精品文案-廣州芳村陸居路步行街策劃報(bào)告.doc

“珠江印象”策劃報(bào)告芳村陸居路步行街2005.7.目 錄前 言6一、總體商業(yè)環(huán)境分析7（一）宏觀商業(yè)環(huán)境分析91、全球宏觀經(jīng)濟(jì)分析92、廣東經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析9（1）廣東經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)狀9（2）廣東未來發(fā)展情況分析93、廣佛都市圈11（1）廣佛都市圈(G-F megalopolis) 簡(jiǎn)介11（2）廣佛都市圈在廣東經(jīng)濟(jì)所起的作用11（3）廣佛都市經(jīng)濟(jì)體系優(yōu)勢(shì)12（二）中觀環(huán)境分析151、廣州的商業(yè)分析15（1）廣州商圈現(xiàn)狀分析15（2）廣州商圈未來發(fā)展182、芳村現(xiàn)狀分析193、芳村的商業(yè)環(huán)境分析204、芳村荔灣并區(qū)后的發(fā)展245、芳村商貿(mào)未來發(fā)展趨勢(shì)25（三）微觀環(huán)境分析261、陸居路在芳村的地位262、陸居路現(xiàn)狀與分析273、酒吧街的現(xiàn)狀與未來284、步行街未來發(fā)展趨勢(shì)31（四）環(huán)境分析綜述32二、步行街專案分析33（一）關(guān)于步行街34（二）步行街和形式的商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別34（三）步行街在城市中的地位35（四）步行街發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析35（五）步行街案例分析36北京路步行街37上下九步行街41上海新天地步行街48中山孫文路商業(yè)步行街55（六）總體分析60（七）步行街規(guī)劃要點(diǎn)621、規(guī)劃設(shè)計(jì)的效益622、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)623、芳村步行街規(guī)劃中注意的方面69三、項(xiàng)目定位70（一）項(xiàng)目基本情況71（二）項(xiàng)目SWOT分析721、優(yōu)勢(shì)(Strength)722、劣勢(shì)(Weakness)743、機(jī)會(huì)(Opportunity)754、威脅(Threats)765、結(jié)論77（三）項(xiàng)目定位79（四）定位訴求81（五）項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展82四、項(xiàng)目規(guī)劃84（一）方案分析85（二）方案綜合比較91（三）情景設(shè)計(jì)92五、步行街的招商96（一）招商總體思路97（二）招商主要策略98六、步行街的推廣99（一）總體推廣策略100（二）總體推廣時(shí)間安排101（三）分階段推廣方案102七、步行街的經(jīng)營(yíng)管理104（一）經(jīng)營(yíng)概念105（二）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的詮釋106（三）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體系設(shè)計(jì)1071、商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念1072、商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式107八、步行街商業(yè)預(yù)測(cè)108（一）步行街社會(huì)地位預(yù)測(cè)109（二）步行街人流預(yù)測(cè)110（三）步行街商業(yè)收益預(yù)測(cè)1121、陸居路商鋪?zhàn)鈨r(jià)1122、花地灣商鋪?zhàn)鈨r(jià)1123、芳村大道商鋪?zhàn)鈨r(jià)1134、珠江印象步行街租金預(yù)測(cè)114結(jié) 束 語118附件目錄119前 言非常榮幸，能有機(jī)會(huì)與貴司共同探討芳村步行街項(xiàng)目的策劃和經(jīng)營(yíng)方面問題。芳村步行街有著得天獨(dú)厚的營(yíng)商條件，因此，本集團(tuán)隊(duì)本項(xiàng)目充滿信心。同時(shí)，本集團(tuán)將秉承“致力于創(chuàng)造最高商業(yè)價(jià)值”的宗旨，為項(xiàng)目提供最佳的運(yùn)營(yíng)方案。栢城集團(tuán)擁有“專注、專心、專業(yè)”的服務(wù)精神，因此 有我們就有可能！芳村步行街不僅要打造成為芳村的現(xiàn)代商業(yè)文化中心，而且還是廣州的“第三步行街”；這個(gè)廣州第三步行街正好位于廣州的西大門，廣佛都市圈的中心。因此，芳村步行街的定位，必須從廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展與廣佛都市圈的關(guān)系中，找到廣州第三步行街的準(zhǔn)確定位。一、總體商業(yè)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境核心位置重要組成重要部分廣東經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)廣佛都市圈經(jīng)營(yíng)和影響力在區(qū)域中不斷擴(kuò)大芳村迎來新的發(fā)展機(jī)遇廣州西聯(lián)戰(zhàn)略加快廣州商圈中心位置總體商業(yè)環(huán)境分析示意圖（一）宏觀商業(yè)環(huán)境分析1、全球宏觀經(jīng)濟(jì)分析近幾年來，歐美各國(guó)以及東北亞地區(qū)的日本、韓國(guó)等國(guó)家和地區(qū)正在進(jìn)行新一輪的城市發(fā)展及城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，尤其是把城市功能定位及城市發(fā)展中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重新部署作為新一輪調(diào)整的重點(diǎn)。當(dāng)前全球競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)以大都市區(qū)之間綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的較量的時(shí)間?！爸圃煨统鞘小鞭D(zhuǎn)型為“服務(wù)型城市”、打造和提升“城市特色競(jìng)爭(zhēng)力”已成為世界新的發(fā)展潮流。隨著經(jīng)濟(jì)的日益全球化，國(guó)際間越來越流行的說法是“得城市者得天下”。2、廣東經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（1）廣東經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)狀改革開發(fā)以來，廣東一直處在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)先地位。近年來，在廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，以廣州深圳為中心的珠江三角洲城市群迅速崛起，工業(yè)化和城市化進(jìn)程相互促進(jìn)，使城市經(jīng)濟(jì)成為廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力量。 （2）廣東未來發(fā)展情況分析廣東未來發(fā)展是建設(shè)廣州和深圳兩個(gè)國(guó)際城市和一批區(qū)域中心城市、產(chǎn)業(yè)中心城市及一大批優(yōu)長(zhǎng)專業(yè)鎮(zhèn)為中心，形成層次分明、功能協(xié)調(diào)的城市體系和差別化、個(gè)性化的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以城市建設(shè)、管理和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化為重點(diǎn)，提高、完善城市功能。提高整體競(jìng)爭(zhēng)力。廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展將有一個(gè)戰(zhàn)略性的轉(zhuǎn)變，發(fā)展的主線將集中于城市化，城市化將為廣東經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供廣闊空間。n “城市經(jīng)濟(jì)”是廣東未來發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)珠江三角洲地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平約為72.7，高出全省平均水平17個(gè)百分點(diǎn)，是廣東省城鎮(zhèn)化水平最高的地區(qū)，已初步形成了連片的城市群，人口和產(chǎn)業(yè)高度聚集，輻射能力強(qiáng)勁。n 將成為世界級(jí)的城鎮(zhèn)群珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃(20042020)提出，珠三角將建設(shè)成為重要的世界制造業(yè)基地和充滿生機(jī)活力的世界級(jí)城鎮(zhèn)群。通過高水平的設(shè)施建設(shè)和政府間的高效作,整合軸線上的重要城鎮(zhèn)節(jié)點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)地區(qū)，聚合區(qū)域高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)功能和交通樞紐功能，與港澳優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成輻射“泛珠三角”的區(qū)域性服務(wù)與創(chuàng)新中心，提升區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力。3、廣佛都市圈（1）廣佛都市圈(G-F megalopolis) 簡(jiǎn)介都市圈（megalopolis），既指特大城市，又指以特大城市為中心的人口稠密區(qū)，也稱都市連綿帶、大都市經(jīng)濟(jì)圈。廣佛都市-就是以廣州、佛山為中心的城市集群經(jīng)濟(jì)帶。兩市面積共有11181平方公里，占珠三角的37.5；城市人口1233.7萬人，占珠三角的42，城市化水平80.7。圈核心城市廣州市區(qū)人口達(dá)700萬人，副中心佛山市區(qū)人口接近100萬；兩大城市周圍有順德、三水、高明、南海、增城、番禺等小城市和更多的衛(wèi)星城。（2）廣佛都市圈在廣東經(jīng)濟(jì)所起的作用在全國(guó)綜合實(shí)力前三位的城市中，廣佛都市圈在面積上將超過上海，在GDP上將超過北京，在人口上將超過以上兩個(gè)大城市(上海、北京)。廣佛一體化將大大強(qiáng)化廣州作為珠三角的中心和龍頭的地位，擴(kuò)大中心城市的區(qū)域輻射力，廣佛都市圈既是珠三角、廣東地區(qū)的地理中心及產(chǎn)業(yè)鏈條中心、行政管理中心，也是未來泛珠三角的中心。廣佛都市圈核心功能區(qū)，是未來珠三角最重要的區(qū)域中心，是未來大珠三角區(qū)域中與深港都市圈發(fā)揮同樣輻射帶動(dòng)作用的區(qū)域中心，也是華南的中心城市。 廣佛都市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)參考（2000年數(shù)據(jù)）GDP工業(yè)產(chǎn)值零售總額出口總數(shù)3333.1億元5148.8億元1458.7億元275億元占珠三角4054%45%43%占全省3530%3630%（3）廣佛都市經(jīng)濟(jì)體系優(yōu)勢(shì)n 集約化程度高：廣佛都市圈產(chǎn)業(yè)的集約化程度相當(dāng)?shù)母?，一體化將大大強(qiáng)化廣州作為珠三角的中心和龍頭的地位，擴(kuò)大中心城市的區(qū)域輻射力，廣佛都市圈既是珠三角、廣東地區(qū)的地理中心及產(chǎn)業(yè)鏈條中心、行政管理中心，也是泛珠三角的中心。n 交通優(yōu)勢(shì)突出：廣佛的交通規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)現(xiàn)在看來更為突出。連接廣佛之間有：廣佛鐵路、廣佛高速公路、廣佛輕軌（籌建中，預(yù)計(jì)2006年投入使用）。輻射交通：廣佛輕軌將延伸至順德，并與廣州地鐵一號(hào)線、二號(hào)線、三號(hào)線連接；規(guī)劃建設(shè)的廣珠西線、廣州東二環(huán)連通廣州、佛山，廣州華南快速干線規(guī)劃延伸到佛山。完善的道路網(wǎng)絡(luò)形成了強(qiáng)大的交通系統(tǒng)。強(qiáng)大的交通系統(tǒng)將相距25公里的廣州和佛山連成一體，形成“1小時(shí)生活圈”n 分工明確，形成互補(bǔ)：在總體定位上，廣佛都市圈的發(fā)展方向?yàn)椋簭V東的核心型都市圈，開放的、多元的突出嶺南風(fēng)格的文化型都市圈，是珠三角最為重要的樞紐型都市圈。在都市集群中，產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、城市協(xié)作的指導(dǎo)思想確定為“錯(cuò)位發(fā)展，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源整合，政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”。并且承擔(dān)著各自的功能，很好的融合在一起發(fā)展。廣州佛山各自定位和分工：廣州佛山定位作為區(qū)域中心城市作為區(qū)域副中心城市, 產(chǎn)業(yè)中心城市重點(diǎn)發(fā)展重點(diǎn)是二三產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展和綜合配套，側(cè)重第三產(chǎn)業(yè)，主要功能是對(duì)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)和對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)；主要發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展側(cè)重點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)的聚集和產(chǎn)業(yè)規(guī)模，城市的部分服務(wù)功能應(yīng)該由鄰近的區(qū)域中心城市去完成。廣佛都市圈建設(shè)中，雙方的城市功能相互促進(jìn)，相互融合，協(xié)調(diào)發(fā)展。（二）中觀環(huán)境分析1、 廣州的商業(yè)分析（1）廣州商圈現(xiàn)狀分析n “一點(diǎn)兩線，多點(diǎn)分布”的分布格局廣州已成為珠三角乃至于整個(gè)華南地區(qū)的商都，廣州城區(qū)如今形成了“一點(diǎn)兩線，多點(diǎn)分布”的格局。一點(diǎn)：以天河城為重點(diǎn)成放射性分布的天河商圈兩線：以傳統(tǒng)步行街為主的上下九、北京路步行街商圈多點(diǎn)：指分布在廣州市內(nèi)多個(gè)專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)。廣州商圈分布圖n 拓展“四線”商業(yè)帶廣州市政府就新出爐的廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃(2003-2012)提出，廣州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展將沿著東、西、南、北四個(gè)方向的快速軌道和快速干道交通放射線，實(shí)施“東推進(jìn)、西延伸、南跳躍、北培育”的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)拓展戰(zhàn)略。 向廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)、增城市推進(jìn)，發(fā)展東部商業(yè)帶利用芳村區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造以現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)業(yè)、餐飲業(yè)、休閑旅游業(yè)等為重心的西部商業(yè)帶加快建設(shè)為大空港、大產(chǎn)業(yè)和新城區(qū)服務(wù)的國(guó)際物流園區(qū)、批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)和零售服務(wù)商業(yè)功能區(qū)向番禺、廣州新城、南沙等地跳躍式發(fā)展南部商業(yè)帶 東南西北 （2）廣州商圈未來發(fā)展從未來發(fā)展空間來講，北京路、上下九是傳統(tǒng)初級(jí)商業(yè)階段的典型代表，以天河城為中心的巨大商業(yè)圈只是起飛前商業(yè)階段和起飛型商業(yè)階段的杰出代表，它們代表的只是廣州商都或者珠三角商都。廣州還缺少代表華南商都的市場(chǎng)容量、品牌形象、成長(zhǎng)空間和巨大的都市級(jí)的輻射力。而在廣州，只有珠江兩岸具有這一巨大潛力。此外，從全球大商都的形成看，無一不以河岸和港灣為軸心，如東京的東京灣、香港的維多利亞灣、上海的黃浦江等。因此，珠江兩岸商業(yè)帶將是廣州商業(yè)最大的發(fā)展空間，是未來的商都軸心。圍繞這一商業(yè)帶，可形成購(gòu)物中心、物流中心、會(huì)展中心、休閑中心等。該商業(yè)帶正逐步起到凝聚廣州河南河北兩岸商業(yè)能量的中心作用，在廣州也只有珠江兩岸商業(yè)帶才能形成華南商都的輻射動(dòng)力，代表廣州的品牌形象。在未來5年，這一商業(yè)帶可能仍然處于發(fā)育狀態(tài)，盡管從西到東已經(jīng)有了若干個(gè)重要商業(yè)節(jié)點(diǎn)，但這還只是零散的商業(yè)狀態(tài)，還處于兩岸商業(yè)的“低洼地區(qū)”。隨著珠江兩岸的持續(xù)開發(fā)和琶洲會(huì)展中心、廣州大學(xué)城、珠江新城、芳村商圈等的開發(fā)，在未來10年至20年內(nèi)，它一定會(huì)成為帶動(dòng)廣州商業(yè)起飛的龍頭。所以廣州未來商業(yè)最大的發(fā)展空間是珠江兩岸商業(yè)帶。2、芳村現(xiàn)狀分析地理位置：芳村區(qū)位于廣州市區(qū)西南面，東靠珠江航道，南至佛山水道，西與佛山市南海區(qū)接壤，北臨珠江，是廣州市通往西南各省、縣市的門戶。芳村區(qū)位于廣佛都市圈中心，珠江對(duì)岸是廣州市荔灣、海珠和番禺三個(gè)區(qū)，西聯(lián)佛山市南海區(qū)的鹽步、平洲和黃歧，是廣州連接珠三角的重要交通樞紐。經(jīng)濟(jì)地位：芳村區(qū)位于廣佛都市圈核心，是廣州城市向外擴(kuò)散和經(jīng)濟(jì)輻射最有利的地段。芳村區(qū)新的功能定位將是廣佛都市圈的中心城區(qū)、廣州西聯(lián)的交通樞紐和物流中心、文化深厚的生態(tài)休閑居住城區(qū)。交通地位：芳村是廣州和佛山兩個(gè)大城市的主要交通樞紐，是連接兩地的橋梁。所以這里的交通路網(wǎng)發(fā)展迅速，已經(jīng)響成一個(gè)完整的交通體系。3、芳村的商業(yè)環(huán)境分析芳村商貿(mào)歷史悠久，形成了有特色的經(jīng)濟(jì)體系。接著廣佛都市圈的組建形成，芳村全力打造以花地地區(qū)為核心、十里長(zhǎng)堤景觀帶為依托、地鐵沿線各出入口上蓋地塊為連接點(diǎn)、功能全、輻射力強(qiáng)、影響大的廣州西部區(qū)域性商貿(mào)中心。專業(yè)市場(chǎng)聚集地：芳村聚集了多個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)，其商業(yè)輻射范圍由廣佛商圈擴(kuò)大到廣東甚至整個(gè)華南地區(qū)。這些專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)成為了區(qū)域當(dāng)中不可或缺的經(jīng)濟(jì)組成部分。芳村主要專業(yè)市場(chǎng)分布情況：專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域分布茶葉市場(chǎng)芳村大道花鳥魚蟲市場(chǎng)花地大道花卉植物市場(chǎng)芳村和佛山接壤文體用品批發(fā)市場(chǎng)花地大道芳村專業(yè)市場(chǎng)分布圖芳村商業(yè)格局示意圖芳村商業(yè)格局:芳村舊有的商業(yè)格局是以,陸居路為主要商業(yè)中心輻射開來，是單線幅射形式，隨著地鐵的建成，住宅區(qū)的不斷發(fā)展，如今芳村已經(jīng)形成了，幾大板塊的點(diǎn)射形商業(yè)格局。形成一定規(guī)模的商業(yè)板塊有花地灣板塊、長(zhǎng)堤板塊（陸居路為主）、芳村大道板塊。n 花地灣板塊以大型商貿(mào)中心為主，包括東百、好又多。n 長(zhǎng)堤板塊（陸居路為主）是以傳統(tǒng)的零售業(yè)，街鋪經(jīng)營(yíng)為主。n 芳村大道板塊主要以專業(yè)市場(chǎng)為主，包括茶葉市場(chǎng)。新型商貿(mào)不斷涌現(xiàn)進(jìn)入新時(shí)期，芳村不斷根據(jù)自身特點(diǎn)發(fā)展特色商貿(mào)經(jīng)濟(jì)。白鵝潭風(fēng)情酒吧街、金海馬和東方家園家居博覽中心、汽車城等等新型的商業(yè)項(xiàng)目，為芳村注入了新的元素。4、芳村荔灣并區(qū)后的發(fā)展芳村荔灣并區(qū)示意圖在市政府對(duì)新荔灣建設(shè)成“廣州最具嶺南特色的中心城區(qū)”的期望下，芳村，受商業(yè)配套與市政規(guī)劃與荔灣“大一統(tǒng)”的利好，大規(guī)劃帶來芳村區(qū)大環(huán)境、大交通、大配套等各方面的全方位改變，無疑使芳村再次迎來了新的發(fā)展大機(jī)遇。多年來，芳村一直游離于廣州中心城區(qū)之外，近年，由于珠江隧道、地鐵、珠江大橋以及正在修建的新隧道等市政利好不斷，芳村成為樓市新生力量?！斑@次芳村歸入荔灣區(qū)，對(duì)努力向中心城區(qū)靠攏的芳村和一直想尋找向外發(fā)展空間的荔灣來說，當(dāng)然是雙贏。”芳村區(qū)并入荔灣區(qū)，是“西聯(lián)戰(zhàn)略”的進(jìn)一步深化落實(shí)，其初衷就是憑借新的荔灣區(qū)與佛山南海相鄰的優(yōu)勢(shì)地理位置，著力推動(dòng)“廣佛都市圈”的發(fā)展，使新的荔灣區(qū)在未來的發(fā)展中，與佛山地區(qū)在功能上配合協(xié)調(diào)，從而形成“廣佛都市圈”強(qiáng)勁的核心發(fā)展磁場(chǎng)。甚至還有文章指出，“大荔灣”的行政規(guī)劃的落實(shí)，勢(shì)必使本來就如火如荼的廣佛都市圈的樓市發(fā)展更具“磁力”！5、芳村商貿(mào)未來發(fā)展趨勢(shì)未來，芳村加快花地大道沿線商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。抓好沿線商貿(mào)大市場(chǎng)的功能性開發(fā)和建設(shè)，提高百貨業(yè)和餐飲業(yè)的規(guī)模實(shí)力和服務(wù)水平，加快發(fā)展名牌連鎖經(jīng)營(yíng)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)。n 按照現(xiàn)代城市特色和水秀花香的城區(qū)特點(diǎn)總體規(guī)劃芳村的未來發(fā)展。n 著力將沿線零散商業(yè)點(diǎn)整合成片，營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍n 精心打造集聚輻射力強(qiáng)和有現(xiàn)代氣派的陸居路中心商貿(mào)區(qū)，抓好沿珠江文化商業(yè)帶的建設(shè)。n 用一條主線把芳村整體的文化氛圍串起來，形成一個(gè)“文化芳村”的概念。n 并區(qū)后的，資源的重新整合，將為芳村帶來新的發(fā)展機(jī)遇。（三）微觀環(huán)境分析1、陸居路在芳村的地位陸居路位于交通干到芳村大道和花地大道的交界處，是芳村大道和芳村碼頭的主要連接干到，同時(shí)陸居路連接著許多的重要建筑。如：碼頭、酒吧街、沿江休閑綠化長(zhǎng)廊、文化宮、房管局，地鐵出入口、商業(yè)中心等等。2、陸居路現(xiàn)狀與分析陸居路現(xiàn)狀陸居路是芳村傳統(tǒng)的商業(yè)中心，主要經(jīng)營(yíng)百貨、時(shí)裝、通訊器材、電器等產(chǎn)品，還有文化宮、文化廣場(chǎng)、電影院、新華書店等文化機(jī)構(gòu)。這里主要為周邊的居民日常消費(fèi)服務(wù)。如今陸居路的商業(yè)價(jià)值已經(jīng)逐漸被周邊新興的商圈所替代，失去了往日的光彩?，F(xiàn)在區(qū)域的業(yè)態(tài)都以中低檔的為主。而商鋪主要是臨街商鋪，沒有大型立體的綜合性商業(yè)。整個(gè)街區(qū)給人非常破舊的感覺，而現(xiàn)在的消費(fèi)人群已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝鈦砣藛T。3、酒吧街的現(xiàn)狀與未來n 酒吧街的現(xiàn)狀白鵝潭風(fēng)情酒吧街坐落在三江交匯的白鵝潭南岸，與白天鵝賓館隔江相望。本項(xiàng)目東起芳村下市涌，西至珠江隧道，北臨珠江南岸白鵝潭綠化休閑廣場(chǎng)，現(xiàn)已建首期全長(zhǎng)680米、占地面積8133，建筑面積約2.4萬平方米。曾經(jīng)，酒吧街是珠江南岸旅游、休閑、娛樂、美食、購(gòu)物一體化的標(biāo)志，吸引著廣州年輕的白領(lǐng)。如今，酒吧街已經(jīng)不復(fù)存在，只剩下幾個(gè)經(jīng)營(yíng)餐飲的商家繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，其他的都已經(jīng)紛紛結(jié)業(yè)。酒吧街的敗落可以歸結(jié)于以下幾點(diǎn)：1、 定位失誤：廣州傳統(tǒng)的酒吧消費(fèi)場(chǎng)所聚集在環(huán)市路的區(qū)莊和沿江路，芳村本身缺乏必要的商業(yè)氛圍，同時(shí)也缺原始市場(chǎng)，酒吧街的消費(fèi)群體非常特定，所以在芳村酒吧街在前期的定位存在著嚴(yán)重的失誤。2、 沒有統(tǒng)一的推廣宣傳酒吧街沒有統(tǒng)一的推廣宣傳，導(dǎo)致商戶各自為政，所以不能很好的形成總體效果。3、 缺乏管理：整個(gè)酒吧街缺乏有效的管理，導(dǎo)致商家之間形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，引致暴力事情經(jīng)常發(fā)生，直接損壞了酒吧街的形象。4、 交通不便：直接連接酒吧街的交通幾乎沒有，所有的陸上交通，都是要穿過長(zhǎng)長(zhǎng)的陸居路才能到達(dá)酒吧街的，到晚上沒有夜班的交通工具回市區(qū)，十分不便。5、 周邊環(huán)境惡劣到酒吧街需要通過陸居路，而當(dāng)時(shí)的陸居路是燈光夜市，環(huán)境比較雜亂?？傮w影響了酒吧街的形象！步行街的開發(fā)需要在酒吧街失敗的案例中提煉原因，加以修正n 酒吧街的發(fā)展展望芳村酒吧街曾經(jīng)是廣州標(biāo)志性景點(diǎn)，被列入廣州市商貿(mào)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目和珠江夜游觀光點(diǎn)，并已在市、區(qū)有關(guān)知名專家論證的基礎(chǔ)上，申報(bào)作為廣州市的4A特色旅游景點(diǎn)。所以還是有相當(dāng)影響力。酒吧街通過市場(chǎng)的篩選，只剩下幾家有特色的以餐飲為主的商家。我司分析酒吧街的重新盤活，有可能在特色餐飲這方面發(fā)展。所以步行街在規(guī)劃上需要充分考慮與酒吧街餐飲相適應(yīng)的業(yè)態(tài)。4、步行街未來發(fā)展趨勢(shì)芳村區(qū)計(jì)劃投入資金1000多萬元，按照現(xiàn)代城市特色和水秀花香的城區(qū)特點(diǎn)，將全長(zhǎng)550米的陸居路進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次的整飾，重新鋪設(shè)燈飾、街心景觀、綠化、城市雕塑等景點(diǎn)，并準(zhǔn)備以點(diǎn)帶面，把城市管理重點(diǎn)逐步延伸到陸居路、長(zhǎng)堤路、明心路一帶約4萬平方米的長(zhǎng)堤小區(qū)。建成繼北京路、上下九路之后的“廣州第三步行街”。未來，芳村區(qū)以陸居路、長(zhǎng)堤路為核心的長(zhǎng)堤中心商業(yè)區(qū)，將是一個(gè)集休閑、購(gòu)物、旅游等功能的商業(yè)區(qū)，將成為廣州西部商貿(mào)中心的窗口。（四）環(huán)境分析綜述n 由國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展和中國(guó)區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r來看，城市化、城市集群已經(jīng)成為區(qū)域的發(fā)展方向。并且已經(jīng)逐漸顯露出其優(yōu)勢(shì)。n 廣佛都市圈的形成，城市集群的出現(xiàn)為該經(jīng)濟(jì)實(shí)體注入強(qiáng)將的動(dòng)力。未來廣佛都市圈的核心競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)在整個(gè)廣東乃至于整個(gè)華南商圈起領(lǐng)頭的作用。n 廣佛都市圈的發(fā)展將帶動(dòng)總體的區(qū)域發(fā)展。因此，處在廣佛都市圈中心位置的芳村，芳村步行街提供了良好的發(fā)展機(jī)遇n 荔灣與芳村的合并，可以使原芳村的一江之隔的分隔打破，使廣州與大佛山的聯(lián)系更加直接、緊密，使 “廣州西聯(lián)戰(zhàn)略”的進(jìn)一步深化落實(shí),芳村步行街的輻射范圍將更加廣闊。n 在市政府的建造“廣州第三條步行街”思想指導(dǎo)下，芳村步行街得到了政府強(qiáng)而有力的支持。n 芳村獨(dú)特的歷史文化背景，為芳村步行街融入了更多的歷史文化元素。n 陸居路傳統(tǒng)的商業(yè)環(huán)境，為芳村步行街提供了很好的商業(yè)氛圍芳村步行街擁有得天獨(dú)厚的商業(yè)環(huán)境和發(fā)展機(jī)遇綜合分析步行街的案例，從中可以得出對(duì)于本項(xiàng)目有參考價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)與此同時(shí)，能總結(jié)出相關(guān)的缺陷，為本項(xiàng)目借鑒，在前期的構(gòu)思規(guī)劃和后期的經(jīng)營(yíng)管理加以修正。為本項(xiàng)目的發(fā)展經(jīng)營(yíng)起到指導(dǎo)意義。二、步行街專案分析步行街在城市商貿(mào)旅游占重要的地位（一）關(guān)于步行街步行商業(yè)街簡(jiǎn)稱步行街，街內(nèi)禁止任何車輛通行，消費(fèi)者以步行的形式自 由地進(jìn)行購(gòu)物、餐飲、服務(wù)等消費(fèi)活動(dòng)及其他娛樂、休閑或社交商務(wù)活動(dòng)。（二）步行街和形式的商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別n 以街區(qū)為主體的商業(yè)組合步行街是一個(gè)獨(dú)特的商業(yè)形式，它主要依賴街區(qū)的組合形成整個(gè)商業(yè)的載體，其他的商業(yè)主要依賴交易場(chǎng)所為其商業(yè)的載體。n 成為提升城市形象的最好商業(yè)形態(tài)一條商業(yè)步行街就是一個(gè)城市商業(yè)的縮影，其影響力比任何的商業(yè)業(yè)態(tài)都要強(qiáng)。n 步行街商業(yè)輻射范圍較大由于步行街是以街區(qū)組合為載體，所以商業(yè)輻射范圍能隨著街區(qū)而擴(kuò)展，從而影相到整個(gè)區(qū)域的少貿(mào)發(fā)展。n 步行街容易成為旅游的景點(diǎn)步行街集商業(yè)、休閑、旅游為一體，其在旅游價(jià)值上能很好的發(fā)揮其作用。這點(diǎn)和其他形式的商業(yè)業(yè)態(tài)有很大的不同。（三）步行街在城市中的地位任何一個(gè)城市都有自身的文脈和傳統(tǒng)。步行街不只是美化環(huán)境規(guī)劃的一部分，而且還是繁榮城市商業(yè)活動(dòng)和有機(jī)活力的重要手段。 在規(guī)劃中設(shè)立步行街區(qū)，可增加商店，使原先單一的街道發(fā)展為網(wǎng)狀，互相溝通的步行街區(qū)，并在功能上集文化、購(gòu)物、娛樂、休息、歷史保護(hù)為一體。 由于它外部空間采用人的尺度，所以它既能創(chuàng)造富有生氣的商業(yè)氣氛，又可減少在鬧市區(qū)對(duì)汽車的依賴。 （四）步行街發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析步行街在中國(guó)城市興起，已成為一種時(shí)尚，著名的商業(yè)步行街已是城市的名片，反映著城市的形象。在世紀(jì)交替之際，我國(guó)許多大中城市紛紛建設(shè)商業(yè)文化步行街，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)已有100多座大中城市規(guī)劃建成了規(guī)模不同、風(fēng)采各異的步行街。北京的王府井、上海的南京路、天津的和平路、重慶的解放碑、廣州的下九街，以及許多城市著名步行街已陸續(xù)建成使用，形成中國(guó)城市的一個(gè)亮點(diǎn)。進(jìn)入新世紀(jì)，步行街建設(shè)和發(fā)展倍受城市政府領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)建設(shè)管理部門的重視，也為城市商界高度關(guān)注，受到城市廣大市民的歡迎。天津和平路步行街重慶的解放碑步行街上海南京路步行街（五）步行街案例分析廣州：北京路步行街現(xiàn)代和歷史的結(jié)合1. 現(xiàn)狀：北京路地處廣州市中心，是廣州城建之始的所在地，也是有史以來廣州地區(qū)最繁華的商業(yè)黃金寶地。北京路步行街北起中山五路，南至惠福路，全長(zhǎng)440米，沿街商鋪138戶， 以經(jīng)營(yíng)服裝、百貨、鞋類、餐飲、珠寶為主。2. 步行街定位：北京路商業(yè)步行街定位獨(dú)特“現(xiàn)代都市特色、嶺南建筑風(fēng)格、濃厚文化氛圍、窗口示范作用”，實(shí)力打造以經(jīng)營(yíng)高檔商品為主，功能配套完善，高檔次的商業(yè)旅游步行街3. 業(yè)態(tài)分布：可以看出，步行街的業(yè)態(tài)還是以零售業(yè)為主，主要的是中高檔的名牌商家。但餐飲的比例相對(duì)較小只有14，反映出，北京步行街的飲食的配備比較豐富。4. 步行街特點(diǎn)：北京路步行街是一條充滿傳奇色彩的千年古道，自古以來一直是廣州城的中心，見證了羊城2000多年的歷史變遷。千年古道、千年古樓遺址等歷史文化景點(diǎn)，展示著北京路深厚的歷史文化內(nèi)涵。北京路也是一個(gè)生機(jī)勃勃的商業(yè)中心，匯集了眾多名牌專賣店和精品店、國(guó)際連鎖快餐店、綜合性大型商廈。5. 參考價(jià)值：與旅游有效的結(jié)合節(jié)日的裝飾為北京路增添無限色彩北京路步行街，不單單是拘泥于周邊商圈，而是把目光擴(kuò)大到把旅游和商業(yè)步行街有效的結(jié)合。把旅游、文化古跡與現(xiàn)代化建設(shè)揉合起來，進(jìn)而構(gòu)成“羊城商業(yè)旅游區(qū)”，發(fā)揮廣州城市中心商業(yè)黃金寶地的主導(dǎo)作用，輻射全市，帶動(dòng)華南，使這里真正成為嶺南旅游倔起的新熱點(diǎn)世界品牌聚集，提升總體形象在這不足0.38平方公里的商業(yè)旺區(qū)，不僅有廣州百貨大廈，新大新百貨公司、麗的百貨公司等商業(yè)翹楚，也有皮爾卡丹、堡獅龍、佐丹奴、百圖、多利安奴、卡佛蓮、科春得、萊爾斯丹、耐克、阿迪達(dá)斯、蘋果等香港乃至世界著名品牌的連鎖店100多家。而且還有光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)等大型商廈即將開業(yè)。世界品牌的聚集，將北京路步行街的總體形象提升。完好的保存古跡是北京路的一大亮點(diǎn)積聚了濃厚的文化底蘊(yùn)北京路是廣州的商業(yè)黃金寶地，號(hào)稱“嶺南第一街”，匯集了千年古道、千年古樓、千年水關(guān)、千年古寺（大佛寺），有著深厚的嶺南文化底蘊(yùn)。這些千年的文化，在北京路都得以很好得保存，游客在購(gòu)物得同時(shí)，可以得到一次歷史的教育。6. 步行街缺陷：低檔服務(wù)性商業(yè)逐漸退離由于租金的昂貴，所以利潤(rùn)較低的抵擋餐飲服務(wù)行業(yè)逐漸退卻到北京路外圍，如：餐飲、小吃等等。這樣使到步行街的餐飲這一項(xiàng)逐漸減少，這對(duì)于一條綜合型步行街來說是不利的。上下九步行街濃郁的西關(guān)風(fēng)情1. 現(xiàn)狀：廣州市商業(yè)步行街地處荔灣區(qū)（俗稱西關(guān)）的上九路、下九路、第十甫路，是廣州市三大傳統(tǒng)繁榮商業(yè)中心之一，蜚聲海內(nèi)外。全長(zhǎng)約1218米（現(xiàn)只開放下九路、第十甫路共833米），共有各類商業(yè)店鋪238間和數(shù)千商戶。2. 步行街定位：一條西關(guān)風(fēng)情的商業(yè)步行街，是最能反映廣州特色的一個(gè)商貿(mào)中心。也是游客必到的地方之一。3. 業(yè)態(tài)分布：作為傳統(tǒng)的商業(yè)老城區(qū)，上下九步行街已著手升級(jí)改造，強(qiáng)化“兩翼”、“五強(qiáng)”，將從線狀向網(wǎng)塊發(fā)展，輻射形成一軸兩翼的態(tài)勢(shì)。主軸為現(xiàn)已成熟的步行街，而兩翼的范圍是：左翼有“荔灣廣場(chǎng)”、“名匯商城”、右翼有“東急購(gòu)物新天地”、“賽博數(shù)碼生活廣場(chǎng)”，“十甫名都”則在后面相呼應(yīng)，構(gòu)成一個(gè)首尾相應(yīng)的巨大商圈。再加上周邊的專業(yè)市場(chǎng)，與步行街形成相輔相成的格局。同時(shí)，五座購(gòu)物廣場(chǎng)的特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)理念各不相同，形成一個(gè)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的有機(jī)整體。4. 步行街特點(diǎn)：上九路步行街地處西關(guān)，歷史悠久，人口密度大，商店林立，盡管大型百貨公司不多，但以貨真價(jià)實(shí)為特色。隨著上、下九路的商業(yè)氣氛日益增旺，其周邊亦衍生出多個(gè)與之相關(guān)的專業(yè)集市，時(shí)過百年，至今亦可尋到一些歷史痕跡：東有楊巷路布匹市場(chǎng)；德星路服裝配料市場(chǎng)；南有蜚聲中外的十三行路“故衣街”服裝市場(chǎng)、十八甫路布匹市場(chǎng)，全國(guó)聞名的清平農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，其中包括國(guó)家批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)的大型中藥材市場(chǎng)；西有第十甫路（現(xiàn)為步行街路段）的百年老店陶陶居，蓮香樓，歐成記面店，伍湛記及第粥，偶濟(jì)軒面店，南信雙皮奶，杏花樓姜撞奶等大小名食肆；北有長(zhǎng)壽路理發(fā)用品專業(yè)市場(chǎng)、金銀加工行業(yè)、金銀珠寶業(yè)；歷史悠久的西來正玉器墟、酸枝家具街；源勝“古玩街”等。獨(dú)特的建筑風(fēng)成為上下九不可刻劃缺的元素東南西北構(gòu)織成縱橫近.平方公里的龐大商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)羅了各類型的商品，適應(yīng)了不同類型的貨商和市民的需求。5. 參考價(jià)值：（1）西關(guān)風(fēng)情的濃縮：n 濃郁的西關(guān)文化人們?cè)诓叫薪仲?gòu)物之余，可以此為中心，領(lǐng)略具西關(guān)風(fēng)情特色的華林禪寺、五眼井、文塔、西關(guān)大屋保護(hù)區(qū)、陳家飼、仁威廟以及沙面歐陸風(fēng)情區(qū)。在步行街上幾乎每一條街、每一條巷都有一個(gè)美麗的傳說及深厚的歷史由來。老字號(hào)皇上皇n 保留特色建筑文化傳統(tǒng)西關(guān)房屋建筑包括西關(guān)大屋、騎樓、竹筒屋等，步行街的騎樓建筑連綿千米，始建于清代，是一條既吸取了南歐建筑特色和中國(guó)北方滿洲式裝飾，又保留了西關(guān)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，適應(yīng)南方炎熱多雨氣候，可供商戶、顧客在任何天氣下環(huán)境下進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的實(shí)用又美觀的建筑長(zhǎng)廊，吸引了海內(nèi)外無數(shù)游客觀光旅游，現(xiàn)日人流量以十萬數(shù)計(jì)。n 獨(dú)具風(fēng)味的飲食文化步行街內(nèi)大小食肆數(shù)十家，既有百年老店陶陶居，亦有國(guó)家特級(jí)酒家廣州酒家，還有老字號(hào)皇上皇，聚集了一批經(jīng)營(yíng)西關(guān)名小食的南信甜品店、歐成記面店、西關(guān)人家等特色小食店，也盡聚了制作廣式月餅的著名傳統(tǒng)餅店-蓮香樓、陶陶居、趣香餅家、廣州酒家。（2）配置休閑廣場(chǎng)上下就步行街，修建了大型的廣場(chǎng)，很好的進(jìn)行聚焦。而且大型的休閑廣場(chǎng)能很好的聚集人流，為大型的活動(dòng)提供足夠的場(chǎng)地。大型廣場(chǎng)有效進(jìn)行商業(yè)聚焦（3）業(yè)態(tài)分布均勻步行街的業(yè)態(tài)分布均勻，而且各自相對(duì)交錯(cuò)，形成了良好業(yè)態(tài)動(dòng)線。（4）豐富的文化元素在上下九步行街，到處都可以看到非常豐富的文化元素。如建筑的風(fēng)格，雕塑，歷史照片等等這些，都極大營(yíng)造了西關(guān)文化氛圍。細(xì)部裝飾凸現(xiàn)文化內(nèi)涵細(xì)致的雕塑更顯西關(guān)風(fēng)情6. 步行街缺陷（1） 周邊缺少足夠的停車位由于步行街位于老成區(qū)，所以停車位方面非常欠缺。如今上下九只有荔灣廣場(chǎng)可以提供車位，顯然不能滿足有車一族的需要。（2） 空間狹小，課持續(xù)發(fā)展空間有限老城區(qū)空間狹小，步行街經(jīng)過3此大規(guī)模的擴(kuò)張之后，街區(qū)的商業(yè)功能已經(jīng)發(fā)揮到極限，繼續(xù)擴(kuò)展難度較大。外地：上海新天地步行街1. 現(xiàn)狀：上海新天地位于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”。 上海新天地占地面積3萬平方米，總建筑面積6萬平方米。上海新天地是在原破舊的上海石庫門居住區(qū)（上海近代建筑的標(biāo)志之一）中，經(jīng)改造之后注入了諸多時(shí)尚的商業(yè)元素，變成了一個(gè)集餐飲、購(gòu)物、娛樂等功能于一身的國(guó)際化休閑、文化、娛樂中心。2. 步行街定位：上海新天地定位是具有國(guó)際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的社區(qū)性購(gòu)物中心（社區(qū)Mall）。Mall是一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所，是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物，是目前世界上最先進(jìn)、最高級(jí)的商業(yè)形態(tài)。目標(biāo)群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客，這與上?；春Ｂ返南M(fèi)群體實(shí)況相吻合。上海新天地街區(qū)3. 步行街特點(diǎn)：保留了很多里歷史建筑的元素新天地分為南里和北里兩個(gè)部分。南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購(gòu)物、娛樂、休閑中心，于2002年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除了來自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專賣店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。北里由多幢石庫門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。4. 參考價(jià)值：（1） 社區(qū)Mall啟動(dòng)整個(gè)商業(yè)強(qiáng)調(diào)調(diào)綜合性，將餐飲、娛樂、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起的社區(qū)Mall。它的形成還將帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流全面匯集，對(duì)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。（2） 歷史文化特色成為都市旅游景點(diǎn)成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。不僅吸引了上海的小資一族和居住上海的外籍人士，還吸引了國(guó)內(nèi)其他城市的時(shí)尚消費(fèi)群。（3） 建筑群外表很好的保留保留了舊有建筑元素新天地的石庫門建筑群外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，而每座建筑的內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身訂做，無一不體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的氣氛。漫步新天地，仿佛時(shí)光倒流，有如置身于二十世紀(jì)二、三十年代的上海，但一步跨進(jìn)每個(gè)建筑內(nèi)部，則非常現(xiàn)代和時(shí)尚；親身體會(huì)新天地獨(dú)特的理念：昨天、明天，相會(huì)在今天。上海新天地夜景（4） 成為國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)讓新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)，比如二十幾年見面的朋友可以在這個(gè)地方聚會(huì)。成了全國(guó)時(shí)尚消費(fèi)的“橋頭堡”。（5） 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目自租不售，這樣很好的對(duì)商業(yè)街進(jìn)行管理。（6） 成為社交商圈上海新天地成為了上海小資的社交圈新天地里面的每座建筑內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧門外是風(fēng)情萬種的石庫門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，一步之遙，恍若隔世，真有穿越時(shí)空之感！而精彩紛呈的街頭表演、新意迭出的時(shí)尚活動(dòng)，為新天地帶來富有動(dòng)感的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)采，成為現(xiàn)代潮流的領(lǐng)導(dǎo)者。如今新天地已被公認(rèn)為中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是具文化品味的本地市民和外籍人士的聚會(huì)場(chǎng)所。5. 上海新天地發(fā)展戰(zhàn)略n 第一個(gè)階段強(qiáng)調(diào)綜合性，將餐飲、娛樂、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起的社區(qū)Mall。它的形成還將帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流全面匯集，對(duì)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。n 第二階段成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。不僅吸引了上海的小資一族和居住上海的外籍人士，還吸引了國(guó)內(nèi)其他城市的時(shí)尚消費(fèi)群。n 最后階段要讓新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)，比如二十幾年見面的朋友可以在這個(gè)地方聚會(huì)。成了全國(guó)時(shí)尚消費(fèi)的“橋頭堡”。中山孫文路商業(yè)步行街1. 現(xiàn)狀： 中山孫文路步行街是在繁華的孫文西路上，西接商貿(mào)中心石歧西區(qū)，東接傳統(tǒng)商業(yè)中心。全長(zhǎng)約529 米，路寬15米，占地200畝，先后分一、二期工程建設(shè)，總建筑面積約14萬平方米，共有商鋪137家。是中山路旅游的首選地方，同時(shí)也是中山展現(xiàn)歷史文化的最佳地點(diǎn)。2. 步行街定位：步行街定位；文化旅游步行街文化：濃縮了中山商業(yè)的歷史旅游：是游人必到的旅游景點(diǎn)3. 業(yè)態(tài)分布：由于整條步行街規(guī)模不大，所以業(yè)態(tài)分布比較齊全和均勻。而且整條步行街經(jīng)營(yíng)高中低檔的商鋪都有，構(gòu)成了多業(yè)態(tài)架構(gòu)。4、步行街特點(diǎn)：孫西步行街兩側(cè)的低層建筑風(fēng)格是十九世紀(jì)末、二十世紀(jì)初歐式殖民地風(fēng)格建筑與嶺南騎樓建筑的混和，建筑 學(xué)上稱為“南洋風(fēng)格建筑“，是歐亞混雜的“南洋“文化的重要表現(xiàn)?！澳涎篁T樓“極具歷史文化欣賞價(jià)值，又有 不可估量的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，無論刮風(fēng)、下雨、日曬，游人顧客均不受天氣的影響。騎樓建筑往往幾座或十余座毗連一 起，形成參差錯(cuò)落的連續(xù)界面效果，外觀統(tǒng)一。建筑均以2-3層為主，少量4層（如中國(guó)銀行鐘樓、思豪大酒店 等），從地面至女兒墻平均高度在16米左右，街道寬度為12米，與建筑的平均度成3:4的空間比例關(guān)系，在正常視 角內(nèi)，形成了舒適宜人的外部空間尺度和步行街形象。孫文路步行街一段5、參考價(jià)值：（1） 濃郁的歷史元素孫文路是中山傳統(tǒng)的商業(yè)中心，中山商貿(mào)的歷史從這里開始，如今的步行街，蘊(yùn)含著非常多的歷史元素。雕塑、舊有建筑、和隨處可見的歷史文化照片，等等都讓人了解到中山的過去，可以這樣說，孫文西路步行街就像是中山發(fā)展的博物館。（2） 顯赫的位置成為連接商貿(mào)橋梁孫文西路是中山的商貿(mào)大道，連接著中山的繁華的西區(qū)和市中心，起到了橋梁的作用。（3） 觀光旅游的必到之地孫文路步行街以其濃郁的文化底蘊(yùn)和顯赫的位置，加上政府把它定位為：文化旅游步行街，從而帶動(dòng)了整個(gè)旅游業(yè)，旅游業(yè)的進(jìn)駐同時(shí)也為了步行街的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展帶來新機(jī)?。?） 獨(dú)特的建筑元素再現(xiàn)了舊時(shí)南洋建筑風(fēng)情歐式殖民風(fēng)格突特的建筑十分吸引人，粉黃、粉綠、粉藍(lán)、這是建筑的主色調(diào)；木窗、木雕、灰塑，這是歐亞混雜的“南洋”文化的重要表現(xiàn)；一幢幢的騎樓商鋪建筑連起來，就是一條半室內(nèi)的長(zhǎng)廊，逛街時(shí)不必?fù)?dān)心日曬雨淋；加上彎曲自然的街道，鋪上彩色方磚的路面，讓人仿如置身于異國(guó)他鄉(xiāng)！6、 步行街缺陷：（1） 規(guī)模比較小孫文路步行街規(guī)模比較小，而且不能像其他的步行街有輻射帶，周邊根本備有其他的商業(yè)，商業(yè)主要集中在步行街中央，商業(yè)輻射面太小。而且整條步行街只有500米，游客只需十多分鐘就能走完，不能很好的起到逗留的作用。（2） 商業(yè)布局的缺陷導(dǎo)致“旺丁不旺財(cái)”步行街每天的人流都非常多，但大多數(shù)是外來人員和旅客，他們都是帶有參觀的目的進(jìn)步行街，中山人極少進(jìn)去消費(fèi)，所以缺少了社區(qū)的消費(fèi)，只靠旅客的消費(fèi)，形成了脆弱的消費(fèi)金字塔。從而“旺丁不旺財(cái)”（六）總體分析以上四個(gè)步行街的案例可供步行街提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)參考：北京路n 體現(xiàn)城市文化特色，與歷史積淀、文化理念相匹配。（芳村步行街在規(guī)劃上要能突出特定的歷史文化元素）n 同一營(yíng)運(yùn)，管理者有先進(jìn)的管理理念。（芳村步行街要有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，而且有先進(jìn)的理念）上下九n 能滿足一般市民的消費(fèi)方式。（芳村步行街在功能上成為社區(qū)消費(fèi)的中心）n 具有經(jīng)營(yíng)特色，保持經(jīng)營(yíng)特色的一致性，打造商業(yè)街的誠(chéng)信和品牌。（芳村步行街經(jīng)營(yíng)要有特色，并且要打造第三步行街的品牌）上海新天地n 制定完善的發(fā)展目標(biāo)。（芳村步行街制定完整的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)：1、成為社區(qū)服務(wù)的中心 2、形成城市商貿(mào)旅游的中心 3、打造廣州第三步行街）n 統(tǒng)一推廣宣傳。（芳村步行街在宣傳推廣上要有總體性，做到統(tǒng)一宣傳推廣）中山市孫文路步行街n 具有獨(dú)特的建筑特色，建筑設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)商品、城市風(fēng)格相吻合。（芳村步行街在建筑設(shè)計(jì)上要有自己的特色）n 和旅游有效結(jié)合。（芳村步行街一定要和旅游有機(jī)的結(jié)合，以旅游載體，將社區(qū)服務(wù)和都市圈商貿(mào)緊密聯(lián)系在一起）。（七）步行街規(guī)劃要點(diǎn)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的效益 步行街的規(guī)劃設(shè)置，有以下四個(gè)方面的效益： 社會(huì)效益：它提供了步行、休息、社交聚會(huì)的場(chǎng)所，增進(jìn)了人際交流和地域認(rèn)同感，有利于培養(yǎng)市民一種維護(hù)、關(guān)心市容的自覺性； 經(jīng)濟(jì)效益：極大地促進(jìn)城市社區(qū)經(jīng)濟(jì)的更加繁榮； 環(huán)境效益：減少空氣和視覺的污染，交通噪聲，并使建筑環(huán)境更富有人情味； 交通效益：步行街區(qū)可減少人車混行和汽車對(duì)環(huán)境所產(chǎn)生的壓力，減少交通事故，改善城市交通擁擠狀態(tài)，為城市的可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)n 良好的交通體系 步行街的成功與否，交通問題是關(guān)鍵。設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮步行街所在的地段，全城的交通情況、停車的難易、路面的寬窄、投資渠道和居民意向等因素。另外還應(yīng)考慮停車場(chǎng)。在步行等旁增加城市支路，引導(dǎo)非瀏覽、非購(gòu)物人流通過，作為它的輔助道路進(jìn)貨，也作為步行街的疏散道路和消防通道。即：人車分流、以汽車道(僅考慮公交線路、專用車輛、必須的貨運(yùn)等)為聯(lián)系路，與城市道路網(wǎng)相聯(lián)，獨(dú)立形成網(wǎng)絡(luò)狀，加上必備的環(huán)境設(shè)計(jì)，可形成環(huán)境質(zhì)量高，集購(gòu)物、娛樂、文化、飲食一體化的城市新型商業(yè)步行街區(qū)。 n 完整的空間環(huán)境意象 構(gòu)成城市意象的五個(gè)要素：道路、邊界、區(qū)域、結(jié)點(diǎn)和標(biāo)志。實(shí)際上就是人們認(rèn)識(shí)與把握城市環(huán)境秩序的空間圖式。從城市設(shè)計(jì)角度看，街道的意象是建筑和街區(qū)空間環(huán)境的綜合反映，有特色的街道空間環(huán)境自然可反映街道特色，高質(zhì)量有特色的街道空間環(huán)境比建筑更宜體現(xiàn)街道特色，街道的意象特色依賴于空間環(huán)境特色。 步行街前地地面裝飾有海浪形的圖案,消除了廣場(chǎng)的空曠感,增加了步行的趣味街道的裝飾是步行街一個(gè)重要的元素道路 作為城市商業(yè)環(huán)境中的道路，其作用體現(xiàn)為渠道(人、車的交通、疏散渠道)、紐帶(聯(lián)結(jié)商店、組成街道)、舞臺(tái)(人們?cè)诘缆房臻g中展示生活、進(jìn)行各種活動(dòng))。規(guī)劃中對(duì)道路與兩邊建筑物的高寬比以H/D=1為主，穿插一部分H/D=2的建筑。這樣的空間尺度關(guān)系既不失親切感，又不顯得過于狹窄，從視覺分析上是欣賞建筑立面的最佳視角，容易形成東主獨(dú)特的熱鬧氣氛的空間。 區(qū)域 作為城市中心區(qū)，由于城市商業(yè)活動(dòng)本身的“集聚效應(yīng)”，公建布局相對(duì)較為集中，由于人們生理與心理因素的影響，步行街長(zhǎng)度取600800米為宜。(即城市主干道的間距)，加上購(gòu)物的選擇性與連續(xù)性，銷售的集合性和互補(bǔ)性，最終形成集中成片的網(wǎng)絡(luò)化區(qū)域系統(tǒng)。 中心 中心即一定區(qū)域中有特點(diǎn)的空間形式，結(jié)合步行街的特點(diǎn)，規(guī)劃以一至二個(gè)廣場(chǎng)，可作為步行街的中心、高潮，為其帶來特色與活動(dòng)。 廣場(chǎng)的設(shè)置起到很好的經(jīng)典聚焦和人流匯集的作用步行街設(shè)置標(biāo)志性建筑標(biāo)志 入口，對(duì)于步行商業(yè)街，入口的重要性在規(guī)劃中應(yīng)充分考慮。在連接城市主干道的地方設(shè)置牌坊等作為步行街的入口，大量的人流由此進(jìn)出，不許機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入，入口處設(shè)靈活性路障或踏步，并設(shè)管理標(biāo)志符號(hào)。由于它起著組織空間、引導(dǎo)空間的作用，街道形成了第二個(gè)沒有屋頂?shù)膬?nèi)部空間，既起框景作用，其本身也是街道空間中的重要景觀，它是整個(gè)街道空間序列的開端。既可適合市民的心理需求，給人們以明顯的標(biāo)志，還可突出歷史文化名城的風(fēng)貌。 路燈作為步行街的細(xì)部裝飾顯得尤為重要n 注意細(xì)部構(gòu)成步行街具有獨(dú)特的構(gòu)成因素，這些因素也是滿足現(xiàn)代城市生活的需要，構(gòu)成城市環(huán)境風(fēng)貌和組成部分。步行街由兩旁建筑立面和地面組合而成，故其要素有：地面鋪磚、標(biāo)志性景觀(如雕塑、噴泉)、建筑立面、展示柜臺(tái)、招牌廣告、游樂設(shè)施(空間足夠時(shí)設(shè)置)；街道小品、街道照明、郵筒、休息坐椅、綠化植物配置和特殊的如街頭獻(xiàn)藝等活動(dòng)空間，其設(shè)計(jì)繁雜程度決不亞于設(shè)施建筑，不過最關(guān)鍵的還是城市環(huán)境的整體連續(xù)性、人性化、類型的選擇和細(xì)部。n 注意保留有特色的建筑商業(yè)步行街很多都是在有濃郁商業(yè)氛圍的街區(qū)營(yíng)建的，這些街區(qū)往往有很多的歷史，這些歷史最好的表現(xiàn)就是以建筑風(fēng)格。保存有特色的建筑風(fēng)格，往往能把整個(gè)街區(qū)的氛圍提高，從而在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有了側(cè)重點(diǎn)。它能有效地渲染出不同的環(huán)境氣氛和空間特色，它是一種內(nèi)在的構(gòu)成要素，其表現(xiàn)力和感染力是豐富、深刻的。步行街應(yīng)該要注意保留有特色的建筑n 豐富的空間形式 步行街區(qū)的布局形態(tài)可以是豐富多變的，線狀沿街道布局店鋪沿街道兩側(cè)呈線狀布置，鱗次櫛比，店面凹凸，街道空間呈現(xiàn)一定的不規(guī)則狀。如北京琉璃廠、天津古文化街，線面組合布置大都有明顯的步行商業(yè)街，與路段上某些商業(yè)地塊聯(lián)系起來，形成組合布局，如合肥城隍廟步行商業(yè)街；面狀成片布局商業(yè)街區(qū)在城市主干道一側(cè)集中布置，形成網(wǎng)狀形態(tài)，如上海城隍廟、南京夫子廟等。根據(jù)我國(guó)的功能和環(huán)境要求，步行街可分為多種形式：封閉式、半封閉式、轉(zhuǎn)運(yùn)式和步道拓寬式。 隨著歷史的發(fā)展，步