棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告

1 棚戶區(qū)改造項目 第一章 總 論 目 背景與概況 棚戶區(qū) 改造 項目 報 單位 概況 本項目 由 公司 承建。 公司成立于 年 月，公司地處 ，法人代表 ，注冊資金人民幣 萬元整，房地產(chǎn)開發(fā)二級資質。內設辦公室、工程部、財務部、項目部、營銷部、后勤保障部等，現(xiàn)有員工 人，其中高、中級專業(yè)技術人員 人。資金實力和技術力量雄厚，且遵循現(xiàn)代企業(yè)的科學管理機制，建立有完善規(guī)范的工程質量管理和安全管理體系。 國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā) 2007 24號）； 關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見 （建保 2009 295號）； 關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知 （ 財綜 20108號 ）； 住房和城鄉(xiāng)建設部關于做好城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作的通知（ 建保 201058號）； 2 國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見（國發(fā) 2013 25號）； 省人民政府辦公廳關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的實施意見； 省人民政府 關于加強保障性安居工程建設的意見； 省人民政府關于加快全省棚戶區(qū)改造工作的實施意見 ； 城市居住區(qū) 規(guī)劃 設計規(guī)范 2002年版） ； 民用建筑設計通則 ； 投資項目可行性研究指南 ； 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) （ 第三版 ） ； 與項目有關的國家現(xiàn)行其他法律、法規(guī)、政策、規(guī)范、定額； 項目單位提供的 其它 有關文件和資料。 住房問題是涉及民生的重要問題， 直接關系老百姓生活水平提高和生活質量 改善， 構建多層次的住房保障體系是社會主 義和諧社會的重要內容 。 棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊 住房 、改善困難家庭住房條件而推出的一項 民心工程 ， 關系人民群眾切身利益，是實現(xiàn)“住有所居”的重要組成部分 。 2008 年以來，我國各地區(qū)、各有關部門貫徹落實黨中央、國務院決策部署，將棚戶區(qū)改造 納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進實施。 棚戶區(qū)改造 作為 重大民生工程，也是重大發(fā)展工程，可以有效拉動投資、消費需求，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，破解城市二元結構，提高城鎮(zhèn)化質量，讓更多困難群眾住進新居，為企業(yè)發(fā)展提供機遇，為擴大就業(yè)增添崗位，發(fā)揮助推經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應。 3 隨著住房制度改革逐步深化和房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)住房建設規(guī)模不斷擴大，多數(shù)家庭住房條件有了較大改善。特別是近幾年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解決居民住房困難方面取得了初步成效 。但部分低收入和中等偏下收入家庭特別是居住在棚戶區(qū)的這類家庭住房仍然十分困難。目前，全國還有 1000多萬戶家庭居住在各類棚戶區(qū)。城市棚戶區(qū)的房屋多數(shù)結構簡陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隱患大；供電、供水、排污、道路、供熱等基礎設施不完善，居住環(huán)境惡劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市場開發(fā)價值。這些棚戶區(qū)難以通過市場開發(fā)實施改造，需由政府主導，給予一定的政策和資金支持。 棚戶區(qū)改造項目位于 地段，是老城區(qū)的中心， 該地段 城市建設的設施完備，人口密集，有著豐富的歷史文化積淀。 該區(qū)域是典 型的老城區(qū)和棚戶區(qū)，居住環(huán)境差，土地利用率低，大多房屋由于使用年限久，建設標準低，年久失修，基本上已成為危舊房，存在嚴重居住安全隱患；房屋基礎設施十分落后，戶均面積狹小，排水設施不完善，生活條件簡陋；環(huán)境陰暗潮濕、亂堆垃圾，蚊蟲肆虐，條件惡劣；且居住人員成份復雜，生活水平低，社會治安管理和房產(chǎn)部分房屋管理十分困難。為落實國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見（國發(fā) 2013 25 號）文件精神，推動 市新型城市化建設，促進舊城改造的實施， 改善棚戶區(qū)居民消費環(huán)境和居住條件， 市委、市政府對本改造項目高度 重視和大力支持，審時度勢，及時抓住發(fā)展機遇，將改造該區(qū)域列入市區(qū)的重點項目，擺上了重要議事議程，投資興建一個融商貿(mào)、居住于一體的富有現(xiàn)代化氣 4 息的商住集散區(qū)。 通過棚戶區(qū)改造，進一步改善老城區(qū)居民的住房條件和生活環(huán)境，完善城市基礎設施，提高城市綜合承載能力，不斷把改革發(fā)展的成果惠及到廣大人民群眾。 本項目 建設 位于 地段， 改造地段從 至 ， 是老城區(qū)的中心， 屬典型的老城區(qū)和棚戶區(qū)。 設規(guī)模 及內容 棚戶區(qū)改造項目 總用地面積 方米， 凈用地面積 方米， 建筑占地面積 方米，棚戶區(qū)改造面積 地產(chǎn)開發(fā)面積 ，其中計容建筑面積 方米（ 住宅 商業(yè) 面積 方米， 綜合面積 寫字樓面積 兒園面積 ，不計容面積 方米（地 下車 庫）。 停車位 2795 個 ， 建筑密度 容積率 項目 主要 建設 內容包括：住宅、商業(yè)用房和輔助配套等建安工程及土石方、場區(qū)道路綠化、電力、消防、環(huán)保、照明、給排水等其他配套設施。 措 投資估算 ： 本項目 建設投資 226828 萬元， 其中工程費用 142826萬元，工程建設其它費 40820 萬元，預備費 9182 萬元，建設期利息34000萬元。 資金籌措： 本項目 擬貸款 100000萬元 ， 其余 資金 由項目 建設單位 5 自籌 解決 （含預售收入） 。 本項目 總建設期為 6年， 即 2015年 3月 月， 2015 年 9月底前完成立項、設計 、 征收補償、 招標等前期工作。從 2015 年 10月 2021 年 3月完成項目施工及竣 工驗收。 要技術經(jīng)濟指標 經(jīng)研究分析， 本項目 主要技術經(jīng)濟指標見下表： 主 要 技 術 經(jīng) 濟 指 標 序號 名 稱 單 位 指 標 備 注 1 棚戶區(qū)改造 地面積 建筑面積 其中：住宅面積 商業(yè)面積 綜合面積 寫字樓面積 幼兒園 地下車庫面積 計容 筑密度 % 積率 化率 % 車位 個 2795 地面停車位 個 134 地下停車位 個 2661 2 總投資 萬元 226828 中： 工程費用 萬元 142826 程建設其他費 萬元 40820 備費 萬元 9182 設期利息 萬元 34000 3 項目總 收 入 萬元 327090 4 銷售 稅金及附加 萬元 28109 5 項目投資總成本 萬元 284562 6 6 項目投資 總利潤 萬元 42528 7 投資利潤率 % 8 投資利稅率 % 9 所得稅 萬元 10632 10 稅后凈利潤 萬元 31896 11 財務內部收益率 % 12 財務凈現(xiàn)值（ I=8%） 萬元 13 靜態(tài)投資回收期 年 結論與 建議 本項目 符合 市 中長期社會發(fā)展戰(zhàn)略，符合 市老 城區(qū)控制性 規(guī)劃 。項目 功能定位準確 ， 建設的前置條件已具備，建設地交通便利，具有較好的建設條件。項目建成后，將為 周邊棚戶區(qū)居民 提供居住保障，大幅度改善 和 提高 老城區(qū) 棚戶 居民生活、居住條件；有利于 市城市 統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實施，為和諧社會的構建提供積極的支持和強有力的保障，為進一步提升 市 的城市形象做出一定貢獻；有利于促進 老城 區(qū) 棚戶區(qū) 風貌協(xié)調，美化周邊形象。因此 ， 本項目 具有較好的社會效益 。 隨著 城市的發(fā)展、 基礎設施的建設及其它配套服務的加強，本區(qū)開發(fā)的增值潛力巨大，市場前景廣闊。 投資收益的角度看，項目盈利能力也較強，經(jīng)濟上完全可行。同時， 棚戶 區(qū) 改造項目在改變原有城區(qū)舊貌的同時，也使區(qū)域內的經(jīng)濟發(fā)展得到提高， 人們生活水平上升，城市建設步伐加快，城市品位提高。 本項目 的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益十分顯著，具有良好的開發(fā)前景。 7 本區(qū)周邊交通條件優(yōu)越，生活配套設施齊全，具備舒適宜人的居住環(huán)境。項目建設過程注重與環(huán)境的協(xié)調，達到合理統(tǒng)一。 項目的拆遷量較大，牽涉的住戶很多，工程開始時要慎重考慮居民的安置問題，以保證安定團結的政治局面，維護社會的和諧。 項目主辦方應積極做好各項前期工作，抓緊落實相關配 套資源，認真開展施工前的設計、招標等工作。引入競爭機制，通過招投標形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)、監(jiān)理單位等，以保證工程項目的質量和進度，使投資按預期計劃進行，并滿足可研報告中預期的目標。拓展融資渠道，保障資金供應及時、充足，確保項目的順利實施。 8 第二章 項目 建設背景及必要性 目建設背景 棚戶區(qū)是指建筑密度大、結構簡陋、安全隱患多、使用功能不完善、基礎設施不配套的住房較為集中的區(qū)域。目前，我國把棚戶區(qū)分為城市及國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)和中央下放 地方煤礦棚戶區(qū)五大類。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化體系的迅速推進 ，日益攀升的房價和人民的基本居住需求形成了嚴重的矛盾沖突，解決 低收入人群的住房問題也成為了政府以及社會關注的焦點。棚戶區(qū)居民多為低收入群體，很多還是企業(yè)老職工，曾為國家建設作出很大貢獻。 加快實施棚戶區(qū)改造，能夠幫助困難群眾改善住房條件，圓上他們的“住房夢”，使他們感受到了黨和政府的溫暖。同時，棚戶區(qū)改造還能夠拉動投資、消費需求，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，破解城市二元結構，提高城鎮(zhèn)化質量，為企業(yè)發(fā)展提供機遇，為擴大就業(yè) 增添崗位。 改革開放后， 我國 部分城市對棚戶區(qū)進行過一些改造。 2004年，遼寧省在全國率先啟動了全省范圍內的棚戶區(qū)改造。之后，全國不少地區(qū)也陸續(xù)加大了棚戶區(qū)改造力度。 2005年，國家啟動了對中央下放東北三省煤礦棚戶區(qū)的改造。 2008年四季度起，黨中央、國務院決定將各類棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，拉開了全國大規(guī)模推進實施城市和國有工礦、國有林區(qū) (場 )棚戶區(qū) (危舊房 )、國有墾區(qū)危房、 9 中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造的大幕。 2008五年內，全國開工改造各類棚戶區(qū) 1260 萬戶，占同期城鎮(zhèn)保障性安居 工程 3100 萬套(戶 )開工量的 40%；基本建成各類棚戶區(qū)改造安置住房 750 萬套。通過改造，幾千萬群眾圓了“住房夢”，生活質量提高了，財產(chǎn)也增多了，一步跨越幾十年。通過改造，不少城市面貌、人居環(huán)境、功能都有了很大改善。 2013年 6月，李克強總理主持召開國務院常務會議，研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經(jīng)濟發(fā)展和民生改善。 其后，為進一步加大棚戶區(qū)改造力度，國務院又發(fā)布了 關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見 （國發(fā) 2013 25號），意見 提出， 2013年至 2017年改造各類棚戶區(qū) 1000萬戶 （ 其中 城市棚戶區(qū) 800萬戶， 國有工礦含煤礦棚戶區(qū)90 萬戶，國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房 30 萬戶 ， 國有墾區(qū)危房80 萬戶）， 使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設水平不斷提高。 意見要求，加快推進各類棚戶區(qū)改造，重點推進資源枯竭型城市及獨立工礦棚戶區(qū)、三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造。 從采取增加財政補助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴大債券融資、企業(yè)和群眾自籌等辦法多渠道籌集資金，確保建設用地供應，落實稅費減免政策和完善安置補償政策等四方面加大政策支持力度。 棚戶區(qū)改造已被納入我國保障性安居工程。 2014年政府住房保障相關工作的安排，既延續(xù)了 2013年保障性安居工程新開工、基本建成套數(shù)等量的安排，同時又結合我國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中存在的“一邊高樓林立，一邊棚戶連片”問題，將棚戶區(qū)改造作為 2014 年保障性安居工程建設的重點。 2013 年 12 月 中旬舉行的中央經(jīng)濟工作會議部署的 10 明年主要任務中 提到，“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區(qū)改造”。月底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部部長姜偉新提出， 2014年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設的目標任務是基本建成 480 萬套以上。 會議同時要求，明年 重點 推進各類棚戶區(qū)改造，改造數(shù)量達到 370萬套以上。 省住房和城鄉(xiāng)建設廳等五部門發(fā)布關于下達 2014年保障性安居工程建設目標任務的通知指出開工建設任務： 市人民政府辦公室印發(fā) 市加快推進棚戶區(qū)改造五年行動計劃（ 20132017），文件指出： 棚戶區(qū)改造是黨中央、國務院提出的重大民生工程和發(fā)展工程，是保障和改善民生、構建和諧社會、營造穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重大舉措。大力實施棚戶區(qū)改造，可以有效拉動投資、消費需求，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，破解城市二元結構，提高城鎮(zhèn)化質量，讓更多困難群眾住進新居，為企業(yè)發(fā)展提供機遇，擴大就業(yè)增添崗位，助推經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善。 目前， 市 經(jīng)濟和社會正處在高速發(fā)展時期，通過改革開放，全 市 走上了快速發(fā)展道路，城市建設日新月異，城鎮(zhèn)建設一年一個臺階，城市環(huán)境得到良好改觀，衛(wèi)生條件、基礎設施情況也日益改善。隨著 經(jīng)濟發(fā)展和社會 生活水平的提高， 人們 對居住環(huán)境和條件的要求也 逐漸提高 。 市 棚戶區(qū)主要分布在老城區(qū)、工廠區(qū)和城鄉(xiāng)結合部 。 項目所在 區(qū)域是典型的老城區(qū)和棚戶區(qū)，居 住環(huán)境差，土地利用 11 率低，大多房屋由于使用年限久，建設標準低，年久失修，基本上已成為危舊房，存在嚴重居住安全隱患；房屋基礎設施十分落后， 生活條件簡陋；環(huán)境陰暗潮濕 ，蚊蟲肆虐，條件惡劣；且居住人員成份復雜，生活水平低， 眾多的外來務工人員和流動人口都把落腳點選擇在了棚戶區(qū)，使得 社會治安管理和房產(chǎn)部分房屋管理十分困難。 棚戶區(qū)的存在，與城市整體形象、文明檔次很不協(xié)調，棚戶區(qū)居民與大多數(shù)市民日益提高的生活水平特別是居住水平也很不協(xié)調。改變城市的環(huán)境面貌，提高人們的居住水平， 成為 目前 市 委 市 政府關心的首要大事。只有改 變了城市面貌，提高了環(huán)境水平，才能為 市 打造良好的城市形象，建立良好的投資環(huán)境，才能為下一步發(fā)展奠定良好的基礎。人們居住水平的提高，也會使居民有一個安定的生活心態(tài)和積極的工作態(tài)度，才會為 市 的經(jīng)濟發(fā)展做出更好的努力和更大的貢獻?；诖?， 市 決定 對 本項目 所涉及的 棚戶區(qū) 區(qū)域進行改造， 以達到 進一步 提高住宅供給量 ，改善城市環(huán)境，打造城市新面貌的目的。 目建設的必要性 棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。 2008 年至 2012 年， 我 國改造各類棚戶區(qū) 1260萬戶，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進了經(jīng)濟增長與社會和諧。 為進一步加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善，2013 年，國務院 又下 發(fā)布關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見（國發(fā) 12 2013 25 號），提出 要 在 2013 年至 2017 年內改造各類棚戶區(qū) 1000萬戶 ，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設水平不斷提高 。 隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，棚戶區(qū)在基礎設施條件，房屋結構以及土地綜合利用方面存在 較大的不足，基礎設施配套條件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合現(xiàn)階段 市 社會經(jīng)濟快速發(fā)展對城市住房條件的要求，也不能滿足居民對居住條件的要求，因此項目的建設符合 市 社會經(jīng)濟發(fā)展的要求。 貫徹落實中央及地方關于改善棚戶區(qū)居住條件各項政策的需要 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部、中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會、中華人民共和國財政部、中華人民共和國國土資源部、中國人民銀行 關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見 建保 2009295號、中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法、 國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 、 國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見 等文件和 省有關棚戶區(qū)改造建設相關 文件 要求，大力加快棚戶區(qū)改造進度，服務低收入居民，改善城市低收入家庭居住條件，提高生活水平，體現(xiàn)社會主義新中國共同富裕的社會主義好政策，項目的建設是貫徹落實中央及地方對 城市 和 國有工礦企業(yè) 棚戶區(qū)的改造的各項政策的結果，是一項改善民生的德政工程，福利工程。 建 和諧社會的需要 住房作為人類生存最基本的物質條件，自古以來就受到中外不同國家、政府的重視。解決低收入家庭住房問題，改善老百姓居住條件， 13 更是被看做社會進步的重要標志。而今天，在保障人民群眾基本生活、逐步完善社會保障制度的和諧社會奮斗目標中，住房保障作為構建和諧社會的重要基石，具有鮮明的時代意義。 棚戶區(qū)改造是我國保障性安居工程的重要組成部分。由于歷史原因，我國部分城市、工礦、林區(qū)、墾區(qū)都留下了一定數(shù)量的棚戶區(qū)。這些棚戶區(qū)內的住房 結構簡易、年久失修，房屋破損嚴重，居住條件簡陋，公共設施不全，生活環(huán)境惡劣。而 城市和國有工礦棚戶區(qū)居民中低收入家庭比例高，特別是下崗失業(yè)、退休職工比較集中，群眾要求改造的呼聲強烈。 實踐證明，大規(guī)模實施棚戶區(qū)改造工程，不但能改善棚戶區(qū)居民的住房條件，使千百萬困難群眾告別“憂居”， 而且能拉近城鎮(zhèn)居民間的住房差距，解決城市內部二元結構， 提高城鎮(zhèn)化質量， 全民 共享改革發(fā)展成果， 化解社會矛盾，最大限度增加和諧因素，促進社會 安定團結 ， 是 一項 重大民生工程。 通過棚戶區(qū)改造，不僅解決了困難群眾的住房問題，使老百姓得到了實惠，而 且密切了黨群和干群關系，增強了社會凝聚力，促進了社會和諧穩(wěn)定。 實房地產(chǎn)市場宏觀調控政策的有效途徑 棚戶區(qū)改造建設的大部分是安置用房，為小戶型、低價位的普通住房，對象除解決回遷戶外，主要用于解決城市中低收入家庭住房困難。推進棚戶區(qū)改造，直接增加了住戶有效供應，有利于改善住房供應結構，緩解住房供需矛盾，穩(wěn)定住房價格。另外，棚戶區(qū)改造有力地拉動了建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運輸業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為調整產(chǎn)業(yè)結構、擴大內需，保增長、解決社會就業(yè)與再就業(yè)也作出了積極的貢獻。 14 第三章 項目 建設 規(guī)模 場定位 商貿(mào)市場，是貿(mào)易商品和生產(chǎn)產(chǎn)品流通的主要載體。在市場經(jīng)濟條件下，本區(qū)開展商貿(mào)業(yè)開發(fā)，既占有廣闊的商貿(mào)市場，可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營銷渠道與網(wǎng)絡，又能有效地促進商貿(mào)流通，進而促進全區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。 產(chǎn)開發(fā)功能 項目擬建部分中、高檔住宅，以經(jīng)濟、美觀、人性化的設計，倡導全新的居住理念，吸引更多的人口前來入住，打造 市 的舒適住宅環(huán)境。 民安置功能 通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質的生活配套服務，解決拆遷居民的 安置問題，滿足居民的住房需求，提高當?shù)鼐用竦纳?質量和居住條件形成高起點、高品位、高質量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有面貌，成為 的一個亮點工程。 要建設內容及規(guī)模 本項目 為一項 環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、管理完善的棚戶區(qū)改造工程 ，旨在通過改造項目區(qū)內危舊、基礎設施落后的集中連片平房和簡易樓房，對土地進行合理開發(fā)利用，挖掘地段價值潛力 。 棚戶區(qū)改造項目總用地面積 方米，凈用地面 15 積 方米，建筑占地面積 方米，棚戶區(qū)改造面積 地產(chǎn)開發(fā)面積 ，其中計容建筑面積 方米（住宅 業(yè) 面積 方米， 綜合面積 寫字樓面積 兒園面積 ，不計容面積 方米（地下車 庫）。停車位 2795 個 ， 建筑密度 容積率 項目 主要建設 內容包括：住宅、商業(yè)用房和輔助配套等建安工程及土石方、場區(qū)道路綠化、電力、消防、環(huán)保、照明、給排水等其他配套設施。 16 第四章 項目建設條件 市概況 置、范圍、面積 位與現(xiàn)狀概況 況 棚戶區(qū) 改造項目 位于 。總用地面積 該棚戶區(qū)用地涉及 5個社區(qū)，總人口約 10172人， 3117戶。 規(guī)劃用地范圍氣候特征屬亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，氣候溫和，降 17 雨量豐沛，光照充足，四季分明； 嚴寒酷暑期短、無霜期長，但降雨集中，易造成干旱和洪澇災害；常年主導風向夏季為東南風，冬季為東北風。 貌 規(guī)劃區(qū)屬湘中典型的丘陵地貌，地勢起伏較大，地形較為復雜。本區(qū)為老城建設區(qū)，地貌基本已改造；用地內最高高程為 ，轄內土地較平坦。 本項目 區(qū)內地形平坦，高差較小，城市建設成本相對較低 ； 項目用地內大部分地坪標高較高，位于城區(qū)內 上流，不 需采取工程措施保證區(qū)內防洪排澇；項目 區(qū)緊鄰 ，具有建設山水園林城市的景觀要素。 文 因有防洪堤，故 項目 區(qū)的道路及地塊 標高不受防洪標高限制。 質 該區(qū) 域 為歷史老城區(qū)，由于建設方未對規(guī)劃區(qū)內地址狀況進行勘探，故規(guī)劃區(qū)地質情況以 市地質資料為參考。 該區(qū)域內分布地層由老至新分述如下： 所處大地構造部分屬 ，區(qū)內主要有 兩條區(qū)域壓扭性大斷裂從西北角穿過，其斷裂帶影響寬，延伸深遠。該區(qū)巖層為單斜 18 構造，巖層產(chǎn)狀：走向 向 角 42 地震：區(qū)域內小地震較為頻繁，但震級都較小，其中發(fā)生四級地震僅一次。根據(jù) 2001版 1： 400萬中國地震動峰值加速度區(qū)劃圖和中國地震反應譜物征周期區(qū)劃圖，工程區(qū)地震動峰值加速度為 震反應譜特征周期 對的地震基本烈度為 區(qū)內水文地質條件主要為碳酸巖類裂隙溶洞水、河谷地段、上部第四系主要為黃色粘土，透水微弱，下部灰?guī)r裂隙及巖溶發(fā)育，含水豐富，為埋藏型碳酸巖類裂隙溶洞水。 地下水直接接愛水氣降水的補給，經(jīng)短途逕流，于河床岸邊排泄于河流中。 本項目 區(qū)內的地質情況以 市地質勘察資料作參 照 ，不能做為具體項目實施的依據(jù)。但從資料可 以 看出， 項目 區(qū)內地質條件較為簡單，基本適宜做城市建設用地。 地利用規(guī)劃現(xiàn)狀 規(guī)劃區(qū)總用地面積 方米，積率 地上 總建筑面積 中商業(yè)面積 方米，寫字樓、賓館面積 方米，住宅面積 方米，幼兒園面積 方米，公共設施（地上停車位、綠化等）用地 18435平方米。 項目 區(qū)內土地利用現(xiàn)狀主要存在以下問題： 1、 土地利用率不高，布局混亂，有待進一步開發(fā)、挖掘潛力 19 2、 土地結構 不夠完善，基礎設施欠缺、服務功能不全面。 3、 土地利用較為混亂，有部分工業(yè)廠礦企業(yè)，但已停產(chǎn)休業(yè)，土地閑置嚴重。 4、 道路交通用地比重平衡，規(guī)劃區(qū)內道路交通用地主要是 。 筑物現(xiàn)狀 項目 區(qū)內建筑主要為居民住宅，以 2建筑居多。建筑質量破舊，大多成院落或沿道路分布，布局較為雜亂，環(huán)境差，公共基礎設施陳舊，部分區(qū)域公共設施不齊全。 項目 區(qū)內建筑物根據(jù)質量好壞分為一類建筑、二類建筑及三類建筑。一類建筑為近幾年新建，質量較好的磚混建筑；二類建筑為建成并有一定年限的質量一般的磚混建筑；三類建筑為土木結構建筑、 各種附屬用房等質量差的建筑。 路現(xiàn)狀 路 由于 項目 區(qū)位于城市中心老城區(qū)，區(qū)內現(xiàn)有城市道路框架基本成型，現(xiàn)有道路結構合理，內部道路成系統(tǒng)，道路網(wǎng)密度適中，整個規(guī)劃區(qū)交通通暢。城市主干路有 路。 共交通 對于一個城市的居民來說，一個高效的公交網(wǎng)絡十分重要，能夠讓他們順利快捷的到城市內外的每個角落，通往城市的各個重要地點。公交所能惠及的地方會很大程度上影響周邊地區(qū)的預期價值和實際價值。 本項目 區(qū)作為城市老城區(qū)，是 市西部區(qū)域的黃金地帶，交通發(fā)達、完善，區(qū)內公交線路多達 10 條，居民上街出行十分便利。 20 共設施規(guī)模及分布 項目 區(qū)內公共設施現(xiàn)有幼兒園 4 所、小學 1 座、中學 1 座，垃圾中轉站 2座、菜市場 3處、公廁 10所、居委會 4所、派出所一處、日報、晚報、電視臺均在該區(qū)域內，區(qū)級醫(yī)院一所。 1、 范圍內有 醫(yī)院，醫(yī)療衛(wèi)生設施較全，居民看一般性的病大都在這里。 2、 區(qū)域私人診所及衛(wèi)生室有 6處，醫(yī)務人員素質一般。 1、 規(guī)劃區(qū)內雖僅有小學一所，但規(guī)模較大。基本能滿足該區(qū)生源就學。 2、 教育事業(yè)投入少，設施一般。 3、 幼兒教育有待提高和規(guī)范化。 4、 由于規(guī)劃 范圍區(qū)內有中學一所，學生就讀方便。 1、 規(guī)劃區(qū)因為是老城區(qū)，破舊混亂，缺少一定的治安管理設施，治安較亂。 2、 菜市場多沿街而設，衛(wèi)生及交通狀況堪憂。 3、 公廁多為旱廁，衛(wèi)生狀況很差嚴重影響居民生活。 政公共設施現(xiàn)狀 規(guī)劃區(qū)給水管網(wǎng)基本普及，分別從 路接入。區(qū)內無居民采用地下水。 21 規(guī)劃區(qū)內目前無污水處理廠，主要利用路邊簡易雨水口進入下水道，排入 河。 規(guī)劃區(qū)內有 1條 110千伏架高壓線從 電站向北 向穿過該區(qū)域。 廣電、郵政狀況 規(guī)劃區(qū)內無郵政分局，但有一郵政代辦點，基本滿足周邊居民辦理相關業(yè)務。 規(guī)劃區(qū)內城市燃氣管接入，普及率較高，居民普遍以液化氣為主燃料。 項目 區(qū)內有交通加油站一座，占地約 ，投入使用。 觀現(xiàn)狀 項目 區(qū)雖屬湘中典型丘陵地貌，地勢起伏小，規(guī)劃區(qū)內無山體，但最大相對高差達 ，區(qū)內除主要道路有行道樹綠化外，綠化郁郁蔥蔥。與規(guī)劃區(qū)相鄰的 公園林木成景，精巧秀麗，形成風光優(yōu)美的自然背景。 項目 區(qū)內無小河，但與 河緊密相鄰， 水波粼粼，甚是優(yōu)美。建筑大都依山傍路呈院落而建，交通便利。 因此， 周邊區(qū)域現(xiàn)有良好的生態(tài)環(huán)境，為 項目 區(qū)的建設提供了景觀元素。依據(jù)其現(xiàn)有良好的自然環(huán)境與交通發(fā)展的優(yōu)勢，合理控制開發(fā)強度，有效進行建設管理， 本項目 區(qū)應該具有很好的開發(fā)條件與美 22 好未來。 第 五 章 建設 方案 筑設計指導思想與原則 導思想 突出各類建筑特點，體現(xiàn)建筑的時代感， 配合舊城區(qū)棚戶區(qū)改造為無房戶騰房安置， 為 市 增添一處新的建筑景觀 。 倡導綠色建筑， 注重建筑與環(huán)境的對話及建筑內部各空間的對話，表現(xiàn)建筑獨特的時代特征。 以人為本，滿足居住者心理和行為特征的需求。 以環(huán)境為中心，創(chuàng)造人與自然共生的生態(tài)環(huán)境，盡 可能通過植被覆蓋完善生態(tài)系統(tǒng)； 積極考慮環(huán)保，對影響環(huán)境的廢水 、 廢氣 、 噪聲等進行有效 的 處理。 在保證使用功能、建筑質量和室內環(huán)境符合目標的前提下，采取各種有效的節(jié)能技術與管理措施，降低新建房屋單位建筑面積的能耗。 充分利用土地，豐富建筑空間。 1、項目要貫徹 “ 以人為本 ” 的原則。項目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。 2、項目要貫徹 “ 高效、便 捷 ” 的功能原則。從規(guī)劃到建設，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡，要結合人們對生產(chǎn)生活的需要。 23 3、項目要貫徹 “ 可持續(xù)發(fā)展 ” 的原則。項目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設計、具體技術的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展要求。 4、項目要貫徹 “ 適用、經(jīng)濟、在可能條件下注意美觀 ” 的原則。突出 文化，創(chuàng)造建設品牌，成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內建筑力圖實現(xiàn)精致、典雅，具有美感。 鑒于 本項目 城市文化背景以及 城市區(qū)位，建筑設計關鍵點在于發(fā)掘其應有地段 商業(yè)價值的同時注重塑造建筑自身的品質。因此， 本項目 的設計應達到以下目標：彰顯城市文化魅力、催化城市經(jīng)營活力、提高城市空間品味。 每一個城市建設項目都要從整個城市空間全局出發(fā)，從城市設計的理念進行空間的謀劃，在空間布局、環(huán)境景觀、建筑形態(tài)等空間要素方面深入研究。 目 總圖 規(guī)劃 方案 本項目 由 A、 B、 C、 劃總用地面積 目凈用地面積 方米， 建筑占地面積 方米，總建筑面積 方米，其中計容建筑面積 計容面積 下車 庫）。停車位 2795個 ，綠地率 建筑密度 容積率 總平面設計中主要把握以下三點：整體布局規(guī)整，具有現(xiàn)代風尚；與用地 兩側 規(guī)劃建筑群在功能、交通、空間形象上協(xié)調；突出信息時 24 代便捷、高效、互動的結構理念。 本項目 工程 充分考慮 “建筑 人 環(huán)境 ”三者之間的相互滲透，力爭創(chuàng)造出一個安靜舒適的有機居住環(huán)境。 1、規(guī)劃目標 營建優(yōu)美的人文社區(qū)，在考慮社會效益，環(huán)境效益的同時提升用地的經(jīng)濟效益，使工程達到功能組織 合理、用地配置得當、結構清晰、道路順暢、適當配套等要求，創(chuàng)造出以人為本、尊重環(huán)境，舒適優(yōu)美的人居空間，同時具有鮮明的地方特色和新的 棚戶區(qū)改造 理念。 2、總體布局符合規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保、防災、減災等要求。實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。 小區(qū)建筑利用地形合理布局，沿用地紅線南北向布置住宅，內部視線通透，視線干擾小，富有韻律感，沿街立面簡潔、美觀、現(xiàn)代。結合小區(qū)入口合理布局，由此構成以下幾個特點： （ 1）總圖完整，點、線、面結合，一氣呵成；小區(qū)環(huán)境景觀與預留公共綠地有機聯(lián)系，豐富了城市空間。 （ 2）小區(qū)住宅所有住戶都朝向 良好，自成一體的景觀體系及合理的布局，使得每戶都有良好的景觀效果。 （ 3）建筑之間間距大，結合建筑平面，減少視線干擾。 3、根據(jù)設計理念，以營造綜合、活力的新型商業(yè)空間；輕松舒適的休閑空間；高效、集中的辦公環(huán)境；以及健康、 樂 活的居住空間，即整個項目區(qū) 共 劃分為 四 個功能區(qū) ：新型商業(yè)區(qū)、舒適休閑區(qū)、集中辦公區(qū)、溫馨住宅區(qū)。其中，溫馨住宅區(qū) 為相對獨立區(qū)域，是健康、樂活 的宜居生活空間。 25 豎向設計主要依據(jù)地塊周邊城市道路標高和地形現(xiàn)狀標高進行設計?，F(xiàn)有場地地勢平坦。 景觀以尊重現(xiàn)實的原則入手，所有商業(yè) 門面所對應的規(guī)劃道路之間高差不宜太大，應能自然過渡， 建筑室內設計標高均略高于場地標高，盡量減少了填方挖方，建筑正負零標高高于城市道路、地形標高 地雨水由 北向 南匯集，經(jīng)收集后排入?yún)^(qū) 域 內雨水口，再排入城市排水管網(wǎng)。 交通組織結合周邊城市道路， 以人車分流為原則，實行步行優(yōu)先，并以完善的機動車交通系統(tǒng)作支持，按國家有關規(guī)定 配建地面停車位及地下停車庫。車行組織在居住活動平臺下層完成，車主可以在市政路面匯入 小區(qū)內，方便入庫泊車，并由車庫直接到達理想的區(qū)域，車流與人流 在 豎向上徹底分開，確保整個區(qū)域的有序性和舒適性。 1、對外交通 以核心景觀區(qū)為依托，結合商業(yè)街區(qū)的布局，布置了車行和人行出入口，人車分離，互不干涉，分區(qū)明確，同時滿足消防要求，將小區(qū)綜合環(huán)境影響降至最低程度。 2、內部交通 主要道路依地就勢穿插在各功能區(qū)之間 ，盡量做到曲徑通幽、步移景異的效果，豐富的內部空間，達到獨特的生活氛圍。 3、步行體系 考慮到步行者的最短路線心里，充分結合軸線和開放空間系統(tǒng)，形成一個集休閑，景觀娛樂、高效流通于一體的步行系統(tǒng)。 26 4、停車場 為節(jié)約地面空間，布置少量的地面臨時停車場，充分 利用地下空間 ，設置為地下停車場，還考慮了商業(yè)及主樓的卸貨區(qū)和卸貨車位，同時交通組織流線設計應盡可能流暢、便捷、并考慮消防環(huán)道和撲救面寬度的設置。 區(qū)內的綠化在有限的空間內精心布置，點、線、面結合，同時注重高低搭配。綠地主要集中在 中心景觀 、主、次出入口和公共區(qū)域，該部分主要以草坪、灌木、花卉為主，局部點綴觀賞性較強的喬木。區(qū)內主要道路周邊布置密植喬木，盡量減少汽車噪聲的影響；臨街沿道路布置行道樹及灌木，高低結合，形成綠化屏障，盡量避免車輛對居住的影響。 筑 單 體 設計 設計 1、根據(jù)總體布置，結合場地特點，充分利用地形地貌，滿足各單體建筑的使用功能，確定建筑物的平面布局、層數(shù)與高度。 本項目 均為高層建筑 ， 臨街 建筑 設置 有 商業(yè) 、辦公樓等 配套 用房，其余 為住房。 2、平面設計中合理組織套內功能空間，做到動靜分區(qū)，潔污分區(qū)。各功能空間均具有適宜的尺度，避免了房間形態(tài)上的比例失調。室內交通組織短捷，不穿行主要功能空間，符合人的生活行為規(guī)律。 建筑立面造型是建筑藝術風格最直接的表現(xiàn)。根據(jù)氣候特點，本 27 設計以現(xiàn)代的設計手法，吸取現(xiàn)代歐式的文化元素，營造豐富而不繁雜，簡 潔而不單調的建筑立面造型。建筑造型中的虛實變化，體塊效果，大大增加了建筑外立面的視覺沖擊力。整個建筑立面造型以親切、律動、簡潔為基本設計模塊，通過這種基本模塊有規(guī)律的組合，構成富有韻律、節(jié)奏、層次感強的立面形象。立面設計在滿足內部的平面與空間要求的前提下，運用外輪 廊的變化、色彩的搭配，加上局部裝飾，營造明快、清新的建筑形象， 立面設計中著重把握以下幾個方面： 1）利用平面、空間關系，做好幾個層面的外理。采用平屋頂局部伸高，使其具有現(xiàn)代歐式的風格。通過陽臺、欄板、欄桿、空調板的組合形成立體豎向線條，與墻面構成空 間關系，營造出現(xiàn)代時尚的效果，給人明快向上的印象。 2）運用色彩和虛實對比手法，追求建筑藝術品位與文化內涵，強調細部、突出個性，使居住在此的人們充滿自豪感，并能激發(fā)他們不斷努力勤奮向上。 3）注重與周邊環(huán)境的和諧共生。墻面 (窗玻璃、欄桿 )、地面、植物的色彩、尺度以人舒適為準。 筑 結構設計 計依據(jù) 本工程采用的主要標準及有關法規(guī)、資料 建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準（ 建筑結構荷載規(guī)范（ 建筑抗震設計規(guī)范（ 建筑工程抗震設防分類標準 28 混凝土結構設計規(guī)范（ 高層建筑混凝土結構技術規(guī)程 （ 砌體結構設計規(guī)范（ 建筑地基基礎設計規(guī)范（ ； 城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范 本工程主體結構設計使用年限為 50年。 本工程建筑物安全等級為二級； 地基基礎設計等級為乙級； 建筑抗震 設防 分類 標準為二 類； 地下室防水等級為二級； 一類高層建筑防 火分類等級為一類，耐火等級為一級，建筑構件的耐火極限及燃燒性能 按高層民用建筑設計防火規(guī)范中表 建筑結構環(huán)境類別：上部結構為一類，室外露天構件、室內潮濕環(huán)境及地下結構為二 震設防 場地土類型類，地震設防烈度為 6度，設計地震分組為第一組，設計基本地震加速度值為 計荷載 (1)風荷載：基本風壓取 基本雪壓取 (2)荷 載標準值 29 活荷載標準值表 序號 荷載類別 標準值 (KN/1 上人屋面 不上人屋面 住宅 配套設施用房 商業(yè)用房 6 樓梯、走道、電梯間 消防疏散樓梯 衛(wèi)生間 設備間、電梯機房 0 變配電間、水箱房 結構選型 本項目 均為高層建筑，均 采用剪力墻框架結構； 墻體擬采用粉煤灰輕型砌塊。 室外地下室采用框架結構，框架抗震等級為六級。地下室底板為承臺加止水板組成。 基礎 初定為人工挖孔灌注樁基礎，基礎設計等級乙級。 要 結構 材料 混凝土強度等級 ： 主鋼構采用 次鋼構采用 鋼筋選用熱軋 砌體等級 ： 漿強度 等級： 排水、消防設計 30 建筑給水排水設計規(guī)范 2009年版） 建筑設計防火規(guī)范 建筑滅火器配置設計規(guī)范 室外給水設計規(guī)范 室外排水設計規(guī)范 2014年版） 生活飲用水衛(wèi)生標準 污水排入城市下水道水質標準 工程其他專業(yè)提供的設計圖紙和資料 1、水源 水源來自城市自來水，常年供水壓力為 水管網(wǎng)為環(huán)狀， 自不同的市政供水管道引入 2條 在小區(qū)形成生活給水 2、給水系統(tǒng) 室內生活給水豎向分區(qū)為三個區(qū)：低區(qū)：地下室、一至四層，由市政自 來水壓力直接供水。中區(qū)：五至十五層，由中區(qū)無負壓給水泵組供水。高區(qū)：十三層及以上，由高區(qū)無負壓給水泵組供水。設生活水池水泵房及和消防水池及水泵房，設在地下一層設備層。 水表設置：室外進水管上設總水表計量。管道井設室內分戶給水水表計量。 3、管材 室內給水立管及干管采用 水鋼塑復合管，用戶水表后的 31 給水管采用 水塑料管，熱熔連接；戶內熱水管道采用 水給水塑料管，熱熔連接。 室外埋地給水管采用 熱熔連接。 1、 排水系統(tǒng) 排水采用雨、污分流制。 室內生活污 水先排至化糞池預處理后再排入小區(qū)污水管網(wǎng) ，統(tǒng)一收集 排入 城市 截污管。 衛(wèi)生間污水系統(tǒng)設專用通氣立管，專用通氣立管與污水立管每隔兩層連通。所有排水立管在穿越樓板處設置阻火圈，以防止火災蔓延。地下室設排水溝，收集地面水排至集水井，再由污水泵提升排出室外。 小區(qū)室外雨水管、污水管沿區(qū)內道路敷設，沿途收集雨、污水，最后均排入市政排水檢查井。 雨水由雨水斗收集后排入室外雨水溝，住宅的陽臺雨水由各戶設置地漏收集后排入室外雨水溝。 2、 管材 室內污、廢水管及陽臺雨水管采用 樓面雨水管采用實壁加厚型 外污、雨水管采用高密度聚乙烯 (壁波紋管，橡膠圈連接，砂墊層基礎。 1、 消火栓系統(tǒng)： 本工程所有建筑的內部設置室內消火栓系統(tǒng)。 本工程各層按兩股水頭到達任何部位要求布置室內消火栓箱，充實水柱為 10米，消火栓保護半徑為 25米。 32 本工程內建筑的室內消火栓箱采用單閥單出口消火栓箱，箱內配內消火栓， 19 水槍， 70*25m 膠質龍帶各一套，消防水泵啟動按鈕一套，消防水喉一套， 4具。 本工程室內 消火栓系統(tǒng)采用臨時高壓系統(tǒng)，消防水池 +消防泵 +屋頂消防水箱聯(lián)合方式供水，消防水泵從消防水池取水增壓。火災初期由屋頂水箱供水，然后消防水泵從消防水池取水增壓。消防水泵由消防箱內啟動按鈕或消防控制中心啟閉。