蘄春東方花園項目市場研究報告.doc

房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫蘄春縣東方花園項目市場研究報告2008年8月26日一 、項目概況1.1項目概況1）、位置本項目位于黃岡市蘄春縣繁華商貿(mào)街區(qū)，北靠紅旗一橋，東至漕河大道，西臨雷溪河，南接居民小區(qū)。距黃石市中心約34公里，距離武漢市中心區(qū)約120公里，距黃黃高速公路出口約14公里，出行比較方便。2）、項目周邊交通情況l 項目東側為蘄春縣的漕河大道，是縣區(qū)重要的主干道，商貿(mào)在此匯聚一堂，也是通往黃岡市區(qū)和黃黃高速的主干道。同時漕河大道目前正在進行的雷溪河西段改造工程，其區(qū)域要道的優(yōu)勢已經(jīng)具備,同時為日后本項目的開發(fā)奠定優(yōu)勢。 漕河大道路面圖3）、項目地塊現(xiàn)狀項目地塊的內(nèi)部基本平整，部分樓棟已經(jīng)開始建設，臨街處尚需大量拆遷工作。部分在建樓棟地基 尚需拆遷的房二、城市概況2.1 蘄春縣基本情況1）、地理概況蘄春縣 蘄春縣在湖北省內(nèi)位置圖蘄春縣地處鄂東邊陲，大別山南麓，長江中下游北岸，素有“吳頭楚尾”之稱，歷為水陸交通要沖，商品集散中心。今日蘄春南臨長江“黃金水道”，京九鐵路、滬蓉高速公路、鄂皖等級公路均穿境而過，乘車一小時可抵達武漢天河機場，交通區(qū)位優(yōu)勢極其明顯。縣內(nèi)交通發(fā)達，形成了“兩縱五橫五循環(huán)”的干線公路網(wǎng)絡，支線公路實現(xiàn)村村通. 京九鐵路穿境而過，在本縣設有三級客運站和貨運站各一個，客運站位于京九鐵路正中點，正處縣城中心，站前廣場（人民廣場）為埠九段最大的廣場。2）、行政區(qū)劃、人口概況l 蘄春縣版圖面積2398平方公里，總人口94.97萬人（第5 次全國人口普查數(shù)據(jù)）?，F(xiàn)轄13鎮(zhèn)1鄉(xiāng)1場，分別是漕河鎮(zhèn)、赤東鎮(zhèn)、蘄州鎮(zhèn)（含原黃土嶺鄉(xiāng)）、管窯鎮(zhèn)、彭思鎮(zhèn)、橫車鎮(zhèn)、株林鎮(zhèn)、劉河鎮(zhèn)、獅子鎮(zhèn)、青石鎮(zhèn)（含原桐梓鄉(xiāng)）、向橋鄉(xiāng)、張榜鎮(zhèn)（含原孫沖鄉(xiāng)）、大同鎮(zhèn)、檀林鎮(zhèn)（含原田橋鄉(xiāng)），八里湖農(nóng)場。全縣579個村委會（居委會、大隊），共5105 個村民小組（小隊）。 蘄春縣行政區(qū)劃圖3）自然資源土地資源總面積23.98萬公頃(359.7萬畝)，其中耕地5.6萬公頃(84.02萬畝)，林地10.39公頃(155.8萬畝)，水域3.11萬公頃(46.62萬畝)。礦產(chǎn)資源已探明礦產(chǎn)資源39種，金屬礦產(chǎn)15種。其中劉河鎮(zhèn)石鼓沖釩鈦磁鐵礦工業(yè)儲量95萬噸，石人寨金礦工業(yè)儲量500公斤。非金屬礦產(chǎn)23種。其中石英石儲量過1億噸，含硅量達99.98%以上，品位居全國之冠；花崗石儲量30多億立方米，花色品種獨特，已進入大量開采和加工階段。此外，還有大量的優(yōu)質(zhì)礦泉水資源；水利資源縣內(nèi)5公里以上河流75條，總長973.7公里，流域面積2682.2平方公里。境內(nèi)主要湖泊有赤東湖、赤西湖和雨湖等。有各類水庫158座，總庫容5.7億立方米。全縣水力電能5.24萬千瓦，已開發(fā)利用1.95萬千瓦。蘄春縣豐富的自然資源為該地居民提供了有利的經(jīng)濟發(fā)展動力，未來區(qū)域經(jīng)濟將有較大的發(fā)展勢頭，這也為蘄春縣房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎。2.2 蘄春縣經(jīng)濟發(fā)展概況1）蘄春縣國內(nèi)生產(chǎn)總值統(tǒng)計表2005蘄春縣完成43.3億元2005年，全縣完成國內(nèi)生產(chǎn)總值43.3億元，同比增長9.3%。2006蘄春縣43.37億元2006年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值43.37億元(當年價)，比上年增長5.8%;農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值20.25億元，增長8.5%。2007蘄春縣比上年增長5.8%2007年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值44. 17億元(當年價)，比上年增長6.8%;農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值21.25億元，增長9.6%。進入十一五期間第一年，蘄春縣的經(jīng)濟依然保持穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。2007年，蘄春全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值44.17億元，按可比價格計算，比上年增長9.6%，發(fā)展?jié)摿薮蟆?）蘄春縣近兩年人均可支配收入情況(單位：元)年份20062007人均可支配收入572963842007年蘄春縣人均可支配收入增長比例為11.4%，介于8004000US$之間，因而可以初步判定蘄春縣的經(jīng)濟發(fā)展目前正處于快速上升階段。3）、蘄春縣財政收入統(tǒng)計表發(fā)表年份統(tǒng)計對象數(shù)字全文快照2003蘄春縣2.32億元財政收入2.32億元。2003-2005漕河鎮(zhèn)1386萬元財政收入1386萬元。2006蘄春縣2.54億元財政收入2.54億元，同比增長16%，直接利用外資987萬美元，外貿(mào)出口3973萬美元，被黃岡市委市政府評為出口創(chuàng)匯先進縣。2007蘄春縣2.87億元財政收入2.87億元.近年來，蘄春縣固定資產(chǎn)投資保持較快的增長速度，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，今年來發(fā)展迅速,呈現(xiàn)高速增長的勢頭,并漸漸成為全縣的投資亮點，取得了較好的成效。但是從經(jīng)濟稅收可持續(xù)發(fā)展的角度分析,近幾年全縣的投資狀況還存在一些問題： （一）投資總量偏小;（二）公共投資不足;（三）融資渠道相對單一。但我們必須看到目前蘄春整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景,我們有理由相信蘄春明天的房地產(chǎn)業(yè)值得期待。按07年人均可支配收入6384元/年人、一戶3.5人口計算，一戶家庭的年均收入為22344元。按目前本項目的高檔樓盤均價2000元/左右，那么一戶家庭購買一棟120的住宅，住房收入比為10.7，對于一戶中等平均收入家庭來說，如此高的住房收入比可以說已經(jīng)超出目前蘄春縣的房價，已超出市民的平均承受能力范圍。因此建議項目推廣價不宜過高，可起步價稍低，根據(jù)市場反映情況慢慢調(diào)整漲幅。三、城市發(fā)展總體規(guī)劃3.1城市區(qū)域新規(guī)劃今年蘄春縣政府邀請武漢市政工程設計院專家一行4人到達蘄春，著手對漕河老城區(qū)8條道路進行精心勾勒，描繪蘄春縣老城改造新城建設的藍圖，拉開了城區(qū)規(guī)劃建設發(fā)展的新序幕。 該縣近年來經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，2008年，該縣重點抓住“兩區(qū)戰(zhàn)略”即抓好城東新區(qū)和李時珍國際健康文化旅游區(qū)建設，打造新的經(jīng)濟增長點。為此，著力從四個方面精心架筑規(guī)劃建設發(fā)展的新骨架。一是投入200萬元聘請武漢市政工程設計院的專家對漕河老城區(qū)8條路改造進行施工設計；二是投入70萬元聘請華中科技大學的專家對蘄州進行總體規(guī)劃修編。三是投入210萬元聘請華中科技大學的專家編制新城區(qū)（漕河）詳細規(guī)劃；四是投入100萬元聘請湖南大學的專家展開新城區(qū)8條路設計。 據(jù)悉，該縣力爭用23年的時間完成老城區(qū)“四縱四橫”道路改造和配套工程，拉通新城區(qū)骨架，總投資將近2億元，這是該縣首次大規(guī)模、全范圍、高層次的改造和建設工程，并把蘄州鎮(zhèn)納入該縣的副中心城市建設范圍。目前各項工程規(guī)劃工作正在緊鑼密鼓設計當中。四、蘄春縣房地產(chǎn)市場發(fā)展分析4.1蘄春縣房地產(chǎn)市場總體分析1）、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢目前，蘄春縣商品房開發(fā)與銷售呈現(xiàn)出強勁發(fā)展勢頭，空房率極低。與此同時，商品房價格也是一路飚升，呈現(xiàn)跳躍式增長。本項目所在區(qū)域的高端品質(zhì)商品房到今年8月底已升至1600元/平方米左右。目前武漢市的城鎮(zhèn)人口年均可支配收入為15100元，蘄春縣人均可支配收入達到6384元，目前武漢市的平均房價為4600元每平方米，依照人均可支配收入與平均房價比例武漢為3.3:1,根據(jù)了解目前全國大中型城市房價與城鎮(zhèn)人口年均可支配收入比例均在此水平，按此推算蘄春縣應該達到的標準房價為1934元每平方米，由此看來，蘄春縣房價尚有一定上升空間。蘄春縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢l 居住舒適化、現(xiàn)代化的趨勢開始出現(xiàn)l 項目所在區(qū)域?qū)⑹欠康禺a(chǎn)發(fā)展的熱點l 區(qū)位和投資概念將是住宅物業(yè)銷售的主流l 武漢大都市城市圈觸發(fā)新一輪開發(fā)潮 l 蘄春縣房價進入市場調(diào)控，步入上升通道l 房地產(chǎn)商正規(guī)化，引領蘄春房地產(chǎn)發(fā)展進入規(guī)?；?、現(xiàn)代化l 進入大力推行集中成片開發(fā)、結構豐富、環(huán)境優(yōu)良、配套設施齊全的小區(qū) 2）、蘄春縣政府對房地產(chǎn)的總體發(fā)展規(guī)劃：l 通過未來住房開發(fā)建設，達到住房需求者盡其能，購其房，形成各類住房需求穩(wěn)定，良好的住房供需體系l 大力推行集中成片開發(fā)、結構豐富、環(huán)境優(yōu)良、配套設施齊全的小區(qū)建設 l 推動城市化建設，根據(jù)黃岡市城市規(guī)劃發(fā)展要求，合理分布商品住宅建設l 小區(qū)建設應充分利用現(xiàn)有的山水布局，建造別致優(yōu)雅的人文景觀，合理體現(xiàn)風景商業(yè)街的特色，為城市發(fā)展增添了一道亮麗的風景3)、房地產(chǎn)消費群體、消費特征及消費水平蘄春縣目前購房者主要是轄區(qū)內(nèi)的居民，部分打工者人群及其他購房者,值得注意的是由于本地房價目前還處于一個較低的水平,有相當數(shù)量的臨近區(qū)域的置業(yè)人群不可忽視。隨著居民生活條件的提高、居民收入的增加，蘄春縣購房者已經(jīng)不滿足于最初的置地建房和價格便宜、配套設施簡單的普通住宅。如今的蘄春人民，越來越注重房屋的整體品質(zhì)，考量購房因素更多的是地理區(qū)位、戶型設計、周邊環(huán)境、使用功能、配套設施、社區(qū)文化、物業(yè)配套等一系綜合條件，蘄春縣的購房者的消費觀念正發(fā)生著巨大的變化，理性化消費正在逐步形成。4)、蘄春縣住宅發(fā)展總體分析l 通過對蘄春縣房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查及蘄春縣對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)劃分析，我們認為蘄春縣房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)進入快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷增大，房地產(chǎn)交易日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻將逐年提高。l 蘄春縣房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)供求基本平衡，就要改變目前市場供求結構單一的局面，著力推進環(huán)境優(yōu)雅、舒適休閑型住宅商品；住宅結構合理，實現(xiàn)高檔商品房，普通商品房和經(jīng)濟適用房及廉租住房比例協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)“戶均一套、人均一間、功能配套、設備齊全”的發(fā)展目標。l 目前，蘄春縣中心區(qū)域人口約10萬左右。隨著城市化建設不斷發(fā)展，自然人口不斷增加，城中村的逐步消除，舊城改造、周邊縣、市人口的進入、外來投資者的增加，無疑會擴大蘄春縣住宅需求。加之現(xiàn)在蘄春縣近年來住宅開發(fā)面積每年逐步增長，投入市場的住宅基本上被市場消化，顯現(xiàn)出住宅需求大且具備強勁的消費能力。我方項目建議：項目地塊所處屬蘄春縣商業(yè)街中心區(qū)域，政府規(guī)劃扶持的各類產(chǎn)業(yè)在地塊周邊蓬勃發(fā)展，前景利好，地塊具開發(fā)價值，同時地塊面積使開發(fā)項目成為蘄春市場內(nèi)獨一無二的大型規(guī)模項目，促進了檔次的提升，我方項目應在此基礎上合理利用各項優(yōu)勢資源，同時進行合理規(guī)劃，以自身的規(guī)模和項目本身地段的優(yōu)勢，弱化項目的高價劣勢。在概念的推廣上則應適度超前，在傳統(tǒng)營銷推廣方式基礎之上多加一些例如活動營銷、概念營銷等新型營銷手法，以規(guī)模和價值投資為其主打概念，走價值化道路。五、 項目SWOT分析5.1優(yōu)勢（S）（1）、景觀資源優(yōu)勢本項目西面緊鄰區(qū)域中心的雷溪河，建議加強河道內(nèi)的景觀建造。（2）、項目規(guī)模大，有發(fā)展空間本項目占地面積達40649平方米，位于縣區(qū)中心，緊鄰漕河大道，項目的交通優(yōu)勢非常明顯，為發(fā)展商提供了可持續(xù)發(fā)展的空間。（3）、蘄春縣經(jīng)濟發(fā)展速度快目前，蘄春縣在武漢城市圈中處于發(fā)展和增長速度名列前茅的縣城，具有較大發(fā)展空間，為項目的建設及發(fā)展前景奠定了基礎。（4）、蘄春縣收入水平和貨幣儲蓄增長快蘄春縣人均收入水平和貨幣儲蓄增長較快，有潛在的消費需求，為我們項目的銷售提供了強大的客源。（5）、政府給予較大支持項目所處的區(qū)域為政府規(guī)劃發(fā)展的重點，未來幾年將是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。在項目開發(fā)的各方面，可以爭取一些政府的扶持。5.2劣勢（W）總投資額高、開發(fā)面積大：整個項目占地和開發(fā)面積都非常大，這樣一方面要求總投資資金量大，增加了投資風險；另一方面開發(fā)面積大，對市場的承受力必須認真研究。5.3機會（O）土地和房屋升值空間較大：區(qū)域交通將迅速成為蘄春縣新的地標方位，其所在地塊的價值空間必將加速攀升，因整體形勢的高速發(fā)展必定帶動該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)價格，成為引領蘄春縣房地產(chǎn)市場的風向標。5.4威脅（T）據(jù)調(diào)查，目前蘄春縣很少有成規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目周邊具有競爭性的樓盤也寥寥無幾，其他項目未來都不會對本項目構成大的威脅，唯一可構成威脅的就是區(qū)域內(nèi)的價格競爭。六、項目定位及開發(fā)模式6.1 項目定位定位1：蘄春縣“商業(yè)街新城”l 蘄春縣目前商業(yè)街距離狹長，這也是商業(yè)街形成的最有利要素，本項目位于商業(yè)街中間區(qū)域，目前正處于開發(fā)黃金地段。l 建議，將本項目定義為蘄春縣 “居住圣地計劃”，引領縣城發(fā)展方向。定位2：中、高檔住宅建議以中、高端住宅為前期主要的開發(fā)項目，原因在于 1：蘄春縣目前對住宅的消化能力還是很強的階段； 2：項目應將客戶群瞄準兩個方向：中高階層的公務員人群與原有本地私營生意人群； 3：蘄春縣居民對居住環(huán)境要求逐漸提升。 從這些方面考量，擬將本區(qū)域建設為中高端品質(zhì)，以小高層成就項目亮點，帶動項目品質(zhì)的提升，從而提高人們對本項目的心理價位。6.2項目客戶群體定位：分析要素客戶層描述年齡2845職業(yè)公司普通主管、個體經(jīng)營者、公務員、政府部門人員及有隱形收入人群區(qū)域蘄春縣區(qū)和轄區(qū)及含家在蘄春縣人在武漢或者外地工作人員收入家庭月收入3000元5000元6.3價格定位根據(jù)市場調(diào)研情況分析，蘄春縣同一區(qū)域不同物業(yè)、不同區(qū)域相同物業(yè)的價格差異性較大。由于本項目具有較長的開發(fā)周期，價格會受到市場供求、宏觀經(jīng)濟等因素的影響。價格定位主要參照各板塊類似項目物業(yè)價格以及充分考慮了縣城發(fā)展前景、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、土地供求等因素而制定。1）、定價依據(jù)l 蘄春縣目前一些高檔產(chǎn)品均價已超過1700元/l 蘄春經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健，經(jīng)濟發(fā)展呈加速增長的態(tài)勢，項目所在區(qū)域為城市規(guī)劃發(fā)展的重心。 l 前期入市，價格不宜過高，以聚集客戶為主，首期開發(fā)以其高性價比引起客戶關注度和銷售數(shù)量非常重要。價格應隨著社區(qū)的成熟和品牌知名度的不斷積累而持續(xù)上升。2）、本項目銷售價格參考價本項目銷售價格參考：建議項目入市價格采取低開高走戰(zhàn)略，以1850元/均價入市，