[法律資料]隆泰凱偉泉州房地產(chǎn)有限公司與黃毓展房屋租賃案例.doc

【案例名稱】 隆泰凱偉(泉州)房地產(chǎn)有限公司與黃毓展 【 案號 】 （2000）鯉民初字第210號 【審理法院】 泉州市鯉城區(qū)人民法院 【判決日期】 2000-08-01 【正文】 泉州市鯉城區(qū)人民法院民事判決書(2000)鯉民初字第210號原告(反訴被告)隆泰凱偉(泉州)房地產(chǎn)有限公司，住所地：泉州市鯉城區(qū)涂門街103號。法定代表人蘇世華，該公司董事長。委托代理人蔡書榕、林婷，泉州僑經(jīng)律師事務所律師。被告(反訴原告)黃毓展，男，1973年5月26日出生，漢族，住寶州路汀州綜合樓3-304室。委托代理人倪英富、黃宏陽，泉州義全律師事務所律師。原告(反訴被告)隆泰凱偉(泉州)房地產(chǎn)有限公司與被告(反訴原告)黃毓展房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。被告及原、被告的委托代理人到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告訴稱及反訴辯稱，被告黃毓展于1999年6月29日向原告承租泉州涂門街凱偉廣場B座商場第二層C1區(qū)，現(xiàn)因被告違反合同，無故拖欠租金，請求法院判令解除原、被告之間的房屋租賃合同，責令被告按合同約定支付自1999年7月1日起至返還店面之日止拖欠的租金。該租賃合同合法有效，被告應自行承擔經(jīng)營風險，其要求返還保證金并賠償裝修費用，缺乏依據(jù)。被告辯稱及反訴訴稱，該商場租賃合同是在原告虛假廣告的欺詐、誘導下被迫簽訂的，是一份違法無效合同，應駁回原告要求收取租金的訴訟請求。且由于原告方的過錯，造成被告慘淡經(jīng)營，損失慘重，要求判令被告返還保證金4324元并賠償商場裝修費用39119元。經(jīng)審理查明，乙方黃毓展于1999年6月29日向甲方隆泰凱偉(泉州)房地產(chǎn)有限公司承租泉州涂門街凱偉廣場B座商場第二層C1區(qū)店面，作為經(jīng)營性用房，并簽訂租賃合同一份。合同約定：租賃建筑面積188平方米，租賃期限三年；甲方負責該場所地板掃平，墻面刷白，供電、供水到位，其余項目由乙方自行裝修、配備及承擔費用；三年中每平方米每月租金標準分別為23、25、30元，其中租賃前10個月，由于區(qū)政府的補貼，乙方實際每月每平方米應交給甲方租金18元；租金繳納辦法為每月交納一次；本合同簽訂之日乙方應交納1個月的租金4324元作為租賃保證金。同日，被告交足保證金4324元。租賃房屋交付使用后，被告以原告未履行招商承諾，造成被告經(jīng)營虧損為由，多次要求原告降低租金。因雙方協(xié)商未果，被告暫無支付租金，但繼續(xù)使用租賃房屋。2000年3月3日原告向本院提起訴訟；要求解除原、被告間的房屋租賃合同，并判令被告按約定租金支付自1999年7月1日起至交付店面之日止的租金。庭審中，被告提起反訴，要求判令原告返還保證金4324元并賠償商場裝修費用39119元。本院予以合并審理。庭審中，雙方當事人對下列事實無異議，本院予以確認：1、原告方提供1999年6月29日原、被告雙方簽訂的經(jīng)營場所租賃合同一份，證明原、被告間的租賃關系及雙方權利、義務。2、被告方提供1999年4月27日、5月29日原告方收取被告保證金的收據(jù)，證明被告共交納保證金4324元。3、合同簽訂后，原、被告對是否降低租金協(xié)商未果，被告至今未交納租金，但仍繼續(xù)使用租賃房屋。雙方當事人爭議的焦點在于：1、該商場租賃合同是否是在原告虛假廣告欺詐、誘導下被迫簽訂一份違法無效合同。被告主張該合同無效，同時提供下列證據(jù)為證：1999年5月3日、8月1日、9月27日原告在泉州晚報刊登的三則招商廣告及泉州市工商局廣告管理所提供的照片兩張、2000年3月17日海峽都市報“3.15”系列報道，證明原告在廣告及顧客選房時欺騙顧客前期招商反應熱烈，余位不多。原告質(zhì)證認為，招商初期確有許多顧客參與意向洽談，原告方并無欺詐行為，且被告主張?zhí)摷購V告，未經(jīng)有關部門認定。1999年4月12日原告方出具的招商說明書、1999年4月林輝躍、吳木新等人與原告簽訂的租賃意向書、交納保證金的收款收據(jù)，證明原告收取保證金后，應對首期簽約租戶提供1個月的免租金裝修期，履行地板掃平、提供水電的義務，且原告在他人要求退租的情況下，拒不償還保證金，逼迫顧客繼續(xù)簽訂租賃合同。原告質(zhì)證認為，該租賃意向書及保證金收據(jù)與本案無關，且租賃意向書、招商說明書不影響合同效力。1999年12月27日泉州晚報記者熱線電話選編、2000年3月27日被調(diào)查人為楊思準、阮德盛2人的1份調(diào)查筆錄、2000年3月9日被調(diào)查人為陳輝煌的1份調(diào)查筆錄，證明原告在招商期間承諾要采取24小時保安、免費廣告、設置運貨斜梯，現(xiàn)該承諾均未兌現(xiàn)，有欺詐行為。原告質(zhì)證認為記者熱線電話選編為內(nèi)部資料，尚未查實；調(diào)查筆錄的形式不合法，內(nèi)容不實。原告家俱城沒有建運貨斜梯和安裝樓梯扶手、存在漏水、地面不平、升降機至今不能使用等現(xiàn)象的照片17張，及1999年10月27日廣告費發(fā)票1張，證明原告沒有履行合同義務和招商承諾，并要求承租方共同承擔廣告費用5000元。原告質(zhì)證認為照片屬實，但不影響合同效力，廣告費用本應由承租方負擔。2、被告方主張其實際承租店面面積只有151平方米，并非188平方米。同時提供2000年4月27日原、被告雙方簽訂的租賃意向書為證，意向書載明乙方承租C1區(qū)，面積約150平方米。原告質(zhì)證認為意向書確定的是實際面積，尚未計算建筑面積，被告按實際店面面積計算租賃建筑面積是錯誤的，承租建筑面積除店面實際面積151平方米外，還應包括商場樓梯、衛(wèi)生間、走廊等公用部分的分攤面積，共計188平方米，且合同簽訂時，被告對此并無疑無議。3、被告實際拖欠租金的起算時間。被告主張租金應按1999年9月起計算，被告同時提供200年1月7日、2月15日原告方出具的要求被告交納拖欠租金2張催款通知為證。該通知載明被告拖欠自1999年9月1日起的租金，應及時交納。原告質(zhì)證時對催款通知的真實性無異議，但認為被告仍應按合同履行支付租金義務。4、原告方是否應對被告支付的保證金及裝修費用承擔賠償責任。原告主張租賃合同是在雙方平等自愿的基礎上簽訂的，沒有違反法律或社會公共利益，合法有效，被告方要求返還保證金及裝修費，缺乏依據(jù)。被告主張合同無效，無法履行，是由于原告方的過錯造成的，原告應承擔賠償責任。本院認為，原、被告之間簽訂租賃合同，意思表示真實，沒有違反法律或社會公共利益，合法有效。原告對爭議焦點第1個問題的質(zhì)證意見成立，本院予以采納。庭審中，原、被告均同意解除租賃合同，可以準許。但因原告商場環(huán)境、配套設施存在缺陷，對被告的經(jīng)營造成一定不利影響，照依公平合理原則，租金應適當下調(diào)，被告已交納的保證金應予抵扣租金。被告主張按1999年9月計算租金，理由充分，應予采納。被告主張按店面實際面積計算承租建筑面積，不符合建筑行業(yè)的通常理解及交易習慣，不予采納。至于被告要求原告賠償裝修費用，因合同約定裝修費用由被告自行承擔，故本院對該項請求不予采納。依照中華人民共和國民事訴訟法第一百二十六條、中華人民共和國民法通則第四條、中華人民共和國合同法第九十三條之規(guī)定，判決如下：1、自本判決生效之日起解除原、被告之間的租賃關系，被告應同時將涂門街凱偉廣場B座商場第二層C1區(qū)店面騰空交原告掌管。2、被告應于本判決生效之日付清自1999年9月1日起至交還店面之日止拖欠原告的租金，每月安3008元計算(188平方米16元/平方米)，其中被告已交納保證金432