我國(guó)房地產(chǎn)貸款政策變動(dòng)對(duì)市場(chǎng)的影響及對(duì)策研究.doc

本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）我國(guó)房地產(chǎn)貸款政策變動(dòng)對(duì)市場(chǎng)的影響及對(duì)策研究院（系）：管理學(xué)院專業(yè)：工商管理學(xué)生：指導(dǎo)教師：完成日期：摘要近年來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房條件改善的需求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)“爆漲”現(xiàn)象，針對(duì)這一情況，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。房貸政策通過調(diào)整利率、首付款比例、貸款期限等手段影響商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)進(jìn)而影響流向建筑市場(chǎng)和購房者的資金，與房地產(chǎn)開發(fā)商、放貸銀行、購房者有著密切的關(guān)系。同時(shí)，房貸政策使貨幣在流動(dòng)中實(shí)現(xiàn)增殖的同時(shí)創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，加速了我國(guó)城市化進(jìn)程，為推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到了舉足輕重的作用。長(zhǎng)期以來，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)主要依靠銀行信貸資金運(yùn)作。從寬的信貸政策能降低房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入壁壘，利于處于創(chuàng)業(yè)期的房地產(chǎn)開發(fā)商起步，為城市化進(jìn)程提速，但不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。從緊的信貸政策能嚴(yán)控投資與投機(jī)信貸資金的供給，加大開發(fā)商的投資成本，提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入壁壘，避免資質(zhì)不夠條件的企業(yè)混進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)。政府如何通過政策的出臺(tái)來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，政策的實(shí)施會(huì)遇到什么困難，作為購房者又該如何根據(jù)政策的變化來想出對(duì)策合理安排個(gè)人的住房貸款值得我們認(rèn)真思考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；房貸政策；影響；對(duì)策AbstractInrecentyears,withtherapiddevelopmentofthenationaleconomy,townresidentslivingstandardscontinuestoincrease,peopleonhousingconditionsimprovementneedshigherandhigher,realestateindustryisbecomingapillarofregionaleconomicdevelopmentindustry,followedbysomebigcitiesinthepriceofthesurgingphenomenon,inlightofthissituation,theStateintroducedaseriesofpoliciesontherealestatemarket.Mortgagepolicyinfluencesthemortgagebusinessofcommercialbanksbyadjustinginterestrates,downpaymentrateandtheloanperiod.Ittheninfluencesthefundsofconstructionmarketandthebuyers.Thisiscloselyrelativetotherealestatedeveloper,lendingbanksandhousebuyer.Atthesametime,themortgagepolicymakesintheproliferationofmobileinimplementationatthesametimecreatemoreeconomicandsocialbenefits,acceleratedurbanization,topromotetheeconomicandsocialdevelopmentofthecityhasplayedavitalrole.Foralongtime,Chinasrealestatedevelopmentreliesmainlyonbankcreditfunds.Inawaythatcreditpolicycanreducerealestatedeveloperofentrybarriers,facilitateisstartingoutofrealestatedevelopersstart,tospeedtheprocessofurbanization,butdetrimentaltothehealthoftherealestatebusinesstosustainabledevelopment.Tightcreditpoliciesstrictcontrolinvestmentandspeculationincreasedthesupplyofcreditfundsoftheinvestmentcosts,improvesrealestatedeveloperofentrybarriers,avoidqualificationillEnterprisesnuckintotherealestateindustry.HowcantheGovernmentthroughpoliciestoguidethedevelopmentofrealestatemarket,policyimplementationdifficulties,Asbuyersandhowcanpolicychangesaccordingtocomeupwithsolutionstoarrangeapersonalhousingloandeserveourseriousconsideration.KeyWords：Realestatemarket；Policy；Influence；Solution目錄1緒論1.1研究背景1.2本文的研究思路2房地產(chǎn)貸款的相關(guān)理論概述2.1房地產(chǎn)貸款的相關(guān)概念2.2我國(guó)的房地產(chǎn)貸款的發(fā)展現(xiàn)狀2.2.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況2.2.2我國(guó)房地產(chǎn)貸款政策的發(fā)展?fàn)顩r3我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策的成因分析3.1我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策的產(chǎn)生背景3.2我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策的自身分析3.2.1我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策的具體內(nèi)容3.2.2我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策的特點(diǎn)3.2.3我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策存在的問題4我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策實(shí)施的有效性分析4.1現(xiàn)行的房貸政策實(shí)施后對(duì)商業(yè)銀行的影響4.2現(xiàn)行的房貸政策實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響4.2.1對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求產(chǎn)生影響4.2.2對(duì)一線二線以及三線城市的不同影響4.3現(xiàn)行的房貸政策實(shí)施后對(duì)購房者的影響5各方應(yīng)對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)貸款政策的措施5.1商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)現(xiàn)行房貸政策的措施5.1.1完善制度建設(shè)，加強(qiáng)自身的管理控制。5.1.2積極進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，減少對(duì)信貸業(yè)務(wù)的依賴。5.1.3銀行可嘗試金融創(chuàng)新，如資產(chǎn)證券化5.2地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)現(xiàn)行房貸政策的措施5.3購房者應(yīng)對(duì)現(xiàn)行房貸政策的措施6結(jié)論參考文獻(xiàn)致謝1緒論1.1研究背景隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化、貨幣化的程度不斷加深，大力發(fā)展個(gè)人住房貸款已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的催化劑，也是人們提高水平的重要手段。各家商業(yè)銀行都加大了對(duì)個(gè)人住房貸款支持力度，一項(xiàng)公開資料顯示，截至2002年1月，建行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額達(dá)到3485億元。但發(fā)展中也將面臨風(fēng)險(xiǎn)，尤其是92、93年我國(guó)房地產(chǎn)泡沫以及亞洲金融危機(jī)以后，人們對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的更加清楚，如何合理安排個(gè)人的住房貸款和房地產(chǎn)政策的不斷出臺(tái)已經(jīng)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。近期，國(guó)家又連續(xù)出臺(tái)新的貸款政策：對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。新政的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行和個(gè)人會(huì)帶來怎樣的影響，我們又該如何應(yīng)對(duì)呢？在此背景下，帶著這樣的疑問，在學(xué)習(xí)和借鑒前人研究成果基礎(chǔ)上，結(jié)合自己的研究形成本文。1.2本文的研究思路首先,文章對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行比較系統(tǒng)的解釋和分析,使人們對(duì)房地產(chǎn)貸款種類、還款放貸方式等基本內(nèi)容有清楚的認(rèn)識(shí)。同時(shí),該部分重點(diǎn)回顧了我國(guó)房貸政策發(fā)展的歷程,總結(jié)了發(fā)展過程中存在的問題和不足,深入地研究了我國(guó)現(xiàn)階段房貸政策發(fā)展的現(xiàn)狀與問題。其次,對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策的具體內(nèi)容和存在的內(nèi)容進(jìn)行了分析和說明。再次，在對(duì)房貸款新政策有比較清楚的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上,從房地產(chǎn)市場(chǎng)、銀行和貸款者個(gè)人多個(gè)方面對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的房貸款政策實(shí)施的有效性進(jìn)行了深入的分析。最后,我國(guó)現(xiàn)行的住房貸款政策分析的基礎(chǔ)上,本部分提出了相關(guān)的建議。2房地產(chǎn)貸款的相關(guān)理論概述2.1房地產(chǎn)貸款的相關(guān)概念根據(jù)國(guó)內(nèi)首家外商獨(dú)資房地產(chǎn)擔(dān)保公司中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司2009年末發(fā)布的統(tǒng)計(jì)，在目前國(guó)內(nèi)主要一線城市，房貸的使用率已經(jīng)達(dá)到較高水準(zhǔn)，以購房按揭貸款來說，貸款比重已經(jīng)達(dá)到7成以上，而且近幾年，通過用自己名下的房產(chǎn)申請(qǐng)房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款以實(shí)現(xiàn)盤活不動(dòng)產(chǎn)的居民人數(shù)也越來越多?！胺抠J”已經(jīng)成為與居民生活息息相關(guān)的一種消費(fèi)方式。那么接下來，將對(duì)房貸的相關(guān)概念進(jìn)行解釋：房貸是所有與房產(chǎn)有關(guān)的、或是以房產(chǎn)為抵押物申請(qǐng)的貸款的總稱。包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款、購置房產(chǎn)時(shí)的購房按揭貸款以及以自己名下的房產(chǎn)為抵押物申請(qǐng)的房產(chǎn)抵押消費(fèi)類貸款。房貸的參與方包括提供信貸資金的商業(yè)銀行、最終購置房產(chǎn)的購房人，以及房產(chǎn)的業(yè)主（包括開發(fā)商/二手房的業(yè)主），在申請(qǐng)貸款時(shí)，還需要有評(píng)估公司、房地產(chǎn)擔(dān)保公司的參與。房貸首付首付就是買房子時(shí)第一期付款。買房子時(shí)不能全部貸款。要先付一部分，余下的從銀行貸款。現(xiàn)在的要求是付房款的30%。因?yàn)榭紤]到貸款的還款風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)的部門都會(huì)要求購房人提供一部分首付，就是預(yù)先由個(gè)人支付一部分房款，以證明你有還款能力。貸款方式房屋貸款的方式有三種：分別是商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款商業(yè)性貸款如果購房者申請(qǐng)用來購買住房的貸款