《物業(yè)管理論》word版.doc

畢業(yè)論文 學 校 吉林建筑大學職業(yè)技術(shù)學院 指導教師 馬人嬌 學生姓名 喬東 學生學號 21310223 班 級 物業(yè)102 提交日期 2013年4月 摘 要：業(yè)主購買或使用某個物業(yè)，都希望有一個既安全又舒適的生活、工作環(huán)境，如何保障業(yè)主的權(quán)益，在管理和養(yǎng)護物業(yè)這兩個方面提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并使社區(qū)實施不斷完善，使物業(yè)使用年限延長，確保其設(shè)計功能發(fā)揮作用，這就是實施物業(yè)管理的意義所在。并通過與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的不斷比較來逐步的完善市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理。改革開放以來，市場經(jīng)濟高度發(fā)展，從傳統(tǒng)、現(xiàn)代及將來等多個角度系統(tǒng)的了解物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的區(qū)別。物業(yè)管理隨著人們的需求不同日益成熟，他的發(fā)展趨勢逐漸明顯。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)是最有效的宣傳手段，既可使整個地區(qū)的房地產(chǎn)增值，最重要的是能為企業(yè)帶來更多的盈利機會。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 基本特性 區(qū)別 發(fā)展趨勢隨著我國住房制度改革的逐漸深入，規(guī)模不等、風格各異的住宅小區(qū)如雨后春筍般在全國各地拔地而起。20世紀80年代，現(xiàn)代物業(yè)管理適時地從我國香港傳入深圳后，迅即在我國大陸得以蓬勃發(fā)展。因其廣闊而燦爛的發(fā)展前景，物業(yè)管理被人們視作現(xiàn)代城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。一、物業(yè)管理的定義物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進行的管理過程。二、物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展情況中國的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟特區(qū)深圳。1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從小到大，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標的三化一體的物業(yè)管理模式。21世紀，是中國物業(yè)管理行業(yè)進入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現(xiàn)一個競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時期。對物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的逐步市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。三、物業(yè)管理的基本原則一 權(quán)責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責任應(yīng)當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。二 業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。三 服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。四 統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。五 專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。六 收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。七 公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟中應(yīng)當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。八 依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。四、物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別我國物業(yè)管理的管理主體經(jīng)歷了由“房管部門”到“物業(yè)公司”的轉(zhuǎn)變，管理對象也相應(yīng)地經(jīng)歷了由“單位所有的公房”到“不同產(chǎn)權(quán)人所有的私房”的轉(zhuǎn)變。因而“管理”特征往往被特別強調(diào)。而物業(yè)管理的產(chǎn)生，其基本動因是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，從本質(zhì)上說是業(yè)主的服務(wù)需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的結(jié)合，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是被服務(wù)人與服務(wù)提供人的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)者不是管理者。傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)從某種程度上的自我管理模式，是管理者按自身的意志去管理用戶，與用戶是管理與被管理的關(guān)系，基本上管理不規(guī)范，不合理等等.而物業(yè)管理則是產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理公司也有權(quán)接受或不接受選聘，在雙方完全平等的原則下，通過市場競爭雙向選擇，物業(yè)管理企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人和使用人是委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)是專門從事相關(guān)管理工作的企業(yè)，具有專業(yè)化、合理化、經(jīng)濟化以及社會效益化的特征。物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理相比，從觀念上、管理模式上以及在管理的內(nèi)容、廣度和深度上都有著本質(zhì)的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下4個方面：1、管理體制不同 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是在計劃經(jīng)濟體制下由政府或各部門、企事業(yè)單位采用行政手段直接進行福利型的封閉式管理，管理單位是終身制。物業(yè)管理則是專業(yè)化的企業(yè)通過市場由產(chǎn)權(quán)人選擇，并且通過合同的方式實行在規(guī)定期限內(nèi)的聘用制，用經(jīng)濟手段進行社會化管理有有償服務(wù)。即傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是計劃體制下的政府行政行為，是福利型的、無償?shù)模晃飿I(yè)管理是市場經(jīng)濟體制下的企業(yè)行為，是經(jīng)營型的、有償?shù)摹?、管理內(nèi)容不同 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理內(nèi)容單一只局限于單純的房屋維修，管理效果不好，物業(yè)壽命短，造成社會財富浪費。多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容。而國家實行的又是福利型低租金政策,即使收了租也養(yǎng)不了房,仍需要政府給大量的財政補貼進行房屋維修,因此 形成了房屋蓋得越多,政府補貼得越多,包袱背得越重的惡性循環(huán)。物業(yè)管理則是對房屋設(shè)備設(shè)施等實行多功能、全方位、綜合性經(jīng)營管理與服務(wù)，既管物又服務(wù)于人，以對物業(yè)有形的“物質(zhì)”（房屋主體、設(shè)備設(shè)施等）的管理為基礎(chǔ)，以該物業(yè)的業(yè)主和使用人為核心展開與此相關(guān)聯(lián)的各項服務(wù)與管理工作，以人為核心提供精神和物質(zhì)兩方面的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)通過自身的經(jīng)營渠道，形成正常的造血功能，以業(yè)養(yǎng)業(yè)。政府不給補貼，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)。3、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的區(qū)別 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，不論是政府還是單位管理的房屋絕大多數(shù)是國家或單位所有，是公產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系單一，使用人僅是承租者而不是產(chǎn)權(quán)人。隨著住房制度改革的深入和房屋商品化的進程，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性變化，國家或單位所占的比重越來越少，已形成國家、單位、個人，包括港、澳、臺及外國人擁有產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)多元化格局。在這種變化面前，如果仍然沿用傳統(tǒng)的管理辦法，則不僅會導致各自為政 、各行其是的無政府主義現(xiàn)象發(fā)生，還必將會導致整棟、整片房屋的維修管理陷入無從計劃、無從管理的狀態(tài)。而物業(yè)管理突破了產(chǎn)權(quán)歸屬界限和分散管理的格局，實行高度統(tǒng)一、全 方位服務(wù)于一體的管理。它的職責除對小區(qū)內(nèi)所有的房屋及附屬設(shè)施進行維修管理外，還對小區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、治安、交通等實行全方位的管理，發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能，為建設(shè)一個舒適、優(yōu)美、安全、和諧的居住環(huán)境創(chuàng)造條件，深受居住者的歡迎。4、管理機制不同 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是管理者按自身的意志去管理用戶，與用戶是管理與被管理的關(guān)系。用戶無法選擇管理者，很少有監(jiān)督權(quán)，而談不上決策權(quán)，處于被動地位。物業(yè)管理則是產(chǎn)權(quán)人和房屋使用人有權(quán)通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也有權(quán)接受或不接受選聘，雙方在完全平等的原則下，通過市場競爭雙向選擇。簽訂物業(yè)管理委托合同，明確各自的權(quán)利、義務(wù)，產(chǎn)權(quán)人和房屋使用人參與重大事項的決策。物業(yè)管理企業(yè)懷產(chǎn)權(quán)人和房屋使用人是委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，雙方在完全平等的原則下,通過雙向選擇簽訂合同,明確各自的權(quán)力、義務(wù)。這樣凡是住戶所需要的各類服務(wù),物業(yè)管理公司都會盡量給予滿足和解決。萬一無法滿足，或者沒有做好，住戶們可以通過正當渠道重新選擇物業(yè)管理公司，這樣物業(yè)公司為了保證自己的業(yè)績就不得不將工作做到最好，才能有利可圖。物業(yè)管理具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型四個基本特性。 1、社會化 物業(yè)管理的社會化指的是它擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，替多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家；同時也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。變多個產(chǎn)權(quán)單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一管理，在委托授權(quán)的范圍內(nèi)集中實施社會化管理，落實各項管理任務(wù)和內(nèi)容，以克服各自為政、多頭管理、互相扯皮、互相推諉的舊體制下的種種弊端，從而有利于提高整個城市管理的水平，以充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。同時，物業(yè)管理也需要全社會的參與和監(jiān)督。 物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。 2、專業(yè)化 物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實施專業(yè)化管理。物業(yè)管理企業(yè)有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序；運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工的必然結(jié)果。 3、企業(yè)化 物業(yè)管理的企業(yè)化是相對于傳統(tǒng)的行政事業(yè)性質(zhì)福利型的房屋管理而言的，指的是通過組建物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實行企業(yè)化的經(jīng)營服務(wù)管理的過程。其核心是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)管理企業(yè)并運作。首先，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)“真正成為相對獨立的經(jīng)濟實體，成為自主經(jīng)營、自負盈虧的社會主義商品的生產(chǎn)者和經(jīng)營者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人?！边@是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。其次，物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為。企業(yè)以經(jīng)濟手段為主，實行責、權(quán)、利相結(jié)合的經(jīng)營責任制。這是在社會主義市場經(jīng)濟體制的條件下，轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)管理經(jīng)營機制的必然結(jié)果。 4、經(jīng)營型 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)和服務(wù)，它推行的是有償服務(wù)、合理收費。這種經(jīng)營型的企業(yè)化管理，可以減少政府或單位的壓力與負擔，使各類物業(yè)的管理走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路，既使房屋的維修養(yǎng)護及設(shè)備更新的資金有了來源，又使住用人得到全方位、多層次的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，獲得安全、舒適、可靠的居住與工作環(huán)境，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán)。 經(jīng)營型的物業(yè)管理必然把物業(yè)管理企業(yè)推向市場，物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭機制的作用下，優(yōu)勝劣汰。五、物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 針對目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。 （一）物業(yè)管理的社會化。 物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強的部分服務(wù)項目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)服務(wù)公司主要進行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會分工發(fā)達為前提的。物業(yè)管理職能的社會化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創(chuàng)造更多的財富。 （二）物業(yè)管理的專業(yè)化。 物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。 （三）物業(yè)管理的智能化與信息化。 物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實現(xiàn)了規(guī)?；?、節(jié)約化經(jīng)營模式，把競爭對手遠遠拋到后面，搶占了市場先機。因此其已成為當前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。 總之，隨著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的