初析,商業(yè)的根本意義在于商品的交換和流通，最終結(jié)果就是解決人類的物質(zhì)需求。 傳統(tǒng)意義上的商業(yè)，由于地理及交通等綜合因素的制約，主要形成在人流相對(duì)集中的區(qū)域。 隨著現(xiàn)代居住概念的徹底改變，貼近生活，近距離的,家門(mén)口的shopping成為一種需要和可能。 不管在任何一個(gè)城市，如果在自己生活的區(qū)域附近就有一個(gè)能夠滿足日常所需并且具有相當(dāng)品味和檔次的購(gòu)物場(chǎng)所，誰(shuí)還會(huì)長(zhǎng)途跋涉的前往市中心去購(gòu)買身邊就能解決的商品呢？ 文化路

2、社區(qū)商業(yè)街，為周邊大量的高素質(zhì)居住人群提供了純粹和全面的消費(fèi)空間，也對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)構(gòu)成了徹底的沖擊和顛覆。 living mall社區(qū)商街概念，從黃金大道開(kāi)始，引領(lǐng)濰坊商業(yè)走向！,引言,關(guān)鍵詞, living mall 社區(qū)商街概念,Living在這里可以具有兩重含義： 一是生活的，居住的； 一是活波的、生動(dòng)的、旺盛的、生氣勃勃的，強(qiáng)烈的。 未來(lái)的黃金大道商業(yè)街，正是這么一個(gè)貼近生活的，具有強(qiáng)大商業(yè)潛力和熱烈商業(yè)氛圍的新型社區(qū)商街！,living mall：直譯為生活商場(chǎng)，可解釋為社區(qū)購(gòu)物中心或 者社區(qū)商業(yè)街。,關(guān)鍵詞,從商業(yè)發(fā)展歷程上體現(xiàn)為老百貨商場(chǎng)、新型購(gòu)物中心、區(qū)域中大型超市、各類專業(yè)市

3、場(chǎng)、中心區(qū)域商業(yè)步行街等形式；從類別構(gòu)成上體現(xiàn)為 第一類商業(yè)形態(tài)：大型百貨商圈 第二類商業(yè)形態(tài)：專業(yè)市場(chǎng)商圈 第三類商業(yè)形態(tài)：批發(fā)貿(mào)易類商圈 第四類商業(yè)形態(tài)：新興的超市量販?zhǔn)缴倘Γ?未來(lái)的黃金大道商業(yè)街，是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)概念的第五類新型商業(yè)形態(tài)，在集合各類商圈特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，最大的優(yōu)勢(shì)在于減少消費(fèi)主體的購(gòu)物成本，以最方便和快捷的方式滿足消費(fèi)人群的生活需要，是商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。, 第五類商圈,基 礎(chǔ),商業(yè)物業(yè)的成功關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值！ 黃金大道社區(qū)商業(yè)街的市場(chǎng)基礎(chǔ)在于周邊區(qū)域的高素質(zhì)居住人群。 黃金大道社區(qū)商業(yè)街所輻射的人民醫(yī)院職工住宅區(qū)、櫻園小區(qū)以及即將開(kāi)工的金鸞花園和九龍山小區(qū)等多個(gè)大型住

4、宅的居住業(yè)主，加上周邊缺乏城市綜合商業(yè)配套，是一個(gè)具有一定消費(fèi)力和消費(fèi)需求的消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)于未來(lái)商業(yè)街的投資客戶以及經(jīng)營(yíng)客戶都具有相當(dāng)?shù)奈驼T惑力。,價(jià) 值,目前，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)社區(qū)商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局凌亂，對(duì)經(jīng)營(yíng)功能分區(qū)的合理性欠考慮， 使社區(qū)商業(yè)的價(jià)值被大大弱化。近幾年來(lái)，在品牌發(fā)展商的帶動(dòng)下，一些別具風(fēng)情的社區(qū) 商業(yè)街已開(kāi)始出現(xiàn)，如深圳陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)街、四季花城假日廣場(chǎng)、萬(wàn)科東海岸濱海風(fēng)情街、 東海花園歐式東海坊等等。,這些社區(qū)商業(yè)街均有一個(gè)顯著的主題特色，并經(jīng)過(guò)精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，有良好的商業(yè)形象管理， 一方面兼具購(gòu)物與休閑娛樂(lè)功能，另一方面講究景觀設(shè)計(jì)，使之成為小區(qū)的視覺(jué)亮點(diǎn)。,事實(shí)上，

5、一條經(jīng)過(guò)科學(xué)的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃、建筑風(fēng)格美輪美奐、街區(qū)環(huán)境安全舒適優(yōu)美的社區(qū) 商業(yè)街，將給住戶及周邊消費(fèi)群帶來(lái)全新的生活體驗(yàn)，也使住戶更愿意在社區(qū)里進(jìn)行消費(fèi)。,這種商業(yè)街，就不僅僅只是一個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所，而且變成了社區(qū)鄰里交往、家庭親情互動(dòng)的場(chǎng)所， 是整個(gè)社區(qū)的精神生活領(lǐng)地。這種商業(yè)街，其投資價(jià)值也就要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般的社區(qū)商業(yè)了。,參考,深圳陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)街,參考,萬(wàn)科四季花城假日廣場(chǎng),專業(yè)化、規(guī)?；?、市場(chǎng)化,業(yè) 態(tài),中小型超市中小型主題專業(yè)店（家電、家居、通訊） 餐飲休閑娛樂(lè)金融網(wǎng)點(diǎn)便民店,產(chǎn)品組成,清 溪 街,文 化 路,寶 通 街,區(qū) 間 路,A1-7,B1-8共15間，為一層商鋪，建議 以便利店、

6、花店等便民型家政服務(wù)業(yè)態(tài)為主.,C1-20共20間，為二層連體商鋪， 建議以汽配、家電、家居等專業(yè)店為主,寶 通 街,D1-12共12間，為3層連體 商鋪，建議以中型超市、 餐飲、娛樂(lè)店為主。,E1-9共9間， 為三層商鋪， 建議以大型餐飲、 婚紗影樓、 金融網(wǎng)點(diǎn)、 社區(qū)醫(yī)療、 等業(yè)態(tài)為主.,完善功能：從單一購(gòu)物的初級(jí)化市場(chǎng)，向購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、文化、休閑娛樂(lè)等多樣性復(fù)合型的高 級(jí)化商業(yè)功能轉(zhuǎn)變。 營(yíng)造環(huán)境：貫徹“以人為本”的原則，綜合運(yùn)用多種手段，創(chuàng)造輕松舒適的文化休閑購(gòu)物方式，構(gòu)建體現(xiàn)“人文關(guān)懷”的獨(dú)特商街景觀。 “黃金大道”整體設(shè)計(jì)規(guī)劃要完整、精致、漂亮、富有人性化，并具有一定的適度超前

7、性。以構(gòu)筑商業(yè)步行休閑空間，以步行為特征，具有綜合性、層次性、創(chuàng)造多元商業(yè)休閑文化為目標(biāo)。通過(guò)多種形式商業(yè)街外環(huán)境的塑造，形成新的城市空間特色，成為新一代社區(qū)商業(yè)特色。突出個(gè)性化、藝術(shù)化、自然化、生態(tài)化、人情化，以空間規(guī)劃引導(dǎo)人的商業(yè)活動(dòng)模式。,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,黃金大道社區(qū)商街，寶通街商業(yè)NO.1,業(yè)態(tài)規(guī)劃原則是“鋪鋪臨街、關(guān)聯(lián)布局、循環(huán)消費(fèi)、資源共享”理念和模式。 品牌薈萃、條塊清晰、功能齊全、方便顧客。 業(yè)態(tài)規(guī)劃上講究關(guān)聯(lián)性，商鋪與商鋪、商品與商品之間、商品與服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)項(xiàng)目之間推行循環(huán)消費(fèi)理念。,業(yè)態(tài)規(guī)劃原則,黃金大道社區(qū)商街，寶通街商業(yè)NO.1,“黃金大道”采取“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)

8、一招商、統(tǒng)一管理”，目的就是要整體做旺商鋪，為商家、投資者和終端消費(fèi)者創(chuàng)造“三贏”局面。 “統(tǒng)一出租”，就有效地避免了不同投資者之間為出租店面而互相降低租金的惡劣競(jìng)爭(zhēng)，能有效地控制租金價(jià)格的走向。 “統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理”，可以確保商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的差異性和檔次標(biāo)準(zhǔn)，避免業(yè)態(tài)重復(fù)設(shè)置或檔次差距大導(dǎo)致的租金下滑和商鋪人氣減弱。,經(jīng)營(yíng)管理建議,黃金大道社區(qū)商街，寶通街商業(yè)的NO.1,“統(tǒng)一規(guī)劃”，加強(qiáng)了商鋪的通用性。不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求。 “統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理”，和其他那些互相壓價(jià)出租、又缺乏管理的單店獨(dú)鋪相比，“黃金大道”對(duì)承租的商家更具有吸引力。強(qiáng)化了招商定位和規(guī)范管理，勢(shì)必增強(qiáng)自

9、身的競(jìng)爭(zhēng)力，這就奠定了租金上升基礎(chǔ)。 針對(duì)“社區(qū)商業(yè)”熱，我們建議采用更加務(wù)實(shí)、理性的做法，將“黃金大道”打造成一個(gè)真正意義上的Living Mall。,經(jīng)營(yíng)管理建議,黃金大道社區(qū)商街，寶通街商業(yè)的NO.1,推薦項(xiàng)目命名：【黃金大道】 釋義：本項(xiàng)目名大氣凝重，朗朗上口，易記易傳播， 將在項(xiàng)目的推廣營(yíng)銷中起到良好的推動(dòng)作用。,推廣主題內(nèi)涵,品牌動(dòng)力 財(cái)富引擎,（一）引爆濰坊社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)、創(chuàng)新Living Mall 業(yè)態(tài)的的大品牌；,（二）商家聯(lián)合，品牌產(chǎn)品匯聚時(shí)尚動(dòng)力街；,（三）各種業(yè)態(tài)共同搭乘的品牌Living Mall ，共享平臺(tái)，共享 信息，共享錢(qián)潮，共同實(shí)現(xiàn)大發(fā)展夢(mèng)想。,黃金大道、旺熱壹

10、街、全新體驗(yàn),推廣思路,以品牌營(yíng)銷催熟區(qū)域市場(chǎng)， 以服務(wù)營(yíng)銷塑造開(kāi)發(fā)商形象， 以活動(dòng)營(yíng)銷增加商鋪落單量。,黃金大道社區(qū)商街，寶通街商業(yè)NO.1,黃金大道，家門(mén)口的shopping，500米的時(shí)尚體驗(yàn),推廣理念,打造濰坊第五類商圈,首創(chuàng)living mall社區(qū)商街概念,1,2,3,4,最終目標(biāo)-使本項(xiàng)目成為鳶都的全新商業(yè)標(biāo)志,搭建有效的整合立體推廣架構(gòu),推廣目的,加強(qiáng)品牌歸位,極大提升本項(xiàng)目知名度,1,2,3,4,開(kāi)街之后的“黃金大道”成為百年不衰的強(qiáng)勢(shì)商業(yè)服務(wù)終端實(shí)體，成為山東省商街服務(wù)形象的標(biāo)志，互利雙贏、永繼經(jīng)營(yíng)。,經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（長(zhǎng)期目標(biāo)）,推廣目標(biāo),銷售目標(biāo)（短期目標(biāo)）,“黃金大道”在主力

11、店招商成功的市場(chǎng)風(fēng)潮下，吸引小型投資商投資信心，聚旺人氣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目火爆熱銷，盡快回籠資金。,1,2,推廣策略分步,品牌營(yíng)銷：引進(jìn)當(dāng)?shù)赜绊戄^大的品牌（如中百超市），同時(shí)樹(shù)立項(xiàng)目 自身的品牌形象。 活動(dòng)營(yíng)銷：商鋪投資推介會(huì) 黃金大道招商發(fā)布會(huì),推廣階段,以一個(gè)強(qiáng)有力的切入點(diǎn)（如Living Mall榮耀上市濰坊）為消費(fèi)者提供“安全、便利、舒適、溫暖、創(chuàng)新、休閑娛樂(lè)”等幾大目標(biāo)的全方位服務(wù)。不僅僅是商業(yè)街，還是個(gè)時(shí)尚中心和人們的交流中心。進(jìn)行推廣傳播，并使本項(xiàng)目充分引起關(guān)注，使投資者在短時(shí)間內(nèi)對(duì)項(xiàng)目有初步認(rèn)知。,第1推廣階段,推廣目的,推廣階段,第1推廣階段,報(bào)紙廣告以軟文為主，配以戶外廣告，建立品

12、牌形象。濰坊主流媒體報(bào)紙；文化路路燈旗、工地現(xiàn)場(chǎng)的廣告牌，著重樹(shù)立開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目前期形象。 成立項(xiàng)目招商組進(jìn)行項(xiàng)目招商。,推廣方式,推廣階段,在前述基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步擴(kuò)大有效關(guān)注度，為下階段的引爆儲(chǔ)備能量，通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，招商說(shuō)明會(huì)等宣傳活動(dòng)，建立項(xiàng)目品牌，促動(dòng)銷售。,第2推廣階段,推廣目的,推廣階段,第2推廣階段,以戶外、報(bào)紙軟文為主（大型活動(dòng)輔以戶外媒體與特制會(huì)刊）。采取輿論先行的原則，進(jìn)行開(kāi)發(fā)商形象宣傳、項(xiàng)目形象宣傳、主要大賣點(diǎn)的宣傳。在此期間，活動(dòng)的宣傳作為一個(gè)宣傳的重點(diǎn)，以主流媒體告知廣告為主，對(duì)其進(jìn)行全方位、立體式的報(bào)道。此外，還可以利用多種媒體相互整合，全面建立開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形

13、象。,推廣方式,推廣階段,項(xiàng)目于本階段開(kāi)街。經(jīng)過(guò)開(kāi)街這一銷售爆點(diǎn)，項(xiàng)目在市場(chǎng)上的知名度與銷售情況都已經(jīng)十分明朗，市場(chǎng)銷售形勢(shì)逐步升溫，目標(biāo)客戶群的購(gòu)買欲望在此階段達(dá)到新高，對(duì)本項(xiàng)目充滿信心。跟風(fēng)熱潮將不斷提高銷售速度。 在該階段，必須在開(kāi)街熱銷的基礎(chǔ)上繼續(xù)制造市場(chǎng)關(guān)注度，并再次掀起銷售熱潮并達(dá)到銷售高峰，實(shí)現(xiàn)銷售速度的目標(biāo)與開(kāi)發(fā)商的資金回籠。,第3推廣階段,推廣目的,推廣階段,第3推廣階段,以報(bào)紙廣告宣傳為主，軟硬結(jié)合，電視為輔，主力炒作項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，附帶進(jìn)行招商宣傳，另外，舉行開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、投資者與準(zhǔn)投資者聯(lián)誼會(huì)、旺鋪拍賣會(huì)，成立投資者俱樂(lè)部，不斷掀起市場(chǎng)熱潮，為后期銷售高峰的到來(lái)進(jìn)行鋪墊。,推

14、廣方式,推廣階段,招商工作全面進(jìn)入收尾階段，此階段打“黃金大道”經(jīng)營(yíng)管理牌或售后服務(wù)牌，使已投資者安心，未投資者放心。為迅速清街及順利開(kāi)業(yè)打下基礎(chǔ)。繼續(xù)保持一定的廣告宣傳力度、廣告投放頻率，進(jìn)一步推動(dòng)招商工作的全面完成。,第4推廣階段,推廣目的,推廣階段,第4推廣階段,招商工作的全面完成，是銷售最后階段的最大賣點(diǎn)。所以，在本階段，運(yùn)用常規(guī)媒體，對(duì)招商工作的全面落實(shí)進(jìn)行描述，全面提升項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)的樂(lè)觀情景，增強(qiáng)投資群信心。,推廣方式,公關(guān)推廣活動(dòng),開(kāi)街前夕招開(kāi)招商說(shuō)明會(huì)，邀請(qǐng)市政府、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)參與，通知前期登記的意向客戶，媒介記者參與，擴(kuò)大影響面。吸引有實(shí)力的品牌商家，拉動(dòng)商業(yè)氛圍，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。進(jìn)

15、一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提高其社區(qū)影響力。,我們將公關(guān)推廣活動(dòng)作為項(xiàng)目聚攏人氣，增加收益，提升市場(chǎng)認(rèn)知度的主要推廣手段之一。,招商說(shuō)明會(huì),在前期蓄積一定客戶的基礎(chǔ)上進(jìn)行盛大的公開(kāi)亮相，建立良好的項(xiàng)目及品牌形象，形成新聞熱點(diǎn)，引發(fā)公眾的關(guān)注，從而讓目標(biāo)客戶群更深入了解項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，并進(jìn)行一定的促銷活動(dòng)，如贈(zèng)送精美禮品、限時(shí)優(yōu)惠、幸運(yùn)抽獎(jiǎng)等，聚集人氣，加快轉(zhuǎn)簽速度，并刺激觀望客戶，形成搶購(gòu)風(fēng)潮。,開(kāi)街活動(dòng),營(yíng)銷策略,招商：主力店招商先行，面向國(guó)內(nèi)外百?gòu)?qiáng)品牌商家，營(yíng)造“商街財(cái)富 神話”的濃厚商業(yè)氛圍 。 業(yè)態(tài)：科學(xué)優(yōu)化業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互補(bǔ)、客源共享的商業(yè)環(huán)境 。 推廣：公關(guān)、廣告、包裝、租售一切圍繞“持續(xù)經(jīng)營(yíng)

16、”的品牌戰(zhàn)略 。 定價(jià)：租售定價(jià)策略不能背離定位核心。,公關(guān)、廣告、活動(dòng)三者整合推廣策略 ,公關(guān)、廣告、活動(dòng)三者為項(xiàng)目推廣中不可或缺的三個(gè)部分， 三部分互相支撐，互為補(bǔ)充，缺一不可。 其中公關(guān)為最關(guān)鍵部分，起到推廣基礎(chǔ)性作用；宣傳為整個(gè)推廣造勢(shì)。,廣告推廣思路,打造濰坊第一個(gè)“Living Mall”一個(gè)新時(shí)代的城市社區(qū)商業(yè)街， 全新生活休閑購(gòu)物體驗(yàn)，展示現(xiàn)代生活世界， 引領(lǐng)現(xiàn)代生活潮流，體現(xiàn)全方位的生活訴求。,銷售價(jià)格思路,根據(jù)現(xiàn)階段濟(jì)南商圈商業(yè)物業(yè)租售調(diào)查作為依據(jù)， 項(xiàng)目的地段、商業(yè)成熟度、商業(yè)潛力等影響價(jià)格的基本因素進(jìn)行綜合類比， 初步確定項(xiàng)目的銷售價(jià)格。 依據(jù)以上項(xiàng)目定價(jià)原則，結(jié)合本項(xiàng)

17、目的特性和規(guī)模， 我們擬定價(jià)建議，供在銷售過(guò)程中運(yùn)用。 “黃金大道”現(xiàn)階段銷售均價(jià)建議：45006000元/ M2 依據(jù)不同的位置，不同的面積，不同的房型，價(jià)格應(yīng)有不同，建議采用 低開(kāi)高走的原則，便于控制。,制定靈活的銷售舉措 目前商業(yè)投資者中8090%是用于投資，1020%是自己經(jīng)營(yíng)，所以要緊貼市場(chǎng)制定靈活的銷售舉措，為目標(biāo)客戶提供切實(shí)可行的服務(wù)。本項(xiàng)目根據(jù)目標(biāo)客戶群體來(lái)看，完全可以采取對(duì)大銷售額進(jìn)行低成本的回租銷售方式，這樣有助于開(kāi)發(fā)商資金的快速回籠。,銷售舉措,經(jīng)營(yíng)管理是關(guān)鍵,建議項(xiàng)目組織一個(gè)社區(qū)商街的管理公司，對(duì)商街進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，創(chuàng)造一個(gè)有序、規(guī)范和健康的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，吸引更多的投資和經(jīng)營(yíng)客戶。,黃金大道，家門(mén)口的shopping,500米的時(shí)尚體驗(yàn),操作要點(diǎn) 1,黃金大道，家門(mén)口的shopping,500米的時(shí)尚體驗(yàn),操作要點(diǎn) 2,招商先行是保證,以商街的商業(yè)潛力在項(xiàng)目營(yíng)銷前期就吸引中型超市以及部分專業(yè)店