物業(yè)管理招投標與合同.ppt

,掌握招投標的類型及方式 掌握物業(yè)管理招投標的實施程序 掌握物業(yè)管理招投標文件的組成 掌握物業(yè)服務合同的相關內容,第三章 物業(yè)管理招投標與合同,第一節(jié) 物業(yè)管理市場與委托,一、物業(yè)管理市場的含義 二、物業(yè)管理市場的構成 三、物業(yè)管理市場中的委托與代理關系,一、物業(yè)管理市場的含義,廣義的物業(yè)管理市場是指提供（出售）和購買物業(yè)管理服務這種無形商品的場所和由此而引起的交換關系的總和。 狹義的物業(yè)管理市場指物業(yè)管理勞務商品交換的場所。,一、物業(yè)管理市場的含義,物業(yè)管理市場包括三層含義： (1)市場交換的商品是物業(yè)管理服務。 (2)市場交換關系的主體是業(yè)主和物業(yè)公司 (3)物業(yè)管理市場的基本規(guī)律是價值規(guī)律和競爭規(guī)律。,二、物業(yè)管理市場的構成,1、市場主體 業(yè)主 開發(fā)建設單位 物業(yè)服務企業(yè) 供給主體、受托方 中介組織 提供輔助性服務 行業(yè)協會 自律性組織 政府管理者 2、市場客體 3、市場機制 價格機制、供求機制、競爭機制,需求主體、委托方,物業(yè)管理服務,三、物業(yè)管理市場中的委托與代理關系,物業(yè)管理是一種委托代理關系。 委托代理是指代理人依據被代理人的委托，以被代理人的名義實施的民事法律行為。 委托代理關系的特征可以概括為：代理人在委托人的授權范圍內行使代理權，實施代理行為；委托人的利益依賴于代理人的行為；代理人以委托人的名義實施行為，但其行為的法律后果要有由委托人承擔。,三、物業(yè)管理市場中的委托與代理關系,在委托與代理關系中，其主體包括代理人、被代理人和第三人（相對人）。 代理人物業(yè)服務企業(yè) 被代理人業(yè)主或業(yè)主大會 相對人則有兩類： 各類相關的專業(yè)公司， 分散業(yè)主(相對于業(yè)主大會)和承租人 物業(yè)管理服務的委托代理關系，是通過物業(yè)管理市場的招標和投標，并通過簽訂前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同來實現的。,第二節(jié) 物業(yè)管理招標,一、物業(yè)管理招投標的相關概念 二、物業(yè)管理招標的類型 三、物業(yè)管理招標的程序 四、物業(yè)管理招標文件的構成,一、物業(yè)管理招投標的相關概念,（一）物業(yè)管理招標,物業(yè)管理招標，是指物業(yè)管理招標人為即將建造完成或已經建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)管理公司，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件并向社會公開，將物業(yè)管理區(qū)域內房屋及共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務等事務，一次性發(fā)包，由多家物業(yè)管理公司競投，從中選擇確定適宜的物業(yè)管理公司并與之訂立物業(yè)服務合同的過程。,一、物業(yè)管理招投標的相關概念,（一）物業(yè)管理招標,物業(yè)管理招標，是指物業(yè)管理招標人為即將建造完成或已經建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)管理公司，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件并向社會公開，將物業(yè)管理區(qū)域內房屋及共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務等事務，一次性發(fā)包，由多家物業(yè)管理公司競投，從中選擇確定適宜的物業(yè)管理公司并與之訂立物業(yè)服務合同的過程。,依法提出招標項目進行招標的物業(yè)所有權人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）。 一般，同一物業(yè)投入使用前后招標人會發(fā)生變化，如建設期間和正式成立業(yè)主大會尚未招聘物業(yè)管理公司之前由開發(fā)建設單位作為招標人；成立業(yè)主大會后由業(yè)主大會委托業(yè)主委員會辦理招標事宜。 物業(yè)管理招標人的權利,一、物業(yè)管理招投標的相關概念,物業(yè)管理招標人的權利： 物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。作為招標人，享有下列權利： 編制招標文件，組織招標活動； 選擇和確定符合資質條件的投標人； 根據評標原則決定評標、定標方法； 選定中標人； 依法享有的其他權利。,在具體招標過程進行時，招標人可以自行組織實施招標活動，也可以也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。,一、物業(yè)管理招投標的相關概念,（二）物業(yè)管理投標,物業(yè)管理投標，是指符合招標文件中要求的投標人根據公布的招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，依據國家有關法律、法規(guī)與本企業(yè)管理條件和水平，編制投標文件，積極參與投標活動的整個過程。 其中，投標人是指響應物業(yè)管理招標、參加物業(yè)管理投標競爭的具有相應物業(yè)管理資質和獨立法人資格的物業(yè)管理公司。,一、物業(yè)管理招投標的相關概念,（三）物業(yè)管理招投標應該遵循的原則 公開原則 公平原則 公正原則 合理原則,一、物業(yè)管理招投標的相關概念,（三）物業(yè)管理招投標應該遵循的原則 公開原則 公平原則 公正原則 合理原則,所謂公開原則是指招標投標活動中，嚴格按照程序公開進行。如果物業(yè)管理招標定為公開招標，就必須按公開原則，召開新聞發(fā)布會，在報刊、電臺、電視臺上公開登出招標公告，把物業(yè)管理招標的要求與條件公開告訴一切想參與投標的物業(yè)管理企業(yè)。,一、物業(yè)管理招投標的相關概念,（三）物業(yè)管理招投標應該遵循的原則 公開原則 公平原則 公正原則 合理原則,所謂公平原則是指在招標文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標條件是一致的。即所有參加者必須在相同的基礎上，在同一的條件下進行投標。,一、物業(yè)管理招投標的相關概念,（三）物業(yè)管理招投標應該遵循的原則 公開原則 公平原則 公正原則 合理原則,所謂公正性原則是指在物業(yè)管理招標投標的整個過程中要體現公正性，而不能產生厚此薄彼的情況。特別在評標、決標過程中，一定要采用科學方法，按照平等的原則，進行實事求是的分析、打分。,一、物業(yè)管理招投標的相關概念,（三）物業(yè)管理招投標應該遵循的原則 公開原則 公平原則 公正原則 合理原則,所謂合理性原則是指在最后定標選擇投標單位、確定服務項目、收費價格時，必須合理準確，不能接受低于正常管理服務成本的報價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。,一、物業(yè)管理招投標的相關概念,（四）物業(yè)管理招投標適用的法律法規(guī) 中華人民共和國招標投標法（1999.8） 物業(yè)管理條例(2003.8) 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法（2003.6）,二、物業(yè)管理招標的類型,1、按照物業(yè)管理招標的方法劃分 自行招標 委托招標 2、按照物業(yè)管理招標的形式劃分 公開招標 邀請招標 協議招標,二、物業(yè)管理招標的類型,1、按照物業(yè)管理招標的方法劃分 自行招標 委托招標 2、按照物業(yè)管理招標的形式劃分 公開招標 邀請招標 協議招標,它是招標人自己編制招標文件，自己操作招標全過程的一種方式。要求：招標人必須有招標資質。,二、物業(yè)管理招標的類型,1、按照物業(yè)管理招標的方法劃分 自行招標 委托招標 2、按照物業(yè)管理招標的形式劃分 公開招標 邀請招標 協議招標,即招標人委托招標代理機構進行招標的方式。,二、物業(yè)管理招標的類型,1、按照物業(yè)管理招標的方法劃分 自行招標 委托招標 2、按照物業(yè)管理招標的形式劃分 公開招標 邀請招標 協議招標,招標人通過報紙、電視及其他新聞渠道，公開發(fā)布招標信息，邀請愿意參加投標的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。 優(yōu)點：充分競爭 缺點：招標時間長、成本較高,二、物業(yè)管理招標的類型,1、按照物業(yè)管理招標的方法劃分 自行招標 委托招標 2、按照物業(yè)管理招標的形式劃分 公開招標 邀請招標 協議招標,由招標單位向預先選擇的有管理能力的若干物業(yè)管理企業(yè)（一般邀請不超過10家，通常在38家之間）發(fā)出邀請書，讓它們各自報價和分別議標，最后授標的招標方式。 優(yōu)點：可以保證投標的物業(yè)管理企業(yè)有的資質條件和管理經驗，信譽可靠； 缺點：招標范圍有限，有可能漏掉一些好的企業(yè)參與投標。,二、物業(yè)管理招標的類型,1、按照物業(yè)管理招標的方法劃分 自行招標 委托招標 2、按照物業(yè)管理招標的形式劃分 公開招標 邀請招標 協議招標,招標單位直接邀請其認為資信可靠和能力相適應的一家或幾家物業(yè)管理企業(yè)參加投標，與它們分別協商談判，確定物業(yè)管理的有關事項，最后達成協議的招標方式。這實際上是一種合同談判的方式。 優(yōu)點：可以節(jié)省時間和招標費用，雙方容易達成協議。,二、物業(yè)管理招標的類型,物業(yè)管理條例第24條規(guī)定：國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則通過招標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。住宅建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，投標人少于3人或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。,2001年9月17日，深圳景洲大廈業(yè)主開全國先河，由業(yè)主自主投票表決，更換了原來由開發(fā)商指定的物管公司，這就是聞名全國的 “景洲事件”。業(yè)委會更換管理不到位、服務有問題的物業(yè)公司，是一個行業(yè)發(fā)展成熟的標志之一。更換管家的“景州事件”，標志著業(yè)主維權的大幕已經拉開。 整個2001年，鄒家健一直是媒體關注的焦點。由于其所居住的景洲大廈原物業(yè)管理公司出現很多的問題，屢次反映總得不到解決。忍無可忍的業(yè)主們推舉鄒家健為業(yè)主委員會主任，通過各種渠道反映問題，同時通過向社會招標公開“選管家”。在此之前，深圳市的商品房開發(fā)時，絕大部分物業(yè)管理公司都是在業(yè)主入住之前進駐，業(yè)主沒有挑選物業(yè)管理公司的先例?！熬爸奘录痹谡麄€中國房地產、物業(yè)管理界引起了軒然大波，首開深圳市商品房業(yè)主通過招標自主選擇管理公司的先例。2001年9月17日，深圳南光物業(yè)正式入駐福田區(qū)景洲大廈。由“景洲事件”帶來的沖擊波很快引發(fā)了南天一花園、學府花園等更換管理公司等一系列事件。2001年至2002年，深圳又給整個物業(yè)管理行業(yè)提供了新的思路。,物業(yè)管 理招標,招標的方式,招標的一般程序（關鍵環(huán)節(jié)）,招標書,范例：錦秋家園物業(yè)管理招標公告,公開招標,邀請招標,協議招標,開發(fā)商或業(yè)主大會,物業(yè)管理招標具體如何進行？ （招標的程序是什么？）,三、物業(yè)管理招標的程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,三、物業(yè)管理招標的程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,招標單位在招標之前要成立物業(yè)管理項目招標機構。招標機構可聘請有關部門人員和物業(yè)管理專家組成。其主要任務是：負責招標的整個活動；編制招標文件；組織投標、開標、評標和決標；與中標企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同。,三、物業(yè)管理招標的程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,招標文件包括：招標公告或招標邀請書、招標書、投標單、投標企業(yè)資格審查表、投標須知、招標章程、招標項目說明書、物業(yè)管理合同等。,三、物業(yè)管理招標的程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,招標人采用公開招標方式招標，應當發(fā)布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標邀請書。,三、物業(yè)管理招標的程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,資格預審的程序： （1）發(fā)出資格預審通告或經營資質預審邀請書 發(fā)布經營資質預審通告通常有兩種做法：在招標公告中寫明將進行經營資質預審，并通告領取或購買經營資格預審文件的地點和時間；在報紙上另行刊登經營資質審查通告。 （2）出售資格預審文件 (3)評審 資格預審的內容: （1）申請人的基本情況 （2）申請人的財務狀況 （3）申請人的業(yè)績,三、物業(yè)管理招標的程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,招標單位應在招標通告（廣告）規(guī)定的時間內，向符合條件的物業(yè)管理投標單位發(fā)售標書，并根據實際情況，盡可能地向它們提供有關的設計圖紙、技術資料等等，以利于投標單位在規(guī)定的期限內編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標書。,三、物業(yè)管理招標的程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,投標單位在準備投標文件時，可能會向招標單位提出一些問題，要求招標單位給予澄清或解釋。招標單位應根據具體情況，盡快安排有關工作人員，在指定的時間和地點召開標前會議，或安排投標單位到實地去勘察物業(yè)現場，由招標單位負責對投標單位提出的問題予以解答或澄清。,三、物業(yè)管理招標的程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,招標單位要按招標文件中規(guī)定的時間、地點在有效期內接收投標單位的投標文件。經審查，如認為收到的文件各項手續(xù)齊全或符合招標文件規(guī)定，即可收存起來。,三、物業(yè)管理招標的程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,招標單位開標的時間、地點都要在招標文件中明確規(guī)定，并應按規(guī)定的時間和地點，公開召開物業(yè)管理招標開標答辯會，邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機構參加。,三、物業(yè)管理招標的程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,招標單位應在確定投標有效的前提下，逐一對投標書、現場答辯和招標書規(guī)定的其他要素進行比較和評價。評定投標書的標準要盡可能量化，列出各項因素比較一覽表，排列名次，最后確定中標單位。,三、物業(yè)管理招標的程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,確定中標企業(yè)后，招標單位應在規(guī)定的時間內發(fā)出中標或未中標通知書，同時也應將未中標單位的投標保證函退還投標單位。,三、物業(yè)管理招標的程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,招標單位在通知投標單位中標時，應同時邀請中標單位在一定的期限內與招標單位簽訂物業(yè)管理合同。如果投標單位在期限內拒不簽約，則招標單位有權沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標保證金。,三、物業(yè)管理招標的程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,對招標活動進行總結，結算招標的有關費用，對招標資料進行整理、歸檔。,物業(yè)管理招標的一般程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,準備 階段,招標 過程,收尾 階段,物業(yè)管理招標的一般程序,1成立招標機構 2編制招標文件 3發(fā)布招標消息 4投標單位的資格審查 5發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等 6召開標前會議及組織投標單位現場勘察答疑 7接受和收存投標書 8組織開標答辯會 9進行評標和確定中標單位 10發(fā)出中標或未中標通知書 11與中標單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標結束,準備 階段,招標 過程,收尾 階段,招標書編 制是關鍵,錦秋家園招標公告,錦秋家園物業(yè)管理招標公告 一、項目介紹： 地理位置： 錦秋家園住宅小區(qū)位于北京市海淀區(qū)中關村核心區(qū)知春路以南，學院路以西，東鄰薊門元大都遺址公園，西鄰大運村。是澳洲著名建筑師菲利普.考克斯先生在中國的第一個住宅杰作。 錦秋家園住宅小區(qū)的四至范圍：東至錦秋家園東紅線；西至錦秋西路；南至錦秋家園南紅線；北至錦秋國際大廈用地南紅線?？傉嫉孛娣e34890，總建筑面積：129400，全部為住宅。（不含地下車庫、地下會所及地二人防） 本項目規(guī)劃設計物業(yè)的類型：高層、小高層乙類住宅。建筑結構為鋼筋混凝土結構。小區(qū)共有住宅樓9棟，其中高層建筑4棟（1、3、7、9#樓），板式小高層建筑5棟（2、4、5、6、8#樓），現有戶數987戶。綜合容積率4.20，綠化率31.8%，綠化用地11100。 地下會所、地下車庫目前均由開發(fā)商管理，不在本次招標范圍之內。,二、招標人：北京市海淀區(qū)羅莊北里錦秋家園業(yè)主委員會 三、招標組織單位：中招國際招標公司 四、招標內容：錦秋家園住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務（招標編號：TC06K353） 五、招標方式：公開招標。 六、物業(yè)服務合同簽定方式：三年（第一次簽一年，達標后第二次簽兩年）。 七、競標企業(yè)應具備的基本條件： （請投標人在報名當日攜以下條件的相關證明材料的原件及復印件） 1、具有本項目要求的服務或實施能力的國內具有獨立法人的專業(yè)企業(yè)； 2、具有獨立承擔民事責任的能力； 3、具有良好的商業(yè)信譽和健全的財務會計制度； 4、具有履行合同所必需的設備和專業(yè)技術能力；,5、具有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄； 6、參加此項投標活動前三年內，在經營活動中沒有違法記錄； 7、物業(yè)管理二級以上資質（利用其他法人機構資質證書的投標人不予接受），注冊資金人民幣500萬元（含）以上（有效期內）； 8、獨立在管項目建筑總面積在100萬平米以上，單項在管住宅項目建筑面積10萬平米以上的物業(yè)管理企業(yè)； 八、預計報名截止時間：2006年6月6日17：00前。 九、招標文件購買時間：2006年6月9日17：00前。 十、報名地點，招標文件購買地點：北京市海淀區(qū)皂君廟14號院9號樓，504室。 電話：01062108063 聯系人：涂小冬 中招國際招標公司 二六年五月,四、物業(yè)管理招標文件的構成,1、投標邀請書 2、投標人須知 3、技術規(guī)范和要求 4、合同條款 5、附件,四、物業(yè)管理招標文件的構成,1、投標邀請書 2、投標人須知 3、技術規(guī)范和要求 4、合同條款 5、附件,投標邀請書與招標公告的目的大致相同，即提供必要的信息，從而使?jié)撛谕稑巳双@悉物業(yè)管理項目招標信息后，決定是否參加投標。,四、物業(yè)管理招標文件的構成,1、投標邀請書 2、投標人須知 3、技術規(guī)范和要求 4、合同條款 5、附件,投標人須知是為整個招標投標的過程制定的規(guī)則，是招標文件的重要組成部分，它是業(yè)主委員會、開發(fā)商或招標機構對投標人如何投標的指導性文件。其內容包括： (1)總則。 (2)招標文件說明。 (3)投標書的編寫。 (4)投標文件的遞交。 (5)開標和評標。 (6)授予合同。,四、物業(yè)管理招標文件的構成,1、投標邀請書 2、投標人須知 3、技術規(guī)范和要求 4、合同條款 5、附件,技術規(guī)范是詳細說明招標項目的技術要求所用的規(guī)范的文件，屬于重要的招標文件之一。技術規(guī)范通常以表格的形式列出，另外還需附上項目的工程圖樣等作為投標人計算標價時的依據。,四、物業(yè)管理招標文件的構成,1、投標邀請書 2、投標人須知 3、技術規(guī)范和要求 4、合同條款 5、附件,即物業(yè)管理服務合同，合同條款分為通用條款和特殊性條款。在合同條款中，特殊性條款優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時，合同應以特殊性條款為準。,四、物業(yè)管理招標文件的構成,1、投標邀請書 2、投標人須知 3、技術規(guī)范和要求 4、合同條款 5、附件,附件是對招標文件主體部分文字說明的補充，包括以下主要內容： (1)附表。 (2)物業(yè)說明書。 (3)附圖。,物業(yè)管 理投標,范例：利佳房地產開發(fā)有限公司投標書,投標的一般程序（關鍵環(huán)節(jié)）,投標書,物業(yè)管理公司,物業(yè)管理投標具體如何進行？ （投標的程序是什么？）,第三節(jié) 物業(yè)管理投標,一、物業(yè)管理投標人及其必備條件 二、物業(yè)管理投標前的準備工作 三、物業(yè)管理投標的實施程序 四、物業(yè)管理投標策略,一、物業(yè)管理投標人及其必備條件,（一）物業(yè)管理投標人 （二）物業(yè)管理投標人應當具備的條件,招標公告或者投標邀請書發(fā)出后，所有對招標公告或投標邀請書感興趣的并有可能參加投標的人稱為潛在投標人。那些響應招標并購買招標文件，參加投標的潛在投標人稱為投標人。,一、物業(yè)管理投標人及其必備條件,（一）物業(yè)管理投標人 （二）物業(yè)管理投標人應當具備的條件,1.依法設立、具有獨立法人資格的物業(yè)服務企業(yè)。 2.應當具有相應的物業(yè)服務企業(yè)資質，能夠滿足招標文件的需要。,案例討論：某停車場租賃及物業(yè)服務項目投標人資格爭議,案例評析,二、物業(yè)管理投標前的準備工作,（一）獲取物業(yè)管理招標信息 （二）分析收集的信息，進行投標可行性研究 （三）組建投標工作班子 （四）申請資格預審,獲得招標信息和有關資料的主要渠道有： 通過報紙雜志、電視、網絡等媒介刊載的招標廣告或公告來發(fā)現投標目標，這是獲得公開招標信息的主要方式； 搞好公共關系，經常派業(yè)務人員深入各個建設單位和部門，廣泛聯系，收集信息； 通過政府有關部門，如發(fā)改委、房地產行政管理部門、行業(yè)協會等單位獲得信息； 取得老客戶的信任，從而承接后續(xù)物業(yè)或接受邀請而獲得信息； 通過咨詢公司等代理機構獲得信息； 通過業(yè)務往來的單位和人員以及社會知名人士的介紹得到信息。,二、物業(yè)管理投標前的準備工作,（一）獲取物業(yè)管理招標信息 （二）分析收集的信息，進行投標可行性研究 （三）組建投標工作班子 （四）申請資格預審,1招標物業(yè)的條件 2投標競爭形勢 3投標條件及迫切性 主要是考慮：（1）可利用的資源和其他有利條件；（2）投標人當前的經營狀況、財務狀況和投標的積極性。 4本企業(yè)投標該物業(yè)的優(yōu)勢 主要考慮：是否需要較少的前期費用；是否具有技術、服務、價格等的優(yōu)勢；類似物業(yè)項目管理的經驗及信譽；項目的社會效益；與招標人的關系是否良好。,二、物業(yè)管理投標前的準備工作,（一）獲取物業(yè)管理招標信息 （二）分析收集的信息，進行投標可行性研究 （三）組建投標工作班子 （四）申請資格預審,投標機構通常由以下三方面的專業(yè)人員組成： 1綜合性經營管理人員 2專業(yè)工程技術人員 3商務性的經濟、財務人員,附件1-1資格預審表（投標請求） 投標項目名稱： 申請人（蓋章）： 1填表須知 1.1申請人須回答所有問題，如果擬組建聯合體，所有成員對全部問題均應回答。 1.2本表填妥后寄給招標代理機構，申請人自留一份存檔備查。 1.3如果投標人所提供的信息嚴重歪曲事實，或者投標人實質上不符合投標資格，即使已購買招標競賽文件、已繳費、已提交投標文件，招標人可以隨時取消其投標或中標資格，招標人對投標人的一切損失不負任何責任。 2申請人 2.1法人營業(yè)執(zhí)照編號： 2.2注冊地址/郵政編碼： 2.3法定代表人： 2.4電話號碼/傳真號碼： 2.5投標事務負責人/手機： 2.6就近的辦事處、分支機構的電話/地址： 2.7電子郵箱： 3聯合體和分包商 3.1聯合體牽頭人名稱（如果有）： 3.2聯合體各成員的名稱（蓋章）/電話號碼/分工職責： (a) (b) (c) 3.3各分包商的名稱/電話號碼/分包項目： (a) (b),4.申請人的資質,5.關鍵人員配備,6.申請人的業(yè)績經驗,7申請人簡介 7.1申請人成立時間和簡介（宜300字以內）： 7.2申請人在本項目所在地的經歷（宜200字以內）： 7.3申請人完成本項目所獨有的有利條件（宜200字以內）： 7.4申請人認為評估其資格有關的任何資料。,二、物業(yè)管理投標前的準備工作,（一）獲取物業(yè)管理招標信息 （二）分析收集的信息，進行投標可行性研究 （三）組建投標工作班子 （四）申請資格預審,資格預審表的內容一般包括： 投標人身份證明、組織機構和業(yè)務范圍表； 投標人在以往若干年內從事過的類似物業(yè)管理經歷（經驗）表； 投標人的財務能力說明表； 投標人各類人員表以及擬派往該物業(yè)的主要技術、管理人員表； 投標人所擁有的設備以及為擬投標物業(yè)所投入的設備表； 項目分包及分包人表； 申請人或聯合體參加人目前涉及的訴訟情況； 與本物業(yè)管理資格預審有關的其他資料。,三、物業(yè)管理投標的實施程序,購買分析招標文件,編制標書,辦理投標保函或保證金,考察物業(yè)現場和參加標前會議,封送投標文件,參加開標會議和現場答辯,合同簽訂,提供履約保證金保函,三、物業(yè)管理投標的實施程序,（一）購買并研究物業(yè)管理招標文件 1研究招標文件條款 2研究評標辦法 3研究合同條款,三、物業(yè)管理投標的實施程序,（二）考察物業(yè)現場和參加標前會議 1考察物業(yè)現場 2參加標前會議,三、物業(yè)管理投標的實施程序,考察物業(yè)現場： （1）工程質量與配套建設情況 （2）物業(yè)的基本情況 （3）業(yè)主的基本情況 （4）市場調查 （5）分包情況 （6）與本物業(yè)管理投標有關的其他因素,原物業(yè)管理公司管理的狀況，物業(yè)周邊的情況，有無管理房和營業(yè)場所。,是否能夠專業(yè)分包，分包的條件能否確定，必要時可進行分包的詢價。,了解物業(yè)的檔次、所在區(qū)域、總面積和使用功能,三、物業(yè)管理投標的實施程序,（三）編制標書 1測算工作量 2制定管理服務方案 3進行投標報價決策 4正確編寫標書,三、物業(yè)管理投標的實施程序,（四）辦理投標保函或保證金 投標保函是指在投標中，招標人為防止中標者不簽定合同而使其遭受損失，要求投標人提供的銀行保函，以保證投標人履行招標文件所規(guī)定的義務： 1、在標書規(guī)定的期限內，投標人投標后，不得修改原報價、不得中途撤標； 2、投標人中標后，必須與招標人簽定合同并在規(guī)定的時間內提供銀行的履約保函。若投標人未履行上述義務，則擔保銀行在受益人提出索賠時，須按保函規(guī)定履行賠款義務。,三、物業(yè)管理投標的實施程序,（五）提供履約保證金保函 履約保函：是銀行應申請人的要求，向收益人開立的保證申請人履約某項合同項下義務的書面保證文件。 適用范圍非常廣泛，可用于任何項目中對當事人履行合同義務提供擔保的情況，常見用于工程承包、物資采購等項目。 在工程承包、物資采購等項目中，業(yè)主或買方為避免承包方或供貨方不履行合同義務而給自身造成損失，通常都要求承包方或供貨方繳納履約保證金，以制約對方行為。履約保函是現金保證金的一種良好的替代形式。,三、物業(yè)管理投標的實施程序,（六）參加開標會議及招標答辯。 投標物業(yè)管理單位在接到開標通知或等到開標日期時，應主動在規(guī)定的時間內，到開標地點參加開標會議。同時，答辯人要做好答辯的思想和資料準備，答辯時要積極、流暢地應對招標單位的詢問，在有限的時間內把本單位的基本情況、參加投標的意圖、投標的措施、投標的想法等告之于招標單位，以獲得一個良好的印象分或答辯分，為成功中標打下基礎。,三、物業(yè)管理投標的實施程序,（七）中標及簽訂物業(yè)管理合同 物業(yè)管理企業(yè)在收到中標通知書后，應在規(guī)定的時間內，辦妥履約保證書和各項保證手續(xù)，以便送交招標單位，及時與招標單位簽訂物業(yè)管理合同。同時，投標單位還要同招標單位協商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施物業(yè)管理的有關問題。,編制投標文件應注意的事項,（1）確保填寫無遺漏，無空缺。 （2）不得任意修改填寫內容 （3）填寫方式規(guī)范 （4）不得改變標書格式 （5）計算數字必須準確無誤。 （6）報價合理。 （7）包裝整潔美觀。 （8）報價方式規(guī)范。 （9） 嚴守秘密，公平競爭。,四、物業(yè)管理投標策略,1.攻勢策略 2.守勢策略 3.低成本策略 4.差異策略,攻勢策略是一種主動進攻性的策略。通過高于平均水平的投標報價、 談判中強調突出自己的雄厚實力和優(yōu)勢等來爭取中標。采用這種策略投標的公司往往對投標物業(yè)與業(yè)主的檔次已經充分了解，并擁有大量的類似物業(yè)的管理經驗，并且有絕對的競爭優(yōu)勢。,四、物業(yè)管理投標策略,1.攻勢策略 2.守勢策略 3.低成本策略 4.差異策略,盡可能地突出自己的自身特殊優(yōu)勢， 避免在自身弱點上與其他投標公司發(fā)生正面沖突。他們可以盡可能地與其他投標公司接觸，獲取更多信息，找出其他競爭者的弱點，伺機出動，以獲取勝利。,四、物業(yè)管理投標策略,1.攻勢策略 2.守勢策略 3.低成本策略 4.差異策略,低成本策略是指投標公司在制定標價時，盡可能地壓低報價以爭取中標的策略。 實力雄厚的大公司占領市場或小公司進入市場時用。,四、物業(yè)管理投標策略,1.攻勢策略 2.守勢策略 3.低成本策略 4.差異策略,投標的物業(yè)公司根據招標物業(yè)的性質和自己公司的特點， 在管理服務的方式方法上提出自己與眾不同的構思，頗具創(chuàng)意，與其他競爭對手形成差異，以獲取勝利的策略。,案例分析,江蘇省南京市龍江小區(qū)有10幢教師公寓要通過招投標的方式尋找物業(yè)管理企業(yè)，有12家物業(yè)公司購買了招標書, 準備投標 。 物業(yè)概況：江蘇省南京市龍江小區(qū)2004年底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成，委托管理期限為3年。 招標書中明確提出評判各投標單位的總分為100分，其中物業(yè)管理收費標價為50分，標書為30分，答辯與企業(yè)信譽各占10分。 請分析:(1)這12家投標單位應采取什么樣的投標策略?其中最關鍵的因素是什么? (2)這樣的招標存在哪些問題?,投 標 書 利佳房地產開發(fā)有限公司： 對文化宮運河明珠前期物業(yè)管理招標文件，經我方仔細研究，現決定物業(yè)管理費用總報價（人民幣）1983197.06元；大寫壹佰玖拾捌萬叁仟壹佰玖拾柒元零陸分。物管收費標準：高層住宅1.20商用房1.00元m2月。 1、我方愿意遵照招標文件條款、技術要求等一切實質性內容進行競標并響應。 2、我方投標文件正本一份，副本六份。 3、本投標件有效期為開標后60天。在此期間，本投標文件將始終對我方具有約束力，并可隨時被接受。如果中標，本次招標文件和投標文件含承諾書將作為買賣合同的附件。 4、我方向招標人提供任何與本次有關的其他資料。 5、我方愿意履行自己在招標文件中承諾和責任。 6、我方愿遵守招標文件中對投標者的所有規(guī)定。 7、其他說明：,投標人全稱： 市麗源商貿有限公司蓋章 法定代表人簽字和蓋章： 職務： 經理： 日期： 地址：淮海東路號區(qū)排室郵編：223001 電話： 傳真：,招標 發(fā)標 議標,投標 標底 送標,開標 評標 中標,簽訂物業(yè)管理合同,對比總結,第四節(jié) 物業(yè)服務合同 （一）物業(yè)服務合同的概念 （二）物業(yè)服務合同的特征 （三）物業(yè)服務合同的主要內容 （四）物業(yè)服務合同的簽訂與終止,（一）物業(yè)管理合同的概念 物業(yè)管理合同是房地產開發(fā)商或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的，由物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務的合同。 物業(yè)管理合同有兩種情況： 一是新建物業(yè)的房地產開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理合同； 二是業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。,前期物業(yè)管理合同 物業(yè)管理條例第2l條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理物業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同”。 合同甲方：房地產開發(fā)企業(yè)或者公房出售單位 合同乙方：物業(yè)服務企業(yè) 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。,物業(yè)管理合同 物業(yè)管理條例第31條第1款規(guī)定：“業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同”。 合同甲方：業(yè)主委員會 合同乙方：物業(yè)服務企業(yè) 在同等條件下，業(yè)主委員會應當優(yōu)先選聘物業(yè)原來的物業(yè)服務企業(yè)。該合同一經簽訂生效，前期物業(yè)服務合同、前期物業(yè)管理服務協議即將自行終止。,（二）物業(yè)管理合同的特征 1.物業(yè)管理企業(yè)以房地產開發(fā)商或業(yè)主委員會的名義和費用處理物業(yè)管理事務。 2.物業(yè)管理合同是有償的。 3.物業(yè)管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。 4.物業(yè)管理合同的內容必須是合法的。 5.物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。 物業(yè)管理合同自雙方達成協議時成立，故為諾成性合同；合同的雙方都負有義務，故為雙務合同。,（三）物業(yè)管理合同的主要內容 物業(yè)管理合同應當載明下列主要內容： （1）合同雙方當事人的名稱、住所； （2）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目； （3）物業(yè)管理服務的事項； （4）物業(yè)管理服務的要求和標準； （5）物業(yè)管理服務的費用； （6）物業(yè)管理服務的期限； （7）違約責任； （8）合同終止和解除的約定； （9）當事人雙方約定的其他事項。,物業(yè)管理合同中當事人應當約定的物業(yè)管理服務事項包括： （1）物業(yè)共用部位共用設備的使用、管理、維修和更新； （2）物業(yè)管理區(qū)域內公共設施的使用、管理、維修和更新； （3）電梯、水泵等房屋設備的運行服務； （4）保潔服務； （5）保安服務； （6）物業(yè)維修、更新費用的賬務管理； （7）物業(yè)檔案資料保管。 物業(yè)管理合同除了應當約定的管理服務事項，還可以約定下列服務事項： （1）業(yè)主或使用人的自用部位和自用設備的維修、更新； （2）業(yè)主大會授權的其他物業(yè)管理事項。,物業(yè)管理合同中約定的違約責任主要有以下幾個方面。 1. 物業(yè)管理企業(yè)的違約責任： （1）物業(yè)管理企業(yè)沒有達到合同約定或法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理要求，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)限期整改或一并要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失；逾期仍未達到要求，業(yè)主委員會有權終止合同，并要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。 （2）物業(yè)管理企業(yè)擅自提高收費標準的，業(yè)主方面（包括業(yè)主委員會和單個的業(yè)主、非業(yè)主使用人）可以要求物業(yè)管理企業(yè)清退。 （3）物業(yè)管理企業(yè)使用或保管的業(yè)主財產不當，給業(yè)主造成損失的，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔賠償責任。 （4）物業(yè)管理企業(yè)無正當理由，提前終止合同的，應當賠償業(yè)主的損失。,2.業(yè)主方面的違約責任： （1）業(yè)主無法定理由，沒有依照合同支付物業(yè)管理費用的，應當支付物業(yè)管理費用及其滯納金，業(yè)主委員會也應當根據合同的約定，負責催交或以其他合同約定的方式償付。 （2）業(yè)主委員會沒有按合同約定歸集并向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理所需的圖紙、檔案、資料的，如果因此給物業(yè)管理帶來不利的，物業(yè)管理企業(yè)不承擔責任，如果因此給物業(yè)管理企業(yè)帶來其他損失的，業(yè)主委員會應當承擔賠償責任。,物業(yè)管理服務合同 第一章 總 則 第一條 本合同當事人 委托方（以下簡稱甲方）： 名 稱： 主 任： 地 址： 聯系電話： 受托方（以下簡稱乙方）： 企業(yè)名稱： 法定代表人： 注冊地址： 聯系電話： 根據有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將 （物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。 第二條 物業(yè)基本狀況 物業(yè)名稱： 物業(yè)類型： 座落位置： 區(qū)（市）縣 路（街道） 號 四 至：東 南 西 北 占地面積： 平方米 建筑面積： 平方米 委托管理的物業(yè)構成細目見附件一。 第三條 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人；甲方應當要求本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人根據業(yè)主公約履行本合同中相應義務，承擔相應責任，并遵守本物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度。,第二章 委托管理服務事項 第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、 。 第五條 共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監(jiān)控設備、建筑物防雷設施、 。 第六條 附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、 。 第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理、 。 第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網點、文化體育娛樂場所、 。,第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、 。 第十條 交通與車輛停放秩序的管理、 。 本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。 第十一條 維護公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、 。 前款約定的事項不含業(yè)主、使用人的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。 第十二條 管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、 。 第十三條 根據業(yè)主委員會的委托組織開展社區(qū)文化娛樂活動。 第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事雙方協商。 第十五條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據情節(jié)輕重采取報告規(guī)勸、制止、 等措施。 第十六條 其它委托事項 1、 ； 2、 ； 3、 。,第三章 委托管理期限 第十七條 委托管理期限為 年（不超過3年）。自 年 月 日 時起至 年 月 日 時止。 第四章 雙方權利義務 第十八條 甲方權利義務 1、代表和維護業(yè)主、使用人的合法權益；經常聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，并及時將這些反饋給乙方；協調業(yè)主、使用人、乙方之間的關系； 2、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度；采取措施督促業(yè)主、使用人按時交納物業(yè)管理公共服務費用； 3、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案； 4、檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理方案的實施及制度的執(zhí)行情況； 5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、維修養(yǎng)護計劃和財務預算及決算報告； 6、審批物業(yè)維修專項資金的使用預算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的竣工驗收；審查乙方提供的物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的書面報告； 7、在合同生效之日起 內向乙方提供 平方米建筑面積的經營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米 元租用，其租金收入用于 ；,8、在合同生效之日起 日內向乙方提供 平方米建筑面積物業(yè)管理用房，由乙方按下列第 項執(zhí)行； 1無償使用； 2按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于 ； 9、與乙方辦理物業(yè)管理驗收手續(xù)時，應向乙方移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料； （三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 并于合同生效之日起 日內向乙方移交； 10、協調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題： （1） ；