南京某分時度假酒店策劃.ppt

“分時度假”酒店,產權酒店與分時度假概述,分時度假- 是將酒店的住宿單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限（如30、50年等）的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（或一周）的免費入住權。,產權酒店- 是指將酒店的住宿單位的產權出售給投資者，同時投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。,產權酒店與分時度假概念起源:,分時度假與產權酒店的概念起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區(qū)。70年代在美國興起，并擴展到世界各地，逐步成為全球推崇的休閑度假方式。 目前世界上已經形成了60多家大型分時度假集團及由5000多家酒店組成的度假交換網絡，旅游度假目的地遍及90多個國家，年銷售額超過90億美元。,分時度假與中國,市場背景:,消費者對文化與休閑產品的需求呈增長趨勢,商務活動日趨頻繁，商務旅行亦呈急劇增長趨勢,酒店或度假村的住宿價格較高，一定程度上限制了人們外出,與此相對應的是，近年來我國酒店業(yè)的超常規(guī)發(fā)展，大量酒店過剩 ，資源閑置,發(fā)展中國本土分時度假行業(yè)時機已經成熟,分時度假與中國,在中國，目前大致有三類公司提供分時度假服務:,第一類 是以美國國際分時度假交換公司(RCI)為代表的國際分時度假交 換公司。分時度假概念首先由其傳入我國。 第二類 是我國一些資金比較雄厚，有意在“分時度假”領域進行探索和發(fā)展的企業(yè)，作為長線運作。 第三類 是我國的一些房地產公司。他們想借用“分時度假”的概念，把積壓在手中的房地產銷售出去。,分時度假與中國,分時度假在中國推廣發(fā)展的過程中存在的問題：,首先， 把分時度假網絡發(fā)展為國際產品的設想本身就存在問題。如現階段我國與世界許多國家間沒有免簽證制度，消費者在出國簽證方面可能出現問題，因為交換公司只負責酒店交換，不負責會員所去國家的邀請、護照和簽證。 其次， 在市場定位方面，分時度假是否可以作為一項資產投資去推廣？分時度假的許多特點決定了它并非針對普通大眾市場的旅游產品，在我國應該如何定位？,分時度假與中國,國家旅游局對發(fā)展分時度假市場的工作意見： 第一，暫不允許在中國銷售外國的分時度假產品； 第二，國內居民到國內各度假地的“分時度假”有廣闊的發(fā)展前景； 第三，想借助發(fā)展“分時度假”來消化積壓房地產，可以有一些作為，但不具有普遍意義。,國內分時度假房地產市場狀況,國內現 有分時度假房地產同樣分為有產權和無產權兩種,國內分時度假房地產市場狀況,分析：,1) 地理位置 從所處的位置來看，都坐落在旅游城市或風景區(qū)內。 2) 經營方式 將酒店的每間客房分割為獨立產權出售給投資者，投資者擁有一定期限的免費居住權，其余時間可以委托給酒店物業(yè)管理公司進行經營管理，并可享受每年的經營收益分紅，從而實現資產的增值保值。 3) 推廣方式 大眾媒體、展會形式進入市場、現場設售樓處 、主要目標消費群集中的地區(qū)設有辦事處 。負責項目的推廣，提供樓盤的信息，接受客戶的咨詢業(yè)務。市場認知度較高，客戶較容易接受。 4) 特殊功能 一種新型的房產投資和消費模式，既是消費又是存儲，既是服務又是資產，既可自用又可贈送的特別商品，是房地產業(yè)和旅游酒店業(yè)的有效綜合。 5) 客源情況 作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60%是中產家庭投資，40%左右是企業(yè)集團購買，家庭投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；集團購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假或公司年會專用。,國內分時度假房地產市場狀況,國內分時度假房地產市場狀況,1) 在中國，這種有錢有閑人的存儲式消費行為至今難以廣被接受。有關人士認為，中國人并非缺少有錢而有閑的人，關鍵是國人的傳統(tǒng)生活習慣和消費觀念很難與這種模式擦出火花。分時度假于國人來說還是過于前衛(wèi)。 2) 另外還有一個重要原因，就是自從“分時度假”在中國安家落戶后，不長的時間里，不僅沒有迎來廣大消費者的認同，有關部門反而接到大量的投訴。究其原因，目前大部分分時度假銷售(代理)公司在推銷時或多或少涉嫌虛假宣傳、超范圍經營，提供霸王合同等；分時度假是一個新事物，消費者知之甚少、法律知識欠缺，很多重要權益和對方承諾沒有落實到合同或補充合同中。最后不了了之。給分時度假帶來了諸多負面影響。,分析：,案例分析-奧運場館,性質：產權酒店+分時度假 確立依據：奧運場館建設是一項投資巨大的工程，如何籌措資金、如何形成有效的投資回報，如何運用商業(yè)化手段進行奧運金融運作降低項目中標方的風險，無論中標方采取何種辦法解決融資問題，場館建成后如何產生有效的投資回報都是十分關鍵的核心。投資咨詢專業(yè)公司通過充分研究，認為奧運村及部分場館的投資可通過采用“產權酒店+分時度假”的模式實現投資的增值及迅速有效的投資回報。,案例分析-奧運場館,投資回報分析：,第一階段：產權酒店的銷售 奧運村建筑面積： 36萬平方米 公建面積： 3.6萬平方米 可銷售面積： 32.4萬平方米 假設價格： ￥15000元/平方米 總銷售額： ￥44.1億元人民幣 扣除銷售成本基本可以回收奧運村及國家體育館的全部投資,第二階段：分時度假的銷售 奧運金卡：6.8萬元/張 每套奧運村公寓：40張金卡 公寓總數：1800套 共售卡：7.2萬張 售卡資金： ￥ 48.96億元； 同時每年還能為奧運村帶來100多萬人次的旅游度假者，為其他奧運場館設施提供了可觀的消費客流。,案例分析-奧運場館,可行性分析：,1)產權酒店,中國新的投資熱點。 擁有產權、投資回報較高、風險較低。迎合了中國中產階級的投資需求，現在已經成為了中國新的投資熱點。在以往開發(fā)的產權式酒店的成功經驗基礎之上，在奧運品牌支持下的奧運村，如果能夠引進專業(yè)的產權酒店顧問公司進行規(guī)劃設計，完全可以按產權酒店模式預售奧運村公寓，相信會在較短的銷售周期內獲取足夠的建設資金。,2)采用分時度假模式的可行性 中國分時度假的潛在市場十分廣闊，旅游消費的總量在逐年遞增。 國內分時度假公司已初具規(guī)模,分時度假交換系統(tǒng)也已經形成。 奧運概念的引入會使分時度假信用增級,專業(yè)擔保機構擔保使購買者的權益能得到有效保障,降低銷售成本、加速資金的回收。 低息消費信貸，輕松享受奧運分時度假的各項超值服務。 整合奧運場館的各類門票于分時度假金卡之中，增強金卡本身價值和對體育運動愛好者的吸引力，可提前收回相應投資。,適合中國國情的分時度假發(fā)展之路,