以房養(yǎng)老可行性分析

1、以房養(yǎng)老可行性分析-工作報告以房養(yǎng)老可行性分析篇一:上?！耙苑筐B(yǎng)老”可行性分析報告上?！耙苑筐B(yǎng)老”可行性分析報告(x-10-12 16:13:00)文二手商品住宅，31%是房改房或經(jīng)適房總資產(chǎn)）還有11%，資不抵債風(fēng)險較小，抵押較為安全。如果以房價增長率5%為貼現(xiàn)率，這筆凈資產(chǎn)折現(xiàn)到今天也有現(xiàn)值(pv)16.5萬元。結(jié)論：總體而言，在合理的假定條件下，反向按揭貸款之后，這位老人將幾乎損失掉全部房屋資產(chǎn)價值，剩余凈資產(chǎn)不多。但好處是把這些“死”的資產(chǎn)套現(xiàn)成流動現(xiàn)金，在未來20年之內(nèi)進(jìn)行平滑消費。雖然按照貸款年利率6.86%的貼現(xiàn)率來看20年期間領(lǐng)受的養(yǎng)老金折現(xiàn)價值只有90萬元，但如果從消費者角度

2、，按照3%年通脹率來貼現(xiàn)，那么這筆現(xiàn)金流的折現(xiàn)總價值可以達(dá)到124萬元，20年后6902元的月現(xiàn)金收入可以應(yīng)對相當(dāng)于今天每月3790元的消費水平，應(yīng)可以保障基本的生活水準(zhǔn)。再加上參加社會統(tǒng)籌個人賬戶中的基本養(yǎng)老金，老年人的生活質(zhì)量會得到較好保證。同時不依賴子女養(yǎng)老，生活上有獨立性和主動性。當(dāng)然，這里很關(guān)鍵的參數(shù)變量是貸款利率與房價增長率之間的對比關(guān)系。比如，如果房價年化增長率下降一個百分點（從5%降到4%）而貸款利率不變，那么20年后房產(chǎn)總價值才329萬元，都還不如債務(wù)價值353萬元高。實際上，從第18年起被抵押住房就已經(jīng)成為負(fù)資產(chǎn)。這提示我們，一旦樓市突然暴跌，將讓從事反向按揭的銀行等金融機

3、構(gòu)面臨巨大的系統(tǒng)性金融風(fēng)險。為此，世界各國的反向按揭業(yè)務(wù)必須要有保險公司的介入來防范這種不確定性。但不管怎么操作，如果預(yù)期房價將進(jìn)入長期低迷通道，反向按揭將很難得到銀行保險等金融機構(gòu)支持。然而，從另外一方面，如果提供資產(chǎn)證券化等手段降低金融機構(gòu)融資成本，貸款利率下降，銀行貸款利率打個8.5折，從6.86%下降到5.83%，下調(diào)1個百分點，20年后貸款債務(wù)價值288萬元，那么即使房價年化增長率為4%，20年后還清全部貸款之后仍然有一筆可觀的凈資產(chǎn)。反向按揭與其他以房養(yǎng)老方式比較將住房進(jìn)行反向按揭套現(xiàn)與兩個主要其他選項進(jìn)行比較：1.當(dāng)下就將住房賣掉，然后將錢存入銀行吃定息。這樣做的好處是20年之后

4、仍然有收入，但如果當(dāng)下已經(jīng)年紀(jì)較大，20年后的收入就意義不大。模擬測算一下，即使不考慮交易稅費或“滿五唯一”可免除稅費（營業(yè)所得稅dfzbx-10content_823514.htm以房養(yǎng)老可行性分析篇二:“以房養(yǎng)老”在中國是否可行？“以房養(yǎng)老”在中國是否可行？ (x-10-16 13:17:40)http:blog_4b1178260102dv5m.html標(biāo)簽：戴欣明 中國 鳳凰衛(wèi)視 社會科學(xué)院財智菁英匯 94期雜談鳳凰衛(wèi)視采訪戴欣明談“以房養(yǎng)老”在中國是否可行？鳳凰衛(wèi)視，財智菁英匯94期，中國城市運營管理研究中心主任：戴欣明，廣東社會科學(xué)院教授：鄭梓楨談以

5、房養(yǎng)老在中國是否可行？x年10月15日、16日鳳凰衛(wèi)視中文臺、資訊臺全球播出。戴欣明主要觀點：“以房養(yǎng)老”在中國的障礙很多，尚沒有可行的規(guī)則可循。南京“以房養(yǎng)老”模式只是探討，老人歸西后房產(chǎn)歸養(yǎng)老院的做法，對是否讓老人過早歸西沒有法理支持，也讓人擔(dān)心。作為中國的房地產(chǎn)市場政策指導(dǎo)性非常強，沒有一個定價評估的可行性原則，房價不可以控制。新加坡“以房養(yǎng)老”的“泛亞洲模式”對于中國有借鑒意義，不能完全照搬美國“以房養(yǎng)老”模式，美國的“以房養(yǎng)老”模式是在非常明確的法律保障為前提的，過快地推廣“以房養(yǎng)老”是對老年人群體的一種傷害，建議先完善法律法規(guī)再開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)?！耙苑筐B(yǎng)老”只能是一個養(yǎng)老模式的

6、小小的補充，觀念上在中國本身也是個障礙。 鳳凰衛(wèi)視，財智菁英匯94期，中國城市運營管理研究中心主任：戴欣明，廣東社會科學(xué)院教授：鄭梓楨談以房養(yǎng)老在中國是否可行？x年10月15日、16日鳳凰衛(wèi)視中文臺、資訊臺全球播出。以房養(yǎng)老可行性分析篇三:夕陽紅養(yǎng)老院可行性研究報告夕陽紅養(yǎng)老院可行性研究報告前言在中國，老齡事業(yè)是由政府主辦的、以老年人為對象的公共服務(wù)事業(yè)，是非贏利性的。本報告中的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”是以高齡者為對象，以滿足高層次生活、文化需求為目標(biāo)，向老年人提供商品和服務(wù)的相關(guān)民間營利事業(yè)活動的總稱。到x年底，中國65歲以上老人所占比例已經(jīng)達(dá)到9.1%，超過世界平均水平。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)效益正

7、在吸引著全球的目光。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，人們的生活方式的多樣化，單純的國家福利已經(jīng)難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對老年人口的現(xiàn)狀，中國未來可能通過財政補貼、減免稅收、購買服務(wù)甚至養(yǎng)老專項按揭貸款等手段加快解決老齡問題。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市場化養(yǎng)老并存的局面，出現(xiàn)了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、“侯鳥式”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始走出一條與國際經(jīng)驗接軌的社會化、市場化的道路。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及領(lǐng)域廣等特點，并對上下游產(chǎn)業(yè)具有帶動效應(yīng)。老齡人口的增多拉動產(chǎn)生老齡人群的服務(wù)需求增長，比如對醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務(wù)、文化娛樂、信息咨詢等服

8、務(wù)需求。當(dāng)前我國老年消費市場開發(fā)仍處于初級階段，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的供給不足、比重偏低、質(zhì)量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務(wù)需求。從國內(nèi)市場來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“沉睡”階段，很多商機有待開發(fā)?！笆濉睍r期，我國將出現(xiàn)第一個老年人口增長高峰，60歲以上的老年人將新增800萬，總數(shù)將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%，人口老齡化進(jìn)程將加快，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)需求將大量增加。未來5-10年間，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。第一部分：總論第一章：養(yǎng)老院項目背景第六次人口普查顯示大陸31個省、自治區(qū)、直轄市和現(xiàn)役軍人的人口中，0-14歲人口為222459737人，占

9、16.60%；15-59歲人口為939616410人，占70.14%；60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%。同2000年第五次全國人口普查相比60歲及以上人口的比重上升2.93個百分點，65歲及以上人口的比重上升1.91個百分點。由數(shù)據(jù)我們可以清楚的了解到我國約有22%的老年人，我國已進(jìn)入老齡化社會，而且老齡化現(xiàn)象還在加重，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示我國的老齡化現(xiàn)象還將延續(xù)至少25年以上。重慶地區(qū)將有很多的老年人需要供養(yǎng)。為了讓老人們老有所養(yǎng)，老有所樂，老有所依，老有所學(xué)，我們將建立一個以為老年人提供住宿，娛樂，學(xué)習(xí)為主要目的的養(yǎng)老

10、院。第二章第二章：養(yǎng)老院項目現(xiàn)狀分析當(dāng)前，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴(yán)峻問題。據(jù)報道，到x年，重慶養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)應(yīng)達(dá)到28800張。在已有床位的基礎(chǔ)上，還需要新增1萬張床位才能基本滿足兩年后老人入住養(yǎng)老的需要。除了國辦養(yǎng)老機構(gòu)和居家養(yǎng)老方式外，民辦養(yǎng)老機構(gòu)將成為養(yǎng)老床位缺口的最大補充者。近年來，黨中央十分重視人口老齡化的快速增長對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來的影響。重慶市委、市政府也確立了“政府主導(dǎo)、社會行動、全民參與”的社會化養(yǎng)老基本方針，先后出臺了27項優(yōu)惠政策，對社會力量開辦的養(yǎng)老院，從審批、土地、收費等多方

11、面予以大力扶持。第三章：項目投資必要性及意義 目前由于我國實施計劃生育政策，我國421形式的家庭在不斷的增加，年輕人的壓力很大，很少有時間能夠照顧老人，有些家庭的子女為了工作生活不得不到遠(yuǎn)離老人的地方生活工作，造成了空巢老人的現(xiàn)象。同時老人們面對的是城市高速建設(shè)帶來的人情味淡漠的現(xiàn)象，導(dǎo)致大多數(shù)老人的生活失去意義，引發(fā)老人的不悅甚至是自殺。而由于經(jīng)濟(jì)能力的提高人們愿意出錢讓老人進(jìn)入養(yǎng)老院，觀念的轉(zhuǎn)變也使老人們能夠接受這種做法。因此建一個養(yǎng)老院能夠解決老人生活問題的同時給企業(yè)帶來可觀的經(jīng)濟(jì)利益。第四章：可行性研究工作的依據(jù)、范圍和要求 養(yǎng)老院是微利行業(yè)，初期投資較大，項目周期較長，資金回籠較慢，

12、因此作為公用事業(yè)的養(yǎng)老院在所考慮的社會效益將大于經(jīng)濟(jì)效益。按照目前老年人口所占的比例分析，不考慮其他因素影響下，對于老年人口的養(yǎng)老問題的關(guān)注將會是一個莫大的社會問題。另外，政府出臺不少舉措鼓勵老年福利事業(yè)的發(fā)展。綜上所述我們認(rèn)為建立一個養(yǎng)老院是個又能解決社會問題又能帶來經(jīng)濟(jì)效益的雙贏項目，因此我們認(rèn)為建立一所養(yǎng)老院是可行的。第二部分：需求預(yù)測和擬建規(guī)模第一章：市場需求預(yù)測1、解決老齡化社會問題的需要 據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標(biāo)志著設(shè)個國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國60歲以上，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前

13、，我國60歲以上老年人口已達(dá)1.7億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即沒4個人中就有一位老人；又預(yù)測我國65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3%）增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已經(jīng)成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴(yán)峻問題。鄭州市也和全國一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區(qū)建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會問題的需要。2、構(gòu)建和諧

14、社會的需要 黨中央、國務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會的口號。鄭州市委、市政府也是提出建設(shè)“和諧社會”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標(biāo)就難以實現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的光榮傳統(tǒng)，新建的航空港區(qū)敬老院，將成為鄭州市的弱勢老人，孤兒等提供了一個“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅使老年人晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也成為孤兒等困難弱勢群體提供一個溫暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛和溫暖的大家庭里健康成長。這必然對構(gòu)建和諧社會起到積極地促進(jìn)作用。3、加快社會福利事業(yè)發(fā)展的需要 重慶夕陽紅養(yǎng)老院項目是時候，將徹底改變原有的敬老院設(shè)備陳舊、環(huán)境較差這一狀況，將擴大收養(yǎng)、收治規(guī)模，

15、完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境，切實解決鄭州市港區(qū)弱勢群體生活困難，充分發(fā)揮社會保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下位人民群眾解愁“的服務(wù)宗旨”作為我區(qū)一所規(guī)模較大的綜合性福利結(jié)構(gòu)，將在社會保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。第二章：現(xiàn)有工廠能力估計 社會制度不完善，空巢引發(fā)的老年人身心問題?？粘怖先俗钊菀赘杏X孤獨寂寞，昔日工作繁忙，子女繞膝，而今子女離巢，自己退休后又無事可干、行動不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬，喪偶發(fā)生等老人當(dāng)然會產(chǎn)生寂寞、孤獨的心情。喪嚴(yán)重的甚至?xí)a(chǎn)生老年精神障礙、老年癡呆癥等疾病。心理健康日益成為老年人健康的重要部分4.養(yǎng)老院太少。目前,中國現(xiàn)有的各類養(yǎng)老機

16、構(gòu),大部分條件簡陋,缺少完備的服務(wù)設(shè)施,即便如此,各類老年社會福利機構(gòu)養(yǎng)老床位也僅有1x萬張,平均每千名老人占有床位僅有816張,與發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50至70張的水平相差甚遠(yuǎn)。面對人口的老齡化及養(yǎng)老中存在的諸多問題,傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能適應(yīng)老齡化社會的要求我們必須采取有效的應(yīng)對措施，所以我們的夕陽紅養(yǎng)老院還是很有發(fā)展前景的。第三章：擬建項目的規(guī)模 夕陽紅養(yǎng)老院現(xiàn)有地面積5000平方米，總建筑面積5000平方米，計劃拆除危房1334平方米，新建房屋面積1400平方米，其中：新建1幢2層磚混結(jié)構(gòu)居住房800m2，新建1幢2層辦公服務(wù)用房600m2。維修原有住房1560m2，硬化道

17、路面積250m2，綠化面積為330m2。3、以夕陽紅養(yǎng)老院為依托，做好分散五保供養(yǎng)工作。為做好分散供養(yǎng)五保的管理工作，實行院戶掛鉤制度，由夕陽紅養(yǎng)老院工作人員定期走訪分散五保，了解其生活及健康情況，幫助解決實際問題。（四）項目單位基本情況xxx民政所成立于1992年1月，設(shè)民政助理員編制1人，主要工作職責(zé)有：貫徹執(zhí)行黨和國家關(guān)于民政工作的方針、政策和法律、法規(guī)、研究和擬定具體實施辦法，編制民政事業(yè)中，長期發(fā)展規(guī)劃。組織協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)防災(zāi)、抗災(zāi)。救災(zāi)工作，管理分配救災(zāi)款物，組織指導(dǎo)救災(zāi)捐贈。建立和實施城鄉(xiāng)居民最低生活保障制度；對最低生活保障金的使用和管理情況進(jìn)行督察；負(fù)責(zé)社會困難戶和其他特殊對象的救助

18、救濟(jì)；組織知道扶貧濟(jì)困等社會互動活動。第三部分：資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況建設(shè)養(yǎng)老院所需的建筑材料從本地均可采購。還需購置床，柜子等生活用品，本地也均可采購。還需采購些必要的醫(yī)療用品，這些可以通過外地藥廠購得，難度較小。養(yǎng)老院建在城市里，超市，醫(yī)院，圖書館等公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施齊全。第四部分：具體實施方案（1）第一階段：前期準(zhǔn)備階段 主要完成調(diào)查摸底、選址規(guī)劃、項目論證、土地手續(xù)、 籌集建設(shè)資金、可研究性報告、地質(zhì)勘探、項目開工手續(xù)辦理等前期準(zhǔn)備工作。調(diào)查當(dāng)下老年人養(yǎng)老狀況，本著實事求是、因地制宜、合理布局、資源有效利用的原則，合理選址，設(shè)計建設(shè)方案。通過向相關(guān)部門申請補貼、入股等方式，積

19、極籌集建設(shè)資金。在施工前，組織技術(shù)培訓(xùn)，明確建設(shè)項目的技術(shù)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，強化質(zhì)量管理。（2）第二階段：工程施工階段 主要完成養(yǎng)老院主體工程及室內(nèi)外粉刷、地下排水、電力設(shè)施、綠化等工程建設(shè)。此階段必須考慮到各方面因素，符合當(dāng)?shù)鼐裎拿鹘ㄔO(shè)情況。施工過程中，不定期組織進(jìn)行實地檢查，促進(jìn)施工進(jìn)度，加強工程材料的檢查驗收工作，確保施工進(jìn)度和工程質(zhì)量。（3）第三階段：工程驗收和其他配套設(shè)施階段 在此階段中，首先邀請相關(guān)部門人員嚴(yán)格審查、驗收工程，評測工程質(zhì)量，確保工程質(zhì)量合格。最后，再進(jìn)行其他配套設(shè)施建設(shè)，主要完成消防、餐廳、健身等配套設(shè)施建設(shè)，這些必須合理布局，迎合老年人的興趣愛好，除此之外，還應(yīng)具

20、有前瞻性，避免重復(fù)建設(shè)和低水平建設(shè)現(xiàn)象的發(fā)生。第五部分：環(huán)境保護(hù)第一章：環(huán)境條件調(diào)查 夕陽紅養(yǎng)老院選址合理，所處的地理位置優(yōu)越，不會給當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境帶來污染，周圍環(huán)境不會對中心造成污染，中心建設(shè)規(guī)劃良好，總圖布置重視生態(tài)建設(shè)，具有優(yōu)美的環(huán)境，所產(chǎn)生的污染物均有適宜的處理措施，不會給周圍環(huán)境帶來不利的影響。第二章：影響環(huán)境因素分析 本項目在建設(shè)、運行中，可能對環(huán)境產(chǎn)生的污染主要有：（環(huán)境保護(hù)預(yù)評價夕陽紅敬老院環(huán)境污染物主要是生活垃圾和污水，院內(nèi)設(shè)有完善的排措施，所產(chǎn)生的噪音（過往車輛）一般短暫，分貝值不高，對環(huán)境干擾不大。環(huán)境保護(hù)項目污染源分析本項目在建設(shè)、運行中，可能對環(huán)境產(chǎn)生污染主要有：本項目建

21、設(shè)過程中對環(huán)境的影響主要是1、建筑粉塵、建筑垃圾和施工噪音；2、生活垃圾及生活污水；3活動產(chǎn)生的聲響；4、過往車輛產(chǎn)生的噪音。第三章：環(huán)境保護(hù)措施1、項目建設(shè)期間施工企業(yè)應(yīng)避免機械打樁和大功率的振動設(shè)備運行，以免造成對周邊建筑物的損毀，及干擾正常的生產(chǎn)、生活秩序，嚴(yán)格性杜絕夜間機械作業(yè)。建筑施工場地設(shè)置臨時安全圍欄，建筑物設(shè)置安全網(wǎng)，施工機械注意防塵降噪。2、嚴(yán)格實行清污水分流，敷設(shè)暗管排污，生活污水經(jīng)沉淀處理后排入街道排污管道。地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。3、居住人員入住后產(chǎn)生大量的包裝物垃圾和生活垃圾，應(yīng)分類集中收集。合理布局垃圾收集設(shè)置，當(dāng)天垃圾當(dāng)天交城市環(huán)衛(wèi)站運往垃圾處理

22、場集中處理。4、設(shè)計中應(yīng)安排適當(dāng)?shù)木G化樹種和適宜當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c的花卉，草坪，保證適當(dāng)?shù)木G化率，增強空氣、噪音的凈化能力。第六部分：企業(yè)組織、勞動定員、人員培訓(xùn)第一章：人員編制一、高管編制，共4人設(shè)總經(jīng)理1名，享受a4級別待遇；設(shè)副總經(jīng)理1名，享受b4級別待遇；設(shè)院長1名，享受b4級別待遇；設(shè)總經(jīng)辦主任1名，享受b4級別待遇；二、各中心、部門執(zhí)行人員編制（1）財務(wù)中心人員編制，共4人。（2）融資組：設(shè)主管1人，享受e4級別待遇（3）會計：設(shè)主管1人，享受e4級別待遇；設(shè)主辦1人，享受f5級別待遇（4）出納：設(shè)主管1人，享受e4級別待遇業(yè)務(wù)發(fā)展中心人員編制，共17人（5）業(yè)務(wù)部：設(shè)經(jīng)理1人，享受c6

23、級別待遇；業(yè)務(wù)代表3人，享受f5級別待遇（6）外聯(lián)部：設(shè)經(jīng)理1人，享受c6級別待遇；辦事員2人，享受f5級別待遇（7）策劃部：設(shè)項目策劃主管1人，享受e4級別待遇；項目策劃人員2人，享（8）受f5級別待遇；設(shè)活動主管1人，享受e4級別待遇，活動實施員2人享受，f6級別待遇（9）項目部：設(shè)項目經(jīng)理1人，享受c4級別待遇；項目主管1人，享受d4級別待遇；項目實施人員2人，享受e6級別待遇第二章：人員培訓(xùn)1、首先我們需要對高管編制中的四位高管進(jìn)行人員培訓(xùn)，需要讓他們知道并且了解在養(yǎng)老院這個項目中的一些基本的知識，并對在此方面的一些基本管理有一定的了解。2、對各個部門的行政管理人員進(jìn)行崗位前培訓(xùn)，在上

24、崗之后的每一個月需要進(jìn)行一次集中的培訓(xùn)和工作總結(jié)，相互討論并學(xué)習(xí)比較好的一些基本的管理觀念和好一點的管理辦法。3、對運營管理中心的人員進(jìn)行詳細(xì)的培訓(xùn)，其中需要包括餐廚工作單位里面的工作人員、康復(fù)中心、接待人員等等進(jìn)行一些工作方面具體的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，需要讓他們能夠在最短的時間內(nèi)可以快速學(xué)習(xí)，也能夠最短時間內(nèi)可以掌握到最基本最使用的知識，整個培訓(xùn)時間為期7天。期間的培訓(xùn)內(nèi)容見具體的培訓(xùn)方案。第七部分：項目實施計劃第一步：興辦企業(yè)所在區(qū)（市）縣民政部門向市政務(wù)服務(wù)中心民政局窗口提交申請材料，由窗口工作人員進(jìn)行初審后受理；第二步：市民政局在規(guī)定的時限內(nèi)派人對新辦企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查核實，符合條件的，在審批表上

25、簽字蓋章；第三步：市民政局將相關(guān)資料移交市稅務(wù)部門審核簽章后上報省民政廳；第四步：經(jīng)省民政廳、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局審批辦證后返回市民政局，由市民政局轉(zhuǎn)交區(qū)（市）縣民政部門發(fā)給新辦企業(yè)；第五步：籌集資金；第六步：開始建設(shè)養(yǎng)老院的項目部；第七步：開始對養(yǎng)老院進(jìn)行人員組建；第八步：正式開始營業(yè)；第九步：對營業(yè)后進(jìn)行一些工作補充；第八部分：養(yǎng)老院項目財務(wù)分析第一章：養(yǎng)老院項目資金籌措 （一）資金來源 公司注冊資本1200萬元，項目來源金額 權(quán)益資本風(fēng)險投資950 創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊投資50 債務(wù)資本銀行貸款200 (二)資金籌措方式：在股本結(jié)構(gòu)中，風(fēng)險投資方面我們打算吸引一個或者多個大企業(yè)共同入股，資金為05

26、-萬，大企業(yè)的資金充足，愿意支持公益事業(yè)，來提高企業(yè)名聲，在日本這種模式很普遍，而且大企業(yè)也能從公益事業(yè)中獲取到一些關(guān)聯(lián)的受益，總之，這種投資是一本萬利的。團(tuán)隊投資50萬，充分考慮到我們大學(xué)生的資金來源有限。我們主要靠吸引大企業(yè)做公益事業(yè)這種在內(nèi)地比較新的模式來創(chuàng)立夕陽紅養(yǎng)老院，而我們創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊作為管理者經(jīng)營養(yǎng)老院。此外我們還需要以養(yǎng)老院房產(chǎn)作抵押從銀行貸款200萬元，為期2年（金融結(jié)構(gòu)2年期的借款利率為6.65%）。第二章：項目總成本費用估算1、房建投入：考慮到經(jīng)營的長久性，雖然可能投資回收期長些，但是是值得投資的，由于從事非營利事業(yè)，可邀有意愿回報社會的房地產(chǎn)企業(yè)贊助，控制在850萬元以內(nèi)。

27、2、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施：為改善養(yǎng)老環(huán)境，可栽種經(jīng)濟(jì)實用的樹種，養(yǎng)殖花卉、草坪、水生動物以及設(shè)置路上休憩的木椅等，控制在80萬元。3、基本設(shè)施配備：a、床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約600元*200=12萬元；b、床上用品400*200=8萬元；c、室內(nèi)一書桌、圈椅200*200=4萬元；d、電視每房間一個600*200=12萬元；e、活動室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌20個，健身器材20件，約40萬元。f、餐飲設(shè)施，灶具十套，餐具200套，消毒柜兩個，冰箱若干臺，控制在10萬元（可爭取政府和贊助單位的捐贈）。g、辦公設(shè)備，電腦若干，打印機一臺，面包車一部，最小投入20萬元。h、醫(yī)療器械設(shè)備，預(yù)計投入8

28、0萬元。i、洗衣、洗澡費用，預(yù)算10萬元j、其他費用5萬元。k、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費用，約10萬元。4、職工工資：按服務(wù)管理人員20人計算，每人福利工資按24000人年，以300人計，年費用150萬元，b、設(shè)備維修及折舊費，每年為8萬元。c、其他不可預(yù)計費用5萬元。根據(jù)問卷調(diào)查，住房及服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)：每人每月房間費900元，每人每月伙食費550，水電費50，護(hù)理費有0、500、1000、1300等收費標(biāo)準(zhǔn)。由于護(hù)理費用的不同，入住人數(shù)分別占20%、50%、20%、10%，假設(shè)每年入住率為90%。即；第一年主營業(yè)務(wù)收入=200*80%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+1

29、0%*2800）=399.36萬元年第一年主營業(yè)務(wù)成本萬元：員工工資+折舊費+伙食成本+水電成本+醫(yī)用用品成本+其他費用+管理費用=280第二至五年主營業(yè)務(wù)成本萬元：員工工資+折舊費+伙食成本+水電成本+醫(yī)用用品+其他費用+管理費用=290第一年工資=兼顧員工+普通員工+醫(yī)護(hù)員工+銷售人員+管理人員=177第二至五年工資=兼顧員工+普通員工+醫(yī)護(hù)員工+銷售人員+管理人員=188第九部分 養(yǎng)老院項目財務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價第一章：財務(wù)評價：養(yǎng)老院位于合川區(qū)，占地5000平方米，按床位200個計算。為分析財務(wù)上的可行性，先考慮10年期內(nèi)財務(wù)上的指標(biāo)。（一）投資凈現(xiàn)值：npv=（ci-co）t當(dāng)

30、年現(xiàn)值） =51+（167.4財務(wù)費用第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末 利息保障費用8.2211.98 由此可得公司的償債能力較強，能輕松地?fù)Q還上銀行貸款。營運能力分析：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）=主營業(yè)務(wù)收入總資產(chǎn)年初數(shù)第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末 總資產(chǎn)增長率0.330.002 由此可得總資產(chǎn)成長變化率較大，第一年購置200萬元的固定資產(chǎn)，第二年償還200萬元的貸款。公司規(guī)模自第三年后逐年增加，在行業(yè)中發(fā)展較快，說明企業(yè)的成長能力比較好，總之，公司的財務(wù)方面可行。第二章：養(yǎng)老院項目不確定性分析根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感

31、性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。（一）盈虧平衡分析：此種規(guī)模設(shè)計養(yǎng)老機構(gòu)盈虧平衡點為全年平均入住率55%，辦院的主要風(fēng)險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風(fēng)險，由于老人及子女的財務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時續(xù)費，養(yǎng)老機構(gòu)又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機構(gòu)都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。（二）敏

32、感性分析：敏感系數(shù)=目標(biāo)值變動百分比 m2，總投資約5300萬元，資金成本為年利率6%。養(yǎng)老院的規(guī)模按1000張床位計算，回收資金的主要收入來源是一次性設(shè)備購置費，人均收費約8000元，10年的周轉(zhuǎn)率為3次，共計約2400萬元；床位費每人每月500元，10年入住率按100%計算共計約6000萬元；其他收入抵扣經(jīng)營成本。這樣養(yǎng)老院項目回收投資需要10年，而且沒有盈利。而房地產(chǎn)項目的建筑成本約2170元 m2，回收資金約1.05億元，包括建設(shè)期和銷售期在內(nèi)大概需要2年半到3年時間。結(jié)果房地產(chǎn)項目3年內(nèi)不僅可以收回投資，還可獲取約4000萬元左右的利潤。 2、租賃經(jīng)營融資困難。由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，投

33、資興建養(yǎng)老機構(gòu)不符合我國現(xiàn)階段投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益常規(guī)做法。那么，租賃房屋經(jīng)營養(yǎng)老機構(gòu)則是一個較為理想的選擇。這可以把近期的巨大投資，轉(zhuǎn)化為分期的租金支出。但是，如果是一個完整的房地產(chǎn)項目，他人又怎樣會轉(zhuǎn)租給別人呢？答案只有一個，那一定是多年的“爛尾樓”。要完成一個“爛尾樓”項目，仍然需要較大的投資。由于是租賃來的房屋，只有經(jīng)營權(quán)，沒有所有權(quán)，投入的資金必然被占壓，不能通過抵押貸款等方式，將資金盤活，周轉(zhuǎn)使用。因此，租賃經(jīng)營融資困難是必然結(jié)果。我們以廣州市良典養(yǎng)老院的經(jīng)營情況為例。廣州市良典養(yǎng)老院2002年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”，建筑面積20000 m2，占地面積8000 m2，租

34、期20年。有200多個房間，可設(shè)養(yǎng)老床位650張，每月租金近20萬元，改造、擴建總投資約1500萬元，投資回收期需要6年以上。雖說目前該院經(jīng)營狀況良好，但是由于股東投資能力有限，不得不放棄原有經(jīng)營的其他產(chǎn)業(yè)。由于經(jīng)營權(quán)不能抵押貸款，為了籌措養(yǎng)老院的流動資金，股東只得向朋友借款，甚至將個人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養(yǎng)老機構(gòu)在產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的寫照，是產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中的融資難點問題。3、醫(yī)護(hù)人才引進(jìn)難大型養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)重點是醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，而要引進(jìn)有經(jīng)驗的、中高級專業(yè)醫(yī)護(hù)人員難度較大。在醫(yī)院有一套較為完整的專業(yè)技術(shù)職稱晉升機制，如果某位專業(yè)醫(yī)護(hù)人員到養(yǎng)老院的醫(yī)療康復(fù)室工作，要想從初級職稱向中高級職稱晉升

35、，這幾乎是不可能。因此，大型養(yǎng)老機構(gòu)不僅不能吸引專業(yè)醫(yī)護(hù)人員加盟，也很難培養(yǎng)出自己的醫(yī)護(hù)隊伍。例如，廣州市良典養(yǎng)老院引進(jìn)一名主任醫(yī)師出任院長，由于醫(yī)療衛(wèi)生體制管理的原因，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應(yīng)的福利待遇。 4、經(jīng)營風(fēng)險大。 隨著人們的法律意識的逐步增強，粗放式的醫(yī)療護(hù)理已經(jīng)不適合養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展需要。由于大型養(yǎng)老機構(gòu)的企業(yè)規(guī)模較大，人們認(rèn)為其有一定的經(jīng)濟(jì)實力和賠償能力，因此對于醫(yī)療護(hù)理過程中的失誤和不當(dāng)，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫(yī)療事故糾紛的法律程序方面推進(jìn)，最終導(dǎo)致養(yǎng)老機構(gòu)的賠償。當(dāng)然人們法律意識增強有其積極一面，但養(yǎng)老機構(gòu)由于醫(yī)療條

36、件、人員素質(zhì)的原因往往處于弱勢狀態(tài)。從主觀角度來看，大型養(yǎng)老機構(gòu)都愿意開辦與之規(guī)模相配套的老年病醫(yī)院，但衛(wèi)生部門的規(guī)章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀上加大了大型養(yǎng)老機構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。第二章：項目風(fēng)險分析（1）建設(shè)風(fēng)險分析：養(yǎng)老院項目無法完工、延期完工或者完工后無法達(dá)到預(yù)期運行標(biāo)準(zhǔn)而帶來的風(fēng)險，會導(dǎo)致項目建設(shè)成本增加、項目貸款利息負(fù)擔(dān)增加。(2)成本超支風(fēng)險：項目成本形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支進(jìn)行糾正發(fā)生的偏差。(3)老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可需要一段時間。(4)消費群體的特殊性和項目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項目具有較大風(fēng)險（5）其他相關(guān)風(fēng)險：質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險等。第三章：風(fēng)險規(guī)避建議（1）在項目實施之前，必須事先制定一個切實可行的、科學(xué)的進(jìn)度計劃。（2）公司利用不同形式的有固定價格固定工期的“交鑰匙”合同和“實報實銷”合同。（3）認(rèn)真進(jìn)行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年人公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。（4）本項目必須要做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、統(tǒng)一的總體規(guī)劃，項目就具有了“量身定做”的依據(jù)，更加有效的避免項