現(xiàn)代花園房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告

一、 概述 一項目背景 1) 地理 ： 濰坊濱海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于山東省濰坊市北部，渤海萊州灣南畔。成立于1995 年 8 月，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū) 四港四區(qū)一帶 優(yōu)先發(fā)展區(qū)域、山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)九個集中集約用海區(qū)和三個海洋經(jīng)濟新區(qū)之一、膠東半島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)重要組成部分，是全國最大的生態(tài)海洋化工生產(chǎn)和出口基地 。 2) 政策 ： 2010 年 4 月升級為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。先后被確定為先后被確定為國家科技興貿(mào)創(chuàng)新基地、國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)、全國科技興海示范區(qū)，山東省科學(xué)發(fā)展園區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū) 和最佳投資開發(fā)區(qū)。黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)和山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)建設(shè)先后上升為國家戰(zhàn)略，膠東半島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)列為省級戰(zhàn)略，使這里成為 三區(qū)交匯 的戰(zhàn)略高地 3) 經(jīng)濟 ： 固定資產(chǎn)投資高速增長，人均可支配收入保持高速增長，但人均不足 2000，處于較低水平。，同時濰坊房地產(chǎn)市場開發(fā)投資快速增長，市場供大于求，銷售價格低于同等城市，知名房地產(chǎn)進駐不多，正在考察市場。 4) 交通 ： 區(qū)內(nèi)鐵路、公路、港口齊全，海陸空交通網(wǎng)絡(luò)四通八達。濟青、榮烏等高速公路連接區(qū)內(nèi)外，大萊龍鐵路、德大鐵路、黃大鐵路、濱濰諸鐵路、疏港鐵路、城海輕軌等 7 條 鐵路將在這里交匯。區(qū)內(nèi)有國家一類開放口岸、區(qū)域性重要港口 噸級碼頭 2010 年 12 月實現(xiàn)通航， 3 個 2 萬噸級碼頭正在建設(shè)，將成為魯中、魯北、魯西地區(qū)貨物進出海運距最短、最經(jīng)濟、最便捷的重要對外開放海港口岸。開發(fā)區(qū)正積極推進城海輕軌、濰坊機場、疏港鐵路等前期籌備工作，增強區(qū)域發(fā)展支撐能力。 資的必要性： 1) 借助區(qū)位，城區(qū)經(jīng)濟，城市規(guī)劃，依托資源和交通條件，進行市場優(yōu)選，產(chǎn)品領(lǐng)先，樣本示范，打造區(qū)域標桿，樹立品牌，為后期市場奠定基礎(chǔ)。 2) 開辟房地產(chǎn)領(lǐng)域新的藍海，有利于公司 可持續(xù)發(fā)展，有利于公司地域戰(zhàn)略布局，穩(wěn)定利潤來源。 1 二項目基本情 況 海景苑 自有資金為 3000 萬元， 濱海景苑 項目規(guī)劃總用地 10萬平方米，建筑面積 中住宅 平方米，公建 平方米。總居住戶數(shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 本項目投入自有資金 3000萬元，貸款 加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 本項目完成后，預(yù)計銷售收入為 元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 元、所得稅 元、提取法定盈余公積金及公益金 計累計未分配利潤為 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標 三編制依據(jù) （一）國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計規(guī)范和標準； （二） 建設(shè)項目 經(jīng)濟 評價方法與參數(shù)（第三版）； （三）現(xiàn)行工程建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的收費標準； （四）建設(shè)項目投資估算手冊； 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居 數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 積率 化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 下車庫面積 平方米 4820 停車位 個 240 2 （五）山東省建筑工程價目表以及類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價資料； （六）建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料； （七）現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。 四 區(qū)位 城區(qū)經(jīng)濟 城區(qū)規(guī)劃 房產(chǎn)行情 地塊開發(fā)條件 三區(qū)合一 濰坊 名 山東第四全國 30 強，但流動及 域 市進入人口數(shù)量 不足是房地產(chǎn)瓶 頸 東 擴 ， 西 延 ， 南 控 北展是未來城市東部 和北部的發(fā)展重點 供大于求 ，銷售價格低于同等城市，知名房地產(chǎn)商進駐不多，正 在考察市場 三區(qū)建設(shè)的先行和示范作用讓濰坊北部強勢崛起 看好未來經(jīng)濟， 10多家世界500 強企業(yè)落戶。在建過億項目 103個 城市發(fā)展的動線軌跡，但發(fā)展尚需較長時間段，政策支持存在不確定性風(fēng)險 濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場剛剛起步，成熟度低，產(chǎn)品以多層為主，地緣客群為主 依河擁海，景觀優(yōu)勢較為明顯 居住和商業(yè)氣氛缺乏，地廣人稀 ，離市區(qū)較遠 地勢平坦，綠化需置換新土，管道網(wǎng)正在施工中 3 二、市場預(yù)測 一市場調(diào)查 據(jù) 2012年 濰坊 房指數(shù)報告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為 宅平均價格 為 全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。 目前 濰坊濱海 住宅市場供應(yīng)上 ,住宅面積在 100下的占總量的 4%,住宅面積在101占總量的 32%,121總量的 45%,141占總量的 5%,1610%,180以上的占總量的 4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看 ,120住宅面積目前是 濰坊濱海 住宅市場上供應(yīng)的主力 ,市場接受程度最高。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我 們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占 33%,承受總價格在 21受總價格在 31受總價格在 41%,承受總價格在 50萬以上的占 4%。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,濰坊濱海 購房者所能承受的價格在 20之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的 濱海 區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2012 年第四季度 濱海 區(qū)住宅價格指數(shù)為 ，比上季度上漲了 點；住宅平均價格為 /平方米，比上季度上漲了 /平方米， 濱海 區(qū)住宅價格指數(shù) 季度 濱海 區(qū)指數(shù) 2001 第四季度 012 第一季度 012 第二季度 012 第三季度 012 第四季度 產(chǎn)品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前 濰坊濱海 房地產(chǎn)投資大幅增加， 2001年上半年 濰坊 完成住宅建設(shè)投資 元，比去年同期增長 施工面積達到 平方米。 2012 年總投資額為 元，同比增長 其中住宅投資 元，同比增長 占總投資的 75%，經(jīng)濟房開發(fā)投資 總投資的 從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額的 99年上升到 60%， 在 2012年 ， 全市銷預(yù)售總面積為 其中住宅銷售面積 同比增長 總銷售額為 比增長 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住 濰坊 光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層 以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 三價格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今 年 濰坊濱海 還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2012年 項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 濰坊濱海 房價繼續(xù)走高。 今年 濰坊濱海 基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 濰坊濱海 商品房 的銷售提供了契機，這將導(dǎo)致 濰坊濱海 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。今年 濰坊濱海 房價升幅在 10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四： 價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動地價上升。 5 從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。 揭的作用。我市城鎮(zhèn)居 民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價上漲。 成為了房市升溫。 因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致 價格上揚 。 于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐 濰坊 以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 由于 濰坊濱海 人口眾多，消費市場巨 大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入 濰坊 。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使 濰坊 房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 1800 2200 元。 四競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進入 濰坊 。由于 濰坊濱海 人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐 濰坊 以爭奪市場。國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使 濰坊 房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在 濰坊濱海 居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 鑒于 本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段靠近公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較 多。而周邊地段由于 濰坊 近 6 年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以 該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 五市場風(fēng)險分析 邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們 對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 3545 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境 。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè) 計要求也比較高。 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大 . 市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。 樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險較小。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn) 品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的 7 建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 一建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元）， 濱海景苑 項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 平方米，其中住宅 平方米，公建 平方米?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2) 二 產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 濱海景苑 項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（） 數(shù) 量（套） A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 4 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 4 C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 0 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺 0 E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 0 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 0 G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 64 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 64 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 用高級進口外墻涂料，局 部面磚裝飾。 澆平屋面、屋頂花園。 2) 室內(nèi)： 8 、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。 、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。 外窗用彩鋁窗。 戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。 送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。 衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù) 留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 3) 配套設(shè)備： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 關(guān)、照明、插座、電表各一個。 氣管道安裝到廚房。 頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。 4) 智能化系統(tǒng)： 庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可 視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： 門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。 區(qū)局域網(wǎng)（可接入 背景音樂、視頻點播等。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 9 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次 序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。 座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 建筑面積 萬 萬 萬 宅平均層數(shù) 層 積率 地率 % 45 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬 10 萬 萬 萬 萬 他用地 萬 、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移 民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 1、造就 濰坊 10 濱海 建設(shè)規(guī)劃的要求。 2、適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。 3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 4、擁有便利的交通條件。 5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。 我們選定三個位置 (詳見附圖 1：場址位置圖 )。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟管理大學(xué)，南至南湖。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連 濰坊 鼓風(fēng)機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原 濰坊 城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 選址位置三： 擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。 三個方案各有 千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。 其理由： 通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對項目選址的科學(xué)性、可行性作以下評述。 一項目概況 1. 自然條件 通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬 平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔 日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。 11 3. 周邊環(huán)境條件 小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原 濰坊 城建學(xué)院。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是 濰坊濱海 民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū) 馬鞍山森林公園，步行 5分鐘就可到達。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地 完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。 湛藍的天、清澈的 水 是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了 小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。 小區(qū)地處光谷，且處在 濰坊 重點教育基地位置，周圍有上 10 所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。 項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。 此地浸染著 聞名全國的 濰坊 高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集的高校帶來濟濟人才。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。 二開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項目建設(shè)用地按如下程序進行： (1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進行選址。 (2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調(diào)查研究制定補償方案。 (3)申請批準。向 濰坊 濱海 人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。 (4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。 (5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機關(guān)簽證。 12 (6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。 2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費 (詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表 )。 三建設(shè)條件 1. 供水 在鼓 風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 項目上水可從上述干線引入。 2. 雨，污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 以就進排入。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠 化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由 濰坊 宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。 6. 電信 本項目預(yù)計需裝機容量為 820門的程控交換機，擬由 濱海 區(qū)電話局從 831開設(shè)下屬分局解決。 四建設(shè)規(guī)模 總占地面積 10萬平方米，總建筑面積 平方米（其中公建面積約 總戶數(shù) 996戶，地下停車場 4820平方米，綠化面積近 積率 區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑 布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行 五環(huán)境保護 13 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。 2. 污水處理 本項目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。 五、節(jié)能節(jié)水措施 一節(jié)能措施 濱海景苑 小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān) 節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。 1、建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150料密度 280外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標準 級，空氣滲透性能屬標準 級，雨水滲透性能屬標準 級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 小區(qū)供熱采用高熱效率的 29熱效率為 80%)、 4 的換熱器、高度聚乙烯保溫管 (熱效率達 90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量 收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。 3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 地基處理采用 下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管 采用 嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用 表為 表采用 美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。 二節(jié)水措施 1、小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù) 發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達到國家規(guī)定的相應(yīng)標準，以保障回用水的安全和適用。 對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符 15 合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水 和雨水排放收集到指定場所。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。 2、綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 綠化用水應(yīng) 利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充 地下水。 3、節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 龍頭： (1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 (2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉 (延時自閉 )式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。 六、環(huán)境影響評價 一環(huán)境條件調(diào)查 濱海景苑 提出 “ 綠色生態(tài)社區(qū) ” 的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等 “ 硬質(zhì)景觀 ” ，較少采用有生命力的活生生的 “ 軟質(zhì)景觀 ” ，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛， ” 形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。 45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣， 綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 16 二施工期環(huán)境影響分析 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達 115)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。 各施工階段主要噪聲源狀況 施工階段 聲源 聲級 施工階 段 聲源 聲級 土石方階段 挖土機 78裝修、安裝階段 電鉆 100擊機 95 電錘 100壓機 75工鉆 100樁機 95齒鋸 105 底板與結(jié)構(gòu)階段 混凝土輸送泵 90功能木工刨 90搗器 100凝土攪拌機 100據(jù) 100石機 100焊機 90角磨光機 100壓機 75 交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵 施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工 廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。 (4)施工期固體廢棄物 施工階段 運輸內(nèi)容 車輛類型 聲級 /) 土方階段 底板與結(jié)構(gòu)階段 裝修階段 土方外運 鋼筋、商品混凝土 各種裝修材料及主要設(shè)備 大型載重機 混凝土罐車、載重車 輕型載重卡車 90 805 17 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 80上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級 見表。 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位： A） 施工階段 晝間場界噪聲 標準值 夜間場界噪聲 標準值 土方階段 755 755 結(jié)構(gòu)階段 700 655 裝修階段 805 禁止施工 55 (2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場施工中， 建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 三項目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 (1)地下車庫廢氣 18 濱海景苑 建有 240 個停車位的停車場，地下車庫面積 4820，層高約 車場設(shè)有兩個進出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為 ，排氣量約 7000立方米 /h (2)天然氣燃燒廢氣 居民 住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為 方米 /h，平均燃氣量為 h， 996戶居民共用天然氣 2420000立方米。 擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水 150L 估算，居住人口 3187人，生活耗水量每天 480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 四公眾參與 濱海景苑 環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境 監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為 濱海 區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。 一勞動安全衛(wèi)生 1危害因素和危害程度分析 分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。 1)有毒有害物品的危害 。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性 2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等 19 危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。 2安全措施方案 針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： 1)在選擇 工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。 2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。 3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。 4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。 二消防設(shè)施 消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置 方案。 1火災(zāi)危險性分析 分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。 2調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況 調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。 3消防措施和設(shè)施 根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 八、組織機構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè) 20 和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。 一組織機構(gòu)設(shè)置 本公司是股份有限制公司 ,分為權(quán)力機構(gòu) ,經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu) 實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制 ,董事會由 8人組成 ,董事長 1人 ,副董事長2 人 ,對股東大會負責(zé) . 各部門 分設(shè)經(jīng)理 , 負責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動 由董事會商議任聘 人和職工代表 8 人組成 組織機構(gòu)圖： 董事會 監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室 ： 1、 負責(zé) 公司文檔管理 :可對公司的文檔進行分類管理 。 2、 負責(zé) 內(nèi)部員工管理 :對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理 。 人事部 ： 負責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉 升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。 財務(wù)部 ： 負責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。 保安部 ： 負責(zé) 巡 察 報告 、物資保護、 停車場管理 工作。 采購部 ： 負責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。 工程部 ： 一 21 1. 技術(shù)準備： 1)審核施工圖紙。 2)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 4)編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善?、設(shè)計計劃。 5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 2. 物資準備 3. 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 4. 其它準備： 選施工隊伍。 B 辦理開工報告。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。D 組織設(shè)計交底。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 二 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好 質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 E 做好工程決算及項目移交。 營銷部 ： 負責(zé)商品房的銷售和管理 ;作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。 售后服務(wù)部 ： 負責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。 物業(yè)管理部 ： 負責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達命令 ,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和 專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 對此組織機構(gòu)進行適應(yīng)性分析知：組建方案符合公司法和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理 22 的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責(zé)任。 二勞動定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財務(wù)部 3 7 6 3 7 6 運營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷售管理 其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計 32 7 21 30 90 三員工培訓(xùn) 1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空 間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機會。 2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲： 職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從