君臨天下城房地產(chǎn)營銷策劃推廣方案營銷策略提案.ppt

1、王 者 歸 來,君臨天下城整體推廣策略提案 WORKEN & D-WELL 華坤道威09年9月,目 錄,Part1、市場研判篇 Part2、項目定位篇 Part3、推廣策略篇 Part4、視覺表現(xiàn)篇 Part5、銷售執(zhí)行篇,Part1市場研判篇,臨平是杭州三大副城之一，但它與杭州主城區(qū)的距離最遠(yuǎn)，行政上相對獨(dú)立。 因此，我們首先需要了解臨平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況和房地產(chǎn)發(fā)展概況，以此判研本地市場的高端房產(chǎn)品消費(fèi)能力；其次需要了解整體市場的競爭格局，以此確立本案的競爭優(yōu)勢，并同尋找我們需要爭取的客群市場。,臨平概況簡析,臨平是余杭區(qū)委、區(qū)政府所在地，地處杭州市區(qū)東北方,是杭州的副城之一, 東臨海寧地界,

2、南于杭州下沙和江干區(qū)接壤，水陸交通發(fā)達(dá)，各項配套設(shè)施齊全。 臨平副城由東湖街道、南苑街道、星橋街道、余杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、錢江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、運(yùn)河鎮(zhèn)、喬司鎮(zhèn)、塘棲鎮(zhèn)、崇賢鎮(zhèn)組成，副城面積283.66平方公里，是余杭區(qū)80萬人民政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 臨平現(xiàn)有居住人口約18萬人，到2020年規(guī)劃人口約60萬人。2008年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收23678元，全年農(nóng)民人均純收入12552元，GDP達(dá)421億元，年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)301.40億元。,在杭州下屬各區(qū)縣中，余杭經(jīng)濟(jì)水平僅次于杭州八區(qū)和蕭山，排名第三，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。,臨平是三大副城離主城區(qū)地理距離最遠(yuǎn)的一個，目前出行主要依靠公交和私家車，此

3、外，地鐵一號線直通臨平，2011年建成后地鐵將成為該區(qū)域主要交通工具之一。,公交出行線路： 309路：起始站為艮山流水苑，終點(diǎn)站為臨平站（共25站） 321路：起始站為大關(guān)小區(qū)，終點(diǎn)站為臨平站（共31站） 觀光3號線：終點(diǎn)站為臨平站（余杭中巴公交） K509路：起始站為艮山流水苑，終點(diǎn)站為臨平站（共12站）其中K509可同臺換乘杭州快速公交,私家車出行線路： 艮山東路-下沙路口-喬司-臨平 德勝快速路-滬杭高速-臨平 德勝高架橋-下沙路口-喬司-臨平 石橋路-臨丁路-臨平,臨平交通,未來地鐵出行線路： 該段總長10.887公里，共設(shè)5個車站，其中南苑站、臨平站為地下車站，臨平南站、喬司站、翁梅

4、站為高架車站。 地鐵一期工程計劃2011年底建成通車。,臨平距離杭州較遠(yuǎn)，未來地鐵開通后，將縮短與杭州的距離，地鐵沿線區(qū)域的房產(chǎn)項目將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。,地鐵一號線臨平段,開 發(fā) 區(qū)：余杭區(qū)政府所在區(qū)，位于臨平城北，功能定位現(xiàn)代工業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 臨平新城：位于臨平城南，依托地鐵站點(diǎn)的人氣集聚和輻射帶動效應(yīng)，規(guī)劃打造成一個集辦公、居住、休閑為一體的城市綜合體。 星橋居住區(qū)：位于臨平城西南，功能定位大型CLD。,臨平城市整體規(guī)劃為北面開發(fā)區(qū)、南面新城區(qū)、西南面以星橋板塊為主的大型居住區(qū)。,臨平城市規(guī)劃,依據(jù)臨平城市規(guī)劃，臨平房地產(chǎn)市場主要劃分為四個板塊，分別是開發(fā)區(qū)板塊、老城區(qū)板塊、新城板塊

5、、星橋板塊。 目前，臨平房地產(chǎn)開發(fā)主要集中于城南的新城板塊和天都城所在的星橋板塊。尤其是新城板塊，規(guī)劃理念先進(jìn)，形象高端，匯集了綠城桂花城及本地老牌開發(fā)商南苑毓秀家園、東海水景城、華立東方俊園等項目，已形成一定居住氛圍。 星橋板塊規(guī)劃為大型CLD，未來居住氛圍濃厚。,臨平樓市板塊劃分,臨平樓市四大板塊劃分,星橋板塊,本項目處于新城板塊，目前板塊銷售均價最高。,四大板塊區(qū)域特點(diǎn),數(shù)據(jù)截止到9月24日,余杭經(jīng)濟(jì)水平僅次于杭州八區(qū)和蕭山，排名第三，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，這意味著當(dāng)?shù)赜心芰χ纬鞘懈呒壒⒌母叨讼M(fèi)。 雖然臨平距離杭州較遠(yuǎn)，但交通便利，未來地鐵一號線開通后會進(jìn)一步縮小與杭州之間的距離，且地

6、鐵沿線周邊樓盤必將迎來新一輪的發(fā)展契機(jī)。 臨平各大樓市板塊特征明顯：老城區(qū)配套成熟但可供開發(fā)的土地很少；新城板塊是中高端項目主力供應(yīng)區(qū)；星橋板塊規(guī)劃為大型CLD，主打性價比；開發(fā)區(qū)板塊主要定位為工業(yè)園區(qū)，尚在開發(fā)初期。,板塊市場分析,杭州商品房市場09年成交情況分析,杭州商品房的成交量成倒“V”形狀，5月達(dá)到頂峰，7、8月逐步回落。今年上半年樓市價格經(jīng)過一輪小幅回調(diào)，釋放了市場需求，快速促進(jìn)成交，而至6月后價格重新攀升，且市場存量較少，因此成交量下滑。 另外，據(jù)統(tǒng)計，截止8月底，全市可售商品房共5564套。存量房的聚減也是影響成交下滑的重要原因。杭州房產(chǎn)成交價格自3月起便持續(xù)上揚(yáng)，從11185

7、元/平米漲到13934元/平米，漲幅為17.9%.,臨平商品房市場09年成交情況分析,臨平房地產(chǎn)走勢與杭州基本一樣，4、5、6三個月銷量均超過1000套，達(dá)到頂峰，7、8月出現(xiàn)快速回落，8月份單月銷量已經(jīng)跌破500套。 臨平房產(chǎn)成交價格自3月起便持續(xù)上揚(yáng)，從6243元/平米漲到7730元/平米，漲幅為23.8%。漲幅高過杭州主城區(qū)。,通過杭州與臨平房產(chǎn)市場比較可以看出，09年后兩地房地產(chǎn)價格均有不同程度漲幅，雖然臨平房地產(chǎn)漲幅高于杭州，但整體價格水平與杭州相比仍處于低位。 由于本項目定位高端，預(yù)計售價在12000-15000之間，我們先從整個杭州范圍來看有哪些板塊價格與本項目定價相近，對比它們

8、之間的優(yōu)劣勢，得出我們項目所在板塊能吸引到的目標(biāo)客群。,目前均價12000-15000元左右，主要樓盤為東方郡、風(fēng)景蝶院、天鴻君邑等。,濱江腹地板塊,申花板塊,華豐板塊,目前均價15000元左右，主要樓盤為橡樹園，協(xié)安上郡等。,目前均價12000-15000元左右，在售項目不多，主要為樺楓居。,目前杭州均價在12000-15000之間的版塊主要有： 申花板塊 華豐板塊 九堡腹地板塊 濱江腹地板塊,杭州12000-15000之間板塊分布情況,板塊對比分析,：優(yōu)勢,：劣勢,通過與杭州其他房產(chǎn)價格相近的板塊比較，本項目所在板塊優(yōu)劣勢主要有以下幾點(diǎn)： 優(yōu)勢： 緊鄰地鐵一號線，未來公共交通出行便利，且具

9、有投資價值。 項目區(qū)域配套完善，能就近享受臨平城區(qū)各項成熟配套。 周邊居住環(huán)境較好，板塊未來有一定發(fā)展前景。 劣勢： 距離杭州城區(qū)太遠(yuǎn)，杭州客戶對該地認(rèn)知度很低。 私家車交通成本高。（途徑收費(fèi)站，路途較遠(yuǎn)）,區(qū)域?qū)傩运鶝Q定的目標(biāo)客群,區(qū)塊優(yōu)勢,區(qū)塊劣勢,臨平及周邊村鎮(zhèn)居民,青睞地鐵物業(yè)的投資客,依賴地鐵出行的杭州剛需,依賴私家車出行且生活工 作距離板塊較遠(yuǎn)地區(qū)的客戶,杭州城區(qū)改善型客戶,區(qū)域?qū)傩院彤a(chǎn)品屬性 共同決定了我們的目標(biāo)客群,項目戶型分布情況,項目分為東、西兩區(qū)，總戶數(shù)約1260戶，以大戶型為主，主力面積在138-220方之間。 東區(qū)總戶數(shù)約770戶，其中包括5#樓300余套單身公寓，面

10、積在55-60方之間。 西區(qū)總戶數(shù)約490戶，均為138方以上大戶型房源。,300余套單身公寓，面積在55-60方之間。,第一類：選擇大戶型豪宅的臨平本地客群 （1）注重身份標(biāo)簽的臨平客群 （2）追求生活品質(zhì)的臨平客群 第二類：臨平周邊城鎮(zhèn)的實(shí)力客群 （1）與臨平城區(qū)有生活關(guān)聯(lián)的客群 （2）迫切改善居住生活品質(zhì)的客群 第三類：受主城區(qū)高房價擠壓而選擇到周邊副城置業(yè)的剛性需求 第四類：看好臨平新城發(fā)展前景和地鐵概念的投資客,本項目以大戶型公寓為主,定位享受型住宅,今后我們將打造成臨平第一豪宅?；诖?，我們根據(jù)當(dāng)?shù)乜蛻粝M(fèi)群體結(jié)構(gòu), 把客戶群體分解為四類：,目標(biāo)客群（1） 選擇大戶型豪宅的臨平本地

11、客群 根據(jù)項目市場定位、以及主力面積在138方以上大戶型，決定了目標(biāo)客戶的高端性和地域性。 基于此，我們對未來目標(biāo)客戶做如下初判：,年齡初判：35-55歲之間，具有極強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的穩(wěn)定資產(chǎn)層。 文化程度：大專及以下中等文化程度為主。 置業(yè)群體：以商人為主，大中型企業(yè)、外資企業(yè)經(jīng)營管理高層人群、政府官員較少，購買力旺盛。 購買目的：至少為二次以上置業(yè)，有多次購房經(jīng)驗，以自住為主，滿足升級換代的需求，部分投資，甚至有不少“收藏型”置業(yè)。 看重要素：注重房產(chǎn)品的品質(zhì)、保值升值能力、品牌及項目影響力、知名度。,第一類客戶小結(jié),目標(biāo)客群（2） 臨平周邊城鎮(zhèn)的實(shí)力購買客群 根據(jù)項目的地段屬性、產(chǎn)品特性，主力

12、客戶群存在較強(qiáng)的地域性，臨平周邊城鎮(zhèn)的客戶群體也是一個主力購房構(gòu)成。,年齡初判：35-55歲之間，具有極強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的穩(wěn)定資產(chǎn)層。 文化程度：大專以下的中等文化程度為主。 置業(yè)群體：以私營企業(yè)主為代表，家底殷實(shí)，購買力強(qiáng)。 購買目的：他們與臨平城區(qū)有著密切的生活關(guān)聯(lián)，希望自己與城區(qū)生活有更多的交集；他們對目前的居住品質(zhì)有更多的渴望，期待改善。 看重要素：注重房產(chǎn)品的品質(zhì)，交通、生活配套設(shè)施。,第二類客戶小結(jié),目標(biāo)客群（3） 杭州城區(qū)受高房價擠壓而選擇到周邊副城置業(yè)的剛性需求者。 一年內(nèi)計劃購房且購房單價預(yù)算在1000012000元/方以上的客群。數(shù)據(jù)來源：華坤數(shù)據(jù)庫,第三類客戶小結(jié),年齡特征：集

13、中在26-35歲之間，他們正處于事業(yè)的開始或穩(wěn)步發(fā)展階段。 文化程度：客群學(xué)歷較高，以大學(xué)本科人群為主。 區(qū)域特征：城北及大城西客群最多、其次為市中心、城東等居住氛圍成熟的地區(qū)。 家庭結(jié)構(gòu)：單身獨(dú)居、情侶、夫妻無小孩為主，家庭結(jié)構(gòu)單一。 家庭收入：收入多集中在6-15萬，收入中等偏低。 工作情況：民營企業(yè)、國有企業(yè)、合資企業(yè)占據(jù)較多的比例。 看重要素：交通便利性、教育醫(yī)療配套、房產(chǎn)價格是他們最關(guān)心的三個要素。,目標(biāo)客群（4） 看好臨平新城發(fā)展前景和地鐵概念的投資客 一年內(nèi)計劃購房且購房單價預(yù)算在1000015000元/方以上的投資客群。數(shù)據(jù)來源：華坤數(shù)據(jù)庫,置業(yè)群體：年齡在30-39歲之間，正

14、處于事業(yè)的上升或穩(wěn)定階段，有穩(wěn)定的收入和精明的頭腦。 文化程度：他們學(xué)歷較高，關(guān)心樓市，股市，黃金等投資產(chǎn)品。 購房經(jīng)歷：他們至少擁有一套住房，年收入多集中在15-30萬之間，由于受資金所限，對于投資房產(chǎn)更傾向于小戶型產(chǎn)品。 家庭結(jié)構(gòu)：他們家庭人員不會很多，多以夫妻同住或三口之家為主。 看中要素：交通便利性、升值潛力、房產(chǎn)價格是他們投資房產(chǎn)最關(guān)心的三個要素。,第四類客戶小結(jié),四類目標(biāo)客群具備不同的特征與屬性，故在后期的營銷推廣中需要區(qū)別不同的訴求點(diǎn)與梳理不同的營銷通路。,Part2項目定位篇,知己,【項目位置】,新城核心板塊，毗鄰臨平未來CBD核心時代廣場，與地鐵臨平南站近在咫尺，區(qū)位優(yōu)勢非常

15、明顯。,學(xué)校：臨平實(shí)驗小學(xué)，高級中學(xué)（在建）； 綜合商場：沃爾瑪、易初蓮花，各中小型超市等； 醫(yī)院：區(qū)第一人民醫(yī)院 ； 銀行：各大商業(yè)銀行； 其他：時代廣場，國際貿(mào)易中心，美容美發(fā)，娛樂中心。,【周界環(huán)境】,周邊配套齊全，生活便利，資源豐富。,【規(guī)劃設(shè)計】,全高層、大戶型設(shè)計，超寬樓間距，臨平最高的住宅小區(qū)。 雙水系景觀河，底層采用6-7米架空，3米層高陽光生態(tài)車庫，提倡風(fēng)景無處不在的理念。,【戶型設(shè)計】,室內(nèi)層高均為3米?？臻g可變性強(qiáng)，附加值高。 北面雙陽臺設(shè)計，餐廳帶觀景陽臺，廚房帶工作陽臺，功能明確。 主力戶型均贈送大面積露臺。部分豪華戶型帶室內(nèi)游泳池。,室內(nèi)泳池,【設(shè)備用材】,巴拿馬黑

16、花崗巖,精裝修大堂,項目建材考究，用料高檔，均采用國內(nèi)外一線品牌，特別是底座所采用的“巴拿馬黑花崗巖”，杭州地區(qū)住宅較為少見。日本YKK門窗、日立寬轎廂精裝修電梯凸顯品質(zhì)細(xì)節(jié)。,【智能技術(shù)】,智能安防系統(tǒng),光纖入戶,小區(qū)內(nèi)安防系統(tǒng)完備，智能化水平高，特別是“光纖入戶”和“智能信報箱”，在區(qū)域內(nèi)較為少見。,項目優(yōu)勢小結(jié),外部因素： 地處臨平新城CBD核心區(qū)，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?毗鄰地鐵一號線，交通便利，項目升值空間較大。 周邊配套齊全，生活氛圍濃厚。 內(nèi)部因素： 項目體量大，為大盤項目，綠化率高。 臨平首創(chuàng)的薄板式大戶型設(shè)計，定位高端，居住舒適。 超寬樓間距，室、內(nèi)外泳池，雙水系景觀。 “國

17、家智能化數(shù)字小區(qū)”，科技水平高。,知彼,在售項目 預(yù)售項目,臨平住宅樓盤圖,臨平樓市可以劃分4個板塊： 城南的新城板塊 城中的老城區(qū)板塊 城北的開發(fā)區(qū)板塊 天都城所在的星橋板塊,星橋板塊,開發(fā)區(qū)板塊,老城區(qū)板塊,與本項目競爭關(guān)系較大的樓盤存量房源約在50-80萬方之間，多集中在大盤項目上，如康城國際，水景城，桂花城。 臨平城南新城，城內(nèi)地區(qū)房價較高，目前售價已達(dá)8500-12500元/平米，特別是近期水景城新開的精裝修公寓”藍(lán)鉆一號“，價格10000-12000左右（精裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元左右）。,臨平區(qū)主要項目存量及價格情況,項目區(qū)域內(nèi)房價較高，存量較大，預(yù)計未來競爭會比較激烈。,數(shù)據(jù)截止到9

18、月24日,項目競品情況分析,我們主要競爭對手：綠城藍(lán)庭，康城國際、綠城風(fēng)華苑和東海水景城等。,東海水景城,康城國際,綠城藍(lán)庭,本項目,綠城風(fēng)華苑,臨平桂花城,綠城經(jīng)典產(chǎn)品，臨平標(biāo)桿性大盤項目。,西區(qū)地中海庭院,綠城藍(lán)庭,東區(qū)景觀電梯公寓,數(shù)據(jù)截止到9月24日、下同,藍(lán)庭價格走勢,藍(lán)庭 去 化 情 況,以上數(shù)據(jù)來自余杭售房網(wǎng)、下同,綠城風(fēng)華苑,注：風(fēng)華苑價格情況受戶型大小及方位影響較大，如 08年底至09年初，其在售的158-190的大戶型價格均在8500以上，而09年3月份推出的80-129平米戶型房源，由于該批房源30米開外有鐵軌，因此均價只有6000多元/平方米。,風(fēng)華苑價格走勢,風(fēng) 華

19、苑 去 化 情 況,南區(qū)規(guī)劃以排屋、多層為主，已于06年底交付,臨平桂花城,桂 花 城價格走勢,桂 花 城 去 化 情 況,建筑特色：延續(xù)了桂花城系列的新古典主義風(fēng)格，以集合線條勾勒大面積的中空玻璃、清水磚飾面、局部噴涂； 規(guī)劃特色：整個園區(qū)由紫桂苑、桂花苑、蘭桂苑、丹桂苑四個組團(tuán)組成， 1.5萬方的中央景觀區(qū) 內(nèi)部配套：中心花園、近2000方的南北雙會館、游泳池、網(wǎng)球場 樓宇科技：樓宇可視對講門禁系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)采用紅外探測裝置及視頻移動報警技術(shù)、物業(yè)管理采用一卡通系統(tǒng)、24小時供水系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、智能IC卡系統(tǒng)。,項目強(qiáng)力的品牌支撐、南區(qū)排屋實(shí)景的展現(xiàn)對項目的銷售促動較

20、大。,東海水景城,注：08年10月水景城主要在售產(chǎn)品為精裝修酒店式公寓，均價10000元/平米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1800元/平米，因此該時間段銷售均價較高。,水景城價格走勢,水 景 城 去 化 情 況,康城國際,康城國際價格走勢,康 城 國 際 去 化 情 況,項目二手房均價：,區(qū)域代表項目：保元澤第,二手房價格來源于臨平當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介公司,對比,項目競爭力比較（外部條件）,從外部條件的比較上看，本項目除了“自然景觀資源”無優(yōu)勢外，其余各項均有一定優(yōu)勢，特別是在“地段位置”上，優(yōu)勢明顯。,項目競爭力比較（內(nèi)部條件）,項目競爭力比較（內(nèi)部條件）,項目競爭力比較（戶型設(shè)計）,從內(nèi)部條件上看，具備以下優(yōu)勢：

21、 項目具備高舒適性，底層6-7米架空，樓間距大，綠化率高，居住舒適，視野開闊。 建筑用材考究，多項使用國際一線品牌。 社區(qū)智能化設(shè)施最全面，水平很高。 項目內(nèi)部配套設(shè)施完善，定位高端，設(shè)有高檔會所和室內(nèi)外游泳池。 戶型設(shè)計空間功能性強(qiáng)，帶有挑高露臺，可用作可變空間，戶型附加價值高。,項目定位：君臨天下城位于臨平新城核心地段，其通過“開放式莊園設(shè)計”的景觀水系、高端的社區(qū)配套設(shè)施、考究的建筑用材、享受型的空間設(shè)計，將打造臨平第一高端公寓。,定位語方向,城巔水灣空中莊園 釋義： 概念創(chuàng)新：空中莊園，是一個全新的產(chǎn)品概念，將開放式莊園景觀與高層物業(yè)類型完美結(jié)合，能給市場耳目一新之感，奢華、大氣。 產(chǎn)

22、品品質(zhì)：城巔，既是城市中心地段的高度，也是中心生活的品質(zhì)高度；水灣，既是風(fēng)景，也是高尚生活的品質(zhì)標(biāo)簽；空中莊園，更是將生活享受推升到一個更高的高度。 美好意境：試想一下，在城市中央，淺水灣畔，臨水當(dāng)風(fēng)，是何種美好的生活意境，尊貴、祥和之感，油然而生。,臨平CBD核心雙水岸尊榮府邸 釋義： 與地段貼合：項目居位新城核心，天賦貴胄。CBD核心，正是對這一地理優(yōu)勢的直觀詮釋。 與產(chǎn)品貼合：水景環(huán)繞，是本案的一大亮點(diǎn)，也是高品質(zhì)生活的象征，雙水岸的直觀描述，給人直接的聯(lián)想，畫面感強(qiáng)。 與人群貼合：本項目目標(biāo)消費(fèi)人群大氣、高端，尊榮府邸，符合他們的居住要求，顯貴之氣溢于言表。,客群分析,本項目核心購買人

23、群,目標(biāo)客群區(qū)域分布,本地核心客群 擁有強(qiáng)勁購買力，追求生活品質(zhì)，注重自己身份與影響力。,區(qū)域發(fā)展客群 看好臨平區(qū)域發(fā)展前景及 地鐵投資概念的投資客。,周圍城鎮(zhèn)客群 與臨平城區(qū)有生活關(guān)聯(lián)或有改善居住需求，具備強(qiáng)勁購買力。,剛性置業(yè)客群 受主城區(qū)高房價擠壓至周邊副城置業(yè)， 注重置業(yè)的生活便捷性。,私營企業(yè)主 政府官員 行業(yè)代表人士 貿(mào)易物流先鋒人物 知名企業(yè)高層領(lǐng)袖 ,本案核心購買人群，他們是：,無論來自哪里，大同小異的閱歷和地位， 讓他們有共同的心理和行為特征,他們年齡大多在35-55歲之間，具有極強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力； 他們的主力構(gòu)成群體是商人，經(jīng)營著大、中型企業(yè)，行業(yè)涉及面廣，主營當(dāng)?shù)氐膬?yōu)秀產(chǎn)業(yè)；

24、他們至少為二次以上置業(yè)，有多次購房經(jīng)驗，以自住為主，部分投資，甚至有不少“收藏型”置業(yè)。 他們注重房產(chǎn)品的品質(zhì)、保值升值能力、品牌力。 他們在當(dāng)?shù)負(fù)碛凶约旱娜?，朋友圈是他們事業(yè)、生活的主要構(gòu)成部分。,我們的目標(biāo)客群,權(quán)利頂層 財富頂層 穩(wěn)定資產(chǎn)層 小資產(chǎn)層 富裕市民階層 市民階層 赤貧階層,社會結(jié)構(gòu)體系模擬圖,他們“有錢”，是臨平當(dāng)?shù)厣鐣械某晒θ耸?；他們在成功之后急于?過購買高端物業(yè)改變自己的身份； 他們對高端品牌的認(rèn)知有限，但喜歡炫耀和揮霍，重視物質(zhì)享受。 他們追逐專屬和稀缺。 他們對高端產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)知與理解力有限，然而他們內(nèi)心認(rèn)同“擁有 一處城市頂級寓所代表著身份與地位”。,他們需要

25、明顯的貴，他們購買高端項目的目的，不單只是滿足居住需求，更是一種身份象征和社會地位的體現(xiàn)。,他們在意自己在朋友圈中的影響力，希望自己的家族能日益壯大，在同族人群中成為佼佼者，他們內(nèi)心寄予這樣的榮耀感與歸屬感。,家族榮耀，城市徽章。,主推廣告語,古代，百戶為一族。書堯典有云，“克明俊德，以親九族?！?意為，上自高祖，下至玄孫，九族內(nèi)，必有達(dá)官顯貴，能發(fā)揚(yáng)大德大能，從而讓整個家族親善達(dá)觀，自此家族榮耀發(fā)起，亨達(dá)百年。 清稗類鈔寫到：“徽，幟也。古以旗幟為旌別，故設(shè)徽章?！睙o疑，我們的君臨天下城，對于城市來說，正是一面引領(lǐng)高尚居住的旗幟。 君臨天下城，一個讓家庭（家族）的修養(yǎng)與形象發(fā)揚(yáng)百年的榮耀起點(diǎn)

26、，也是一塊城市的瑰寶之地。,為領(lǐng)袖階層加冕 凌駕城市之巔 謹(jǐn)獻(xiàn)給引領(lǐng)城市的大人物,備選廣告語,Part3推廣策略篇,打造奢侈君臨天下城,推廣目標(biāo),房地產(chǎn)中的奢侈品牌 君臨天下城,君臨天下城出售 家族榮譽(yù)的精神標(biāo)簽 -家族榮耀，城市徽章,書堯典有云，“克明俊德，以親九族?！币鉃?九族內(nèi)，必有達(dá)官顯貴，能發(fā)揚(yáng)大德大能， 從而讓整個家族親善達(dá)觀。 而唯有掌控天、地、人的哲學(xué)，領(lǐng)略世間大奢的峰層之士，才能謂之大能，大德！ 正值今天，駕馭君臨天下城，邁入開創(chuàng)家族百年輝煌的榮耀起點(diǎn),品牌故事： 自2009年君臨天下城開始，房地產(chǎn)行業(yè)有了奢侈品牌。 選定新城中心，貴胄之地，決算家族王脈先機(jī)；貫通城市水源，成

27、全家族百年沿襲之脈，聚合藏風(fēng)納水之氣；后請國際專家團(tuán)隊，量身打造，超前規(guī)劃視野，方成大家宅邸風(fēng)范。 國際頂尖團(tuán)隊，不分晝夜近千余次大小會議討論最佳方案：落成臨平首例高層私家泳池、全智能社區(qū)、開放式莊園景觀、雙水岸風(fēng)光 禮獻(xiàn)一個城市的領(lǐng)袖階層，呈現(xiàn)沿襲百年的家族榮耀，城市徽章。,指向圈層，打造豪宅傳奇 如果說奢侈品廠商生產(chǎn)了奢侈品的實(shí)體，即它的使用價值，那么，我們需要尋找一個核心的精神符號，指向城市的財富上層這一目標(biāo)圈層的品牌價值。,圈層營銷三步曲,第一：我們要找到中國社會體系中的各類“圈子”； 第二：我們要找到撬動這些圈子的撬點(diǎn)； 第三：怎么撬動。,步驟一 尋找圈層,先來看看圈子的構(gòu)成 族 群

28、：這是中國社會關(guān)系的基石； 生意圈：商務(wù)往來結(jié)成的關(guān)系群，主要是同一行業(yè)內(nèi)形成的關(guān)系網(wǎng)； 商 會：中國的商會具有鮮明的地域性特點(diǎn)老鄉(xiāng)中的佼佼者； 官 ：中國的官階層具有特定的圈子； 朋 友：超越生意的朋友，主要指生活圈； 企 業(yè)：大型企業(yè)內(nèi)部形成的關(guān)系。,步驟二 圈層撬點(diǎn),圈層 撬點(diǎn) 特點(diǎn)描述 族群 族群中的最成功者 發(fā)言人和決策人 生意圈 行業(yè)領(lǐng)袖 行業(yè)標(biāo)桿 商會 會長 人情練達(dá) 官 核心人物 私密性 企業(yè) 企業(yè)領(lǐng)袖 示范效應(yīng) 朋友 組織者 相近的生活觀,圈層營銷的實(shí)質(zhì)是精準(zhǔn)傳播和“口碑”效應(yīng)， 購買者將成為我們最佳的銷售員。在找到圈層及撬點(diǎn)后，接下來的問題 就是通過定制的渠道打開圈層，通過

29、氛圍營造和服務(wù)贏得他們的口碑。,針對性贈送值得收藏的項目樓書（價值20000元左右）,制作50本精品樓書，以點(diǎn)對點(diǎn)的形式贈送給在當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ娜宋?，如商會秘書長 政府主要官員、臨平各房地產(chǎn)公司老板及老總生意圈中朋友 工藝建議：可選用限量或者稀有的動物皮毛，作為包裝原料，體現(xiàn)樓書自身就具備 不凡收藏價值。 制作時間：12月開盤前,傳奇?zhèn)鞑フ洳貥菚?圈層撬點(diǎn) 一 珍藏樓書,圈層撬點(diǎn) 二 直遞DM,精準(zhǔn)性用EMS寄送精致DM,借助數(shù)據(jù)庫，搜尋政府、商會、私營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商等單位的高層、中高層人士，通過EMS直遞，寄送服務(wù)手冊，點(diǎn)對點(diǎn)的進(jìn)行項目形象和賣點(diǎn)的傳遞。,推廣四大重點(diǎn),傳奇制造 現(xiàn)場傳奇

30、傳奇?zhèn)鞑?傳奇維系,撬動各個圈層的必備途徑。,精準(zhǔn)傳播的必備功課。,誕生認(rèn)同的幕后功夫。,贏得口碑的有效服務(wù)。,結(jié)合客群行為軌跡，打造傳奇營銷價值鏈,核心人群 ：臨平 購買心理：擁有多處物業(yè)，滿足居住早已不是他們考慮的層面，他們要的是真正匹配 身份需求和精神需求的高品質(zhì)的物業(yè)，他們更在意的是在頤養(yǎng)身心之外，奠定自 己及整個家族在城市中的地位，兼收社會各界的仰慕。,傳播渠道 直接瞄準(zhǔn)精神領(lǐng)袖，如商會會長、行業(yè)巨頭等進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)的傳播，如大事件活動傳播， 點(diǎn)對點(diǎn)的直銷傳播等等。 傳播內(nèi)容 高品質(zhì)之外、優(yōu)美環(huán)境之外，更是一個家族的榮譽(yù)，它是一個階層的精神標(biāo)簽。,延展客群：杭州地區(qū),購買心理：由于價格原

31、因， 被杭州主城排擠在外；近離臨平；或與臨平有一定親 緣關(guān)系的人。與杭州主城區(qū)保持40分鐘的車程，更有地鐵等高效便捷的大眾交 通，不遠(yuǎn)也不近的距離，是第二居所的絕佳選擇，這里風(fēng)景宜人，配套成熟，這 里甚至有遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越杭州同類價格的居住品質(zhì)。,傳播渠道 在杭州，通過線下和不間斷的DM傳播，以杭州主力副城中心區(qū)的立場，打造杭州一小時生活圈的高尚住品，開盤前，通過戶外、報紙，小眾渠道集中式的投放，凸顯項目的品質(zhì)感。 傳播內(nèi)容 高品質(zhì)物業(yè)之外、優(yōu)美環(huán)境之外，交通便捷，是副城核心。,傳奇制造,城市上流、標(biāo)桿性的平臺、集中釋放,成功的事件營銷，關(guān)鍵在于影響力，即在一個集中的節(jié)點(diǎn)，將制造和傳播事件的影響力，引

32、起各行業(yè)各精英的關(guān)注，奠定項目的地位。,因此，我們建議以開盤為事件背景策劃事件營銷， 達(dá)到聚焦關(guān)注和放大事件的雙重目的。,超級工地秀,活動目的：在開盤前通過活動營銷迅速拉升項目知名度，樹立項目高端形象，打造臨平第一高端樓盤的堅實(shí)形象，在客戶群、行業(yè)內(nèi)形成統(tǒng)一認(rèn)知。 活動思路： （1）借力明星活動： 在現(xiàn)場舉辦類似“同一首歌走進(jìn)臨平“大型活動，聚集明星效應(yīng)，引起社會各界廣泛關(guān)注。 開發(fā)商做為活動主辦方，提升公司的品牌形象力，提升君臨天下城的知名度。,（2）超級參觀通道： 在項目樣板區(qū)開辟專門的參觀通道，做為整個活動的點(diǎn)睛之筆，并專門預(yù)留時間安排制定固定參觀流程。 展示整齊有序的工地管理、高規(guī)格的

33、品質(zhì)細(xì)節(jié)、人性化的設(shè)計思路，從整體到局部自信展示項目品質(zhì)。,聯(lián)動推廣：邀請組織臨平當(dāng)?shù)氐碾娨暸_、報媒、網(wǎng)絡(luò)等多家媒體參觀、直播活動現(xiàn)場，形成圈層推廣效應(yīng)。,情景入勝、情感對位、情景營銷,在銷售的過程中，現(xiàn)場氛圍對購房者有著極大的影響。作為頂級奢侈品的， 需要有與之匹配的品牌的氣質(zhì)支持，使其為項目頂級奢侈品形象的樹立提 供形象支持，使消費(fèi)者有一個可感可知的銷售現(xiàn)場。,現(xiàn)場傳奇,入口處，以兩排大樹形成很強(qiáng)的儀式感，在客戶進(jìn)入項目的第一時間制造影響力和震撼力。,現(xiàn)場包裝, 具體做法 售樓部門口配以材質(zhì)精美，做工考究的社區(qū)總平牌。,在項目入口，設(shè)置高端崗?fù)?，營造項目優(yōu)越感和服務(wù)尊貴感。,沙盤模型：引入

34、山水及高尚配套元素，體現(xiàn)生態(tài)的自然環(huán)境和完備的生活、休閑配套； 單體模型：用實(shí)體建筑同材質(zhì)原料建單體模型，表現(xiàn)建筑的獨(dú)特風(fēng)格和尊貴感。,在整個銷售動線上可以擺設(shè)休閑的桌椅和景觀小品，供來賓休息、欣賞，增加現(xiàn)場整體的溫馨感和精致度,在示范區(qū)的很多細(xì)節(jié)部分做一些圖形示意，配合名稱和優(yōu)美的文字說明， 做成類似景觀介紹的指示系統(tǒng)，以提示性的功能，放大示范區(qū)的功能特點(diǎn)。,配備高檔看房車，增加項目的品質(zhì)感及尊貴感。,售樓處布置,停車指引員，佩帶耳麥，引導(dǎo)客戶停車同時通知售樓處準(zhǔn)備迎接貴賓,英國管家式迎賓，在售樓處門口安排獨(dú)立的迎賓或規(guī)定銷售人員在門口迎接,案場設(shè)置材料展示區(qū)，形式建議使用類似珠寶展示，營造

35、頂級品位氛圍,案場提供免費(fèi)茶水單：咖啡紅茶西餅,贈送紅酒給首期開盤意向客戶，并寄存在銷售中心（專門開辟紅酒鑒賞區(qū)域），客戶可邀請朋友一起前往品鑒。,銷售員統(tǒng)一訂制高檔品牌正裝 / D&G，DIOR，CHANEL或者專門請設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計,銷售配置提升,所有銷售人員配備萬寶龍名片夾、筆、文件夾等物品,配置旋轉(zhuǎn)式筆記本,提升對客戶的貼心服務(wù)質(zhì)量,專業(yè)培訓(xùn),奢侈品培訓(xùn) 五星級酒店培訓(xùn)和見習(xí)2周 空中小姐禮儀培訓(xùn)1周 個人形象造型 野外拓展訓(xùn)練,傳奇?zhèn)鞑?全面覆蓋、立體營銷,推廣節(jié)奏,推廣目的,入市預(yù)熱，形象奠定,階段一,階段二,階段三,強(qiáng)勢引爆期,品質(zhì)提升期,產(chǎn)品品質(zhì)深入人心,再度引爆期,維系熱度，形

36、象提升,5月房交會,09年10月,12月,6月,開盤,現(xiàn)場實(shí)景、樣板區(qū)呈現(xiàn),傳奇?zhèn)鞑ネ茝V階段劃分,10年3月,春節(jié),傳播訴求,一舉打造臨平第一豪宅,基于品質(zhì)的體驗溝通,服務(wù)差異化推廣,強(qiáng)勢引爆期（09年10月12月）,階段任務(wù)：大眾媒體強(qiáng)勢推廣，一鳴驚人，打造成為臨平上流圈層的身份標(biāo)簽。 階段目的：通過高調(diào)入市與強(qiáng)勢推廣，傳遞項目的高端豪宅氣質(zhì)，引起業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注，建立公眾對項目的期待感，為開盤銷售充分積累意向客戶。 推廣手段：戶外傳播造勢、事件營銷聚焦、現(xiàn)場包裝感化、硬廣發(fā)布、新聞軟文炒作、小型推介會、材料展示、開盤活動等。,階段工作目的,戶外廣告,強(qiáng)勢推廣，引起市場高度關(guān)注，擴(kuò)大知名度,

37、電臺,項目獨(dú)特賣點(diǎn)，提升項目整體形象,網(wǎng)絡(luò)廣告,塑造項目高端形象，為開盤蓄客,階段一 渠道執(zhí)行,報紙廣告,高端項目形象釋放，吸引關(guān)注度,電視媒體,現(xiàn)場看房，項目介紹，擴(kuò)大知名度,精裝樓書,整合項目賣點(diǎn)，圈層營銷,戶外引爆,臨平城區(qū)不大，無需太多的戶外資源，即可第一時間全面攔截消費(fèi)者的視覺，搶占消費(fèi)者眼球。合理的戶外選點(diǎn)，能長效地輻射整個目標(biāo)區(qū)域市場，更時效地占領(lǐng)消費(fèi)者的心智，提升項目形象。根據(jù)事件和重要的時間節(jié)點(diǎn)對戶外進(jìn)行全城更換能引發(fā)視覺震撼，更容易讓消費(fèi)者關(guān)注項目。,戶外媒體執(zhí)行建議,建議：建議選擇臨平當(dāng)?shù)貎?yōu)勢地段的戶外媒體，以報廣的形式頻繁、及時地更新內(nèi)容，達(dá)到一夜之間覆蓋整個區(qū)域市場！

38、 作用：通過顛覆式的、頻繁的戶外視覺攔截，高效、長效地?fù)屨佳矍?，到達(dá)全面覆蓋的傳播效果。,選點(diǎn)：.余杭收費(fèi)站處，樹立大型戶外廣告牌； .世紀(jì)大道/迎賓路城市主干道，燈箱或刀旗； .高端購物中心（如利群購物中心、中都購物中心、 沃爾瑪）樓體廣告； .連接周邊村鎮(zhèn)的交通要道 （如臨平大道）路牌。,戶外規(guī)劃,君臨天下城 家族榮耀，城市徽章 HOTLINE 0571 86163333 86163388,報紙廣告,投放主題：項目形象系列篇 投放媒體：都市快報、城鄉(xiāng)導(dǎo)報為主，每日商報、杭州日報為輔。 投放頻率：開盤前1個月集中投放。,報廣形象1,15位上市公司總裁，參觀完君臨天下城，懇言， “這樣整潔的工

39、地管理，我們做不到?！?報廣形象2,9位“國際花園社區(qū)獎”評委，參審君臨天下城時感嘆， “看來，這是一個毫無懸念的評選?！?報廣形象3,FINITY法國戰(zhàn)略合作商，看過君臨天下城，發(fā)出感慨：“這樣的建筑，在歐洲，也是為數(shù)不多的?！?開盤報廣,君臨天下城 開 盤 大 典,軟文炒作-制造話題，吸引關(guān)注,建議理由：相比其他媒體，軟文是一個相對經(jīng)濟(jì)的媒體手段，能起到較好的輔助造勢作用。 推廣主題：以臨平還缺標(biāo)桿性的高端住宅為切入點(diǎn)，以“臨平還缺什么”為主題，緊扣項目在產(chǎn)品定位、建筑風(fēng)格、自然資源、商業(yè)配套等方面的唯一性和稀缺性優(yōu)勢，做足文章。 推廣載體：臨平網(wǎng)，杭報/錢報/都快/商報、住在杭州、搜房杭

40、州等，均以軟文和新聞報道為主。 投放頻率：配合現(xiàn)場樣板區(qū)樣板房開放、產(chǎn)品說明會、開盤等節(jié)點(diǎn)投放，每次投放保證覆蓋所有余杭媒體、5家以上杭州媒體（含網(wǎng)絡(luò)類）。,軟文標(biāo)題1,國際服裝巨鱷逐鹿地產(chǎn)，更添樓市風(fēng)云小標(biāo)題：從服裝巨頭到地產(chǎn)新銳，華鼎創(chuàng)展成功理想小標(biāo)題：尊品華鼎豪園，締造城市精英版圖小標(biāo)題：扛鼎之作君臨天下城，即將榮耀登場,臨平還缺什么？小標(biāo)題：從新城規(guī)劃，到地鐵一號線，臨平邁入杭州列隊小標(biāo)題：君臨天下城，填補(bǔ)臨平豪宅空白小標(biāo)題：國際品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，成就城市階層夢想,軟文標(biāo)題2,“同一首歌”相約百位明星，君臨臨平華鼎君臨天下城邀您一起唱響祖國60華誕,軟文標(biāo)題3,網(wǎng)絡(luò)：,投放媒體：新浪、搜房、住

41、在杭州、余杭房產(chǎn)信息網(wǎng)、 投放頻率：開盤前1個月集中投放。 投放形式：首頁通欄、專題頁,1、華鼎君臨天下城 2、城巔水灣空中莊園 3、尊榮樣板房開啟臨平豪宅新紀(jì)元,電臺廣播：,媒體建議：在開盤前一個月進(jìn)行電臺投放， 以項目形象高度為主導(dǎo)進(jìn)行重點(diǎn)訴求，打開市場知名度，同時釋放項目的開盤信息，積累客戶。 媒體選擇： FM91.8 30秒整點(diǎn)時段,電視媒體：,投放目的：專業(yè)評論體驗區(qū)細(xì)節(jié)營造，凸顯項目品質(zhì)，提升項目知名度及美譽(yù)度。 投放媒體：余杭電視臺 周末房產(chǎn)欄目 投放內(nèi)容：人物專訪、30秒視頻廣告,樓書規(guī)劃：,君臨天下城 家族榮耀，城市徽章 P1 禮獻(xiàn)世家 一個家族，和他的鼎級生活理想 P2 出

42、入版圖 一曲傳奇，和他巍立央域的視界 以城市的榮耀，CBD的煊赫，屹立城市中央 地鐵黃金動脈，一小時杭州生活圈，無法再復(fù)制的城市奢藏 哪怕是CBD最好的配套，也不過是君臨天下城的附屬 P3 表里精筑 一席尊邸，和他精致入微的生活 以國際居住觀的高度，開創(chuàng)臨平品質(zhì)人居新紀(jì)元 品質(zhì)，是一種專于細(xì)節(jié)的人生姿態(tài) 現(xiàn)代派建筑風(fēng)格，以最虔誠的方式向經(jīng)典致敬,P4 張弛園景 一重風(fēng)景，和他逸致閑放的心情 開放式莊園景觀，涵養(yǎng)一座歐洲的氣度 900米國際化風(fēng)情水岸，媲美塞納河的風(fēng)光 P5 收放尺度 一寸空間，和他心系天下的胸襟 奢華平層大宅，回歸自然的人居理念。 在一面私家泳池面前，開放最自然的心情 P6 抑

43、揚(yáng)私屬 一種科技，和他善解人意的智慧 禮閱世界的管家服務(wù)，精細(xì)入微的人性關(guān)懷。 十五大智能科技，禮賓級的至尊享受。,注：本樓書部分內(nèi)容（如景觀、智能系統(tǒng)、精裝修等）僅為虛擬，具體寫作依據(jù)實(shí)際情況而定。,DM專遞,投遞建議：使用EMS聯(lián)邦快遞DM，體現(xiàn)形式感，保證100%到達(dá)率。 投遞范圍：覆蓋臨平老城區(qū)及城南新城中高端公寓、余杭區(qū)名營企業(yè)500強(qiáng)業(yè)主 投遞時間：11月中旬,DM規(guī)劃,P1 禮獻(xiàn)世家 一個家族，和他的鼎級生活理想 P2 出入版圖 一曲傳奇，和他巍立央域的視界 P3 表里精筑 一席尊邸，和他精致入微的生活 P4 張弛園景 一重風(fēng)景，和他逸致閑放的心情 P5 收放尺度 一寸空間，和他

44、心系天下的胸襟 P6 抑揚(yáng)私屬 一種科技，和他善解人意的智慧,工地圍擋規(guī)劃,1、君臨天下城 家族榮耀，城市徽章 2、君臨天下城 城巔水灣空中莊園 3、君臨天下城 私家泳池 150米樓間距臨平首例全智能社區(qū),短 信,投放對象：移動或聯(lián)通月話費(fèi)300元以上客戶、中高端車主名單、高端化妝品VIP客戶名單、高端購物中心VIP客戶、五星級酒店VIP客戶、商會成員、政府私營中小企業(yè)老板、政府官員。 投放內(nèi)容：樣板示范區(qū)開放、活動預(yù)告、銷售政策等信息溝通。,樣板房開放 城巔水灣空中莊園華鼎君臨天下城，華彩樣板房稀世公開，與極致成就者互 賞。每天只接受四位貴賓預(yù)約。HOTLINE-0571 86163333

45、開盤 城巔水灣空中莊園華鼎君臨天下城，11月28日盛大開盤，僅200臻席，獻(xiàn)與 這個城市的極致成就者。HOTLINE-0571 86163333 熱銷 城巔水灣空中莊園華鼎君臨天下城，僅余46臻席，入主新城核心最后的機(jī)會。 HOTLINE-0571 86163333,SP活動焦點(diǎn)客戶座談會,時間：11月（建議三至四場，每場30-40人） 目的：向目標(biāo)客戶發(fā)出邀請，以此鎖定和吸引更多目標(biāo)客戶對項目的關(guān)注度，為開盤增加客戶積累。 形式：以西方社會較為流行的“酒會沙龍”的形式展開，切合本案意圖傳達(dá)的高端形象。 細(xì)節(jié)：活動的形式不拘一格，但必須能活躍現(xiàn)場氛圍，不脫離活動中心主題。 地點(diǎn)：五星級酒店或高

46、級私人會所。,活動目的：形成高端項目參觀樣板房的創(chuàng)新和標(biāo)桿模式；在看房流程中利用不同的表現(xiàn)方式滲透項目賣點(diǎn)，讓消費(fèi)者感受到無處不在的優(yōu)勢。 執(zhí)行亮點(diǎn)：以預(yù)約看房的形式提升項目高端形象；利用樣板房VCR表現(xiàn)戶型優(yōu)勢；利用看房過程中的細(xì)節(jié)表現(xiàn)物業(yè)管理到位服務(wù)；利用實(shí)景展示產(chǎn)品的優(yōu)勢與品質(zhì)。 相關(guān)配合：現(xiàn)場導(dǎo)視、標(biāo)識到位；人員配合（保安、保潔、物業(yè)）等。,樣板房體驗活動接待建議,參觀結(jié)束后第二或第三天向客戶贈送精美紀(jì)念品，一來創(chuàng)造后續(xù)跟蹤服務(wù)的話題，二來體現(xiàn)細(xì)致入微的尊貴服務(wù)。 整個過程緊緊圍繞建筑設(shè)計、景觀優(yōu)勢、物業(yè)服務(wù)作為參觀體驗的核心，把高端服務(wù)融入其中展現(xiàn)服務(wù)之美。,執(zhí)行要點(diǎn),樣板房內(nèi)播放設(shè)

47、計公司主要負(fù)責(zé)人的視頻VCR，同時在現(xiàn)場擺放設(shè)計相冊； 物業(yè)管理以酒店式服務(wù)為基本操作理念，體現(xiàn)尊貴調(diào)性；物管人員具備一定的樓盤講解能力； 在看房流程中，無論身到何處，都有接待人員可以明確來訪客戶姓氏，主動招呼，體現(xiàn)物業(yè)管理高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)水準(zhǔn)； 在看房過程中有服務(wù)人員手持托盤給看房客戶送上飲料，給業(yè)主以參加名流party般的尊貴感覺； 業(yè)主參觀后可在樣板房內(nèi)留影，準(zhǔn)備附有老總簽名的相框，給業(yè)主作為看房紀(jì)念品，也為后續(xù)的置業(yè)顧問回訪增加理由。,執(zhí)行亮點(diǎn),品質(zhì)提升期（09年12月10年3月）,階段任務(wù)：通過工地秀解構(gòu)項目細(xì)節(jié)品質(zhì)，大眾推廣渠道形成全方位鋪陳，延續(xù)熱銷勢頭。同時深度挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，持續(xù)提升項目品質(zhì)和形象。 階段目的：主流媒體與小眾媒體相結(jié)合，細(xì)分訴求重點(diǎn)；針對目標(biāo)客戶群，點(diǎn)對點(diǎn)傳播，建立美譽(yù)度，讓本案真正成為臨平最具身份的象征。 推廣途徑：客戶答謝、圈層營銷，后期逐步減少大眾媒體的投入，更多的考慮小眾媒體如DM 。,階段工作目的,階段二 渠道執(zhí)行,戶外廣告,以