地產(chǎn)開發(fā)有限公司可行性研究報告

1 目 錄 第 1 章 總 論 . 4 項目背景 . 4 項目概況 . 7 結(jié)論與建議 . 12 第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究 . 13 投資環(huán)境分析 . 13 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 . 17 市場預(yù)測 . 24 項目 析 . 34 項目市場定位 . 38 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 . 41 建設(shè)規(guī)模 . 41 建設(shè)內(nèi)容 . 42 第 4 章 場址選擇與建設(shè)條件 . 43 場址現(xiàn)狀 . 43 建設(shè)條件 . 46 第 5 章 建筑方案與輔助工程 . 50 建筑方案 . 50 輔助工程 . 54 第 6 章 節(jié)水節(jié)能措施 . 60 設(shè)計依據(jù) . 60 節(jié)水與節(jié)能措施 . 60 第 7 章 環(huán)境保護(hù)與安全消防 . 64 環(huán)境保護(hù)措施 . 64 勞動安全與消防、安防 . 64 第 8 章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配 置 . 67 2 組織機(jī)構(gòu) . 67 人力資源配置 . 67 人員培訓(xùn) . 68 第 9 章 項目實施進(jìn)度 . 69 項目開發(fā)期 . 69 項目實施進(jìn)度安排 . 69 項目實施進(jìn)度表（橫道圖） . 70 項目實施過程控制措施 . 70 第 10 章 項目招投標(biāo) . 72 招標(biāo)范圍 . 72 招標(biāo)組織形式 . 72 招標(biāo)方式 . 72 招標(biāo)公告發(fā)布 . 72 第 11 章 投資估算與資金籌措 . 74 投資估算的范圍 . 74 投資估算的依據(jù) . 74 投資成本費(fèi)用估算 . 75 資金來源與運(yùn)用分析 . 76 第 12 章 財務(wù)評價 . 78 項目評估依據(jù) . 78 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 . 78 財務(wù)評價 . 79 第 13 章 風(fēng)險分析 . 83 風(fēng)險因素識別 . 83 風(fēng)險評估方法 . 83 風(fēng)險防范對策 . 85 第 14 章 結(jié)論與建議 . 86 結(jié)論 . 86 建議 . 87 3 附表： 附表 1 項目總投資估算明細(xì)表 附表 2 投資計劃與資金籌措表 附表 3 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 附表 4 損益表 附表 5 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 附表 6 資金來源與運(yùn)用表 附表 7 資產(chǎn)負(fù)債表 附表 8 敏感性分析表 附 圖 ： 項目總平面圖 4 第 1章 總 論 項目背景 項目名稱 “百合御都” 建設(shè)項目 承辦單位概況 單位名稱： 單位性 質(zhì)： 有限責(zé)任公司 注冊資金： 800萬人民幣 實收資本 ： 800萬人民幣 法定代表人： 單位住所： 水鄉(xiāng)星沙村 工商 注冊號： 經(jīng)營 范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營 （憑 有效資質(zhì) 證經(jīng)營） 。 承辦單位簡介： 公司成立于 2009年 10月 26日， 自 成立以來，恪守 “自信、自立、自強(qiáng) ”的經(jīng)營理念，精心打造 X 品牌，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大 。公司員工平均年齡在 25化程度絕大多數(shù)在大專以上，擁有一支具有雄厚實力和較強(qiáng)操盤能力的專業(yè)團(tuán)隊，建立了較為健全的法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營管理體系，并逐步走向 實現(xiàn)了辦公自動化、管理規(guī)范化、經(jīng)營市場化 。 可行性研究報告編制依據(jù) 5 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； 國家及地方有關(guān) 行業(yè)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn) ； 國家計委計辦投資 200215 號審定的投資項目可行性研究指南（試用版）； 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）； 建設(shè)部 2000 年 9 月 18 日發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法（ 2000年版）； 九華工業(yè)園總體規(guī)劃； 其它相關(guān)文件、規(guī)范、規(guī)程及強(qiáng)制性條文。 編制范圍 依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)，對項目建設(shè)的 概況、項目的市場狀況、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、場址選擇、工程方案、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境影響評價、勞動安全衛(wèi)生、項目實施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、財務(wù)評價等方面進(jìn)行全面論證。 項目發(fā)展背景 及理由 于長株潭城市群中心腹地，是 型社會”建設(shè)的先行區(qū)，東臨湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶，西靠 距 公里，北距長沙市中心區(qū) 27公里，境內(nèi)上瑞高速公路橫貫東西，長潭西線高速公路連接南北，湘 6 江黃金水運(yùn)通江達(dá)海， 其得天獨(dú)厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢引得 這塊投資熱土 。 近年來，隨著大批項目和企業(yè)進(jìn)駐九華工業(yè)園，工業(yè)園道路、天然氣、自來水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，超市、專業(yè)市場、醫(yī)院、學(xué)校等各類生活配套和商業(yè)配套已初具規(guī)模，社區(qū)環(huán)境不斷成熟，人口密度不斷增加， 也 無形中為園區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，同時地價也在不斷攀升。 作為 華示范區(qū)保持高速增長并領(lǐng)跑 2003年 11月成立以來，九華已迅速成長為 具發(fā)展?jié)摿Φ膱@區(qū)，成為 今年 1去年同期增長 70%，收取各項規(guī)費(fèi) 比增長 325%，代征房產(chǎn)契稅 比增長 236%，發(fā)放各類房產(chǎn)證 1012宗，同比增長 84%。 九華示范區(qū)總體規(guī)劃范圍為響水鄉(xiāng)所轄范圍，規(guī)劃區(qū)總面積 138平方公里， 2015年城市人口將達(dá)到 25萬人，遠(yuǎn)期預(yù)計達(dá) 60萬人。隨著城市人口增長及高品質(zhì)居住的需要，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的剛性需求日益凸顯， 目前多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在九華開發(fā)立項 ， 九華正朝著產(chǎn)業(yè)新區(qū)、濱江新城的目標(biāo)闊步邁進(jìn) 。 在此背景下，位于本地地產(chǎn)開發(fā)公司， 望為家鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開發(fā)做出一 份貢獻(xiàn)，特提出建設(shè)九華 “ 百合御都 ” 項目 。本項目 集居住、商務(wù)、觀光于一體，項目的實施將 為推動城市化地建設(shè)步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)等配套服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展， 展示 7 “兩型”理念，提升城市形象做出貢獻(xiàn) 。 項目概況 擬建地點(diǎn) 項目位于 洲路以東，奧迪路以北，樂塘路以西 的范圍內(nèi)。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 本項目主要建筑為住宅、商鋪和公共服務(wù)配套用房，總用地面積103,（ 總建筑面積 390,其中計算容積率面積 308, ， 包括 ： 住宅建筑面積 277, 商鋪建筑面積27,，會所建筑面積 幼兒園建筑面積 2,； 不計算容積率地下室面積 82,，包括 ： 地下車庫建筑面積 76,，公共服務(wù)配套用房 4,，加空花園面積 1,。 項目建設(shè)是為 推動九華示范區(qū)新型城市化地建設(shè)步伐配套開發(fā)的，最大程度優(yōu)化利用景觀資源 集居住、商務(wù)、觀光為一體的綜合性 生態(tài)住宅 項目。 主要建設(shè)條件 符合城市總體規(guī)劃 本項目符合 徹了 市中心東移，沿江向北發(fā)展”， 加快九華 示范區(qū) 發(fā)展，促進(jìn)長株潭“兩型社會”建設(shè)的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 消費(fèi)基礎(chǔ)和市場條件成熟 8 評價房地產(chǎn)項目的消費(fèi)基礎(chǔ)和市場條件，主要評價目標(biāo)消費(fèi)群的人均可支配收入和人口規(guī)模。 2010年 8059元，2011年 上半年 ， 居民收入穩(wěn)步增長，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 10338元，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入為 5572元，分別增長 位居全省第三，預(yù)計 2011年 隨著九華 示范 區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施的改善，入駐園區(qū)的企業(yè)和學(xué)校不斷增加， 示范區(qū) 人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。另外，隨著交通條件的不斷改善以及長株潭城市群“兩型社會”建設(shè)進(jìn)程的加快，九華與長株潭三個城市的距離將不斷縮短，為長株潭城市居民到本項目區(qū)購房提供了良好條件。本項目建設(shè)所需的市場條件和消費(fèi)基礎(chǔ)已經(jīng)具備。 區(qū)位和市政條件優(yōu)越 項目位于九華組團(tuán)南部住宅用地規(guī)劃區(qū)。九華示范區(qū)既是 是 頭堡”。項目場址經(jīng)富洲路和長潭西線使得九華到長沙近在咫尺，富洲路直接與 位和市政條件優(yōu)越 。 社會效益顯著 本項目貫徹了 市中心東移，沿江向北發(fā)展”的 城市發(fā)展戰(zhàn)略，加快了長株潭城市群中心腹地 九華地區(qū)的建設(shè)步伐，提升了示范區(qū)的整體配套水平，是打造九華宜居新城，提升九華的城市品位和現(xiàn)代化程度的需要，為市民創(chuàng)造了舒適、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善的精品綠色居住小區(qū)，創(chuàng)造了新的城市景觀，大大提高了九華乃至長株潭城市群的居 9 住品質(zhì)。本項目的實施并能為國家及地方增加稅收，帶動建材、商業(yè)服務(wù)、交通運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商鋪開發(fā)可提供新的就業(yè)崗位，減輕政府安置城鎮(zhèn)待業(yè)人員及下崗職工的就業(yè)壓力。本項目建設(shè)對促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)繁榮，維護(hù)社會穩(wěn)定具有積極意義，社會效益顯著 。 投資估算與 資金籌措 經(jīng) 估算，該項目總投資為 168, 其中土地費(fèi)用 23,期工程費(fèi)用 16,元、房屋開發(fā)費(fèi) 109,元、不可預(yù)見費(fèi) 6,元、其它費(fèi)用 3,元、項目開發(fā)費(fèi)用8,銷售費(fèi)用 3,理費(fèi)用 3, 本項目建設(shè)所需資金 168,元，來源為自籌資金 47,元、銀行貸款 23,000萬元、銷售回款 98,元。 項目 開發(fā)計劃 本項目 計劃分 4期開發(fā)， 每期銷售 周期 3年， 交叉進(jìn)行，從項目前期拿地開始， 整個開發(fā)周期從 2011 年 8 月 到 2017 年 10 月 結(jié)束，整個項目開發(fā)銷售歷時 5年 3個月 。具體每期 開發(fā)計劃安排如下： 一期工程進(jìn)度計劃 (2011年 8月 0月 ) 總用地面積 29, ，其中：建筑占地面積 4, 、綠地占地面積 12, 、道路占地面積 9, 、其他設(shè)施占地面積4, ；總建筑面積 49, ，其中：住宅 23, 、商鋪 14, 、 地下車庫建筑面積 11, 。 二期工程進(jìn)度計劃 (2012年 8月 0月 ) 總用地面積 56,，其中：建筑占地面積 14,、綠地 10 占地面積 23, 、道路占地面積 6, ,其他設(shè)施占地面積11,；總建筑面積 263,，其中：住宅 160,、商鋪 28,000 ，地下室建筑面積 75,。 三期工程進(jìn)度計劃 (2014年 8月 月 ) 總用地面積 86,，其中：建筑占地面積 23,、綠地占地面積 35, 、道路占地面積 8, 、其他設(shè)施占地面積19,；總建筑面積 402,，其中：住宅 267,、商鋪 8,、地下室車庫建筑面積 126,。 四期工程進(jìn)度計劃 (2015年 11月 0月 ) 總用地面積 92,，其中：建筑占地面積 21,、綠地占地面積 37,、道路占地面積 11,、其他設(shè)施占地面積22,；總建筑面積 420,，其中：住宅 278,、商鋪 10,地下室車庫面積 131,。 表 1期開工面積、開工竣工及 銷售 時間計劃表 項目分期 開工面積 開工時間 竣工時間 開盤時間 售罄時間 一期 29,985 2011 年 8 月 2012 年 10 月 2012 年 2014 年 二期 56,713 2012 年 8 月 2013 年 10 月 2013 年 2015 年 三期 86,644 2014 年 8 月 2016 年 1 月 2014 年 2016 年 四期 92,747 2015 年 11 月 2017 年 10 月 2015 年 2017 年 合計 266,089 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 11 表 1目主要技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 單位 合計 1 期 2 期 3 期 4 期 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 266,9,6,6,2,筑物 占地面積 63,4,3,1,地占地面積 108,2,3,5,7,路占地面積 36,1,他設(shè)施 占地面積 57,1,9,2, 總建筑面積 1,136,9,63,02,20,算容積率 建筑面積 790,8,88,75,88, 其中：住宅 （高層） 729,3,60,67,78,鋪（多層） 61,4,8,0, 不計算容積率 面積 345,1,5,26,31,中：地下車庫 建筑面積 345,1,5,26,31, 總停車位（個） 個 8,中：地上 停車位 個 下車庫 停車位 個 8, 居住戶數(shù) 戶 5,住人數(shù) 人 17, 容積率 綠地率 % 7 建筑密度 % 表 1目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項目 單位 合計 1 期 2 期 3 期 4 期 一 財務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo) 1 項目總投資 萬元 168,2,4,0,1, 資金籌措 萬元 有資金 萬元 145,9,127 24,653 40,173 51,553 自有資金率 行融資 萬元 23,000 3,000 10,000 10,000 銀行融資率 3 年平均收入 萬元 44,8,6,2, 年平均稅金及附加 萬元 2, 年平均利潤總額 萬元 16,0, 年平均所得稅 萬元 4, 年平均稅后利潤 萬元 12, 財務(wù)評價指標(biāo) 1 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 % 12 2 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 39, 3 項目投資回收期 年 4 投資利潤率 % 5 資本金利潤率 % 結(jié)論與建議 結(jié)論 本 項目作為九華示范區(qū)完善居住配套的綜合性地產(chǎn)開發(fā)項目，各項基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進(jìn)入時機(jī)已經(jīng)成熟，符合城市整體規(guī)劃和國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定。項目能推動城市化建設(shè)，提高九華工業(yè)園的居住 水平，提升九華乃至長株潭城市群的品位和形象，具備較強(qiáng)的市場競爭力，社會效益和經(jīng)濟(jì)效益明顯，是一個效益好風(fēng)險低的地產(chǎn)開發(fā)項目。經(jīng)充分的比選論證，本項目無重大工程技術(shù)問題，經(jīng)濟(jì)、財務(wù)、社會、環(huán)境均可行 。 建議 項目主辦方應(yīng)積極做好各項前期工作，抓緊落實相關(guān)配套資源，認(rèn)真開展施工前的設(shè)計、招標(biāo)等工作。引入競爭機(jī)制，通過招投標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)、監(jiān)理單位等，以保證工程項目的質(zhì)量和進(jìn)度，使投資按預(yù)期計劃進(jìn)行，并滿足可研報告中預(yù)期的目標(biāo)。 制定系統(tǒng)化的運(yùn)行管理制度，保證項目有序運(yùn)行。 項目實施方應(yīng)拓展其融資渠道，確保 項目的順利實施。 13 第 2章 項目投資環(huán)境與市場研究 投資環(huán)境分析 X 市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) X 市在行政區(qū)劃上為中國的一個實質(zhì)二級行政區(qū)劃單位，即地級市，總面積 5015平方千米，總?cè)丝?283萬。 湖 2市區(qū)，面積 280k ，其中建成區(qū)面積 78k 。 2010年 6萬，為湖南省第 4大城市。與長沙、株洲兩市實際城區(qū)直線距離均在 20公里以內(nèi)，是長株潭城市群的組成部分 。 2010年 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 均地區(qū)生產(chǎn)總值 25876元。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 全市全年完成財政總收入 全年 城市建設(shè)投資 鎮(zhèn)化率達(dá) 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷做大做強(qiáng)。目前全市擁有國家級高新區(qū) 1個，省級園區(qū)和 “ 兩型 ” 建設(shè)示范區(qū) 5個，入園企業(yè)達(dá) 841家。 2010年，全市園區(qū)規(guī)模工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值 全年共實現(xiàn)進(jìn)出口總額 比增長 其中出口總額 長 進(jìn)口總額 長 共接待國內(nèi)外旅游者 現(xiàn)旅游綜合收入 比分別 14 增長 園區(qū)正成為 2) X 市人文、地理、交通狀況 氣候宜居，環(huán)境優(yōu)美 大陸型中亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候 ” ，雨量豐沛，光、熱、水基本同季，非常宜居。市區(qū)擁有和平公園、雨湖公園、菊花塘公園、岳塘公園等多個生態(tài)公園，白石廣場、東方紅廣場環(huán)境優(yōu)美，是市民休閑娛樂的城市客廳。 文化底蘊(yùn)深厚 ,人文資源豐富 韶山是紅色旅游的重要景區(qū)。烏石鎮(zhèn) 是彭德懷的故居所在地。隱山是尚未開發(fā)的文化景點(diǎn)，周敦頤、胡安國胡宏父子都曾定居于此，被稱為湖湘文化的發(fā)源地。 市區(qū)的雨湖公園、白石公園、東方紅廣場是市民休閑及戶外娛樂運(yùn)動的主要場所 ,其他歷史古跡還有關(guān)圣殿、魯班殿、望衡亭以及湘鄉(xiāng)云門寺等。 教育配套良好 有綜合性國家重點(diǎn)大學(xué) 及湖南科技大學(xué)、湖南工程學(xué)院、 南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院等 5所全日制高等學(xué)校。 水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，非常便捷 公路方面， 07與 320兩條國道及京珠、上瑞兩條高速公路的交匯點(diǎn)。 長潭西線高速、潭邵高速已經(jīng)開通。全市公路路網(wǎng)密度為 5 公里 /百平方公里，平均每萬人占有 大高于全國平均水平，居湖南省第一位。 鐵路方面， 湘黔鐵路通過，京廣鐵路掠過市境東北，與樞紐株洲站（鐵路 30公里）以及湖南省會長沙站（鐵路 50公里）很近，所以火車客運(yùn)一般需要到株洲站或長沙站轉(zhuǎn)乘。市行政中心離規(guī)劃中的湖南鐵路客運(yùn)樞紐新長沙站直線距離 37公里，離新株洲站直線距離 12公里。 航空和航運(yùn)方面， 珠、長沙機(jī)場三段高速公路連接長沙黃花國際機(jī)場，距離僅 50公里。水運(yùn)發(fā)達(dá)，湘江具有千噸級貨輪通 行能力。 3) 長株潭一體化和“兩型社會”建設(shè) 在長株潭 一體化建設(shè) 中， 湖南省的科教副中心，生態(tài)式的現(xiàn)代工業(yè)城市。屬于長株潭規(guī)劃的一級開發(fā)軸，隨著長潭西線的拉通，城市輕軌和湘江風(fēng)光帶的規(guī)劃，長株潭 30分鐘經(jīng)濟(jì)圈已基本形成， 射面更大。 長株潭城市群 是 “ 兩型社會 ” 建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū) ， 將成為我國中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢和強(qiáng)大競爭力的主要城市密集區(qū)之一 ， 成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一 ， 成為湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長極、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 。 業(yè)發(fā) 展良好，發(fā)展?jié)摿薮?。 在今后，長株潭 “兩型社會” 建設(shè)將傾向于居住設(shè)施齊全等大型開發(fā)項目，這意味著土地將得到更大化地利用，環(huán)境配套將會更加優(yōu)美。長株潭城市群快速發(fā)展的新契機(jī)，也將帶來房地產(chǎn)行業(yè)全新發(fā)展機(jī)會。 16 4) X 市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境對本項目投資的影響 濟(jì)增長的質(zhì)量和效益穩(wěn)步提升，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保障； 房地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的市場基礎(chǔ) 。 許多湘籍外地人士回鄉(xiāng)置業(yè)的主要原因 。 一部分湘籍外地人士考 慮到小孩的教育在 便捷的交通系統(tǒng)，縮短了長株潭之間的距離，同時使長沙和株洲客戶來 長株潭一體化成為 長沙、株洲實現(xiàn)交接，接受長沙和株洲的帶動效應(yīng)將越來越大，必將擴(kuò)展到各個產(chǎn)業(yè)鏈，作為熱門產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)必將進(jìn)入融城戰(zhàn)略，未來 建設(shè)宜居城市、文明城市和生態(tài)園林城市，成為 于提升人居環(huán)境是一大利好，將促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 沿江風(fēng)光帶的實施將帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展?？v觀各水畔城市，臨水地產(chǎn)價值均高于其他版塊。 湘江沿江地產(chǎn)依托風(fēng)光帶成熟，有利于帶動房地產(chǎn)市場的價格走勢和開發(fā)品質(zhì)。 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 1) 中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 17 2011年上半年，中國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策頻出，本輪調(diào)控屬于結(jié)構(gòu)性調(diào)整，“有保有壓”，重點(diǎn)在于使房價漲幅可控。上半年的調(diào)控政策，對于居民的剛性需求影響不會太大。上半年中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為：面對消費(fèi)者，品牌是提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、履行服務(wù)承諾的信心；面對政府，品牌是承擔(dān)社會責(zé)任、提升城市價值的信心；面對 投資 者，品牌是具有良好經(jīng)營業(yè)績和獲得較高投資回報的信心。因此品牌鑄就了企業(yè)的獨(dú)特競爭力，成為中國房地產(chǎn)企業(yè)在這一輪深度調(diào)整中獲勝的關(guān)鍵 。 對于土地市場而言， 由于土地財政的重要性依然不減，為實現(xiàn)供地計劃的完成率，相對而言，二線發(fā)展中城市的市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，優(yōu)于發(fā)達(dá)城市 ， 下半年各地有望迎來土地供應(yīng)的增加。 2) X 市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2010年上半年， 屋施工面積、新開工面積和房屋竣工面積等較同期有較快增長。 2011年上半年， 發(fā)展態(tài)勢，商品房供應(yīng)充足，銷量穩(wěn)健。國家不斷出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，促使開發(fā)商從一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場繁榮。九華房地產(chǎn)市場十分活躍，成為市民購房置業(yè)新的熱點(diǎn) 。 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀分析 住宅市場整體運(yùn)行情況 1)住宅開發(fā)投資增長較快 2010年， 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 長 商品房屋施工 18 面積、竣工面積、銷售面積分別為 別增長 由此可見， 原因在 于住宅剛性需求的支撐。 2)住宅市場供求基本平衡 2010年上半年， ，供求基本平衡，供應(yīng)量小于銷售量。從數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，住宅產(chǎn)品相對于其他房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，供銷比相對更小。說明住宅產(chǎn)品的供給與市場需求的差距相對較大，住宅開發(fā)的市場空間比其他房地產(chǎn)產(chǎn)品更大。 3)商品房供應(yīng) 和銷售同比均為增長的態(tài)勢 從下圖可見，今年上半年 品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 記銷售面積為 需比為 ，供應(yīng)量大于需求量；在 1間， 1月和 4月尤為明顯，供需比分別為 和 。而在 2010年底， 需比為 。 圖 2 市上半年商品房供應(yīng)情況 19 數(shù)據(jù)顯示，上半年 供應(yīng)增長的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增長的幅度，廣大消費(fèi)者面對供應(yīng)充足的市場，購房熱情并未出現(xiàn)高漲，究其原因是頻頻出臺的樓市新政，抑制了剛性消費(fèi)，抬高了投資門檻，不斷上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率凍結(jié)了大量的銀行資金，增加了融資難度 。 4)商品住房 供應(yīng)量較大 ，住房消費(fèi) 者 受契稅政策調(diào)整 ， 十分理性 。 受 國家不斷出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 及 不斷上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率影響，上半年 宅 房 成交量 在 2月份出現(xiàn)下降，但 3月份以后逐漸上揚(yáng)。商品住房 成交量 則呈現(xiàn)平穩(wěn)的上升趨勢。說明盡管房地產(chǎn)市場處于樓市調(diào)控政策背景下，但居民對住宅產(chǎn)品的剛性需求依然堅挺，這種需求剛性將長期支撐住宅市場的發(fā)展。 圖 2 市上半年商品 住宅 房供應(yīng)情況 2011年 1 ，其中商品住房銷售均價為 ，與去年全年均價（ 2853元 / ）相比，同比增長 5月， X 市商品住房銷售均價為 。 住宅價格的穩(wěn) 20 步上升體現(xiàn)了 相對其它同類型城市，房價還是很低的，這說明 分戶型 價格 來看， 2011 年上半年， X 市共銷售商品住宅 7418 套，銷售主力價位段為 3000平方米，共售 2494套，占總量的 其次是 3500 /平方米以下的價位區(qū)間，共售 2199 套， 圖 2 市上半年商品 住宅 房 戶型價格 供應(yīng)情況 從戶型來看， 在 2011年上半年 間， 90850套，占 65%；其次， 60升溫 ，共售