小康區(qū)生態(tài)型高新技術產業(yè)園區(qū)南區(qū)建設項目可行性研究報告

1 可 行 性 研 究 報 告 項目名稱： 小康 區(qū)生態(tài)型高新技術產業(yè)園區(qū)南區(qū)建設項目 委 托 方： 天津 X 開發(fā)建設有限公司 編 制 方： 某市 晟嶸工程建設項目管理咨詢有限公司 編制日期： 2008 年 12 月 目 錄 第 1 章 總論 . 1 第 2 章 市場預測與項目定位 . 5 第 3 章 項目選址 . 9 第 4 章 工程任務與規(guī)模 . 15 第 5 章 工程總體布置 . 21 第 6 章 項目竣工后的土地價值分析 . 26 第 7 章 環(huán)境影響評價 . 36 第 8 章 項目組織實施管理 . 40 第 9 章 項目實施進度及招標 . 42 第 10 章 投資估算與資金籌措 . 43 第 11 章 財務評價 . 46 第 12 章 國民經濟評價 . 49 第 13 章 社會評價 . 52 第 14 章 風險分析 . 54 第 15 章 結論 . 57 1 第 1 章 總論 一 、 項目背景 1 項目名稱 小康 區(qū)生態(tài)型高新技術產業(yè)園區(qū)南區(qū)建設項目 2 承辦單位概況 （ 1）建設單位 單位 名稱 :天津 X 開發(fā)建設有限公司 營業(yè)執(zhí)照注冊號： 法定代表人： 公司類型：有限責任公司 注冊資本：壹仟萬元人民幣 實收資本：壹仟萬元人民幣 辦公地址： 某市小康 區(qū)東風路文化活動中心六樓 經營 范圍： 酒店等商務功能設施開發(fā)、建設；工程準備； 綠化工程施工；架線和管道工程建筑；道路工 程建筑；房屋出租、出售；公用設施建設；土 木工程建設；建筑裝飾材料、機械設備、五金交電銷 售；物業(yè)管理；室內外裝飾裝修；信息咨詢服務及代理業(yè)務。 （ 2）經營單位 單位 名稱 :某市小康 區(qū)產業(yè)園區(qū)管委會 法人：馮嘉強 地址： 某市小康 區(qū)東風路文化活動中心 某市小康 區(qū)經濟開發(fā)區(qū)管委會是經 某市 人民政府批準成立的負責園區(qū)開發(fā)建設、經營管理的政府派出機構 ， 其 職能為 征收 產業(yè) 園區(qū) 范圍內 閑置及可開發(fā)利用的土地，進行土地整理 及 基礎設施建設 。同時， 對外 招商引資， 組織 園區(qū)土地開發(fā)建設 及 上市交易， 并參與 園區(qū) 內 企業(yè)管理 及 資產 運營 管理 。 3 可行 性研究工作的范圍和單位 可行性研究工作的范圍：著重完成項目實施的基本條件研究、實施方案研究、投資估算和財務評價。 2 可行性研究單位 ： 某市 晟嶸工程建設項目管理咨詢有限公司 4 報告編制依據(jù) 可行性報告編制委托任務書 某市 城市總體規(guī)劃（ 20052020年） 天津濱海新區(qū)城市總體規(guī)劃（ 20052020 年） 天津濱海新區(qū)國民經濟和社會發(fā)展 “ 十一五 ” 規(guī)劃綱要 某市小康 區(qū)總體規(guī)劃（ 20062020年） 某市小康 區(qū)生態(tài)型高新技術產業(yè)園區(qū)規(guī)劃 某市小康 區(qū)生態(tài)型高新技術產業(yè)園區(qū)專項規(guī)劃 （ 2008 2020年 ） 國家發(fā)展計劃委員會審定發(fā)行的投資項目可行性研究指南 (計辦投資200215號 )。 國家發(fā)展和改革委員會與建設部共同發(fā)布的建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版） (發(fā)改投資 2006135號 )。 委托單位提供的有關技術資料與其它基礎資料。 5 項目提出的理由及意義 首先，本項目的建設是實施城市總體規(guī)劃，促進地區(qū)發(fā)展的需要。 根據(jù) 某市小康 新城總體規(guī)劃（ 2006， 小康 區(qū)域城鎮(zhèn)空間布局結構為 “ 一城 二組團 三鎮(zhèn) 四區(qū) ” ，其中，四區(qū)分別為 小康 高新技術產業(yè)區(qū)、泰達北區(qū)、 海濱休閑旅游區(qū)、循環(huán)經濟示范區(qū)。 本項目，就是落實 小康 區(qū)城市發(fā)展總體規(guī)劃中的重要環(huán)節(jié) 小康 高新技術產業(yè)區(qū)的建設。 其次， 建設 本 項目 也 是社會經濟發(fā)展的需要。 小康 區(qū)作為濱海新區(qū)的北部門戶，對國家的濱海新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略起著重要的作用。按照 產業(yè)發(fā)展 規(guī)劃 ， 小康 區(qū)要“ 走新型工業(yè)化道路，繼續(xù)壯大石油和海洋化工、汽車和裝備制造、現(xiàn)代冶金等支柱產業(yè)。 ” 其中， 高新技術產業(yè)區(qū) 就是為這些產業(yè)提供落腳點。 第三，本項目的建設是完善 小康 區(qū)的產業(yè)布局，實施科學發(fā)展的需要。 高科技工業(yè)園區(qū)將集產業(yè)發(fā)展和科技開發(fā)、成果孵化、技術貿易、科技服務、人才交流、信息集散于一體，成為拉動 小康 經濟增長的重要增長點。通過 小康 高科技工業(yè)園的建設將帶動茶淀鎮(zhèn)快速發(fā)展，呼應天津濱海新區(qū)開發(fā)開 放 ，不斷優(yōu) 3 化城市空間結構， 進一步 提升城市輻射功能 。 第四， 建設本項目 是 加強基礎設施建設，優(yōu)化投資條件，滿足宏觀經濟發(fā)展的 需要。 為滿足 小康 區(qū) 作為濱海新區(qū)的重要組成部分， 并 為 某市 發(fā)展 成為 “ 現(xiàn)代制造和研發(fā)轉化基地 ” 作出貢獻 的發(fā)展目標，增加更多的高科技產業(yè)、創(chuàng)新性產業(yè)進入濱海新區(qū)經營生產，是宏觀經濟布局的需求。 二 、 項目概況 1 擬建地點 項目區(qū)位于 某市小康 區(qū)南部茶淀鎮(zhèn)， 某市小康 區(qū)生態(tài)型 高新技術產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃區(qū) 的南部 。 四至范圍為東至規(guī)劃次干路六，南至津漢快速路，西至塘漢快速路，北至規(guī)劃的次干路四 ，規(guī)劃總用地面積 256 公頃。 2 建設規(guī)模與目標 （ 1）建設規(guī)模 該項目總投資 元，共開發(fā)土地 頃，頃，工業(yè)用地 頃， 實現(xiàn)項目區(qū)的 八通一平 ，同時完成規(guī)劃范圍內 中小學、金融等公建面積共計 （ 2）建設目標 本項目的預計建設期為 2年，銷售期 5年 。建設期 從 2010 年 1 月至 2011 年12 月底 。 工程質量符合相關的質量驗收標準，實現(xiàn)八通一 平，基礎設施完備、環(huán)境優(yōu)美，主要建設環(huán)節(jié)進行嚴格的招標投標。 3 主要建設條件 按照 某市 城市規(guī)劃及濱海新區(qū) “ 十一五 ” 要求，濱海新區(qū)將進一步加強建設 ，發(fā)揮新區(qū)整體招商引資綜合優(yōu)勢，建成生態(tài)宜居的新型經濟開放區(qū)域。 本項目位于濱海新區(qū)范圍內，可以享受到濱海新區(qū)的優(yōu)惠政策，依托條件好，其開發(fā)建設也符合 某市 城市規(guī)劃和 某市 產業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃要求，開發(fā)完成的產品市場前景比較樂觀。 本項目地理位置優(yōu)越，位于 京山鐵路、蘆漢公路以東，薊運河西測，距唐山50公里，距 某市 區(qū) 40 公里，距天津開發(fā)區(qū) 20 公里。 項目區(qū)周邊公路路網完善，毗鄰 京山鐵路、天津港，對外交通條件 非常 便利。 另外，該項目的承辦單位 天津 某市小康 區(qū)經濟開發(fā)區(qū) 4 管委會 具有操作同類項目的豐富經驗，為該項目的順 利開展提供了新的保障。 4 項目 投入總 資金 及 效益 該項目總投資共計 中項目資本金 總投資的 35%，剩余資金擬通過銀行貸款解決 。 通過財務分析，項目稅后資本金收益率 總投資收益率 投資回收期 目財務狀況良好。 5 主要經濟經濟指標 本項目的主要經濟技術指標 ， 如 表 1示。 表 1目的主要經 濟技術指標 凈現(xiàn)值（萬元） 內部收益率（ %） 投資回收期（年） 稅前 后 、結論 通過 對本項目進行財務分析和國民經濟評價，主要 的技術經濟指標如下： 通過財務分析和國民經濟分析， 本項目稅前 元，大于 0，稅前 12%，稅前回收期 ，資本金收益率 總投資收益率 稅后 元，大于 0，稅后 12%，稅后回收期 ，資本金收益率 總投資收益率 綜上所述，項目可行 5 第 2 章 市場預測與項目定位 一 、 市場現(xiàn)狀 高新技術產業(yè)是國民經濟的戰(zhàn)略和先導性產業(yè)。一個地區(qū)高新技術產業(yè)的發(fā)展，不但決定著該地區(qū)的經濟、社會發(fā)展水平，而且決定著該地區(qū)在經濟全球化中的分工和地位。未來十到二十年是天津經濟和社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期，面對國際高新技術產業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出的 “ 國家戰(zhàn)略性 ” 、 “ 聚集性 ” 等特點，以及國內長三角、珠 三角地區(qū)的激烈競爭，發(fā)展高新技術產業(yè) 需要 發(fā)揮政府對高新技術產業(yè)的引導作用 ， 對天津 以及地區(qū) 經 濟和社會發(fā)展具有重大引領和帶動作用，具有重要的戰(zhàn)略意義 和現(xiàn)實意義 。 小康 區(qū)擁有海洋資源優(yōu)勢，在地理上處于濱海新區(qū)“ T”型產業(yè)布局的海洋經濟發(fā)展帶上，可以借助京津兩地的科技資源，發(fā)展海洋高科技產業(yè)； 小康 區(qū)的化工新材料產業(yè)具有一定基礎，有發(fā)展新材料產業(yè)的條件； 小康 區(qū)的功能定位是建設宜居生態(tài)城區(qū)，區(qū)內生態(tài)資源豐富，“ 小康 刻字”、“ 小康 版畫”別具特色，可以發(fā)展研發(fā)孵化、文化創(chuàng)意等知識產業(yè)。 某市 委、市政府高度重視高新技術產業(yè)的發(fā)展，把其作為優(yōu)化經濟結構、增強天津發(fā)展后勁的重要舉措擺在突出的位置，制定了一系列的重大政 策措施，推動高新技術產業(yè)快速健康發(fā)展，取得顯著成效。 2005年，全市高新技術產業(yè)完成產值 元，比 2000年增長 5 年年均增長 高新技術產業(yè)產值占工業(yè)的比重穩(wěn)步增長，由 2000 長 到 年均增長 2005年，高新技術產品實現(xiàn)出口 全國第四位，占全市出口的比重達到 比 2000 年的25提高了 到 2005 年累計實施重大高新技術產業(yè)化項目 100 項 ， 項目總投資 產后新增產值 稅 50個建成投產。 1999爭取國家高技術產業(yè)化項目 62 項，爭取國 家資金 元。上述項目的實施，對于建設自主創(chuàng)新能力、提升產業(yè)技術水平、增強核心競爭力發(fā)揮了重要作用。 2005年，納入統(tǒng)計的市重大高新技術產業(yè)化項目實現(xiàn)產值 元， 6 占全市高新技術產值的 9，成為支撐高新技術產業(yè)發(fā)展的重要力量。 2005年，電子信息產值達到 高新技術產業(yè)的 是第一支柱產業(yè)。先進制造和生物技術與現(xiàn)代醫(yī)藥 產值分別為 172 9億元和 占高新技術產業(yè)的 新能源產業(yè)完成產值 步形成了鋰離子電池、鎳氫電池和太 陽能電池為主的高能電池產業(yè)群。品種、規(guī)模和技術水平都居國內領先地位。 2005年， 某市 產值億元以上的高新技術企業(yè)達到 180家，其中 10億元以上的 28 家。同時，培育了高分辨率彩色顯示器、大直徑區(qū)熔硅單晶、無縫鋼管、工程機械、皮質激素、復方丹參滴丸、鋰離子電池、納米復合氧化鋯材料等 20個技術水平高、市場競爭力強的重點產品。 高新技術產業(yè)創(chuàng)新體系初步建立 ，為 某市 高新技術產業(yè)的后續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎。 二 、 發(fā) 展預測 “ 十一五 ” 時期是 某市 認真貫徹落實科學發(fā)展觀，實現(xiàn) “ 三步走 ” 戰(zhàn)略目標的關鍵時期，也是高新技術產業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期。國際上科技革命迅猛發(fā)展，發(fā)達國家加快全球范圍內整合資源的步伐，高新技術在全球范圍內重新布局。我國國民經濟 已經 開始向高新技術產業(yè)強國邁進，是培育和形成高新技術產業(yè)核心競爭力的關鍵時期。 國家重視統(tǒng)籌區(qū)域經濟發(fā)展，把規(guī)劃建設好天津濱海新區(qū)作為國家發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，濱海新區(qū)發(fā)展規(guī)劃提出要加強科技創(chuàng)新與研發(fā)，建設現(xiàn)代制造和研發(fā)轉化基地，將對天津高新技術產業(yè)的發(fā)展發(fā)揮重要的極點牽引作用。 為應對全球性的經濟危機的進一步蔓延， 根據(jù)科學發(fā)展觀的要求，國家及本市將積極推進新型工業(yè)化道路的進程，追求綠色 視科技含量高、經濟效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮的高新技術產業(yè)的發(fā)展，努力促進經濟與人口、資源、環(huán)境、生態(tài)的協(xié)調發(fā)展。發(fā)展高新技術產業(yè)的政策環(huán)境將進一步優(yōu)化。 天津經濟持續(xù)、快速發(fā)展，經濟結構將趨向高級化，為高新技術產業(yè)發(fā)展增添了新的動力和市場空間。 天津毗鄰北京，在利用北京的技術溢出效應方面具有地域上的優(yōu)勢，京津兩 7 地 交通條件的改善所帶來的經濟發(fā)展新格局 ，將形 成巨大的聯(lián)手產業(yè)勢能，成為帶動整個環(huán)渤海地區(qū)的 不竭動力 。 本項目的建設 同時也面臨較大 挑戰(zhàn) 。 一方面， 世界經濟形勢風云變幻，由美國次貸危機所引發(fā)的經濟危機所帶來的后果目前無法作出危害程度、持續(xù)時間、影響深度的準確判斷，帶來后續(xù)經營的不確定性。 隨著全球經濟一體化進程加快 形成的 國際 競 爭加劇，與貿易有關的知識產權保護協(xié)議、技術壁壘、反傾銷等對我國高新技術企業(yè)的影響逐步顯現(xiàn)。 其次， 天津作為環(huán)渤海地區(qū)高新技術產業(yè)重要的制造基地，面臨長三角、珠三角地區(qū)和即將崛起的東北地區(qū)的競爭。 第三， 津京地區(qū)在高新技術領域的區(qū)域聯(lián) 合機制尚未真正建立起來，與北京資源互補的優(yōu)勢尚未得到充分發(fā)揮。 第四， 小康 區(qū)目前的高新技術產業(yè)還不發(fā)達，泰達北區(qū)與茶淀高新技術產業(yè)園區(qū)毗鄰，已形成了一定的產業(yè)基礎，未來將按照新的定位重點發(fā)展新能源、新材料、生物制藥、食品、高科技研發(fā)等產業(yè)，與 小康 區(qū)未來產業(yè)發(fā)展方向雷同。本項目不應和泰達北區(qū)形成競爭關系，而是要有效互補：統(tǒng)一產業(yè)布局，統(tǒng)一空間規(guī)劃，協(xié)調發(fā)展時序，共建基礎設施，共享招商資源，共同培育 小康 區(qū)相關的產業(yè)集群。 三 、 項目定位 根據(jù) 某市小康 區(qū)生態(tài)型高新技術產業(yè)園區(qū)規(guī)劃 ，園區(qū)將建成： 先進制造業(yè)基地 ， 高技術 企業(yè)的孵化器 和 濱河生態(tài)宜居區(qū) 。 結合濱海新區(qū)和項目周邊地區(qū)社會經濟發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃，項目市場定位為：工業(yè)地塊重點面向國內從事微電子、通訊、信息、材料等領域，以及海洋產業(yè)等的企業(yè)進行宣傳和投資推介，主要選擇中、小企業(yè)到項目區(qū)進行投資。居住區(qū)客戶人群以園區(qū)的周邊居民、和園區(qū)就業(yè)職工為主，積極吸引周邊城市居民。 本項目位于濱海新區(qū)范圍內，項目總投資 元，共開發(fā)土地 中開發(fā)居住用地 業(yè)用地 商業(yè)金融用地 依法 可出讓用地面積約 頃 ，不可 出讓面積 頃。完成后可實現(xiàn)項目區(qū)的 八通一平 ，同時完成規(guī)劃范圍內 中小學、金融等公建面積共計 8 建設將改善 小康 區(qū)的基礎設施條件，優(yōu)化 小康 區(qū)的投資環(huán)境，對于進一步完善區(qū)域產業(yè)布局，帶動區(qū)域經濟發(fā)展等具有重要意義。 四 、 土地價格預測 項目區(qū)位于 某市小康 區(qū)南部茶淀鎮(zhèn)， 某市小康 區(qū)生態(tài)型高新技術產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃區(qū)。東至規(guī)劃的次干路三，南至規(guī)劃的津 漢快速路，西至塘漢快速路，北至規(guī)劃的次干路四，規(guī)劃總用地面積 256 公頃 ?，F(xiàn)狀用地包括居住用地、工業(yè)用地、道路廣場用地、水域和其他用地。 此次經過土地整理 重新推向市場的地塊用途主要為建設工業(yè)用地和居住用地，用于進行工 業(yè)地產及商業(yè)地產的開發(fā)。 此價格已經包含不可出讓面積的分攤費用。 （ 1）工業(yè)地產土地價格預測 通過查閱相關資料 ， 某市 技術開發(fā) 區(qū)土地出讓平均價格約在 元 /畝。小康 區(qū)雖為濱海新區(qū)的重要組成部分，但其工業(yè)發(fā) 展與 技術開發(fā) 區(qū)相比較慢，尚處于初級開發(fā)階段，則估計其土地初始轉讓價 格大約在 元 /畝?？紤]其發(fā)展速度和發(fā)展水平，預計其土地價格年 平均 增長率為 5%。 （ 2）商業(yè)、居住地產土地價格預測 本項目 參照 小康 區(qū)商業(yè)、住宅用地的土地出讓情況進 行預測。 2008 年，項目商業(yè)地產價格為 元 /畝，住宅地產價格為 元 /畝， 考慮商業(yè)、居住地產價格未來走勢以及資金時間價值等因素 后，預計到 2012 年，該項目的商業(yè)地產土地出讓價格為 元 /畝，居住地產土地出讓價格為 元 /畝。 （ 3）土地出讓計劃 從目前的情況來看，土地整理出讓的周期一般 不會超過 8 年，根據(jù)本項目的地塊具體情況，決定在 5 年內出讓完成，初期出讓比例較低，當土地價 格有一定上漲后， 再 批量出讓。 9 第 3 章 項目選址 一 、 場址現(xiàn)狀 1、地點與地理位置 項目區(qū)位于 某 市小康 區(qū)南部茶淀鎮(zhèn)內，京山鐵路、蘆漢公路以東，薊運河西測，距唐山 50公里，距 某市 區(qū) 40公里，距天津開發(fā)區(qū) 20公里。 本項目為 小康 區(qū)生態(tài)型高新技術產業(yè)園區(qū)南區(qū)工程，該地區(qū)規(guī)劃為都市產業(yè)園區(qū)，規(guī)劃總占地 括一部分工業(yè)用地及商業(yè)住宅用地等，進行基礎設施和非經營性公建開發(fā)建設 。 該項目位于產業(yè)園區(qū)的南部， 四至范圍為東至薊運河，南至規(guī)劃的津漢快速路，西至規(guī)劃的塘漢快速路，北至規(guī)劃的次干路四 。 其 規(guī)劃范圍 見 附圖 1、 2。 2、土地權屬類別及占地面積 本次擬建設的 小康 區(qū)生態(tài)型高技術產業(yè)園區(qū)南區(qū)面積約 頃（），該區(qū)域 土地目前全部為農村集體土地， 涉及 前進東村、前進西村、新村東村、新村西村 ； 其中，前進東村 頃 （合 ） ，前進西村 合 ，新村東村 合 ） ，新村西村 合 ） 。 3、項目現(xiàn)有場地利用情況 項目區(qū)建設總用地面積為 頃， 包括 居住用地、工業(yè)用地、水域及其他用地。其中居住用地 頃，工業(yè)用地 頃，前用地具體構成如下表： 表 3新園區(qū)南區(qū)建設范圍現(xiàn)狀用地構成 序號 類別 代碼 用地性質 面積 （公頃） 百分比 （ %） 1 R 居住用地 C 公共設施用地 M 工業(yè)用地 S 道路廣場用地 E 水域和其他用地 中 水域 其他用地 10 合計 規(guī)劃總用地 內現(xiàn)有塘漢公路、津漢公路以及若 干村鎮(zhèn)道路，道路路面質量較差。塘漢公路、津漢公路寬約 12 米，其余道路多為水泥路，寬 9目區(qū)西部比鄰京山鐵路。 二 、 場址建設條件 1、地形、地貌、地震情況 規(guī)劃區(qū)及其周邊地區(qū)地勢低平，坡度在 之間。遍布縱橫的河道水網以及原生態(tài)的濕地資源，河渠、洼淀眾多，漁塘蝦池星羅棋布。 規(guī)劃區(qū)內沒有發(fā)生過地震情況，根據(jù)該地區(qū)地質條件分析，未來發(fā)生地震的可能性很小。 2、工程地質與水文地質 本工程選址位于 某市 東部，處于新華夏構造體系的華北沉降帶東北部，地層多屬海陸相交互沉積，地表普遍分布 粘土地，富含有機質，承載力在8 /平方米。 園區(qū)建設范圍內現(xiàn)生活及生產水源全部采用地下水，地下水水質基本穩(wěn)定，但氟超標情況比較嚴重，基本無集中供水設施。 薊運河從園區(qū)東側穿過，河道功能為行洪、排瀝、灌溉、蓄水等。園區(qū)內排水設施十分薄弱，未形成統(tǒng)一的排水系統(tǒng)，管道覆蓋率低，污水對環(huán)境有一定污染。雨水主要是靠地面徑流就近排入溝渠及河道 ,污水未經處理直接排入水體。雨、污水經園區(qū)內各排水支渠最終排入薊運河。 3、氣候條件 小康 受季風環(huán)流控制，氣候屬暖溫帶濱海半濕潤大陸性季風氣候，四季分明。年 均氣溫為 ，年平均降水量 559 毫米，全年主導風向為南東南， /秒，年均日照時數(shù)達 時。全年無霜期 206 天。 4、交通運輸條件 京山鐵路、蘆漢公路以東，薊運河西測，距唐山 50公里，距 某市 區(qū) 40公里，距天津開發(fā)區(qū) 20公里。 項目區(qū)周邊公路路網完善，毗鄰京山鐵路、天津港，對外交通條件便利。 5、公用設施社會依托條件 給水由兩部分提供，分別是園區(qū)北面的 小康 水廠和東面的開發(fā)區(qū)給水管網， 11 兩個方向的給水管線橫穿北區(qū)到達位于北區(qū)的泵站，加壓提升后輸送至北區(qū)和南區(qū)； 目 前 北 區(qū)范圍內建設 一 座 集中供熱設施 ，負責整個高新技術園的供熱，通過管網直接供應南區(qū)需求； 居民日常使用罐裝液化氣 ； 電源現(xiàn)狀由茶淀 110電站提供， 通過一級網線穿過北區(qū)，輸送到南區(qū)， 區(qū)內有 10 通信由小康 城區(qū)河西電話局提供通信服務。 6、環(huán)境保護要求 本項目廢氣影響不超過環(huán)境空氣質量二級標準 ； 廢水排放達到污水綜合排放三級標準 ； 城市區(qū)域環(huán)境噪聲達到二類標準 ； 固體廢物以無害化處理為控制目標 。 7、法律支持條件 項目選址要符合 某市 城市總體規(guī)劃（ 2005對于濱海新區(qū)的功能定位，能夠在一定程度上促進濱海新 區(qū)進行 “ 高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉化基地 ” 的建設。要符合 某市小康 區(qū)城區(qū)十一五規(guī)劃對于 小康 區(qū)生態(tài)型高新技術產業(yè)園 的規(guī)劃要求。 8、征地、拆遷、移民安置條件 項目內的土地整理，擬征用 地，為項目區(qū)內四個村 502 戶、 1089 人提供征地補償和社會保障費用，并對項目區(qū)內的企業(yè)及商業(yè)網點進行補償。 三、廠址比選 該項目在規(guī)劃區(qū)內建設，沒有進行廠址比選。 四、項目區(qū)概況 1、人口規(guī)模 本次實施的項目區(qū)根據(jù)用地規(guī)模、建設規(guī)模等因素，確定到 2020 年常住人口為 15000人。 2、土地用地規(guī)劃 根據(jù)規(guī)劃區(qū)域定位，以及濱海新區(qū)總體規(guī)劃、 某市小康 區(qū)生態(tài)型高新技術產業(yè)園區(qū)南區(qū)規(guī)劃和 某市 新建居住區(qū)公建配套定額指標，項目區(qū)主要為工業(yè)、居住、公共設施用地、道路廣場、市政公用設施、綠化等用地，各主要地塊的面積和用地性質見下表： 12 表 3新園區(qū) 總體規(guī)劃及 南區(qū)起步區(qū)規(guī)劃用地平衡表 序號 用地代碼 用地名稱 總體規(guī)劃 南區(qū)起步區(qū) 大類 中類 面積 （公頃） 占城市建 設用地 面積 （公頃） 占城市建設用地 1 R 居住用地 類居住用地 小學、幼兒園用地 2 C 公共設施用地 政辦公用地 業(yè)金融業(yè)用地 化娛樂用地 育用地 療衛(wèi)生用地 育科研設計用地 配套設施預留地 3 M 工業(yè)用地 類工業(yè)用地 4 S 道路廣場用地 路用地 會停車場庫用地 通設施用地 5 U 市政公用設施用地 1 應設施 用地 防設施用地 境衛(wèi)生設施用地 6 G 綠地 13 共綠地 產防護綠地 合計 城市建設用地 00% 00% 7 E 水域和其他非城市建設用地 域 合計 規(guī)劃總用地 3、用地規(guī)模 表 3新園區(qū)南區(qū)規(guī)劃用地規(guī)模 建筑類型 建筑面積（萬平方米） 備注 居住建筑 積率 業(yè)建筑 積率 共建筑 積率 計 4、功能區(qū)規(guī)劃 依托項目所在區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢和總體定位發(fā)展分析，項目區(qū)域規(guī)劃為兩個功能區(qū)，以塘漢二線為界，即東側的生態(tài)宜居生活區(qū)和西側的工業(yè)集聚區(qū)。 工業(yè)用地布置在沿塘漢快速路一側 , 規(guī)劃占地 規(guī)劃區(qū)城市建設總用地的 用地類別為一類工業(yè)用地，性質為高科技企業(yè)。以發(fā)展材料科學、微電子科學和海洋產業(yè)為重點，建設高效率、高附加值的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。 生態(tài)宜居生活區(qū)主要解決本地區(qū)的居民、就業(yè)職工以及吸引周邊城市居民居住，主要針對的是塘沽城區(qū)的居住需求輻射?？傆玫?城市建設用地的 5、道路交通 項目內的道路及交通規(guī)劃主要采用方格網型道路網絡布局。 對外道路：規(guī)劃城市快速路 2條，包括塘漢快速路和津漢快速路，紅線寬度為 60米，機動車雙向 6車道，為交通性道路，主要負責長距離過境的快速交通。規(guī)劃城市次干路 1條，為次干道三，紅線寬度 25 14 內部骨干路呈網狀結構， 由規(guī)劃主干 路 、規(guī)劃次干 路 、工業(yè)性、生活性支路組成。 規(guī)劃主干道 1 條 (主干路二 )，紅線寬度為 40 米，機動車雙向 4 車道，有一定的對外交通職能；次干道 3條 (次干路一、次干路二、次干路五 )，為生活性道路，紅線寬度為 30 米，機動車雙向 4車道；支路 5條 (支路五、六、七、支路十、十一 )，為生活性支路，紅線寬度為 20米，主要職能為聯(lián)系工業(yè)區(qū)和居住區(qū)內部各小區(qū)交通組織及解決小區(qū)內部的交通聯(lián)系。此外，項目區(qū)的道路網內還規(guī)劃有相應的公交線路和首末站等交通設施。 15 第 4 章 工程任務與規(guī)模 本期工程建設的主要任務是八通一平一綠化一配套，具體包括： 道路工程、排水工程（雨水、污水工程）、給水工程、燃氣工程、供熱工程、電力工程、電信工程、照明工程、綠化景觀工程、場地拆遷平整、公共配套工程。項目工作量匯總見下表。 表 4目工作量匯總表 內容 單位 工程數(shù)量 道路工程 水工程（雨水、污水工程） m 水工程 m 29587 燃氣工程 m 18500 供熱工程 m 15060 電力工程 m 86000 電信工程 m 13900 照明工程 m 40200 綠化景觀工程 56300 場地拆遷平整 02500 公共配套工程 萬 、市政設施 市政設施包括：道路工程、排水工程（雨水、污水工程）、給水工程、燃氣工程、供熱工程、電力工程、電信工程、照明工程、綠化景觀工程。 （ 1）道路工程 包括主干路、次干路和支路。具體建設內容見表。 16 表 4路工程量表 道路等級 道路名稱 道路段落 道路長度(M) 橫斷面布置 紅線寬度 (M) 用地面積 (主 干 路 塘漢二線 次干路四 津漢快速 0 干路二 塘漢快速 次干路四 0 計 干 路 次干路一 支路六 次干路四 0 干路二 次干路四支路六 0 干路五 次干路一津漢快速路 5 計 路 支路五 次干路四 支路六 0 路六 塘漢二線支路一 0 路七 次干路一支路一 0 路八 支路九支路一 0 路九 主干路二支路一 0 路十 次干路一支路六 0 路十一 次干路一支路一 0 路十二 次干路三次干路四 0 計 路總計 2） 排水工程 包括 雨水工程和污水工程 。具體建設內容見表。 表 4水工程量表 序號 項目名稱 規(guī)格 單位 數(shù)量 1 壁波紋管 D=700 4664 2 鋼筋混凝土管 D= 1000 4715 3 鋼筋混凝土管 D=1350 966 4 鋼筋混凝土管 D=1500 521 5 鋼筋混凝土管 D=1650 568 6 鋼筋混凝土管 D=1800 鋼筋混凝土管 D=2000 1395 8 鋼筋混凝土管 D=2200 276 9 鋼筋混凝土管 D=2400 208 10 總長 米 1 雨水泵站 Q= 占地 =2000 1 17 表 4水工程量表 序號 項目名稱 規(guī)格 單位 數(shù)量 1 混凝土管 混凝土管 總長 米 污水泵站 Q= 占地 =1500 1 （ 3）給水工程 表 4水工程量表 序號 項目名稱 規(guī)格 單位 數(shù)量 1 球墨鑄鐵管 D=200 10272 2 球墨鑄鐵管 D=300 13695 3 球墨鑄鐵管 D=400 5620 4 總長 米 29587 （ 4）燃氣工程 表 4氣工程量表 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 1 公里 公里 公里 3 4 公里 3 5 壓支管 公里 5 總計 公里 5）供熱工程 表 4熱工程量表 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 1 計 熱力站 座 13 18 （ 6）電力工程 表 4力工程量表 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 1 10纜線路 6 2 109 總計 15 3 10座 2 （ 7）電信工程 表 4信工程量表 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 1 2孔排管 4孔排管 8孔排管 16孔排管 計 8）照明工程 表 4明工程量表 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 1 10 低壓電線 3 3 0 總計 箱式變電站 座 3 5 土方量 7670 （ 9）綠化景觀工程 表 4化景觀工程量表 道路名稱 單位 數(shù)量 公共綠地 萬立方米 護綠地 萬立方米 計 萬立方米 、公共配套設施 本項目擬建設的配套公建項目主要包括公共服務設施和市政公用設施兩部分，均為非經營性公建。 （ 1）市政公用設施 19 表 4政公用設施一覽表 序號 類別 項目 數(shù)量 用地面積 （ 1 排水 雨水泵站 1 2000 污水泵站 1 1500 2 燃氣 燃氣服務站 1 1000 燃氣調壓站 1 2000 3 供熱 熱力站 13 1500 4 電力 10閉所 2 1000 5 電信 郵政局支局 1 1000 6 照明 箱式變電站 3 2000 合計 12000 （ 2）公共服務設施 表 4共服務設施一覽表 序號 類別 項目 數(shù)量 1 教育 中學 1 小學 2 保育院 2 2 醫(yī)療衛(wèi)生 社區(qū)衛(wèi)生服務中心 2 3 文化娛樂 綜合文化活動中心 0 文化活動站 2 青少年活動中心 1 老年人活動站 4 社區(qū)服務中心 2 4 行政管理 工商稅務 1 巡警隊 1 公安派出所 1 5 交通設施 加油站 2 公共停車場 2 6 其他設施 消防站 1 7 環(huán)衛(wèi) 環(huán)衛(wèi)綜合大隊 1 公廁 3 3、場地平整 20 拆遷面積等各種拆遷量如下表所示。 表 4拆遷面積 序號 村莊名稱 單位 面積 1 前進東村 公頃 前進西村 公頃 新村東村 公頃 新村西村 公頃 計 公頃 4拆遷人口 序號 項目名稱 單位 面積 1 戶數(shù) 戶 502 2 人數(shù) 人 1089 3 農業(yè)人口 人 921 4 非農業(yè)人口 人 168 表 4高新園區(qū)南區(qū)建設范圍現(xiàn)狀用地構成表 序號 類別代碼 用地性質 面積（公頃） 百分比（ %） 1 R 居住用地 C 公共設施用地 M 工業(yè)用地 S 道路廣場用地 E 水域和其他用地 中 水域 其他用地 合計 規(guī)劃總用地 21 第 5 章 工程總體布置 一、總體布局原則 本設計參照相關設計規(guī)范，考慮遠近期結合，以近期為主，統(tǒng)籌安排，合理布置，分期實施、逐步完善。遵循市場經濟規(guī)律，貫徹城市煤、水、電、氣、熱為人民生活服務，為發(fā)展生產服務，在滿足規(guī)劃范圍內正常的生產生活的煤、水、電、氣、熱的需要的基礎上，盡可能縮短管網的總長度和不利環(huán)路的總長度，以保證合理布局，節(jié)省總投資。堅持科學態(tài)度，積極采用先進工藝，新技術，新材料，新設備，做到技術先進， 科學可靠，經濟合理。 二、功能分區(qū) 小康 區(qū)生態(tài)型高新技術產業(yè)園區(qū)規(guī)劃的范圍是：東至規(guī)劃的次干路三，南至規(guī)劃的津漢快速路，西至塘漢快速路，北至大豐路，規(guī)劃總用地面積 519 公頃。規(guī)劃到 2020 年末規(guī)劃居住人口約 2 萬人 ?？傮w設計范圍內，以次干路四為界分為南北 2 個系統(tǒng)，其中，南區(qū)是該規(guī)劃的考察對象，四至范圍為東至規(guī)劃次干路六，南至津漢快速路，西至塘漢快速路，北至規(guī)劃的次干路四。 根據(jù)規(guī)劃區(qū)域定位，以及濱海新區(qū)總體規(guī)劃、 某市小康 區(qū)生態(tài)型高新技術產業(yè)園區(qū)南區(qū)規(guī)劃和 某市 新建居住區(qū)公建配套定額指標，南區(qū)的規(guī)劃 以住宅、工業(yè)、公共服務和廣場綠化四個功能分區(qū)為主，各分區(qū)類型及建設規(guī)模 見3示。 高新園區(qū)南區(qū)規(guī)劃用地規(guī)模 見 5示。 表 5新園區(qū)南區(qū)規(guī)劃用地規(guī)模 建筑類型 建筑面積（萬平方米） 備注 居住建筑 積率 業(yè)建筑 積率 業(yè)金融及公建 積率 共建筑 積率 計 工業(yè)用地布置在沿塘漢快速路一側 , 規(guī)劃占地 頃，占規(guī)劃區(qū)城市建設總用地的 用地類別為一類工業(yè)用 地，性質為高科技企業(yè)。以發(fā)展材料科學、微電子科學和海洋產業(yè)為重點，建設高效率、高附加值的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。 22 生態(tài)宜居生活區(qū)主要解決本地區(qū)的居民、就業(yè)職工以及吸引周邊城市居民居住，主要針對的是塘沽城區(qū)的居住需求輻射。總用地 頃，占城市建設用地的 具體功能分區(qū)見附圖 3。 三、本期工程總體布局 1、道路布局 道路按照主干路 支路層次布置。 其中塘漢二線、主干路二等道路與北區(qū)相通， 總體路網密度 7 K M/ 主干路是規(guī)劃區(qū)域內道路網主要骨架和主動脈 ，是機動車交通的主通道。主干路網密度 M/ 在規(guī)劃區(qū)域內橫向與縱向分別布設次干路，使 路網分布均勻，使縱橫兩個方向內路網結構形態(tài)基本呈方格網狀 。 以滿足建設開發(fā)要求。次干路路網密度 M/ 城市支路為聯(lián)系各居住小區(qū)的道路，解決居住 區(qū)內交通，以服務功能為主。支路路網密度 M/路布局見附圖 4。 2、排水工程（雨水、污水工程） 排水工程采用雨、污分流制 排水系統(tǒng) ， 項目區(qū)內雨水屬于位于項目區(qū)內的雨水泵站收水范圍。雨水經該雨水泵站收集后排 向薊運河。區(qū)內生活污水可直接排入市政污水管網，區(qū)內工業(yè)污水經處理達到國 家排放標準后可排入市政污水管網。根據(jù)產業(yè)園區(qū)南區(qū)規(guī)劃及區(qū)域周圍市政設 施情況，項目區(qū)內的污水經項目區(qū)內污水干管收集后排向區(qū)外營城污水處理廠處 理后排放或經深度處理后回用。 南區(qū)園區(qū)內雨水管網規(guī)劃為：雨水主干管沿次干路一、主干路二、支路十敷設，管徑為 終進南區(qū)入雨水泵站（泵站流量為 s）。園區(qū)雨水除一部分作為濕地景觀補充水外，其余經泵站提升后排至薊運河。 本次設計范圍內，以塘漢二線為界分為東西 2個污水分區(qū)，西區(qū)為工業(yè)污水分區(qū)，總收水面積約 126公頃，東區(qū)為生活污水分區(qū)，總收 水面積約 104公頃。 污水主干管覆設在塘漢二線上， 與北區(qū)相通。 在塘漢二線上由北向南分別布置的 水經干管收集后，排入園區(qū)的污水泵站，經污水泵站提升后，最終排至營城污水處理廠。 排水管網布局見附圖 5， 污水 管 網布局 見 附圖 6。 23 3、給水工程 園區(qū)的給水經自大豐路引入的 水管線雙水源共同接入高新技術產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃給水泵站（ Q=1625m3/h，占地為 8000平方米，），該泵站建在北區(qū)。 經泵站加壓后，經南區(qū)給水管網，滿足整個園區(qū)的用水 需求，以達到安全、可靠、合理的供水原則。 給水管網布局見附圖 7。 4、燃氣工程 沿主干路二、津漢二線和次干路二鋪設，與北區(qū)相通。在主干路二和支路八的交叉口規(guī)劃建設 1座中 低壓站。 燃氣管網布局見附圖 8。 5、供熱工程 北區(qū)規(guī)劃建設 1座供熱站，解決南北區(qū)的供熱問題。園區(qū)熱源由規(guī)劃北疆熱電廠提供，供熱站可作為調峰供熱站。因此，南區(qū)不再建設供熱站，以規(guī)劃次干路形成的自然地塊為一個供熱小區(qū)，每個規(guī)劃小區(qū)設 1個換熱站，每個站供熱面積 10 本設計采用的供熱方式為間供式， 以規(guī)劃熱源廠為熱源（一級熱力站），沿市政道路敷設一級熱力管網（高溫熱水管網）至各區(qū)域二級熱力站（小區(qū)內水 水換熱站）， 其中次干路二管線直接與北區(qū)相通。 在各區(qū)域內敷設二級熱力管網（低溫熱水管網）至區(qū)域內各熱用戶戶內供暖設備。主要一級管線沿次干路二，起點是其與次干路四的交叉點，接口是其與主干路二的交叉口，再沿主干路二向東到支路六為出口。沿一級管線敷設二級熱力站，為規(guī)劃自然地塊供熱。其中，一級網設計供回水溫度為 130/70 ，二級網設計供回水溫度不高于 85/60 。 供熱管網布局見附圖 9。 6、電力工程 項目區(qū)內規(guī)劃 10纜敷設采用 排管和直埋相結合方式 ，主電纜線與北區(qū)相通，解決南北電力的配合使用 。 1012 20回出線）