地產(chǎn)開發(fā)有限公司可行性研究報(bào)告

1 目 錄 第 1 章 總 論 . 4 項(xiàng)目背景 . 4 項(xiàng)目概況 . 7 結(jié)論與建議 . 12 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 . 13 投資環(huán)境分析 . 13 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 . 17 市場預(yù)測 . 24 項(xiàng)目 析 . 34 項(xiàng)目市場定位 . 38 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 . 41 建設(shè)規(guī)模 . 41 建設(shè)內(nèi)容 . 42 第 4 章 場址選擇與建設(shè)條件 . 43 場址現(xiàn)狀 . 43 建設(shè)條件 . 46 第 5 章 建筑方案與輔助工程 . 50 建筑方案 . 50 輔助工程 . 54 第 6 章 節(jié)水節(jié)能措施 . 60 設(shè)計(jì)依據(jù) . 60 節(jié)水與節(jié)能措施 . 60 第 7 章 環(huán)境保護(hù)與安全消防 . 64 環(huán)境保護(hù)措施 . 64 勞動安全與消防、安防 . 64 第 8 章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配 置 . 67 2 組織機(jī)構(gòu) . 67 人力資源配置 . 67 人員培訓(xùn) . 68 第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 69 項(xiàng)目開發(fā)期 . 69 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 . 69 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫道圖） . 70 項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 . 70 第 10 章 項(xiàng)目招投標(biāo) . 72 招標(biāo)范圍 . 72 招標(biāo)組織形式 . 72 招標(biāo)方式 . 72 招標(biāo)公告發(fā)布 . 72 第 11 章 投資估算與資金籌措 . 74 投資估算的范圍 . 74 投資估算的依據(jù) . 74 投資成本費(fèi)用估算 . 75 資金來源與運(yùn)用分析 . 76 第 12 章 財(cái)務(wù)評價(jià) . 78 項(xiàng)目評估依據(jù) . 78 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 . 78 財(cái)務(wù)評價(jià) . 79 第 13 章 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 83 風(fēng)險(xiǎn)因素識別 . 83 風(fēng)險(xiǎn)評估方法 . 83 風(fēng)險(xiǎn)防范對策 . 85 第 14 章 結(jié)論與建議 . 86 結(jié)論 . 86 建議 . 87 3 附表： 附表 1 項(xiàng)目總投資估算明細(xì)表 附表 2 投資計(jì)劃與資金籌措表 附表 3 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 附表 4 損益表 附表 5 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 附表 6 資金來源與運(yùn)用表 附表 7 資產(chǎn)負(fù)債表 附表 8 敏感性分析表 附 圖 ： 項(xiàng)目總平面圖 4 第 1章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 “百合御都” 建設(shè)項(xiàng)目 承辦單位概況 單位名稱： 單位性 質(zhì)： 有限責(zé)任公司 注冊資金： 800萬人民幣 實(shí)收資本 ： 800萬人民幣 法定代表人： 單位住所： 水鄉(xiāng)星沙村 工商 注冊號： 經(jīng)營 范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營 （憑 有效資質(zhì) 證經(jīng)營） 。 承辦單位簡介： 公司成立于 2009年 10月 26日， 自 成立以來，恪守 “自信、自立、自強(qiáng) ”的經(jīng)營理念，精心打造 X 品牌，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大 。公司員工平均年齡在 25化程度絕大多數(shù)在大專以上，擁有一支具有雄厚實(shí)力和較強(qiáng)操盤能力的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，建立了較為健全的法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營管理體系，并逐步走向 實(shí)現(xiàn)了辦公自動化、管理規(guī)范化、經(jīng)營市場化 。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 5 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； 國家及地方有關(guān) 行業(yè)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn) ； 國家計(jì)委計(jì)辦投資 200215 號審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）； 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； 建設(shè)部 2000 年 9 月 18 日發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法（ 2000年版）； 九華工業(yè)園總體規(guī)劃； 其它相關(guān)文件、規(guī)范、規(guī)程及強(qiáng)制性條文。 編制范圍 依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)，對項(xiàng)目建設(shè)的 概況、項(xiàng)目的市場狀況、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、場址選擇、工程方案、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境影響評價(jià)、勞動安全衛(wèi)生、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評價(jià)等方面進(jìn)行全面論證。 項(xiàng)目發(fā)展背景 及理由 于長株潭城市群中心腹地，是 型社會”建設(shè)的先行區(qū)，東臨湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶，西靠 距 公里，北距長沙市中心區(qū) 27公里，境內(nèi)上瑞高速公路橫貫東西，長潭西線高速公路連接南北，湘 6 江黃金水運(yùn)通江達(dá)海， 其得天獨(dú)厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢引得 這塊投資熱土 。 近年來，隨著大批項(xiàng)目和企業(yè)進(jìn)駐九華工業(yè)園，工業(yè)園道路、天然氣、自來水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，超市、專業(yè)市場、醫(yī)院、學(xué)校等各類生活配套和商業(yè)配套已初具規(guī)模，社區(qū)環(huán)境不斷成熟，人口密度不斷增加， 也 無形中為園區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)地價(jià)也在不斷攀升。 作為 華示范區(qū)保持高速增長并領(lǐng)跑 2003年 11月成立以來，九華已迅速成長為 具發(fā)展?jié)摿Φ膱@區(qū)，成為 今年 1去年同期增長 70%，收取各項(xiàng)規(guī)費(fèi) 比增長 325%，代征房產(chǎn)契稅 比增長 236%，發(fā)放各類房產(chǎn)證 1012宗，同比增長 84%。 九華示范區(qū)總體規(guī)劃范圍為響水鄉(xiāng)所轄范圍，規(guī)劃區(qū)總面積 138平方公里， 2015年城市人口將達(dá)到 25萬人，遠(yuǎn)期預(yù)計(jì)達(dá) 60萬人。隨著城市人口增長及高品質(zhì)居住的需要，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的剛性需求日益凸顯， 目前多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在九華開發(fā)立項(xiàng) ， 九華正朝著產(chǎn)業(yè)新區(qū)、濱江新城的目標(biāo)闊步邁進(jìn) 。 在此背景下，位于本地地產(chǎn)開發(fā)公司， 望為家鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開發(fā)做出一 份貢獻(xiàn)，特提出建設(shè)九華 “ 百合御都 ” 項(xiàng)目 。本項(xiàng)目 集居住、商務(wù)、觀光于一體，項(xiàng)目的實(shí)施將 為推動城市化地建設(shè)步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)等配套服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展， 展示 7 “兩型”理念，提升城市形象做出貢獻(xiàn) 。 項(xiàng)目概況 擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目位于 洲路以東，奧迪路以北，樂塘路以西 的范圍內(nèi)。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 本項(xiàng)目主要建筑為住宅、商鋪和公共服務(wù)配套用房，總用地面積103,（ 總建筑面積 390,其中計(jì)算容積率面積 308, ， 包括 ： 住宅建筑面積 277, 商鋪建筑面積27,，會所建筑面積 幼兒園建筑面積 2,； 不計(jì)算容積率地下室面積 82,，包括 ： 地下車庫建筑面積 76,，公共服務(wù)配套用房 4,，加空花園面積 1,。 項(xiàng)目建設(shè)是為 推動九華示范區(qū)新型城市化地建設(shè)步伐配套開發(fā)的，最大程度優(yōu)化利用景觀資源 集居住、商務(wù)、觀光為一體的綜合性 生態(tài)住宅 項(xiàng)目。 主要建設(shè)條件 符合城市總體規(guī)劃 本項(xiàng)目符合 徹了 市中心東移，沿江向北發(fā)展”， 加快九華 示范區(qū) 發(fā)展，促進(jìn)長株潭“兩型社會”建設(shè)的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 消費(fèi)基礎(chǔ)和市場條件成熟 8 評價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)基礎(chǔ)和市場條件，主要評價(jià)目標(biāo)消費(fèi)群的人均可支配收入和人口規(guī)模。 2010年 8059元，2011年 上半年 ， 居民收入穩(wěn)步增長，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 10338元，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入為 5572元，分別增長 位居全省第三，預(yù)計(jì) 2011年 隨著九華 示范 區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施的改善，入駐園區(qū)的企業(yè)和學(xué)校不斷增加， 示范區(qū) 人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。另外，隨著交通條件的不斷改善以及長株潭城市群“兩型社會”建設(shè)進(jìn)程的加快，九華與長株潭三個(gè)城市的距離將不斷縮短，為長株潭城市居民到本項(xiàng)目區(qū)購房提供了良好條件。本項(xiàng)目建設(shè)所需的市場條件和消費(fèi)基礎(chǔ)已經(jīng)具備。 區(qū)位和市政條件優(yōu)越 項(xiàng)目位于九華組團(tuán)南部住宅用地規(guī)劃區(qū)。九華示范區(qū)既是 是 頭堡”。項(xiàng)目場址經(jīng)富洲路和長潭西線使得九華到長沙近在咫尺，富洲路直接與 位和市政條件優(yōu)越 。 社會效益顯著 本項(xiàng)目貫徹了 市中心東移，沿江向北發(fā)展”的 城市發(fā)展戰(zhàn)略，加快了長株潭城市群中心腹地 九華地區(qū)的建設(shè)步伐，提升了示范區(qū)的整體配套水平，是打造九華宜居新城，提升九華的城市品位和現(xiàn)代化程度的需要，為市民創(chuàng)造了舒適、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善的精品綠色居住小區(qū)，創(chuàng)造了新的城市景觀，大大提高了九華乃至長株潭城市群的居 9 住品質(zhì)。本項(xiàng)目的實(shí)施并能為國家及地方增加稅收，帶動建材、商業(yè)服務(wù)、交通運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商鋪開發(fā)可提供新的就業(yè)崗位，減輕政府安置城鎮(zhèn)待業(yè)人員及下崗職工的就業(yè)壓力。本項(xiàng)目建設(shè)對促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)繁榮，維護(hù)社會穩(wěn)定具有積極意義，社會效益顯著 。 投資估算與 資金籌措 經(jīng) 估算，該項(xiàng)目總投資為 168, 其中土地費(fèi)用 23,期工程費(fèi)用 16,元、房屋開發(fā)費(fèi) 109,元、不可預(yù)見費(fèi) 6,元、其它費(fèi)用 3,元、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用8,銷售費(fèi)用 3,理費(fèi)用 3, 本項(xiàng)目建設(shè)所需資金 168,元，來源為自籌資金 47,元、銀行貸款 23,000萬元、銷售回款 98,元。 項(xiàng)目 開發(fā)計(jì)劃 本項(xiàng)目 計(jì)劃分 4期開發(fā)， 每期銷售 周期 3年， 交叉進(jìn)行，從項(xiàng)目前期拿地開始， 整個(gè)開發(fā)周期從 2011 年 8 月 到 2017 年 10 月 結(jié)束，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)銷售歷時(shí) 5年 3個(gè)月 。具體每期 開發(fā)計(jì)劃安排如下： 一期工程進(jìn)度計(jì)劃 (2011年 8月 0月 ) 總用地面積 29, ，其中：建筑占地面積 4, 、綠地占地面積 12, 、道路占地面積 9, 、其他設(shè)施占地面積4, ；總建筑面積 49, ，其中：住宅 23, 、商鋪 14, 、 地下車庫建筑面積 11, 。 二期工程進(jìn)度計(jì)劃 (2012年 8月 0月 ) 總用地面積 56,，其中：建筑占地面積 14,、綠地 10 占地面積 23, 、道路占地面積 6, ,其他設(shè)施占地面積11,；總建筑面積 263,，其中：住宅 160,、商鋪 28,000 ，地下室建筑面積 75,。 三期工程進(jìn)度計(jì)劃 (2014年 8月 月 ) 總用地面積 86,，其中：建筑占地面積 23,、綠地占地面積 35, 、道路占地面積 8, 、其他設(shè)施占地面積19,；總建筑面積 402,，其中：住宅 267,、商鋪 8,、地下室車庫建筑面積 126,。 四期工程進(jìn)度計(jì)劃 (2015年 11月 0月 ) 總用地面積 92,，其中：建筑占地面積 21,、綠地占地面積 37,、道路占地面積 11,、其他設(shè)施占地面積22,；總建筑面積 420,，其中：住宅 278,、商鋪 10,地下室車庫面積 131,。 表 1期開工面積、開工竣工及 銷售 時(shí)間計(jì)劃表 項(xiàng)目分期 開工面積 開工時(shí)間 竣工時(shí)間 開盤時(shí)間 售罄時(shí)間 一期 29,985 2011 年 8 月 2012 年 10 月 2012 年 2014 年 二期 56,713 2012 年 8 月 2013 年 10 月 2013 年 2015 年 三期 86,644 2014 年 8 月 2016 年 1 月 2014 年 2016 年 四期 92,747 2015 年 11 月 2017 年 10 月 2015 年 2017 年 合計(jì) 266,089 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 11 表 1目主要技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 單位 合計(jì) 1 期 2 期 3 期 4 期 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 266,9,6,6,2,筑物 占地面積 63,4,3,1,地占地面積 108,2,3,5,7,路占地面積 36,1,他設(shè)施 占地面積 57,1,9,2, 總建筑面積 1,136,9,63,02,20,算容積率 建筑面積 790,8,88,75,88, 其中：住宅 （高層） 729,3,60,67,78,鋪（多層） 61,4,8,0, 不計(jì)算容積率 面積 345,1,5,26,31,中：地下車庫 建筑面積 345,1,5,26,31, 總停車位（個(gè)） 個(gè) 8,中：地上 停車位 個(gè) 下車庫 停車位 個(gè) 8, 居住戶數(shù) 戶 5,住人數(shù) 人 17, 容積率 綠地率 % 7 建筑密度 % 表 1目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 單位 合計(jì) 1 期 2 期 3 期 4 期 一 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo) 1 項(xiàng)目總投資 萬元 168,2,4,0,1, 資金籌措 萬元 有資金 萬元 145,9,127 24,653 40,173 51,553 自有資金率 行融資 萬元 23,000 3,000 10,000 10,000 銀行融資率 3 年平均收入 萬元 44,8,6,2, 年平均稅金及附加 萬元 2, 年平均利潤總額 萬元 16,0, 年平均所得稅 萬元 4, 年平均稅后利潤 萬元 12, 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 12 2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 39, 3 項(xiàng)目投資回收期 年 4 投資利潤率 % 5 資本金利潤率 % 結(jié)論與建議 結(jié)論 本 項(xiàng)目作為九華示范區(qū)完善居住配套的綜合性地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進(jìn)入時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，符合城市整體規(guī)劃和國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定。項(xiàng)目能推動城市化建設(shè)，提高九華工業(yè)園的居住 水平，提升九華乃至長株潭城市群的品位和形象，具備較強(qiáng)的市場競爭力，社會效益和經(jīng)濟(jì)效益明顯，是一個(gè)效益好風(fēng)險(xiǎn)低的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。經(jīng)充分的比選論證，本項(xiàng)目無重大工程技術(shù)問題，經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、社會、環(huán)境均可行 。 建議 項(xiàng)目主辦方應(yīng)積極做好各項(xiàng)前期工作，抓緊落實(shí)相關(guān)配套資源，認(rèn)真開展施工前的設(shè)計(jì)、招標(biāo)等工作。引入競爭機(jī)制，通過招投標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)、監(jiān)理單位等，以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度，使投資按預(yù)期計(jì)劃進(jìn)行，并滿足可研報(bào)告中預(yù)期的目標(biāo)。 制定系統(tǒng)化的運(yùn)行管理制度，保證項(xiàng)目有序運(yùn)行。 項(xiàng)目實(shí)施方應(yīng)拓展其融資渠道，確保 項(xiàng)目的順利實(shí)施。 13 第 2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 投資環(huán)境分析 X 市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) X 市在行政區(qū)劃上為中國的一個(gè)實(shí)質(zhì)二級行政區(qū)劃單位，即地級市，總面積 5015平方千米，總?cè)丝?283萬。 湖 2市區(qū)，面積 280k ，其中建成區(qū)面積 78k 。 2010年 6萬，為湖南省第 4大城市。與長沙、株洲兩市實(shí)際城區(qū)直線距離均在 20公里以內(nèi)，是長株潭城市群的組成部分 。 2010年 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 均地區(qū)生產(chǎn)總值 25876元。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 全市全年完成財(cái)政總收入 全年 城市建設(shè)投資 鎮(zhèn)化率達(dá) 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷做大做強(qiáng)。目前全市擁有國家級高新區(qū) 1個(gè)，省級園區(qū)和 “ 兩型 ” 建設(shè)示范區(qū) 5個(gè)，入園企業(yè)達(dá) 841家。 2010年，全市園區(qū)規(guī)模工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 全年共實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 比增長 其中出口總額 長 進(jìn)口總額 長 共接待國內(nèi)外旅游者 現(xiàn)旅游綜合收入 比分別 14 增長 園區(qū)正成為 2) X 市人文、地理、交通狀況 氣候宜居，環(huán)境優(yōu)美 大陸型中亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候 ” ，雨量豐沛，光、熱、水基本同季，非常宜居。市區(qū)擁有和平公園、雨湖公園、菊花塘公園、岳塘公園等多個(gè)生態(tài)公園，白石廣場、東方紅廣場環(huán)境優(yōu)美，是市民休閑娛樂的城市客廳。 文化底蘊(yùn)深厚 ,人文資源豐富 韶山是紅色旅游的重要景區(qū)。烏石鎮(zhèn) 是彭德懷的故居所在地。隱山是尚未開發(fā)的文化景點(diǎn)，周敦頤、胡安國胡宏父子都曾定居于此，被稱為湖湘文化的發(fā)源地。 市區(qū)的雨湖公園、白石公園、東方紅廣場是市民休閑及戶外娛樂運(yùn)動的主要場所 ,其他歷史古跡還有關(guān)圣殿、魯班殿、望衡亭以及湘鄉(xiāng)云門寺等。 教育配套良好 有綜合性國家重點(diǎn)大學(xué) 及湖南科技大學(xué)、湖南工程學(xué)院、 南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院等 5所全日制高等學(xué)校。 水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，非常便捷 公路方面， 07與 320兩條國道及京珠、上瑞兩條高速公路的交匯點(diǎn)。 長潭西線高速、潭邵高速已經(jīng)開通。全市公路路網(wǎng)密度為 5 公里 /百平方公里，平均每萬人占有 大高于全國平均水平，居湖南省第一位。 鐵路方面， 湘黔鐵路通過，京廣鐵路掠過市境東北，與樞紐株洲站（鐵路 30公里）以及湖南省會長沙站（鐵路 50公里）很近，所以火車客運(yùn)一般需要到株洲站或長沙站轉(zhuǎn)乘。市行政中心離規(guī)劃中的湖南鐵路客運(yùn)樞紐新長沙站直線距離 37公里，離新株洲站直線距離 12公里。 航空和航運(yùn)方面， 珠、長沙機(jī)場三段高速公路連接長沙黃花國際機(jī)場，距離僅 50公里。水運(yùn)發(fā)達(dá)，湘江具有千噸級貨輪通 行能力。 3) 長株潭一體化和“兩型社會”建設(shè) 在長株潭 一體化建設(shè) 中， 湖南省的科教副中心，生態(tài)式的現(xiàn)代工業(yè)城市。屬于長株潭規(guī)劃的一級開發(fā)軸，隨著長潭西線的拉通，城市輕軌和湘江風(fēng)光帶的規(guī)劃，長株潭 30分鐘經(jīng)濟(jì)圈已基本形成， 射面更大。 長株潭城市群 是 “ 兩型社會 ” 建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) ， 將成為我國中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢和強(qiáng)大競爭力的主要城市密集區(qū)之一 ， 成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一 ， 成為湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長極、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 。 業(yè)發(fā) 展良好，發(fā)展?jié)摿薮?。 在今后，長株潭 “兩型社會” 建設(shè)將傾向于居住設(shè)施齊全等大型開發(fā)項(xiàng)目，這意味著土地將得到更大化地利用，環(huán)境配套將會更加優(yōu)美。長株潭城市群快速發(fā)展的新契機(jī)，也將帶來房地產(chǎn)行業(yè)全新發(fā)展機(jī)會。 16 4) X 市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境對本項(xiàng)目投資的影響 濟(jì)增長的質(zhì)量和效益穩(wěn)步提升，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保障； 房地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的市場基礎(chǔ) 。 許多湘籍外地人士回鄉(xiāng)置業(yè)的主要原因 。 一部分湘籍外地人士考 慮到小孩的教育在 便捷的交通系統(tǒng)，縮短了長株潭之間的距離，同時(shí)使長沙和株洲客戶來 長株潭一體化成為 長沙、株洲實(shí)現(xiàn)交接，接受長沙和株洲的帶動效應(yīng)將越來越大，必將擴(kuò)展到各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，作為熱門產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)必將進(jìn)入融城戰(zhàn)略，未來 建設(shè)宜居城市、文明城市和生態(tài)園林城市，成為 于提升人居環(huán)境是一大利好，將促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 沿江風(fēng)光帶的實(shí)施將帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展。縱觀各水畔城市，臨水地產(chǎn)價(jià)值均高于其他版塊。 湘江沿江地產(chǎn)依托風(fēng)光帶成熟，有利于帶動房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢和開發(fā)品質(zhì)。 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 1) 中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 17 2011年上半年，中國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策頻出，本輪調(diào)控屬于結(jié)構(gòu)性調(diào)整，“有保有壓”，重點(diǎn)在于使房價(jià)漲幅可控。上半年的調(diào)控政策，對于居民的剛性需求影響不會太大。上半年中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為：面對消費(fèi)者，品牌是提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、履行服務(wù)承諾的信心；面對政府，品牌是承擔(dān)社會責(zé)任、提升城市價(jià)值的信心；面對 投資 者，品牌是具有良好經(jīng)營業(yè)績和獲得較高投資回報(bào)的信心。因此品牌鑄就了企業(yè)的獨(dú)特競爭力，成為中國房地產(chǎn)企業(yè)在這一輪深度調(diào)整中獲勝的關(guān)鍵 。 對于土地市場而言， 由于土地財(cái)政的重要性依然不減，為實(shí)現(xiàn)供地計(jì)劃的完成率，相對而言，二線發(fā)展中城市的市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，優(yōu)于發(fā)達(dá)城市 ， 下半年各地有望迎來土地供應(yīng)的增加。 2) X 市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2010年上半年， 屋施工面積、新開工面積和房屋竣工面積等較同期有較快增長。 2011年上半年， 發(fā)展態(tài)勢，商品房供應(yīng)充足，銷量穩(wěn)健。國家不斷出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，促使開發(fā)商從一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場繁榮。九華房地產(chǎn)市場十分活躍，成為市民購房置業(yè)新的熱點(diǎn) 。 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀分析 住宅市場整體運(yùn)行情況 1)住宅開發(fā)投資增長較快 2010年， 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 長 商品房屋施工 18 面積、竣工面積、銷售面積分別為 別增長 由此可見， 原因在 于住宅剛性需求的支撐。 2)住宅市場供求基本平衡 2010年上半年， ，供求基本平衡，供應(yīng)量小于銷售量。從數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，住宅產(chǎn)品相對于其他房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，供銷比相對更小。說明住宅產(chǎn)品的供給與市場需求的差距相對較大，住宅開發(fā)的市場空間比其他房地產(chǎn)產(chǎn)品更大。 3)商品房供應(yīng) 和銷售同比均為增長的態(tài)勢 從下圖可見，今年上半年 品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 記銷售面積為 需比為 ，供應(yīng)量大于需求量；在 1間， 1月和 4月尤為明顯，供需比分別為 和 。而在 2010年底， 需比為 。 圖 2 市上半年商品房供應(yīng)情況 19 數(shù)據(jù)顯示，上半年 供應(yīng)增長的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增長的幅度，廣大消費(fèi)者面對供應(yīng)充足的市場，購房熱情并未出現(xiàn)高漲，究其原因是頻頻出臺的樓市新政，抑制了剛性消費(fèi)，抬高了投資門檻，不斷上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率凍結(jié)了大量的銀行資金，增加了融資難度 。 4)商品住房 供應(yīng)量較大 ，住房消費(fèi) 者 受契稅政策調(diào)整 ， 十分理性 。 受 國家不斷出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 及 不斷上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率影響，上半年 宅 房 成交量 在 2月份出現(xiàn)下降，但 3月份以后逐漸上揚(yáng)。商品住房 成交量 則呈現(xiàn)平穩(wěn)的上升趨勢。說明盡管房地產(chǎn)市場處于樓市調(diào)控政策背景下，但居民對住宅產(chǎn)品的剛性需求依然堅(jiān)挺，這種需求剛性將長期支撐住宅市場的發(fā)展。 圖 2 市上半年商品 住宅 房供應(yīng)情況 2011年 1 ，其中商品住房銷售均價(jià)為 ，與去年全年均價(jià)（ 2853元 / ）相比，同比增長 5月， X 市商品住房銷售均價(jià)為 。 住宅價(jià)格的穩(wěn) 20 步上升體現(xiàn)了 相對其它同類型城市，房價(jià)還是很低的，這說明 分戶型 價(jià)格 來看， 2011 年上半年， X 市共銷售商品住宅 7418 套，銷售主力價(jià)位段為 3000平方米，共售 2494套，占總量的 其次是 3500 /平方米以下的價(jià)位區(qū)間，共售 2199 套， 圖 2 市上半年商品 住宅 房 戶型價(jià)格 供應(yīng)情況 從戶型來看， 在 2011年上半年 間， 90850套，占 65%；其次， 60升溫 ，共售