北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況(2011.6).ppt

1、近期全國(guó)及北京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,王秀玲 女士 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)北京機(jī)構(gòu) 副總經(jīng)理 2011年5月,PART 1 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析,經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境,房產(chǎn)稅試點(diǎn)：重慶、上海陸續(xù)出臺(tái)房產(chǎn)稅相關(guān)細(xì)則，房產(chǎn)稅從理論階段進(jìn)入試點(diǎn)節(jié)點(diǎn)。,信貸政策繼續(xù)收緊：金融信貸政策進(jìn)一步收緊，整體嚴(yán)厲程度已近歷史低部。,政策重點(diǎn),限購(gòu)升級(jí)：限購(gòu)城市范圍擴(kuò)大到40-45個(gè)城市，限購(gòu)程度由以限增量為主全面升級(jí)為既限存量又限增量。,其他政策：土地增值稅短期內(nèi)政府缺乏執(zhí)行的動(dòng)力，交易環(huán)節(jié)稅易于執(zhí)行，威力較大。,2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，2

2、011年第一輪調(diào)控就此拉開(kāi)帷幕。,項(xiàng)目趨勢(shì),企業(yè)趨勢(shì),行業(yè)趨勢(shì),由此我們關(guān)注的五大熱點(diǎn)問(wèn)題：,轉(zhuǎn)變,截止目前，本輪樓市調(diào)控的重點(diǎn)限購(gòu)令已基本完成對(duì)一、二線城市的覆蓋，而今年以來(lái)信貸政策也處于不斷收緊的趨勢(shì)中；從長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、交易環(huán)節(jié)稅、甚至土地增值稅也均在籌備之中，從政府對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度來(lái)看已經(jīng)到了房?jī)r(jià)不跌政策不止的地步，尤其對(duì)于一、二線重點(diǎn)城市而言，政策將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)維持高壓力度。,經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境,今年1.26出臺(tái)新國(guó)八條后，限購(gòu)政策出現(xiàn)很大幅度調(diào)整，一是限購(gòu)范圍擴(kuò)大：城市范圍從去年的23個(gè)城市擴(kuò)大到40-45個(gè)城市；二是限購(gòu)程度加強(qiáng)：由以限增量為主全面升級(jí)為既限存量

3、又限增量。,政策影響 市場(chǎng)面的影響 2010年，CRIC監(jiān)控的35個(gè)主要城市（均在新一輪限購(gòu)城市名單中）住宅成交面積占全國(guó)約35%，成交金額占全國(guó)約51%。 企業(yè)面的影響 2010年，CRIC發(fā)布的全國(guó)銷售金額、面積三十強(qiáng)企業(yè)（涉及三十三家企業(yè)），共進(jìn)入150個(gè)城市，其中35個(gè)主要城市所產(chǎn)生的銷售業(yè)績(jī)占到八成以上。,政策點(diǎn)評(píng) 出臺(tái)情況 由房?jī)r(jià)上漲較快的21個(gè)城市擴(kuò)展到全部36個(gè)直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，以及部分房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，共約40-45個(gè)城市。 截止目前，要求必須出臺(tái)細(xì)則的36個(gè)城市中，僅重慶、拉薩2個(gè)城市未出臺(tái)細(xì)則；沒(méi)有硬性規(guī)定的城市中，已有蘇州、無(wú)錫、三亞、溫州、佛山5個(gè)

4、城市出臺(tái)細(xì)則。 執(zhí)行情況 目前以出臺(tái)限購(gòu)的39個(gè)城市中，28個(gè)城市全市限購(gòu)，11個(gè)城市僅限購(gòu)市區(qū)范圍。此外，長(zhǎng)沙不限存量，且僅限90平方米（含）以下新建商品住房。,經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境,金融信貸全面緊縮 2010年以來(lái)央行12次上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，至此，國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到21.5%的歷史最高點(diǎn)。 從銀行角度看，2010年居民房貸總額為19600億元，占總貸款比重為24.7%，房貸占商業(yè)銀行月新增貸款總額的比例接近09年初的歷史低點(diǎn)。 從貸款人角度看，居民使用貸款購(gòu)房的比例明顯出現(xiàn)下滑, 2010年全面房貸占商品房銷售額為37.3%，至2010年底這一比重僅為10%,創(chuàng)下歷史低

5、點(diǎn)。 政策影響 從購(gòu)房角度來(lái)看，貸款成本提升，市場(chǎng)購(gòu)買力削弱 從企業(yè)角度來(lái)看，融資成本提升，銷售壓力增大 配合今年以來(lái)再次升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，將進(jìn)一步加重了樓市回落的預(yù)期。,未來(lái)預(yù)測(cè) 總體來(lái)看，目前的金融信貸政策已經(jīng)處于最為嚴(yán)厲的時(shí)候，未來(lái)在條件成熟的時(shí)候會(huì)適當(dāng)放松。,以30年期100萬(wàn)元商業(yè)貸款為例，在等額本息的情況下，半年內(nèi)四次加息所帶來(lái)的變化如下：,經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境,長(zhǎng)期影響 房產(chǎn)稅存在著演變成物業(yè)稅的可能，即意味著應(yīng)稅范圍將從增量房擴(kuò)張到存量房，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將是非常巨大的，有可能將造成房地產(chǎn)行業(yè)的整體變革；但由于操作難度大，條件不成熟，未來(lái)3-5年內(nèi)實(shí)施的可能性不大,短期內(nèi)影響

6、有限,試點(diǎn)區(qū)域試點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鞒蔷艆^(qū) 無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅 因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的可免征或緩征 農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房暫免征收,本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過(guò)60平方米的暫免征收 本市居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其征收的房產(chǎn)稅可予退還 本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的暫免征收 符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)

7、產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的暫免征收 持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的暫免征收,重慶,上海,經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境,市場(chǎng)影響：直接打壓二手房成交量，間接影響新房市場(chǎng),政策本身漏洞少，并且易于執(zhí)行 有消息稱上海和深圳在進(jìn)行政策儲(chǔ)備，準(zhǔn)備將目前交易環(huán)節(jié)利得稅從原來(lái)的“總額1%或者差額20%”調(diào)整為“差額30%” 。 該政策本身不存在太多漏洞（盡管也會(huì)存在做低交易總價(jià)等問(wèn)題），且易于執(zhí)行，尤其對(duì)抑制投資/投機(jī)性購(gòu)房需求效果更為明顯。因?yàn)閷?duì)于資金過(guò)剩引發(fā)的需求而言，最終都是要通過(guò)變現(xiàn)來(lái)

8、實(shí)現(xiàn)的，變現(xiàn)就得經(jīng)過(guò)交易環(huán)節(jié)，這個(gè)稅簡(jiǎn)單可行最具威力，是從源頭上來(lái)控制市場(chǎng)交投行為的。 預(yù)計(jì)交易環(huán)節(jié)稅不會(huì)作為全國(guó)性政策出現(xiàn)，而將是個(gè)別重點(diǎn)城市根據(jù)自身的實(shí)際需要選擇落實(shí)，其針對(duì)性會(huì)比較強(qiáng)，出臺(tái)的時(shí)機(jī)會(huì)考慮已有政策的實(shí)際效果，如果市場(chǎng)成交持續(xù)處于低迷狀態(tài)，則交易環(huán)節(jié)稅出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)會(huì)相應(yīng)延后。,二手房賣方會(huì)因增加交易成本而減少掛牌 購(gòu)房者看跌房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)，觀望心態(tài)進(jìn)一步深化,二手房成交量下滑并持續(xù)低迷,部分二手房買方 心態(tài)松動(dòng),二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng),一、二手房?jī)r(jià)格差距縮小,新房銷售壓力進(jìn)一步增加,經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境,一線城市,二線城市,三四線城市,捆綁型房?jī)r(jià)控制目標(biāo)要點(diǎn):依據(jù)本地區(qū)年度GDP和人

9、均可支配收入增長(zhǎng)水平，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度不超過(guò)這兩個(gè)指標(biāo)中的低值,上海、廣州、深圳,天津、重慶、南寧、桂林、銀川、合肥、呼和浩特、哈爾濱、?？?、南京、濟(jì)南、青島、太原、南昌、烏魯木齊、鄭州、武漢、福州、廈門、寧波、沈陽(yáng)、大連、西安、長(zhǎng)沙、石家莊、昆明、成都、長(zhǎng)春、蘭州,汕頭、東莞、佛山、惠州、肇慶、湛江、北海、阜陽(yáng)、蚌埠、三亞、蘇州、無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江、淮安、揚(yáng)州、德州、煙臺(tái)、大同、宜春、安陽(yáng)、濟(jì)源、襄陽(yáng)、宜昌、漳州、泉州、福清、永安、紹興、臺(tái)州、湖州、溫州、嘉善、金華、鞍山、常德、玉溪、包頭、南通等,CRIC點(diǎn)評(píng)： 使用捆綁型目標(biāo)控制的城市在所有公布方案的城市中占了絕大多數(shù)。而這個(gè)貌似公平的外表，其

10、實(shí)是掩蓋著更大缺陷，原因在于： 其一，低收入與高房?jī)r(jià)翹翹板，即我國(guó)收入水平低而房?jī)r(jià)高，計(jì)算增幅基數(shù)的體量這個(gè)前提已是嚴(yán)重失衡； 其二，以嚴(yán)重失衡的基數(shù)所得的增幅“收入微小而房?jī)r(jià)巨大”，以相同的比例遞增，只會(huì)差距越來(lái)越大，購(gòu)買力和房?jī)r(jià)之間的反差越來(lái)越大。 舉例說(shuō)明：2010年，上海人均收入是31838元，假如以年增10%計(jì)算，增加3183元。2010年底，上海房產(chǎn)均價(jià)在20000/平方左右，假如以年增10%計(jì)算，增加2000元?？雌饋?lái)，收入增長(zhǎng)比房?jī)r(jià)上漲還有多，但是增加的收入如果去買房，只能買到0.14個(gè)平方，依靠增加的收入買房，按房?jī)r(jià)同比例增長(zhǎng)，10年能買1.4個(gè)平方，100年能買14個(gè)平方，

11、1000年能買140平方。,經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境,CRIC點(diǎn)評(píng) : 平均型房?jī)r(jià)控制目標(biāo)依據(jù)新建住房?jī)r(jià)格增幅不高于去年全國(guó)平均值，主要是貴陽(yáng)市和錦州市，事實(shí)上,兩市提出這一依據(jù)，主要是考慮當(dāng)?shù)卦谌珖?guó)70個(gè)大中城市的地位，漲幅中等偏下即可，而事實(shí)上，從貴陽(yáng)和錦州近幾年的房?jī)r(jià)漲幅來(lái)看，其實(shí)都處于全國(guó)平均值以下，所以地方政府才有如此信心。,CRIC點(diǎn)評(píng) : 激進(jìn)型房?jī)r(jià)控制目標(biāo)主要有榆樹(shù)和北京兩座城市。 對(duì)于三四線城市中的吉林省榆樹(shù)市而言，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步就遇到了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，當(dāng)?shù)卣胪ㄟ^(guò)發(fā)展房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的上升，之所以提出2011年本地區(qū)漲幅不超過(guò)去年房?jī)r(jià)漲幅，是由于其背后起到約束作用

12、的房?jī)r(jià)漲幅高的驚人，榆樹(shù)市2010年新建住房平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)高達(dá)50.5%，這樣的漲幅控制目標(biāo)對(duì)今年當(dāng)?shù)貥鞘械募s束作用幾乎可以忽略。 對(duì)于北京而言，雖然該市是全國(guó)唯一提及房?jī)r(jià)“降”的城市，但由于其在控制目標(biāo)中所劃定的新建住房為“普通住房”，而該普通住房甚至包括了保障性住房，所以事實(shí)上北京的控制目標(biāo)遠(yuǎn)沒(méi)有外界認(rèn)為的那么嚴(yán)厲，相反可能是最寬松的。,經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境,目前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的手段是“圍堵”而非“疏導(dǎo)”，凸顯國(guó)與民爭(zhēng)利的局面,受“堵”資金,限購(gòu),NO,NO,國(guó)家,高利潤(rùn)壟斷行業(yè),其他可靠投資渠道,經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境,tip1：房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)大 今年3月7日，海南省委書(shū)記衛(wèi)留成

13、表示，三亞市58%財(cái)政收入來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)，需引起重視。,tip2：“先繳稅，區(qū)里財(cái)政緊張” 最近一限購(gòu)城市，一位地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，區(qū)里官員到企業(yè)調(diào)研，要求提前繳納房產(chǎn)相關(guān)稅收，理由是“反正你這盤遲早都會(huì)開(kāi)的，先繳了吧，區(qū)里財(cái)政緊張.”,tip3：決策機(jī)制的轉(zhuǎn)變 現(xiàn)在的決策機(jī)制從原來(lái)的“單維二元體系”，已經(jīng)演變?yōu)椤半p重的二元體系”。即原來(lái)的“中央與地方（地市）體系”，開(kāi)始演變?yōu)椤爸醒肱c地方、市級(jí)與區(qū)級(jí)”。中央決策，地市表態(tài)，區(qū)級(jí)執(zhí)行，關(guān)鍵在于區(qū)級(jí)，而區(qū)級(jí)單位做執(zhí)行是有底線的。,調(diào)控阻力主要來(lái)自于外部通脹壓力和內(nèi)部地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴性的雙重影響,經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境,PART 2 全國(guó)房地產(chǎn)

14、市場(chǎng)近期表現(xiàn)分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,5月份成交量低位企穩(wěn)，與歷史同期相比仍處低位 5月份典型城市成交環(huán)比全線增長(zhǎng)，同比同樣漲多跌少，市場(chǎng)企穩(wěn)回暖跡象初現(xiàn)；但與歷史同期水平相比依然處于絕對(duì)低位，大部分城市存量處于增長(zhǎng)趨勢(shì)中，顯示出當(dāng)前樓市整體依然在調(diào)整周期內(nèi)。 從前5個(gè)月整體成交量來(lái)看，三四線城市成交上漲一定程度上彌補(bǔ)了一二線城市下跌的缺口。,2010年12月至今各重點(diǎn)城市商品住宅月度成交量 (單位:萬(wàn)平方米),注1：重慶、昆明、泰州和鎮(zhèn)江成交數(shù)據(jù)為商品房，其余城市為商品住宅,注2：蘭色底紋城市為中糧集團(tuán)目前進(jìn)入的城市,近期市場(chǎng)表現(xiàn),數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,近期典型熱銷項(xiàng)目匯總,近期市場(chǎng)表現(xiàn),全國(guó)

15、和重點(diǎn)城市土地成交規(guī)模走勢(shì)出現(xiàn)背離，一季度全國(guó)土地成交規(guī)模依然高于去年同期水平。,2011年3月全國(guó)土地購(gòu)置量及同比走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,30個(gè)典型城市月度土地成交走勢(shì),5月，30個(gè)一二線重點(diǎn)城市土地成交面積環(huán)比略有上升，但成交金額繼續(xù)下滑,近期市場(chǎng)表現(xiàn),數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,1-5月份大多數(shù)城市土地成交規(guī)模出現(xiàn)下滑,近期市場(chǎng)表現(xiàn),2011年全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地平均溢價(jià)率明顯下滑,數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC,2011年1-5月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地溢價(jià)率情況,2010年全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地溢價(jià)率情況,2011年5月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地溢價(jià)率情況,近期市場(chǎng)表現(xiàn),企業(yè)動(dòng)態(tài),1-5月業(yè)績(jī)完成率總體尚可半數(shù)典型企業(yè)截至5月底銷售業(yè)

16、績(jī)完成率在四成以上，其中保利地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)業(yè)績(jī)情況最佳。值得關(guān)注的是，中海以單月101億元的業(yè)績(jī)超過(guò)萬(wàn)科，成為5月銷售榜首。,10年5月-10年9月 （市場(chǎng)調(diào)整初期）,10年10月-11年1月 （市場(chǎng)調(diào)整中期）,11年2月-11年45 （市場(chǎng)調(diào)整中后期）,空間調(diào)整： 由一二線城市延伸至周邊經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的三四線城市,結(jié)構(gòu)調(diào)整： 調(diào)整土地儲(chǔ)備增量結(jié)構(gòu)，提高低總價(jià)土地?cái)?shù)量，且不放棄一線城市高溢利潤(rùn)土地,總量調(diào)整： 總體來(lái)說(shuō)土地儲(chǔ)備增速放緩，與4月、5月拿地規(guī)模處于低位,注：典型企業(yè)包括保利地產(chǎn) 碧桂園 富力地產(chǎn) 恒大地產(chǎn) 華潤(rùn)置地 金地集團(tuán) 龍湖地產(chǎn) 綠城中國(guó) 綠地集團(tuán) 世茂房地產(chǎn) 萬(wàn)科集團(tuán) 雅居樂(lè)

17、地產(chǎn) 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 招商地產(chǎn) 中國(guó)海外等15家企業(yè),企業(yè)拿地規(guī)模維持低位，拿地態(tài)度謹(jǐn)慎受益于銷售業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)好，5月典型企業(yè)拿地積極性增強(qiáng)，拿地規(guī)模環(huán)比增加53%，但從今年拿地情況來(lái)看，5月新增土地儲(chǔ)備并不太樂(lè)觀，企業(yè)拿地仍舊謹(jǐn)慎。,萬(wàn)平方米,10年4月出臺(tái)新“國(guó)八條”,拿地規(guī)模反彈,10年9月出臺(tái)具有鞏固意義的新“國(guó)五條”,企業(yè)動(dòng)態(tài),大批量房源低開(kāi)上市，積聚人氣 典型企業(yè)：中海、碧桂園 典型事件1：5月15日，南京碧桂園鳳凰城一次推出共計(jì)4253套房源，毛坯均價(jià)約5000元/，精裝均價(jià)約6280元/，僅為市區(qū)均價(jià)的一半。開(kāi)盤當(dāng)日勁銷近2000套，斬獲逾10億認(rèn)購(gòu)額，相當(dāng)于南京一個(gè)月的一手房成交量。 典

18、型事件2：深圳中?？党菄?guó)際和中海塞納時(shí)光共1349套房源，限價(jià)房起價(jià)在9680元/平米左右，所有房源均價(jià)在11000元/平米左右，比市價(jià)低了近2000元。開(kāi)盤當(dāng)日至下午2點(diǎn)，所有房源已經(jīng)被搶購(gòu)一空。,集團(tuán)控制銷售率，地方控制項(xiàng)目?jī)r(jià)格 典型企業(yè)：萬(wàn)科地產(chǎn) 典型事件：為應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境可能發(fā)生的變化，2011年公司將緊密圍繞客戶和市場(chǎng)，快速周轉(zhuǎn)。萬(wàn)科總裁郁亮則稱，公司將綜合運(yùn)用多種手段積極促銷，加速回款，當(dāng)月新開(kāi)盤銷售量須達(dá)到60%以上。5月受關(guān)注項(xiàng)目中，長(zhǎng)沙 萬(wàn)科城市花園虹館、煙臺(tái) 萬(wàn)科海云閣 、武漢萬(wàn)科金色城市以及重慶萬(wàn)科悅府均告售罄。,加大新盤上市數(shù)量，搶占市場(chǎng)先機(jī) 典型企業(yè)：萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)

19、、恒大地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、佳兆業(yè) 典型事件：進(jìn)入5月，北京市計(jì)劃開(kāi)盤項(xiàng)目達(dá)到了近50個(gè)，其中純新盤數(shù)量超過(guò)了四成。在5月計(jì)劃推盤的項(xiàng)目中，尤以萬(wàn)科的項(xiàng)目最為引人注目，保利遠(yuǎn)洋緊跟其后。按照計(jì)劃，金隅萬(wàn)科城、金域華府、萬(wàn)科幸福匯3個(gè)項(xiàng)目將在本月開(kāi)盤。這只是北京萬(wàn)科密集推盤的第一波，據(jù)北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶介紹，今年北京萬(wàn)科在售的項(xiàng)目將達(dá)到7個(gè)，包括了此前熱銷的萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、萬(wàn)科藍(lán)山，以及純新項(xiàng)目京投萬(wàn)科新里程、萬(wàn)科幸福匯、金隅萬(wàn)科城、金域華府、萬(wàn)科大都會(huì)等。,加大新盤上市搶占先機(jī)，以價(jià)換量成效顯著三大營(yíng)銷舉措推動(dòng)企業(yè)項(xiàng)目銷售，大批量房源低開(kāi)上市項(xiàng)目成交效果顯著，尤以中海外和碧桂園表現(xiàn)搶眼。,企業(yè)動(dòng)態(tài),

20、PART 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè),各地限購(gòu)政策嚴(yán)厲程度不一,三、四線城市未來(lái)將進(jìn)一步放量,各地限購(gòu)令逐步落地，但部分限購(gòu)內(nèi)容實(shí)屬“溫柔一刀” ，加上三、四線城市未來(lái)仍然存在放量空間，由此對(duì)市場(chǎng)影響有限,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),對(duì)于整體市場(chǎng)而言 按照2010年的數(shù)據(jù)，面積方面占比35%，金額占比51%。如果35個(gè)城市限購(gòu)細(xì)則全部出臺(tái)，按照行業(yè)預(yù)判成交量下降30%，其他城市成交量基本保持不變，那么，對(duì)2011年的全國(guó)總體成交量影響約5-10%左右。換而言之，銷售額半壁江山市場(chǎng)受沖擊。 對(duì)于企業(yè)而言 2010年，CRIC發(fā)布的全國(guó)銷售金額、面積三十強(qiáng)企業(yè)（涉及三十三家企業(yè)），共進(jìn)入150個(gè)城市，其中35個(gè)主要

21、城市所產(chǎn)生的銷售業(yè)績(jī)占到八成以上。,把所有35個(gè)主要城市（直轄市、單列市、省會(huì)不含拉薩臺(tái)灣）都限購(gòu)，那目前這35個(gè)城市占全國(guó)比重多少？,成交量預(yù)計(jì)將有明顯的下滑：2011年市場(chǎng)全國(guó)成交總量將出現(xiàn)明顯萎縮，預(yù)計(jì)較2010年下滑幅度將在10%以內(nèi)。,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),假設(shè)35個(gè)城市 成交量下跌3成； 均價(jià)下降15%,假設(shè)其他城市 成交量和成交均價(jià)不變,2011年 全國(guó)商品住宅成交面積: 83235萬(wàn)平方米,35個(gè)城市商品住宅 成交面積:22907萬(wàn)平方米 成交均價(jià):5811元/平方米,其他城市商品住宅 成交面積:60328萬(wàn)平方米 成交均價(jià):3577元/平方米,全國(guó)商品住宅成交量漲幅=（83235/9

22、3052-1）*100%=-10.5%,全國(guó)商品住宅成交均價(jià)漲幅=（4188/4724-1）*100%=-11%,備注：2010年全國(guó)商品住宅銷售面積93052億元、銷售金額 43953 、均價(jià)4724元/平方米,假設(shè)其他城市成交量和成交均價(jià)基本不變，則調(diào)控對(duì)全國(guó)市場(chǎng)的成交量和均價(jià)的影響均在10%左右，但實(shí)際上其他城市的成交量和成交均價(jià)有所上升，調(diào)控的影響力更小。,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),2002年至今全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額走勢(shì)圖 （單位：億元）,2002年至今全國(guó)商品房建設(shè)指標(biāo)走勢(shì)圖 （單位：億元，%）,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量看漲 2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)4.83萬(wàn)億元，環(huán)比2009年增長(zhǎng)33.2

23、2%，增幅創(chuàng)下2002年以來(lái)的新高。 2010年全國(guó)商品房施工面積與新開(kāi)工面積增速分別達(dá)到26.87%和41.94%。 由于近兩年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏，而按照正常的項(xiàng)目建設(shè)周期，這部分供應(yīng)將在2011-2013年進(jìn)入市場(chǎng)。 調(diào)控政策壓力下企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)對(duì)策略： 尚未開(kāi)工的項(xiàng)目將暫緩動(dòng)工 處于施工初期的項(xiàng)目將延緩建設(shè)速度 處于施工末期、接近完工的項(xiàng)目將加快建設(shè)速度,CRIC觀點(diǎn)： 我們判斷全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)在2012年將出現(xiàn)低谷，而在2013年將出現(xiàn)一波大幅放量。,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),市場(chǎng)回暖看政策,政策放松需具備六大條件,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),時(shí)間性機(jī)會(huì) 下半年,產(chǎn)品性機(jī)

24、會(huì) 小戶型、中低價(jià),城市性機(jī)會(huì) 三四線城市,模式性機(jī)會(huì) 商業(yè)、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā),2011年存在的機(jī)會(huì)點(diǎn),2010年全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額同比上漲均超過(guò)10%，新一輪的調(diào)控壓力下，總體需求依舊旺盛，市場(chǎng)容量將持續(xù)放大。 除投機(jī)、改善型產(chǎn)品受政策沖擊較大外，自住剛需的小戶型、中低價(jià)位住宅所受影響較小，此外保障性住房以及商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)迎來(lái)快速發(fā)展機(jī)遇期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“天花板”還未出現(xiàn)?？傮w來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在四類機(jī)會(huì)點(diǎn)。,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局,2010年三輪嚴(yán)厲調(diào)控下，市場(chǎng)僅低迷了三個(gè)月就快速回暖；2011年政策壓力加大，但仍有機(jī)會(huì)。 人口持續(xù)上升，我

25、國(guó)在這一段時(shí)間內(nèi)還處于人口紅利期，旺盛的剛性需求成為市場(chǎng)的最大支撐力。,2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)已經(jīng)明朗，速凍期已經(jīng)到來(lái),而且時(shí)間將比去年更長(zhǎng)，上半年成交量將出現(xiàn)明顯下滑。下半年可能迎來(lái)窗口期機(jī)會(huì)，但時(shí)間很短，需要企業(yè)快速有效的把握。,2010年重點(diǎn)城市成交走勢(shì)圖 （單位：萬(wàn)平方米）,1980年-2009年全國(guó)人口出生率走勢(shì)圖 單位：%,2000年-2009年全國(guó)結(jié)婚登記對(duì)數(shù)走勢(shì)圖 單位：萬(wàn)對(duì),未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),受政策調(diào)控影響，投機(jī)、改善型產(chǎn)品受沖擊最大，小戶型、中低價(jià)位住宅受沖擊較小。,購(gòu)房需求 投機(jī)需求 投資需求 改善性需求 剛性自住需求,中低檔、小戶型 價(jià)跌量平,差別化信貸與限購(gòu)政策的濾出

26、效應(yīng),中檔物業(yè) 價(jià)微跌量縮 高檔物業(yè) 價(jià)平量無(wú),投機(jī)、投資、改善需求,自住剛需,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),待轉(zhuǎn)移的投資需求量： 2010年全國(guó)房地產(chǎn)商品房銷售面積10.43億平方米，其中限購(gòu)城市的銷售面積約為總量的35% 以5%的投資需求占比計(jì)算可得，在限購(gòu)城市中約1825萬(wàn)平方米的需求將被擠出從而轉(zhuǎn)嫁向三、四線城市,假設(shè)因限購(gòu)排出的投資需求轉(zhuǎn)移至60個(gè)三、四城市將帶動(dòng)價(jià)格漲幅約為25%,假設(shè)因限購(gòu)排出的投資需求轉(zhuǎn)移至30個(gè)三、四城市將帶動(dòng)價(jià)格漲幅約為26%,受影響的三、四線城市范圍： 2010年，CRIC發(fā)布的全國(guó)銷售金額、面積三十強(qiáng)企業(yè)（涉及三十三家企業(yè)），共進(jìn)入150個(gè)城市，其中35個(gè)主要城市所產(chǎn)生

27、的銷售業(yè)績(jī)占到八成以上。 同時(shí)，以目前進(jìn)入城市最多的恒大（共覆蓋62個(gè)城市市場(chǎng)）、進(jìn)入三四線城市最多的企業(yè)碧桂園（37個(gè)城市，其中27個(gè)為三、四線城市）為主要參考，我們認(rèn)為在限購(gòu)政策下一階段較具投資吸引力的三、四線城市數(shù)量約為60個(gè),三、四線城市價(jià)格漲幅或?qū)⒚黠@,1,2,3,對(duì)三、四線城市價(jià)格帶動(dòng)影響力：,經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的供求測(cè)算得到：,受到城市限購(gòu)的影響，我們認(rèn)為一、二線城市的調(diào)控會(huì)將市場(chǎng)需求和房?jī)r(jià)上漲壓力轉(zhuǎn)嫁到三、四線城市,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),典型企業(yè)2010年一二線與三四線城市拿地成本比較圖,“高房?jī)r(jià)”城市的調(diào)控壓力較大，三四線城市房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，價(jià)格泡沫較低，市場(chǎng)以剛性需求為主，受政策調(diào)控影響較小

28、三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，物流貿(mào)易的轉(zhuǎn)移、內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展、緊靠腹地等因素使得三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展獲得機(jī)會(huì)，2010年已經(jīng)明顯表現(xiàn)出企業(yè)布局逐步傾向三四線城市的狀況，未來(lái)這一進(jìn)程將加速。,2010年典型企業(yè)新增土地城市分布,在房地產(chǎn)宏觀政策頻出、市場(chǎng)動(dòng)蕩不定的環(huán)境下，拿地成本低、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小的三四線城市成為開(kāi)發(fā)商拓展業(yè)務(wù)的首選之地，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，剛需的強(qiáng)力支撐使得三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),在新一輪宏觀調(diào)控的壓力下，各大房企紛紛轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，加大對(duì)受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)成為房企新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),富力地產(chǎn)：三亞富力灣 雅居樂(lè)：雅居樂(lè)清水灣

29、綠城：綠城千島湖度假公寓 華僑城：深圳華僑城 萬(wàn)科：浪琴灣、海南落筆洞項(xiàng)目 魯能：三亞灣新城 首創(chuàng)：海口西海岸 中信地產(chǎn)：博鰲亞洲論壇開(kāi)發(fā)區(qū) 華潤(rùn)：石梅灣 ,大型品牌企業(yè)進(jìn)入旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，打破原本少數(shù)企業(yè)涉足的局面,全國(guó)各地打旅游地產(chǎn)概念，將旅游地產(chǎn)作為招商引資提升土地價(jià)值的重要方式,住宅市場(chǎng)飽受宏觀調(diào)控之困；商業(yè)地產(chǎn)又面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，很多企業(yè)都在擴(kuò)大房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域的半徑，旅游地產(chǎn)成為資金雄厚房企的不二選擇，旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊，成為又一盈利點(diǎn),未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),2011年，中國(guó)保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模將達(dá)1000萬(wàn)套，相比2010年的590萬(wàn)套，增長(zhǎng)70%，; 2011年保障性安居工程投資將超

30、過(guò)1萬(wàn)億元，占全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。 萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等地產(chǎn)巨頭已經(jīng)明確表示，2011年積極參與保障住宅的開(kāi)發(fā),2011年中國(guó)保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模將達(dá)1000萬(wàn)套，中國(guó)保障房建設(shè)開(kāi)始駛?cè)搿翱燔嚨馈?，這標(biāo)志著中國(guó)大規(guī)模保障性住房建設(shè)的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，開(kāi)發(fā)商迎來(lái)企業(yè)發(fā)展的重大機(jī)遇,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),從已公布2010年報(bào)的36家房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看， 多數(shù)（58%）企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率以及凈負(fù)債率顯著提高。通常，凈負(fù)債率低于40%為較安全水平。通過(guò)對(duì)這36家企業(yè)兩年的負(fù)債水平情況分析，我們發(fā)現(xiàn)，這一類資金較為安全的企業(yè)占比由2009年的56%下降到到42%。 企業(yè)在2010年建設(shè)及土地投資的大幅增

31、加，以及企業(yè)增發(fā)融資途徑受阻，是負(fù)債水平上升的主要原因。,圖：36家A股企業(yè)2009-2010年凈負(fù)債率變化分布圖,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,企業(yè)數(shù)量占比,凈負(fù)債率,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),圖：21家（凈負(fù)債率40%）A股企業(yè)2009-2010年有息流動(dòng)負(fù)債/總有息債情況,長(zhǎng)期有息債占比較高，不影響企業(yè)資金安全 從21家凈負(fù)債率40%A股企業(yè)的負(fù)債情況來(lái)看,多數(shù)企業(yè)有息負(fù)債以長(zhǎng)期有息債為主，所以，短期內(nèi)資金較為安全。,圖： 36家A股企業(yè)2010年現(xiàn)金/有息流動(dòng)負(fù)債,3/4企業(yè)的現(xiàn)金足以支付短期有息債 3/4的企業(yè)資金足以支付一年的流動(dòng)有息債，且其中，50%的企業(yè)資金扣除流動(dòng)有息債后仍較為充裕。,在負(fù)債增長(zhǎng)的

32、大背景下，探究企業(yè)有息債比例和現(xiàn)金償付短期有息債能力，多數(shù)企業(yè)短期內(nèi)資金仍較為安全。,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),圖：大型A股企業(yè)2009-2010年資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率情況,圖： 凈負(fù)債率40%的大型A股企業(yè)2009-2010年有息流動(dòng)負(fù)債/總有息債情況,大型企業(yè)資金運(yùn)作方面，盡管企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率水平普遍提高，但多數(shù)大型企業(yè)長(zhǎng)期有息債比例相對(duì)較高，短期內(nèi)資金仍較為安全。,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),未來(lái)發(fā)展渠道,新興融資渠道,資本市場(chǎng)融資渠道,主要融資渠道,次重要融資渠道,企業(yè)主要融資渠道受政策限制,開(kāi)發(fā)貸款收緊 多家銀行提高銀行風(fēng)險(xiǎn)管控能力，降低對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款投放。,信托貸款收緊 去年11月，證監(jiān)會(huì)通知要求信托公司

33、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，不少信托因此暫停旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。,資本市場(chǎng)融資受阻 去年4月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求對(duì)囤地企業(yè)暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。10月，證監(jiān)會(huì)宣布暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)。,新興融資途徑尚有空間 政策上，暫時(shí)未對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新興融資途徑及部分海外融資渠道的未來(lái)發(fā)展做出過(guò)多限制。,2011至今部分大型企業(yè)融資活動(dòng)列表 單位：億元人民幣,大型企業(yè)融資渠道方面，因傳統(tǒng)融資渠道受政策限制，今年以來(lái)多家企業(yè)積極采取多元化融資，融資渠道不再局限于銀行貸款及信托基金，REITs、房地產(chǎn)基金等新興融資方式及海外融資模式則更多的出現(xiàn)在市場(chǎng)上。 從這層意義上說(shuō)，大型企業(yè)將依然保持快速發(fā)展的勢(shì)頭。,未

34、來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),圖：中型A股企業(yè)2009-2010年資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率情況,圖： 凈負(fù)債率40%的中型A股企業(yè)2009-2010年有息流動(dòng)負(fù)債/總有息債情況,中型企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率變化基本處于穩(wěn)定，多數(shù)企業(yè)短期有息債占比較高，短期內(nèi)資金壓力較大。中型企業(yè)可通過(guò)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型或并購(gòu)等方式提升企業(yè)資金運(yùn)作水平。,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),圖：小型A股企業(yè)2009-2010年資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率情況,圖： 凈負(fù)債率40%的小型A股企業(yè)2009-2010年有息流動(dòng)負(fù)債/總有息債情況,小型企業(yè)由于在售及待售項(xiàng)目普遍較少，開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)有限，在市場(chǎng)成交低迷的大環(huán)境下將多采取觀望策略。另外,多家小型企業(yè)凈負(fù)債率處于負(fù)增長(zhǎng)水平，并且多

35、數(shù)企業(yè)又以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，企業(yè)資金基本不存在多少壓力。,未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),PART 2 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,北京市場(chǎng)發(fā)展綜述 土地市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng),43,政策環(huán)境分析2011年政策初見(jiàn)端倪,2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列調(diào)控措施：,1月31日,【青島】,青島市政府新聞辦召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，介紹了青島出臺(tái)樓市限購(gòu)令的相關(guān)情況。具體實(shí)施細(xì)則尚未公布。,各城市國(guó)八條落地政策：,2月1日,【上?！?上海出臺(tái)落實(shí)“國(guó)八條”的樓市調(diào)控細(xì)則，提出限購(gòu)、限貸、推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等9條措施，多管齊下遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。,【北京】,【南京】,【成都】,【濟(jì)南】,按照“新國(guó)八條”有關(guān)規(guī)定，尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市

36、、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。,2月12日,山東省濟(jì)南市有關(guān)限購(gòu)細(xì)則規(guī)定從即日起至12月31日，濟(jì)南市戶籍及非戶籍居民家庭，只能在市區(qū)范圍內(nèi)新購(gòu)一套新建商品住房。,政府調(diào)控的決心和居高不下的市場(chǎng)矛盾預(yù)示，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)不會(huì)改變。一系列調(diào)控措施還將繼續(xù)出臺(tái)。,44,政策環(huán)境分析2011年“國(guó)八條”新政解讀,2010年房地產(chǎn)經(jīng)歷了三輪嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但并未阻止房?jī)r(jià)上漲的步伐。 2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。2011年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控就此拉開(kāi)帷幕。,政策點(diǎn)評(píng)：,1、本次調(diào)控事前

37、沒(méi)有任何信號(hào)釋放，非常突然，且調(diào)控力度空前，反應(yīng)了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控和控制房?jī)r(jià)的決心，對(duì)市場(chǎng)需求有較大沖擊，方向性意義較強(qiáng)。 2、這次政策重點(diǎn)不僅是首付六成和從嚴(yán)征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，全面限購(gòu)的政策力度更大。本次調(diào)控明確要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市（這已基本涵蓋了全國(guó)主要城市）嚴(yán)格實(shí)施限購(gòu)令，而且與之前各城市限購(gòu)令明顯不同的是，本次不是限制新增一套，而是計(jì)算存量，如果已有兩套以上住房，則明確不能再購(gòu)買，這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)的殺傷力很大!,政策環(huán)境分析最新房地產(chǎn)政策,5月北京房地產(chǎn)最新政策,2010年1月-5月土地市場(chǎng)成交情況北京,2010年5月-2011年5月北京土

38、地成交量走勢(shì),2010年5月-2011年5月北京土地單價(jià)及樓面地價(jià)走勢(shì),5月，本市土地公開(kāi)交易市場(chǎng)有21宗土地成交，環(huán)比上漲75%。成交的總建設(shè)用地面積約為105.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲8.42%，同比下降44.6%；成交的規(guī)劃建筑面積約為138.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19.3%，同比下跌47.5% 。,5月，北京土地出讓市場(chǎng)成交土地單價(jià)和樓面地價(jià)環(huán)比均有所上漲。本月樓面地價(jià)為2260元/平方米，環(huán)比大幅下降28.47%；成交土地單價(jià)為4476 元/平方米，環(huán)比大幅下降31.06% 。,5月，本市土地公開(kāi)交易市場(chǎng)有21宗土地成交，環(huán)比上漲75%。成交的總建設(shè)用地面積約為105.5萬(wàn)平方米，本月樓面

39、地價(jià)為2260元/平方米,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京土地整理儲(chǔ)備中心,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京土地整理儲(chǔ)備中心,2011年5月土地市場(chǎng)成交情況北京,2011年5月北京成交土地一覽表,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京土地整理儲(chǔ)備中心,2011年5月土地市場(chǎng)成交情況北京,2011年5月北京成交土地一覽表,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京土地整理儲(chǔ)備中心,供求市場(chǎng)5月份，北京商品住宅供應(yīng)量與成交量均持續(xù)上升，供求比1：0.76。 供應(yīng)市場(chǎng)本月，市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)上升，供應(yīng)量為94.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲40.81%。 成交市場(chǎng)本月，樓市成交量上漲幅度較大，成交量為72萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲38.48%。,北京市商品住宅供求5月份北京商品住宅供應(yīng)與成交均有所上漲，本月

40、供求比1：0.76,北京商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系分析,本月新開(kāi)盤項(xiàng)目列表,北京商品住宅市場(chǎng)新開(kāi)盤項(xiàng)目,2011年5月，北京商品住宅新開(kāi)盤項(xiàng)目7個(gè),2011年5月，新開(kāi)盤項(xiàng)目7個(gè)，全部在五環(huán)外. 從項(xiàng)目供應(yīng)位置來(lái)看，本月京東、京南部是供給的重點(diǎn)，供給集中在通州、順義及大興區(qū)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,2011年5月，北京市住宅成交均價(jià)為18997元/平方米，同比上升24%，環(huán)比上升18%；商品住宅價(jià)格方面，本月商品住宅成交均價(jià)為21429元/平方米，同比上升15%，環(huán)比上升4%。,北京商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)格分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,北京市2010.5-2011.5月商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖,5月，商品住宅成交均

41、價(jià)小幅上漲主要受成交結(jié)構(gòu)的變化影響，30000(含)元以上價(jià)格段成交量持續(xù)走高，為本月各價(jià)格段成交量中最高，占整體成交量33%，大成時(shí)代中心、遠(yuǎn)洋一方等高價(jià)項(xiàng)目的大量成交也對(duì)拉升本月成交均價(jià)起到較大作用 。,商品住宅新增供應(yīng)主要集中于80-100平方米（含）以上面積段，占比最大，達(dá)23%，戶型集中在二室、三室戶型。,面積段,戶型,2011年5月，北京市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)主要集中于80-100平方米,120-140平方米（含）面積段，本月80-100平方米、120-140平方米（含）面積段占比最大，分別達(dá)23%；其次為60平方米（含）以下面積段，占比比重為19%，第三位為140平方米以上面積段

42、，占比為18% 。,2011年5月，商品住宅新增供應(yīng)集中一室、二室、三室戶型，合計(jì)所占比例為88%。具體來(lái)看，一室、二室、三室供應(yīng)面積分別為21.3、27.7和34.2萬(wàn)平方米，所占比例分別為23%、36%、29%。本月各戶型供應(yīng)量除復(fù)式戶型環(huán)比下降外其他各戶型環(huán)比均上漲 。,北京商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu),商品住宅成交面積段排名第一的為80(含)-100平方米面積段，本月成交量為24.9萬(wàn)平方米，占總成交量33%，戶型以三室、二室為主。,面積段,戶型,2011年5月，商品住宅成交面積段排名第一的為80(含)-100平方米面積段，本月成交量為24.9萬(wàn)平方米，占總成交量33%，比上月下降了3個(gè)百分點(diǎn)

43、；140(含)平方米以上面積段成交面積為19.9平方米，在各面積段中成交量次高，占總成交面積的26% 。,2011年5月，北京商品住宅市場(chǎng)成交以三室、二室為主。三室、二室成交面積分別為23.4萬(wàn)平米、21.9萬(wàn)平米，分別占成交總量的31%、29%，其中三室成交套數(shù)為2007套，二室成交套數(shù)為2431套；本月一室成交面積為13.1萬(wàn)平方米，占成交總量的 17%，為本月各戶型成交量排行第三 。,北京商品住宅市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu),本月30000元（含）以上價(jià)格段市場(chǎng)成交最大，成交占比24%；100-150萬(wàn)總價(jià)段成交占比26%，500萬(wàn)以上總價(jià)段成交占比17%.,單價(jià)段,總價(jià)段,5月，30000元(含)以上

44、價(jià)格段成交量最大，成交量為17.9萬(wàn)平方米，所占比重為24%，較上月所占比重上漲3個(gè)百分點(diǎn)；其次為10000(含)-14000元/平方米價(jià)格段，成交面積為16.1萬(wàn)平方米，占比為21%；第三為14000(含)-18000元/平方米價(jià)格段，成交量為13.9萬(wàn)平方米，占比為18% 。,5月，三個(gè)總價(jià)段成交較為集中，分別為100-150萬(wàn)總價(jià)段，500萬(wàn)以上總價(jià)段以及50-100萬(wàn)總價(jià)段。,北京商品住宅市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu),5月北京商品住宅項(xiàng)目銷售TOP10排行,數(shù)據(jù)來(lái)源：cric,2011年5月商品住宅項(xiàng)目銷售TOP10排行榜,從以下進(jìn)榜的項(xiàng)目來(lái)看，密云、房山板塊低總價(jià)新盤項(xiàng)目占據(jù)前幾位；從進(jìn)榜項(xiàng)目的位置

45、來(lái)看，五環(huán)外項(xiàng)目占據(jù)較大比例,整體高端住宅供求5月份，高端住宅量?jī)r(jià)齊漲,5月份，全市高端住宅市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)。本月成交面積10.86萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲31.9%。 從整體高端住宅市場(chǎng)情況看，本月市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)量，成交量依然延續(xù)4月的上漲趨勢(shì)，經(jīng)過(guò)三、四月份政府及金融機(jī)構(gòu)一系列地調(diào)控之后，樓市出現(xiàn)緩和的趨勢(shì)，成交量有所回暖。 本月高端住宅市場(chǎng)成交均價(jià)隨著成交量上升的帶動(dòng)也出現(xiàn)了小幅上漲，成交價(jià)格為47202元/平方米，每平方米較上月上漲2494元，環(huán)比上漲5.58%。,注：2011年高端住宅為單價(jià)35000元/平方米以上樓盤,2011年4月，北京別墅市場(chǎng)的新增供應(yīng)量為25449平方米，成交量為25

46、966平方米，市場(chǎng)供求平衡。 市場(chǎng)供求比為1：1.02，新增供應(yīng)量與市場(chǎng)成交量基本持平。 在2010年4月到2011年4月的13個(gè)月時(shí)間里，北京別墅市場(chǎng)的成交均價(jià)漲跌變化頻繁，但波動(dòng)幅度不大，市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)。 2011年4月，北京市別墅市場(chǎng)的成交均價(jià)是26971元/平米，同比上漲11.275%，環(huán)比下降11.55% 。,北京別墅市場(chǎng)供求分析本月別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的局面,項(xiàng)目介紹,熱銷原因,突出案例解讀大成時(shí)代中心,大成時(shí)代中心項(xiàng)目位于西四環(huán)五棵松橋南鄭常莊出口，西四環(huán)與大成路交匯處。地理位置十分優(yōu)越，北可直達(dá)海淀區(qū)金源商圈、中關(guān)村商圈，南接豐臺(tái)區(qū)高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過(guò)長(zhǎng)安街的連接，可迅速到

47、達(dá)公主墳及金融街商圈 ，是由大成開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司繼CBD“大成國(guó)際中心”之后，在西部再次傾力打造的集服務(wù)式公寓、私人行政公館及商業(yè)為一體的綜合體建筑 。 建筑的628層為服務(wù)式公寓與私人行政公館部分，分別由兩個(gè)樓座組成，其中緊臨西四環(huán)的樓座為行政公館，共計(jì)393戶；內(nèi)側(cè)樓座為服務(wù)式公寓共計(jì)391戶，服務(wù)式公寓為西區(qū)品味人士提供了以舒適型一居為主的戶型。,本月項(xiàng)目表現(xiàn),項(xiàng)目介紹,熱銷原因,突出案例解讀中建國(guó)際港,中建國(guó)際港位于大興新城核心，4號(hào)線地鐵棗園站上，緊鄰大興規(guī)格最高的城市主干道興華大街，是中建地產(chǎn)北京綜合體的開(kāi)山之作。大興區(qū)域?yàn)檎攸c(diǎn)投資區(qū)域，現(xiàn)已成為北京新的價(jià)值洼地，項(xiàng)目未來(lái)升值潛

48、力大 。 中建國(guó)際港于5月7日正式開(kāi)盤，當(dāng)期規(guī)劃528套，兩至四居，兩居為主力戶型，面積88-90平方米。依托周邊成熟的配套設(shè)施及內(nèi)部的完善配套，加之中建國(guó)際的品牌影響力，使得該項(xiàng)目一經(jīng)上市便成為熱銷項(xiàng)目，當(dāng)月銷售139套，從整體市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，項(xiàng)目?jī)r(jià)格適中，因此，更為購(gòu)房者青睞 。,本月項(xiàng)目表現(xiàn),數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,應(yīng)對(duì)建議銷售策略上，抓住機(jī)遇快賣房,10年1月,國(guó)十一條 取消優(yōu)惠,新“國(guó)十條” 差別信貸,9.29新政 限購(gòu)、差別信貸,10年4月,10年9月,2010年11月，萬(wàn)科武漢公司旗下在售的五個(gè)樓盤共同推出優(yōu)惠活動(dòng)，每個(gè)樓盤各推出10套“一口價(jià)”特供房源。深圳萬(wàn)科、上海萬(wàn)科也傳出降價(jià)促銷的消息。深圳的萬(wàn)