老舊小區(qū)改造構(gòu)想

1、老舊小區(qū)改造首先是一項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，其次才是一塊市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蛋糕。在這個(gè)過(guò)程中，如何轉(zhuǎn)變城市發(fā)展和管理模式，審慎處理好政府、企業(yè)和居民三方之間的關(guān)系，尤為重要。八月初的北京，走進(jìn)建于1973年的朝陽(yáng)某小區(qū)，沒(méi)有46年歷史本應(yīng)呈現(xiàn)出的破舊，嶄新的外掛電梯和剛剛粉刷的樓房外立面都格外惹人注意。這里是北京市首批進(jìn)行改造的老舊小區(qū)之一。光鮮背后，記者也發(fā)現(xiàn)，居民樓一共6層，電梯只在3樓到6樓?？?，使用電梯要刷專(zhuān)用的充值卡，每使用一次，扣去3毛余額。小區(qū)外來(lái)訪(fǎng)客沒(méi)有充值卡，2樓的居民無(wú)法搭乘電梯出于種種原因，還是有不少人選擇步行上下樓。2017年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廈門(mén)、廣州等15個(gè)城市啟動(dòng)了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改

2、造試點(diǎn)，截至2018年12月，試點(diǎn)城市共改造老舊小區(qū)106個(gè)，惠及5.9萬(wàn)戶(hù)居民。同時(shí)，2018年，全國(guó)老舊小區(qū)加裝電梯已經(jīng)完成了1萬(wàn)多部，在施工的有4000多部，正在辦理前期手續(xù)的有7000多部。實(shí)際上，老舊小區(qū)改造從15城試點(diǎn)，到被寫(xiě)入2019年政府工作報(bào)告，再到2019年6月以來(lái)，中央層面短時(shí)間內(nèi)先后三次部署推進(jìn)相關(guān)工作，在政府的大力推動(dòng)下，老舊小區(qū)改造逐漸成為產(chǎn)、學(xué)、研各界討論的焦點(diǎn)，“錢(qián)從哪兒來(lái)”等爭(zhēng)論從未停歇。老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)已經(jīng)被上升到國(guó)家層面的、“既保民生，又穩(wěn)投資，同時(shí)拉動(dòng)內(nèi)需”的重要工作。在一些機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)中，老舊小區(qū)改造又是一個(gè)想象空間在2萬(wàn)億以上的藍(lán)海市場(chǎng)。但在居民視野

3、里，這似乎又只是一個(gè)“電梯加裝裝哪里”“一樓改造出錢(qián)么”的具體而微的民生問(wèn)題。對(duì)此，有資深業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，老舊小區(qū)改造首先是一項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，其次才是一塊市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蛋糕。在這個(gè)過(guò)程中，如何轉(zhuǎn)變城市發(fā)展和管理模式，審慎處理好政府、企業(yè)和居民三方之間的關(guān)系，尤為重要。從棚改到舊改按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委今年3月印發(fā)的關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知（以下稱(chēng)通知），老舊小區(qū)應(yīng)為建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波在公開(kāi)場(chǎng)合的介紹，我國(guó)建成于2000年前的老舊居住小區(qū)有近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶(hù)

4、，建筑面積約為40億平方米。7月1日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷表示，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成了20年以上，由于原來(lái)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)比較低，再加上維護(hù)、養(yǎng)護(hù)不到位，多存在管網(wǎng)破舊老化現(xiàn)象突出，養(yǎng)老、撫幼、物業(yè)等配套缺失，道路損壞、秩序混亂、私搭亂建等問(wèn)題明顯。實(shí)際上，老舊小區(qū)改造并非短期出現(xiàn)的新鮮事物。不過(guò)，老舊小區(qū)改造在過(guò)去很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，一直并未成為城市更新的主要工作。多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，彼時(shí)，城市更新的主要模式還是棚改。進(jìn)入2018年下半年后，出于防范隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存任務(wù)階段性結(jié)束、防范部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等多方面原因，棚改融資監(jiān)管與相

5、關(guān)政策出現(xiàn)較大變化。2019年4月，財(cái)政部公布的2019 年棚改計(jì)劃新開(kāi)工數(shù)量?jī)H285萬(wàn)套，同比下降51%。在這一背景下，和棚改對(duì)象存在重合部分的老舊小區(qū)改造，開(kāi)始受到重視。盡管對(duì)房地產(chǎn)投資不存在拉動(dòng)作用，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)也弱于棚改，但老舊小區(qū)改造投資強(qiáng)度更小、同等體量資金惠及面更廣，在部分區(qū)域內(nèi)，部分取代棚改成為必然。坐一次電梯三毛“整個(gè)電梯裝下來(lái)要78萬(wàn)，政府補(bǔ)貼24萬(wàn)，剩下的錢(qián)由6層樓24戶(hù)自己出。我住六樓，算下來(lái)要出7萬(wàn)多塊8萬(wàn)塊錢(qián)，當(dāng)然拒絕了?！?月，在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)，上海某老舊小區(qū)居民張浩（化名）這么向記者解釋他為什么反對(duì)他所在的單元樓加裝電梯。實(shí)際上，由于老

6、舊小區(qū)往往經(jīng)歷了由公房分配，再到住戶(hù)買(mǎi)斷的過(guò)程，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、管理主體混亂、維修基金缺位等，都成為老舊小區(qū)改造的阻礙。盈利空間如何、錢(qián)從哪里來(lái)，一直是各方最為關(guān)注的問(wèn)題。在上述7月1日的國(guó)新辦吹風(fēng)會(huì)上，黃艷在面對(duì)媒體關(guān)于項(xiàng)目資金籌措難題是否可以引入金融支持的問(wèn)題時(shí)，也只是用“不能具體回答”“尚需調(diào)研”進(jìn)行回應(yīng)?！霸诶吓f小區(qū)改造中最缺的就是錢(qián)”，北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總工程師、中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)城市更新學(xué)委會(huì)委員張險(xiǎn)峰告訴記者，沒(méi)有改造資金來(lái)源、不產(chǎn)生新的盈利空間，自然沒(méi)有企業(yè)愿意投入。而僅靠政府投入杯水車(chē)薪，難以完成如此艱巨的改造任務(wù)。目前，老舊小區(qū)改造內(nèi)容主要分三大類(lèi)：一是?；镜呐涮自O(shè)施

7、，包括水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善，裝電梯也是其中非強(qiáng)制的部分；二是提升類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，包括公共活動(dòng)場(chǎng)地、配建停車(chē)場(chǎng)、物業(yè)用房等；三是完善公共服務(wù)類(lèi)的內(nèi)容，包括養(yǎng)老、撫幼、文化室等設(shè)施。按照前述通知的要求，要按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)出資”的原則，完善居民合理分擔(dān)、單位投資、市場(chǎng)運(yùn)作、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等多渠道資金籌措機(jī)制。積極探索通過(guò)政府采購(gòu)、新增設(shè)施有償使用等方式，引入專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，根據(jù)不同的改造內(nèi)容，融資模式也有所不同。其中，小區(qū)、樓道照明設(shè)施、維修更換水、電、燃?xì)夤艿?、供暖設(shè)備、社區(qū)綠化等保基本的配套措施，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，這類(lèi)改造涉及總投資約1.

8、2萬(wàn)億。而從試點(diǎn)情況來(lái)看，這部分投資資金來(lái)源，多以政府財(cái)政為主，且占比在90%左右。而在受人關(guān)注的“加裝電梯”領(lǐng)域，由于投入相對(duì)較大，也成為了各地引入社會(huì)資本的重要領(lǐng)域。目前，各個(gè)地方都對(duì)增設(shè)電梯提供了10萬(wàn)-25萬(wàn)元不等的補(bǔ)助，廣西等一些地方，補(bǔ)貼還會(huì)隨著樓層的增高而增加。在北京的嘗試中，主要有“代建租用”、由產(chǎn)權(quán)單位或是集體出資、業(yè)主自籌自建三種方式。一些小區(qū)改造過(guò)程中，建設(shè)外掛電梯時(shí)采取了“居民申請(qǐng)、免費(fèi)安裝、有償使用”的“代建租用”模式。而上海則試點(diǎn)了所謂的“6+1模式”，是指由開(kāi)發(fā)商出資在原有6層住宅頂層加蓋一層，加層房屋出售所得用于補(bǔ)貼電梯安裝與前期保養(yǎng)費(fèi)用，業(yè)主只需支付電梯運(yùn)行費(fèi)

9、。張險(xiǎn)峰認(rèn)為，發(fā)動(dòng)社會(huì)力量投入改造的模式值得肯定，企業(yè)通過(guò)先期投入改善了居住條件，自然可以通過(guò)后續(xù)服務(wù)收取應(yīng)得的費(fèi)用。在推行這種模式之前，還是需要政府提前做好頂層設(shè)計(jì)和系統(tǒng)規(guī)劃，把各種技術(shù)方法、各種渠道籌措的資金統(tǒng)籌加以考慮，避免重復(fù)建設(shè)或單一科目改造帶來(lái)新的問(wèn)題。挖掘新的盈利空間與政府補(bǔ)貼為主的基礎(chǔ)設(shè)施改造相比，公共服務(wù)產(chǎn)品的提供和收費(fèi)，可以為企業(yè)參與老舊小區(qū)改造帶來(lái)更大的盈利空間。張險(xiǎn)峰告訴記者，老舊小區(qū)改造，其實(shí)可以在建造技術(shù)和產(chǎn)品、地上地下空間的挖潛利用、后續(xù)管理運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)，創(chuàng)造新的盈利空間。比如在土地空間挖潛方面，可以通過(guò)優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，把邊角廢棄土地、地下空間進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，改為停車(chē)、

10、商業(yè)服務(wù)、運(yùn)動(dòng)休閑、養(yǎng)老服務(wù)等設(shè)施，為投入改造的企業(yè)帶來(lái)土地經(jīng)營(yíng)效益。在水系統(tǒng)、供熱、網(wǎng)絡(luò)、電梯改造中，鼓勵(lì)建造商與運(yùn)營(yíng)捆綁，在運(yùn)營(yíng)收費(fèi)中實(shí)現(xiàn)資金平衡等等。不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，與“棚改”等其他城市更新模式不同，老舊小區(qū)改造過(guò)程中，不可避免的要與居民持續(xù)溝通，如何提高居民購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)，顯然是重中之重。愿景明德集團(tuán)承接了北京勁松小區(qū)等多個(gè)老舊小區(qū)改造的標(biāo)桿項(xiàng)目。其城市更新部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，光做老舊小區(qū)物業(yè)管理，幾乎是不可能實(shí)現(xiàn)盈利的。老舊小區(qū)普遍存在物業(yè)管理較差的問(wèn)題，導(dǎo)致居民不滿(mǎn)意，也就不會(huì)主動(dòng)繳物業(yè)費(fèi)，所以公司就沒(méi)有意愿進(jìn)行老舊小區(qū)的物業(yè)管理，或者是物業(yè)管理水平

11、越來(lái)越差，“這是一個(gè)惡性循環(huán)”。如何走出這個(gè)循環(huán)？這顯然需要政府部門(mén)與企業(yè)做更多的工作。其中，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)從制度設(shè)計(jì)、政策法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)政補(bǔ)貼、系統(tǒng)規(guī)劃、市場(chǎng)準(zhǔn)入、公眾參與機(jī)制、推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新和集成應(yīng)用等多方面，進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)和因地施策，發(fā)揮政府應(yīng)有的主導(dǎo)作用。同時(shí)，基層、社區(qū)的引導(dǎo)作用不可忽視。一位北京某老舊小區(qū)的居委會(huì)工作人員告訴記者，在是否需要電梯改造的問(wèn)題上，居委會(huì)組織了居民議事會(huì)和樓門(mén)長(zhǎng)會(huì)，率先獲得小區(qū)內(nèi)部分積極分子的認(rèn)可；隨后居委會(huì)干部分成10個(gè)工作組，早上7-8點(diǎn)入戶(hù)收集老年居民意見(jiàn)，晚上9-10點(diǎn)入戶(hù)搜集年輕居民意見(jiàn)，多輪溝通后最終獲得了一致同意。而在企業(yè)層面，上述愿景明德人士告訴記者，他們?cè)谀承^(qū)的閑置空地上新建了社區(qū)服務(wù)中心。中心內(nèi)部引入哪些服務(wù)商家，是通過(guò)向居民發(fā)放2000多份調(diào)查問(wèn)卷得到的。同時(shí)，還順應(yīng)居民要求，為社區(qū)街邊二十多年的理發(fā)師傅，裝修改造了二十多平米的營(yíng)業(yè)空間。目前，該負(fù)責(zé)人介紹，愿景集團(tuán)在勁松小區(qū)的業(yè)務(wù)，收入主要有三個(gè)來(lái)源：第一是物業(yè)費(fèi)，相對(duì)較少，但也能彌補(bǔ)當(dāng)前部分運(yùn)營(yíng)缺口；第二是停車(chē)管理，整個(gè)小區(qū)有五百