哈爾濱索菲亞商業(yè)項目商業(yè)策劃方案完071115

目目 錄錄 第第一一部分部分 索菲亞商業(yè)項目商業(yè)定位索菲亞商業(yè)項目商業(yè)定位27 一、項目概況27 二、平均租金建議27 三、定位思路同中央大街，略29 四、定位方法29 五、定位過程32 六、定位方案32 第三部分第三部分 項目租售比例建議與收益預(yù)估項目租售比例建議與收益預(yù)估46 一、租售比例建議46 二、索菲亞項目收益預(yù)估49 第四部分第四部分 商鋪交付裝修標(biāo)準(zhǔn)建議商鋪交付裝修標(biāo)準(zhǔn)建議51 一、鋪內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)51 二、公用設(shè)備設(shè)施及裝修52 第五部分第五部分 商業(yè)營運管理模式建議商業(yè)營運管理模式建議54 一、管理功能54 二、管理模式54 第六部分第六部分 租賃合同和商戶管理公約建議租賃合同和商戶管理公約建議56 一、租賃合同56 二、商戶管理公約60 第七部分第七部分 招商初步策略建議招商初步策略建議66 總體策略思路66 2 第第一一部分部分 索菲亞商業(yè)項目商業(yè)定位索菲亞商業(yè)項目商業(yè)定位 一、項目概況一、項目概況 索菲亞地下商業(yè)項目處于索菲亞教堂地下位置，兆麟街與透籠街交匯 處，索菲亞地下廣場商業(yè)部分的建筑面積為 7319 平方米，停車場部分的建 筑面積為 4308 平方米，總建筑面積為 11218 平方米。項目地上部分屬于建 筑博物館物業(yè)（目前空置） ，項目分八個出入口，其中兩個主入口位于索菲 亞教堂廣場，緊鄰人車流較為密集的兆麟街，與聯(lián)升地下相連，另外兩個 次出入口位于博物館一層位置，再一個出口通往項目錯層停車場的位置。 項目四周臨街，車來車往，人群熙攘，周邊的商業(yè)集中了如哈一百、 金太陽、華聯(lián)、世紀(jì)聯(lián)華、燕莎、聯(lián)升地下廣場、時尚地下等大中型百貨、 （地下）商場，經(jīng)營業(yè)態(tài)基本都以百貨、服裝、服飾為主，經(jīng)營檔次以中 檔為主。 二、平均租金建議二、平均租金建議 最理性租金市場比較法租金 本項目地處成熟商圈，因此在制定租價時應(yīng)采取市場比較法。通過對 可比項目的租金分析比較，利用市場比較法來確定本商場的最理性租金。 “可比”的定義是：規(guī)模、經(jīng)營品種相似的或地理位置接近的商業(yè)場所。 1、比較法定價的影響因素 商場商場聯(lián)升地下時尚購物廣場曼哈頓商廈（二層） 金太陽 （二層） 路段兆麟街石頭道街透籠街地段街 面積（） 881010 租金（元 /月） 330350355350 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 3 項目權(quán)重本案聯(lián)升地下時尚購物 廣場 曼哈頓商廈 （二層） 金太陽 （二層） 平均租價 （元/m2） PZ=XP1=330P2=350P3=355P4=350 地理位置 1277778 交通狀況 1077788 商業(yè)氛圍 1077777 人流量狀況 1078788 商業(yè)規(guī)模 743555 門面大小 1066666 促銷活動 755566 店面形象 1166657 經(jīng)營管理 877677 經(jīng)營商信譽 866576 商品知名度 755566 合 計 100Q=67Q1=67Q2=64Q3=74Q4=75 商鋪價格測算表（表商鋪價格測算表（表 2-12-1） （1）各參考項目租價是根據(jù)現(xiàn)在市場租價計算而來的； （2）的各因素評價是指在較為理想的狀態(tài)下而比較得出。 修正后各相關(guān)項目的價格 PI PZPZ=（Q/QI ） PZ 注：PZ 為租賃均價 P1P1=（Q/ Q1） P1=(67/67) 330=330 元平方米 P2P2=（Q/ Q2） P2=(67/64) 350=366 元平方米 P3P3=（Q/ Q3） P3=(67/74) 355=321 元平方米 P4P4=（Q/ Q4） P4=(67/75) 350=313 元平方米 各相關(guān)項目權(quán)重取值為 Wz W1=22%W1=22% W2=W2= 22%22% W3=W3= 28%28% W4=28%W4=28% 租價 Pz=PIWI 4 租價 Pz=33022%+36622%+32128%+31328% =73+81+90+88 =332 元/月 此為負(fù)一樓平均月租金計算值,第一年建議在此基礎(chǔ)上九折優(yōu)惠： 33290%=298.8，取整數(shù)為 300 元/月。 說明：同中央大街，略 三、定位思路三、定位思路同中央大街，略 四、定位方法四、定位方法 排除法 + 選擇法 （一）排除法： 通過分析，排除目前哈爾濱市場常規(guī)的地下商業(yè)物業(yè)定位 （二）選擇法： 我們將在其可行的商業(yè)定位中尋找更加適合本項目的定位方案。 1、集購物、餐飲、旅游休閑、娛樂于一體的一站式 SHOPPING MALL 商業(yè)街 特點：多功能綜合商業(yè)街指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各 類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體，規(guī)劃一般在 5 萬平方米以上。 （1）由發(fā)起者有計劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營。 （2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 （3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣 店、快餐店等組合構(gòu)成。 （4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。 （5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的 80%。 （6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 5 （7）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。 與本項目差異點：與本項目差異點： 項目地處索菲亞教堂地下，無論從建筑規(guī)模還是硬件設(shè)施上都無法達(dá) 到以上定位要求。 結(jié)論：這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物 業(yè)，對本項目不適合。 2、專業(yè)型商業(yè)街 特點：經(jīng)營商品是專業(yè)類別，專業(yè)商業(yè)街往往集中經(jīng)營某一類（種） 商品，如古玩街、旅游商品一條街、酒吧街、餐飲娛樂一條街等。 整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商/經(jīng)營商對整個商 業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶 來的市場效果。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī) 劃設(shè)計的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計不合 理，最終對整個項目的運營發(fā)生負(fù)面影響的情況。 與本項目差異點：與本項目差異點： 1、針對古玩街/旅游商品一條街的定位，因其在品種類別和數(shù)量上無法 填充本項目的經(jīng)營面積，無法形成一定規(guī)模；再加之項目地上附近已有一 些同類的店鋪以及規(guī)模較大的曼哈頓小商品城，同時項目又處地下，各方 面條件還不成熟，所以此定位不予考慮。 2、針對酒吧一條街和餐飲娛樂一條街的定位，因受本項目自身的限制 以及其面積要求相對較大，將會導(dǎo)致投資者短期租金收益與預(yù)期相差過大。 結(jié)論：種類上無法滿足項目規(guī)模需求的商品和商鋪面積要求較大的專 業(yè)型商業(yè)街不適合本項目的商業(yè)街定位，但周邊市場存在空白且品種類別 能夠填充本項目的商品定位可以考慮。 3、主題概念型商業(yè)街 6 主題型概念型商業(yè)街特點：以消費群特征為細(xì)分對象，在商品種類上 不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一 文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體，等等。對于這些群體來說， 主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性 強。此概念的定位是受項目本身的特點和在商業(yè)競爭激烈的市場情況下提 出來的，與其它大眾化定位的本質(zhì)區(qū)別在于：其賦予了商業(yè)鮮明且具有針 對性的主題，業(yè)態(tài)組合集中針對某一特定人群進(jìn)行合理分配與布局，在消 費人群的選擇上有所取。 此主題型概念商業(yè)街，原則上街區(qū)的長度不應(yīng)超過 600 米。因為，人 們逛街時都會有一個疲勞極限，所以，在間隔二三百米或四五百米的地方 必須設(shè)有可以休息、放松的設(shè)施，這些設(shè)施可以是普通坐椅，也可以是相 應(yīng)的業(yè)態(tài)，比如餐飲、酒吧等。另外，街區(qū)的寬度也不宜過寬或過窄。過 寬，人群的回游性會有問題；過窄會造成交通不便。 精品店的層高一般在 4.5 米以上為比較合理，因為涉及后期裝修時可能 吊頂，如果層高較低，在裝修時便難以營造出高檔的氛圍；要是服裝、餐 飲則對層高的要求不是很高，有 3 米就足夠。但需要注意的是，若街區(qū)以 經(jīng)營餐飲為主，那么，就需要充分考慮到停車位是否充足、設(shè)置是否合理 等問題。一般而言，餐飲業(yè)其建筑距離馬路應(yīng)留有足夠的空間，否則，不 僅停車位難以保證，而且還會影響道路交通，從而難以吸引客流。商業(yè)街 兩頭的店面必須具有相當(dāng)聚集人流的效應(yīng)，比如大的主題精品店等。 與本項目融合點： （1）項目規(guī)模、街區(qū)長度、高度、通道的寬度均符合以上要求。 （2）目前在道里區(qū)甚至是哈爾濱整個的商業(yè)場所中，以此主題型概念 定位的商業(yè)場所很少，多數(shù)商業(yè)概念模糊、定位不清，市場存在空白點。 結(jié)論：保守估計目前道里區(qū)約 6 萬多的兒童和 20 多萬的中青年女性人 群，再加上項目可能輻射到的南崗、道外區(qū)，其潛在消費人群保守估計分 別約近 10 萬和 25 萬之多，如此龐大的潛在消費市場，有其存在和發(fā)展的 必要。以兒童或女性人群為主要消費對象的主題型特色商場的定位符合本 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 7 項目實際。 五、定位過程五、定位過程 目前哈爾濱道里區(qū)以專業(yè) 型和主題型定位的場所較 少與聯(lián)升地下以及博物 館互通，能夠?qū)崿F(xiàn)潛在消 費群的交叉互動 可進(jìn)入性 主題型市場的巨大吸客力10 萬多的兒童 消費市場25 萬多的女性群體潛在消費市場 可盈利性 開發(fā)商背景專業(yè)招商管 理團隊 可執(zhí)行性 兒童世界女人世界 （圖（圖 2-1） 附市場定位圖： 商 品 檔 次 高低 潛在消費人群數(shù)量 少 多 （圖（圖 2-2） 8 六、定位方案六、定位方案 （一）定位方案 A 1、經(jīng)營（主題）定位 “兒童世界兒童天地”這是一個特定人群聚集的場所，這里有 兒童益智館、兒童游樂園，孩子們在這里可以相互溝通，一起學(xué)習(xí)、一塊 玩耍，在玩樂中開發(fā)智力，在學(xué)習(xí)中體會快樂。這里還有孩子們最喜歡的 卡通像、貼畫、玩具、圖書、游戲以及他們身上穿的，日常用的等等，總 之，只要是想到與兒童有關(guān)的東西，來這里一定會讓你得到最大的滿足甚 至還會有意想不到的驚喜。這是一個玩的天地，看的世界，寓教于樂的個 性展示空間！ 主題形象描述： 兒童世界應(yīng)該組合：緊跟市場的開發(fā)兒童智力、塑造兒童身心健康的 新模式，以及最新的國內(nèi)外兒童書籍、文具、動漫飾品、音樂、游戲等； 適合鍛煉兒童團隊意識的娛樂活動和場所；國內(nèi)最新款的童裝、童鞋、以 及兒童日用品等。 兒童世界打造的是“哈爾濱市首家集教育、娛樂、與購物結(jié)合的互動式 體驗中心”： 1兒童樂、教、購的精神家園 作為兒童的家長，孩子可能就是自己的全部精神支柱。所以，現(xiàn)代社 會的人們對于孩子的人生成長過程從物質(zhì)到精神上都會給于很大的關(guān)注。 從胎教開始到營養(yǎng)補充，從滿足孩子物質(zhì)如：服裝、鞋、玩具再到提 供其精神食糧如幼教、沙畫、益智開發(fā)等。看一看琳瑯滿目的商品，試一 試喜歡的服裝，領(lǐng)略一下國內(nèi)外最前言的益智教育模式，如果累了，還可 以到樂園里和伙伴們一起玩游戲，一塊畫畫，體會童年的樂趣，享受童年 的美麗。 2互動式購物中心 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 9 兒童世界互動包括步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)之間的互動、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間 的互動、項目與周邊商業(yè)場所的互動 3 個層面。并根據(jù)各業(yè)態(tài)營業(yè)時間的 不同區(qū)分功能區(qū)域，既考慮購物環(huán)境的舒適性、連貫性，又考慮在不同的 營業(yè)時段有不同消費亮點及補充： 兒童世界內(nèi)各經(jīng)營業(yè)態(tài)之間的互動：兒童世界內(nèi)集中了商品、教育、 娛樂等業(yè)態(tài)，所有經(jīng)營業(yè)態(tài)都在一個主題下相對獨立，通過連廊、扶梯、 休憩平臺多種交通手段串聯(lián)，最終達(dá)到任意商鋪單位經(jīng)營環(huán)境均好性目的； 商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動：我們提出的業(yè)態(tài)類型除考慮到租金承 受能力外，最主要的是將建筑物未來經(jīng)營要求分割的靈活性充分計算，所 有的功能建議都是可以在現(xiàn)有建筑柱網(wǎng)及建筑細(xì)節(jié)前提下靈活拆分、組合， 并通過建筑物的細(xì)節(jié)處理及適當(dāng)?shù)耐敢暡Ａг黾恿速徫锃h(huán)境的趣味性； 兒童世界與周邊商業(yè)場所的互動：兒童世界與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補， 從而為實現(xiàn)其與周邊消費人流進(jìn)行互動成為可能。 2、主題特色營造 1業(yè)種及其組合特色：引進(jìn)目前在市場上具有特色的業(yè)種，如：兒 童益智館、兒童動漫等，以其成熟、領(lǐng)先的組合形象給消費者創(chuàng)造更多的 心里需求。在業(yè)種規(guī)劃上考慮將購物益智娛樂體驗等進(jìn)行整 合，使消費者能夠在商場內(nèi)部產(chǎn)生互動消費。 2品牌特色：引進(jìn)目前在哈爾濱沒有的品牌，以其全新的款式，給 潛在消費者耳目一新的感覺，進(jìn)一步刺激其消費。 3主入口及其它入口特色：根據(jù)所定位的主題，對項目的主入口進(jìn) 行富有創(chuàng)意形象的設(shè)計，充分展示項目所要表達(dá)主題的意義。地下商業(yè)主 入口不僅是商業(yè)特至的形象標(biāo)志，更是主題型商業(yè)項目吸引聚集目標(biāo)消費 群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)。切合經(jīng)營主題，設(shè)計新穎、風(fēng)格 獨特的主入口能使商場在消費建筑的風(fēng)格協(xié)調(diào)。既要在保持城市原有特色 的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去商場自身的現(xiàn)代特色，這 10 是難點所在。為了保持街道整體景觀的一致性，主入口設(shè)計需要考慮尺度 和材料與周圍關(guān)系，材料選擇是體現(xiàn)建筑風(fēng)格的重要因素。項目定位為兒 童樂教購一體的綜合家園，需要商場體現(xiàn)出卡通、動漫形象的建筑風(fēng)格和 色彩。 4內(nèi)部裝修特色：兒童世界營造“哈爾濱首家樂教購式互動中心”， 在引入適兒童消費的娛樂、購物商品和服務(wù)的同時，應(yīng)該強調(diào)公共活動區(qū) 入口、過道和店面裝修方面強調(diào)兒童的符號，色彩的暖色調(diào)，以及造 型的卡通、親切等。 5宣傳促銷特色：通過商場內(nèi)電子廣告以及專門設(shè)置的促銷平臺， 逢節(jié)假日期間定時做一些禮儀促銷活動，如少兒書畫賽、少兒象棋賽、智 力比拼賽等，使消費者與商品產(chǎn)生互動，既給孩子們的增添了意趣，又將 商場內(nèi)的商品做了宣傳，一舉兩得。 6管理服務(wù)特色：通過在商場內(nèi)設(shè)置母嬰休息室、茶水間等富于人 性化的設(shè)置，使項目更具吸引力和誘惑力。 3、市場定位 因為考慮到周邊市民的消費與購買力，項目商品定位主要以中檔為主， 輔以適當(dāng)比例的中高價位商品。消費群定位主要以年齡在 1-16 歲左右的兒 童青少年，且有一定消費力的家庭。 4、形象定位 道里區(qū)首個兒童樂教式購物商城道里區(qū)首個兒童樂教式購物商城 重點將兒童娛樂與兒童智力開發(fā)教育相結(jié)合，從內(nèi)到外，塑造孩子健 康的心靈和開發(fā)他們潛在的智力，從而帶動其它相關(guān)聯(lián)商品的銷售，實現(xiàn) 其商場贏利目的。 從項目室內(nèi)外裝修和設(shè)計，以及從后期招商和媒體宣傳推廣中充分預(yù) 以體現(xiàn)，并將此形象逐漸滲透到潛在的兒童以及其家長消費人群當(dāng)中，從 而形成習(xí)慣性思維定向。 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 11 5、功能定位 這是一個集購、教、玩、樂于一身的兒童世界，是一個不同于單純的 兒童商品城、單純的兒童娛樂城的主題性場所。它將寓教于購、寓樂于購、 樂中有教，教中帶樂，充分發(fā)現(xiàn)與挖掘孩子的天份和潛力。 5、業(yè)態(tài)組合與業(yè)種規(guī)劃（附：業(yè)態(tài)分布圖） 12 方案方案 A 業(yè)態(tài)組合圖（圖業(yè)態(tài)組合圖（圖 2-3） Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 13 方案方案 A 業(yè)種比例表（表業(yè)種比例表（表 2-2） 兒童攝影, 55.47, 2% 兒童理發(fā), 55.47, 2% 胎毛筆制作室, 37, 1%游樂場/益智館, 248, 9% 沙畫, 61, 2% 水吧, 48, 2% 兒童日用品, 188, 7% 童床/童車, 405, 14% 童裝區(qū), 835, 29% 玩具區(qū), 472, 17% 童鞋區(qū), 420, 15% 童裝區(qū)玩具區(qū)童鞋區(qū)兒童日用品 童床/童車水吧沙畫兒童攝影 兒童理發(fā)胎毛筆制作室游樂場/益智館 方案方案 A 業(yè)種比例圖（圖業(yè)種比例圖（圖 2-4） 業(yè)種業(yè)種商鋪數(shù)量商鋪數(shù)量所占面積所占面積比例比例 童裝區(qū)童裝區(qū)5083530% 玩具區(qū)玩具區(qū)3447216.7% 童鞋區(qū)童鞋區(qū)2542014.8% 兒童日用品區(qū)兒童日用品區(qū)161886.6% 童床童床/童車區(qū)童車區(qū)2140514 水吧水吧1481.6 沙畫沙畫1612.2 兒童攝影兒童攝影155.472 兒童理發(fā)兒童理發(fā)155.472 胎毛筆制作室胎毛筆制作室1371.3 游樂場游樂場/益智館益智館12488.8 合計1532825100% 14 說明：兒童世界主題下的經(jīng)營范圍主要包括：兒童商品、兒童用品、兒 童益智、兒童游樂等能夠彼此之間能夠產(chǎn)生互動的主題性消費場所。這里不 僅僅是一個購物的消費場所，不僅僅是停留在滿足消費者對商品的需求上， 更多的是對消費者心理、精神上需要認(rèn)同的滿足。在綜合考慮商鋪使用率最 大化和消費者購物舒適度的情況下，將通道規(guī)劃為 3 米。主力面積以 12、16 平方米居多，屆時可根據(jù)商戶實際需要進(jìn)行適當(dāng)合理的調(diào)整。 6、支撐點： （1）政府規(guī)劃：采取限制與鼓勵相結(jié)合，用定位招商的辦法，吸引相 同業(yè)態(tài)集聚，進(jìn)行街道品牌化運作。 這一規(guī)劃旨在改變哈爾濱目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，規(guī)劃不夠合理等的 現(xiàn)狀，從資源利用最大化和方便市民消費的角度進(jìn)行的近期整改目標(biāo)，為 項目此定位提供了較為有利的市場平臺。 （2）目前除在哈爾濱除南崗區(qū)人和地下商城有一規(guī)模較大的兒童商城 主要經(jīng)營童裝、童鞋、童飾外，在道里區(qū)專門以兒童為主題的相關(guān)商場較 少。此定位是綜合了兒童益智、兒童商品、兒童樂園、兒童攝影、兒童理 發(fā)等集樂、教、購與一體的主題商城，其發(fā)展存在巨大空間。 （3）保守估計項目所輻射的潛在消費人群（1-16 歲左右）約 10 萬之 多，市場潛力較大。 （4）此定位將會與周邊服裝、百貨、小商品市場以及其它批發(fā)市場等 在業(yè)態(tài)上形成互補，在人流上交叉互動，最終實現(xiàn)多方共贏的市場局面。 （5）在與哈爾濱本地相關(guān)商業(yè)專業(yè)人士的談?wù)撝?，再一次驗證了我們 所提出的這一主題商城在哈市前景廣闊，成功的關(guān)鍵問題在于能將招商實 施、控制與宣傳推廣以及后期經(jīng)營管理做到位。 7、商鋪面積表 序號序號面積面積序號序號面積面積序號序號面積面積序號序號面積面積 A0153A479C0716E1016 A0237A489C0816E1116 A0337A4912C0916E1216 A0437A5012C1016E1316 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 15 A0537 小計小計 835835C1114E1416 A0619B0116C1214E1516 A0713B0216C1319E1616 A0813B0316C1419E1716 A0913B0416C1519E1857 A1013B0516C1619E1928 A1113B0616C1719E2028 A1213B0712C1819E2128 A1319B0812C1916 小計小計 405405 A1416B0912C2016 水吧水吧 4848 A1516B1012C2118 沙畫沙畫 6161 A1616B1112C2218 兒童攝影兒童攝影 55.4755.47 A1716B1212C2318 兒童理發(fā)兒童理發(fā) 55.4755.47 A1816B1312C2416 胎毛筆制作室胎毛筆制作室 3737 A1916B1412C2516 游樂場游樂場/ /益智館益智館 248248 A2016B1512 小計小計 420420 合計合計 28252825 A2116B1612D0112 A2216B1712D0212 A2316B1812D0312 A2416B1911D0412 A2516B2011D0512 A2616B2111D0612 A2716B2211D0712 A2816B2316D0812 A2916B2416D0912 A3012B2516D1012 A3112B2616D1112 A3212B2716D1212 A3312B2816D1311 A3416B2916D1411 A3516B3016D1511 A3616B3116D1611 A3716B3216 小計小計 188188 A3812B3314E0112 A3912B3414E0212 A4012 小計小計 472472E0316 A4112C0116E0416 A4212C0216E0516 A4312C0316E0616 A4412C0416E0716 A4512C0516E0816 A4612C0616E0916 方案方案 A 商鋪面積表（表商鋪面積表（表 2-3） 16 （二）定位方案 B 1、經(jīng)營（主題）定位 “女人世界女人天下女人空間” ，這是一個女性群體聚集、溝通的 平臺，化妝、美容美體個性體驗。淘寶、購物隨性自然。主要以 經(jīng)營化妝品、珠寶、首飾、女包、女鞋、公仔，輔以美容美體、化妝間等 體驗式塑美空間，為打造個性化完美女人而創(chuàng)新的另類世界。 2、市場定位 商品主要以中檔為主，兼有部分中高端商品。無論從硬件裝修還是從 品牌引進(jìn)方面都將在聯(lián)升地下商場的基礎(chǔ)上提高一個檔次，為避開與周邊 多家百貨商場的正面競爭，經(jīng)營檔次要介于百貨與聯(lián)升之間，作為聯(lián)升的 升級與延伸。消費群主要針對 18-45 歲之間的時尚、健康、愛美且有一定消 費力的女性。 3、形象定位 健美時尚體驗式購物空間健美時尚體驗式購物空間 將女性健康、美麗、時尚的主題形象予以充分體現(xiàn)，在業(yè)態(tài)布局中合 理安排可以進(jìn)行互相聯(lián)動的商品和空間，通過商場內(nèi)部裝修環(huán)境以及廣告 媒體軟性推廣，使得此形象定位深入人心，從而將潛在的消費人群進(jìn)行鎖 定，引導(dǎo)，最終成為商場的忠實消費顧客。 4、功能定位 這是一個集欣賞、體驗、淘購于一體的女性多彩世界。這里不僅有女 人喜歡的琳瑯滿目的各種商品，而且還有供消費者親身體驗的個性空間。 在這里，你可以擁有健康、更可以找到自信，做一個真正意義上完美的女 性。 5、業(yè)態(tài)組合與業(yè)種規(guī)劃（附：業(yè)態(tài)分布圖） Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 17 方案方案 B 業(yè)態(tài)組合圖（圖業(yè)態(tài)組合圖（圖 2-5） 18 方案方案 B 業(yè)種比例表（表業(yè)種比例表（表 2-5） 水吧, 24, 1%婚紗攝影, 111, 4% 美甲, 37, 1% 皮鞋/皮具, 405, 14% 美容/美發(fā)/美體, 248, 9% 女裝區(qū), 1107, 39% 化妝品/精品, 500, 18% 內(nèi)衣, 393, 14% 女裝區(qū)化妝品/精品內(nèi)衣皮鞋/皮具美容/美發(fā)/美體美甲婚紗攝影水吧 方案方案 B 業(yè)種比例圖（圖業(yè)種比例圖（圖 2-6） 說明：女人世界主題下的經(jīng)營范圍主要包括：女性商品、女性用品、 女性美容、女性康體、女性休閑等能夠彼此之間能夠產(chǎn)生互動的主題性消 費場所，這里不僅僅是一個購物的消費場所，不僅僅是停留在滿足消費者 對商品的需求上，更多的是對消費者心理、品味、精神上需要認(rèn)同的滿足。 業(yè)種業(yè)種商鋪數(shù)量商鋪數(shù)量所占面積所占面積比例比例 女裝區(qū)女裝區(qū)67110739% 化妝品化妝品/精品精品4050018% 內(nèi)衣內(nèi)衣2239314% 皮鞋皮鞋/皮具皮具2140515% 美容美容/美發(fā)美發(fā)/美體美體12488 婚紗攝影婚紗攝影11114 美甲美甲1371.2 水吧水吧1240.8 合計合計1532825100% Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 19 在綜合考慮商鋪使用率最大化和消費者購物舒適度的情況下，將通道規(guī)劃 為 3 米。主力面積以 12、16 平方米居多，屆時可根據(jù)商戶實際需要進(jìn)行適 當(dāng)合理的調(diào)整。 6、支撐點 （1）政府規(guī)劃：采取限制與鼓勵相結(jié)合，用定位招商的辦法，吸引相 同業(yè)態(tài)集聚，進(jìn)行街道品牌化運作。 這一規(guī)劃旨在改變哈爾濱目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，規(guī)劃不夠合理等的 現(xiàn)狀，從資源利用最大化和方便市民消費的角度進(jìn)行的近期整改目標(biāo)，為 項目此定位提供了較為有利的市場平臺。 （2）與聯(lián)升地下商場連為一體，借助其較大的人流效應(yīng)與本項目進(jìn)行 互動，實現(xiàn)雙方共贏的良好局面。 （3）此定位作為聯(lián)升地下商場在硬件裝修和商品檔次以及業(yè)態(tài)功能上 的升級和延續(xù)，借助項目周邊巨大的潛在消費人群將會有較好的發(fā)展。 （4）在與哈爾濱本地相關(guān)商業(yè)專業(yè)人士的談?wù)撝校僖淮悟炞C了我們 所提出的這一主題商城在哈市前景廣闊，成功的關(guān)鍵問題在于能將招商實 施、控制與宣傳推廣以及后期經(jīng)營管理做到位。 7、商鋪面積表 序號序號面積面積序號序號面積面積序號序號面積面積序號序號面積面積 A0153A4916B2912D1316 A0237A5016B3012D1416 A0337A5116B3112D1516 A0437A5212B3212D1616 A0537A5312B3312D1716 A0619A5412B3412D1857 A0713A5512B3512D1928 A0813A5612B3612D2028 A0913A5712B3711D2128 A1013A5812B3811 小計小計 405405 A1113A5912B3911 美容美發(fā)美體美容美發(fā)美體 248248 A1213A6012B4011 婚紗攝影婚紗攝影 111111 A1319A619 小計小計 500500 美甲美甲 3737 A1416A629C0119 水吧水吧 2424 20 A1516A6312C0219 合計合計 28252825 A1616A6412C0319 A1716A6516C0419 A1816A6616C0519 A1916A6716C0619 A2016 小計小計 11071107C0716 A2116B0112C0816 A2216B0212C0918 A2316B0312C1018 A2416B0412C1118 A2516B0512C1216 A2616B0612C1316 A2716B0712C1416 A2816B0812C1516 A2916B0912C1616 A3012B1012C1716 A3112B1112C1816 A3212B1212C1916 A3312B1311C2014 A3416B1411C2114 A3516B1511C2237 A3616B1611 小計小計 393393 A3716B1716D0112 A3816B1816D0212 A3916B1916D0316 A4016B2016D0416 A4116B2116D0516 A4216B2216D0616 A4316B2314D0716 A4416B2414D0816 A4516B2512D0916 A4616B2612D1016 A4716B2712D1116 A4816B2812D1216 方案方案 AB 利分弊析（圖利分弊析（圖 2-7） Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 21 （三）定位方案 AB 利弊分析對比： 定位方案 A定位方案 B 具有特別鮮明的商業(yè)主題定位，再加上與其吻合的經(jīng)營商品、硬件裝修和特色管 理服務(wù)，將會與消費者產(chǎn)生心理共鳴，從而極具傳導(dǎo)性和主題引導(dǎo)性。 利 與周邊商場的定位進(jìn)行互補，與 其消費者產(chǎn)生互動。 與周邊商場的定位在檔次上進(jìn)行錯位、商 品上聯(lián)動，從而產(chǎn)生強大的市場積聚效應(yīng)。 弊 方案方案 AB 利分弊析（圖利分弊析（圖 2-7） 22 第三部分第三部分 項目項目租售比例建議租售比例建議與收益預(yù)估與收益預(yù)估 一、租售比例建議一、租售比例建議 出租商鋪由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理是目前中國大部分 開發(fā)商運用的經(jīng)營模式。應(yīng)該說，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟環(huán)境和城市發(fā)展情況下， 這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開發(fā)商的利潤獲取要求。但是它 也存在一定弊端，因為在租售比例的控制上，很多開發(fā)商往往把握不住火 候， ，如果出售的比例太高，而且投資成分太大，經(jīng)過混亂的易手后，將會 造成商業(yè)形態(tài)無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此影響商鋪的入住率，這樣不僅使業(yè)主的 產(chǎn)業(yè)無力增值，同時也使出租能力下降，從而使項目難以穩(wěn)定經(jīng)營。因此， 中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者和經(jīng)營者為了發(fā)展必將不斷地提高自己的商業(yè)運作 能力，從而使純物業(yè)經(jīng)營模式成為可能，因為這種模式最重要的在于前期 的商業(yè)運作，只有這個階段成功了，后續(xù)的經(jīng)營才能維系，并在經(jīng)營增值 后才會由于有多種處理方式而使抗風(fēng)險能力明顯提高，這是商業(yè)地產(chǎn)成熟 的表現(xiàn)，也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢。 本項目租售方案建議本項目租售方案建議：本案商業(yè)中心的銷售租賃比例最佳組合為 3：3：4，即先將商業(yè)價值最好的 30%面積銷售回籠資金，項目培育完成后 將另外 30%提價銷售將利潤最大化，余下 40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn) 金流來保證日常的經(jīng)營運轉(zhuǎn)。 就兩個項目目前情況來看,索菲亞項目對統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商要求較高， 而且受地域的影響，所以不易出售，建議此項目采用統(tǒng)一出租模式；而中 央大街項目對統(tǒng)一招商要求不高，建議進(jìn)行鋪面合理分割后對外銷售。 根據(jù)香港及沿海發(fā)達(dá)城市商業(yè)項目運作與銷售情況來看，其常用的銷 售模式歸納起來有直銷、帶租約銷售、租轉(zhuǎn)售（先租后售） 、返租銷售（或 售后包租） 、定期回購、利潤分成其銷售模式共計 6 種，其利弊如下： 商業(yè)項目常用 6 種銷售模式分析 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 23 銷售模式銷售模式說說 明明利利 弊弊 分分 析析 利：一般由投資者自行經(jīng)營或自行出 租，與發(fā)展商不存在任何關(guān)系，故對 發(fā)展商而言無任何風(fēng)險； 一般直銷 市面上進(jìn)行的普通銷售，即發(fā)展商 無任何承諾的情況下，投資者直接 購買商鋪 弊：業(yè)權(quán)分散，不利于整體經(jīng)營；銷 售賣點不突出，投資者信心不足； 利：投資者的信心增強，商鋪價值提 升，直接促進(jìn)銷售；帶租約銷售 即發(fā)展商在商鋪發(fā)售前已與商家簽 訂或意向簽訂租賃協(xié)議，投資者在 購買商鋪時，發(fā)展商將已簽定的的 租賃協(xié)議轉(zhuǎn)至投資者名下，投資者 直接獲得商家租金； 弊：由于發(fā)展商事先要與商家簽訂， 加大了發(fā)展商前期招商的難度； 利：成熟經(jīng)營，商家穩(wěn)定，商鋪的價 值高漲，商鋪可高價出售； 租轉(zhuǎn)售 （先租后售） 即發(fā)展商先將商鋪自行經(jīng)營一段時 間，待有穩(wěn)定的租賃商家或經(jīng)營成 熟后，再將該鋪銷售給投資者。投 資者直接坐享其成，即買即收租； 弊：加大了發(fā)展商前期招商的難度， 商鋪在市場培育期內(nèi)經(jīng)營不確性較大， 如果經(jīng)營較差，商鋪迅速貶值，不利 出售轉(zhuǎn)手； 利：有穩(wěn)定的、定期兌現(xiàn)的投資回報， 投資者信心較強，直接促銷銷售；利 于項目統(tǒng)一經(jīng)營管理； 返租銷售 （或售后包租） 指投資者購買物業(yè)時，將鋪位的前 五年的使用權(quán)和收益權(quán)出讓給發(fā)展 商或經(jīng)管機構(gòu)，作為回報，發(fā)展商 或經(jīng)管機構(gòu)按照協(xié)定的年回報率， 在鋪位交付后，按月或季度返回投 資者； 舉例：購買價值 100 萬元商鋪，按 年回報 8%，前五年由發(fā)展商或經(jīng)管 機構(gòu)統(tǒng)一經(jīng)營。發(fā)展商按 8%的回報 率（40 萬元） ，在五年內(nèi)近按月或 季度分批返還投資者； 弊：項目在市場培育期內(nèi)經(jīng)營不確性 較大，發(fā)展商選擇此種銷售模式進(jìn)行 促銷，必須在返租期內(nèi)將項目經(jīng)營至 良好水平，否則直接后果是在返租期 內(nèi)租金收入低于返租支出，承擔(dān)虧損 風(fēng)險，最終導(dǎo)致項目投資收益率迅速 降低；【市場培育期后的經(jīng)營穩(wěn)定期 可采用此方式，一般來說，只要投資 回報率值不太高，仍具有一定的可行 24 性】 利：，投資者的信心達(dá)至最高水平， 投資者無任何風(fēng)險；X 年回購 指投資者在購買鋪位時，出于對商 場及個人的風(fēng)險擔(dān)心，可以和發(fā)展 商簽署回購協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，投資 者在規(guī)定年限后可將鋪位按規(guī)定條 件賣回發(fā)展商； 弊：發(fā)展商必須承擔(dān)投資者大量退鋪 的巨大風(fēng)險，這種風(fēng)險有時對項目是 毀滅性的打擊； 利：投資者商鋪總款降低，加大貸款 金額，直接促進(jìn)銷售；利于項目統(tǒng)一 經(jīng)營管理； 發(fā)展商使用期內(nèi)，如果經(jīng)營良好，可 擁有良好的經(jīng)營收益；利潤分成 指投資者購買物業(yè)時，將鋪位前 X 年的使用（一般是 3-5 年） 、收益 權(quán)出讓給發(fā)展商或經(jīng)管機構(gòu)，由發(fā) 展商或經(jīng)管機構(gòu)統(tǒng)一經(jīng)營。作為回 報，發(fā)展商或經(jīng)管機構(gòu)按照協(xié)定的 年回報率（通常按 8%）將投資者出 讓年限的總收益在購買時一次性返 還投資者，從商鋪總價中一次性扣 除； 舉例：購買價值 100 萬元鋪，按年 回報 8%，前三年由發(fā)展商或經(jīng)管機 構(gòu)統(tǒng)一經(jīng)營。發(fā)展商按 8%的回報率， 3 年合計 24 萬元一次性從商鋪總款 中扣除，即投資者購買此鋪僅需 76 萬元； 弊：商鋪總價略有降低，降低部分需 通過后市經(jīng)營收入中獲取； （表（表 3-1） 此外，市場還有保租、半保半返、租金額外回報的模式，只不過其名 稱上的不同，其本質(zhì)基本相同，故此處不再另行闡述。 分析上述 6 種銷售模式，我司認(rèn)為：一般直銷模式適用于沿街的商鋪, 其經(jīng)營的好壞于商場沒有太大的關(guān)系。對于商場內(nèi)的商鋪， 操作手法雖然 簡單，但業(yè)權(quán)分散，不利于整體經(jīng)營；銷售賣點不突出，投資者信心不足。 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 25 定期回購銷售模式，風(fēng)險較大。租轉(zhuǎn)售（先租后售）銷售模式，回籠 資金時間較長，招商成本較高，故建議不予重點考慮，屆時可根據(jù)招商狀 況決定是否采用；利潤分成將前 2-3 的地回報率一次性從商鋪總款中扣除， 大大降低了回籠資金，建議不采納。至于帶租約銷售由早期商業(yè)物業(yè)項目 操作中，返租是一種較為成熟的方式，即由發(fā)展商在出售該商鋪時，即時 向投資者租下該商鋪以作統(tǒng)一的招商。但自 2001 年 6 月 1 日起，返租已被 禁止。在建設(shè)部出臺的商品房銷售管理辦法中，有如下規(guī)定： 第十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方第十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方 式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方 式銷售未竣工商品房。式銷售未竣工商品房。 由此可見，商場未竣工前采用帶租約銷售方式不可行，但如果在商場 竣工后招商的同時采用此種模式，具有一定的可行性。 銷售部分銷售部分：方案一的 B 區(qū)、 C 區(qū)和 D 區(qū)的 179 間鋪位,共計 2679 平方. 出租部分出租部分：中央大街項目的 A 區(qū)、美食區(qū)和休閑區(qū)和索菲亞項目的 212 間鋪位。共計 4946 平方 二、項目收益預(yù)估（中央大街和索菲亞兩個項目）二、項目收益預(yù)估（中央大街和索菲亞兩個項目） 指標(biāo)指標(biāo)類別類別商鋪商鋪 銷售面積（） 2679 實際銷售面積（） 2976（按 90%的使用面積出售） 銷售單價建議36000 元/ 銷售收益10700 萬元 所繳稅金588 萬（按 5.5%計） 銷售 銷售凈收益1011210112 萬萬 出租面積（） 4946 實際出租面積（）5495（按 90%的使用面積出租） 租金均價建議295 元/月 建議租金價265 元（第一年 9 折優(yōu)惠） 出租率按 95%計 租金收入549595% (265 元12) =1660 萬 商業(yè)部分商業(yè)部分 出租 所繳稅金298 萬（按 18%計） 26 租金凈收益13621362 萬萬 前 10 年總收益預(yù)估 （按年平均遞增率 6% 計） 約 1.79 億元 建面（） 6845 停車位228（按 30/車位） 銷售車位（個）68（按 30%銷售） 銷售收入20 萬/車位/50 年使用權(quán)68=1360 萬元 所繳稅金75 萬（按 5.5%計） 停車場部分停車場部分 銷售凈收益12851285 萬萬 押金收入 212 萬（租賃部分每個商戶一次性繳納 1 萬 作為履約保證金） 其它收入其它收入 管理費用101 萬/年（按 10 元/平方/月） 廣告推廣50 萬(按租金總收入的 3%) 管理費成本(按 10 元/實面/月)12 =101 萬 運營成本 水、電、采暖費用約 600 萬 經(jīng)營成本支出經(jīng)營成本支出 小計小計751751 萬萬 建筑物1000 萬(按投資 2 億,20 年折舊) 硬件設(shè)備600 萬(按投資 3000 萬,5 年折舊) 固定資產(chǎn)年折舊固定資產(chǎn)年折舊 費計提費計提 小計小計16001600 萬萬 稅前總收益預(yù)估稅前總收益預(yù)估 經(jīng)營期稅前收益經(jīng)營期稅前收益= =經(jīng)營收入經(jīng)營收入- -經(jīng)營成本支出經(jīng)營成本支出= =銷售凈收益銷售凈收益+ +租金凈收益租金凈收益+ +停車場銷停車場銷 售收益售收益+ +其它收入其它收入- -經(jīng)營成本支出經(jīng)營成本支出- -年折舊費年折舊費=10112=10112 萬元萬元+1362+1362 萬元萬元+1285+1285 萬元萬元 +313+313 萬元萬元-751-751 萬元萬元-1600-1600 萬元萬元=10721=10721 萬元萬元 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 27 第四部分第四部分 商鋪交付裝修標(biāo)準(zhǔn)建議商鋪交付裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 一、鋪內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)一、鋪內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 內(nèi)墻：水泥砂漿壓實趕光 地面：混凝土基面 門鎖：沿通道面為鋼化白色透明玻璃，鋼化清門，不銹鋼拉手，其他 面鋁合金門窗。 給排水：統(tǒng)一提供，pvc 排水管和污水管到位。 通訊：每鋪位一條電話線及寬頻網(wǎng)絡(luò)預(yù)留接口或線路。 廣告位：可根據(jù)具體位置適當(dāng)安排廣告位，由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營 和管理。 鋪與鋪之間以及鋪與通道之間用不同顏色瓷磚線條分割或由商戶自己 隔斷； 鋪與鋪之間用優(yōu)質(zhì)防火板材間隔（街鋪之間用磚墻間隔） ； 鋪面 12cm 玻璃和玻璃門； 耐磨性，防滑性地磚； 天花采用鋁板天花； 鋪面燈箱統(tǒng)一由發(fā)展商制作； 預(yù)留出風(fēng)口及多插座電掣、電話線； 獨立電表。 28 二、公用設(shè)備設(shè)施及裝修二、公用設(shè)備設(shè)施及裝修 地 面：選用高級花崗石配華貴拋光磚； 天 花：采用鋁板天花； 公共衛(wèi)生間：采用名牌潔具及云石臺面，地面防滑地磚，內(nèi)墻面貼瓷 片，鋁扣板吊頂，設(shè)衛(wèi)生潔具；各獨立鋪位，不單獨提供衛(wèi)生間。 供電供水：商場采用設(shè)備自動化系統(tǒng)，確保給排水、供電的正常使用。 照明設(shè)備：除正常供電自動化系統(tǒng)外還備有充足的后備發(fā)電，確保商 場的用電正常。 通迅設(shè)備：設(shè)置了信息自動化系統(tǒng)，配有充足的程控電話及分機，提 供 24 小時專業(yè)保安服務(wù)，并連接有關(guān)保安機構(gòu)的自動報警裝置。 照 明：輔以配合商場整體裝修風(fēng)格的照明燈具； 保安設(shè)備：項目所有出入口、電梯、公共通道及停車場等均設(shè)有閉路 電視監(jiān)控系統(tǒng)，提供 24 小時專業(yè)保安服務(wù)，并連接有關(guān)保安機構(gòu)的自動報 警裝置。 全自動消控系統(tǒng)：采用智能化消防警報中心，設(shè)有煙感、溫感報警裝 置及自動化噴淋和氣體防火系統(tǒng)物由中央控制負(fù)責(zé) 24 小時監(jiān)察。 停車場管理：閉路電視實施 24 小時錄像確保車輛安全。 商場用電：地面按規(guī)劃平面圖的鋪位每個預(yù)留用電插座一個，各商鋪 設(shè)獨立電表，并全部裝置暗線，燈制及插座設(shè)備完全；配大容量發(fā)電機組 作為備用電源，供緊急時使用； 空調(diào)：中央空調(diào)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，使每位經(jīng)營者及顧客進(jìn)入商城即享有四季 如春的感覺。 標(biāo)識、導(dǎo)示系統(tǒng)：于主通道合理位置通過如空中懸掛和地面引導(dǎo)等方 式設(shè)功能分區(qū)、經(jīng)營品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 29 休閑設(shè)施：于電梯附近或位置較寬松的地方如中庭等位置設(shè)置休閑椅， 供購物者休息之用。 中央保安監(jiān)控設(shè)備：全方位為每位營業(yè)者的經(jīng)營及顧客的消費保駕護 航。 網(wǎng)絡(luò)、宣傳系統(tǒng)：廣播設(shè)備、音像傳播設(shè)備，網(wǎng)絡(luò)宣傳點高質(zhì)、高效 地傳播最新商業(yè)動態(tài)信息。 手機無線通訊號接收放大設(shè)備：確保每位營業(yè)者及顧客通訊無障礙。 促銷氣氛營造：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、熱鬧喜慶的氣 氛，有利于銷售和良好購物心情的培養(yǎng)。 停車場：極大地方便了消費者取送貨品及“駕車族”前來購物。 30 第五部分第五部分 商業(yè)營運管理模式建議商業(yè)營運管理模式建議 一、管理功能一、管理功能 大型商業(yè)物業(yè)的管理特點是統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營，針對這一特點，我 們建議采用如下的管理模式。 管理功能圖 二、管理模式二、管理模式 管理模式選擇上，建議采用慣用的商業(yè)和物業(yè)雙管的管理模式。由投 資商成立一家經(jīng)營管理公司在交付商鋪后的三年內(nèi)甚至長期作為物業(yè)的管 理者進(jìn)行商業(yè)和物業(yè)雙功能的日常管理，該經(jīng)營管理公司可由投資商控股 的有限責(zé)任公司。 公司設(shè)立商業(yè)管理部，負(fù)責(zé)商鋪的租賃、市場營銷和現(xiàn)場營運管理等 工作，為促進(jìn)商鋪日后良好經(jīng)營管理，可以聘請國內(nèi)專業(yè)的商業(yè)顧問公司 作為商業(yè)顧問提供管理方案與技術(shù)指導(dǎo)，待商場走上正軌后，由公司自己 組建團隊接手管理。投資商重視商業(yè)管理顧問將有助于商鋪日后經(jīng)營，對 商鋪的租金價格提升有正面的影響。 物業(yè)管理按普通的物業(yè)管理功能運作，但須加強對商鋪營銷和營運管 招商管理招商管理市場營銷市場營銷行政人事行政人事保安清潔保安清潔工程管理工程管理 主要管理功能主要管理功能 商業(yè)管理功能商業(yè)管理功能物業(yè)管理功能物業(yè)管理功能 營運管理營運管理業(yè)主服務(wù)業(yè)主服務(wù)財務(wù)管理財務(wù)管理 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項目策劃方案 31 理的服務(wù)，管理高層則須重視商業(yè)管理部門和物業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)工作。 經(jīng)營管理公司的收入主要是商鋪租金、物業(yè)管理費、廣告推廣費和墻 體廣告位租金收入，主要的支出是廣告推廣費、人員工資、其它管理費用 （含保安、清潔、招商、機電設(shè)備管理等） 。 具體組織架構(gòu)圖如下： 組織架構(gòu)圖組織架構(gòu)圖 招商管理招商管理市場營銷市場營銷行政部行政部保安清潔保安清潔工程管理工程管理 總經(jīng)理總經(jīng)理 商業(yè)管理部商業(yè)管理部物業(yè)管理部物業(yè)管理部 營運管理營運管理業(yè)主服務(wù)業(yè)主服務(wù)財務(wù)部財務(wù)部 32 第六部分第六部分 租賃合同和商戶管理公約建議租賃合同和商戶管理公約建議 一、租賃合同一、租賃合同 商鋪租賃合同 出租方（甲方）： 地址： 承租方（乙方）： 地址： 身份證號碼： 根據(jù)我國有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，本著平等互利的原則，為明確雙方 之間的權(quán)利與義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，簽定本合同。 第一條：出租商鋪位置及面積 甲方將位于 地方 層 號商鋪（見附圖）出租 給乙方經(jīng)營。 第二條：合同期限和用途 合同期限為 年，從二 00 年 月 日至二 00 年 月 日。合同期 滿后，如乙方繼續(xù)承租，經(jīng)甲方書面同意后，在同等條件下享有續(xù)約優(yōu)先 權(quán)。 乙方所承租的商鋪經(jīng)營范圍僅限于 ，如需要更改經(jīng)營范圍 或轉(zhuǎn)換品牌需經(jīng)甲方書面同意，否則，按違約處理，甲方收回鋪，終止合 同，乙方保證在合同期內(nèi)遵循有關(guān)法律、法規(guī)及 管理公約 的 規(guī)定 第三條：租金費用及繳納