房地產(chǎn)開發(fā)項目前期準備工作詳細流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)參考流程選址研究，尋求合作伙伴，簽訂合作意向、協(xié)議及合同書向規(guī)劃管理部門申請規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書向計委申報立項報告計委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進行融資運作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知規(guī)劃局法征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊

2、城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房地局 結(jié)果報市房管局市政府下文批地畫樁位給釘樁條 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理用地批件，測繪院釘樁， 許可證 準書,評估項目建設(shè)用地地價成果給設(shè)計人 申請確定規(guī)劃設(shè)計條件 凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得土地使用證 按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意見 地政部門審查安置方案、安置房表到區(qū)配套部門征求意見 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證 委托進行規(guī)劃方案設(shè)計 動遷會及拆遷安置 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書 場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 規(guī)劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證 2.了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案修改后送規(guī)委審圖 3.煤

3、氣、道路、上下水改路由 4.到供電局業(yè)擴處申請用電報表，做正式規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會，出市政會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委托施工 進行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查） 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開節(jié)能證明 運用“營銷策劃展示設(shè)計 系統(tǒng)” 制作資料 到計委申請，列入） 到稅務(wù)局取稅單報價小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷 計劃（建委會簽 許可證 建委、物價局下文批價 運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)” 到建委工程處 按年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)投“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售 領(lǐng)開工審批表 資許可證登記卡，登記并取得許可證到市政部門蓋章，證明市政條件落實 四源費繳納 到開發(fā)辦市政處核實任務(wù) 開發(fā)辦工程處同

4、意招標 填招標申請書并到市招標辦辦登記 招標辦看現(xiàn)場 運用“投資項目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標底 招標辦審查標底 開標會 定合同，寫評標報告，發(fā)中標通知書 招標辦蓋章同意施工單位 質(zhì)量總站受 市統(tǒng)計局 市審查辦審核資金來源， 市開發(fā)辦秘同意施工 理質(zhì)量監(jiān)督 落實任務(wù) 任務(wù)來源及一切手續(xù) 書處登記建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計、施工 1. 小區(qū) 1.通知 1.按道路隊 1.到自來水工 1.到熱力 1.環(huán)保局同 1.到煤氣內(nèi)線路委 園林局 方案進行 業(yè)務(wù)科報 公司報裝 意鍋爐房 公司報裝托設(shè)計 綠化辦 施工 裝委托線 2.委托線

5、規(guī)劃位置 2.到規(guī)劃科2.委托施工 2.交綠 2.市政辦 路設(shè)計、施 路設(shè)計 2.委托設(shè)計 定路線方案3.配電室土 化費 事處養(yǎng)路 及驗收 3.施工及 3.到勞動局 3.設(shè)計建工程驗收 3.綠化 驗收 2.到市政監(jiān) 驗收 報裝 4.看現(xiàn)場4.設(shè)備安裝 施工 理所下水報裝 4.環(huán)保局審 5.施工及驗收 3.規(guī)劃設(shè)計 查消音除 6.業(yè)務(wù)科檢5.送電 4.竣工驗收 塵設(shè)備 驗，同意接氣 5.竣工驗收 7.憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù) 8.憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù) 9.通氣全部工程竣工四方驗收、檢驗單簽字蓋章憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式 房屋驗收出庫分配及銷售、辦理

6、產(chǎn)權(quán)證運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管理階段房地產(chǎn)項目開發(fā)前期的準備工作與流程（參考）一、 確定投資建設(shè)工程項目對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。二、 建設(shè)項目用地計劃辦理1、 所需資料a、 地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b、 與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議2、 辦理程序a、 備齊資料b、 到地塊所在地土地部門辦理三、 建設(shè)工程項目建議書的編制與披報1、 編制及所需資料a、 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照b、 開發(fā)資質(zhì)證書c、 用地計劃審核意見d、 建筑設(shè)計方案（總平面圖等）e、 其他相關(guān)資料2、 報批程序與報批資料a、 將所需資料備齊送至投資咨詢公司、委托

7、其編制項目建議書b、 準備關(guān)于項目建議書報批申請報告c、 將項目建議書與申請報告送計委報批注：投資3000萬元以下的項目由區(qū)計委立項，超過3000萬元以下的項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批。四、 A 建設(shè)工程項目選址意見申辦1、 所需資料a、 批準的項目建議書或其他計劃文件（復(fù)印件一份）b、 地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份c、 土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）d、 聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）e、 選址論證f、 *市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）2、 申辦程序a、 準備數(shù)份項目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖b、 將上述資料分送至有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章c、 將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有

8、資料，送至規(guī)劃局規(guī)劃科辦理四、B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦1、 所需資料a、建設(shè)工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件1份）b、地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中1份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）c、國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）d、*市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。〆、申請報告（紅頭文件）f、其他需說明的圖紙或文件2、 申辦程序a、備齊上述資料b、送至規(guī)劃局規(guī)劃科辦理五、建設(shè)工程項目地名報批1、所需資料a、項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件1份）b、地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍 2份）c、總平面圖（3份）d、建設(shè)

9、用地規(guī)劃許可證及批文e、申請報告（紅頭文件）f、其他所需說明的圖紙及文件2、 申辦程序a、備齊上述資料及1500元支票b、送區(qū)地名辦辦理六、建設(shè)工程項目報建1、 所需資料a、*市建設(shè)工程報建表（到市報建處領(lǐng)?。゜、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件c、項目建議書批文原件及復(fù)印件d、銀行出具的建設(shè)資金落實證明（驗資報告）e、*市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表（到市報建處領(lǐng)?。ゝ、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件g、住宅項目配套建設(shè)審核申請表h、住宅新開工審核通知書七、工程項目設(shè)計招標辦理1、所需資料a、報建工程項目IC卡b、*市建設(shè)工程設(shè)計招標項目登記表c、*市建設(shè)工

10、程設(shè)計招標文件報批表（到市招標辦領(lǐng)?。ヾ、*市建設(shè)工程設(shè)計評標小組報批表（到市招標辦領(lǐng)取）e、工程設(shè)計任務(wù)書f、建設(shè)用地規(guī)劃許可證g、工程項目選址意見批文2、 辦理程序a、備齊上述資料b、到市設(shè)計招標辦辦理八、設(shè)計方案評標會召開及設(shè)計單位中標辦理1、 所需資料a、項目設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設(shè)計任務(wù)書、項目建議書批文若干份b、會議通知書2、 辦理程序a、備齊上述資料b、提前三天分送各評委c、到市招標辦召開評標會（會務(wù)費300元）中標辦理 a、設(shè)計方案評標會會議紀要 b、評委評標意見書九、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦1、 所需資料a、*市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)

11、?。?份b、計劃批準文件 1份c、土地使用權(quán)屬證件 1份d、房屋權(quán)屬證 1份e、危房鑒定報告f、地形圖（劃示用地范圍） 2份2、 辦理程序a、備齊上述資料b、送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十、工程項目設(shè)計方案深化、修改根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計方案十一、設(shè)計方案審定會召開 1、 所需資料a、設(shè)計方案文本 12份b、項目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件 若干份c、請柬2、 申辦程序a、備齊上述資料b、分送至計委、規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門c、召開方案審定會十二、設(shè)計方案送審批報 1、 所需資料a、選址意見書b、規(guī)劃設(shè)計要求通知單c、地形圖（劃示用地范圍）d、設(shè)計方

12、案 2份e、地名批文f、項目建議書批文2、 辦理程序a、備齊上述資料b、送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十三、可行性研究報告編制與報批1、所需資料a、用地計劃審核意見書b、項目建議書批文c、用地計劃許可證及批文d、區(qū)府土文件e、營業(yè)執(zhí)照f、開發(fā)資質(zhì)證書g、住宅項目配套條件審核申請表h、資本金出自承諾書i、設(shè)計方案文本j、其他相關(guān)文件2、辦理程序a、備齊上述資料b、送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）c、送計委報批十四、擴大初步計劃根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設(shè)計十五、擴初會召開 1、 所需資料a、擴初設(shè)計文本若干份b、請柬2、申辦程序a、備齊上述資料b、分送至

13、計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局（交通、環(huán)衛(wèi)、自來水公司、煤氣公司、供電局、電話、有線電視）等部門c、召開擴初會議十六、擴初意見征詢及擴初批復(fù) 1、 所需資料a、擴初會議紀要b、根據(jù)擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本c、關(guān)于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖2、 申辦程序a、備齊上述資料b、分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見c、送規(guī)劃局規(guī)劃科報批十七、住宅項目配套條件審核報批 1、 所需資料a、住宅項目配套建設(shè)條件審核報批（住宅局領(lǐng)?。゜、項目建議書或可行性研究報告批文c、地形圖和管線圖（劃示用地范圍）

14、d、總平面圖若干份e、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文f、其他相關(guān)資料2、 申辦程序a、備齊上述資料b、松住宅局總師室辦理十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理 1、 所需資料a、*市建設(shè)工程勘察招投項目登記表b、*市建設(shè)工程勘察招投文件報批表（到市招標辦領(lǐng)取）c、*市建設(shè)工程勘察評標小組報批表（到市招標辦領(lǐng)?。ヾ、設(shè)計中標通知書2、 申辦程序a、備齊上述資料b、到市勘察招標辦辦理十九、建設(shè)用地批準書申辦 1、 所需資料a、*市建設(shè)用地批準書申請表（到區(qū)土地局領(lǐng)?。゜、土地出讓協(xié)議c、其他相關(guān)文件2、 申辦程序a、備齊上述資料b、到區(qū)土地局簽署協(xié)議c、付款，領(lǐng)取用地批準書二十、施工圖設(shè)計設(shè)計單位根據(jù)擴初

15、批復(fù)意見進行施工圖設(shè)計二十一、住宅項目開發(fā)計劃辦理 1、 所需資料a、住宅項目新開工申請表（到區(qū)住宅局領(lǐng)?。゜、項目配套建設(shè)條件審核意見通知書c、建設(shè)項目立項批準文件d、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準書e、申請單位現(xiàn)有空置房情況f、住宅建設(shè)配套費繳納情況2、 申辦程序a、備齊上述資料b、到區(qū)住宅局辦理二十二、建設(shè)項目轉(zhuǎn)正 1、 所需資料a、項目轉(zhuǎn)正申請報告（紅頭文件）b、可行性研究及擴初批復(fù)2、 申辦程序a、備齊上述資料、b、送計委辦理二十三 A、建設(shè)工程項目規(guī)劃許可證辦理 1、 所需資料a、總平面圖10份b、建筑圖7套c、結(jié)構(gòu)圖（基礎(chǔ)）2套d、給排水圖3套e、建設(shè)項目計劃批準文件及項目轉(zhuǎn)

16、正單f、土地使用權(quán)或用地批準書g、應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明h、地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份i、分層面積圖j、建筑工程預(yù)算書k、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān)部門審核意見單2、 申辦程序a、備齊上述資料b、分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見c、將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局二十三 B、施工招標辦理 1、 所需資料a、市招標辦授權(quán)管理通知b、招標項目登記表c、項目建設(shè)有關(guān)批復(fù)d、總平面圖e、報建表f、住宅項目新開工計劃g、住宅項目配套條件審核h、設(shè)計中標通知書i、法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝鴍、委托機構(gòu)招標協(xié)議k、代理機構(gòu)資質(zhì)l、資金

17、落實情況證明m、監(jiān)理單位資質(zhì)n、監(jiān)理合同o、建設(shè)單位資質(zhì)p、建設(shè)單位申請材料q、公開招標發(fā)布信息r、公開招標報名登記表s、公開招標入圍條件t、投標單位資質(zhì)審核u、招標文件報批表v、招標文件w、工程量清單x、招標文件答疑會會議紀要y、標底z、開標情況匯總表a1、詢標記錄b1、評標方法c1、評標資料d1、決標情況匯總表e1、中標通知書f1、外地施工企業(yè)任務(wù)量單g1、中標單位投標資料h1、未中標單位投標資料i1、施工合同j1、設(shè)計監(jiān)理項目流轉(zhuǎn)表k1、建設(shè)項目IC卡2、 辦理程序a、申請授權(quán)b、發(fā)布招標信息c、接受施工單位報名d、初選入圍施工單位，發(fā)標書e、招標文件答疑會f、開標g、準備（1）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張h、辦理中標手續(xù)二十四、施工監(jiān)理單位甄選（略比施工招標簡單，此處從略）二十五、施工許可證辦理 1、 所需資料a、申請表b、建設(shè)規(guī)劃許可證c、資金入帳憑證d、三通一平的有關(guān)證明e、施工合同副本，廉潔協(xié)議f、監(jiān)理合同，住宅項目監(jiān)理登記證g、建設(shè)工程項目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報所需資料h、項目施工許可證（施工單位）i、勘察、設(shè)計中標通知書j、設(shè)計監(jiān)理流轉(zhuǎn)表k、住宅項目建設(shè)開