XXXX項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告

1、興旺廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告揚(yáng)州市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社大華國(guó)信資信評(píng)估有限公司二一年六月目 錄概 述2第一章項(xiàng)目承擔(dān)主體評(píng)價(jià)41.1 借款人概況41.2 公司股本結(jié)構(gòu)41.3 公司組織機(jī)構(gòu)及人員評(píng)價(jià)41.4 經(jīng)營(yíng)者管理者素質(zhì)51.5 借款人財(cái)務(wù)狀況評(píng)價(jià)51.5.1資產(chǎn)與負(fù)債及所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)51.5.2財(cái)務(wù)狀況評(píng)價(jià)71.6 關(guān)聯(lián)企業(yè)7第二章 項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)82.1 項(xiàng)目概況82.1.1 地理位置82.1.2 項(xiàng)目規(guī)劃82.2 項(xiàng)目市場(chǎng)定位92.3 項(xiàng)目建設(shè)合法性分析92.4 項(xiàng)目開發(fā)周期及工程進(jìn)度計(jì)劃102.5 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)10第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析113.1 市場(chǎng)環(huán)境分析113.1.1揚(yáng)州市概況1

2、13.1.2 揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)123.1.3 政策環(huán)境123.2 同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較133.3 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析133.4 項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)14第四章項(xiàng)目投資估算和籌資評(píng)價(jià)154.1 項(xiàng)目投資估算154.2項(xiàng)目資金來(lái)源164.2.1 項(xiàng)目資金來(lái)源計(jì)劃164.2.2 資金來(lái)源計(jì)劃落實(shí)情況174.3項(xiàng)目資本金評(píng)價(jià)18第五章償債能力分析195.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)算195.1.1 項(xiàng)目銷售收入195.1.2銷售稅金195.1.3 管理費(fèi)用205.1.4銷售費(fèi)用205.1.5項(xiàng)目利潤(rùn)及利潤(rùn)率205.2 項(xiàng)目現(xiàn)金流量及還款來(lái)源分析215.3項(xiàng)目效益敏感性分析21第六章銀行效益和貸款風(fēng)險(xiǎn)分析226.1 貸款

3、擔(dān)保方式226.2 銀行效益評(píng)估226.3 貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施22第七章項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)23概 述承貸主體：江蘇源納置業(yè)有限公司企業(yè)性質(zhì)：有限公司法定代表人：林勝盛項(xiàng)目名稱：興旺廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）項(xiàng)目類型：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目選址位于揚(yáng)州市維揚(yáng)區(qū)雙橋鄉(xiāng)境內(nèi)，東側(cè)為蒿草河，西側(cè)為雙橋鄉(xiāng)住宅樓，南側(cè)為師范學(xué)院宿舍，北側(cè)為四望亭路用地面積：項(xiàng)目建設(shè)用地面積10623.9；建筑面積：建筑總面積為34481（地上建筑面積為21315，地下建筑面積為13166）；其中：酒店用房 11170商業(yè)用房 10145車 庫(kù) 13166項(xiàng)目估算總投資：18150萬(wàn)元 項(xiàng)目估算銷售收入：33284

4、萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)：8343.36萬(wàn)元總投資凈利潤(rùn)率：45.96 %申請(qǐng)銀行貸款：3300萬(wàn)元申請(qǐng)貸款期限：24個(gè)月本次評(píng)估采用的依據(jù)如下：1、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版），中國(guó)計(jì)劃出版社，1993年；2、中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目評(píng)估，中國(guó)金融出版社，1999年；3、興旺廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，江蘇匯誠(chéng)投資咨詢管理有限公司；4、市發(fā)改委關(guān)于“興旺廣場(chǎng)”商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)決定書的通知揚(yáng)發(fā)改許發(fā)201084號(hào)；5、揚(yáng)州市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社固定資產(chǎn)貸款實(shí)施細(xì)則（試行）;6、相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表;7、其他相關(guān)文件及資料。第1章 項(xiàng)目承擔(dān)主體評(píng)價(jià)1.1 借款人概況江蘇源納置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）成立于200

5、0年3月31日，其前身為1995年成立的揚(yáng)州市源納房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，公司目前注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元，法定代表人：林勝盛。一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)，商品房銷售。2010年6月7日經(jīng)江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳核準(zhǔn)按貳級(jí)標(biāo)準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，公司注冊(cè)地址為揚(yáng)州市文昌西路123號(hào)2幢5樓。1.2 公司股本結(jié)構(gòu)公司原注冊(cè)資本為820萬(wàn)元，2010年1月，公司實(shí)收資本增加至2000萬(wàn)元，主要股東有揚(yáng)州源盛置業(yè)有限公司出資1180萬(wàn)元，持股比例59%；林勝盛出資362萬(wàn)元，持股比例18.10%；林忠興出資230萬(wàn)元，持股比例11.50%；其他12位自然人股東，共持股11.40%。經(jīng)揚(yáng)州匯誠(chéng)聯(lián)合會(huì)計(jì)師

6、事務(wù)所驗(yàn)資確認(rèn)，公司于2010年1月12日全部注冊(cè)資本金到位，出資方式均為貨幣資金。1.3 公司組織機(jī)構(gòu)及人員評(píng)價(jià)公司是由揚(yáng)州源盛置業(yè)有限公司和多位自然人共同投資組建的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和一支成熟的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。公司設(shè)有股東會(huì)為公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)；公司設(shè)有董事會(huì)，成員為5人；設(shè)有監(jiān)事會(huì)，成員3名，由股東代表和職工代表組成。目前，公司下設(shè)有總經(jīng)理室、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、辦公室等部門。公司現(xiàn)有專業(yè)技術(shù)人員40余名，其中高級(jí)工程師15人，能夠充分滿足公司目前經(jīng)營(yíng)管理的需要。總體看，公司組織機(jī)構(gòu)健全，人員專業(yè)技術(shù)水平較好，管理團(tuán)隊(duì)成熟。1.4 經(jīng)營(yíng)者管理者素質(zhì)公司法人代表林勝盛

7、，現(xiàn)年36歲，從事建筑與房地產(chǎn)開發(fā)有10年之久，經(jīng)驗(yàn)豐富，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理能力。公司擁有一批長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)的管理人員，均具有一定的專業(yè)技術(shù)水平和項(xiàng)目開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)?？傮w看，公司管理層具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理能力。1.5 借款人財(cái)務(wù)狀況評(píng)價(jià) 1.5.1資產(chǎn)與負(fù)債及所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)截至2010年4月末，公司資產(chǎn)總額13252.60萬(wàn)元，其中流動(dòng)資產(chǎn)8518.92萬(wàn)元；固定資產(chǎn)4733.68萬(wàn)元。主要構(gòu)成：（1）貨幣資金72.42萬(wàn)元。（2）應(yīng)收賬款242.76萬(wàn)元，主要為工程款。（3）預(yù)付賬款673.06萬(wàn)元，為支付的項(xiàng)目工程款及材料款。（4）其他應(yīng)收款840萬(wàn)元，主要為單位及

8、個(gè)人借款、工程款，明細(xì)如下表：名稱金額（萬(wàn)元）性質(zhì)宿城區(qū)雙元鎮(zhèn)會(huì)計(jì)核算中心300工程款揚(yáng)州鐘愛橡塑有限公司180借款揚(yáng)州視達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司165借款聶富貴150借款章惠強(qiáng)50借款合 計(jì)840（5）存貨6691.10萬(wàn)元，主要包括土地款及契稅2700萬(wàn)元、拆遷安置費(fèi)3350萬(wàn)元、政府規(guī)費(fèi)450萬(wàn)元。（6）固定資產(chǎn)4733.68萬(wàn)，主要為本項(xiàng)目前期工程形成的公司固定資產(chǎn)。截至2010年4月末，公司負(fù)債總額1749.47萬(wàn)元，主要構(gòu)成：（1）應(yīng)付賬款415.25萬(wàn)元，主要為工程款。（2）預(yù)收帳款627.32萬(wàn)元，為房屋預(yù)定款。（3）其他應(yīng)付款612.33萬(wàn)元，其中揚(yáng)州裕元建設(shè)工程有限公司工程保證金

9、300萬(wàn)元、趙正貴個(gè)人借款100萬(wàn)元、揚(yáng)州源盛置業(yè)有限公司往來(lái)150萬(wàn)元。截至2010年4月末，公司所有者權(quán)益11503.12萬(wàn)元，其中：（1）實(shí)收資本2000萬(wàn)元。（2）資本公積2257萬(wàn)元。（3）盈余公積3.67萬(wàn)元。（4）未分配利潤(rùn)7242.46萬(wàn)元，為公司前期開發(fā)項(xiàng)目形成的利潤(rùn)積累。1.5.2財(cái)務(wù)狀況評(píng)價(jià)從上文財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，公司存在部分往來(lái)款項(xiàng)，主要為公司前期開發(fā)的項(xiàng)目未結(jié)轉(zhuǎn)款項(xiàng)。據(jù)了解，前期項(xiàng)目早已完工交付，公司近幾年來(lái)未建設(shè)大的工程項(xiàng)目?？傮w來(lái)看，公司前期運(yùn)作項(xiàng)目盈利積累較多，目前財(cái)務(wù)狀況良好，資金充足，具備開發(fā)興旺廣場(chǎng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)條件。1.6 關(guān)聯(lián)企業(yè)揚(yáng)州源盛置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱

10、“源盛置業(yè)”）， 法定代表人林勝盛，注冊(cè)資本2200萬(wàn)元，其中林勝盛出資1600萬(wàn)、林忠興出資400萬(wàn)元、韓正慶出資200萬(wàn)元。源盛置業(yè)主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)，其開發(fā)了“西湖花園”政府拆遷代建安置商品房項(xiàng)目，目前在開發(fā)的項(xiàng)目是位于揚(yáng)州湯汪境內(nèi)的匯金廣場(chǎng)，建筑面積58000平方米，該項(xiàng)目基本售完，近期將交付使用，目前正在建設(shè)小區(qū)內(nèi)綠化及路燈等基礎(chǔ)設(shè)施。此外，盛源置業(yè)在湯汪信用社有貸款1000萬(wàn)元?？傮w看，公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，可以給公司提供資金、人員等方面的支持。第二章 項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)2.1 項(xiàng)目概況2.1.1 地理位置本項(xiàng)目位于揚(yáng)州市維揚(yáng)區(qū)雙橋鄉(xiāng)境內(nèi)，東側(cè)為蒿草河，西側(cè)為雙橋鄉(xiāng)

11、住宅樓，南側(cè)為師范學(xué)院宿舍，北側(cè)為四望亭路，周邊分布了梅莊、念四、東方百合園等住宅小區(qū)、沃爾瑪超市、維揚(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)等，項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀自然平整，緊鄰市中心，地理位置優(yōu)越，交通便捷、配套齊全，具有較好的商業(yè)價(jià)值。2.1.2 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目總用地面積10623.9平方米（15.94畝），總建筑面積34481平方米，由地上和地下兩部分建筑組成。地上建筑面積為21315平方米，其中：商業(yè)用房，位于一二層，建筑面積為10145平方米；酒店用房，位于三六層，建筑面積為11170平方米；地下停車場(chǎng)（層高大于2.2米），建筑面積為13166平方米。表1：興旺廣場(chǎng)項(xiàng)目建筑物及功能分布表序號(hào)工程名稱層數(shù)建筑面積（m2）用

12、途1一地上（小計(jì)）213152商業(yè)用房12層10145商業(yè)3酒店用房36層11170商業(yè)4二地下（二層）13166停車場(chǎng)5合計(jì)（一+二）總建筑面積34481項(xiàng)目規(guī)劃容積率2.0，綠地率20.8%，建筑密度47.5%，停車泊位157個(gè)，自行車停車位2397個(gè)，由鹽城市市政規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行總體規(guī)劃。2.2 項(xiàng)目市場(chǎng)定位本項(xiàng)目為集中式建筑形態(tài)，將統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)、管理，其中一二層的商業(yè)用房將劃分出售；三六層的公寓主要用于經(jīng)營(yíng)酒店，采取售后返租，帶租約出售的形式進(jìn)行銷售，所有銷售項(xiàng)目均有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。本項(xiàng)目與沃爾瑪一路之隔，周邊小區(qū)眾多，配套成熟，地理位置較為優(yōu)越，銷售前景看好，市場(chǎng)定位如下：銷售對(duì)象：商

13、業(yè)及餐飲企業(yè)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主及中高收入居民。銷售價(jià)格：商業(yè)用房 23000元25000元/。公 寓 7500元8500萬(wàn)元/。2.3 項(xiàng)目建設(shè)合法性分析江蘇源納置業(yè)有限公司“興旺廣場(chǎng)”建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)揚(yáng)州市發(fā)展改革委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)，項(xiàng)目相關(guān)批件如下：1、江蘇源納置業(yè)有限公司“興旺廣場(chǎng)”建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)揚(yáng)州市發(fā)展改革委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)（揚(yáng)發(fā)改許發(fā)201084號(hào)），批準(zhǔn)項(xiàng)目建筑面積34481(含地下人防工程和停車位)。2、國(guó)有土地使用權(quán)證，2010年2月3日由揚(yáng)州市國(guó)土資源局核發(fā)，土地權(quán)證號(hào)為揚(yáng)國(guó)用（2010）第0094號(hào)，面積10623.9，土地使用權(quán)類型為出讓，出讓年限商業(yè)40年。3、建設(shè)用地規(guī)劃

14、許可證，2008年8月2日由揚(yáng)州市規(guī)劃局核發(fā)，編號(hào)：揚(yáng)規(guī)地字號(hào)，規(guī)劃許可用地面積10623.9平方米。4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2010年4月1日由揚(yáng)州市規(guī)劃局核發(fā)，編號(hào)：揚(yáng)規(guī)建字第0215號(hào)，規(guī)劃許可建筑面積34090.34。5、建筑工程施工許可證，2010年6月11日由揚(yáng)州市城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)，編號(hào)：A，批準(zhǔn)許可施工建筑面積34090.34平方米。項(xiàng)目已取得“四證”，建設(shè)手續(xù)合規(guī)合法。2.4 項(xiàng)目開發(fā)周期及工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目場(chǎng)地已平整完畢，于2010年6月開始進(jìn)入施工階段，預(yù)計(jì)2011年6月全部竣工并交付使用，工期共12個(gè)月，具體施工進(jìn)度計(jì)劃如下：表2： 興旺廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表日期20106月7月

15、8月9月10月11月12月20111月2月3月4月5月6月地基主體封頂水電安裝戶外配套根據(jù)揚(yáng)州房產(chǎn)局的規(guī)定，本項(xiàng)目在地基完成后即可申請(qǐng)銷售許可證，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2010年10月即可拿到銷售許可證，對(duì)外銷售，整個(gè)項(xiàng)目銷售周期計(jì)劃為1年。2.5 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)項(xiàng)目位于揚(yáng)州市區(qū)內(nèi)，地勢(shì)平坦，周邊現(xiàn)有水電系統(tǒng)完全能夠保障項(xiàng)目工程施工的臨時(shí)用電、用水需要，項(xiàng)目施工建設(shè)所需建筑材料采購(gòu)非常方便。項(xiàng)目建成后，水、電、氣、信等管線可從外圍直接搭接。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析3.1 市場(chǎng)環(huán)境分析3.1.1揚(yáng)州市概況揚(yáng)州的對(duì)外交通十分便捷。滬寧高速公路、寧通高速公路在揚(yáng)州境內(nèi)交匯，揚(yáng)溧高速公路經(jīng)潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江公路大橋直通蘇南，

16、揚(yáng)州已實(shí)現(xiàn)環(huán)城貫通高速公路，此外，寧啟鐵路橫穿揚(yáng)州境內(nèi)，京杭大運(yùn)河與長(zhǎng)江在揚(yáng)州南部匯流，全市共有航道184條，揚(yáng)州港口布局為“一港三區(qū)”，主港區(qū)六圩港區(qū)是國(guó)家一類開放口岸。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)揚(yáng)州市2009年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1580億元，增長(zhǎng)14%左右，人均地區(qū)生產(chǎn)總值35400元，財(cái)政總收入266.2億元，增長(zhǎng)24.6%城市居民人均可支配收入17400元，農(nóng)民人均純收入7380元，分別增長(zhǎng)15.5%和12%。表3： 揚(yáng)州2009年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱單位累計(jì)增幅%規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值億元4086.3224.8全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元948.6530.2財(cái)政總收入億元257.8214.2社會(huì)消費(fèi)

17、品零售總額億元558.6218.3出口總額億美元36.07-14.6市區(qū)城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入元1787812.0市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)%99.8城市建設(shè)又有新進(jìn)展。揚(yáng)州實(shí)施了新一輪城市建設(shè)和環(huán)境提升工程，完成投資116億元，新改建解放北路、平山堂東路和大水灣步行橋等“七路一橋”，翻建街巷48條，城東客運(yùn)中心投入運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)花園二期、文化藝術(shù)中心等項(xiàng)目開工建設(shè)，基本完成“雙東”歷史街區(qū)“一片十點(diǎn)”修復(fù)，啟動(dòng)?xùn)|關(guān)街二期工程。3.1.2 揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)揚(yáng)州市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100多家，并且隨著外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的加入，致使揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。目前揚(yáng)城商業(yè)房地產(chǎn)需求旺盛，作為“全國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力

18、城市之一”和“臺(tái)商極力推薦投資的城市”之一的揚(yáng)州，吸引了眾多臺(tái)資、外資企業(yè)的目光，為揚(yáng)州商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)更多契機(jī)。從近年來(lái)?yè)P(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況來(lái)看，整體銷售狀況良好，如銷售相對(duì)較差的鴻泰花園商業(yè)街開業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，也已銷售了近60%的鋪位。而一些位置較好的商鋪銷售火爆，如宋城名都一期200多個(gè)商鋪推出后，十幾天內(nèi)全部售完。由此可見，揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，近年仍將具有廣闊的發(fā)展空間。 3.1.3 政策環(huán)境（1）12月日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，一要增加普通商品住房的有效供給。二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。這意味著政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投

19、機(jī)性購(gòu)房。（2）2010年1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(國(guó)辦發(fā)20104號(hào))，要求加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭,貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。這次政策與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定了2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)。（3）中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2010年工作會(huì)議15日召開，會(huì)議確定了今年六大工作重點(diǎn)，特別提到“高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，嚴(yán)格執(zhí)行有

20、關(guān)信貸政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)”。綜合分析最近國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)整政策，可以看出，國(guó)家在商品住宅市場(chǎng)方面調(diào)控較嚴(yán)，旨在控制、打擊商品住宅的投資、投機(jī)活動(dòng)，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)方面沒有明確的政策。3.2 同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較從整個(gè)揚(yáng)州市區(qū)來(lái)看，有如下幾個(gè)商業(yè)圈，一是文昌閣商圈（金 鷹+時(shí)代廣場(chǎng)+萬(wàn)家福等），屬于精品百貨區(qū)；二是四望亭路，雖有部分中低檔小百貨，但仍主要以餐飲為主；三是沃爾瑪，其業(yè)態(tài)豐富。據(jù)調(diào)查，本項(xiàng)目與沃爾瑪一路之隔，但采取的與其錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的策略，將有效的減少競(jìng)爭(zhēng)壓力。同時(shí)當(dāng)?shù)赝愋晚?xiàng)目較少，本項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越，借助沃爾瑪已形成的較為成熟的商業(yè)氛圍，與其他同類項(xiàng)目相比

21、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。3.3 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)一是成本優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目的土地開發(fā)成本較低，包括拆遷費(fèi)用在內(nèi)，平均土地成本為600萬(wàn)元/畝。而據(jù)了解，該位置地塊熟地市場(chǎng)出讓價(jià)達(dá)1000余萬(wàn)元/畝。本項(xiàng)目在建設(shè)成本上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。二是地理位置優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目位于揚(yáng)州城區(qū)，周邊地區(qū)配套設(shè)施十分齊全，且已形成一定的商業(yè)氛圍，選址較為理想。三是周邊沒有直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，揚(yáng)州在城區(qū)范圍內(nèi)近年來(lái)少有商業(yè)地塊出讓，本項(xiàng)目鮮有競(jìng)爭(zhēng)，有利于本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣。四是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)控的同時(shí)，部分商品住宅投資資金轉(zhuǎn)向商鋪投資，有利于本項(xiàng)目的銷售。2、劣勢(shì)本項(xiàng)目體量一般，同時(shí)由于公司運(yùn)作項(xiàng)目較少，且近年來(lái)沒有開發(fā)過(guò)大的項(xiàng)目，在公

22、司品牌知名度、及對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作等方面均存在一定的不利因素。3.4 項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)項(xiàng)目定價(jià)：商鋪23000元25000元/；公寓7500元8500元/。從商鋪來(lái)看，相關(guān)項(xiàng)目如桐園項(xiàng)目的商業(yè)用房，均價(jià)約26000元/；沃爾瑪預(yù)計(jì)售價(jià)在21600元26000元/、四望亭美食街（近項(xiàng)目處）售價(jià)在17200元26000元/、四望亭美食街（淮海路）售價(jià)在26000元34500元/、流行廣場(chǎng)（時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)）21000元30000元/，比較來(lái)看，本項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格處于中等價(jià)位。而以上所列項(xiàng)目或只租不售，或已全部售罄。從公寓來(lái)看，目前揚(yáng)州中檔商品房售價(jià)在7000元8000元/左右，本項(xiàng)目定價(jià)與商品房?jī)r(jià)格相差不大，

23、同時(shí)由于帶租約銷售，預(yù)計(jì)銷售情況良好。從投資環(huán)境來(lái)看，由于國(guó)家近期調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，部分商品住宅投資資金轉(zhuǎn)入商鋪投資市場(chǎng)，有利于項(xiàng)目的銷售。綜合來(lái)看，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目應(yīng)擁有很好的市場(chǎng)前景，完全有可能1年內(nèi)完成銷售。第四章 項(xiàng)目投資估算和籌資評(píng)價(jià)4.1 項(xiàng)目投資估算“興旺廣場(chǎng)”建設(shè)項(xiàng)目總投資約18150萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用6795萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用10208萬(wàn)元（含土地費(fèi)用9360萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi)用850萬(wàn)元，建設(shè)期利息297萬(wàn)元。具體投資估算表詳見下表：表4： 興旺廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目工程建設(shè)成本明細(xì)序號(hào)費(fèi)用名稱工程量單位計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)金額占總投資比例備注單位數(shù)量單位單價(jià)(萬(wàn)元)一工程費(fèi)用第一部分6795 37.

24、43%其中:1.1建筑工程費(fèi)項(xiàng)34481.005799.13 1.1.1商業(yè)用房m210145.00元/m21300.001318.85 1.1.2酒店用房m211170.00元/m21300.001452.10 1.1.3地下停車場(chǎng)m213166.00元/m22300.003028.18 1.2安裝工程費(fèi)項(xiàng)843.06 1.2.1給排水、消防m(xù)234481.00元/m280.00 275.85 1.2.2強(qiáng)、弱電m234481.00元/m2120.00 413.77 1.2.3電梯部2.00萬(wàn)元/部25.00 50.00 1.2.4智能化 m234481.00元/m230.00 103.44

25、 1.3配套工程費(fèi)項(xiàng)151.96 1.3.1室外給水及電氣m23367.78元/m2120.00 40.41 1.3.2室外道路及排水m23367.78元/m2200.00 67.36 1.3.3綠化、景觀、路燈及有線電視等m22209.77元/m2200.00 44.20 二工程建設(shè)其他費(fèi)用第二部分10208 56.25%其中:2.1土地出讓費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償畝15.94萬(wàn)元/畝564.76 9000.00 出讓2.2土地契稅及辦證費(fèi)萬(wàn)元9000.004.00%360.00 2.3建設(shè)單位管理費(fèi)萬(wàn)元6794.161.20%82 2.4地質(zhì)勘探費(fèi)m234481.00元/m21.20 4 2.5工程

26、設(shè)計(jì)費(fèi)m234481.00元/m225.00 86 2.6建設(shè)項(xiàng)目咨詢費(fèi)萬(wàn)元3 2.7招投標(biāo)手續(xù)費(fèi)萬(wàn)元2 2.8招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)萬(wàn)元4 2.9白蟻防治費(fèi)m234481.00 元/m22.30 7.93 2.10人防基金m234481.00 元/m250.00 172.41 2.11基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)m234481.00 元/m2105.00 362.05 2.12散裝水泥基金m234481.00 元/m22.00 6.90 2.13新型墻體材料發(fā)展基金m234481.00 元/m28.00 27.58 2.14防雷監(jiān)督費(fèi)及裝置審核費(fèi)m234481.00 元/m20.90 3.10 2.15施工圖紙審

27、查費(fèi)m234481.00 元/m21.32 4.55 2.16測(cè)繪費(fèi)m234481.00 元/m23.00 10.34 2.17城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)m234481.00 元/m21.30 4.48 2.18質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)萬(wàn)元6794.16 0.00%0.00 2.19建設(shè)監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元6794.16 1.00%68 三預(yù)備費(fèi)用第三部分850 4.68%其中:3.1基本預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元17002.45 5.00%850.12 3.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)四建設(shè)期利息第四部分萬(wàn)元5000.005.94%297 1.64%合 計(jì)18150 100%4.2項(xiàng)目資金來(lái)源4.2.1 項(xiàng)目資金來(lái)源計(jì)劃項(xiàng)目估算投資總額18150萬(wàn)元，項(xiàng)

28、目建設(shè)期間資金可籌措19608萬(wàn)元，計(jì)劃分別為：l 項(xiàng)目資本金9242萬(wàn)元，其中：公司實(shí)收資本2000萬(wàn)元及公司近年來(lái)的積累約7242萬(wàn)元；l 銷（預(yù)）售款3328萬(wàn)元（按最低10%的銷售量保守估計(jì)）；l 承包商墊資2038萬(wàn)元；l 銀行貸款5000萬(wàn)元。表5：項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃表項(xiàng) 目金額（萬(wàn)元）占投資比重一、項(xiàng)目資本金924250.92%二、項(xiàng)目建設(shè)期自籌資金536629.56% 1、銷（預(yù)）售款332818.34%2、承包商墊資203811.22%三、銀行貸款500027.55%合 計(jì)19608108.03%項(xiàng)目總投資181504.2.2 資金來(lái)源計(jì)劃落實(shí)情況1、項(xiàng)目資本金截至2010年4

29、月末，公司實(shí)收資本2000萬(wàn)元，未分配利潤(rùn)7242萬(wàn)元，則公司可用自有資金9242萬(wàn)元。本項(xiàng)目已投入資金8910萬(wàn)元（其中土地款及稅金2655萬(wàn)元、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等5778萬(wàn)元、工程其他費(fèi)用15萬(wàn)元、保證金462萬(wàn)元），加上賬面貨幣資金72.42萬(wàn)元，上述合計(jì)8982.42萬(wàn)元。2、銷（預(yù)）售項(xiàng)目銷售計(jì)劃按照12個(gè)月計(jì)算，2010年10月份開始預(yù)售。在建設(shè)期保守估計(jì)銷售10%20%，按預(yù)定銷售價(jià)格，則工程建設(shè)期內(nèi)可獲得預(yù)售和銷售款3328萬(wàn)元6656萬(wàn)元。3、承包商墊資建安工程的大部分項(xiàng)目一般需要承包商墊資，按照進(jìn)度款的30%墊資計(jì)算，資金為2038萬(wàn)元。4、銀行貸款5000萬(wàn)元，其中湯汪信用社融

30、資3300萬(wàn)元。 4.3項(xiàng)目資本金評(píng)價(jià)按照國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資本金比例為30%。本項(xiàng)目總投資為18150萬(wàn)元，公司自有資金為9242萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金比例為50.92%，滿足國(guó)家關(guān)于資本金比例的規(guī)定。第五章 償債能力分析5.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)算5.1.1 項(xiàng)目銷售收入1、商業(yè)房產(chǎn)銷售收入商業(yè)房產(chǎn)建筑面積10145，平均售價(jià)按24000元/估算，則其銷售收入24000元/10145，合24348萬(wàn)元。2、公寓銷售收入公寓建筑面積11170，平均售價(jià)按8000元/估算，則其銷售收入8000元/11170，合8936萬(wàn)元。3、總銷售收入可供出售物業(yè)為商業(yè)

31、房產(chǎn)和公寓，預(yù)計(jì)總銷售額為33284萬(wàn)元。表6： 興旺廣場(chǎng)項(xiàng)目銷售收入構(gòu)成可供出售物業(yè)面積（）銷售額（萬(wàn)元）商業(yè)1014524348公寓111708936合計(jì)21315332845.1.2銷售稅金根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例等有關(guān)規(guī)定，該建設(shè)項(xiàng)目銷售適用營(yíng)業(yè)稅率為5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%,教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的4%，印花稅率為銷售收入的3,綜合基金為銷售收入的2,土地增值稅率為銷售收入的1%，經(jīng)測(cè)算,本次項(xiàng)目各項(xiàng)稅金約2346.52萬(wàn)元。表7：項(xiàng)目稅金估算表總銷售金額33284萬(wàn)元項(xiàng)目費(fèi)率稅額（萬(wàn)元）基數(shù)營(yíng)業(yè)稅5.00%1664.20銷售額城市建設(shè)維護(hù)稅7.00%116.49營(yíng)業(yè)稅

32、教育費(fèi)附加4.00%66.57營(yíng)業(yè)稅印花稅0.30%99.85銷售額土地增值稅1.00%332.84銷售額綜合基金0.20%66.57銷售額稅金合計(jì)2346.525.1.3 管理費(fèi)用按銷售收入的2%計(jì)算，計(jì)665萬(wàn)元5.1.4銷售費(fèi)用按銷售收入的3%計(jì)算，計(jì)998萬(wàn)元。5.1.5項(xiàng)目利潤(rùn)及利潤(rùn)率表8： 興旺廣場(chǎng)項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目金額一、銷售收入33284二、項(xiàng)目總投資18150三、銷售稅金及附加2346.52四、管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用1663五、利潤(rùn)總額11124.48六、所得稅2781.12七、凈利潤(rùn)8343.36經(jīng)初步測(cè)算，項(xiàng)目利潤(rùn)總額11124.48萬(wàn)元，總投資利潤(rùn)率61.29%；項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)8343.36萬(wàn)元，總投資凈利潤(rùn)率45.96 %。5.2 項(xiàng)目現(xiàn)金流量及還款來(lái)源分析本項(xiàng)目建設(shè)周期為12個(gè)月，銷售周期1年左右，由于周期較短，因此不再測(cè)算現(xiàn)金流量指標(biāo)。經(jīng)評(píng)估，本項(xiàng)目從2010年10月開始銷售，資金可以自我滾動(dòng)，按貸款期限24個(gè)月計(jì)算，24個(gè)月內(nèi)還款來(lái)源總計(jì)17320萬(wàn)元(保守估計(jì)銷售75%，則銷售款24963萬(wàn)元，各項(xiàng)工程款全部支付)，是貸款金額5000萬(wàn)元的3.4倍，本項(xiàng)目還款資金來(lái)源充足。5.3項(xiàng)目效益敏感性分析