地產(chǎn)-長(zhǎng)沙車站北路項(xiàng)目定位報(bào)告2007

1、車站北路項(xiàng)目定位報(bào)告2007年7月項(xiàng)目定位報(bào)告目錄區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目核心價(jià)值分析項(xiàng)目定位分析銷售和經(jīng)營模式探討銷售價(jià)格推想附件報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位報(bào)告開福區(qū)規(guī)劃定位：開福區(qū)是長(zhǎng)沙市面積最大、人口最多的城區(qū)，同時(shí)開福區(qū)可供開發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，是長(zhǎng)沙市最有發(fā)展?jié)摿?、最具發(fā)展空間的城區(qū)。根據(jù)總體規(guī)劃原則與要求，結(jié)新區(qū)城市發(fā)展實(shí)際與潛力，確定長(zhǎng)沙市開福區(qū)功能定位為：以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。項(xiàng)目定位報(bào)告開福區(qū)房地產(chǎn)版塊定位： 以開福區(qū)政府為核心的政府片區(qū)； 以新世紀(jì)新城為核心的新世紀(jì)片區(qū)； 以

2、鵝羊山為核心的鵝羊山片區(qū)； 以青竹湖為核心的青竹湖外商城片區(qū)； 以四方坪片區(qū)為核心的商務(wù)中心及高尚新城。項(xiàng)目定位報(bào)告開福區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析 ：開福區(qū)目前各類可售物業(yè)約三十幾個(gè)，包括廣福園經(jīng)濟(jì)實(shí)用房小區(qū)。區(qū)內(nèi)大部分?jǐn)M建或在建項(xiàng)目的規(guī)模非常大，目前最具代表性的項(xiàng)目有金鷹城圣爵菲斯、珠江花城、綠城青竹園、萬國城MOMA、威尼斯小城、順天黃金海岸、創(chuàng)遠(yuǎn)鵝羊山項(xiàng)目，其中綠城青竹園占地3000畝、威尼期小城2700畝。由于開福區(qū)具備長(zhǎng)沙較好的山水資源，因此在房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)上有別墅、多層住宅和小高層住宅幾大門類。2005年以來，開福區(qū)又先后新出讓一批房地產(chǎn)開發(fā)用地，其中有3幅50萬平米以上用地。未來開福區(qū)

3、房地產(chǎn)供應(yīng)將持續(xù)加大項(xiàng)目定位報(bào)告開福區(qū)房地產(chǎn)銷售情況分析 ：從今年第一季度長(zhǎng)沙市樓市銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額的十強(qiáng)排行榜來看，開福區(qū)樓盤“來勢(shì)洶洶”，其中尤以四方坪片區(qū)的萬煦園威力巨大，從屈于銷售面積中的亞軍席位，卻奪得了“銷售金額十強(qiáng)榜” 的冠軍。另外，如果剔除了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的十強(qiáng)排行榜，萬煦園就是連奪三冠（銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額之三連冠） 。項(xiàng)目定位報(bào)告這表明四方坪片區(qū)的住房需求極其旺盛一是由于開福區(qū)更甚于四方坪片區(qū)，由于車站北路和棚屋區(qū)的改造進(jìn)程加快， 從而產(chǎn)生許多拆遷房需求。二是由于開福區(qū)可供開發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，是長(zhǎng)沙市最有發(fā)展?jié)摿?、最具發(fā)展空間的城區(qū)，為各

4、大房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了很大的演繹舞臺(tái)。使得消費(fèi)者對(duì)于北城的認(rèn)識(shí)度加深。三是因?yàn)樗姆狡浩瑓^(qū)在處于舊城市中心的邊沿，位于長(zhǎng)沙城東擴(kuò)的前沿地帶， 城市城區(qū)的發(fā)展其首當(dāng)其沖。四是由于城市化的發(fā)展和市政配套設(shè)施的不斷完善，消費(fèi)者有北城的“南帝北丐”的消費(fèi)心理逐漸弱化。隨著北城房地產(chǎn)的逐步升溫，北城也相應(yīng)的成為長(zhǎng)沙居民置業(yè)的又一熱點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目定位報(bào)告開福區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格分析： 區(qū)政府附近住宅物業(yè)銷售價(jià)格約在2000元/平米； 金鷹城區(qū)域住宅價(jià)格約在25003500元/平米不等； 在偏南區(qū)域銷售價(jià)格約在3000元/平米。 目前，四方坪片區(qū)商品房銷售價(jià)格在27003300元/平米的區(qū)間，銷售均價(jià)約為2800元/平

5、米。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤分析-萬煦園項(xiàng)目定位報(bào)告戶型定位項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型面積（）二房85-96主力戶型三房二廳主力面積110-135商業(yè)指標(biāo)面積區(qū)間30-1000商鋪價(jià)格9000-10000元主力面積30-50物業(yè)形態(tài)底商、步行街占地面積92143總建面積20萬總戶數(shù)1500戶容積率2.3綠化率405%車位配比1:0.5物業(yè)類別多層、小高層、高層、寫字樓層數(shù)6-17層項(xiàng)目定位報(bào)告銷售價(jià)格：平均價(jià)格：2700元/客戶群體：最高價(jià)格：3000元/ 最低價(jià)格：2300元/主要來源于國防科大教師、四方坪片區(qū)拆遷戶、南方航空、湖南省廣電中心、私營業(yè)主。營銷分析：1、主題定位：粹取中國建筑的東方文化社區(qū)2、廣告：典藏

6、文脈 親切中國3、宣傳推廣：不連貫，只做節(jié)點(diǎn)式宣傳4、銷售情況：一期已經(jīng)售完，二期銷售率70%左右。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤分析左岸春天項(xiàng)目定位報(bào)告戶型定位項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型面積（）比例（%）二房90-11025%三房110-12840%四房140左右21%復(fù)式180-20010%錯(cuò)層200-2404%主力戶型三房主力面積110-140占地面積170畝總建面積12.26萬總戶數(shù)792戶容積率183綠化率6533%車位配比1：1物業(yè)類別多層、小高層層數(shù)1棟12、3棟17層項(xiàng)目定位報(bào)告銷售價(jià)格：平均價(jià)格：3300元/ 最低價(jià)格：3000元/客戶群體：主要是湖南省廣電中心、國防科大、南方航空的高收入人群和私營業(yè)主。營

7、銷分析：1、主題定位： 法式尊邸人文世家2、廣告：左岸三期水景呈現(xiàn)尚品居3、宣傳推廣：由于前期影響太多，所以不做任何宣傳推廣。4、銷售情況：一期已經(jīng)售完；二期銷售90%；三期五月底已開盤。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤分析時(shí)代先鋒項(xiàng)目定位報(bào)告戶型定位項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)指標(biāo)商業(yè)面積區(qū)間34-646商業(yè)面積3560主力面積100物業(yè)形態(tài)底商、郡樓戶型面積（）套數(shù)比例一房25.32-60.3333164二房69.11-9216231四房152.54285主力戶型一房一廳一衛(wèi)主力面積48占地面積9781總建面積3.63萬總戶數(shù)512戶容積率6綠化率32%車位配比1:0.45物業(yè)類別高層商住樓層數(shù)28、29層項(xiàng)目定位報(bào)告銷售價(jià)

8、格：平均價(jià)格：2600元/最高價(jià)格：3050元/ 最低價(jià)格：1998元/客戶群體：主要為投資客、年青白領(lǐng)階層及外地經(jīng)商者，包括湖南省廣電中心員工、南方航空員工、國防科技大學(xué)年青教師、四方坪批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)商者。營銷分析：1、主題定位：搶占北城個(gè)性化小戶型29層高層公寓2、廣告：我有我性格3、宣傳推廣：項(xiàng)目接尾期，不再作宣傳推廣。4、銷售情況：商業(yè)已經(jīng)全部售完，住宅部分銷售率達(dá)90%以上，提供8成30年按揭。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤分析四季美景水木軒項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型定位商業(yè)指標(biāo)面積區(qū)間19-161商鋪數(shù)量未定主力面積80物業(yè)形態(tài)底商戶型面積（）套數(shù)比例二房9096155148三房109-136710677

9、四房148-151195186五房1841716主力戶型三房二廳主力面積120占地面積5萬總建面積17萬總戶數(shù)1049戶容積率28綠化率55%車位配比1：0.36物業(yè)類別小高層層數(shù)1117層項(xiàng)目定位報(bào)告銷售價(jià)格：平均價(jià)格：2500元/客戶群體：最低價(jià)格：2200元/主要為初次置業(yè)者，包括四方坪片區(qū)的工薪階層、拆遷戶、周邊小經(jīng)營戶和外地經(jīng)商者。營銷分析：1、主題定位：純板式經(jīng)典陽光精品住宅小區(qū)2、廣告：精致生活菁英空間3、宣傳推廣：結(jié)合銷售進(jìn)度，但不連貫性宣傳。4、銷售情況：銷售率達(dá)30%競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤分析新家園佳興名苑項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型定位總建面積4.9萬平米綠化率38%總戶數(shù)335戶容積

10、率2.56物業(yè)類別普通住宅、商業(yè)樓車位配比1:0.25面積（）比例（）未售比例（）60-80331.280-110281.4110-140203.8140-1601025.9160-180613.3180-2001售磬200-258280主力戶型三房二廳主力面積項(xiàng)目定位報(bào)告銷售價(jià)格：平均價(jià)格：3050元/客戶群體：商業(yè)價(jià)格：一樓12000元/、二樓5800元/主要為初次置業(yè)者，包括四方坪片區(qū)的工薪階層、拆遷戶、周邊小經(jīng)營戶和外地經(jīng)商者。營銷分析：1、主題定位：北城智能化高尚小區(qū)2、廣告：美好生活 從新家園開始3、宣傳推廣： 銷售接近尾期，基本上沒做宣傳4、銷售情況：銷售率達(dá)90%以上。項(xiàng)目定位

11、報(bào)告四方坪片區(qū)項(xiàng)目概述通過調(diào)研分析可以看出，雖然四方坪片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量較大，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，但整個(gè)片區(qū)樓盤的品質(zhì)都比較低，各項(xiàng)目主要還是利用低價(jià)策略在進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)；各項(xiàng)目的產(chǎn)品定位比較單一，基本都是以住宅為主，沒有能很好的組合產(chǎn)品，提升項(xiàng)目品質(zhì)和提高項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，項(xiàng)目宣傳推廣的力度和密度也過低，產(chǎn)品推廣的連貫性不夠，沒有能注重工程施工過程與營銷推廣過程中的細(xì)節(jié)營銷；市場(chǎng)定位比較集中，基本都是針對(duì)中低階層消費(fèi)者，同時(shí)，各項(xiàng)目的住宅主推面積也都過于集中在110130左右，使得項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更加同質(zhì)化。從現(xiàn)在的各項(xiàng)目銷售情況來看，80以下的中小戶型基本上沒有，180以上的大戶型也是非常的少。 ；項(xiàng)目定位報(bào)告本

12、項(xiàng)目地塊周邊預(yù)計(jì)同檔期在建與待建項(xiàng)目1） 四季花城百花園（地塊C-18）該項(xiàng)目為安居房用地，位于我們項(xiàng)目的西側(cè), 擬建9棟18層。2） 省直屬機(jī)關(guān)（地塊D-19）該項(xiàng)目我們項(xiàng)目的東側(cè)，是省工會(huì)的單位自建房，擬建綜合樓。3） 四方大道與百花園路交匯處（地塊D-09） 該項(xiàng)目我們項(xiàng)目的東北方向，擬建高層。4） 四方大道與工農(nóng)路交匯之東北方向（地塊E-09）該項(xiàng)目我們項(xiàng)目的東北方向，擬建4層郡樓26層住宅的高層商住樓。項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位報(bào)告開福區(qū)商貿(mào)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（1）與國際接軌的新型商業(yè)業(yè)態(tài)蓬勃興起。落戶開福區(qū)的知名商業(yè)企業(yè)有排名全球第五的世界500強(qiáng)德國麥有法國法蘭西施

13、公司資本為背景的深圳新一佳超市；美國的普爾斯馬特超市；黃興北路一期竣工后，金滿地將于今年上半年開業(yè)；八一橋北邊將建成手機(jī)等通訊工具為主的JF中心，定位為電訊產(chǎn)品大超市。項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)域商業(yè)規(guī)劃展望-p 開福區(qū)商業(yè)規(guī)劃-以醫(yī)療器械、湘繡家紡、生產(chǎn)資料、汽車、農(nóng)產(chǎn)品、水果、海鮮和物流轉(zhuǎn)運(yùn)為主；p 四方商貿(mào)中心以汽車和會(huì)員超市為主，現(xiàn)有20多家國內(nèi)外品牌汽車銷售店和麥還準(zhǔn)備在此處興建一個(gè)200多畝的大型汽車超市。，項(xiàng)目定位報(bào)告開福區(qū)商業(yè)發(fā)展方向 -p 以精品市場(chǎng)群為代表的五一廣場(chǎng)商務(wù)中心；p 以生產(chǎn)性服務(wù)功能為主，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務(wù)等， 重點(diǎn)以金融服務(wù)為特色，生活性服務(wù)為輔的松桂園

14、商務(wù)中心；p 以零售商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)為主要內(nèi)容的生活服務(wù)業(yè)為主的中山亭商務(wù)中心；以超市、中高檔住宅、金融、信息營造的伍家?guī)X商務(wù)中心；p 以超市、中高檔住宅、餐飲娛樂、旅游休閑、商務(wù)會(huì)展于一體的四方坪商務(wù)中心。項(xiàng)目定位報(bào)告四方坪區(qū)域商業(yè)狀況分析項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)域商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài) 汽車銷售、維修 銀行、電信、餐飲、娛樂 超市、便利店、各種雜鋪 項(xiàng)目東面是麥超市，是一個(gè)大型的生活超市，主要針對(duì)團(tuán)購做批發(fā)； 項(xiàng)目東南三一大道兩側(cè)集中有幾個(gè)品牌性的汽車銷售、維修中心； 項(xiàng)目東北側(cè)有四方坪建材市場(chǎng)，但是經(jīng)營狀況不好，未能形成氣候； 項(xiàng)目東北角、北面是四方坪小區(qū)和紅商小區(qū)，整個(gè)小區(qū)全是一層底商形式的住宅樓。此

15、類商業(yè)體量較為龐大，但是因?yàn)榍捌跊]有進(jìn)行具體業(yè)態(tài)劃分， 造成經(jīng)營業(yè)態(tài)凌亂的狀況，主要以小雜貨、小建材、小酒家、發(fā)廊、汽車維修和藥店經(jīng)營為主。項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)房租金調(diào)研通過了解測(cè)算，本區(qū)域內(nèi)商業(yè)房的租金價(jià)格約在以下范圍內(nèi)-u 一層租金約在2.0-3.0元/平米/天u 二層租金約在1.5-2.0元/平米/天u 三層租金約在1.0-1.5元/平米/天u 四層租金約在1.0元/平米/天以下項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)房現(xiàn)狀分析由于區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)經(jīng)營不是很成熟，多數(shù)都是零散型的商業(yè)經(jīng)營，而且很多都是早期成形的住宅底商經(jīng)營鋪面，區(qū)域內(nèi)一直就沒有能形成較好的集中型和規(guī)模型商業(yè)，所以商業(yè)經(jīng)營的不成功也導(dǎo)致了現(xiàn)在商業(yè)房租金

16、價(jià)格沒有能得到很好的實(shí)現(xiàn)。隨著區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)在的發(fā)展和成熟，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)局面已經(jīng)正在發(fā)生著變化， 也出現(xiàn)了一些規(guī)模型的商業(yè)建筑，特別是新家園商業(yè)裙樓1-4層，時(shí)代先鋒商業(yè)裙樓1-3層和萬煦園的社區(qū)商業(yè)街形式，規(guī)模型商業(yè)在區(qū)域內(nèi)正在慢慢形成，隨著商業(yè)經(jīng)營局面的轉(zhuǎn)變，商業(yè)房的租金價(jià)格自然會(huì)有較好的提升。項(xiàng)目定位報(bào)告四方坪片區(qū)現(xiàn)在售商業(yè)物業(yè)形態(tài)及價(jià)格周邊樓盤物業(yè)形態(tài)售 價(jià)萬煦園社區(qū)內(nèi)商業(yè)街）9000-10000四季美景水木軒住宅底商街鋪8000四季美景住宅底商街鋪9000-12000時(shí)代先鋒1-3層集中式商業(yè)15000新家園1-4層集中式商業(yè)、臨街街鋪12000水果市場(chǎng)1-3層集中式專業(yè)市場(chǎng)4000-5

17、000項(xiàng)目定位報(bào)告小結(jié)：按照規(guī)劃，長(zhǎng)沙城區(qū)的東擴(kuò)以四方坪為中心，建設(shè)一個(gè)集汽車超市、中高檔住宅區(qū)、餐飲娛樂、旅游休閑、商務(wù)會(huì)展于一體的四方坪商務(wù)中心及高尚新城。隨著城市規(guī)劃的完善和落實(shí)，各種住宅和商業(yè)項(xiàng)目的建成，將會(huì)完全改變北城的城市面貌、提升北城片區(qū)的居住品質(zhì)。加之北城區(qū)可利用的土地多于其它片區(qū)，眾多資本不斷融入北城，撐起北城一片藍(lán)天。長(zhǎng)久的積蓄與孕育之后，北城地產(chǎn)開始極速狂飆?？梢灶A(yù)見的是，未來的北城板塊將是長(zhǎng)沙樓市競(jìng)爭(zhēng)最激烈的戰(zhàn)場(chǎng)，而競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果帶來的會(huì)是北城居住環(huán)境及品質(zhì)的整體提升和飛躍，為北城房地產(chǎn)價(jià)格上升提供了一片廣闊的空間。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析本區(qū)域

18、人們具有濃厚經(jīng)商觀念，商業(yè)氛圍形成的早，商業(yè)有升級(jí)換代的o需求。同時(shí)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展也呼喚大型、高檔、集中的一站式商業(yè)綜合體，所以對(duì)于本案的商業(yè)機(jī)會(huì)還是很大的；本項(xiàng)目處于一個(gè)多年形成的居住版塊，周圍有從90年代起就建成的和目o前仍然在建設(shè)和規(guī)劃的小區(qū)10余個(gè)，而早期住宅多為多層結(jié)構(gòu)的安置房、職工房，而目前在建或在售的也都是以普通商品房為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和戶型設(shè)計(jì)的特色并不明顯，對(duì)于本項(xiàng)目的個(gè)性化戶型設(shè)計(jì)來說確實(shí)會(huì)有差異性需求；項(xiàng)目所在區(qū)位是城市未來發(fā)展和北區(qū)市政建設(shè)優(yōu)先考慮的地區(qū)，發(fā)展前o景可觀，在建的月湖公園和兩館一廳、瀏陽河風(fēng)光帶，是不可多得的景觀優(yōu)勢(shì)；汽車行業(yè)、水果市場(chǎng)、建材市場(chǎng)的形成，流動(dòng)人

19、員大，外駐機(jī)構(gòu)多，消ooooo費(fèi)人群充裕；區(qū)域板塊成熟較早，市政和前期項(xiàng)目使得周圍各項(xiàng)設(shè)施配套齊全；項(xiàng)目所在地交通便利，有多條交通線路通往城市各區(qū)域，人們易于出行和到達(dá)；發(fā)展商在酒店業(yè)和社會(huì)上的威望，是項(xiàng)目成功的有力保證；發(fā)展商的全新理念和做好產(chǎn)品的決心，是項(xiàng)目成功的最堅(jiān)強(qiáng)后盾。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目劣勢(shì)分析o 項(xiàng)目用地面積小，地塊狹長(zhǎng)，有高差、容積率高；o 項(xiàng)目臨近交通干路的交叉口，噪音和污染產(chǎn)生影響；o 附近在建項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)、造成客戶分流；o 未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不確定是隱藏的憂患；o 國家及地方政府對(duì)房產(chǎn)政策調(diào)控的不確定影響；o 項(xiàng)目對(duì)面的變電站對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析o

20、本區(qū)域缺乏規(guī)模型中心商業(yè)和個(gè)性化居住樣板物業(yè)；o 本項(xiàng)目的景觀+配套，正是城市中心項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；o 應(yīng)該更大發(fā)揮項(xiàng)目的商業(yè)潛力，做足利潤；o 其他項(xiàng)目沒有類似的容積率和商住規(guī)劃，是我們的最佳機(jī)會(huì)；o 本項(xiàng)目建設(shè)周期短且住宅產(chǎn)品不多，開工即可銷售；o周圍的小區(qū)建設(shè)、樓市的火爆和區(qū)域發(fā)展的看好，起到推波助瀾、烘云托月的作用。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析o 城北一帶，如新河三角洲區(qū)域，也在規(guī)劃的高檔居住型項(xiàng)目和綜合體，未來必然出現(xiàn)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的局面；o 該區(qū)域內(nèi)也出現(xiàn)較多小戶型產(chǎn)品，因此，未來將導(dǎo)致銷售價(jià)格的上揚(yáng)受到一定牽制；o 片區(qū)商業(yè)中心的缺乏未必能導(dǎo)致未來商業(yè)會(huì)順利經(jīng)營起來，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)高端商

21、業(yè)和個(gè)性住宅的認(rèn)知，也未必能達(dá)到預(yù)期的良好程度；o未來路口高架橋的建設(shè)可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。項(xiàng)目定位報(bào)告基于對(duì)本項(xiàng)目和區(qū)域市場(chǎng)的研究，通過對(duì)實(shí)地調(diào)研、對(duì)規(guī)劃分析和未來走向的判斷，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)強(qiáng)于劣勢(shì)；威脅存在，但機(jī)會(huì)難得。o 基于如上分析，我們堅(jiān)信：加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品的研究，果斷行動(dòng)，做好產(chǎn)品，本項(xiàng)目必定可以穩(wěn)操勝券；o 通過共同合作，我們堅(jiān)信：企業(yè)必將獲得很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)口碑。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目核心價(jià)值分析項(xiàng)目定位報(bào)告本項(xiàng)目所處位置交通非常便利，緊鄰長(zhǎng)沙兩條南北軸心大道車站北路和麗臣大道，周邊有132、603等多條公交線路，通往市區(qū)及個(gè)方向。o本項(xiàng)目與周邊現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目和未來建設(shè)的其他項(xiàng)目相

22、比，最大的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是地段價(jià)值，車站北路和麗臣大道的黃金交匯孕育著無限的商業(yè)價(jià)值空間。o其次，本項(xiàng)目的另一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是高層景觀。本項(xiàng)目周邊高層建筑較少，市場(chǎng)上可比性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多，而以高層項(xiàng)目的視覺景觀來說，放眼東南西北到處可見怡人風(fēng)景，這也是本項(xiàng)目住宅的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。o再次，本項(xiàng)目的個(gè)性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)也是一個(gè)很有競(jìng)爭(zhēng)性的優(yōu)勢(shì)所在。從區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品現(xiàn)狀來說，本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)充滿了人性化，細(xì)節(jié)之處都體現(xiàn)了對(duì)居住者生活的關(guān)心。o項(xiàng)目定位報(bào)告基于上述各項(xiàng)分析，通過與發(fā)展商的多次溝通，結(jié)合我司對(duì)市場(chǎng)的客觀了解及對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)想，經(jīng)過對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的多次調(diào)研和分析，鑒于長(zhǎng)沙市對(duì)開福區(qū)及四

23、方坪片區(qū)的規(guī)劃定位，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展，考慮到項(xiàng)目地塊自身的各項(xiàng)條件，為了能夠使本案進(jìn)入市場(chǎng)后有較好的形象和表現(xiàn)，突出本案與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異性，我們放眼未來、站在區(qū)域市場(chǎng)前瞻發(fā)展的角度上對(duì)本項(xiàng)目的各種定位做如下規(guī)劃。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目整體形象定位“建立長(zhǎng)沙北城CLD生活軸心”北城：長(zhǎng)沙經(jīng)過近四年的發(fā)展，形成了大板塊格局，城市東南西北的概念有新一步界定，瀏陽河一帶是北城的集中點(diǎn)；CLD：即生活中心區(qū)，由于本板塊的住宅是城北規(guī)模最大的片區(qū)，同時(shí)這些社區(qū)都已經(jīng)相繼入住，人氣充足，因此才稱之為CLD；軸心：目前麗臣路是貫通城東西的軸線干道，東端為長(zhǎng)沙的重要旅游點(diǎn)世界之

24、窗和金鷹影視城，西端過橋后是市政府，地位相當(dāng)重要；從未來2- 3年的片區(qū)發(fā)展情況看，車站北路貫通后等于打開城市向北發(fā)展的瓶頸， 因此，本項(xiàng)目處于軸心之位。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目市場(chǎng)定位 長(zhǎng)沙北城城市新文化共同體； 未來四方坪板塊的地標(biāo)式建筑群； 未來四方坪板塊的商業(yè)軸心、旗艦、購物樂園； 2007年長(zhǎng)沙北城最具投資價(jià)值的城市綜合體。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目總案名定位-居易時(shí)代主題形象定位-引領(lǐng)個(gè)性化生活的現(xiàn)代建筑中小戶型的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，投資少、總價(jià)低，對(duì)年輕一族來說，擁有自己獨(dú)立空間的成本并不高，能適合大多數(shù)人的安家定居要求；個(gè)性化的戶型設(shè)計(jì)，個(gè)性化的專屬領(lǐng)域，能夠充分張揚(yáng)自我，展示一個(gè)人易安居的理想居所，也預(yù)

25、示著安居樂業(yè)的居易時(shí)代的到來；同時(shí)，項(xiàng)目自身及周邊的完善配套，也為居住于此帶來了更多生活和工作的便利。項(xiàng)目定位報(bào)告o主題推廣語-都市生活新坐標(biāo)本案將以城市綜合體為核心主題，立足打造成為城北四方坪板塊內(nèi)的標(biāo)志性建筑群，同時(shí)也是居家生活和商業(yè)消費(fèi)的中心點(diǎn)， 成為長(zhǎng)沙北城個(gè)性居所、商務(wù)辦公、商業(yè)消費(fèi)的理想之處！項(xiàng)目定位報(bào)告形象組合-項(xiàng)目形象項(xiàng)目案名項(xiàng)目定位項(xiàng)目規(guī)劃LOGO居易時(shí)代 引領(lǐng)個(gè)性化生活的現(xiàn)代建筑公寓/商務(wù)/酒店/商業(yè)主題推廣語都市生活新坐標(biāo)項(xiàng)目定位報(bào)告分案名定位 公寓案名“達(dá)芬奇公寓/達(dá)芬奇寓所”1充滿神秘和玄妙。標(biāo)新立異，個(gè)性獨(dú)特，激發(fā)市場(chǎng)的好奇和關(guān)注，容易炒作。2充滿藝術(shù)和文明。 符合

26、客戶群的品味和文化層次，箭頭直指年輕的小家庭，提升項(xiàng)目的無形價(jià)值，錦上添花。3符合項(xiàng)目的建筑氣質(zhì)和戶型特點(diǎn)。與項(xiàng)目花園特征比較吻合，表現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目主題推廣語核心青春，藝術(shù)人生項(xiàng)目定位報(bào)告用于宣傳和代言的主力目標(biāo)客戶描述 -o他們年齡在26-36歲之間，是有個(gè)性的新人類。o他們的職業(yè)以年輕教師、商業(yè)場(chǎng)所銷售人員、娛樂場(chǎng)所工作人員、年輕公職人員等為代表。o他們需要一個(gè)小房子來完成一個(gè)居家夢(mèng)，但是希望個(gè)性化，不被稱之為沒品味和老土。o通過他們的精神狀態(tài)，推動(dòng)其他客群對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生好感，并激發(fā)投資價(jià)值和租賃前景。項(xiàng)目定位報(bào)告建設(shè)目標(biāo)及功能定位-建設(shè)目標(biāo)：o 打造長(zhǎng)沙綜合建筑新形象；o

27、打造長(zhǎng)沙北區(qū)高層生活新概念；o 打造長(zhǎng)沙北城的城市地標(biāo)。功能定位：o 為四方坪片區(qū)的居民提供商業(yè)配套；o 為居住的人群提供最佳的高層住宅；o 為投資客戶提供最佳的投資物業(yè)；o 為消費(fèi)者提供最精致的生活空間。項(xiàng)目定位報(bào)告產(chǎn)品組合定位-u 商業(yè)中心u 高層住宅u 精裝產(chǎn)權(quán)酒店u 商務(wù)辦公項(xiàng)目定位報(bào)告產(chǎn)品功能定位-商業(yè)中心：o加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套，提供更多商業(yè)經(jīng)營服務(wù)，引進(jìn)規(guī)模型商業(yè)和娛樂設(shè)施，滿足人們的生活需要。同時(shí)為需要高檔服務(wù)和消費(fèi)品的人群，提供便利的消費(fèi)場(chǎng)所。高層住宅：o個(gè)性化的個(gè)性住宅，提供更好的居住產(chǎn)品，滿足多層次人群的居住要求，同時(shí)滿足更多年輕人對(duì)擁有良好居住生活空間的要求。精裝產(chǎn)權(quán)酒

28、店：o通過合理的運(yùn)營管理，為投資客戶提供更具價(jià)值的投資產(chǎn)品，同時(shí)也為來本城市出差、旅游、訪友的人群，提供一個(gè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)優(yōu)良的住宿地。商務(wù)辦公：o結(jié)合區(qū)域未來的發(fā)展，在本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店的上層空間設(shè)置商務(wù)辦公區(qū)域，滿足區(qū)域辦公市場(chǎng)的發(fā)展需要。項(xiàng)目定位報(bào)告產(chǎn)品定位依據(jù)-區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展：o根據(jù)長(zhǎng)沙總體規(guī)劃原則與要求，結(jié)合新區(qū)城市發(fā)展實(shí)際與潛力，開福區(qū)的功能定位為：以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。商業(yè)配套的要求：o本案區(qū)域內(nèi)小型商業(yè)較發(fā)達(dá)，商業(yè)氣氛濃厚，但缺乏規(guī)模經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)，結(jié)合未來區(qū)域的發(fā)展，商業(yè)配套必然會(huì)有較大的需求，與現(xiàn)存其他商業(yè)形成整體經(jīng)營格局的

29、區(qū)域商業(yè)效應(yīng)。客戶需求的選擇：o本案周邊拆遷安置的居民較多，同時(shí)也有不少的中小型辦公企業(yè)，這些客戶對(duì)居住和辦公環(huán)境的改善都有一定的需求。投資市場(chǎng)的需求：o小戶型房產(chǎn)一直就是房地產(chǎn)投資人群普遍看好的產(chǎn)品，不僅便于自用，也便于出租投資。項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)建筑定位商業(yè)格局：整體項(xiàng)目建筑底層滿鋪商業(yè)，形成一個(gè)集中型商業(yè)規(guī)模，適合多種商業(yè)經(jīng)營的要求， 為后期規(guī)模性商業(yè)經(jīng)營做準(zhǔn)備；商業(yè)規(guī)模：建議本項(xiàng)目地上1-4層建筑設(shè)計(jì)為商業(yè)用房；銷售和招商： 整體商業(yè)1-2層（ 除1號(hào)樓酒店裙樓和3號(hào)樓住宅裙樓外）根據(jù)建筑柱網(wǎng)進(jìn)行分隔， 成小鋪面產(chǎn)權(quán)出售，但前期設(shè)計(jì)上需要考慮到既可連體銷售也可分開銷售的建筑格局； 商業(yè)3

30、-4層可租可售，主要用于大型商業(yè)的招商，例如餐飲、茶社、美容等經(jīng)營； 1號(hào)樓酒店裙樓和3號(hào)樓住宅裙樓商業(yè)租售皆可，可根據(jù)商家的情況決定，但前期一定要做好商業(yè)的引進(jìn)和招商，這樣利于整體項(xiàng)目的銷售，對(duì)酒店經(jīng)營和商務(wù)辦公都會(huì)有很好的促進(jìn)。項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)定位依據(jù) 結(jié)合市政規(guī)劃對(duì)區(qū)域未來及商業(yè)發(fā)展的定位，我們對(duì)區(qū)域商業(yè)未來格局的發(fā)展充滿信心； 項(xiàng)目所在地是一個(gè)成熟較早的居住區(qū)，人口密集，而周邊新居住項(xiàng)目的開發(fā)量也非常大，未來的居住人群對(duì)商業(yè)的需求必定會(huì)很大； 通過對(duì)項(xiàng)目周邊的調(diào)研可以看到，區(qū)域內(nèi)臨近項(xiàng)目的商業(yè)格局正在形成， 利于整體商業(yè)氛圍的提高，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目未來的商業(yè)經(jīng)營形成有利配合； 如果本項(xiàng)目商業(yè)

31、規(guī)劃只有二層，那么整體商業(yè)氛圍難以形成，必然很難帶動(dòng)商業(yè)1-2層的銷售；但如果加大商業(yè)規(guī)模至4層，只要通過有力的招商和引進(jìn)，使得3-4層商業(yè)能夠較好的經(jīng)營，那么必定能較好的實(shí)現(xiàn)1-2層商業(yè)的銷售，同時(shí)還可能得到更大的經(jīng)濟(jì)效益；項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)經(jīng)營定位南側(cè)1號(hào)樓連帶與2號(hào)樓之間的商業(yè)裙樓注： 商業(yè)布局的前提是整體商業(yè)建筑格局是每層都能相通的； 1號(hào)和2號(hào)樓之間的商業(yè)1-2層是分割銷售的，所以不在此商業(yè)布局內(nèi)； 1號(hào)和2號(hào)樓之間的商業(yè)3-4層與1號(hào)樓酒店商業(yè)是相通的，但與2號(hào)樓商業(yè)是隔斷的，便以商業(yè)布局時(shí)的整體考慮，但還需要結(jié)合商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的通道后再做確定。商業(yè)樓層商業(yè)布局商業(yè)設(shè)計(jì)面積1酒店大堂、

32、銀行大堂約400平米、銀行400平米2夜總會(huì)約1000平米3大型餐飲約1800平米4KTV歌廳約1800平米合計(jì)約7000平米項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)經(jīng)營定位中部2號(hào)樓商業(yè)裙樓注：2號(hào)樓定位是居住樓，考慮到商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)對(duì)樓上居民生活的影響，我們把2號(hào)樓的3-4層商業(yè)定位做為靜態(tài)商業(yè)的經(jīng)營之所，而且較高商業(yè)樓層的租金相對(duì)便宜，也適合此類商業(yè)的經(jīng)營。商業(yè)樓層商業(yè)布局商業(yè)設(shè)計(jì)面積1分割銷售約2200平米23茶社約1100平米4SPA美容約1100平米合計(jì)約4400平米項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)經(jīng)營定位北部3號(hào)樓連帶與2號(hào)樓之間的商業(yè)裙樓注：考慮到2號(hào)、3號(hào)樓都是住宅樓，周邊的住宅項(xiàng)目也臨近此方位區(qū)域，而居住人群對(duì)生活

33、所需用品的購買喜愛集中式選購和消費(fèi)，所以在本項(xiàng)目的此商業(yè)區(qū)域布局為超市類商業(yè)，便于人群的習(xí)慣消費(fèi)。由于地塊地勢(shì)南高北低，此區(qū)域商業(yè)一層的層高將達(dá)7米左右，分割銷售后一層可作二層使用，這樣就會(huì)對(duì)二層的銷售產(chǎn)生壓力，為了更好發(fā)揮二層商業(yè)的作用，我們把此區(qū)域的二層調(diào)整到可租可售的范圍。商業(yè)樓層商業(yè)布局商業(yè)設(shè)計(jì)面積1公寓和商場(chǎng)入口約600平米2家電超市約1800平米3生活超市約1800平米4健身活動(dòng)中心約1800平米合計(jì)約7200平米項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)銷售定價(jià)推算通過對(duì)區(qū)域商業(yè)房租金價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)研，假想設(shè)定本項(xiàng)目商業(yè)房未來的經(jīng)營租金，通過對(duì)租金均價(jià)的推算，我們測(cè)算出本項(xiàng)目商業(yè)房的未來銷售價(jià)格如下。樓層日

34、租金均價(jià)（元/平米/天）十年回本后的銷售價(jià)格推想(元/平米)一層3.010950二層1.86570三層1.34745四層0.93285項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)房收益預(yù)測(cè) 1 產(chǎn)權(quán)全部出售如果本項(xiàng)目1-4層商業(yè)裙房全部實(shí)施產(chǎn)權(quán)分割銷售，那么根據(jù)現(xiàn)在商業(yè)規(guī)劃的建筑面積，根據(jù)租金價(jià)格推算的銷售價(jià)格，測(cè)算出本項(xiàng)目商業(yè)部分未來的銷售總額預(yù)計(jì)約為： 107383000元。（此計(jì)算方式?jīng)]有考慮銷售周期問題，因?yàn)檎w商業(yè)產(chǎn)權(quán)如果全部進(jìn)行銷售，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情來看，銷售周期確實(shí)無法進(jìn)行預(yù)估。）樓層可售面積銷售均價(jià)銷售總額1360010950394200002460065703022200034700474522301

35、50044700328515439500總計(jì)17600107383000項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)房收益預(yù)測(cè) 2 1-2層產(chǎn)權(quán)出售、3-4層出租招商如果采用租售結(jié)合的方式進(jìn)行商業(yè)推廣，那么1-2層商業(yè)銷售總額約為57816000元；3-4層商業(yè)出租年租金約為4956700元。（此租金收益的測(cè)算只是依據(jù)商業(yè)面積進(jìn)行的計(jì)算，沒有去除商業(yè)公攤和商業(yè)經(jīng)營空置期的成本。）樓層可租面積日租均價(jià)年租金總額218001.81182600347001.32230150447000.91543950總計(jì)4956700樓層可售面積銷售均價(jià)銷售總額13600109503942000022800657018396000總計(jì)480

36、057816000項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)房收益預(yù)測(cè) 3 1-2層產(chǎn)權(quán)出售、3-4建設(shè)為住宅通過此測(cè)算可以看出，如果商業(yè)只規(guī)劃二層，其他改建為住宅，從眼前來看，發(fā)展商是有一定效益的體現(xiàn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，發(fā)展商的眼前收益是很有限的，沒有能得到很好的發(fā)揮和實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，由于商業(yè)只有二層，日后商業(yè)經(jīng)營很難形成規(guī)模，對(duì)經(jīng)營者或購買者來說，無法預(yù)期未來的商業(yè)前景，因此二層商業(yè)的銷售也就很難得到較好的保證。樓層可售面積銷售均價(jià)銷售總額31738.982800486914441738.9828204906743.6總計(jì)9775887.6樓層可售面積銷售均價(jià)銷售總額1360010950394200002280065701

37、8396000總計(jì)480057816000項(xiàng)目定位報(bào)告高層住宅產(chǎn)品定位 戶型定位：以中小戶型設(shè)計(jì)為主 面積區(qū)間：40-110平米 戶型配比：40-55平米70-80平米100-110平米一室一廳二室二廳三室二廳50%15%35%項(xiàng)目定位報(bào)告住宅產(chǎn)品定位依據(jù) 本區(qū)域內(nèi)此種戶型的供應(yīng)量很少，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)此種戶型面積產(chǎn)品的供應(yīng)量基本沒有； 中小戶型產(chǎn)品不論是自用還是做房產(chǎn)投資都是最合適的，首付低、總價(jià)少， 較低的投入門檻容易讓人接受； 中小戶型的適應(yīng)人群廣泛，年輕的、年長(zhǎng)的、單身的、小家庭的都能接受和適應(yīng)； 中小戶型產(chǎn)品永遠(yuǎn)是房產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)，出租出售的轉(zhuǎn)手率都較高也很容易； 我們項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是點(diǎn)

38、式高層，而點(diǎn)式高層也最適合設(shè)計(jì)中小戶型產(chǎn)品。項(xiàng)目定位報(bào)告酒店規(guī)劃定位設(shè)計(jì)層數(shù)：516層戶型面積：約30平米/套設(shè)計(jì)面積：約8000平米商務(wù)辦公配套設(shè)計(jì)層數(shù)：1728層戶型面積：60-100平米/套設(shè)計(jì)面積：約7000平米項(xiàng)目定位報(bào)告本酒店的配套內(nèi)容 按照經(jīng)濟(jì)型酒店的配置 大廳面積不大于400 平米 餐廳面積不大于600平米 依靠本項(xiàng)目商業(yè)裙樓及項(xiàng)目周邊的成熟配套項(xiàng)目定位報(bào)告酒店的開發(fā)經(jīng)營模式產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)為酒店，酒店客房精裝修后以分割式產(chǎn)權(quán)對(duì)外銷售；委托名牌酒店公司經(jīng)營管理酒店采取委托管理的方式進(jìn)行經(jīng)營，可聯(lián)系錦江等名牌連鎖酒店租賃自營或托管經(jīng)營；、速8、如家客棧統(tǒng)一回租統(tǒng)一經(jīng)營酒店客

39、房產(chǎn)權(quán)銷售后采取統(tǒng)一回租，可以與客戶統(tǒng)一簽訂包租812年的租賃協(xié)議，酒店進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。項(xiàng)目定位報(bào)告酒店經(jīng)營效益估算經(jīng)營面積：8000平米客房均價(jià)：180元/天（6元/天/平米） 年平均入住率：65%年客房營業(yè)收入：8000*6*365*0.65=11388000元/年年付租金：8000*0.8*365=2336000元（按0.8元/天/平米租金計(jì)算） 目前我國經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店平均入住率高達(dá)80%以上，營業(yè)利潤一般在35%60%，因此承租期間給投資者8%的投資回報(bào)是切實(shí)可行的。項(xiàng)目定位報(bào)告酒店銷售預(yù)期分析- 租金按0.8-1.0元/天，承租期為十年計(jì)算預(yù)期售價(jià)年租金（1.0元/平米）年回

40、報(bào)（8%）開發(fā)商補(bǔ)貼（元/平米/年）開發(fā)商實(shí)得（元/平米）備注3600365288-774370較為合理3800365304-6144104000365320-4544504500365360-545505000365400354650預(yù)期售價(jià)年租金（0.8元/平米）年回報(bào)（8%）開發(fā)商補(bǔ)貼（元/平米/年）開發(fā)商實(shí)得（元/平米）備注3600292280835203800292304123680較為合理4000292320283720450029236068382050002924001083920項(xiàng)目定位報(bào)告由此分析可發(fā)現(xiàn)-在日租金0.8-1.0元/平米，年給付投資回報(bào)率8%的情況下，按360

41、03800 元/平米銷售均價(jià)銷售，開發(fā)商可獲得36804370元/平米的實(shí)際銷售收益， 酒店銷售均價(jià)高于住宅產(chǎn)品銷售均價(jià)，對(duì)于發(fā)展商是有利；投資人投資酒店后可獲得日均0.80元/平米的穩(wěn)定收益，遠(yuǎn)大于投資普通住宅產(chǎn)品日均低于0.50元/平米的不穩(wěn)定的租金收益，于消費(fèi)者也是有利的；可見產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開發(fā)對(duì)于發(fā)展商和投資人都極為有利，是切實(shí)可行的產(chǎn)品。項(xiàng)目定位報(bào)告酒店經(jīng)營管理模式業(yè)主投資后，委托酒店管理公司代為經(jīng)營管理； 酒店管理公司對(duì)酒店進(jìn)行全權(quán)經(jīng)營管理；業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費(fèi)權(quán)利和投資收益；業(yè)主不得干涉酒店管理公司的日常經(jīng)營和管理；在進(jìn)行酒店招商的同時(shí)可積極聯(lián)系各類專業(yè)的投資集團(tuán)和投資

42、基金，如能實(shí)現(xiàn)整體銷售更好。項(xiàng)目定位報(bào)告業(yè)主享受的權(quán)益 一次性付清購房款的業(yè)主每年可享受18天的免費(fèi)入住權(quán)，按揭購房的業(yè)主每年可享受12天的免費(fèi)入住權(quán)（須提前一個(gè)月酒店管理公司）； 如當(dāng)年沒有享用或沒有享用完，可累計(jì)至下一年；業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈(zèng)送； 業(yè)主在其他時(shí)間入住本酒店可享受折扣優(yōu)惠； 經(jīng)營合約承租期滿后，業(yè)主可優(yōu)先選擇續(xù)租權(quán)； 業(yè)主每年可獲得投資總額8%的固定投資回報(bào)，遠(yuǎn)高于同期商業(yè)銀行存款利率，更重要的是可坐享房產(chǎn)高額升值回報(bào)。項(xiàng)目定位報(bào)告產(chǎn)權(quán)酒店風(fēng)險(xiǎn)分析 -當(dāng)和投資者簽訂投資收益合同后，有可能存在酒店經(jīng)營收益低于當(dāng)初預(yù)期，那么作為產(chǎn)權(quán)酒店的責(zé)任方-發(fā)展商就應(yīng)該要有

43、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)意識(shí)， 最好能夠?qū)崿F(xiàn)諾言另行出資補(bǔ)貼給酒店投資者，以保障他們的投資信心， 但這些可在前期和酒店經(jīng)營者達(dá)成共識(shí)簽訂合約予以規(guī)避；如果發(fā)展商希望在酒店的銷售中得到更大的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格，那么出于對(duì)酒店經(jīng)營公司和全體投資人負(fù)責(zé)的態(tài)度，在酒店經(jīng)營的過程中就需要對(duì)酒店經(jīng)營進(jìn)行扶持，必要時(shí)可以給與酒店經(jīng)營適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，使酒店經(jīng)營公司和投資人對(duì)酒店的未來充滿信心，那樣必然會(huì)使酒店經(jīng)營走上健康發(fā)展之路。項(xiàng)目定位報(bào)告酒店+商務(wù)辦公和住宅投資收益分析-產(chǎn)品類別面積（）預(yù)期售價(jià)（元）銷售收入（萬元）預(yù)期租金（元/ .日）年投資回報(bào)（萬元）產(chǎn)權(quán)酒店800040003200年8%回報(bào)256商

44、務(wù)辦公7000320022400.6153小計(jì)150005440409住宅15000300045000.5273產(chǎn)品類別面積（）預(yù)期售價(jià)（元）銷售收入（萬元）備注產(chǎn)權(quán)酒店800040003200商務(wù)辦公700032002240小計(jì)150005440收益較住宅投資高944萬住宅1500030004500項(xiàng)目定位報(bào)告由以上分析可見發(fā)展商和投資者投入酒店+商務(wù)辦資收益遠(yuǎn)高于投資普通住宅，因此酒店+商務(wù)辦公的產(chǎn)品組合是非常適合市場(chǎng)的產(chǎn)品。項(xiàng)目定位報(bào)告目標(biāo)客戶定位-o 本案周邊生活工作的年輕人o 喜歡自由自在講究個(gè)性生活的單身或丁克人群o 改善居住環(huán)境、喜愛高層生活的人群o 尋求商業(yè)發(fā)展的企業(yè)和個(gè)人o

45、講究商務(wù)辦公形象的公司單位和個(gè)人o 房產(chǎn)投資客戶項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目主題賣點(diǎn)整理項(xiàng)目整體賣點(diǎn)o 戶型科學(xué)，面積適度，青春家庭的首選高層住宅賣點(diǎn)o 非?？罩?，非常戶型o 精致設(shè)計(jì)，緊湊空間o 空中花園、架空層泛會(huì)所產(chǎn)權(quán)酒店賣點(diǎn)o 精裝修產(chǎn)權(quán)房，一次投資，穩(wěn)定回報(bào)o 面積小，總價(jià)低，地段稀缺 策劃必備! 4A頂級(jí)策劃大全, 含 50家4A公司, 24個(gè)行業(yè)策劃大全, , Q234777305 項(xiàng)目定位報(bào)告銷售和經(jīng)營模式探討項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)銷售與經(jīng)營是相附相承，只有商業(yè)經(jīng)營紅火，才能促進(jìn)商業(yè)o銷售和產(chǎn)品價(jià)格的提升。一賣了之，無異于殺雞取卵；售后不聞不問，必然影響后期的銷售和經(jīng)營

46、。因此，前期商業(yè)的引進(jìn)和招商是商業(yè)成功的關(guān)鍵，對(duì)項(xiàng)目的整體銷售也是至關(guān)重要的；盡早引進(jìn)酒店經(jīng)營、特色飲食和娛樂設(shè)施等商業(yè)配套，做好經(jīng)營o規(guī)劃，必然會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目的宣傳和銷售的人氣；商業(yè)經(jīng)營要考慮引進(jìn)主力店和部分精品市場(chǎng)，以兼顧不同銷售群o體的需求；商業(yè)部分可考慮采用租售相結(jié)合的方式：1-2層局部分割的沿街鋪o面實(shí)行銷售，其他商業(yè)可租可售，依據(jù)商家情況定奪；商務(wù)公寓以售為主，但對(duì)于較有影響的大客戶也可采用租售結(jié)合o或以租方式，目的就是利用其影響力提升項(xiàng)目形象；酒店經(jīng)營以招商引進(jìn)為主，與連鎖經(jīng)營品牌酒店洽談，整體購買o經(jīng)營最佳，只經(jīng)營不購買次之，如果不能與酒店經(jīng)營公司達(dá)成合作，也可以通過后期物業(yè)的統(tǒng)一

47、管理進(jìn)行經(jīng)營。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目銷售前景預(yù)測(cè)第一種產(chǎn)品：商業(yè)o作為區(qū)域商業(yè)配套，1-2層局部分割出售做各種專營店，其它再考慮引入大型酒樓、家電和生活超市等業(yè)態(tài)，以及適合生活所需的各種商業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，只要招商得力，布局合理，是能夠較好實(shí)現(xiàn)開發(fā)和銷售目標(biāo)的。第二種產(chǎn)品：高層住宅o打造城北四方坪片區(qū)最有特色的景觀住宅，合理布局房型設(shè)計(jì)，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品形成差異性，依托方便齊全的商業(yè)配套，順利實(shí)現(xiàn)銷售是有保障的。同時(shí)小戶型由于總值小，宜商、宜住、宜投資出租，永遠(yuǎn)是市場(chǎng)的旺銷產(chǎn)品，并能實(shí)現(xiàn)相對(duì)銷售的高價(jià)。第三種產(chǎn)品：商務(wù)辦公o由于區(qū)域市場(chǎng)未來的格局發(fā)展，勢(shì)必會(huì)對(duì)商務(wù)辦公的需求有所提高，出于對(duì)市場(chǎng)的前瞻考慮，設(shè)

48、置商務(wù)辦公區(qū)域，同時(shí)也能較好的提升項(xiàng)目的綜合形象。第四種產(chǎn)品：產(chǎn)權(quán)式酒店o作為提升整體項(xiàng)目形象的產(chǎn)品，有助于市場(chǎng)炒做，同時(shí)產(chǎn)權(quán)銷售，不會(huì)產(chǎn)生積壓。本地區(qū)也缺乏此類投資型酒店，后期通過集中管理，可以進(jìn)行酒店經(jīng)營。項(xiàng)目定位報(bào)告銷售價(jià)格定位 -區(qū)域市場(chǎng)的住宅均價(jià)約為：2700-2900元/平米區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)均價(jià)約為：8500-10000元/平米指標(biāo)起售價(jià)(元/平米)平均價(jià)(元/平米)最高價(jià)(元/平米)時(shí)代先鋒住宅260028003300左岸春天住宅28803300水木軒住宅250026002948萬煦園住宅188026003100水木軒商鋪52008000萬煦園商鋪51308800新家園臨街單鋪950011000項(xiàng)目定位報(bào)告根據(jù)周邊現(xiàn)在的樓盤售價(jià)和區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)分析,本項(xiàng)目 在2007年各種產(chǎn)品的銷售均價(jià)定價(jià)區(qū)間約在：住宅部