第03章_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取2.ppt

1、Real estate Development & management,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作階段一般是指項(xiàng)目投資決策后到正式施工之前的一段時(shí)間。 廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作主要包括落實(shí)開(kāi)發(fā)資金、獲得土地使用權(quán)和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)而狹義的前期工作則主要是指辦理各種規(guī)劃報(bào)批手續(xù)，取得開(kāi)工所需的行政許可證照。,1. 選址意見(jiàn)書(shū),城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年1月1日起施行 ） 第三十六條：按照國(guó)家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。 前款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目不需要申請(qǐng)選址意見(jiàn)書(shū)。 建設(shè)單位提出建設(shè)

2、用地選址書(shū)面申請(qǐng)，并附送相關(guān)文件、圖紙 。同意選址立項(xiàng)的項(xiàng)目，建設(shè)單位將取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)及附圖，并附規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。,2. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證,城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年1月1日起施行 ） 第三十七條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。,建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主

3、管部門劃撥土地。,2. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證,城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年1月1日起施行 ） 第三十八條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。,以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。,3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證,城鄉(xiāng)規(guī)劃

4、法（2008年1月1日起施行 ） 第四十條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。,申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。,3. 建筑工程施工許可證,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，還必須取得建筑工程施工許可證，才能動(dòng)工進(jìn)行建設(shè)。,建筑法 第七條 建筑工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證；但是，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。 按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。,施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證。,建筑工程施工許可管理辦法（2001年）第二條：工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主

6、管部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)限額進(jìn)行調(diào)整。,3. 建筑工程施工許可證,建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并提交相應(yīng)的證明文件： 已經(jīng)辦理該建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。 在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 施工場(chǎng)地已基本具備施工條件，需要拆遷的，其進(jìn)度符合施工要求。 已經(jīng)確定施工企業(yè)。 有滿足施工需要的施工圖低及技術(shù)資料，且已按規(guī)定進(jìn)行了審查。 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。 按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。 建筑資金已經(jīng)落實(shí)。 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。,通過(guò)合法的方式獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地（土地使用權(quán)），是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的重要內(nèi)容。 如果獲得的是增量土地

7、（生地），需要首先辦理土地征收手續(xù)，并支付原集體土地所有者一定的補(bǔ)償費(fèi)用；如果獲得的是存量土地（毛地），則需要進(jìn)行房屋拆遷，并對(duì)被拆遷人進(jìn)行一定的補(bǔ)償、安置。 土地通過(guò)“招拍掛”方式公開(kāi)出讓，雖為房地產(chǎn)企業(yè)提供了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，但在土地報(bào)價(jià)中，決策者既要有膽量，更要有科學(xué)的土地報(bào)價(jià)決策方法和依據(jù)。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方式 開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收 開(kāi)發(fā)建設(shè)中的城市房屋拆遷 實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競(jìng)標(biāo),土地所有權(quán)和土地使用權(quán) 土地用途管制 土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃 土地收購(gòu)儲(chǔ)備 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的含義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類型,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.1 土地所有權(quán)和

8、土地使用權(quán) 3.1.1.1土地所有制和土地所有權(quán) 3.1.1.2土地使用制和土地使用權(quán),3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.1 土地所有權(quán)和土地使用權(quán) 3.1.1.1土地所有制和土地所有權(quán) 土地所有制 土地所有制是在一定的社會(huì)條件下，擁有土地的經(jīng)濟(jì)形式，是土地制度的核心和基礎(chǔ)，其法律的體現(xiàn)形式是土地所有權(quán)。 憲法（2004修正，第十條） 土地管理法（2004修正） 物權(quán)法（2007，第四十七條）,第二條 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 第八條 城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地

9、和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.1 土地所有權(quán)和土地使用權(quán) 3.1.1.1土地所有制和土地所有權(quán) 土地所有制 土地所有制是在一定的社會(huì)條件下，擁有土地的經(jīng)濟(jì)形式，是土地制度的核心和基礎(chǔ)，其法律的體現(xiàn)形式是土地所有權(quán)。,國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，而且只能取得國(guó)有土地使用權(quán)。,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.1 土地所有權(quán)和土地使用權(quán) 3.1.1.1土地所有制和土地所有權(quán) 土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)，是土地所有者所擁有的、受法律保護(hù)的、排他性的專有權(quán)利。 土

10、地所有權(quán)的權(quán)能構(gòu)成包括： 占有權(quán) 使用權(quán) 收益權(quán) 處分權(quán),土地所有權(quán),土地占有權(quán),土地使用權(quán),土地收益權(quán),土地處分權(quán),依法對(duì)土地的實(shí)際支配和控制的權(quán)利,依法對(duì)土地實(shí)際利用的權(quán)利,所有權(quán)人依法享有的從占有、使用、處分財(cái)產(chǎn)中取得經(jīng)濟(jì)利益（孳息）的權(quán)利,一般所說(shuō)的處分權(quán)泛指處置土地的權(quán)利，包括對(duì)土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等各項(xiàng)權(quán)能的處置，如土地（使用權(quán)）出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、典當(dāng)?shù)取?特征： 1）完整意義的物權(quán)； 2）壟斷性和排他性； 3）限制性。,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.1 土地所有權(quán)和土地使用權(quán) 3.1.1.2土地使用制和土地使用權(quán) 土地使用制 任何一個(gè)社會(huì)，只要存在著土地所有權(quán)，土地的

11、使用就不是自由和任意的。尤其是在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離的情況下，土地所有者和土地使用者必須按照一定的規(guī)范來(lái)確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。 土地使用制是對(duì)土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一個(gè)重要組成部分。 我國(guó)現(xiàn)行的城市土地使用制度是有償使用與行政劃撥并存的“雙軌制”。,土地管理法第二條： 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.1 土地所有權(quán)和土地使用權(quán) 3.1.1.2土地使用制和土地使用權(quán) 土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是土地使用制的法律表現(xiàn)形式，是依法對(duì)一定土地進(jìn)行占有、使用并取得部分收益、處分的權(quán)利

12、。 我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)，不僅僅是指使用人利用土地的權(quán)利，土地使用權(quán)的權(quán)能構(gòu)成有土地的占有、使用、收益和部分處分四項(xiàng)權(quán)能。 土地使用權(quán)是一種他物權(quán)和用益物權(quán)。對(duì)于出讓方式取得的土地使用權(quán)，具有派生性、從屬性、有償性、有期限性、可轉(zhuǎn)讓性等基本特征。,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.2 土地用途管制 我國(guó)1999年開(kāi)始實(shí)行土地用途管制制度。1998年修訂的土地管理法第四條：國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。 土地用途管制核心內(nèi)容是： 依據(jù)土地利用總體規(guī)劃對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實(shí)行嚴(yán)格限制，以控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。 土地用途管制取代了原來(lái)的分級(jí)限額審批制度，將土地利用總體規(guī)劃審批權(quán)、農(nóng)用地

13、轉(zhuǎn)用和征地審批權(quán)集中在中央和省級(jí)政府，從而強(qiáng)化了土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的效力。,國(guó)務(wù)院：耕地1000畝、其他2000畝以上 ?。▍^(qū)、直轄市）： 省轄市（自治州）： 縣：耕地3畝、其他10畝以下,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.3 土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃 3.1.3.1地利用總體規(guī)劃 在我國(guó)，土地利用總體規(guī)劃是落實(shí)土地宏觀調(diào)控和土地用途管制、規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)和統(tǒng)籌各項(xiàng)土地利用活動(dòng)的重要依據(jù)，是實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度的綱領(lǐng)性文件， 土地利用總體規(guī)劃由各級(jí)政府組織編制，分為國(guó)家、省、市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級(jí)，國(guó)土資源行政主管部門具體承辦。 土地利用總體規(guī)劃的一般性內(nèi)容包括：規(guī)劃

14、背景與土地供需形勢(shì)分析，土地利用戰(zhàn)略，規(guī)劃主要目標(biāo)確定，土地利用結(jié)構(gòu)、布局和節(jié)約集約用地的優(yōu)化方案等。 不同層級(jí)的土地利用總體規(guī)劃，在內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)上有所不同。,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.3 土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃 3.1.3.2土地利用年度計(jì)劃 土地利用年度計(jì)劃 國(guó)家對(duì)計(jì)劃年度內(nèi)新增建設(shè)用地量（包括建設(shè)占用農(nóng)用地和未利用地）、土地開(kāi)發(fā)整理補(bǔ)充耕地量以及耕地保有量的具體安排。 國(guó)土資源部會(huì)同發(fā)改委提出全國(guó)土地利用年度計(jì)劃總量控制指標(biāo)建議，經(jīng)國(guó)務(wù)院審定后下達(dá)執(zhí)行。 土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)包括： 新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo) 土地開(kāi)發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo) 耕地保有量計(jì)劃指標(biāo),3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用

15、地概述,3.1.4 土地收購(gòu)儲(chǔ)備（P89-91) 3.1.3.1土地收購(gòu)儲(chǔ)備的含義 3.1.3.2土地收購(gòu)儲(chǔ)備的運(yùn)作,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.4 土地收購(gòu)儲(chǔ)備 3.1.3.1土地收購(gòu)儲(chǔ)備的含義 2007年土地儲(chǔ)備管理辦法（國(guó)土資發(fā)2007 277 號(hào)）：本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。 本質(zhì)：國(guó)家以國(guó)有土地所有者的身份，通過(guò)強(qiáng)化土地處分權(quán)與供應(yīng)權(quán)的壟斷，采取行政行為與市場(chǎng)配置相結(jié)合的手段，對(duì)城市土地進(jìn)行調(diào)整和再供應(yīng)的一項(xiàng)管理制度。,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.

16、1.4 土地收購(gòu)儲(chǔ)備 3.1.3.2土地收購(gòu)儲(chǔ)備的運(yùn)作 城市政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)（土地儲(chǔ)備中心），采用征收、收購(gòu)、置換、到期收回、土地整理等方式，將城市規(guī)劃用地及那些被閑置或低效使用的土地集中起來(lái)，納入土地儲(chǔ)備庫(kù)，然后再根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃，以公開(kāi)出讓等方式將其重新投入市場(chǎng)。,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的含義 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法取得（使用權(quán)）的、進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的國(guó)有土地。,城市規(guī)劃區(qū)范圍包括： 城市建成區(qū) 因城市建設(shè)和發(fā)展需要必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的含義

17、根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法取得（使用權(quán)）的、進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的國(guó)有土地。,土地管理法第四十三條規(guī)定： 除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用農(nóng)民集體所有的土地外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地（包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地）。,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類型（P77-79） 按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分 按照開(kāi)發(fā)用地的來(lái)源分類（存、增） 開(kāi)發(fā)程度（生、熟）,3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概述,3.1.6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類型 按照土地

18、利用的性質(zhì)和功能劃分,農(nóng)用地,建設(shè)用地,未利用地,商服用地,住宅用地,工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地,工業(yè)用地,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地,城鎮(zhèn)單一住宅用地,城鎮(zhèn)混合住宅用地,國(guó)有土地使用權(quán)劃撥 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 其他合法方式,3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.1 土地使用權(quán)劃撥 3.2.1.1土地使用權(quán)劃撥的含義 3.2.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中涉及到的土地使用權(quán)劃撥,3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.1 土地使用權(quán)劃撥 3.2.1.1土地使用權(quán)劃撥的含義,土地使用者使用土地非市場(chǎng)獲得，而是向政府提出用地申請(qǐng)，在繳納土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助等費(fèi)用后，由政府將該幅土地交付其使用，或由政府將土

19、地使用權(quán)直接無(wú)償交付給土地使用者使用。,3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.1 土地使用權(quán)劃撥 3.2.1.1土地使用權(quán)劃撥的含義,依據(jù)土地管理法第五十四條，這里的土地使用者包括： 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.1 土地使用權(quán)劃撥 3.2.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中涉及到的土地使用權(quán)劃撥,3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.1 土地使用權(quán)劃撥 3.2.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中涉及到的土地使用權(quán)劃撥,3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.2 土

20、地使用權(quán)出讓 3.2.2.1土地使用權(quán)出讓的含義 3.2.2.2土地使用權(quán)出讓年限 3.2.2.3土地使用權(quán)出讓方式 3.2.2.4土地出讓的程序,3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.2 土地使用權(quán)出讓 3.2.2.1土地使用權(quán)出讓的含義 1987年9月9日，中國(guó)大陸首塊體現(xiàn)有償使用原則的商品土地在深圳以協(xié)議方式出讓；1990年國(guó)務(wù)院頒發(fā)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，國(guó)有土地出讓制度在我國(guó)基本確立。,3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.2 土地使用權(quán)出讓 3.2.2.2土地使用權(quán)出讓年限,城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （1990年國(guó)務(wù)院令第55號(hào)） 第十二條 土地使

21、用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。,3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.2 土地使用權(quán)出讓 3.2.2.3土地使用權(quán)出讓方式(P83-84),3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.2 土地使用權(quán)出讓 3.2.2.4土地出讓的程序,簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同,3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,土地轉(zhuǎn)讓,3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.4其他方式 3.2.3.1聯(lián)建 3.2.3.2土地作

22、價(jià)入股,3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.4其他方式 3.2.3.1聯(lián)建,通常所謂“聯(lián)建”即一方出地，一方出資聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。其中出地的一方多是擁有劃撥土地的國(guó)有企事業(yè)單位；出資的一方一般為具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的房地產(chǎn)公司。開(kāi)發(fā)完成后，其中一部分歸提供土地的一方，以集資建房名義分給職工，另一部分由出資一方（開(kāi)發(fā)商）作為商品房銷售。,根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第三條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式除買賣、贈(zèng)與外，其他合法方式包括下列行為： （一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； （二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

23、,因此，聯(lián)建從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，即原土地單位或者開(kāi)發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金、補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)。,3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式,3.2.4其他方式 3.2.3.2土地作價(jià)入股,通過(guò)土地作價(jià)入股進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，既是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種方式，也是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的一種途徑。,根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第三條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式除買賣、贈(zèng)與外，其他合法方式包括下列行為： （一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； （二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； ,從

24、本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，土地作價(jià)入股也屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式。,征地的含義及主要法律依據(jù) 農(nóng)地征收的特點(diǎn) 農(nóng)地征收的程序 農(nóng)地征收的費(fèi)用 取得增量國(guó)有土地使用權(quán)的途徑及費(fèi)用構(gòu)成,3.3 開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收,3.3.1征地的含義及主要法律依據(jù),為了公共利益的需要，政府依靠國(guó)家權(quán)力強(qiáng)制轉(zhuǎn)移集體土地所有權(quán)或使用權(quán)并對(duì)原權(quán)利人給予合理經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊环N行政行為。,3.3 開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收,3.3.1征地的含義及主要法律依據(jù),2004年3月憲法修正案，將憲法第十條第三款： “國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。” 修正為： “國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用

25、并給予補(bǔ)償?！?3.3 開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收,征地,土征 地用,土征 地收,土地管理法（2004）： 第二條第四款：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?第四十七條“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?！?3.3.1征地的含義及主要法律依據(jù),3.3 開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收,征地,土征 地用,土征 地收,物權(quán)法第四十二條： “為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。 征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)

26、民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！?物權(quán)法第四十四條：“因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。 ”,物權(quán)法第一百二十一條“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”,3.3.1征地的含義及主要法律依據(jù),3.3 開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收,3.3.2農(nóng)地征收的特點(diǎn) 強(qiáng)制性 轉(zhuǎn)移性（權(quán)屬） 補(bǔ)償性,3.3 開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收,3.3.3農(nóng)地征收的

27、程序,根據(jù)土地管理法第四十五條：“征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)： （一）基本農(nóng)田； （二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的； （三）其他土地超過(guò)70公頃的。 征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案?！?3.3 開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收,3.3.3農(nóng)地征收的程序,征收土地,農(nóng)地征收,非農(nóng)地征收,征地審批,農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批& 征地審批,公告征地方案,組織實(shí)施,征收農(nóng)用地，先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批： 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批； 省級(jí)政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批； 超過(guò)征地批準(zhǔn)權(quán)限的，另行辦理征地審批。,擬定、公告、報(bào)批征地補(bǔ)償安置方案,3.3 開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征收,3.3.4農(nóng)地征收的費(fèi)用,征地時(shí)按照被征土地的原用途給與補(bǔ)償。 耕地的土地補(bǔ)償