云浮市市場調(diào)研報告.ppt

1、2020/10/17,云浮市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告,2,一、云浮市房地產(chǎn)投資宏觀環(huán)境 二、云浮市房地產(chǎn)市場分析,總綱,3,第一篇,云浮市 房地產(chǎn)投資 宏觀環(huán)境,云浮市概況,經(jīng)濟(jì)運行,云浮市城市規(guī)劃,4,一、云浮市概況,區(qū)域位置,云浮市位于廣東省中西部，西江中游以南。東與肇慶市、江門市、佛山市交界，南與陽江市、茂名市相鄰，西與廣西梧州接壤，北臨西江，與肇慶市的封開縣、德慶縣隔江相望。市區(qū)距肇慶60公里，距廣州140多公里，水路距香港177海里，上溯廣西梧州60海里?？偯娣e7779.1平方公里，總?cè)丝?75.8萬。 廣東省中西部； 廣東大西關(guān)； 環(huán)珠三角城市； 總面積7779.1平方公里。,5,行政區(qū)

2、劃,云浮市，廣東最年輕的地級市，是廣東 重點發(fā)展地區(qū)。轄云城區(qū)、新興縣、郁南縣、 代管羅定市。,人口迅速聚集,2009年戶籍人口：全市275.8萬人； 非農(nóng)業(yè)人口101.19萬人； 年末常住人口243.83萬人；,一、云浮市概況,6,交通便捷,云浮是面向珠三角和溝通大西南的重要樞紐，是環(huán)珠三角城市。水路，公路，鐵路完備。 西江黃 金水道貫穿全境，云浮新港位于珠江水系“黃金水道”的西江中游南岸云安縣六都鎮(zhèn)河段，上距廣西 梧州108公里，下距肇慶65公里，距廣州210公里，距香港177海里。,交通便捷,水運：云浮新港 鐵路：南廣高速鐵路、三茂鐵路、三茂鐵路 羅陽鐵路和羅岑鐵路 其他：羅定機(jī)場、廣佛

3、肇輕,一、云浮市概況,7,資源稟賦,云浮石材 ：全國四大石材基地之一，素有“云石王國”之美譽(yù)（石材之鄉(xiāng)）； 云浮硫鐵礦 ：截止2009年11月，云浮硫鐵礦尚有儲量1.6億噸以上的開采量，可供持續(xù)開采40年以上； 云浮水泥、云浮電力集群、云浮都楊工業(yè)園；,人文古跡,云浮五大景點：國恩寺、蟠龍洞金水臺溫泉、張公廟、羅定龍灣生態(tài)旅游區(qū)。,一、云浮市概況,8,二、 經(jīng)濟(jì)運行情況,云浮市，是一座年輕而又充滿活力的城市。云浮市礦產(chǎn)資源豐富，種類繁多，目前已找到礦產(chǎn)52種， 素有“硫都”和“石都”之稱。云浮硫鐵礦儲量、品位均居世界首位。云浮又是粵西重要的農(nóng)林產(chǎn)區(qū)，盛 產(chǎn)稻米、林材、松脂、桂皮、桂油、水果、木

4、薯、竹筍、南藥和三鳥等。 云浮市目前已形成六大工業(yè)基地：是化工生產(chǎn)基地、不銹鋼制品生產(chǎn)基地、服裝加工出口基地、機(jī)電 生產(chǎn)基地、設(shè)立了振興工業(yè)園、郁南縣工業(yè)開發(fā)區(qū)、羅定市紡織工業(yè)城、新興縣涼果工業(yè)城等工業(yè)園區(qū)。,9,二、 經(jīng)濟(jì)運行及人民生活情況,2005年：云浮市全年生產(chǎn)總值（GDP）215.29億元，比上年增長13.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值78.23億元， 增長6.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值72.24億元，增長25.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值64.82億元，增長10.7%。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為36.34：33.55：30.11； 2006年：云浮市全年生產(chǎn)總值 (GDP) 245.38億元，比上年增長13.

5、8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值81.31億元， 增長5.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值89.25億元，增長21.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值74.82億元，增長14.2%。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為33.14：36.37：30.49； 2007年：云浮市全年生產(chǎn)總值 (GDP) 290.77億元，比上年增長13.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值93.56億元， 增長7.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值117.89億元，增長20.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值79.32億元，增長12.0%。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為32.18：40.54：27.28； 2008年：云浮市全年生產(chǎn)總值 (GDP) 319.86億元，比上年增長10.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值87.4

6、8億元， 增長7.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值141.58億元，增長10.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值90.8億元，增長12.6%。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為27.35：44.26：28.39； 2009年：云浮市全年生產(chǎn)總值 (GDP) 347.43億元，比上年增長10.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值89.51億元， 增長6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值143.67億元，增長10.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值114.25億元，增長13.5%。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為25.77：41.35：32.88；,城市經(jīng)濟(jì)分析,10,從圖表中可以看出，云浮市第二產(chǎn)業(yè)增長 速度不斷提升，工業(yè)增加值占總生產(chǎn)總值的40% 以上，云浮市正逐步向工業(yè)化時代邁進(jìn)。,二

7、、 經(jīng)濟(jì)運行及人民生活情況,云浮支柱產(chǎn)業(yè),1、云浮石材； 2、云浮硫鐵礦； 3、云浮水泥； 4、云浮電力集群等。,GDP年均兩位數(shù)增長，二、三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,11,二、 經(jīng)濟(jì)運行及人民生活情況,2005年：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額165.09億元，增長15.5%； 2006年：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額193.81億元，增長25.23%； 2007年：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額211.84億元，增長9.3%； 2008年：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額247.19億元，增長16.7%； 2009年：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額289.35億元，增長17.1%；,城市消費力提升空間大,城市消費分析,12,二、 經(jīng)濟(jì)運行情況,200

8、5年：社會消費品零售總額59.63億元，比上年增長17.8%； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9234元，增長12%； 2006年：社會消費品零售總額70.11億元，比上年增長17.6%； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10317元，增長10.5%； 2007年：社會消費品零售總額83.44億元，比上年增長19.0%； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11658元, 增長13.0%； 2008年：社會消費品零售總額100.56億元，比上年增長20.5%； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12339元，增長5.8%； 2009年：社會消費品零售總額119.52億元，比上年增長18.9%； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13211元，增長7

9、.1%。,13,三、云浮市城市規(guī)劃,2008年，云浮市委、市政府提出對云 浮市城市規(guī)劃和建設(shè)思路進(jìn)行一次突破性 的調(diào)整。新的規(guī)劃思路是在現(xiàn)有城區(qū)的基 礎(chǔ)上，以南廣高速鐵路火車站為中心，將 都楊、西江沿岸地帶整合一體發(fā)展，從功 能上統(tǒng)一規(guī)劃布局，引領(lǐng)城市向北（西江） 拓展，建設(shè)濱江新城（也稱“新城區(qū)”）。,14,第二篇,云浮市房地產(chǎn)市場分析,土地市場,歷史數(shù)據(jù)及分析,15,一、土地市場分析,作為廣東省最年輕的城市，云浮市工業(yè)用地的交易比較火爆，隨著云浮市向工業(yè)化時 期邁進(jìn)的步伐的加快，工業(yè)用地交易量會大幅增長，而商住類的土地交易量少，市場相對 冷清，但隨著政府對濱江新城的規(guī)劃，市場會從逐漸復(fù)蘇起

10、來。 據(jù)云浮市國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計：,16,2005年：云浮市全社會固定資產(chǎn)投資額107.31億元，其中房地產(chǎn)投資額5.61億元，房地產(chǎn)投資占比5.2%； 2006年：云浮市全社會固定資產(chǎn)投資額121.35億元，其中房地產(chǎn)投資額6.07億元，房地產(chǎn)投資占比5.0%； 2007年：云浮市全社會固定資產(chǎn)投資額139.56億元，其中房地產(chǎn)投資額8.96億元，房地產(chǎn)投資占比6.4%； 2008年：云浮市全社會固定資產(chǎn)投資額164.09億元，其中房地產(chǎn)投資額11.27億元，房地產(chǎn)投資占比6.9%； 2009年：云浮市全社會固定資產(chǎn)投資額240.19億元，其中房地產(chǎn)投資額11.71億元，房地產(chǎn)投資占比4.9

11、%；,云浮市房地產(chǎn)投資額,二、房產(chǎn)歷史數(shù)據(jù),17,二、房產(chǎn)歷史數(shù)據(jù),20052009年云浮市房地產(chǎn)投資額與全社會固定投資額關(guān)系圖,云浮市全社會固定投資額不斷 增長，城市建設(shè)步伐加快，房地產(chǎn) 市場逐漸活躍，開發(fā)力度進(jìn)一步加 大，預(yù)示房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)出不 斷走好的趨勢。 從房地產(chǎn)投資額占全社會固定 額的比例來看，一直維持在10%以 上，顯示市場相對較理性。,18,云浮發(fā)展前景城市化率不斷提高， 城區(qū)面積和人口增加必將帶來巨大的住宅 需求。 云浮的城市化進(jìn)程和人口的擴(kuò)張必將帶來 巨大的住宅消費需求。 預(yù)計云浮全市人口到2020年達(dá)到298.98萬人， 城區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)）總?cè)丝谶_(dá)到179.38萬人。,二、

12、房產(chǎn)歷史數(shù)據(jù),需求分析,19,二、房產(chǎn)歷史數(shù)據(jù),需求分析,受需求上升的影響，云浮的房價從01年開始穩(wěn)步上漲，除自主需求外，投資需求也呈上升趨勢。,云浮房地產(chǎn)的典型需求： 改善居住條件與居住環(huán)境的二次購房需求； 年輕人結(jié)婚購房的需求； 每年不斷增長的首次置業(yè)者的主動性購房需求； 以收取租金或出售轉(zhuǎn)讓獲利的中長期投資置業(yè)的需求； 為子女教育遷居購房的需求。,一切為了銷售,20,由于云浮預(yù)售期房較早，施工速度較慢，加上近年來需求的爆發(fā)，使得從05年開始 出現(xiàn)供小于求局面。,二、房產(chǎn)歷史數(shù)據(jù),供給分析,2010年1-6月，云浮市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.39億元，同比增長91.6%。其中，住宅 投資5

13、.46億元，辦公用房投資264萬元，商業(yè)用房投資9666萬元，其他投資1.94億元； 全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積148.37萬平方米；新開工面積40.66萬平方米；竣工面積 29.13萬平方米；竣工住宅套數(shù)1805套； 供求同步上升，房地產(chǎn)市場處于發(fā)展期； 市場消費潛力將逐步激活。,21,二、房產(chǎn)歷史數(shù)據(jù),價格走勢,據(jù)云浮市房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，云浮市商品房銷售均價為3400元/左右。 2005年，云浮市商品房銷售均價才1390元/，五年的時間，商品房銷售均價上漲了2倍之多。 目前，云浮市的物業(yè)類型還是以多層住宅為主，隨著對濱城新區(qū)的建設(shè)，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展， 市民對住房條件的要求越來越高，云浮市的物業(yè)類型會不斷地豐富，住宅類銷售價格也會隨 之上漲。 2010年上半年云浮房地產(chǎn)市場的銷售面積、銷售金額、套數(shù)同比都有較大的下跌，但銷售 均價卻比同期增長不少，呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢。,22