項目前期營銷策劃報告201101.ppt

1、全椒*置業(yè)城南大道項目前期 市場調(diào)研及營銷策劃報告,謹呈：全椒*置業(yè)有限公司,*地產(chǎn)顧問 二零一一年二月,前 言,遵照項目實際情況及開發(fā)商有關要求，針對全椒縣城南大道地塊，我司進行了前期市場調(diào)研，并結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律及全椒樓市特征，在打造開發(fā)商品牌、保證項目利潤、實現(xiàn)快速銷售的前提下，對本地塊作出最合適的定位，在此基礎上優(yōu)化項目資源配置，通過營銷推廣將項目包裝成為全椒縣地區(qū)最高檔的樓盤之一。,報告思路,第一篇：城市篇 全椒印象,第二篇：政策篇 樓市前景,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略,第六篇：營銷篇 推廣戰(zhàn)略,第七篇：形象篇 V I 體系,第一

2、篇：城市篇 全椒印象,地理位置：東依南京48公里，距上海360公里， 北鄰滁州18公里，西接&98公里，南距馬 鞍山70公里。 面積：總面積1568平方公里。 人口：全縣總?cè)丝?8萬人，縣城人口12萬人。 氣候：屬北亞熱帶向暖溫帶過渡性氣候，四季分 明，光照充足。 歷史文化：全椒建制于西漢，歷史文化深厚，境內(nèi)古跡眾多，民風淳樸。明代四大高僧之一憨山大師和開諷刺小說之先河儒林外史的作者吳敬梓都出生在這片文化底蘊深厚的土地上。,全椒城市發(fā)展概況,滁州南大門 全椒北鄰滁州市18公里，位于滁州的南大門，是滁州對接長三角、實施東向發(fā)展戰(zhàn)略的必經(jīng)門戶。 扼守合寧高速公路、京滬高速鐵路等咽喉要塞，地理位置十

3、分重要， 素有“滁州的南大門”之稱。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市定位：滁州南大門,據(jù)滁州發(fā)展規(guī)劃，大滁州由瑯琊、南譙二區(qū)和來安、全椒兩縣構成，總面積為4472平方千米。 全椒縣是滁州市構建“一個城鎮(zhèn)密集區(qū)”的重要組成部分，也是滁州城市發(fā)展的一個副中心，規(guī)劃2020年縣城人口達到25萬人。,滁州市,全椒縣,南京市,第一篇：城市篇 全椒印象,城市定位：滁州城市副中心,“南京都市圈”的核心城市之一 南京都市圈，也稱“南京一小時都市圈”。南京都市圈以南京為龍頭，包含了周邊100公里左右的區(qū)域，地跨 蘇皖兩省，面積達43236平方公里， 覆蓋人口約2600萬人。 其中核心圈層是指與核心城市聯(lián) 系緊密

4、、接受核心城市強烈輻射， 城市間相互作用最強、最廣泛的 區(qū)域。規(guī)劃范圍包括核心城市和 距核心城市中心約50公里范圍內(nèi) 的城市（鎮(zhèn)）和區(qū)域，包括南京市 、儀征市、句容市、馬鞍山市、滁州市區(qū)市區(qū)、來安縣、全椒縣。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市定位：南京都市圈核心城市,全椒縣位于安徽東部，與經(jīng)濟發(fā)達的長三角地區(qū)山水相連，是安徽以及中西部地區(qū)實施“東向戰(zhàn)略”，融入長三角的通道前沿，作為“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”的重要組成部分，是長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)向中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的第一階梯。 自古被譽為“江淮背腹、吳楚沖衢”，的全椒縣，地處安徽省東部，位于南京與&兩省會之間，屬南京都市圈核心層，是安徽東向發(fā)

5、展戰(zhàn)略的門戶縣。全椒區(qū)位獨特，擁有一定的工業(yè)基礎，具有一定的文化底蘊，主動融入“長三角”，以全柴集團和縣綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)崛起和豐富的旅游資源為主，采取小滲透、定戰(zhàn)略和找支點的方法，讓全椒的產(chǎn)業(yè)、要素、環(huán)境能和南京、“長三角”逐步接軌，承接“長三角”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，使全椒成為南京和“長三角”的綠色食品基地，加工制造業(yè)基地，成為南京半小時旅游度假基地。 國家“中部崛起”戰(zhàn)略和安徽“東向戰(zhàn)略”的實施，為全椒的發(fā)展提供了千載難逢的機遇。全椒縣委、縣政府帶領全縣人民，以科學發(fā)展觀統(tǒng)領經(jīng)濟社會發(fā)展全局，堅定不移地堅持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、資源和政策優(yōu)勢，優(yōu)化投資環(huán)境，鼓勵全民創(chuàng)業(yè)

6、，強力招商引資，著力把全椒打造成為長三角腹地重要的加工制造業(yè)基地、生態(tài)農(nóng)業(yè)基地、物流中心和休閑度假勝地。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市定位：皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)一員,第一篇：城市篇 全椒印象,陸路交通方面： 3條高速公路：合寧高速、馬滁揚高速、淮寧高速。 3條高速鐵路：京滬高鐵、寧西高鐵（南京至西安）、滬漢蓉城際快速通道 3個火車站：城北京滬高鐵一級停靠站、城南火車站、馬廠貨運站。 3條鐵路線：京滬鐵路、合滁寧城際鐵路、淮滁寧城際鐵路。 空中交通方面： 2個航空港：南京祿口機場、&駱崗機場。 水運交通方面： 距全國最大的內(nèi)陸港口南京新生圩港僅一小時里程，境內(nèi)400噸位船舶可通過六級航

7、道直達長江。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市交通：四通八達、通江達海,第一篇：城市篇 全椒印象,全椒縣按照“生態(tài)立縣、科教興縣、工業(yè)富縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)調(diào)整步伐，提高工業(yè)運行質(zhì)量，大力展第三產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟實力不斷增強，社會各項事業(yè)穩(wěn)步推進。擁有皖東第一家上市公司全柴動力股份有限公司等一批骨干企業(yè)，目前已經(jīng)形成了機械制造、服裝玩具、醫(yī)藥化工、糧油飼料加工、建材生產(chǎn)的五大支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)基礎較為厚實。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市經(jīng)濟：持續(xù)快速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構更加合理,全椒地區(qū)生產(chǎn)總值，連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長，表明區(qū)域經(jīng)濟正步入快速發(fā)展階段，全椒的崛起成為必然。經(jīng)濟的發(fā)展，勢必加速城市擴張、提高居

8、民收入水平、增強社會消費能力，從而推動商貿(mào)業(yè)的興起和房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的興盛。 全椒社會消費品零售總額保持高速增長，表明居民消費能力強勁，消費市場十分繁榮。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市經(jīng)濟：GDP高速增長，消費水平不斷上升,居民收入水平增長迅猛 城鎮(zhèn)在崗職工平均工資2010年較2007年增長了近一倍，居民收入水平增長趨勢明顯。 居民收入水平的提高，意味著居民的消費能力有了大幅的提升。對商品的檔次、商品的種類、商品的品質(zhì)、購物環(huán)境都提出了更高的要求，推動了城市商業(yè)向更高級別發(fā)展。商貿(mào)業(yè)更加繁榮，進而推動經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟的發(fā)展又將推動居民收入的提升。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市經(jīng)濟：城鎮(zhèn)居民

9、收入水平5年內(nèi)實現(xiàn)翻番,全椒縣近年來結(jié)合“大滁州”建設，呼應滁州市南移的戰(zhàn)略舉措，確立了全椒縣城市建設“東擴南移、北聯(lián)內(nèi)整”的發(fā)展思路，把開發(fā)區(qū)、老城區(qū)、城南新區(qū)作為縣城建設的重心。 全椒把城南新區(qū)作為全椒中心城區(qū)的一個重要組團來發(fā)展，通過高起點規(guī)劃、高品位建設，著力打造一個新城區(qū)。 城南新區(qū)規(guī)劃面積：8平方公里 功能定位：商務政務、商貿(mào)物流、生活居住的現(xiàn)代化園林式新城區(qū)。 目前，新區(qū)框架全面拉開，道路網(wǎng)絡基本形成，城南新區(qū)現(xiàn)已完成慈濟園區(qū)配套道路內(nèi)環(huán)南路、南岳東路、慈濟路主路工程等，啟動大吳路、孫塘路、站前路建設，拉開了城南新區(qū)大框架。一批投資在億元以上的重大項目（如儀邦物流、意大利國際商貿(mào)

10、城、全椒農(nóng)副產(chǎn)品大市場、瑞祥五星級大酒店等）陸續(xù)入駐，以及公共服務中心、縣醫(yī)院等公益性項目和大批量的商住小區(qū)相繼開工建設，必將把城南新區(qū)建成高檔次、高標準的現(xiàn)代化新城區(qū)。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市發(fā)展：城南新區(qū)發(fā)展概況,對項目開發(fā)的啟示：1、關注需求，產(chǎn)品圍繞需求定位； 2、注重品質(zhì)，提升項目檔次； 3、整合資源，從城市的角度為項目命名。,剛性需求持續(xù)增長 城市發(fā)展、城市經(jīng)濟呈上升態(tài)勢，居民收入得到提高，城市人口不斷增長，剛性住房需求持續(xù)增長，為樓市發(fā)展奠定了基礎。,消費趨于理性，重視品質(zhì) 隨著城市的進步，居民消費“品位”、“檔次”得到提升。特別是房產(chǎn)市場中，項目品質(zhì)成為制約客戶購買的關

11、鍵因素之一。,項目與城市互補、互榮 開發(fā)高品質(zhì)樓盤，可以提升城市居住品質(zhì)；而項目契合城市發(fā)展主題，能夠更好的利用資源，營造概念、提升項目品質(zhì)。,第一篇：城市篇 全椒印象,總結(jié)：城市發(fā)展對項目開發(fā)啟示,第一篇：城市篇 全椒印象,結(jié)論：城市發(fā)展對項目開發(fā)啟示,從城市發(fā)展的角度分析，全椒縣城市發(fā)展處于快速上升階段，潛力巨大，前景看好；,從城市經(jīng)濟現(xiàn)狀分析，全椒縣擁有一定工業(yè)基礎，并且工業(yè)經(jīng)濟呈穩(wěn)步上升狀態(tài)，有助于提高居民收入，為房產(chǎn)帶來更多的客戶資源；,從城市規(guī)劃的方向分析，項目處于城南政務新區(qū)核心位置，符合本片區(qū)的城市規(guī)劃；,從城市人口的數(shù)量分析，城區(qū)人口數(shù)量不多，意味著必須擴大消費層面，應看到“

12、鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城”客戶機會潛力大。,全椒地處江淮之間，是安徽東向發(fā)展的橋頭堡，處于南京一小時都市圈的核心圈層，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮?，預計在未來十年城市化水平將實現(xiàn)飛躍，城市規(guī)模、城市人口，不斷增大，消費需求更加旺盛，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定了堅實的城市基礎。 隨著京滬高鐵、滬漢蓉高鐵的修建，全椒同南京聯(lián)系更加密切，“同城化”趨勢更加明顯。屆時，全椒將會吸納一定數(shù)量的南京住房消費需求，將更好的促進全椒消費市場的繁榮。,報告思路,第一篇：城市篇 全椒印象,第二篇：政策篇 樓市前景,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略,第六篇：營銷篇 推廣戰(zhàn)略,第七篇：形象篇 V

13、I 體系,自2009年春季以來，房地產(chǎn)市場供需雙方同時發(fā)力，市場持續(xù)火爆，樓市迎來一個發(fā)展高峰； 市場呈現(xiàn)出“量價齊升”的態(tài)勢。 自2009年春季以來，全國樓市一片火爆，交易量持續(xù)攀升，不斷刷新銷售記錄。在銷售火爆的基礎上，房價節(jié)節(jié)攀升，呈現(xiàn)出了價格拔高、成交量劇增的全線飄紅的火熱勢頭。 受此影響，各地掀起了土地拍賣高峰，眾多開發(fā)商爭搶買地，土地市場異?；钴S，“地王”頻出，成為推高房價的又一個重要因素。土地供給迅猛增加，直接加速了開發(fā)商推盤量，新盤紛紛入市，市場更加火爆。,第二篇：政策篇 樓市前景,樓市行情回顧：2009年，樓市一個發(fā)展的高峰,2010年3月以來，調(diào)控力度不斷加強，收效不大，樓

14、市主體呈現(xiàn)“價漲量跌”的局面。 進入2010年以后，政府相繼出臺了多項樓市調(diào)控政策，但收效甚微，政策呈現(xiàn)進一步收緊的趨勢，給后市增添了很大的不確定性。2010年3月份，國土資源部下發(fā)了關于加強地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知，即業(yè)界所說的“國十九條”，對土地出讓的各個環(huán)節(jié)制定了更加嚴格和細致的要求，劍指高房價， 拉開了第一輪調(diào)控的序幕。 “國十條”重拳出擊，影響深遠，4月17日，國務院發(fā)出通知，要求商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。并要求財政

15、部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。 “國十條”主要是從調(diào)控不合理的需求入手，打擊各種投機、炒房的行為，對消費者心理預期影響較大，市場短期內(nèi)“觀望”情緒濃厚，對銷售產(chǎn)生了一定的影響。,第二篇：政策篇 樓市前景,樓市行情回顧：2010年春，第一輪調(diào)控，收效甚微,2010年9月份，“限購令”橫空出世，第二輪調(diào)控拉開序幕，樓市強勁發(fā)展勢頭不減。 2010年8月底，各地城市的樓市再度呈現(xiàn)出“量價齊升”的局面，在樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”來臨之前的9月29日，再次出臺調(diào)控政策遏制部分城市房價過快上漲。 房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房

16、套數(shù)。 被業(yè)界稱之為“限購令”的由此誕生。 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。 其中針對地方職能部門的“問責制”，將直接增強政策的執(zhí)行力度，對未來樓市發(fā)展將產(chǎn)生重要影響。而“限購令”等政策，雖然對樓市產(chǎn)生了一定的影響，但總體上仍然未能改變樓市強勁的發(fā)展勢頭。,第二篇：政策篇 樓市前景,樓市行情回顧：2

17、010年秋，第二輪調(diào)控，政策持續(xù)收緊,2010年年底樓市“漲聲一片”，2011年春節(jié)前，第三輪調(diào)控再度出擊，抑制過快增長，對一線城市影響較大。 中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%。北京、上海等8大重點城市，房價平均高達15407元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。 國務院于2011年1月26日出臺新“國八條”，強調(diào)繼續(xù)有效遏制投資投機性購房。在限購、價格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進一步加碼，其中制定“房價控制目標”和“限購令升級”兩大措施將對樓市產(chǎn)生較大影響。業(yè)內(nèi)人士稱，“此次調(diào)控力度再次達到新的巔峰”。 對貸款

18、購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。提高二套房貸款利率、取消按揭優(yōu)惠、信貸審核更加嚴厲等對消費者購房產(chǎn)生了最為直接的影響。 本輪調(diào)控，預示著前兩輪調(diào)控中未落實的部分政策將在2011年更加收緊，2011年樓市發(fā)展將趨于平穩(wěn)。,第二篇：政策篇 樓市前景,樓市行情回顧：2011年春節(jié)，第三輪調(diào)控，調(diào)控再度加碼,4月17日，為了遏制部分城市房價過快上漲，國務院發(fā)出通知，提出了十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為“新國十條”?！靶聡畻l”除了重申提高第二套房的貸款利率外，還首次提出暫停第三套及以上住房貸款，成為此次調(diào)控的新亮點。房貸政策的明令嚴限，使全國樓市尤其是北京、上海、

19、杭州等前期房價漲幅過大的熱點城市的樓市交易短暫降溫。 然而，在經(jīng)歷短期觀望后，各地樓市逐漸回暖，并在傳統(tǒng)的樓市銷售旺季9月達到了交易的頂峰。于是，9月29日，中國政府網(wǎng)站公布了“國十條”的“升級版”即“新國五條”，再次重申“首付款比例不低于30%”、“三套房停貸”等政策。 與中央直接部署樓市調(diào)控政策相呼應的，是住建部、國土部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會等相關主管部門相繼出臺的一系列配套措施，涉及保障房、土地、房貸、限制外資、開發(fā)商資金、加息等多個方面。 系列政策的輪番“轟炸”之下，市場驚呼，2010年乃中國樓市“史上最嚴厲調(diào)控年”。然而，高強度和高密集度的調(diào)控措施并沒能阻止房地產(chǎn)市場的回暖。從10月

20、開始，熱點城市的樓市交易量仍呈現(xiàn)回升態(tài)勢。業(yè)界普遍預計，2011年將延續(xù)2010年的調(diào)控基調(diào)。,第二篇：政策篇 樓市前景,樓市行情回顧：2010年史上最嚴調(diào)控年，效果有限，調(diào)控延續(xù),政策調(diào)控短期性十分明顯 房價一路走高 從2001年以來，全國房價一路走高，僅2008年時，出現(xiàn)負增長；從發(fā)展的角度看，房價上升是必然趨勢 增長率呈“波浪式”上升 房價增長率呈現(xiàn)出波浪式上升的特點，當前一階段，房價增長率緩慢時，接下來的年份會出現(xiàn)一次快速增長的“波峰”并且當年銷售量增幅迅猛，再往后的年份增長率會趨向于緩慢，形成一次“波谷”，銷量銳減，循環(huán)往復。 政策調(diào)控多出現(xiàn)于“波峰”之時，待樓市發(fā)展趨向平穩(wěn)后，調(diào)控

21、政策逐步放松、取消，需求經(jīng)過擠壓后，迅速放大，將迎來新的增長高峰。,第二篇：政策篇 樓市前景,樓市調(diào)控解讀：以短期調(diào)節(jié)市場為目的，仍然遵循市場規(guī)律,回歸理性：短期內(nèi)不會大漲大跌 房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢。如果相關調(diào)控政策及時有力，化解了當前房地產(chǎn)泡沫的風險，并推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在2011年會停止大幅增長的勢頭，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展。 房地產(chǎn)發(fā)展是個長期過程。這是由未來中國經(jīng)濟增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預計不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 目前的房地產(chǎn)價

22、格基本已經(jīng)達到高位。2011年繼續(xù)大幅上漲的局面應該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。,第二篇：政策篇 樓市前景,樓市發(fā)展趨勢：回歸理性,走向健康發(fā)展：發(fā)展空間依然很大，房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要位置 房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其屋”的目標遠沒有實現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，嚴重影響經(jīng)濟增長和金融安全；其次，過高的價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內(nèi)需和消費的

23、增長。 從中國房地產(chǎn)當前的形勢看，2011年的調(diào)控政策應該重點關注兩個層面，一是加強抑制房地產(chǎn)投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續(xù)擴大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機和風險，保持房地產(chǎn)和房價的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經(jīng)濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。2011年的中國房地產(chǎn)將會更加“健康穩(wěn)定和成熟”。 全椒本地房產(chǎn)市場，發(fā)展相對比較健康，旨在防范風險的新政，對其影響不大。,第二篇：政策篇 樓市前景,樓市發(fā)展趨勢：走向健康發(fā)展,報告思路,第一篇：城市篇 全椒印象,第二篇：政策篇 樓市前景,第三篇：市場篇

24、調(diào)研分析,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略,第六篇：營銷篇 推廣戰(zhàn)略,第七篇：形象篇 V I 體系,1、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長 2009年全椒縣房地產(chǎn)開發(fā)面積約50萬平方米，同比增長27.1，其中住宅建設面積34.92萬平方米，同比增長35.5，占房地產(chǎn)開發(fā)面積的87.68。 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長 2009年全椒縣房地產(chǎn)投資完成9.02億元，同比增長33.7%，占全縣固定資產(chǎn)投資的13.7%，占全縣GDP總量的5.6%，同比增長54.6%，其中，住宅完成投資3.45億元，同比增長107.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的89.7%。 3、房地產(chǎn)施工竣工面積持續(xù)增長 2009年全椒

25、縣全年建筑業(yè)完成產(chǎn)值11.43億元，同比增長23.3%。完成房屋建筑施工面積143.1萬平方米，同比增長51.3%。房屋竣工面積96.3萬平方米，同比增長17.0%。 4、商品房銷售量持續(xù)增加 整體市場價格穩(wěn)中有升，商品房價格與全椒縣城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品零售價格都在同步增長。2009年全椒縣房地產(chǎn)銷售規(guī)模23.58萬平方米，同比增長85%，商品房銷售額6.87億元，同比增長18.8%。住宅銷售面積10.08萬平方米，同比增長54%，銷售金額為2.59億元，同比增長69.3%，整體市場平均價格為2580元/，同比上升10個百分點。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場調(diào)研：房地產(chǎn)市場綜述,5、80

26、120的戶型成為市場主要需求 戶型供應配比方面，80平米以下的小戶型占總供應量5%，80120平米的中等戶型占總供應量55%左右，120平米以上的大戶型占總供應量約40%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全椒縣2009年房地產(chǎn)銷售形勢較好，戶型以大戶型為主，市場需求以中等戶型為主，銷售增長的原因一是外地有實力開發(fā)企業(yè)的加入，二是成片開發(fā)項目的增加，三是舊城改造力度的加大。 2010年上半年全椒縣房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟形勢、居民消費能力、供應總量、建筑材料漲價和土地實行招標、掛牌拍賣以及國家宏觀調(diào)控等打壓市場因素的影響，總體來說房價相對平穩(wěn)，但銷售量有所下降。 6、房地產(chǎn)開發(fā)帶動城市建設 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到22家，通過

27、公開拍賣國有土地使用權、盤活城市國有資產(chǎn)，拓寬城市建設資金渠道工作取得成效。新區(qū)建設和老城區(qū)改造完成開發(fā)面積50多萬平方米，完成投資6億多元。建成了諸如儒林新城、金色陽光等一批具有一定規(guī)模、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅小區(qū)，提高了城市品位，改善了人居環(huán)境。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場調(diào)研：房地產(chǎn)市場綜述,代表樓盤的選取 全椒房地產(chǎn)市場日趨繁榮，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，在售及新開發(fā)項目多達20多個，在此我們選取幾個代表性的樓盤進行個案的調(diào)研，通過對個案的分析及對比，得出本案開發(fā)優(yōu)勢及需要重視的價值點，從而給本案的開發(fā)帶來更多的啟發(fā)。 我們選取6個住宅項目進行個案調(diào)研，分別是： 蓮花山莊、世紀花園、瑞祥

28、國際名都、 江海儒林新城、漢一金都國際 、晶禾學府苑 選取3個商業(yè)項目進行個案調(diào)研，分別是： 南屏農(nóng)貿(mào)城、盛大裝飾城、奧康商業(yè)步行街,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場調(diào)研：代表性樓盤調(diào)研,個案調(diào)研1蓮花山莊 開發(fā)商：安徽禾高地產(chǎn) 項目位置：港口路，緊臨南屏山森林公園 占地面積：100000平米 總建筑面積：150000平米 容積率：1.49 綠化率：35% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、別墅 建筑類別：多層、小高層 主力戶型：3室2廳2衛(wèi)、 2室2廳1衛(wèi) 主力面積：91136平米 銷售狀況：2010年5月份開盤，銷售率達到85% 價格：均價4700元/平米 定位：高檔社區(qū)，全椒市場上高端樓盤之一 綜合評價：臨

29、近南屏山森林公園，景觀條件首屈一指，是支撐其高端樓盤的重要因素之一。,個案調(diào)研2福聯(lián)世紀花園 開發(fā)商：全椒福聯(lián)置業(yè)有限公司 項目位置：內(nèi)環(huán)南路與南四路交匯處 容積率：1.36 總建筑面積：83600平米 綠化率：36.5% 物業(yè)性質(zhì)：住宅 建筑類別：多層 主力戶型：3室2廳1衛(wèi)、2室2廳1衛(wèi) 主力面積：92140平米 銷售狀況：2011年12月底交付，目前銷售率約65% 價格：住宅均價3800元/平米，商鋪均價7600元/平米 綜合評價：道路施工，影響了現(xiàn)場環(huán)境；大戶型銷售有一定壓力,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場調(diào)研：個案調(diào)研分析,個案調(diào)研3瑞祥國際名都 開發(fā)商：安徽瑞祥置業(yè)有限公司 項目位

30、置：火車站對面 占地面積：126000平米 總建筑面積：230000平米 容積率：1.78 綠化率：33% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商業(yè)街、酒店 建筑類別：多層、小高層 主力戶型：3室2廳1衛(wèi)、 2室2廳1衛(wèi) 主力面積：116131平米 銷售狀況：2010年7月開盤，在售的4棟多層，銷售率達到90% 價格：均價4100元/平米 綜合評價：位于火車站對面，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，當前配套較少，有待進一步建設。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的瑞祥國際大酒店、瑞祥商業(yè)街等配套有助于提高項目整體實力。,個案調(diào)研4江海儒林新城 開發(fā)商：全椒江海投資置業(yè)有限公司 項目位置：儒林大道 占地面積：400000平米 總建筑面積：700000平米

31、 容積率：1.75 綠化率：35% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商業(yè)街 建筑類別：多層、小高層、高層 主力戶型：3室2廳1衛(wèi)、 2室2廳1衛(wèi) 主力面積：85130平米 銷售狀況：銷售率達到70% 價格：均價4300元/平米 定位：高檔社區(qū)，全椒市場上規(guī)模最大的樓盤 綜合評價：項目開發(fā)周期長，積累了一定口碑，隨著城南新區(qū)的發(fā)展，項目優(yōu)勢更加明顯。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場調(diào)研：個案調(diào)研分析,個案調(diào)研5漢一金都國際 開發(fā)商：全椒漢一房地產(chǎn)有限公司 項目位置：城南大道公安巷 占地面積：10000平米 總建筑面積：41000平米 容積率：3.8 綠化率：35% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪、農(nóng)貿(mào)市場 建筑類別：高層

32、（1棟28層，1棟32層） 銷售狀況：暫未對外銷售 價格：預計住宅價格約4200元/平米 綜合評價：底層商業(yè)定位為農(nóng)貿(mào)市場，方便居民購物的同時，對居住環(huán)境會產(chǎn)生一定的影響。,個案調(diào)研6晶禾學府苑 項目位置：北臨內(nèi)環(huán)南路、西接慈濟路 占地面積：75130平米 總建筑面積：250000平米 容積率：3.28 綠化率：36% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商業(yè)街 建筑類別：高層（14棟，1831層不等） 主力戶型：2室2廳1衛(wèi)、3室2廳1衛(wèi)、 3室2廳2衛(wèi)、4室2廳2衛(wèi) 主力面積：92140平米 銷售狀況：暫未銷售 綜合評價：毗鄰慈濟高級中學，學區(qū)優(yōu)勢明顯，純高層社區(qū)，容積率高，對消費者有一定的影響；部分戶型結(jié)構

33、較差，不易為縣城消費者所接受。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場調(diào)研：個案調(diào)研分析,個案調(diào)研7南屏農(nóng)貿(mào)城 開發(fā)商：安徽老知青置業(yè)有限公司 項目位置：健康路與新華路路口 占地面積：8000平米 總建筑面積：33000平米 容積率：3.5 綠化率：28% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪、農(nóng)貿(mào)市場 建筑類別：24層高層 主力戶型：住宅3室2廳2衛(wèi)、 1室1廳1衛(wèi)；商鋪面積2870平米 主力面積：78128平米 銷售狀況：銷售率達到80%，一層為農(nóng)貿(mào)市場，內(nèi)部攤位612萬/個，沿街商鋪均價40000元/平米。 價格：住宅均價4400元/平米 綜合評價：住宅戶型公攤較大，實用率不高。,個案調(diào)研8盛大裝飾城 開發(fā)商：

34、全椒盛華建材市場開發(fā)有限公司 項目位置：南屏大道 占地面積：68800平米 總建筑面積：100000米 容積率：1.45 綠化率：% 物業(yè)性質(zhì)：專業(yè)市場（建材市場） 建筑類別：多層（3層） 價格：商鋪價格1層6000元/平米，二層5000元/平米，三層4000元/平米，內(nèi)街商鋪略低。 定位：以建材產(chǎn)品為主的專業(yè)市場，集交易、商務、辦公、休閑、餐飲功能于一體 綜合評價：專業(yè)市場采用返租模式經(jīng)營，對投資客吸引力大，但租賃經(jīng)營的商戶對市場依賴性小，市場運營風險增大。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場調(diào)研：個案調(diào)研分析,個案調(diào)研9奧康商業(yè)步行街 開發(fā)商：安徽奧康置業(yè)有限公司 項目位置：新華路與吳敬梓路交

35、匯處 占地面積：65780平米 總建筑面積：93485平米 容積率：1.42 綠化率：34% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪 建筑類別：多層 銷售狀況：住宅以拆遷安置為主，商業(yè)入駐達到了75%。 價格：1層商鋪均價20000元/平米，二層13000元/平米 綜合評價：重視營銷推廣工作，知名度高；引進主力店蘇果超市，提升了項目的人氣，營造出了較為濃厚的商 業(yè)氛圍。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場調(diào)研：個案調(diào)研分析,地段始終是決定樓盤價值的最主要的一個因素。 從右側(cè)地圖可以看出，本案位于城南新區(qū)的核心區(qū)域，依傍城市主干道城南大道（椒陵大道）。 老城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，新的項目多集中在城南新區(qū)，而本案正處

36、于城南新區(qū)的核心位置，可以說本案在地段上具有一定的優(yōu)勢。 本案地段價值主要表現(xiàn)為： 政務核心，城市發(fā)展的先鋒； 潛力地段，升值空間巨大； 優(yōu)質(zhì)學區(qū)，教育資源豐富； 商業(yè)中心，未來城南的商業(yè)副中心。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場分析：地段價值分析,早期開發(fā)樓盤多在10萬平米以下，新開發(fā)項目規(guī)模較大，其中市場上最大的樓盤是江海儒林新城。 消費者喜好大盤，主要是因為大盤通常意味著配套更加完善，如配套商業(yè)、會所、廣場、健身運動設施等。 本案總建筑面積可以達到180000平米，社區(qū)基本配套基本具備，能夠建立大盤氣勢。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場分析：規(guī)模分析,現(xiàn)有市場已有容積率超過3以上的樓盤，本

37、案并不是唯一的高容積率樓盤，相對壓力減小。 容積率高，意味著樓層高，從現(xiàn)有市場建筑形態(tài)看，小高層及18層高層已得到了消費者的認可，18層以上的高層也陸續(xù)出現(xiàn)，正逐步被消費者接納。本案高層結(jié)構，有一定壓力，但不足以影響開發(fā)。 但是，高的容積率并不代表 居住的舒適度下降，通過合 理規(guī)劃反而可以開發(fā)出“視 野開闊”、“公共空間大” 、“低建筑密度”的高舒適 性社區(qū)。 3的容積率，通常需要建設 18層以上的高層。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場分析：容積率、建筑形態(tài)分析,市場上現(xiàn)有樓盤綠化率普遍在30%37%之間，差異化很小。 而從我司操盤經(jīng)驗看，景觀已經(jīng)成為“消費者購買商品房的主要動機之一”景觀可以

38、顯著提高樓盤品質(zhì)“一言以蔽之，景觀對樓盤品質(zhì)提升的作用越來越明顯，也是消費者在購買”期房“時衡量項目品質(zhì)的重要參考。 建議本案，提高項目綠化率，使之達到40%以上，在景觀規(guī)劃上做足文章，實現(xiàn)超越。,一枝獨秀！,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場分析：綠化率、景觀配比分析,從下圖可以看出，目前在售的樓盤戶型主力面積基本上都在80140平米之間。即以“3室2廳2衛(wèi)”、“3室2廳1衛(wèi)”戶型為主，面積在100136平米；以“2室2廳1衛(wèi)”、“4室2廳2衛(wèi)”戶型為輔，面積在80100平米、136平米以上。 通過此，可以反映出來，3房戶型是市場主導戶型，也是消費者最喜愛的戶型。而隨著房價的上升，預計房價一旦突

39、破5000元/平米以后，消費者對住房面積需求會產(chǎn)生重大變化。主要是因為總價飆升，超出了部分消費者的購買能力，不得不降低要求選擇較小面積的戶型，80110平米的戶型將成為未來幾年市場主導戶型。 現(xiàn)有戶型比較單一，可以適當推出部分”4070平米的小戶型“、”160180平米的豪宅“、”90110平米的復式樓中樓“等，豐富產(chǎn)品的同時，增加項目宣傳亮點。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場分析：戶型、面積區(qū)間分析,全椒住宅均價區(qū)間在38004700元/平米之間，市場均價水平在41004300元/平米之間。 從市場調(diào)研中可以得出，影響住宅價格的主要是”樓盤的品質(zhì)“，而能夠體現(xiàn)出樓盤品質(zhì)的核心要素主要有”地段

40、“、”配套“、”景觀“、”學區(qū)“、“戶型”、”形象（包括企業(yè)形象、視覺形象、現(xiàn)場包裝、建筑外立面）”、“居住氛圍”、“物業(yè)管理”等。 縣城，特別是在城市新區(qū)，樓盤之間地段因素差距減小，“景觀”、“配套”、“形象”、“物管”等軟實力就成為項目提升品質(zhì)，實現(xiàn)超越的重要因素，也是支撐高房價的基礎。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場分析：樓盤均價分析,商業(yè)地產(chǎn)市場，目前在售的商業(yè)項目主要有”奧康商業(yè)步行街“、”南屏農(nóng)貿(mào)城“、”盛大裝飾城等“。 商鋪價格350040000元/平米不等。商鋪價格受地段影響十分明顯。 沿街商鋪價格，明顯高于市場內(nèi)商鋪。 盛大裝飾城、奧康商業(yè)步行街，都有采用返租經(jīng)營的模式。返租

41、模式通常以銷售為主，能夠加速回籠資金，但經(jīng)營難度較大。 劃分物業(yè)區(qū)域，產(chǎn)權型商鋪對外出售，但并非自主經(jīng)營，業(yè)主不穩(wěn)定性比較大； 投資戶購鋪，返租后，需依靠二次招商來解決開業(yè)問題，為招商工作增添了難度； 經(jīng)營戶以租賃形式入駐，將給市場經(jīng)營帶來不穩(wěn)定性，市場培育期風險加大。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場分析：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況簡析,全椒商業(yè)發(fā)展狀況簡述 全椒縣的商貿(mào)業(yè)逐漸興起，但其在專業(yè)化和發(fā)展速度上仍有不足之處，能叫的響的新型商業(yè)街區(qū)仍處于空白，目前商業(yè)的發(fā)展境地比較尷尬?，F(xiàn)有的商業(yè)多為自發(fā)形成，在形象上、規(guī)模上處于商業(yè)發(fā)展的低級階段，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理、業(yè)態(tài)上呈現(xiàn)紛繁復雜、缺少專業(yè)化的運作和商

42、業(yè)包裝推廣。 結(jié)構與業(yè)態(tài)：大多商業(yè)門面主要為上下兩層結(jié)構，部分有3層或3層以上結(jié)構，1-2層結(jié)構主要為百貨、服飾、煙酒、超市、專賣店等，大多1層為經(jīng)營門面，2層為居住，新型的商業(yè)體經(jīng)營狀況一般，人氣略微表現(xiàn)不足。1-3層結(jié)構門面大多為酒店、賓館等休閑服務業(yè)。 全椒縣專業(yè)市場發(fā)展總體上較為落后，后續(xù)市場開發(fā)空間大，未來潛力巨大。目前專業(yè)市場發(fā)展仍比較落后，大多市場處于自發(fā)形成或政府引導下形成的，市場沒有形成統(tǒng)一的商業(yè)運營管理。 零散布局，分散經(jīng)營。各種類型的商業(yè)零散分布，錯綜復雜，商業(yè)整體形象不高，消費者選購商品需要東奔西走，無法形成規(guī)模效益，影響了城市市容、市貌，不利于商業(yè)結(jié)構的升級和競爭力的

43、提升。 租賃經(jīng)營?，F(xiàn)有經(jīng)營戶多數(shù)租鋪經(jīng)營，缺乏自主性，容易受到場地、租金等因素的影響，降低了經(jīng)營的積極性，不利于商業(yè)的發(fā)展。 商業(yè)發(fā)展滯后、布局凌亂、缺乏服務意識，亟待提高。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場分析：城市商業(yè)發(fā)展狀況簡析,1、全椒樓市不規(guī)范，消費者渴望高品質(zhì)樓盤出現(xiàn) 全椒早年土地市場管理混亂，土地交易不透明，不規(guī)范，私人買地、建房現(xiàn)象較為嚴重，房地產(chǎn)開發(fā)較為混亂，增加了消費者購房風險。在政府及消費者雙重要求下，全椒房地產(chǎn)市場正逐步走上規(guī)范化發(fā)展之路。 由于全椒房產(chǎn)開發(fā)不成熟，多數(shù)開發(fā)商心態(tài)停留在“賣方市場”上，在開發(fā)之時，不愿意花費更多的資金、更多的心思去提升項目品質(zhì)，產(chǎn)品設計簡單

44、，不具特色，無品質(zhì)而言，導致全椒當前缺乏高品質(zhì)的樓盤，消費者渴望高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，提升居住水平。 2、購買力不斷增強，發(fā)展空間大 隨著區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入不斷提高，可用于房產(chǎn)消費的資金也越來越多，改善性居住需求較多，人們已不再滿足于“夠住就行”，正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大；房地產(chǎn)業(yè)伴隨著城市化進程，無論數(shù)量、規(guī)模、價格都存在著較大的潛力和發(fā)展空間。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié),3、開發(fā)量大，但樓盤分布不均 全椒總體開發(fā)量超過了150萬平米，相對于城市規(guī)模來說，這么大的開發(fā)量將意味著激烈的競爭。但是全椒現(xiàn)有樓盤分布極度

45、不均勻，主要的大盤，如儒林新城、瑞祥置業(yè)等都位于城市新區(qū)，老城區(qū)項目減少，本案相對于新區(qū)項目在地段上有一定優(yōu)勢。 4、傳播途徑狹窄，營銷方式落后 全椒市目前尚沒有形成主流媒體，地方報紙、電視臺影響力有限，不能肩負推廣的主要任務，戶外廣告成為樓盤推廣的重要途徑。其他的廣告形式主要為:條幅、短信、網(wǎng)站、單頁等。推廣手段落后，導致營銷工作比較枯燥，消費者對推廣興趣不高。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié),5、全椒市場消費者特征 全椒主要客戶來源于本地，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房比重較大，且有持續(xù)增大的趨勢； 從當前市場銷售情況來看，全椒購房客戶首選三房戶型，面積以110平米的猶佳； 消費

46、者在了解項目信息時，更加愿意相信親朋好友的介紹，對廣告相信度不高； 投資性購房比重增加，對產(chǎn)品要求更加豐富，如對公寓、精裝房需求開始出現(xiàn)； 隨著土地成本增高及城市規(guī)劃需要，多層日漸減少，小高層、高層逐步為客戶所接受； 消費者，對社區(qū)周邊生活配套、小區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境、物業(yè)管理、產(chǎn)品舒適度等要求增加，購房趨向于理性，對產(chǎn)品提出了更高的要求。 收入不斷提高，購買力不斷增強，用于房產(chǎn)消費的資金也越來越多，改善性居住需求較多，人們已不再滿足于“夠住就行”，正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、投資置業(yè)的消費群體逐步擴大。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié),6、全椒房地產(chǎn)市場特征綜

47、述： 全椒市相對于大城市來說，其房產(chǎn)市場規(guī)模比較小，抗風險能力弱，受政策環(huán)境、市場環(huán)境影響較為明顯，但是，作為起步晚的小城市，全椒房產(chǎn)市場發(fā)展空間大，在潛力方面優(yōu)勢明顯，從長期的角度看，在全椒進行房產(chǎn)開發(fā)前景看好。消費者購房置業(yè)更加理性，對產(chǎn)品及服務都提出了更高的要求。項目脫穎而出不僅要有出眾的產(chǎn)品，還要有精準的市場定位、出色的包裝宣傳，各項條件缺一不可。 全椒縣房產(chǎn)市場，整體行情較好，銷售去化速度較快。住宅市場均價約4200元/平米，同全省其他縣城相比，房價處于中上等。房地產(chǎn)開發(fā)趨勢主要表現(xiàn)為以下幾點： ）、開發(fā)規(guī)模擴大，全椒建設步伐的加快，帶動了新一輪的開發(fā)熱潮，房地產(chǎn)計劃投資保持了較強的

48、增長勢頭； ）、開發(fā)后勁增強。隨著城市化進程的加快，土地開發(fā)投資加大，土地購置面積增加，房地產(chǎn)開發(fā)后勁增強； 3）、商品房開發(fā)品牌意識增強。隨著全椒房產(chǎn)市場的發(fā)展，一些區(qū)域知名的房地產(chǎn)企業(yè)進入全椒從事開發(fā)活動，推動了企業(yè)更加注重品牌意識，在保證商品房開發(fā)質(zhì)量和適用功能外，開發(fā)企業(yè)在房屋結(jié)構、外觀造型、小區(qū)配套設施、物業(yè)管理、環(huán)境綠化等方面增加投資，形成了各開發(fā)企業(yè)風格迥異的建筑特色。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié),1、全椒樓市已經(jīng)進入了一個硬件（規(guī)劃、建筑）拼“綜合實力”、軟件（定位和推廣）講“特色” 和“差異”的時代。而硬件的比拼越來越趨于同質(zhì)化，所以樓盤與樓盤之間

49、的競爭更加體現(xiàn)在軟件方面的較量。只有具有一定實力、市場定位準確、規(guī)劃布局新穎、包裝推廣到位的樓盤才受市場追捧； 2、競爭樓盤在售賣策略上大多以炒作“概念”為主，通過概念制造差異性賣點，引導消費者的觀念。 3、價格戰(zhàn)在當前的房產(chǎn)市場上，將是一把殺手锏，價格的優(yōu)勢已經(jīng)成為最強的吸引力，產(chǎn)品的質(zhì)量和檔次同樣也是關注的焦點，但價格始終是杠桿。,價格力是產(chǎn)品銷售主導，創(chuàng)意的包裝將推波助瀾 可以預測，全椒市房價目前處于相對合理的階段，價格比較適中，有一定的上升空間。主要在于開發(fā)經(jīng)營者與營銷者是否具備獨到的眼光、超前的意識運用正確的策略挖掘出市場的空白點。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,市場分析：房地產(chǎn)市場特征

50、總結(jié),全椒房地產(chǎn)發(fā)展逐步走向正軌，開發(fā)前景看好，但未來競爭將更加激烈；當前政策因素給房產(chǎn)市場帶來了不確定性，對項目開發(fā)將產(chǎn)生影響，但不會構成大的威脅。 項目的開發(fā)應站在城市發(fā)展的高度上運營，以城市為藍本，成為代言城市的名片，成為區(qū)域市場的最高水準。 地段的價值，需要進一步的發(fā)掘、炒作，推出城市板塊的概念，聯(lián)袂政府及媒體共同炒熱城南新區(qū)，項目的地段價值自然飆升。 景觀因素，是消費者購買決策的重要因素，通過打造高品質(zhì)的社區(qū)景觀體系，能夠大大的提升整個項目的品質(zhì)及經(jīng)濟效益。 產(chǎn)品是消費者購買的根本，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是以符合消費者需求為導向的，只有打造最適合消費者的產(chǎn)品，才是市場的王道。在產(chǎn)品設計上，可考慮

51、以挑高戶型、錯層戶型、贈送入戶花園等形式打造出領先、獨一無二的產(chǎn)品，提升產(chǎn)品及項目品質(zhì)；戶型仍然以110平米的三房主打，適當增加部分小戶型、或大套戶型； 城南新區(qū)開發(fā)力度不斷加大，預計未來競爭更加激烈，但也應看到隨著樓盤的增多區(qū)域活力、熱度都將大幅提升，對項目開發(fā)是利大于弊的。同時，本案高端的定位決定了，項目開發(fā)過程中更應該重視的是自身品質(zhì)的提高，競爭對手只能作為我們決策的一個參考。 應加強活動營銷，如開展路演活動、舉辦論壇等方式，打造強勢品牌。,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,結(jié)論：市場調(diào)研對項目開發(fā)的啟示,報告思路,第一篇：城市篇 全椒印象,第二篇：政策篇 樓市前景,第三篇：市場篇 調(diào)研分析,第

52、四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略,第六篇：營銷篇 推廣戰(zhàn)略,第七篇：形象篇 V I 體系,地塊位置：城南大道（椒陵大道）南側(cè) 總占地面積：56312平米，其中地塊一，13717平米，地塊二，42959平米。 總建筑面積：約168936平米 容積率：3 建筑密度：地塊一小于45%，地塊二小于25%。 土地性質(zhì)：居?。?0年）、商業(yè)（40年） 建筑限高：80米以下 車位：0.8個/戶 商業(yè)0.5個/100平米 主入口：城南大道 建筑風格要求：現(xiàn)代風格、柔和、淡雅的色彩系統(tǒng),第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,項目基本經(jīng)濟技術指標,3的容積率，決定了項目不適合開發(fā)多層、小高層，項目將是以高層為

53、主的高檔住宅； 項目計容積率總建筑面積約約168936平米，規(guī)模上屬于中上等社區(qū)，內(nèi)部配套以實用功能為首要目的； 項目處于城南新區(qū)，地塊四周目前人氣不足，商業(yè)氛圍一般，商業(yè)規(guī)模不宜過大； 項目定位為高檔樓盤，需要有一定的景觀配套作為支撐，建議打造小規(guī)模的主題景觀廣場； 結(jié)合市場情況及項目定位，在產(chǎn)品上需要有所創(chuàng)新：觀景大戶型、挑高（墅式樓中樓）等。,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,項目產(chǎn)品開發(fā)綜合建議,基礎條件： 占地面積56312平米，容積率3。 在產(chǎn)品規(guī)劃設計時，原則上不建議降低容積率，提高樓面地價，即容積率達到最大值3。 則項目地上總建筑面積： 168936平米 車位要求：0.8個/戶 商業(yè)0

54、.5個/100平米 我們建議建設”大型地下停車場“，1-2萬平米，在滿足規(guī)劃要求的同時，也可以增加收益來源。 則項目總建筑面積約： 180000平米。,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,項目總建筑面積規(guī)劃建議,基礎條件： 容積率3，建筑限高80米。 容積率達到3的項目，建筑形態(tài)通常為：高層（18層以上的高層）。 限高80米，以單層2.9米計算，則最高可建27層。 據(jù)此，可以得出本案建筑高度主要為： 1827層。 在容積率不變的情況下，稍微減少項目建筑物基地面積，即降低建筑密度，提高項目居住舒適度； 當樓層高度超過18層以后，樓層差異化減小，即消費者覺得購買20層和更高的25層并沒有多少差距。 因此，我

55、們建議本案以： 2427層的高層為主 配置少量（約3-5棟）18層建筑。,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,項目建筑形態(tài)規(guī)劃建議,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,項目建筑形態(tài)建議：類似案例參考,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,項目建筑形態(tài)建議：類似案例參考&綠城玉蘭公寓,2棟28層,3棟19-21層,8棟1418層,容積率2.8，綠化率48.3%,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,項目建筑形態(tài)建議：類似案例參考&御湖觀邸,容積率2.96，綠化率41%,7棟33層,1棟28層,8棟18層,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,項目建筑形態(tài)建議：類似案例參考&天目未來、格林麗景,項目地上總建筑面積：168936平米 規(guī)劃設計要求沒有明確

56、商業(yè)、住宅配比，建議以住宅為主，商業(yè)為輔。則 住宅部分約占88%，即147000平米； 商業(yè)部分約占12%，即20000平米； 公共設施部分,約1936平米。 地下停車場1-2萬平米。 社區(qū)擁有一定的商業(yè)配套，具備完善社區(qū)功能的作用。同時通過商業(yè)的操作可以有效提升項目價值，并且商業(yè)可以為項目帶來更高的利潤，但社區(qū)底商體量不宜較大。結(jié)合項目地塊特點，我們建議以主題商城及沿街商鋪為主，建筑面積約2萬平米，其中1萬平米為綜合商業(yè)，建議單層面積平米左右，適合綜合性大商業(yè)入駐。,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,項目物業(yè)形態(tài)配比建議,現(xiàn)代風格，線條簡潔流暢，以“簡潔的處理手法和純凈的體型”聞名。簡約的設計風格，

57、一目了然，適合都市的快節(jié)奏，更易被接受和欣賞。靚麗的外立面，猶如一到風景線，為城市增添不少美感。富有內(nèi)涵設計理念，讓建筑充滿韻味，耐人尋味。,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,項目建筑風格建議現(xiàn)代風格,地中海風格，在色彩上明而不艷，淡黃色的主色調(diào)，明朗大氣，舒暢明快。同時能夠營造出沉穩(wěn)有格調(diào)的社區(qū)氛圍，符合成功人士追求出眾、淡定的心理。建議項目建筑風格上采用地中海風格，營造溫暖、溫馨的居住氛圍。,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,項目建筑風格建議地中海風格,戶型的設計原則： 市場逐步重視產(chǎn)品競爭的時代，戶型的重要性被凸顯出來作為建筑設計的細分，戶型設計除了遵守建筑設計三原則之外，也有自己的特殊要求，分為五大設

58、計原則，即：實用性、安全性、經(jīng)濟性、靈活性、藝術性。以上五點是評價戶型優(yōu)劣的通則，貫穿于地產(chǎn)開發(fā)、銷售、使用的全程，也應被參與的三方：開發(fā)商、設計師、消費者共同遵守。 戶型的設計類型： 項目主要以三房兩廳一衛(wèi)為主力戶型，兩房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)為輔；適當配置部分四房兩廳戶型及一室一廳戶型。 盡量不出現(xiàn)不規(guī)則的房間，使用空間盡量做到方正； 全面做兩進深全明戶型結(jié)構，南北進深控制在11米以左右； 三房以上戶型，至少要有兩個臥室朝南； 三房以上戶型盡量設計兩個以上陽臺，陽臺面積可以適當增減，但數(shù)量要保證，東南陽臺寬大，北陽臺最好與廚房相連，做為廚房操作空間的自然延伸，隔戶陽臺不要并列設計，以克服互

59、相攀爬之慮，更有利于通風采光；主陽臺做局部玻璃陽臺，增加通透性。 在滿足兩房朝南的基礎上，客廳的設置可相應隨景而設，但絕對不能做成僅靠采光井采光的中間廳和西北放置； 需注意分攤率的控制，高層在20%左右，低于20%的公攤較為受到客戶青睞； 空間布局體現(xiàn)“動靜分區(qū)，干濕分離”等時尚消費理念。,第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議,項目戶型建議戶型設計原則,當前市場上110120平米戶型，銷售狀況最佳，建議以此為主力戶型； 考慮到隨著商品房單價的提升，受消費者支付能力影響，消費者需求面積將呈下降趨勢，因此建議： “90110平米”的戶型為主力戶型 (以平均戶型面積105平米、住宅總建筑面積147000平米計算，則住宅總套數(shù)約1400套。) 110130平米，3房，占總戶數(shù)的25%，戶型包括3室2廳2衛(wèi)、 3室2廳1衛(wèi)，約350戶； 90110平米，“大2房”、“小3房”，占總戶數(shù)的35%，戶型包括3室2廳1衛(wèi)、 2室2廳1衛(wèi)，約490戶； “挑高戶型”、“復式樓中樓”，占總戶數(shù)的8%，戶型包括3室2廳2衛(wèi)、 3室2廳1衛(wèi)，約112戶，合計602戶； 7090平米，2房