某商貿(mào)城建設項目可行性研究報告.doc

1第一章總論一、項目概況：1、項目名稱：中國山東某縣商貿(mào)城建設項目2、項目建設單位：某縣建安商貿(mào)城開發(fā)有限公司地址：法定代表人：電話：06352916888（傳真）3、項目建設地點及規(guī)模本項目基地位于山東某縣，西北側為某縣火車站，西臨某縣汽車站，為某縣黃金商業(yè)地塊。地塊總規(guī)劃面積179435平方米，計劃建造某縣的商業(yè)航母。區(qū)塊由多層商業(yè)建筑及多層住宅組成，地上總建筑面積：207903平方米（其中：住宅建筑面積：60664.6平方米；商業(yè)建筑面積：91787平方米；）。4、可行性研究報告編制單位5、總投資及資金來源中國山東某縣商貿(mào)城建設項目建設項目資金預計約29965.54萬元。以上資金由某縣建安商貿(mào)城開發(fā)有限公司自籌資金和銀行貸款兩種途徑解決。6、經(jīng)濟效益指標及財務匯總本項目主要經(jīng)濟技術指標詳見表1-12表1-1本項目主要經(jīng)濟技術指標項目數(shù)量單位備注總用地面積179435平方米地上總建筑面積207903平方米建筑占地面積59400平方米建筑密度33.1%容積率1.07綠地率10.3%機動車停車位947個非機動車停車位2800個項目總投資29965.54萬元二、企業(yè)基本情況：某縣建安商貿(mào)城開發(fā)有限公司成立于2009年，由浙江建安建設有限公司在某縣投資成立的一家針對某縣商貿(mào)城開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)。公司目前擁有一支較高專業(yè)素質(zhì)的員工隊伍，具備了建設商貿(mào)城的各方面能力。公司注冊資金1000萬元，公司雄厚的實力，先進的設備，為更好的建設某縣商貿(mào)城奠定了堅實的基礎。第二章可行性研究的依據(jù)和范圍某縣商貿(mào)城規(guī)劃用地269畝，規(guī)劃總建筑面積207903平方米，規(guī)?？涨?，氣勢恢宏。某縣商貿(mào)城將著力打造一個功能跨界、復合多元的大型市場，涵蓋建筑材料、五金機電、小商品旗艦廣場、餐飲娛樂休閑街、商務辦公、酒店服務六大功能，集商貿(mào)流通、旅游購物、3休閑服務為一體，人車分流、716多停車位等，構筑某縣乃至整個東部沿海地區(qū)購物環(huán)境最好、最符合國際化水平的商貿(mào)市場，充分接引產(chǎn)業(yè)整合轉移，同時利用市場的集聚效應，帶動某縣乃至山東制造業(yè)和批發(fā)零售業(yè)的進一步發(fā)展。第一節(jié)編制依據(jù)1.中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法2.中華人民共和國城市用地分類與規(guī)劃建設有地標準3.城市居住區(qū)公共服務設施規(guī)定4.規(guī)劃編制辦法及城市規(guī)劃編制辦法實施細則5.山東省2010年城市現(xiàn)代化目標與指標體系8.某縣總體規(guī)劃10.國家計劃發(fā)展委員會投資項目可行性研究指南11.國家計劃發(fā)展委員會項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)12.相關基礎資料及業(yè)主的意見要求13.國家及省市有關政策、法規(guī)和規(guī)定；14.現(xiàn)行有關設計規(guī)范、標準、規(guī)定；第二節(jié)可行性研究范圍和內(nèi)容根據(jù)相關法律法規(guī)和建設單位委托，本項目申請報告編制的主要內(nèi)容和范圍如下：1、項目背景和建設的必要性2、建設場地和建設條件3、建設規(guī)模44、工程設計方案5、環(huán)境保護和節(jié)能6、實施計劃與進度預測7、投資估算和資金籌措8、項目的財務評價9、項目的社會效益10、項目的風險分析和對策11、結論與建議第三節(jié)編制目的對本項目有關的社會、經(jīng)濟、技術等各方面進行調(diào)查研究，對各種能采用的技術方案和建設方案進行技術經(jīng)濟分析和論證，對項目建成后的效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，對本項目的技術先進性和適應性、經(jīng)濟合理性和有效性，以及建設必要性和可行性進行分析、系統(tǒng)論證和綜合評價，為項目投資決策和下一步工作提供依據(jù)。第三章項目提出的背景及建設的必要性第一節(jié)某縣的資本情況某縣地處魯西北平原，冀魯豫三省交界處，位于東經(jīng)115度26分17秒，北緯36度28分28秒。總面積1152平方公里，耕地113萬畝，轄有15個鄉(xiāng)鎮(zhèn),3個街道辦事處，754個行政村，5總人口76萬?？h城坐落于冠城鎮(zhèn)，城區(qū)面積25平方公里，是全縣政治、經(jīng)濟和文化中心。某縣具有悠久的歷史和光榮的革命傳統(tǒng)。春秋系晉國冠氏邑，元升冠州，明改某縣。某縣是清末義和團起義的地點?？谷諔?zhàn)爭時期，這里是晉冀魯豫革命的根據(jù)地的重要組成部分，被譽為魯西北的小延安，為國家造就出一大批有影響、有威望的革命干部。自然環(huán)境優(yōu)美。某縣是全國造林綠化百強縣，高標準平原綠化達標縣，林木覆蓋率達到29%。境內(nèi)四季分明，春有花海，夏有林濤，秋有金黃，冬有霧淞。馬頰河度假村風光獨特，是中國江北水城（聊城）重要的旅游景點，投資2億元的天沐溫泉項目2006年建成投運。按照“生態(tài)園林城市”標準搞好縣城建設，四環(huán)路全部開通，服務設施齊全，城市功能完善，環(huán)境優(yōu)美，02年被評為省級衛(wèi)生城市。農(nóng)業(yè)資源豐富。某縣是國家糧棉油生產(chǎn)基地縣、著名的“鴨梨之鄉(xiāng)”和毛白楊繁育基地，培植形成了林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)有各類樹木8000萬株，木材蓄積量138萬立方米；有果園面積30萬畝，果品年產(chǎn)量3億斤；瓜菌菜面積40萬畝，年產(chǎn)量20億斤，斜店鄉(xiāng)被譽為“江北黃瓜第一鄉(xiāng)”，靈芝產(chǎn)量占全國總產(chǎn)量的三分之一；畜禽存欄量885萬頭（只），肉蛋年產(chǎn)11.1萬噸；花生種植面積穩(wěn)定在30萬畝以上，年產(chǎn)量1.4億斤。工業(yè)經(jīng)濟增勢強勁。發(fā)展后勁進一步增強。堅持工業(yè)立縣不動搖，堅定不移地實施工業(yè)帶動戰(zhàn)略。按照縱抓產(chǎn)業(yè)鏈條延伸、橫抓產(chǎn)業(yè)組群集聚的戰(zhàn)略構想，重點培植發(fā)展了紡織服裝、冶金6板材、農(nóng)機配件、農(nóng)副產(chǎn)品加工四大主導產(chǎn)業(yè)。千方百計加大有效投入,大力推進“2612”工程建設，一批骨干企業(yè)茁壯成長。目前全縣規(guī)模以上企業(yè)達到136戶。2006年，規(guī)模以上工業(yè)完成銷售收入、增加值、利稅、利潤、實交稅金分別達到110億元、30億元、10.6億元、5.58億元和2億元。利稅過千萬元的企業(yè)17戶。冠洲集團、冠星集團、二運公司、電業(yè)公司四戶企業(yè)上繳稅金突破1億元。某縣靠經(jīng)濟發(fā)達的東部沿海地區(qū)，又面向市場廣闊、資源豐富的中西部內(nèi)陸省份，處在東西部經(jīng)濟、技術、信息和文化交流的結合部。交通條件十分優(yōu)越，聯(lián)接京九、京廣、京滬等鐵路主干線的邯濟鐵路穿越縣境，東距京九（聊城）40公里，西距京廣（邯鄲）80公里，濟聊高速公路、309國道橫穿東西，京九、京開公路縱貫南北，實現(xiàn)了“一個半小時上天（濟南機場），五個小時下海（青島港口）、進京（北京）”。生產(chǎn)要素充足土地、水、電、勞動力資源豐富，價格比沿海地區(qū)低50%以上。特別是電、熱、氣能源優(yōu)勢獨特：聊城電廠發(fā)電能力達到100萬KW；新建的魯西大電廠設計發(fā)電能力為2120萬KW，第一臺機組已投入運行；某縣恒潤熱電項目設計為2*24MW熱電聯(lián)產(chǎn)機組，一期工程即將投運，年發(fā)電量3億度，年供熱量88萬噸。天然氣工程建成投運，日供氣量10萬立方米。硬環(huán)境優(yōu)越某縣工業(yè)園區(qū)現(xiàn)已建成4平方公里，實現(xiàn)了“六通一平”。軟環(huán)境寬松客商投資項目入園，從簡免費辦理手續(xù)，無償使用土地，免7除一切行政事業(yè)性收費；成立專門組織靠上服務，隨時解決遇到的困難和問題；對外資企業(yè)實行掛牌保護，由管委會實行封閉式管理；3年內(nèi)繳納的增值稅縣級留成部分可按50%獎勵，5年內(nèi)繳納的所得稅縣級留成部分可全額獎勵企業(yè)，以后年度可按縣級留成部分50%獎勵。對投資較大的項目，“一事一議”，特事特批，實行更加優(yōu)惠的政策。地貌主要分為河灘高地、決口扇形地、緩平坡河灘高地:土壤類型多為脫潮土和潮土，質(zhì)地為沙壤土和輕壤土，適宜種植經(jīng)濟作物、耐旱的糧食作物及林果等，當以建設棉、油、林果生產(chǎn)基地為宜。決口扇形地:地面起伏不平，土壤質(zhì)地均為沙質(zhì)土，保水、保肥能力差，常受風沙危害，有的地塊經(jīng)風力搬運形成沙丘，土壤肥力低，適宜花生、地瓜種植及林業(yè)、牧業(yè)生產(chǎn)。緩平坡地:土壤類型以潮土、鹽化潮土為主，質(zhì)地為壤質(zhì)土，適宜多種作物生長，為市內(nèi)糧、棉、油的主要產(chǎn)地。氣候適宜，風雨調(diào)和，光照充足，四季分明。西有漳衛(wèi)河，東有馬頰河京杭運河，引黃設施和井泉建設配套成龍，灌溉條件優(yōu)越。是全國糧食、優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地縣，全國100個油料總產(chǎn)最高縣、全國平原綠化先進縣、黃淮海開發(fā)重點縣、鴨梨和畜牧業(yè)開發(fā)基地，境內(nèi)有遠近聞名的