兩湖高檔居住區(qū)項目規(guī)劃設計建議書.doc

第一章 項目概況本項目地塊位于xx市xx區(qū)南端，北至xx鎮(zhèn)，南達xx鐵路與xx高速路交匯處，西鄰xx城際鐵路，東望青xx?？傉嫉孛娣e陸地加水面共14273.05畝。地塊中有xx高速南北穿越，高速公路將地塊分割成東西兩大片區(qū)。地塊內大部分地勢平坦，有少量丘陵，遍布湖泊，植被豐富，自然條件優(yōu)越。地塊內有南塘湖、黑砂湖兩個天然湖泊，水面面積超過4000畝。第二章 設計依據依據國家及xx省、xx市現行的規(guī)范、規(guī)定等。詳見項目所屬規(guī)劃局文本、立項審批文本、項目用地許可證等文件，以及國家有關設計、消防規(guī)范。第三章 設計理念（一）規(guī)劃設計理念我們要打造的是第五代高檔居住區(qū)，即最新一代節(jié)能生態(tài)低碳環(huán)保型高檔住宅區(qū)。在本項目的整個設計過程中，要牢牢抓住的核心理念就是“節(jié)能生態(tài)、低碳環(huán)保”理念，在項目的方方面面應該貫徹實施這一理念，在這一核心理念的引領下，本著“以人為本”的人文思想，為居住者細心體貼營造舒適的生活環(huán)境。1、節(jié)能生態(tài)、低碳環(huán)保理念： 貫徹實施生態(tài)型規(guī)劃布局在空間中的體現； 強化建筑空間與綠色空間的合理比例； 滿足節(jié)能生態(tài)型建筑立面、材料等方面的生態(tài)環(huán)保要求； 滿足節(jié)能環(huán)保戶型的設計要求； 營造生態(tài)、低碳、環(huán)保型的園林環(huán)境體系； 要推廣可再生綠色能源系列技術的實施運用。2、人文思想 強調規(guī)劃設計中多元建筑文化、園林文化的融合； 倡導社區(qū)以人為本，注重公眾參與； 倡導漸進式的城市開發(fā)方式，關注宜人小空間的營造； 以多元文化主題建設社區(qū)精神內涵，創(chuàng)造充滿人文氣息的生活、活動場所； 提倡各功能空間的互補互融，鼓勵城市環(huán)境的混合使用； 在建筑空間布局、交通體系、園林景觀、服務配套等設計中要突出人性化考慮，以人為本，堅持符合人的尺度設計，注重“人”這一居住區(qū)主體的需求； 強調生態(tài)環(huán)保低碳文化在社區(qū)中的推廣運用，倡導居民追求生態(tài)環(huán)保低碳型生活，為保護地球共盡一己之力。（二）規(guī)劃設計原則在以上兩種設計理念的指導下，在本項目的規(guī)劃設計中，應遵循如下幾個原則： 盡可能尊重項目自身生態(tài)環(huán)境特點的原則； 要以城市運營的高度考慮片區(qū)未來可持續(xù)的規(guī)劃發(fā)展； 建筑、景觀、配套等有機分散與緊湊集中原則； 強調居住區(qū)多功能全面發(fā)展的原則； 強調規(guī)劃設計中節(jié)能生態(tài)低碳環(huán)保的原則； 注重多種建筑風格、園林風格的多元文化融合原則。第四章 規(guī)劃布局設計建議在定位報告中，我們已經對本項目的總體規(guī)劃布局進行了初步定位，對規(guī)劃布局的原則進行了闡述，并且給出了一個總體規(guī)劃布局思路，此處不再贅述。本章主要詳細論述在本項目規(guī)劃設計中，如何體現項目的總體立意，如何營造開放與私密共存的城市街區(qū)，以實現社區(qū)開放、組團封閉的定位，如何把握東方水鄉(xiāng)與西方威尼斯的布局形態(tài)中水與人、水與建筑的和諧、舒適，如何營造中西水鄉(xiāng)的宜人生活空間形態(tài)、尺度以及各項規(guī)劃布局指標和細節(jié)的把握。（一）總體立意的體現本項目總體立意“東方威尼斯”， 我們要做的不是在東方復制一個威尼斯，照搬威尼斯的建筑和景觀。在規(guī)劃布局的設計上，我們要掌握兩湖之水對于本項目的重要意義。一定程度上可以說，兩湖的水，是本項目的命脈所在。我們需要思考如何更好地對本項目的水資源加以利用，如何對水景進行設計，如何讓本項目的水更加千變萬化，如何體現水之于人的特別魅力。本項目在規(guī)劃布局中，有以下幾點需加以把握：u 運用生態(tài)型規(guī)劃設計：要用生態(tài)建筑原理進行科學的規(guī)劃設計，形成生態(tài)建筑與完善的基礎設施構成的生活環(huán)境以及包括精神文明在內的社會生態(tài)系統。生態(tài)型規(guī)劃設計需堅持以下原則：一是合理布局。綜合考慮地理特征和水、氣、地質等條件及長遠發(fā)展要求，要保護地塊原有的生態(tài)系統。二是節(jié)能低耗無污染。在規(guī)劃布局上，要避免由于周邊環(huán)境的原因造成如噪音污染、尾氣污染等。要充分考慮建筑物的朝向、間距等，以解決住宅采光、室內通風等衛(wèi)生問題。三是應用生態(tài)技術處理生活垃圾，對垃圾的處理不能影響到居民的日常生活。四是通過增加居住區(qū)綠地，推廣屋頂綠化、垂直綠化、湖體坡岸綠化等，大幅度提高綠化覆蓋率。五是設置居住區(qū)文化體育設施。u 水景資源最大化：本項目的兩湖水資源，是項目內最大的自然景觀資源，應當將此作為整個居住區(qū)的公共資源進行規(guī)劃布局設計。以本項目的地塊條件來看，水系密布，并且被陸地部分包圍于中央，已經具備天然的地理條件讓居住區(qū)居民與水親近。除去濱水別墅區(qū)私密性的需要，在總體規(guī)劃布局上，要有非濱水別墅區(qū)居民親湖親水的空間。同時，建筑物的排列組合，最大限度地不去阻擋居民在家中的湖面景觀視線，憑窗而眺，可讓水景資源的價值最大化。（二）規(guī)劃空間結構私密性活動是人的精神活動的一個普遍現象。空間的劃分影響著私密感與公共領域的形成。較小和有遮蔽的空間易形成私密控制，但公共空間的劃分及其內部半公共空間的尺度不能太小，以免使人們覺得侵入了一個私人空間；也不應該尺度大到獨自坐著或僅有幾個人存在時，讓人感到恐懼或疏遠的寬闊。大量的實踐經驗都證明：為了保持不同領域的各自屬性，保證居住的安全和讓居民有安全感，有效的辦法是將社區(qū)空間按領域性質分出層次。對本項目而言，街區(qū)的空間序列由城市公共開放空間居住區(qū)開放空間組團內半公共空間鄰里間半私密空間四級空間層次組成。其特點在于：利用市政道路和居住區(qū)規(guī)劃道路，劃分道路等級，再以適宜尺度的組團對各個片區(qū)進一步劃分，使得各個片區(qū)之間相互獨立又通過公共空間以及道路相互聯系。居民進入居住區(qū)內住宅要經過城市道路街區(qū)組團住宅樓這一過程，即由開暢、熱烈、社會性強的城市空間一步一步地進入狹窄、安靜、私密的居住空間，形成一種由外向內、由表及里、由動到靜、由公共性質向私有性質漸進的空間序列。通過空間序列，層層深入，步步為營，其領域界限十分清楚，易于使居民產生領域感。1、城市公共空間開放而無拘無束橫穿地塊東西的市政道路以及地塊四周呈圍合狀的市政路構成項目主體的城市公共空間。該公共空間的主要目的是為市民交通、散步等服務，在空間感覺上具有開放、無拘無束、自由自在的特點。2、居住區(qū)公共空間開放并兼具領域感居住區(qū)級公共空間的范圍較廣，且部分與市政道路相互貫通、部分面向市民經營開放。主要由兩個龍鳳呈祥寓意的s型的中央景觀大道、西側商業(yè)街、高爾夫、濕地公園、居住區(qū)級道路、公共親湖空間等組成。其特點是開放并具有一定的領域感。3、半公共空間可參與性、可視別性及高檔住宅一定的私密性本居住區(qū)中的半公共空間，主要是指小區(qū)級道路、組團級道路、組團間的公共園林景觀節(jié)點、組團內的景觀空間等區(qū)域，對于居民來說，起到“公共起居室”的作用。中高檔住宅區(qū)，這一區(qū)域是社區(qū)居民公共活動最為頻繁的區(qū)域，尤其早晚的高峰期，鄰里們常常在上下班、上學放學時于組團級道上相遇打招呼，在園林景觀節(jié)點中散步時駐足、談天、交往。高檔住宅區(qū)，這一區(qū)域空間的營造，應注重追求更高的生活品質，注意業(yè)主的私密性和景觀資源的最大化。高檔住宅的業(yè)主對于私密性的要求更高，因此私密空間的范圍亦比中高檔住宅區(qū)更為廣泛。一般意義上可以認為進入高檔住宅的組團，業(yè)主在心理上就有一種開始進入私密空間的預期。4、鄰里間半私密空間宜人小尺度、私密性和領域感更強組團內三兩建筑單體圍合而成的中庭空間即是私密性較強的院落空間，稱為基本院落空間。兒童可以在院落內安全的玩耍。對于中高檔產品，院落空間的營造是非常重要的。在居民心理上，會認為住宅周圍的某一區(qū)域是屬于他們所有，即在意念上屬于他們的半私密空間。在這一空間的營造中，其尺度宜小、私密性宜強、通達性宜弱，使空間收縮到安靜的私密尺度，具有更強的領域感，同時應該特別注意樓間中庭景觀的營造，以促進居民之間更親密的鄰里交往。（三）規(guī)劃布局細節(jié)提要1、規(guī)劃布局要充分利用有利的自然資源，規(guī)避不利條件。兩湖水域遼闊，湖岸蜿蜒，半島密布，是地塊最有利的自然資源，規(guī)劃布局中要盡力加以利用。地塊內有一定的低坡度山丘，可以設計建造半山別墅，增加土地的利用價值。另外，地塊西側的鐵路和貫穿地塊南北的高速公路所造成的不利要加以規(guī)避，要設置隔音墻降低火車過境的影響，設置綠化帶降低高速公路的噪音污染和灰塵污染。2、規(guī)劃布局要充分考慮到本項目為踐行低碳經濟，實現“節(jié)能生態(tài)低碳環(huán)?！倍ㄎ坏男枨笈涮椎暮侠碓O置。在規(guī)劃布局中，應率先考慮到變電站、風力發(fā)電機、太陽能接收板的布置，對于本項目的平面布局具有重要的意義，同時對未來電纜的鋪設提供一定的方向性依據。根據項目實際情況，大面積成片的太陽能接收板和風力發(fā)電機的布置，建議沿北部湖岸布置或者布置于北部組團內的搖頭山上。如果數量不足，不足以產生足夠發(fā)電量，亦可考慮增加在高爾夫球場周邊 發(fā)電裝置布置示意圖湖岸、濱水酒店湖岸及濕地公園湖岸的布置。需要注意的是，濱水別墅區(qū)的湖岸不要布置此類裝置。3、要有市場意識，對分期的產品設置要能被市場接受，只有適合市場的產品才是最好的產品。目前，短期內xx市場的高層產品接受度不高，小高層具有一定的接受度。建議從一期開始，首先開發(fā)市場接受度較高的花園洋房、獨棟別墅、聯排別墅等；隨著開發(fā)節(jié)奏的推進，中后期開發(fā)的產品可適當逐步考慮小高層和高層，提高項目容積率。4、規(guī)劃布局要有傳統的風水意識，規(guī)避不利的風水因素。如“穿心箭”式布局，“田”字形的漏財漏氣式布局等不可有。雖然中國傳統的風水學往往用一些比較玄乎的字眼來闡述，但在規(guī)劃布局當中，有其現代科學、心理學等方面的佐證。合理的布局，往往可以令氣暢流順、陽光充裕，心情舒暢等。而所謂“左青龍右白虎，前朱雀后玄武”亦是可以用“左河右路，前池后山”來通俗解釋，這即是我們最佳的居住場所。5、規(guī)劃布局要注意院落空間營造與朝向的關系，不可因為平面構圖的漂亮犧牲朝向，而造成大量東西向產品，造成銷售困難。中國傳統的朝向觀念是根深蒂固的，南北朝向的房子通常被認為是好房子的基本條件之一。如若因為平面布局的美觀而犧牲朝向，將會為項目開發(fā)帶來較大風險，引發(fā)市場抗性。6、規(guī)劃布局中，建筑物的擺放需注意樓房的視線，以達到景觀最大化的要求，同時能為項目增加亮點。在市場營銷中，觀景陽臺往往成為賣點之一，同時也可因此而提高銷售單價。如若因為建筑阻擋而失去觀景的意義，項目的湖面景觀、高爾夫景觀的效用將大打折扣。7、要掌握好居住區(qū)的空間尺度問題?？臻g尺度的設置，直接關系居住區(qū)居民的生活舒適度。關于空間尺度的問題，有以下一些數據供參考：建筑間距（d）與建筑高度（h）之比例，關系到空間的心理感受。過大的d/h值會使人失去圍合感，過小的d/h會使人感到壓抑。一般來說，住宅區(qū)的外部空間的d/h在1至3之間為宜。那么，街道的比例與尺度多大合適？一般認為，一種使人感到親切舒適并適宜生活的街道空間的d/h為1，而d/h大于4的空間會使人感覺是一個廣場。一般一個城市感覺親切的外部空間距離為2025米。在住宅區(qū)中街道的寬度不宜超過這個尺度。同時，一個能夠觀察人行為的最大距離一般是150200米，所以，住宅區(qū)里低等級的街道其直線段一般也不宜大于這個距離。圖 d：h=1，傳統、親切的院落空間比例；圖 d：h=2，庭院、廣場的最小比例；圖 d：h=3，街巷比例；內聚感、安定感8、商業(yè)、教育及各類基礎配套應小規(guī)模地集中、有序分布，制定合理服務半徑，保證各大片區(qū)的居民生活便利。居民在居住區(qū)里享受配套服務設施的適宜步行時間距離，一般來說，可遵循以下的規(guī)范數據，同時結合項目具體情況作安排。居民從家中步行出發(fā)，5分鐘之內應到達老人活動場和兒童游戲場，10分鐘之內應到達幼兒園和文化活動站，15分鐘內應到達小學和商業(yè)中心，20分鐘之內應到達中學和超市，30分鐘之內應到達醫(yī)院。居住區(qū)各種配套設施的服務半徑，在組團級應保持150-200米，小區(qū)級應保持300-500米，居住區(qū)級應保持800-1000米。同時，商業(yè)街的規(guī)模不應盲目做大，根據國際經驗來看，一個城市適宜的步行街長度在630-670米之間，本項目不是中心城區(qū)的商業(yè)地段，商業(yè)街的長度建議可控制在100米以內，根據分期開發(fā)的原則靈活設置。（四）主要經濟指標和分期細化1、分區(qū)細化及主要經濟指標（1）項目用地總指標：用地總指標包含高爾夫、濕地、水上俱樂部的總占地面積636.34萬計算容積率的占地面積（萬）522.09總建筑面積（萬）602.56容積率1.2以上面積不包括：高爾夫76.69萬濕地34.78萬水上俱樂部2.78萬，建筑面積5萬其中包括：占地面積（萬）建筑面積（萬）住宅別墅134.2980.57多層住宅125.04175.06高層住宅90.05225.13商業(yè)及公共配套26.5847.84代建部分市政配套1.5待定休閑配套設施14.8626.75學校23.2734.91醫(yī)院8.212.3公共綠地34.18區(qū)間道路用地約64.122、分區(qū)細化指標及功能配置：注：下表的商業(yè)及公共配套包含代建部分市政配套（垃圾轉運站及公交總站）編號用地類型占地（萬）容積率建筑面積（萬）a住宅107.832.02217.36別墅4.960.62.98多層38.91.454.46高層63.972.5159.93商業(yè)及公建配套3.951.87.11公共綠地31.23醫(yī)院8.21.512.3總用地面積151.21總建筑面積236.77b別墅住宅26.510.615.91商業(yè)及公建配套3.141.85.65學校5.321.57.98總用地面積34.97總建筑面積29.54a+b總道路38.63c住宅（不含安置區(qū)）71.271.1481.15別墅23.290.613.97多層47.981.467.17商業(yè)及公建配套6.771.812.19學校6.271.59.41道路7.09總用地面積91.4總建筑面積102.74d住宅53.330.9852.04別墅28.280.616.97多層25.051.435.07配套服務5.171.8931學校5.021.5753道路8.67總用地面積72.19總建筑面積68.88e住宅63.711.5498.27別墅24.520.614.71多層13.111.418.35高層26.082.565.20配套服務9.051.816.29學校6.661.59.99公共綠地2.95道路9.73總用地面積92.05總建筑面積124.55f高爾夫76.69高爾夫別墅26.730.616.04酒店會所配套6.941.812.49總用地面積110.36總建筑面積28.53g濱水酒店7.921.814.26h水上運動俱樂部2.781.85i濕地34.78（3）關于地塊用地指標數據變動說明：我司的地塊編碼與開樸設計公司大致相同，但個別地塊的包含范圍有少許出入，主要是：我司的b地塊不包含濱水酒店（另編碼g地塊）； c地塊不包含安置區(qū)； e地塊不包含濕地公園（另編碼i地塊）； f地塊不包含水上運動俱樂部（另編碼h地塊）。我司的地塊編碼不僅是為了區(qū)分地塊的便利，還考慮到區(qū)分功能模塊的簡便。我司在住宅用地面積、建筑面積及所有面積的測算中，不包含安置區(qū)，此為與開樸設計公司住宅用地及建筑面積（尤其是c地塊的相關數據）有出入的部分之一，特此說明。在總建筑面積、容積率的計算中，我司與開樸設計公司有出入。我司在計算容積率及總占地面積時不包括高爾夫球場、濕地、水上運動俱樂部。而開樸公司的總建筑面積計算中不包括濕地公園、高爾夫球場，但是計算容積率的總用地面積中包括了濕地公園、高爾夫球場，導致容積率計算結果偏低。故與我司有出入。2、各物業(yè)分期細化（1）一期開發(fā)物業(yè)類型配比：物業(yè)類型占地面積（ha）建筑面積(萬)物業(yè)配比（占總建面）商業(yè)5.089.1419.91%別墅37.5222.5149.02%濱水酒店7.9214.2631.06%總計50.5245.91100%（2）二期開發(fā)物業(yè)類型配比：物業(yè)類型占地面積（ha）建筑面積(萬)物業(yè)配比（占總建面）商業(yè)4.838.697.78%高爾夫酒店6.9412.4911.18%別墅39.0123.4120.95%多層住宅47.9867.1760.10%總計98.76111.76100%（3）三期開發(fā)物業(yè)類型配比：物業(yè)類型占地面積（ha）建筑面積(萬)物業(yè)配比（占總建面）商業(yè)2.44.324.32%別墅4.962.982.98%多層住宅33.9647.5447.55%高層住宅18.0545.1345.14%總計59.3799.97100.00%（4）四期開發(fā)物業(yè)類型配比物業(yè)類型占地面積（ha）建筑面積(萬)物業(yè)配比（占總建面）商業(yè)1.552.792.24%多層住宅4.946.925.56%高層住宅45.92114.892.20%總計52.41124.51100.00%（5）五期開發(fā)物業(yè)類型配比：物業(yè)類型占地面積（ha）建筑面積(萬)物業(yè)配比（占總建面）別墅28.2816.9729.75%多層住宅25.0535.0761.48%水上運動俱樂部2.785.008.77%總計56.1157.04100.00%（6）六期開發(fā)物業(yè)類型配比：物業(yè)類型占地面積（ha）建筑面積(萬)物業(yè)配比（占總建面）別墅24.5214.7114.97%多層住宅13.1118.3518.66%高層住宅26.0865.2066.36%總計63.7198.26100.00%（7）項目總體物業(yè)配比表:物業(yè)類型占地面積（ha）建筑面積(萬)物業(yè)配比（占總建面）商業(yè)13.8624.944.75別墅134.2980.5815.35%多層住宅125.04175.0533.35%高層住宅90.05225.1342.89%高爾夫酒店7.9214.262.72水上運動俱樂部2.785.000.95總計373.94524.96100.00%第五章 交通系統建議靜態(tài)交通和動態(tài)交通構筑整個交通系統，并且兩者相互關聯、互相影響。動態(tài)交通主要指“人車路”三者的結合。靜態(tài)交通是交通的一種靜止形式，主要指停車場、道路標志和其他交通附屬設施。（一）動態(tài)交通建議本項目的交通系統是整體人車共存、局部人車分流的形式。但是小汽車大量進入住區(qū)，在給居民生活帶來了便利的同時，也產生了諸多的負面影響，如果社區(qū)交通環(huán)境不能得以有效控制，將會影響到居民的居住環(huán)境和生活質量，其主要表現有：擠壓公共活動空間；居住區(qū)開放綠地受到侵蝕；居民交通安全受到威脅；破壞居住區(qū)的空間秩序和景觀質量；汽車噪音及廢氣污染環(huán)境等方面。這些都與本項目節(jié)能生態(tài)低碳環(huán)保的設計理念相違背。另一方面，“以人為本”的人文思想是本項目規(guī)劃設計的重要理念之一。這就要求在進行道路總體規(guī)劃以及道路空間設計時，要充分考慮人的行為特點和居民之間的交往習慣，而不能一味地將重點放在如何滿足汽車的行駛與停放上面。要順應人在道路上活動的特點和活動的多樣性需要，塑造道路復合空間。避免出現汽車成為街道的主人，人成為街道生活的附屬品。綜合分析，本社區(qū)道路設計面臨的問題是：u 站在城市運營可持續(xù)發(fā)展的高度，本居住區(qū)中哪些原屬于社區(qū)內部的道路應賦予城市道路的職能，作為城市空間共享？u 節(jié)能生態(tài)低碳環(huán)保的理念如何在交通系統中體現？u 多層、低層的高檔住宅區(qū)中人車共存的解決方式？u 社區(qū)道路空間的設計如何能協調人車關系，恢復社區(qū)公共交通空間的活力？1、本項目的道路架構建議本項目社區(qū)內道路為五級道路體系市政道路、居住區(qū)級道路、小區(qū)級道路、組團級道路、散步道及宅間小徑。 一級是市政道路周邊的外環(huán)市政道路形成了本項目道路的基本構架。 二級是居住區(qū)級道路是整個居住區(qū)內的主要干道，主要包括龍形、鳳形兩條環(huán)線以及中部縱向干線，紅線寬度不應小于20米，以兩邊設置非機動車道及人行道的方式分隔不同交通流線，保證人行、車行的和諧安全。 三級是居住小區(qū)級道路小區(qū)級道路在中高檔住宅區(qū)內日常主要考慮以非機動車與人行交通為主，但是必須預留出應急性交通的功能，如消防車和救護車的通達性，路面寬度6-7米；在高檔住宅區(qū)內要考慮人車混行的方式，路面寬度8-9米，若出于鋪設供熱管線的需要，建筑控制線之間的寬度不宜小于14米。 四級是組團級道路組團級道路是進出組團的主要通道，在中高檔住宅區(qū)內一般按一條非機動車道和一條自行車道雙向計算，路面寬度4-5米；在高檔住宅區(qū)內路面需加寬至5-6米。 五級是散步道或宅間小徑小區(qū)人行散步道是小區(qū)內的人行主要脈絡。將散步道于組團內設置，寬約12米，并設計人性化、完善的步行系統，使居民交流休閑更為方便快捷。宅間小徑寬約1米，主要于組團庭院內及街區(qū)次級道路旁設置，建議輔以林木、小品、音樂及座椅，增強休閑功能和曲徑通幽的感覺。在以上交通架構的基礎上，部分原屬于社區(qū)內部的道路提升為城市道路功能的道路建議：本居住區(qū)中城市道路示意這些道路的選定一方面是出于周邊城市人流、車流出行的便捷通達性考慮，另一方面是體現本居住區(qū)內的公共服務區(qū)的對外開放性。但是要遵循的基本原則是不能使過多外來交通干擾侵入社區(qū)內部，打擾居民生活寧靜及安全，盡可能保持組團間的封閉。2、設計舒適安全的步行系統：節(jié)能生態(tài)低碳環(huán)保的理念在居住區(qū)交通系統中的體現，最好的理想模式莫過于減少汽車的快速行駛，減少尾氣排放，以完善宜人的人行交通體系，倡導鼓勵居民的步行交通及非機動車交通。在同等距離的條件下，人們是否愿意步行與步行系統是否方便舒適有很大關系。安全、便捷和光照條件好的人行道，可以鼓勵人們步行、近距離活動或自行車外出。步行交通系統設計應曲折多變而視域開闊、結構布局自由靈活而空間流暢，貫穿于社區(qū)內部的各個活動空間。3、多層、低層的高檔物業(yè)區(qū)人車共存的解決方式對于高檔住宅來說，車入各家各院是最為體貼、人性化的交通方式。但是另一方面，高檔物業(yè)的居民對于生活質量的要求更高，必須保證高檔物業(yè)區(qū)生活環(huán)境的高品質，汽車大量駛入組團的噪音、尾氣以及安全問題無疑是令人頭疼的干擾因素。汽車的進入有時難免會阻斷住宅通向游憩場所的步行交通，形成安全隱患，汽車還會給游憩空間造成非人性化的心理壓力和環(huán)境污染，使人們不愿意停留。為使高檔物業(yè)區(qū)人車和諧共存，建議考慮采取盡端路與 “woonerf”交通模式相結合的方式。 盡端路設置示意采取樹枝狀的盡端路插入高檔物業(yè)組團的宅前，將車輛停放于自家車庫或樓宇前的綠化草坪，或者在盡端路的端頭開辟出一個小型的綠化地面停車區(qū)域，道路上也可以適當安排停車。組團內其余道路通過縮窄道路寬度或者設置水泥墩限制汽車通行。在盡端路之外，是車無法通行的人行空間，限制了車行的范圍，盡可能減少汽車對居民生活空間的侵蝕，也為兒童老人預留了安全的休閑空間。在生活性街道上小汽車使用與兒童游戲之間沖突的解決辦法：采用的方法是重新設計街道使兩種行為得以共存。通過植被、座椅、花圃等設計來強化環(huán)境與視覺效果。行人可以自由的使用全部道路空間，而其平面布置又使得小汽車司機感到似乎是在自家花園內行駛。在行人、兒童游戲、小汽車交通混雜的交通條件下，通過別具匠心的設計，迫使汽車減速，從而使行人安全與環(huán)境質量均得到保障。它不僅解決了居住區(qū)道路的安全問題，同時通過合乎環(huán)境行為學的景觀環(huán)境設計，重新使街道空間充滿人性的魅力。 “woonerf”實景“woonerf”是一種起源于荷蘭的庭院式交通模式，通過采用限制車行道寬度、縮小轉彎半徑、限制車行道直線段長度，以及在路面設置障礙或標志等措施來限制車速，使車速保持在1219公里/小時?；趯ζ嚱煌ǖ目刂疲匾暯值牢幕徒煌臻g，在組織住區(qū)交通方面有著其獨到之處，是解決人車共存較好的一種模式?！皐oonerf”鼓勵步行和自行車，使得街道為公眾所用?；謴徒值揽臻g的生活機能，使之更富有活力和人情味，為居民的休憩、日常交往、兒童活動等提供良好環(huán)境，美化街景。這種體系曾在歐美國家推廣，日本、新加坡等國家也曾效仿。在設計上一般可以采用以下幾種方式：限制居住區(qū)內道路直線段的長度和寬度；修建道路小拱、瓶頂，抬高交叉口平面高度及路面鋪裝形式，這些方式都可以人為限制車速及車流量，以保證居民的生活安全。建議在這部分組團中，長于100米的車行支路都設計成曲線式或折線式。其中折線式可以直接在一般小區(qū)支路上隔一段間距就左右相間設置一些景觀小品、樹池、花缽等，阻礙車輛全速直行。4、道路空間設計本項目所采用的人車混行模式在解決居住區(qū)人、車沖突時，其手段是對道路進行細致的設計，使兩種行為得以共存，使各種類型的道路使用者都能公平地使用道路進行活動來改善住區(qū)交通環(huán)境，研究表明：當汽車速度降低到步行者的速度時，汽車所產生的危害，如交通事故、噪音和振動等也大為減輕。實踐證明，對街道的交通采用多彎線型、縮小行車寬度、不同的路面鋪砌、路障、駝峰以及各種交通管制手段等技術措施來設計居住區(qū)的生活化交通模式，人行與車行是完全可以合道共存的。 車行主干道雖然人車共存，但是人車流線盡量分離沿車行道左右各辟出1-2米寬度的人行道，通過地面鋪裝顏色、綠化隔離帶等辦法與車行道顯著分開，人車各行其道，平面分流，互不干擾。最常見的就是利用些許高差變化，在車行道兩側利用路牙變化，抬起一個高度，使人行與車行分離。但這種方式僅限定車行，對人行的限定作用不大。這種人車平面分流也存在以下問題：在實際工程中，因為這種“人車分行”交通基本在同一層面上水平分割，而行人總是選擇較短的路徑，而不是更安全但更長的路徑，而且也無法達到節(jié)約用地、提高空間利用率的要求。因此又可以將其變化為人行道與車行道之間密植不易通行的灌木帶，能有效界定人行交通。人行道與綠化相鄰，以形成饒有趣味的街景。如果將這種方式再做進一步的延伸，還可以通過設計下沉廣場、緩步臺階、綠化平臺等手法，將人行與車行安排在不同標高的平臺上，有效地避免人車交叉相擾。深圳華僑城社區(qū)內的交通道路是采取綠化帶分隔、高差變化以及地面鋪裝差異相結合的方式，在視覺和路面標高上限定交通流線，其人行道采取淺灰色鋪裝，與紅色的自行車道高差十幾厘米，而自行車道與機動車道又有密植的綠化分隔，高差半米至一米左右，將人車共存的交通系統做得非常人性化。 上圖為深圳華僑城利用密植綠化帶和路面高差來分離不同交通流線 限制汽車的具體措施在行人、兒童游戲、小汽車交通混雜的交通條件下，通過改變道路形態(tài)和增加人性化設施的設計，如設置減速拱、道路瓶頸、抬高交叉口等方式來限制車速，從而使行人安全與環(huán)境質量均得到保障，提供人行、車行、停車、游憩相混合的形式，它能夠維護街道的傳統特色，成為人們樂于使用的戶外活動場所。有三種方法可以參考。第一種是通過平面上改變道路形態(tài)，限制道路直線段的長度和寬度，主要有折線式和曲線式設計，這兩種方法在前面高檔物業(yè)區(qū)的交通中已經提到過，在視覺上強調的是一種不連續(xù)性，目的也是為了降低車速，使人車混行的道路暢而不通。還有一種就是凸垛設計（下圖三），用種植或材質和色彩有差異的鋪地方法。 第二種是利用沖擊效應，使用駝峰和凸條等減速拱以及道路凹凸鋪裝等迫使汽車減速（下圖示意）。第三種是運用視覺效應，利用凸垛、種植帶使車道變窄（左下圖）；或者是彩色鋪地、砌塊組合鋪地，在單行道、交叉口利用色彩與質感的差異引起視覺的注意。 另外在不同功能道路的交叉口、不同交通流線的交匯分流處，注意設置車行障礙墩，防止汽車侵入人行空間。 左圖為深圳華僑城實景這些道路空間的設計配合建筑群體及景觀的變化，可共同形成豐富多樣的空間形態(tài)，這種空間景觀形態(tài)變化的多樣性為設計師發(fā)揮自己的想象力、創(chuàng)造出宜人的居住環(huán)境提供了寬廣的發(fā)揮余地。（二）靜態(tài)交通建議1、車位比建議建議本項目整體的戶數車位比應以1：1設計，其中包含地下車庫及地面停車位。2、停車場設計地面停車區(qū)域與地下停車區(qū)域示意為了確保商業(yè)與住宅的車位的充足，我們建議采用地上與地下停車相結合的方式，以地下停車為主，地上停車為輔。在小高層、高層組團內采取地下停車的方式，但由于地下車庫的建設成本較高，不建議盲目做大面積，宜多個組團規(guī)模集中建造。地面停車可與綠化園林有機結合，利用植草磚豐富美化停車環(huán)境。以下是有關機動車停車場規(guī)劃設計中的一些原則：l 機動車停車場內的停車方式應以占地面積小，疏散方便、保證安全為原則。l 停車場車位指標，包括吸引外來車輛和本項目業(yè)主所屬車輛的停車位指標，都應指示醒目、示意明確。l 地下車庫的出入口應有良好的視野，距離交叉路口須大于80米，停車場內的主要通道寬度不得小于6米。l 停車位車位指標大于50個時，出入口不得小于2個；大于500個時，出入口不得少于3個。出入口之間的凈距不應小于7米。n 地下車庫設計建議一：半地下陽光車庫這種設計可以解決建筑成本、操作成本等問題。這類地下停車場建筑在建筑物底下,但是不完全深埋并封閉在地底,四面都有開口或天窗讓光線、空氣進入停車場。半地下車場上部栽植花草，增加綠化面積，形成豐富的空間層次和創(chuàng)造良好通風采光條件的車庫。建議二：全地下車庫考慮到xx當地的氣候條件，設計全地下車庫也可以利用“陽光中庭”進行通風采光，即在車庫的較為中心位置設置通風天井，進行綠化種植，即可為車庫提供充足的通風采光?；蛘咴谠O計地下停車場時可開辟封閉的玻璃天窗,既可以讓地下場所里活動的人獲得天然的光線，又可解決冬天氣候寒冷對地下車庫的影響。 在地表設置地下車庫的采光井，豐富了地下車庫景觀，大大改善地下車庫的通風、通氣、采光等實際問題。但是另一方面地下車庫的采光井不論是做成玻璃金字塔還是天井綠化，都要做好安全防護，防止幼兒在玩耍中發(fā)生意外。n 地下車庫的設計要點 布局上要充分利用地面綠地下部設置停車庫，使其使用率最大化。根據停車庫容量越大車道所占比例越小、即停車庫的使用效率越高的設計原理，應該盡可能地把地下停車空間集中在一起，以形成整體的停車空間來提高相同面積下的停車數量。采用如下具體方法：利用項目集中綠地進行設置。利用方案中的中央綠地，下部作停車空間，地面則規(guī)劃成綠化花園，最大程度保證地下停車庫空間的完整性。 地下停車庫的平面布置可以利用邊角設置設備用房。要充分利用停車庫內無法利用的邊角位置，用作機房或者人防的口部建筑等，而把柱網跨度較大且較規(guī)整的區(qū)域用作停車用途。中央為停車區(qū)域，周邊為機房等輔助用房。 中小型轎車為主要的車型設計標準。對本項目而言，業(yè)主的車輛主要為中小型轎車。因此按照上圖標準，建議本項目地下停車庫以中型轎車4.9米長1.8米寬1.8米高為設計標準車型尺寸，據此，停車位尺寸應為(56)米長(2.53)米寬，車庫車道的寬度及轉彎半徑也應據此數據進行設計。 地下車庫的剖面設計層高建議值針對中小型轎車和小型客貨車的高度以及人的空間感覺等因素，加上鋪設通風、消防設備管道的空間要求，停車庫的結構凈空應在2.8米以上，加上普通8米跨距的結構層厚度0.7米，地下停車庫的層高約在3.5米以上。地下車庫的剖面設計要處理好不同的層高要求。地下停車庫要與各種機房結合在一起進行設計，變配電、空調機房的凈高要求一般都在4米以上，兩種不同層高要求的功能部分必須合理地利用地下空間。建議：提高車庫部分的地面標高，降低機房部分標高，這種情況必須做好機房集排水構造措施。 地下車庫與人防工程的結合根據經驗，完全建成的人防工程是不便于停車的，因為防爆的要求使得人防地下室是一個封閉的空間，室外的汽車就無法進入其中。為解決此問題，爭取建筑空間的利潤最大化，建議把人防工程的一部分（一般是人防室的一部分外墻）待建，平時留作汽車的通道，而把人防工程的一些核心部分在初期就建成。這樣戰(zhàn)前只須封堵未完成的防爆墻，便可在極短的時間內完成從地下停車庫到人防工程的轉換。n 地面綠化停車場設計傳統停車位傳統停車位為砼、花崗巖等硬質地面形式。優(yōu)點是停車比較方便；缺點是占地多，不能計算綠地面積；地面受太陽輻射反射強度較大，特別是在高溫夏季，車內溫度可達6070。植草磚(植草格)停車位用砼或塑料結合植草磚作為地面的停車位。優(yōu)點是植草部分可以吸收太陽的熱能，地面太陽輻射強度較傳統停車位弱，并且可計算20的綠地面積，即每個停車位可計算1820的綠地；缺點是植草磚的植物因土壤較少，若水分供給不足，易死亡。另外，因土壤疏松的因素，容易使女士的高跟鞋后跟陷入植草格中。輪壓式停車位這種停車位充分考慮汽車的左右輪距，將其十分人性化地融入綠地景觀中。優(yōu)點是首先解決了大面積的硬質鋪裝的太陽輻射的反射，車輪的位置下是硬地，而車身底盤下和周圍全都是綠地，車位可以全部計算綠地面積。在設計時甚至還可將1.2m寬的硬地在綠地內延伸，形成園路。缺點是其與周圍環(huán)境融為一體，開始使用時居住者不易識別，且不習慣。花境式停車位花境式停車位是將停車位與花境、園路結合起來設計的一種停車位。停車位兩側是花境，用多種彩色植物和花境植物組成層次豐富的花境，停車位入口是一條園路，并且可以作為延伸的循環(huán)式園路。利用花境式停車位不失為綠地與停車泊位結合設計的范例，既不破壞綠地，又能很好地利用空間。可以在花園洋房的宅間綠地或者別墅的庭院綠化中采用。花架式停車位將花架的景觀效果與停車位有機地結合在一起，把花架設計成美觀別致的生態(tài)式園林小品，既具有遮陰效果供人休息，又可利用花架的立體空間作為停車泊位。各種停車泊位比較分析表：停車位類型占有綠地面積景觀效果造價/泊位其它傳統式停車位18不好550-1000元太陽反射大、暴曬、易發(fā)現停車位嵌草式停位18/5一般800-1000元易陷鞋后跟、易發(fā)現停車位輪壓式停車不占綠地好1200-1500元不易發(fā)現，需指示牌說明花境式停車不占綠地很好1500-2500元不易發(fā)現，需指示牌說明花架式停車不占綠地、不占建筑面積指標與園林小品結合、景觀豐富1-1.5萬元易發(fā)現，需專門設計配合完成、遮蔭效果好有一種折衷辦法是可以運用普通道路實面磚配合草坪鋪設停車位（如下圖），一樣可以豐富空間景觀，又可以實現停車的功能。而輪壓式停車位和花境式停車位不占綠地面積，造價適中，且能達到一定的景觀效果：花架式停車位不占綠地面積和建筑面積指標，遮蔭、景觀效果好，但其造價高。這三種停車位設計都可以在不同組團中酌情考慮混合選用。3、人性化交通標志及其他交通附屬設施建議 設立人性化的、詳盡的交通導示系統在交叉路口設立社區(qū)導示牌，指明各方向的主要建筑和功能分區(qū)，方便陌生訪客便捷地知道整個小區(qū)的布局。同時要設立道路上的安全提示標識牌、路面上鋪裝的交通導示等等。同時也要注意園林景觀的導示系統，重要的園林景觀、建筑小品都應該設立景觀導示系統，不僅可以彰顯出開發(fā)商的文化素養(yǎng)，也可以陶冶小區(qū)業(yè)主的審美情趣。 自行車停車位設置出于鼓勵環(huán)保低碳的生態(tài)交通方式的理念，應當在交通設置中考慮自行車、電動車、摩托車這類非機動車交通工具的停放問題。建議適當設置一小部分自行車棚和車架，為社區(qū)居民悉心考慮生活細節(jié)，體現本社區(qū)環(huán)保生態(tài)低碳節(jié)能的理念。 第六章 建筑設計建議本項目產品類型主要包括：獨棟別墅、聯排別墅、疊拼別墅、花園洋房、多層、小高層、高層、公共建筑等。根據本項目的建筑風格定位，我們的建筑風格應該是多樣化的、多風格并存的“歐陸建筑博覽會”。特別是高檔物業(yè)，應以組團為單位，展示多種建筑風格，汲取歐洲建筑精髓，醞釀各種異域風情，打造一場豪華的視覺盛宴。在實際應用中，我們不應完全照搬各種風格的所有元素，而應對其進行簡化、修改，注入現代元素特征，使之符合中國的消費者需求。（一）各產品建筑設計建議1、小高層、高層建筑設計要點：1）小高層、高層采用現代風格，現代風格建筑應體現健康、時尚、清新、明快、積極向上的精神風貌。強調建筑的經濟性和實用性，積極采用新材料、新結構，并在建筑設計中發(fā)揮新材料、新結構的特性；堅決擺脫過時的建筑樣式，放手創(chuàng)造新的建筑風格；通過簡潔的處理手法和純凈的體型，從而在建筑外觀上獲得新的視覺效果。2）小高層、高層建筑應盡量采用南北通透的設計，多采用一梯兩戶、一梯三戶、兩梯五戶、兩梯六戶設計。3）色彩。我們建議用灰白色、赭黃色等柔和的顏色，應淡雅不宜過于濃重，同時也比較容易與高檔物業(yè)的歐陸風格搭配。色彩的選用應充分考慮建筑特色、與項目其他建筑的協調及目標消費群的喜好。本項目中的高檔物業(yè)風格多樣，但大多都為暖色調。針對消費者的接受心理，并與高檔物業(yè)的風格相呼應，小高層、高層選擇的顏色不宜過多，一般是2-3種為好；同時要盡量使顏色調和，其中包括色調、明度和彩度的調和。 市場上大多用2-3種顏色搭配2、獨棟、聯排、疊拼等別墅物業(yè)別墅物業(yè)主要分布在自然資源較為豐富的區(qū)域，在設計中要以具有最好的景觀資源為重點。設計要點為： 別墅是本項目的高檔產品，在立面設計上要新穎別致，突出其檔次感，與市場同類產品形成差異； 突出各組團自身風情，強化組團風格特點。如各歐陸風格典型特征的強調與打造，外墻細節(jié)的雕琢。 通過露臺、屋檐、陽臺、窗等細部設計使其具有分明的層次感；通過這種空間層次的轉變，使立面不致單一和呆板。一期產品建議以西班牙風格為主，總體考慮是： 西班牙風格比較貼近市場需求，有較濃厚的歐陸風情。 市場對西班牙風格的接受度較高。 在所有的歐陸風格里面，西班牙風格是比較樸實的一種，在投入成本方面較為理想。 西班牙風格比較容易通過外廊、露臺、退臺等形式形成凸凹虛實陰影變化，營造出非常優(yōu)美的變化曲線。目前xx市場上已經有一些西班牙風格的建筑（xx碧桂園、東部星城），但都做的比較一般、平庸。本項目要通過創(chuàng)新的設計，新穎的布局以及一些細節(jié)的處理，真正地把西班牙風格的濃郁異域風情釋放出來，在實景營銷體驗中真正打動消費者。本項目可以在門廊適量采用一些石材、基座使用石料等，提升我們的檔次，不宜過多增加造價成本。 xx碧桂園：外觀看起來檔次比較低3、花園洋房和多層花園洋房、多層是本項目重要組成部分，主要承擔了別墅等高檔物業(yè)與高層、小高層的銜接、過渡，其設計要點： 采用三段式的結構。新古典主義，西班牙風格等都有典型的三段式結構，上中下大多有明顯的色彩分段。 典型的三段式結構 在花園洋房的立面上巧設露臺，利用露臺營造層層退臺的視覺效果。一方面能夠增強外立面的變化曲線，提升美感；另一方面露臺算作贈送面積也能成為一大賣點，層層退臺也能讓客戶擁有更好的景觀視野，從而將花園洋房與普通多層更明顯地區(qū)分開來。 多層立面上的具體建筑符號不必過多，有異域風情即可，即所謂簡歐風格。4、公共建筑1）商業(yè)商業(yè)建筑總體以現代風格為主。居住區(qū)級商業(yè)中心、小區(qū)級商業(yè)中心在設計時應將其噪聲和氣味對周圍環(huán)境的影響減至最低程度，設計上需要考慮到不同功能區(qū)的有效劃分。如金都檀宮的花木城大市場，服裝、建材、肉菜市場等沒有很好的分開布置，可能導致整體環(huán)境較差，我們當引以為戒。商業(yè)街設計要點： 采取沿街2層商鋪的規(guī)劃布局。 要求框架結構，一層層高不低于4.5米，二層層高不低于2.8米。每個商鋪的標準商業(yè)面積建議為40-60，可以根據實際需要自由組合。 處于一期的路段采用西班牙風格，與一期建筑風格相輔相成。 要注意商業(yè)街休閑空間的營造?？梢岳貌糠纸ㄖ俗?，營造一定尺度的小型公共空間，以供游客休息或品茶，同時也可營造一種溫馨宜人的商業(yè)氣氛。2）銷售中心營銷中心是項目形象展示的關鍵點，將有效承載整個項目對外界的形象感受。一期營銷中心建議設置在項目西側的風情商業(yè)街上，由打通的商鋪組成，在社區(qū)配套還不完善的情況下，這里的展示面最好。后期建議營銷中心移至濱水酒店內。3）醫(yī)療、教育及其他根據我們的建筑風格定位，醫(yī)療、教育及其他公共建筑都采用現代風格，以起到跟各個組團不同風格的串聯、點綴、搭配效果。（二）各建筑風格要素設計1、現代風格1）立面現代風格的立面簡潔明快，但是并不代表著簡單。在實際設計過程中現代風格的外立面往往容易缺少特色、線條單一。可以考慮在頂部做成一定的高差起伏，局部配以少量的鋁板、鋼結構、裝飾性木構架和玻璃雨棚等現代裝飾材料，利用空調機位、窗口、陽臺等功能要素，做一些修飾性的建筑符號，使建筑立面既有韻律的重復，又有體塊的穿插，以求給外立面帶來一點變化和靈氣。頂部的坡度起伏 修飾元素：橙紅的韻律 修飾元素：白色的延展2）頂部處理 在采用平頂時，要結合屋面斜窗、屋頂部分裝飾構件等形成曲折變化、層次分明的頂部線條。但裝飾構件等面積不宜過大，以免給建筑戴上“大帽子”，影響美觀。3）陽臺設計陽臺的設計對于建筑立面來說比較關鍵，許多樓盤立面的成功很大程度上是陽臺的設計新穎