養(yǎng)老地產(chǎn)的分類

養(yǎng)老地產(chǎn)的分類各國在進(jìn)行老年住宅開發(fā)運(yùn)營時，通常采用國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的分類方法，但由于各國的國情不同，老年住宅的種類和特點(diǎn)也不相同。概括來說，國內(nèi)外老年住宅主要有三種模式：老年公寓、老年社區(qū)、普通自住型老年住宅。（一）老年公寓這種老年住宅形式多樣，情況比較復(fù)雜。如我國的敬老院、養(yǎng)老院、托老所、護(hù)理所等。概括起來，主要有 3 種類型：第一種是獨(dú)立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造價較低，與城市社區(qū)服務(wù)設(shè)施距離較近，交通便捷。住獨(dú)立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面積較小，二是沒有了大量室內(nèi)外勞動，三是做飯方便，四是醫(yī)護(hù)規(guī)范。第二種是集合型老年公寓，有專門的服務(wù)人員為老年人提供除醫(yī)療、護(hù)理外所需的服務(wù)，住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設(shè)施，并有完備的保衛(wèi)和報(bào)警系統(tǒng)。第三種是護(hù)理型老年公寓，該類公寓提供全日制的護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)，建筑按無障礙設(shè)計(jì)，臥室衛(wèi)生獨(dú)立，起居室和廚房共用。（二）老年社區(qū)主要是大規(guī)模的老年居住區(qū)，或老人村，包括獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、高檔公寓、一般老人住宅等多種建筑形態(tài)，郵局、超市、護(hù)理機(jī)構(gòu)、銀行等相關(guān)配套一應(yīng)俱全。這種社區(qū)由于規(guī)模大、配套設(shè)施完善而備受老年人的青睞。如美國的太陽城中心，太陽城中心坐落于佛羅里達(dá)西海岸，從 1961 年開始開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已成為全美最好的老年社區(qū)。（三）普通自住型老年住宅老年人不用搬入老年公寓或老年社區(qū)，而是將自己原有的屋舍改造而成的老年住宅，國內(nèi)通常稱為“居家養(yǎng)老”。這種方式適合各種各樣的老年人，尤其是夫婦倆人健在，身體健康的老人。居住普通住宅的老人由社會福利機(jī)構(gòu)或者社區(qū)居委會提供看護(hù)、幫助和其他服務(wù)，這種服務(wù)主要包括三種：一是保健服務(wù)。定期上門進(jìn)行身體檢查和其他保健服務(wù)，包括小病或不嚴(yán)重的慢性病上門治療等，有重病可以及時送醫(yī)院；二是家庭生活服務(wù)。幫助老年人解決年老體弱的困難，如室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生，代購生活用品等；三是大力發(fā)展適宜老年人的文化、體育、教育、交流等方面的事業(yè)。例如，西方國家城市里許多街道都有健身俱樂部，白天主要是老年人來活動。有了以上比較全面的安排，老年人有了特殊問題又能及時處理，就能使多數(shù)老人放心地住在家里，安享晚年。這種模式在英國極為普遍，現(xiàn)在正被歐洲很多國家仿效。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式養(yǎng)老地產(chǎn)類型模式：第一類，與社區(qū)共同建設(shè)按；第二類，與相關(guān)設(shè)施并設(shè)；第三類，與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合；第四類，與國際品牌接軌；第五類，以其他方式轉(zhuǎn)型。第一類：與社區(qū)共同建設(shè)開發(fā)模式 1-專門建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)（健康型、連續(xù)照護(hù)型）北京太陽城是民辦企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)，這里面種類就比較多，有點(diǎn)兒像國外的連續(xù)照護(hù)。既有普通的老年住宅，也有專門的養(yǎng)老公寓等等，配套當(dāng)中有老年大學(xué)、老年娛樂設(shè)施、商業(yè)中心、會議中心等等，還有服務(wù)管理中心，二期也有很多專門的老年住宅，這樣的社區(qū)是非常受歡迎的。老年到這種社區(qū)有集體生活，有人照顧，也不感覺孤獨(dú)。還有政府幫助投資建設(shè)的老人社區(qū)，也是一種專門的老人社區(qū)，比如說有五院合一，包括了敬老院、殘障院、孤兒院、光榮院，這種社區(qū)政府幫助投資一部分，將來有一部分讓私人管理，這樣是有可能的，這種類型在國外也非常多。開發(fā)模式 2：新建居住區(qū)中同時開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走差異化路線。開發(fā)當(dāng)中有一些困難，受到一些限定，客戶群在慢慢的轉(zhuǎn)變。很多老人也需要房地產(chǎn)，或者說需要這樣的住宅。普通社區(qū)中專門分出一塊兒做養(yǎng)老地產(chǎn)也是非常合適的。如果專門建立一個老年城，對配套服務(wù)會有很大需求，那么多老人生活在一起也不會特別的愉快。開發(fā)模式 3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品普通社區(qū)中可配建老少戶、老人專用戶型、老人日托中心、老人公寓。老少戶是一梯兩戶，一套中一套小的結(jié)合，就很容易呈現(xiàn)老少戶，總面積不是很大，一家人就近居住可能很方便。專門的戶型是拿一部分做成專用的，因?yàn)橛幸恍├先藲堈希谶@里做成無障礙，廁所做大一點(diǎn)兒，廚房可以轉(zhuǎn)圈。如果都做成這樣的房子很浪費(fèi)，一般家庭沒有必要，所以只要做一部分專用的老人戶型就可以了。一層比較方便，有坡道，室內(nèi)做的比較適合他的生活就可以了。老人日托中心，在社區(qū)里面就應(yīng)該加上一定的日托中心，白天的時候他們會利用這樣的場地和建筑，老年中心放在一棟樓里非常合適，排隊(duì)的人可以稍微少一點(diǎn)兒可以共同管理，老人和兒童特別愿意接近，愿意在一塊兒玩兒很高興，接送老人和兒童可以是同一時間，同一條路，非常方便。老人公寓，在一個小區(qū)中設(shè)立一部分老人公寓，比如說有廚房、餐廳，能夠幫助服務(wù)，也挺受歡迎的。開發(fā)模式 4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施如果旁邊已經(jīng)有建成的社區(qū)，或者比較富裕，有很多的老人。這時候在旁邊找一塊小空地，把什么東西改造一下，或者插建這樣一個服務(wù)中心可以輻射整個社區(qū)，也特別容易存活，而且可以做成連鎖。在一些已建成的不能再新建老人服務(wù)設(shè)施的地方是非常有需求的。第二類：與相關(guān)設(shè)施結(jié)合并設(shè)計(jì)開發(fā)模式 5：老人公寓與商業(yè)設(shè)施并設(shè)很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的購物都有一定的需要，也愿意建在比較熱鬧的地區(qū)，特別是身體不太好的家屬來看也比較方便，就醫(yī)也比較方便。香港房屋協(xié)會建的彩頤老人公寓下面是商場，中間用會所隔開，上面就是老年公寓，一些智障老人、殘障老人的房間，再上面是普通商品房。商場房屋協(xié)會做這個的時候非常受歡迎，也得到了政府的一定支持，如果老人買了普通公寓，就優(yōu)先把上面的商品房賣給其子女。開發(fā)模式 6：老年設(shè)施與醫(yī)療機(jī)構(gòu)并設(shè)很多老人希望旁邊有醫(yī)院，有醫(yī)院老人就比較安心。旁邊有了醫(yī)療設(shè)施，旁邊建老年設(shè)施就變得非常自然，很多人都選擇了這樣的便利條件。開發(fā)模式 7：老年設(shè)施與幼兒園并設(shè)這種模式在日本很多，一邊是老人，一邊是小孩兒，可以共設(shè)一個庭院，小孩兒在外面玩兒老人看著都會非常高興，或者是老人跟小孩兒一塊兒游戲等等，這樣大家都很高興，消除老人的孤獨(dú)感。開發(fā)模式 8：老年設(shè)施寓教于機(jī)構(gòu)并設(shè)在美國的拉薩爾村，老人可使用拉薩爾大學(xué)的公共設(shè)施，與拉薩爾大學(xué)合作提供終身學(xué)習(xí)項(xiàng)目。人群組成：年齡至少 65 歲，高種以上文憑，具備參加拉薩爾村教育項(xiàng)目的身體和智力條件和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)能力。老人到這個大學(xué)以后可以給人家上課，其他很多部分是他們自己給自己上課，這種也非常愉快，他們覺得自己的能量能夠發(fā)揮出來。第三類：與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合開發(fā)模式 9-在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)或老年住宅我國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占到全國旅游總?cè)藬?shù)的 202 以上，成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。對于怎么在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)老年產(chǎn)品，值得業(yè)界關(guān)注。比如像海南、廣西、云南氣侯比較好的地方，已經(jīng)有不少地產(chǎn)商準(zhǔn)備開發(fā)旅游地產(chǎn)，其中一部分就作為老年地產(chǎn)。第四類：與國際養(yǎng)老專業(yè)品牌接軌開發(fā)模式 10-引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施日本、瑞士養(yǎng)老成本非常高，勞動力缺乏，他們設(shè)想在中國建一個連鎖，可以把他們的老人輸入進(jìn)來，在他們比較健康的階段到中國來養(yǎng)老，甚至可以去世界其他好幾個這樣的國家去養(yǎng)老。中國的服務(wù)會比較好，也比較便宜，實(shí)在不行了再回到本國，比如說 80多歲需要照護(hù)的時候。這樣一種形式，也具備一定的市場可行性。開發(fā)模式 11-與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式美國、歐洲包括日本都是這樣的，覺得中國市場很大，而他們的管理模式比較先進(jìn)，比較成熟，想進(jìn)入中國市場。但是完全的移植過來也不合適，中國老人的生活習(xí)慣跟美國、日本有很大