2013年初級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)真題

1、71建設(shè)工程招標(biāo)文件包括（）等。A投標(biāo)人須知B合同專用條款C工程量清單D標(biāo)底E投標(biāo)書格式參考答案：ABCE答案解析：招標(biāo)文件一般包括：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標(biāo)保函及履約保函格式等）。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查招標(biāo)文件的內(nèi)容。參見教材P199。72房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在選擇銷售渠道時(shí)，應(yīng)考慮銷售渠道的（）。A先進(jìn)性B可控性C社會(huì)性D適應(yīng)性E經(jīng)濟(jì)性參考答案：BDE答案解析：房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則有：經(jīng)濟(jì)性、可控性、適應(yīng)性。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則。參見教材P217-218。73編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的基

2、本方法有（）等。A目標(biāo)任務(wù)法B消費(fèi)者需求法C銷售百分比法D銷售人員規(guī)模法E競爭對(duì)等法參考答案：ACE答案解析：房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法有：目標(biāo)任務(wù)法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對(duì)等法。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)廣告預(yù)算的編制方法。參見教材P228。74采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有（）。A選取的報(bào)酬率偏低B預(yù)測的未來凈收益偏大C估計(jì)的使用期限偏短D估計(jì)的運(yùn)營費(fèi)用偏大E估計(jì)的空置率偏高參考答案：AB答案解析：可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。V=A/Y11/(1+Y)n，預(yù)測未來的凈收益偏大即A大，則V大；選取的報(bào)酬率低，即Y小，則V大。估計(jì)的使用期限偏短，及n小

3、，則V小。另外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入運(yùn)營費(fèi)用，DE會(huì)導(dǎo)致結(jié)果偏小。試題點(diǎn)評(píng)：此題考查房地產(chǎn)估價(jià)的收益法。參見教材P255-257。75房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由（）等組成。A估價(jià)委托書B注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明C估價(jià)委托合同D估價(jià)結(jié)果報(bào)告E估價(jià)技術(shù)報(bào)告參考答案：BDE答案解析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容。參見教材P265-266。76下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有（）。A房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人B房屋權(quán)屬證書記載的房

4、屋所有權(quán)人的法定配偶C尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實(shí)際占有物業(yè)的合法買受人D房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人E房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶參考答案：ACD答案解析：具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋權(quán)屬證書和登記簿記載的房屋所有人；物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有的使用人；法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權(quán)人。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查具備業(yè)主身份的情況。參見教材P270。77物業(yè)管理規(guī)約對(duì)（）具有約束力。A全體業(yè)主B物業(yè)承租人C借住在業(yè)主家的親戚D物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)E物業(yè)的繼受人參考答案：ABCE答案解析：管理規(guī)約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；

5、管理規(guī)約對(duì)物業(yè)的繼受人自動(dòng)產(chǎn)生效力。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查物業(yè)管理規(guī)約的法律效力。參見教材P274。78下列財(cái)產(chǎn)中，不得抵押的有（）。A宅基地B土地所有權(quán)C集體土地使用權(quán)D鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房E村企業(yè)廠房參考答案：ABC答案解析：宅基地、土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)不得抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押，所以DE是可以抵押的。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查不得用于抵押的財(cái)產(chǎn)。參見教材P299。79等額本金還款抵押貸款方式的特征有（）。A每月支付的本金均等B每月支付的利息均等C每月還款額先大后小D每月還款額先小后大E借款人不易發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)參考答案：AC答案解析：等本金還款抵押貸

6、款的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月償還的利息越來越少，每月還款也越來越少。這種還款方式的缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民收入水平不斷增長的實(shí)際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查等本金還款抵押貸款方式的特征。參見教材P304。80下列行為中，列入契稅征收對(duì)象的有（）。A國有土地使用權(quán)出讓B土地使用權(quán)贈(zèng)與C土地使用權(quán)交換D房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移E農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移參考答案：ABC答案解析：以下行為屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，列入契稅的征稅對(duì)象：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；房屋買賣、贈(zèng)與和交換

7、。三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得05分)(一)某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級(jí)和二級(jí)開發(fā)。開發(fā)管理委員會(huì)通過招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級(jí)開發(fā)承包商。81土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報(bào)人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是（）。A方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求B方案符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)C補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃D補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等參考答案：BC答案解析：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和

8、補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：符合土地利用總體規(guī)劃；確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)；占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求；單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案應(yīng)符合的條件。參見教材P39。82農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后（）日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。A3B5C7D10參考答案：B答案解析：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同

9、級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查集體土地征收的批復(fù)時(shí)間。參見教材P39。83甲公司在對(duì)居民點(diǎn)進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，應(yīng)向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時(shí)應(yīng)提交的材料為（）。A建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件B建設(shè)用地規(guī)劃許可證C房屋拆遷許可證D拆遷計(jì)劃和拆遷方案參考答案：ABD答案解析：無論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時(shí)應(yīng)提交的材料為：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷計(jì)劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資

10、金證明。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查城市房屋拆遷的申請材料。參見教材P41。84在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為（）。A拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個(gè)人B被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人C協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制D協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性參考答案：ACD答案解析：被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人或使用人。所以B錯(cuò)。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征。參見教材P41-42。(二)某家庭購買了一套價(jià)值為40萬元的普通住宅，首付款為房價(jià)的30%，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利

11、率為6%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。85若將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為（）。A國家B政府C企業(yè)D個(gè)人參考答案：D答案解析：個(gè)人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題中將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資主體為個(gè)人。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成。參見教材P105。86在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為（）元。A1 667B2 006C2 034D3 067參考答案：B答案解析：向銀行貸款總額40(1-30%)=28(萬元），貸款月利率i=6%12=0.5%，按月計(jì)算貸款期限n=2012=2

12、40。該貸款的每月分期付款額=Pi（1+i）n/（1+i）n1=2006（元）。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查月還款額的計(jì)算。參見教材P302。87如月還款額占該家庭月收入的30%，則該家庭的月收入應(yīng)為（）元。A5 557B6 687C6 780D10224參考答案：B答案解析：根據(jù)上題結(jié)果可知該家庭的月收入應(yīng)該為200630%=6687（元）。88對(duì)該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為（）。A貸款利率上調(diào)B房價(jià)下跌C房地產(chǎn)周期波動(dòng)D資本價(jià)值變化參考答案：AB答案解析：從本題看對(duì)該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為：貸款利率上調(diào)、房價(jià)下跌。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查對(duì)家庭購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素。（

13、三）某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為500元/，建筑安裝工程費(fèi)為2 500元/，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)為300元/。該項(xiàng)目營銷方案部分內(nèi)容如下：(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標(biāo)和進(jìn)度計(jì)劃。(4)銷售價(jià)格確定：以市場價(jià)格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同；銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息；開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加；對(duì)開盤當(dāng)天前十名購房者給予1 00元/的價(jià)格優(yōu)惠。89在該項(xiàng)目市場分析中，應(yīng)注重（）。A當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模B潛在消費(fèi)者需求傾向C本項(xiàng)目的成本分析D項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和

14、威脅參考答案：ACD答案解析：房地產(chǎn)營銷方案框架的市場分析包括：市場背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是ACD。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案的市場分析。參見教材P237-238。90該項(xiàng)目采用的銷售渠道為（）。A直接渠道、參與代理B間接渠道、共同代理C間接渠道、參與代理D直接渠道、共同代理參考答案：B答案解析：該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。所以此題答案是B。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查銷售渠道和銷售代理的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P217、219。91若該項(xiàng)目預(yù)期成本

15、利潤率為25%，銷售稅費(fèi)率為12%，則按照成本加成定價(jià)法確定的價(jià)格應(yīng)為（）元/。A3 977B4 261C4 620D4 688參考答案：D答案解析：商品房單位價(jià)格=商品房單位成本（1+成本加成率）（1銷售稅費(fèi)率）=（500+2500+300）（1+25%）（112%）=4688。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查成本加成法的運(yùn)用。參見教材P222。92該項(xiàng)目營銷方案采用的促銷方式有（）。A廣告B人員推銷C活動(dòng)推廣D營業(yè)推廣參考答案：ACD答案解析：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息，這屬于廣告促銷方式；開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加，這屬于促銷方式中的活動(dòng)推廣；對(duì)開盤當(dāng)天前十名購房者給

16、予1 00元/的價(jià)格優(yōu)惠，這屬于促銷方式中的營業(yè)推廣。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)的促銷方式。參見教材P229、234。(四)某建筑物的建筑面積100，套內(nèi)建筑面積80，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的重置價(jià)格為4 000元/，經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5%。93該建筑物單位建筑面積的重置價(jià)格為（）元/。A3 200B4 000C4 100D5 000參考答案：A答案解析：套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)使用面積套內(nèi)建筑面積，所以該建筑單位建筑面積的重置價(jià)格為4000/（10080）=3200元/。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查按建筑面積計(jì)價(jià)與按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的換算關(guān)系。參見教材P242。94采用直線

17、法折舊，該建筑物的成新率為（）。A20%B50%C81%D95%參考答案：C答案解析：成新率=1（1R）t/R100%=1（15%）10/50100%=81%。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查成新率的計(jì)算。參見教材P253-254。95采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為（）元。A4 000B6 080C6 400D7 600參考答案：B答案解析：年折舊額D=C（1R）/N=3200100（15%）/50=6080（元）。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查年折舊額的計(jì)算。參見教材P253。96計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為（）。A建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格一年折舊額B建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格成新率C建筑物現(xiàn)值=建筑物重置

18、總價(jià)一折舊總額D建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)(1一經(jīng)過年數(shù)經(jīng)濟(jì)壽命)參考答案：BC答案解析：計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為：建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格成新率，建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)一折舊總額試題點(diǎn)評(píng)：本題考查建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式。參見教材P253。(五)王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現(xiàn)由甲公司經(jīng)營管理。該房屋賬面原值為50萬元，市場價(jià)值為100萬元，王某支付的月租金為025萬元?，F(xiàn)甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場價(jià)值為90萬元。97F房屋在互換前的房產(chǎn)稅納稅人應(yīng)為（）。A王某B甲公司C乙公司DF房屋所在地地方政府參考答案：B答案解析：房屋所有權(quán)屬于全民的，由經(jīng)營管理單位納稅，F(xiàn)房屋在交換之前由甲公司經(jīng)營管理，所以甲公司是房產(chǎn)稅的納稅人。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房產(chǎn)稅的納稅人。參見教材P326。98F房屋的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額為（）萬元/年。AOO3BO36C042DO84參考答案：B答案解析：依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)年租金收入12%=0.251212%=0.36（萬元）。試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房產(chǎn)