重慶市南坪彈子石=凱洋玉皇冠=工程項目申請報告(房地產(chǎn)開發(fā)可研).doc

凱洋玉皇冠工程可行性研究報告重慶市凱洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶市南坪彈子石“凱洋玉皇冠”工程可行性研究報告 重慶傳播者廣告策劃公司二OO六年六月四日目 錄一、項目總論1.1 項目背景1.1.1 項目名稱1.1.2 開發(fā)公司1.1.3 研究工作依據(jù)1.1.4 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容1.2可行性研究結(jié)論1.2.1市場分析1.2.2項目建設(shè)進(jìn)度1.2.3投資估算和資金籌措1.2.4項目綜合評價結(jié)論二、項目投資環(huán)境和市場研究2.1市場宏觀背景2.1.1重慶投資環(huán)境2.1.2 2006年政策環(huán)境2.1.3重慶市房地產(chǎn)市場狀況分析2.2.區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測2.2.1區(qū)域環(huán)境2.2.2歷史沿革2.2.3區(qū)域配套2.2.4 未來規(guī)劃2.3區(qū)域市場分析2.3.1區(qū)域市場界定2.3.2區(qū)域市場分析2.3.3市場需求特征： 2.3.4區(qū)域優(yōu)劣分析2.3.5典型物業(yè)調(diào)查典型物業(yè)調(diào)查樓盤要素統(tǒng)計2.3.6 2006年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)形勢展望三、項目分析及評價3.1地塊解析3.1.1交通條件3.1.2地形、地勢3.1.3項目位置3.1.4水電氣保障3.1.5規(guī)劃限制條件地質(zhì)情況氣象條件地震資料酸雨情況3.2項目SWOT分析四、市場定位及項目評估4.1項目定位4.2方案評估意見五、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排5.1有關(guān)工程計劃說明5.2施工橫道圖六、投資估算與資金籌措6.1項目總投資估算6.2資金籌措6.2.1資金來源6.2.2項目籌資方案6.2.3借款償還計劃七、銷售及經(jīng)營收益測定7.1各類物業(yè)銷售收入估算7.2項目銷售回款計劃7.3資金來源與運用分析7.4銷售利潤7、5現(xiàn)金流量分析八、財務(wù)與敏感性分析8.1贏利能力分析8.1.1財務(wù)凈現(xiàn)值：8.1.2財務(wù)內(nèi)部收益率：8.1.3投資凈利潤率：8.2項目不確定性分析8.2.1盈虧平衡分析8.2.2敏感性分析售價變動敏感性分析開發(fā)成本變動敏感性分析8.3社會效益和影響分析九、可行性研究結(jié)論與建議9.1擬建方案的結(jié)論性意見9.2項目主要問題的解決辦法和建議9.3項目風(fēng)險及防范建議一、項目總論1.1 項目背景1.1.1 項目名稱本項目總體工程命名為：重慶市“凱洋玉皇冠”工程， “凱洋玉皇冠”工程項目規(guī)劃占地面積為6753.12,用地性質(zhì)為住宅用地。1.1.2 開發(fā)公司重慶市凱洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.1.3 研究工作依據(jù)A. 國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、重慶市人民政府、市規(guī)劃國土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策；B. 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法，中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，2000年10月第1版；C. 重慶市城市總體規(guī)劃（2004年2020年）D. 重慶市城市規(guī)劃管理條例E. 南岸區(qū)政府提供項目基礎(chǔ)資料F. 其它各種來源（市場供需、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計等方面）的相關(guān)資料G. 重慶市2005年統(tǒng)計年鑒(重慶市統(tǒng)計局網(wǎng)站)H. 重慶市房地產(chǎn)信用網(wǎng)()I. 報告編制單位掌握的有關(guān)資料和實地勘察、調(diào)查的有關(guān)資料。1.1.4 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項目地處重慶市南坪區(qū)長江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開發(fā)改造的老區(qū)。本地塊北瞰滾滾而來的長江，東依重慶著名的南山風(fēng)景區(qū)，與母城渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對景，地理位置優(yōu)越而顯赫，現(xiàn)階段交通不太方便，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件較差。規(guī)劃建設(shè)用地約10畝，容積率為8.05，建筑覆蓋率為24.38%。居住戶數(shù)：約478戶，人口規(guī)模：約1530人， 總建筑規(guī)模：約60342(含地下面積)建筑設(shè)計考慮地上33層，地下3層。地上一層設(shè)計為架空層，考慮小區(qū)功能配套的幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點等公共設(shè)施，同時設(shè)計適當(dāng)?shù)募芸站坝^綠化；一層以上設(shè)計為住宅。地下層設(shè)計為地下車庫，設(shè)備用房和物管用房?！皠P洋玉皇冠”建設(shè)工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積6753.12總建筑面積：60342.40平方米容積率：8.05建筑覆蓋率：24.38%綠地率:25.12%停車位：150個建筑占地面積：1646其中住宅建筑面積：53618.30平方米架空層724.10 平方米車庫建面積6000.00平方米1.2可行性研究結(jié)論1.2.1市場分析n 市場狀況去年重慶房地產(chǎn)投資在宏觀調(diào)控背景下略有增長，但上漲幅度低于城市人均純收入增長速度。2004年和2005年，重慶市主城區(qū)商品房均價分別為2385元/平方米和2587元/平方米，同比分別上漲了13.7%和8.45%，而同期重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長12.2%和11.8%，城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入分別增長13.9%和11.1%。可見，重慶房價增幅基本合理，與經(jīng)濟(jì)和收入增長基本協(xié)調(diào)。目前，重慶房地產(chǎn)市場的供需基本平衡，投資炒房的空間很小，也正因為如此，溫州炒房團(tuán)才在堅守了四年后終于在沒有獲利的情況下退出重慶。n 政府市場規(guī)范措施市政府采取了一系列規(guī)范市場的措施。首先，控制好土地源頭，從土地進(jìn)行合理規(guī)劃和嚴(yán)格審批制度等方面著手，并而加大對房地產(chǎn)市場的管理力度。在土地供應(yīng)方面，目前重慶經(jīng)營土地已實施“招拍掛”政策，并專門成立重慶市地產(chǎn)集團(tuán)，作為一級整治部門和土地儲備中心。加強土地儲備的同時，政府加大了對閑置土地的處理力度，采取了征收閑置費、依法收回等方式，防止土地資源浪費。目前，重慶市已完成了主城120棟爛尾樓的處理，與其他城市相比，重慶市爛尾樓的處理做得更好。n 政府清理閑置土地具體措施上世紀(jì)90年代中期，重慶土地市場存在一些違規(guī)販賣土地的行為，由此形成了實力較弱的開發(fā)商搶占土地后，沒有能力開發(fā)，而具備開發(fā)實力的開發(fā)商又拿不到土地的局面。為此，政府實施了一系列對閑置土地處理的措施，并嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。比如，開發(fā)商在取得渝中區(qū)土地使用權(quán)一年后便要動工，如果不動工，就要按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收回，并再次上市交易。通過這種方式，重慶市已收回了一定數(shù)量的閑置土地。n 市場發(fā)展前景最近幾年，重慶GDP平均增幅都在10%以上，財政收入的年均增長幅超過了30%，2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長11%，為住房改善型需求提供了有力的經(jīng)濟(jì)支撐。2005年重慶主城區(qū)商品房銷售面積為1156.15萬平方米，與成都、貴陽、西安、昆明等西部主要城市相比，居第一位，說明了重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好。根據(jù)我們的發(fā)展目標(biāo)，在未來五年內(nèi)重慶城市居民人均居住面積將由24平方米提升到28平方米，未來15年內(nèi)將達(dá)到35平方米，這為重慶的房地產(chǎn)行業(yè)提供了需求保證和發(fā)展空間。1.2.2項目建設(shè)進(jìn)度目前本項目已通過重慶市規(guī)劃局進(jìn)行立項，總體規(guī)劃方案已全部完成，即：時間段工作內(nèi)容2006年6月-2006年底，項目上所有建筑動遷完畢；2007年1月-2008年底項目主體竣工2007年5月初-主體工程1/3，公開發(fā)售；2007年5月2008年7月項目主要銷售期2008年8月項目后期尾盤銷售1.2.3投資估算和資金籌措A. 投資估算根據(jù)玉皇冠大廈策劃方案的相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計說明，參考重慶市現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)一般造價標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究經(jīng)濟(jì)評價方法，“凱洋玉皇冠”工程的投資估算結(jié)果如下表：“凱洋玉皇冠”工程投資估算表1、開發(fā)成本項目總金額（萬元）項目總金額（萬元）1.1土地費用土地征用5502、開發(fā)費用2.1辦公費用200土地出讓金11252.2銷售費用240場地平整672.3貸款利息240拆遷7212.4不可估計費用100小計24633、總成本95221.2房屋建設(shè)費用工程勘察104、銷售收入14940施工圖設(shè)計905、相關(guān)稅費配套費700工程監(jiān)理25人防費90土建工程5100規(guī)劃管理費13.8外墻工程工程定額測定費3.57消防系統(tǒng)240工程綜合服務(wù)費1.53電氣系統(tǒng)235質(zhì)監(jiān)費7.14電力外線30印花稅1.53給排水110營業(yè)稅857.5泵房30土地增值稅水箱12小計1675.07電梯240總投資11197通風(fēng)60綜合布線35燃?xì)庀到y(tǒng)62小計6279B. 資金籌措項目總投資為11197萬元。為了使該項目有足夠的建設(shè)資金作保障，擬通過三個方面來籌措建設(shè)資金。具體如下：1) 自有資金4000萬元(房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金占總投資的35%以上)，作為項目的啟動資金。2) 2006年11月向申請商業(yè)銀行固定資產(chǎn)開發(fā)專項貸款2000萬元，2007年1月初可獲得銀行貸款。3) 其余不足部分5197萬元，計劃通過項目營銷資金來進(jìn)行籌措。 預(yù)計項目可售面積營銷資金總額為14940萬元人民幣。1.2.4項目綜合評價結(jié)論1) 宏觀市場前景樂觀，項目用地所在的南岸彈子石-規(guī)劃中的CBD。具有不可估量的發(fā)展?jié)摿Α?) 規(guī)劃設(shè)計方案完全滿足重慶市規(guī)劃國土局南坪分局提出的規(guī)劃設(shè)計要點的限制性要求，并符合國家及重慶市相關(guān)住宅、區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、消防等法規(guī)、法令、規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。3) 規(guī)劃設(shè)計理念與重慶市整體規(guī)劃的指導(dǎo)思想、南岸區(qū)的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)以及彈子石的規(guī)劃建設(shè)方向相吻合。4) 規(guī)劃總體布局與分期建設(shè)計劃已得到重慶市規(guī)劃國土局南岸分局的認(rèn)可。5) 項目用地的地質(zhì)穩(wěn)定性較好，適宜作為擬建工程場地。6) 項目的經(jīng)濟(jì)效益良好，具有較強的抗風(fēng)險能力。7) 資金籌措方案客觀合理，可行性強，足以保證“凱洋玉皇冠”工程的順利實施。綜上所述，“凱洋玉皇冠”項目選址適當(dāng)，總體規(guī)劃與分期建設(shè)計劃合理、合法，擬建的工程資金籌措方案可行性強，經(jīng)濟(jì)效益良好，有較強的抗風(fēng)險能力。二、項目投資環(huán)境和市場研究2.1市場宏觀背景2.1.1重慶投資環(huán)境A. 綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強。初步統(tǒng)計，“十五”期間重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11%，高于“九五”1.7個百分點，2005年達(dá)到3100億元，其中工業(yè)增加值達(dá)到1050億元，均比2000年接近翻一番。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近1400美元。全社會固定資產(chǎn)投資2005年完成2010億元，五年累計完成6700億元，比“九五”增長1.8倍。社會消費品零售總額由2000年的644億元增加到1100億元。地方財政收入394.7億元，比2000年增長2.8倍。金融機(jī)構(gòu)人民幣年末存貸款余額均比“九五”期末增加1倍多。B. 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整呈現(xiàn)可喜變化。工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量、質(zhì)量、效益同步提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額翻了兩番多。北部新區(qū)和特色工業(yè)園區(qū)正在成為新的經(jīng)濟(jì)增長極。非公有制經(jīng)濟(jì)迅速崛起，實現(xiàn)增加值比重由35%提高到51%。城鎮(zhèn)化水平由35.6%提高到45.2%。重慶市銀行不良貸款占比由32%下降到9%左右，重慶成為全國銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和金融生態(tài)環(huán)境較好地區(qū)之一。C. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速推進(jìn)。全面完成“8小時重慶”通達(dá)工程，基本完成“半小時主城”暢通工程。渝懷鐵路、達(dá)萬鐵路、遂渝鐵路、軌道交通二號線、江北國際機(jī)場擴(kuò)建、萬州五橋機(jī)場、寸灘集裝箱碼頭一期等一批重大交通工程建成投入使用。渝涪、渝合、渝黔、長萬和環(huán)城高速公路建成通車，五年新增高速公路516公里。新建、改建區(qū)縣高等級公路1748公里。建成長江、嘉陵江大橋16座。信息基礎(chǔ)設(shè)施處于西部領(lǐng)先水平。五年新增電力裝機(jī)容量125萬千瓦，新增農(nóng)田灌溉面積58萬畝。鯉魚塘水庫建設(shè)順利推進(jìn)，“澤渝”工程和松溉、銅罐驛兩大長江提水工程全面啟動。一批新興商圈、商業(yè)步行街、濱江餐飲休閑區(qū)成為城市亮麗的風(fēng)景，一批危舊房得到改造，燈飾工程和綠化美化工程使重慶更加絢麗多彩。D. 農(nóng)業(yè)農(nóng)村煥發(fā)新的生機(jī)。2005年起全部免征農(nóng)業(yè)稅及其附加，結(jié)束了農(nóng)民繳糧納稅的歷史。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化百萬工程、百個經(jīng)濟(jì)強鎮(zhèn)工程和百萬農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)工程取得可喜進(jìn)展。糧食總產(chǎn)量恢復(fù)到歷史較好水平。農(nóng)村基層服務(wù)體系建設(shè)得到加強。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。五年累計轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動力260萬人。進(jìn)城務(wù)工人員的管理和服務(wù)工作有所改善。E. 順利完成分期移民任務(wù)。到2005年末，累計完成移民安置94.1萬人，遷建調(diào)整工礦企業(yè)1371戶，復(fù)建房屋2853萬平方米。實施三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃起步良好，建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金和移民后期扶持基金，實施產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金項目150個、移民后期扶持項目457個。“十五”后三年，庫區(qū)15個淹沒區(qū)縣總體經(jīng)濟(jì)增長速度超過重慶市平均水平。F. 生態(tài)環(huán)境質(zhì)量趨于改善。“十五”共投入318億元加強環(huán)境保護(hù)與生態(tài)建設(shè)。累計完成退耕還林1389萬畝，重慶市森林覆蓋率達(dá)到30%，比2000年提高7個百分點。建成一批污水處理廠和垃圾處理場，庫區(qū)水質(zhì)穩(wěn)定。持續(xù)推進(jìn)主城“凈空工程”，實施易撒漏物質(zhì)密閉運輸，嚴(yán)格控制施工揚塵，實施城市道路改造，結(jié)合技改搬遷主城區(qū)重污染安全隱患企業(yè)19戶。2005年末主城區(qū)空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)比例達(dá)到72.9%，比2000年提高21.8個百分點。庫區(qū)地質(zhì)災(zāi)害二期防治工程初步通過國家驗收。G. 改革開放取得重大進(jìn)展。國有企業(yè)股份制改革大步推進(jìn)，股份制企業(yè)占比已超過70%。加大市屬國有企業(yè)集團(tuán)重組整合力度，國有資產(chǎn)總額超過3500億元，比2000年擴(kuò)大1倍。五年累計化解市屬國有企業(yè)不良債務(wù)220億元。完成重慶市商業(yè)銀行和國際信托投資公司增資擴(kuò)股、西南證券重組、區(qū)縣信用聯(lián)社統(tǒng)一法人改革改制。組建土地儲備中心，培育壯大八大建設(shè)性投資集團(tuán)，搭建起基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資平臺。路橋收費改革和電力、水利、公交、燃?xì)獾葔艛嘈袠I(yè)的改革取得實質(zhì)性進(jìn)展。文化體制改革試點順利推進(jìn)，組建了重慶廣播電視集團(tuán)(總臺)、報業(yè)集團(tuán)和出版集團(tuán)。企業(yè)信用信息聯(lián)合征信系統(tǒng)基本建立。把發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)提升到戰(zhàn)略高度?！笆濉逼陂g，重慶市進(jìn)出口總額年均增長19.2%，實際利用外商直接投資累計17.5億美元，有24家世界500強企業(yè)來渝投資興業(yè)。福特汽車、惠普、美國利寶、匯豐銀行、中美大都會人壽、中法水務(wù)、沃爾瑪、香港查氏集團(tuán)、普天、海爾等一批國內(nèi)外知名企業(yè)相繼入駐重慶。務(wù)實推進(jìn)渝港“9+1”、渝澳“8+1”經(jīng)貿(mào)合作。分別與四川、貴州、上海、浙江、廣東、湖北達(dá)成合作發(fā)展框架協(xié)議。五年累計利用內(nèi)資448億元。H. 各項社會事業(yè)取得新的進(jìn)步。取得家蠶功能基因組研究、海扶超聲聚焦刀、手機(jī)“通芯一號”芯片等一批具有國際先進(jìn)水平的科技成果。初步具備乘用車自主開發(fā)能力。各級各類教育全面發(fā)展。2005年“兩基”人口覆蓋率達(dá)到97.6%，初中畢業(yè)生升入高中階段學(xué)校的比例達(dá)到81.3%，在校大學(xué)生人數(shù)在2000年基礎(chǔ)上翻了一番多。五年累計完成中小學(xué)危房改造360萬平方米。大學(xué)城建設(shè)初具規(guī)模。人力資源開發(fā)成效顯著，五年累計引進(jìn)各類緊缺人才5萬多名。文化事業(yè)繁榮，三峽博物館、奧體中心、規(guī)劃展覽館和國際會展中心等標(biāo)志性文化體育設(shè)施竣工投入使用，湖廣會館修復(fù)一新，紅巖革命紀(jì)念館景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、重慶國際學(xué)校正式開工。區(qū)縣文化體育設(shè)施建設(shè)有長足進(jìn)展。廣播電視“村村通”工程成效顯著。重慶運動員在全國“十運會”上取得了比上屆更好的成績?；拘纬墒信c區(qū)縣兩級衛(wèi)生監(jiān)督、疾病控制、傳染病救治體系和突發(fā)公共衛(wèi)生事件預(yù)警應(yīng)急機(jī)制。兒童免疫規(guī)劃“四苗”接種率達(dá)到92.3%，乙肝疫苗接種率達(dá)到88.9%。艾滋病、結(jié)核病、地氟病等重大疾病防治工作得到加強。開展7個區(qū)縣新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點。實施農(nóng)村計劃生育家庭獎勵扶助制度和“少生快富”工程，67.9萬人受益。I. 緊貼民心辦了一批實事。城鄉(xiāng)居民生活明顯改善，2005年城市居民人均可支配收入達(dá)到10240元，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到2785元，分別比2000年增長66%和47%。五年共指導(dǎo)幫助下崗職工和城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員實現(xiàn)就業(yè)再就業(yè)80萬人。城市居民人均住房建筑面積由“九五”末的18.6平方米增加到24.3平方米，農(nóng)村居民人均住房面積由29.6平方米增加到33平方米。城鎮(zhèn)廉租住房保障面逐年擴(kuò)大，3600多戶“雙困”家庭搬進(jìn)新居。農(nóng)村6300戶高山移民和所有巖洞窩棚戶住進(jìn)了政府資助的新房?；窘⒁责B(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育保險和社會救助為主要內(nèi)容的社會保障體系。五年間三次提高城鎮(zhèn)低保標(biāo)準(zhǔn)和最低工資標(biāo)準(zhǔn)。建立了農(nóng)村特困醫(yī)療救助制度。農(nóng)村絕對貧困人口五年累計減少80余萬。解決了農(nóng)村230萬人的飲水困難和飲水安全問題。“平安重慶”建設(shè)扎實推進(jìn)，重慶市刑事案件自2002年以來逐年有所減少，社會治安狀況持續(xù)好轉(zhuǎn)。強化安全生產(chǎn)監(jiān)管，安裝公路防撞護(hù)欄2000公里，基本建立了水上交通、長途客運GPS監(jiān)控系統(tǒng)和煤礦瓦斯GPRS監(jiān)控系統(tǒng)。各級政府心系群眾安危，成功抗御了突如其來的“非典”疫情，有效防控了高致病性禽流感和人-豬鏈球菌，戰(zhàn)勝了頻繁發(fā)生的自然災(zāi)害，妥善處置了開縣“1223”特大井噴、天原化工廠氯氣泄漏等突發(fā)事件，保障了人民群眾生命財產(chǎn)安全。J. 服務(wù)型政府建設(shè)邁出堅實步伐。各級政府認(rèn)真執(zhí)行人大及其常委會決議、決定，自覺接受人大、政協(xié)和社會監(jiān)督。出臺了市政府重大決策程序規(guī)定，實施了行政首長問責(zé)、行政決策聽證、政務(wù)信息公開和規(guī)范性文件審查四項制度。完善重大決策專家咨詢、社會公示和聽證、人民建議征集制度，建立政務(wù)信息發(fā)布、社情民意反映、政務(wù)工作評議、決策失誤責(zé)任追究制度。行政審批事項減少50%以上。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府服務(wù)職能有所加強。更加注重履行社會管理和公共服務(wù)職能，建立健全突發(fā)公共事件應(yīng)急處理機(jī)制。強化行政監(jiān)察、審計和經(jīng)濟(jì)監(jiān)督，廉政建設(shè)和反腐敗工作取得新成效。K. 重大成績。初步統(tǒng)計，地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長11.8%，地方財政收入增長30.5%；全社會固定資產(chǎn)投資增長23.9%，社會消費品零售總額增長13.5%，外貿(mào)出口增長22%，實際利用外商直接投資增長23.5%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)20萬人，新轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動力43.7萬人；城市居民消費價格總水平上漲幅度控制在0.8%；城市居民人均可支配收入增長11.1%，農(nóng)村居民人均純收入增長10.9%。特別要提到的是，第五屆亞太城市市長峰會取得了圓滿成功。會議主題“城市人自然”和諧發(fā)展，得到與會城市的高度認(rèn)同。會議的精心組織、廣大市民的積極參與和熱情友善，得到中外來賓的廣泛贊譽。這次會議的成功舉辦，有力地促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市民生產(chǎn)生活環(huán)境改善、精神文明建設(shè)、對外交流和經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作。L. 2006年經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)預(yù)測值2005年2006年指標(biāo)總額（億元）增長%總額（億元）增長%地區(qū)生產(chǎn)總值308011.8341911第一產(chǎn)業(yè)增加值4794.35045.4第二產(chǎn)業(yè)增加值138013.4157714.3工業(yè)增加值108013122213.2第三產(chǎn)業(yè)增加值122112.4138013固定資產(chǎn)投資201023.9250524.6社會消費品零售總額110013.5123011.8城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1024211.11136911農(nóng)村居民純收入27507.8290 2006年政策環(huán)境1) 金融政策【房貸執(zhí)行新利率】2005年3月17日以前發(fā)放的按揭貸款，將于2006年1月1日起執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。截至2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行?！痉抠J改雙周可省利息近20%】房屋按揭貸款一般都是每月還一次，現(xiàn)在則有銀行推出兩周還一次的新業(yè)務(wù)。目前，深圳發(fā)展銀行重慶分行宣布率先在我市實行“雙周供”房貸業(yè)務(wù)?！半p周供”指每兩周還一次貸款，每次還款額為月供的一半，比通常的還款方式最多可省19.42%的利息。以貸款50萬、利率6.12%的30年房貸為例，月供每月該還3036元，30年累計還1093960元。改成雙周供后，每次還1518元，由于還款頻率加快，本金減少速度加快，供完50萬只需24.7年，時間縮短近1/6，還款總額為977774元，少了115186元，相當(dāng)于節(jié)省利息19.42%。如果貸款時間為5年、10年或20年，雙周供比月供分別省利息7.68%、9.56%、14.36%，相當(dāng)于貸款時間越長，省利息比例就越高。點評：這種雙周供房貸在國外非常普遍，在我國還處在初步的嘗試階段，目前我國其它商業(yè)銀行都表示暫時不會跟進(jìn)這個業(yè)務(wù)。但是從長遠(yuǎn)來看，雙周供的業(yè)務(wù)必將會在全國范圍內(nèi)得到推廣，而且各大商業(yè)銀行在還款方式都會加大創(chuàng)新，為購房者提供更優(yōu)惠的還款方式?！镜谌渭酉ⅰ繌?006年4月28日起，5年期以上個人自營性住房貸款的基準(zhǔn)利率將由6.12%提高到6.39%，個人能享受到的最優(yōu)惠的下限利率由5.508%提高到5.751%。【光大銀行重慶分行】光大銀行重慶分行人士透露，該行6月1日接到了總行的通知，要求我市從當(dāng)日起執(zhí)行房貸新政策90平方米以上的房屋，執(zhí)行三成首付?？紤]到中低收入階層買房，90平方米以下的自住房，執(zhí)行兩成首付。 2) 土地政策【2006年國土資源管理工作要點】國土資源部公布了2006年國土資源管理工作要點，今年將進(jìn)一步鞏固土地市場治理整頓成果，做好開發(fā)區(qū)土地定界和公示，嚴(yán)格開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)、改變區(qū)位和升級的審批標(biāo)準(zhǔn)，防止盲目新建和擴(kuò)大開發(fā)區(qū)，加強對工業(yè)集中區(qū)的用地管理。在調(diào)控土地供應(yīng)問題上，將采取有保有壓、區(qū)別對待的政策；與此同時，國土資源部將加強房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)調(diào)控。加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)。另外，該部還將注重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段的作用并強化地籍成果應(yīng)用，建立土地融資動態(tài)監(jiān)測制度?！举Y料來自新華網(wǎng)】點評：與去年的土地政策相比，今年并沒有太大的土地政策出臺。加強建設(shè)項目用地預(yù)審、新增建設(shè)用地的審查報批和批后檢查；停止別墅類用地供應(yīng)；加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)將是今年土地調(diào)控的重點?！皬膰?yán)從緊、有保有壓、節(jié)約集約”，將是今年土地供應(yīng)的宗旨。對于重慶土地市場而言，雖然控制了高檔住宅用地的供應(yīng)，但是各大開發(fā)商高檔居住用地儲備非?？捎^，且許多項目擬在今年上馬，高檔住宅供應(yīng)在今年內(nèi)不降反增的可能性相當(dāng)大。【2006年將停止別墅類土地供應(yīng)】根據(jù)3月11日國土資源部的報告顯示，2006年我國將加大中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，并停止別墅類用地的供應(yīng)。該報告表示，“十一五”期間我國將堅持最嚴(yán)格的土地管理和耕地保護(hù)制度，使耕地減少過多的狀況得到有效控制，而新增建設(shè)用地總量，特別是占用耕地的數(shù)量得到嚴(yán)格控制。此外，我國還將綜合運用經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段，控制固定資產(chǎn)投資過快增長，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。而國土資源部將在2006年繼續(xù)嚴(yán)把土地閘門，將出臺新的禁止供地和限價供地的項目目錄，并加大中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，同時嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地的供應(yīng)，停止別墅類土地的供應(yīng)。點評：此份報告更進(jìn)一步說明了國家對于房地產(chǎn)市場的把控將進(jìn)一步嚴(yán)格，對目前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大到適當(dāng)?shù)谋壤?。別墅類土地的停止供應(yīng)也將預(yù)示著市場上別墅類項目的供應(yīng)量減少，使目前的別墅項目成為稀缺資源，而其價格也會有所上揚。3) 稅收【大戶預(yù)征增值稅】2006年1月1日以后，凡單棟號內(nèi)戶(單套房間)平均建筑面積超過140平方米以上的，一律按0.5%的預(yù)征率征收土地增值稅，對于140平方米(含)以下的不予預(yù)征土地增值稅。【重慶重新調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅】在3月1日召開的重慶市政府第68次常務(wù)會決定，調(diào)整重慶市城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)稅土地等級由原來的12級調(diào)整為8級，最高等級土地每平方米的年稅額上調(diào)3元。目前重慶現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標(biāo)準(zhǔn)為1999年制定，該標(biāo)準(zhǔn)將土地劃分為12個等級，最高等級土地每平方米的年稅額為7元，最低等級土地每平方米的年稅額為0.20元。此次調(diào)整將應(yīng)稅土地等級由原來的12級調(diào)整為8級，最高等級土地每平方米的年稅額調(diào)整為10元，最低等級土地每平方米的年稅額調(diào)整為1元。由于目前重慶城鎮(zhèn)土地使用稅的征期為每年的4月和10月，為保證新標(biāo)準(zhǔn)在今年的征期順利實施，新標(biāo)準(zhǔn)從2006年1月1日起執(zhí)行。點評：隨著城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，市政建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，可用土地資源的不斷減少，基準(zhǔn)地價持續(xù)上漲，土地收益大幅增加。然而，作為參與土地收益分配、調(diào)節(jié)土地級差收入的土地使用稅卻未增加，該項措施的執(zhí)行，將擴(kuò)大城鎮(zhèn)土地使用稅的收入。對于房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)開發(fā)成本雖然會因此提高，但其所占比例較低，不會對房價產(chǎn)生影響?！拘罗k房地產(chǎn)企業(yè)將不享受稅收優(yōu)惠】3月20日國家稅務(wù)總局公布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知表明：國內(nèi)的新辦房地產(chǎn)企業(yè)，將不得再享受普通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，并首次將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，同時調(diào)整其預(yù)計計稅毛利率。該措施于2006年3月21日起執(zhí)行。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)多采用設(shè)立項目公司的方式經(jīng)營，開發(fā)一個樓盤或開發(fā)一個項目就新辦一個公司，且盈利率較高。根據(jù)通知規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，同時，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。另外，此舉對預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率也作了適當(dāng)調(diào)整，過去我國規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入，應(yīng)按不低于15的預(yù)計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅。新通知規(guī)定要開始按開發(fā)項目的性質(zhì)，將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項目預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率不得低于，非經(jīng)濟(jì)適用房項目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率。其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15，其他地區(qū)不得低于10。點評：此舉的執(zhí)行表明我國將進(jìn)一步加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。同時由于經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)有不少優(yōu)惠政策，所以這次國家稅務(wù)總局的新政出臺，在一定程度上提高了開發(fā)商的開發(fā)成本，將對大城市商品房的開發(fā)商產(chǎn)生一定的影響。但目前的房價主要是由市場的供求均衡程度來決定的，因此開發(fā)商是否會將稅收提高而增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房價上，需視市場情況而定?！娟P(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知】5月31日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了“關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知”。該通知強調(diào)，6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售時，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營業(yè)稅。 4) 其它政策【登記前不得轉(zhuǎn)讓】為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時，認(rèn)購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署名事先需多方面考慮，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。此外如果退房，管理網(wǎng)將公示銷售單位的退房信息。在管理信息網(wǎng)的樓盤表里將及時恢復(fù)可售標(biāo)志?！竟?jié)能執(zhí)行新規(guī)定】建設(shè)部民用建筑節(jié)能管理規(guī)定于2005年1月1日起開始實施。規(guī)定指出，國家鼓勵多元化、多渠道投資既有建筑的節(jié)能改造，投資人可以按照協(xié)議分享節(jié)能改造的收益；鼓勵研究制定本地區(qū)既有建筑節(jié)能改造資金籌措辦法和相關(guān)激勵政策。新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，民用建筑工程擴(kuò)建和改建時，應(yīng)當(dāng)對原建筑進(jìn)行節(jié)能改造。該舉措提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)水平，增加了開發(fā)成本，但從長遠(yuǎn)來看，則每個家庭和全社會節(jié)約了能源?？偨Y(jié)：06年不斷正式實施新規(guī)，其目的主要體現(xiàn)在幾個方面：a) 抑制房地產(chǎn)價格增長過快，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。b) 規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場，提高房地產(chǎn)還款率；c) 抑制炒房行為，解決中、低收住房問題d) 提升房地產(chǎn)建筑水平；2.1.3重慶市房地產(chǎn)市場狀況分析1) 土地供應(yīng)情況1、2005年1-12月重慶市土地開發(fā)與購置情況土地購置費(億元)比去年同期增長(%)購置土地面積(萬平米)比去年同期增長(%)完成開發(fā)土地面積(萬平米)比去年同期增長(%)72.8216.31385.4025.7916.266.12005年1-12月，重慶市土地購置費為72.82億元，比去年同期增長16.3%，購置土地面積比去年同增長了25.7%，說明今年1-12月份成交的土地出讓價格有所上升。完成開發(fā)土地面積916.26萬平米，比去年同期增加6.1%。（數(shù)據(jù)來源于中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)）2、2006.14月土地供應(yīng)情況據(jù)悉，我市主城今年一季度批準(zhǔn)總用地1625萬平方米，其中，居住用地占410余萬平方米。江北、九龍坡、渝北、北部新區(qū)四區(qū)建設(shè)用地面積占總建設(shè)用地面積84.86%。與去年同期相比，我市主城今年一季度批準(zhǔn)用地下降了4.3個百分點。重慶市土地交易中心在5月份有18宗擬售土地信息，合計222.4359萬m2，地塊主要分布于渝北區(qū)和沙坪壩區(qū)。分析：雖然近2年土地的供應(yīng)量總體來看走下劃路，但因政策的影響，在近幾年囤積下不少未開發(fā)土地，大量的施工面積將對重慶未來房地產(chǎn)市場形成較大影響。預(yù)計這些施工面積將在未來1年到2年內(nèi)投入市場進(jìn)行銷售，值得關(guān)注的是可能將有部分面積在今年年底前入市銷售。3、2006.14月土地供應(yīng)特征特征一：2006.14月重慶房地產(chǎn)供應(yīng)量最大的為北部新區(qū)、渝北區(qū)和江北區(qū)的“三北區(qū)域”。該區(qū)域房地產(chǎn)自2004年快速發(fā)展以來，成為明星購房區(qū)域，特別是江北區(qū)和北部新區(qū)。去年伊始，江北、渝北、北部新區(qū)的有效聯(lián)動，為該范圍各區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了新機(jī)遇。特征二：2006.14月重慶市場仍以居住地為主，土地、房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化。特征三：房地產(chǎn)供應(yīng)市場以建筑面積70110平方米的兩居室和三居室為主要產(chǎn)品。未來，重慶市戶均人口仍將控制在3-4人左右，決定了未來市場的供應(yīng)仍是以二、三房住宅為主。特征四：市場仍以高層住宅為住。至2004年以來，國家宏觀政策的調(diào)控和市場的發(fā)展，使的房地產(chǎn)開發(fā)難度加大，開發(fā)商為保證最大化利潤；重慶土地特點等各方面因素，使得住宅市場仍會以高層住宅為主。2) 供需現(xiàn)狀分析a) 2006.14月重慶市房地產(chǎn)供應(yīng)特征據(jù)“重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)”提供的數(shù)據(jù)，目前主城區(qū)可售樓盤已達(dá)4980個，可售總套數(shù)為70078套，可售總面積近750萬平方米。其中，2006年1-4月的重慶樓市，因為受從去年5月開始的房地產(chǎn)新政影響，去年樓市進(jìn)入觀望狀態(tài)，一些本想在2005年推新盤的開發(fā)商將時間表拖到今年。此外，春季房交會將在5月上旬舉行，春交會前開盤能在有充分的展示時間，以期在房交會上取得更好的銷售業(yè)績。本屆房交會參展商品房面積達(dá)2645萬平方米，其中可售的住宅面積845萬平方米，非住宅246萬平方米。在可售商品住房中，普通住宅占75%以上?？偣?yīng)量略大于需求量。區(qū)域特征：2006年1-4月份新入市項目，大部分新盤主要集中在渝北南岸，其中部分是老盤的新項目：比如融僑半島的云滿庭C區(qū)朗云軒，金科天湖的美鎮(zhèn)觀天下二期，駿逸新視界3期等。價格特征：因為大量新盤扎堆上市，競爭激烈，開發(fā)商定價也較為謹(jǐn)慎，房價較2005年下半年大致持平或僅略略上揚，一些大盤的一期定價與二期定價相差不大或持平。比如，中央美地一期開盤均價為4000元/平方米，二期開盤均價為4100/平方米；華宇林泉雅舍一期均價為3400元/平方米，二期均價也為3400元。同時，新開樓盤中，絕大多數(shù)都有打折、免契稅、免雜費、免五通配套費、買房送出國游等優(yōu)惠。b) 2006.14月重慶市房地產(chǎn)需求特征（數(shù)據(jù)來本次自專項調(diào)查）特征一：江北區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩是消費者購房的首選區(qū)域。通過調(diào)查了解到約有26.5%的消費者有意在江北區(qū)購房。特征二：近2年重慶居民收入顯著提高，購房能力持續(xù)增長，可承受房屋單價大幅提高。30%左右的家庭月收入為2500-3499元/，且月收入在4500元以上的家庭比重在上升。隨著收入的提高，約40%左右的購房者可承受2000-2499元的住宅單價。值得一提的是，據(jù)調(diào)查，越來越多的購房者能接受2500-4000元/平方米的住宅單價。特征三：追求緊湊居住空間，中小戶型受追捧。70-110平方米需求比重最高，是市場最能接受的戶型面積。其中70-90平方米的面積比重最大。特別是在2005年受央行各種金融政策的影響，消費者對緊湊精致戶型情有獨衷。特征四：2006.14月房地產(chǎn)市場需求減緩。由于新政策（銀行利率提高）影響，增高消費者置業(yè)門檻，對房地產(chǎn)市場普遍抱觀望態(tài)度，在一段時間內(nèi)重慶房地產(chǎn)市場消費較低迷。小結(jié):近期走勢由于國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)進(jìn)入盤整期。2006年又是新一個周期的開始，2006年上半年，在房交會期間房源放量供應(yīng)。受供求關(guān)系的影響，房價不會有大的波動，但預(yù)計下半年，重慶的房價應(yīng)該有上升的空間，市場被看好。2.2.區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測2.2.1區(qū)域環(huán)境1、范圍南岸區(qū)位于東徑106314 106472、北緯29272 29372之間，轄區(qū)西部、北部被長江環(huán)繞，長江自西向東流經(jīng)其三分之二的面積，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望，東部、南部與巴南區(qū)接壤。全區(qū)面積278.78平方公里，陸地占90.33%，河流占9.67%。2、地貌南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。 低山：主要分布在南山、黃桷椏、廣陽三個鎮(zhèn)，一般海拔在500米以上，最高峰為春天嶺，海拔681.5米； 丘陵：主要分布在南坪、涂山、雞冠石、峽口、長生橋、迎龍、廣陽7個鎮(zhèn)及沿江7個街道，一般海拔在200-300米之間； 平壩：面積小，零星分布，其中以廣陽壩園藝場和銅元局等地面積為較大； 河流：以長江為主，過境段長45公里，流經(jīng)7個鎮(zhèn)，另有流域面積大于80平方公里的河流2條，流域面積10平方公里及其以下的河流9條。3、氣候南岸區(qū)地處在熱帶季風(fēng)區(qū)的四川盆地南部長江河谷，熱量豐富、雨量充沛、無霜期長，冰雪少、風(fēng)小日照少、溫度大、云霧多，春早夏長，秋短冬暖，四季分明，多年年平均氣溫18.5，無霜期347天，降雨量1097.8毫米，霧日67.8天。4、自然資源1）礦產(chǎn) 煤礦：（主要為焦煤、肥焦煤、肥氣煤等煉焦用煤）分布于文峰至雞冠石、下浩至四公里； 砂金：分布于峽口鄉(xiāng)廣陽壩周圍； 鐵礦：（主要為赤鐵與褐鐵礦）分布于涼風(fēng)埡、蓮花背、雞公嘴； 石灰石礦：（南岸優(yōu)勢礦產(chǎn)資源）分布于黃桷椏鎮(zhèn)的文峰一帶，石灰岸儲量4.1億噸，片碎石儲量4.8億噸； 建筑河沙：分布于長江沿岸30多公里； 另有石英砂巖、硅瓦原料石、建筑石料、地下熱水、礦泉水等資源。2）動植物 植物品種達(dá)1632種，經(jīng)濟(jì)作物和觀賞花卉資源占突出優(yōu)勢，馬尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草林、草坡等構(gòu)成南山綠化植被的主體； 動物資源以家畜、家禽為主。3）水資源 地表水資源主要是江河溪流帶來的過境水，多年平均過境水總量為年3447.5億立方米； 地下水資源839.3萬立方米，其中雞冠石至文峰一線最豐富。2.2.2歷史沿革南岸區(qū)為中國著名的歷史文化名城重慶的重要組成部分之一。1929年重慶建市，拓展市區(qū)范圍，在玄壇廟設(shè)南岸市政管理處，管理由巴縣劃入的南城坪、海棠溪、龍門浩、彈子石四坊；1950年6月，在民主建政中，南岸4個區(qū)合并建立重慶市第五區(qū)、第六區(qū)。次年，郭家沱由江北縣劃入第六區(qū)，增建為鄉(xiāng)；1952年10月，兩區(qū)合并為重慶市第五區(qū)，并由巴縣劃入文峰鄉(xiāng)；1955年10月，第五區(qū)更名為重慶市南岸區(qū)；1995年3月，重慶市區(qū)劃調(diào)整，郭家沱街道和峽口鎮(zhèn)的郭家沱村劃歸江北區(qū)，巴縣的長生橋、迎龍、廣陽三鎮(zhèn)及九龍坡區(qū)花溪鎮(zhèn)的二塘村劃入南岸區(qū)；2001年，南岸區(qū)轄9個鎮(zhèn)（南坪、南山、峽口、涂山、雞冠石、黃桷椏、長生橋、迎龍、廣陽），7個街道（南坪、龍門浩、海棠溪、彈子石、大佛段、銅元局、花園路）和71個行政村。2.2.3區(qū)域配套1、交通南岸區(qū)水陸交通便捷，南坪是重慶主城區(qū)南城公路的交通樞紐。南岸區(qū)公路經(jīng)過大規(guī)模的改建、新建，初步形成了區(qū)域性循環(huán)通道，路況大大改善。全區(qū)公路現(xiàn)有通車?yán)锍?78公里，其中等級公路里程195公里，并擁有兩個大型長、短途汽車客運站組成重慶南大門的交通樞紐。南岸區(qū)南坪距火車站僅3公里，距航運朝天門碼頭5公里，距空港重慶江北機(jī)場28公里。另外渝懷、渝黔鐵路在南岸均設(shè)有站點。市主干道： 渝黔公路、渝黔高速公路（區(qū)內(nèi)設(shè)有三處道口）：以南坪為起點，南通貴州、連云南，東南連接湘、桂。區(qū)主干道： 南坪南路、南坪東路、南坪西路、南坪北路：以南坪轉(zhuǎn)盤為中心的四條主干道； 南彈路：連接南坪和彈子石； 南濱路：南岸區(qū)沿長江的濱江道路； 南城大道；南岸區(qū)路狀最好的主干道之一，并且形成了特色飲食一條街 海峽路：連接四公里和鵝公巖大橋的快速通道。橋梁： 重慶長江大橋：連接南岸區(qū)和渝中區(qū)，日均通過5萬車次以上； 鵝公巖大橋：連接南岸區(qū)和九龍坡區(qū)，已于2000年底通車； 寸灘長江大橋（在建）：連接南岸區(qū)和大渡口區(qū)，工程進(jìn)展順利； 大佛寺長江大橋：連接彈子石片區(qū)和渝中區(qū)； 重慶菜園壩長江大橋于2003年2月動工，建成后渝中區(qū)和南岸區(qū)的交通將得到較大的改善。其它： 重慶長江索道、南山旅游索道為市民和旅客提供了便捷通道并塑造了城市新景觀； 轄區(qū)內(nèi)長江航道45公里，碼頭24處，有5條輪渡線與渝中區(qū)連接。2、公交線路：1）區(qū)內(nèi)線路304：南 坪彈子石305：龍職中上新街307：南 坪回龍灣373：南坪中學(xué)彈子石381：南 坪銅元局384：上新街南 山2）至渝中區(qū)302：南 泉五一路306：南 坪較場口321：彈子石新華路361：麥德龍解放碑363：彈子石兩路口372：大石路朝天門382：五公里朝天門383：老 廠五一路810：七小區(qū)人和街3）至江北線路108：南 坪五里店115：五小區(qū)大石壩121：花園村五里店210：南 坪五里店503：五小區(qū)人 和702：南 坪大石壩801：南 坪黃泥磅168：南 坪無專廠4）至九龍坡線路362：南 坪楊家坪365：五小區(qū)陳家坪428：南 坪楊家坪962：南 坪毛線溝5）至高新區(qū)線路819：南 坪石橋鋪703：南 坪石橋鋪6）至沙坪壩線路318：南 坪沙坪壩 808：南 坪磁器口7）途經(jīng)南岸區(qū)線路303：五一路魚 洞2、學(xué)校全區(qū)有高等院校4所、普通中學(xué)25所、職業(yè)中學(xué)7所、小學(xué)54所。全面實施“雙高”普九，基本實現(xiàn)普及高中教育，高等教育毛入學(xué)率提高到54%，人均受教育年限達(dá)到10.5年。在校學(xué)生中學(xué)為27903人，小學(xué)為30214人；幼兒園113所，入園兒童9922人，學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá)100%。2.2.4 未來規(guī)劃1、發(fā)展方向南岸區(qū)過去是重慶的老工業(yè)區(qū)，但現(xiàn)在是重慶市規(guī)劃建設(shè)的金融、經(jīng)貿(mào)、電子信息、生物工程、風(fēng)景旅游重點發(fā)展區(qū)。根據(jù)南岸主城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，未來南岸區(qū)將建成集經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)、都市工業(yè)、商貿(mào)、國際會展、風(fēng)景旅游等為一體的綜合發(fā)展區(qū)。主要措施有： 遷出水泥廠等重污染企業(yè)，加快基礎(chǔ)建設(shè)步伐； 加大第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度； 以“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”為宣傳的口號； 加大土地供應(yīng)量，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，吸引人流，增加人氣。2、交通發(fā)展 從木字嘴到彈子石的長江濱江路正在規(guī)劃建設(shè)中； 從彈子石至五里店的王家沱大橋正在規(guī)劃建設(shè)中； 菜園壩大橋在建中，建成后可供汽車、輕軌同時通過； 即將啟動南坪中心轉(zhuǎn)盤改造工程，完成四海路、輔仁路等道路建設(shè)，一是路網(wǎng)規(guī)劃形成“十八骨干”的總體路網(wǎng)格局，將建設(shè)各級道路共計692.5KM，道路里程增幅達(dá)58.6%，基本消除等外級公路；二是公交建設(shè)形成區(qū)域公交和區(qū)間達(dá)運量快速公交組成線網(wǎng)體系布局，線網(wǎng)密度在城區(qū)達(dá)2.34公里/平方公里，線網(wǎng)覆蓋率在南坪區(qū)域達(dá)80%；三是軌道3號線、4號線、6號線、8號線、9號線與環(huán)線構(gòu)成南岸區(qū)軌道線網(wǎng)，布設(shè)南坪等7個重要站點；四是港口規(guī)劃，在南岸區(qū)長江水岸線上共建6座旅游客運、環(huán)保與貨運碼頭；五是客貨運站規(guī)劃，包括4個登記客運站點，1個簡易站，32個招呼站，1個物流基地1個，3個貨物流通中心，2個聯(lián)運貨運站。2.3區(qū)域市場分析2.3.1區(qū)域市場界定本地塊地處重慶市南坪區(qū)長江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開發(fā)改造的老區(qū)。本地塊北瞰滾滾而來的長江，東依重慶著名的南山風(fēng)景區(qū)，與重慶著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對景，地理位置優(yōu)越而顯赫。彈子石規(guī)劃為重慶中央商務(wù)區(qū)：南岸區(qū)彈子石CBD定位是一個集休閑、文化、綠色于一體的中央商務(wù)區(qū); 隨著重慶中央商務(wù)區(qū)(CBD)規(guī)劃的確定和南岸濱江地帶蓬勃發(fā)展，以及茶園新區(qū)啟動，使得CBD組成部分的彈子石片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢迅速提升。2.3.2區(qū)域市場分析2005年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)共152家，其中二級以上企業(yè)共40家，區(qū)房地產(chǎn)項目個數(shù)217個，累計完成投資額74.05億元，同比增長23.90%，投資額占全市房地產(chǎn)投資總額的14.30%。全區(qū)房地產(chǎn)項目施工面積803.99萬平方米，其中新開工面積186.18萬平方米；竣工面積211.46萬平方米，銷售面積185.61萬平方米。一、2005年房地產(chǎn)開發(fā)運行呈現(xiàn)出如下特點：1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐步回