房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)及轉(zhuǎn)讓

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)及轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)及取得（ 1）土地使用權(quán)的取得方式在城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得；但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。（ 2）可以采用行政劃撥形式取得土地使用權(quán)有以下兩種情形：一是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地；二是1998 年 7 月 3 日發(fā)布的國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知(國發(fā) 199823 號)規(guī)定： “經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)

2、持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)”。（ 3）建設(shè)條件書面意見書在城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定：土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級以上人民*城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出就讓或者劃撥的依據(jù)之一，包括：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限； 2.城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件；3.基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；4.基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；5.項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。（ 4）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費(fèi)：1 因不可抗拒力造成開工

3、延期。不可抗拒力，是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災(zāi)害；2 因* 、 * 有關(guān)部門的行為造成開工延期的；3 因動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而造成動(dòng)工開發(fā)延期的，如發(fā)現(xiàn)地下文物等問題。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓（ 1）目前對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購實(shí)質(zhì)上仍為廣義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，或?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的直接轉(zhuǎn)讓，或?yàn)樵诮üこ剔D(zhuǎn)讓，或?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。投資者之所以越來越多地選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購方式來進(jìn)行土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目或在建工程轉(zhuǎn)讓，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)公司收購相對于土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓具有以下優(yōu)點(diǎn)：1、手續(xù)簡單。對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)

4、議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個(gè)項(xiàng)目，而土地使用權(quán)或項(xiàng)目或在建工程的轉(zhuǎn)讓卻涉及到土地使用權(quán)的過戶及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù)，不僅合同內(nèi)容復(fù)雜，而且手續(xù)復(fù)雜。2、費(fèi)用節(jié)省。土地使用權(quán)或項(xiàng)目或在建工程的轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購相比，前者需多交相當(dāng)于成交金額的契稅和一筆交易手續(xù)費(fèi)，顯然通過收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司方式可以降低開發(fā)成本。3、開發(fā)快捷。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需再另行成立房地產(chǎn)公司。三、轉(zhuǎn)讓的條件和手續(xù)中的法律問題（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

5、目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平 ”和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。（ 2）在我國的房地產(chǎn)管理法中無明確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，及綜合有關(guān)法律規(guī)定及最高人民法院的有關(guān)司法解釋，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備以下條件： 1 轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后作自用情形的除外）； 2 轉(zhuǎn)讓方已取得項(xiàng)目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)證； 3 轉(zhuǎn)讓

6、方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。（ 3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)包括： 1 項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；其他根據(jù)有關(guān)* 部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。四、制作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題（ 1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致；（ 2）、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種 * 批文均

7、必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；（ 3）、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的* 有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；（ 4）、已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；（ 5）、成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；（ 6）、未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；（ 7）、轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用，包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；（ 8）、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦* 主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；（ 9）、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；（ 10）、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法；（ 11）、均系要式的須經(jīng)批準(zhǔn)的行為：合作開發(fā)的立項(xiàng)、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設(shè)計(jì)、施工許可，以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的土地使用人（股東或權(quán)益人）