十一前出臺新政解讀(技術(shù)發(fā)展中心).ppt

十一前出臺新政全面解讀,深圳中原技術(shù)發(fā)展中心 ShenZhen.09.2010,匯報(bào)說明 2010年9月26日晚，國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知，力推保障房建設(shè)落實(shí)、嚴(yán)格土地出讓管理，成為通知的亮點(diǎn)。通知明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。 中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部三部門29日晚間聯(lián)合發(fā)文，要求房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。并將對省級人民政府穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。 在近期房價(jià)又開始量價(jià)齊飛，各界的猜測中，官方再度出手進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。,第一部分 政策出臺背景 不自律”倒逼調(diào)控加碼,2010年房地產(chǎn)市場基調(diào)：“加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”。,四月新政內(nèi)容： 差別化的信貸和稅收政策直指投機(jī)炒房等不合理的住房需求，為1998年房改以來，最嚴(yán)格的房貸政策 停發(fā)第三套房貸款 遏制外地炒房者，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù) 物業(yè)稅漸行漸近 問責(zé)制進(jìn)一步強(qiáng)化執(zhí)行力，地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房 銀監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)收緊,抑制房價(jià)過快上漲,新政僅三個(gè)月后，深圳成交量與成交均價(jià)均出現(xiàn)明顯反彈,經(jīng)過3個(gè)月的陣痛，深圳樓市8月份在剛需的支撐下扭轉(zhuǎn)頹勢，成交量從谷底強(qiáng)勁反彈，8月份深圳共成交新房2971套/260873平方米，環(huán)比大幅增加約80 。 “特價(jià)效應(yīng)”繼續(xù)減弱，深圳新房的成交結(jié)構(gòu)繼續(xù)向高端傾斜，成交均價(jià)也繼續(xù)回升， 8月份深圳的新房成交均價(jià)為19433元/平方米，環(huán)比上漲6.9,全國再現(xiàn)價(jià)升量量態(tài)度,“不自律”倒逼調(diào)控加碼,8月中國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1個(gè)百分點(diǎn)，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲12.5%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲15.1%。 而進(jìn)入9月以后，省內(nèi)多個(gè)城市的房價(jià)均在上揚(yáng)。京滬等一線城市也再現(xiàn)價(jià)升量增的態(tài)勢。,萬科董事長王石:開發(fā)商不懂得自律，這種博弈的后果可能不堪設(shè)想，倒逼管理層出更狠的牌。而此前他曾有名言：不自律，必自斃。,第二部分 新政內(nèi)容 2010年9月26日晚，國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知，力推保障房建設(shè)落實(shí)、嚴(yán)格土地出讓管理，成為通知的亮點(diǎn)。通知明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。 中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部三部門29日晚間聯(lián)合發(fā)文，要求房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。并將對省級人民政府穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。,1、通知內(nèi)容一閑置地優(yōu)先供給保障房,要求市、縣國土和建設(shè)部門，要共同建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政審批快速通道。規(guī)劃部門在受理后10天內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國土資源主管部門要在受理后10天內(nèi)核發(fā)國有土地使用證，規(guī)劃主管部門要在受理后60天內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 在房價(jià)高的地區(qū)，應(yīng)增加中小套型限價(jià)住房建設(shè)供地?cái)?shù)量。 對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應(yīng)的儲備土地，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，應(yīng)優(yōu)先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應(yīng)。對于沒有完成上述住房供地計(jì)劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。,2、通知內(nèi)容二閑地達(dá)一年不得再買地,在土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴(yán)格的土地競買資格審查。 如果競買人存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為、存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為、甚至是因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上；開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，該企業(yè)將不得參與土地競買。 對無故拖延開竣工時(shí)間、違反預(yù)銷售時(shí)限和方式等要求的開發(fā)商不僅要處罰，還要將名單及時(shí)向國土、價(jià)格、金融等部門通報(bào)。,3、通知內(nèi)容三出讓地塊需“沒有糾紛”,為了規(guī)范政府的供地行為，防止出現(xiàn)超大地塊供地，通知中再次強(qiáng)調(diào)，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進(jìn)行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保地類清楚、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬合法，沒有糾紛。 如果市、縣發(fā)布的公告中存在捆綁出讓、超用地規(guī)模、“毛地”出讓、超三年開發(fā)周期出讓土地的，要責(zé)令立即撤銷公告，調(diào)整出讓方案重新出讓。 另外，土地出讓后，任何單位和個(gè)人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件。由開發(fā)建設(shè)單位提出申請，調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件而不按期開工的，必須收回土地使用權(quán)，重新按招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地。,三部委發(fā)文四要求,首先，已出臺實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要調(diào)整完善相關(guān)政策。房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。 第二，切實(shí)增加住房有效供給，全力加快保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格住房用地供應(yīng)和住房建設(shè)年度計(jì)劃的管理，加大對各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。各地要全面落實(shí)保障性安居工程建設(shè)資金，加快建設(shè)進(jìn)度，強(qiáng)化工程質(zhì)量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建設(shè)任務(wù)。 第三，進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其新購置土地。 第四，加快房地產(chǎn)市場和個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，為民眾住房消費(fèi)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理提供全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的信息。,第三部分 26日晚通知要點(diǎn)解析 土地閑置一年禁買地，嚴(yán)控土地出讓，嚴(yán)查囤地炒地,1、“囤地”一年不得再競買土地,對發(fā)現(xiàn)并核實(shí)競買人存在下列違法違規(guī)違約行為的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動(dòng)：,存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的 存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的； 因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的 開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自突破住房套型結(jié)構(gòu)比例、不按要求配建保障性住房、無故拖延開竣工時(shí)間、違反預(yù)銷售時(shí)限和方式要求等行為進(jìn)行處罰，并及時(shí)向國土資源、價(jià)格、金融等主管部門通報(bào)違法違約企業(yè)名單。房地產(chǎn)主管部門要會(huì)同有關(guān)部門建立市場動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度，開展商品住房銷售現(xiàn)場的日常巡查和實(shí)地檢查，在商品住房預(yù)售環(huán)節(jié)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并嚴(yán)肅查處捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳、哄抬房價(jià)等違法違約行為。,對發(fā)展商提出警告，嚴(yán)禁囤地，嚴(yán)查囤地炒地,2、高房價(jià)地區(qū)增加限價(jià)房供應(yīng),政策房、中小套型供地計(jì)劃未完成，不得供地大戶型,要根據(jù)住房建設(shè)計(jì)劃落實(shí)情況，及時(shí)合理調(diào)整供地計(jì)劃。要在確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量70%的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地實(shí)際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房并軌、簡化并實(shí)施租賃住房分類保障的途徑。 在房價(jià)高的地區(qū)，應(yīng)增加中小套型限價(jià)住房建設(shè)供地?cái)?shù)量。要在盤活利用存量土地的同時(shí)，對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應(yīng)的儲備土地以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，應(yīng)優(yōu)先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應(yīng)。,3、主管部門應(yīng)明確限價(jià)房售價(jià),市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、住房保障)主管部門要提出限價(jià)商品住房的控制性銷售價(jià)位，商品住房建設(shè)項(xiàng)目中保障性住房的配建比例、配建套數(shù)、套型面積、設(shè)施條件和項(xiàng)目開竣工時(shí)間及建設(shè)周期等建設(shè)條件，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。 對于中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，要明確提出平均套型建筑面積的控制標(biāo)準(zhǔn)，并制定相應(yīng)的套型結(jié)構(gòu)比例條件。要嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。 市、縣規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同國土資源主管部門，嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和節(jié)約集約用地要求，確定擬出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、住宅建筑套數(shù)、套型建筑面積等套型結(jié)構(gòu)比例條件，作為土地出讓的規(guī)劃條件，列入出讓合同。,開發(fā)商申請改規(guī)劃導(dǎo)致未按期開工，必須收回土地使用權(quán),第四部分 29日晚多部委發(fā)文要點(diǎn)解析 暫停第三套房貸、限購房套數(shù)、推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn),調(diào)控要點(diǎn)一：暫停發(fā)放第三套房貸,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁止用于購買住房。 對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款； 對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。,解析： 此條政策不再像“國十條”那樣只要求房價(jià)過高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者。 對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上”，以前的政策中對于首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上。 “各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費(fèi)貸款買房的所謂“灰色通道”。但同時(shí)對居民的改善型需求也有影響。,調(diào)控要點(diǎn)二：推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并擴(kuò)大到全國。 10月1日起，對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。另外，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。,解析： 新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。但發(fā)現(xiàn)，此次并未明確房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況。房產(chǎn)稅政策可能會(huì)由試點(diǎn)城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。 房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達(dá)到7000億元。不小的房產(chǎn)稅額度將會(huì)給地方稅收以很大的補(bǔ)充，同時(shí)一旦開征房產(chǎn)稅必將對地方依靠出讓土地的財(cái)政模式給以徹底的改革。,對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。,調(diào)控要點(diǎn)三：囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券不給貸款,解析： 開發(fā)商違法違規(guī)行為的界定范圍擴(kuò)大。暫停新購置土地，開發(fā)貸款停止展期，也是對違法違規(guī)開發(fā)商的新限制。 繼26日晚對于發(fā)展商提出嚴(yán)禁囤地政策的新一輪的政策嚴(yán)指發(fā)展商捂盤，變相漲價(jià)行為，如果執(zhí)行監(jiān)管到位，將對發(fā)展商起到一定的限制作用。盡管沒有新意，卻再度顯示了調(diào)控決心。,第四部分 后市預(yù)測 樓市或?qū)⒅匦逻M(jìn)入觀望期，但房價(jià)能否回落，仍要看具體執(zhí)行力度。,“按揭政策的效果是立竿見影的，首付款從兩成升到三成，意味著投資杠桿從五倍縮短到三倍?！?“連續(xù)出臺的政策讓市場感覺到的是政府的決心。從這一點(diǎn)來看，如果房價(jià)調(diào)整效果達(dá)不到預(yù)期，政策還會(huì)繼續(xù)加碼，目前各個(gè)方面的政策基本已經(jīng)出了，但是都還可以進(jìn)一步加強(qiáng)執(zhí)行力度，如首付可以繼續(xù)增加到四成和五成，利用金融杠桿炒房的可能性已經(jīng)很小?！?業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：潘石屹“這次調(diào)控算是核武器”,業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：陳國強(qiáng)“提高首付影響大于加息 ”,中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng),“此次政策算是對國十條的進(jìn)一步完善和強(qiáng)化，不能算是二次調(diào)控。 “從政策的力度來看，應(yīng)該是進(jìn)一步“擴(kuò)大”，對樓市的影響會(huì)比較大。光提高首付一項(xiàng)，就大于加息的影響，將極大延緩剛性需求者的購房需求。不過，開發(fā)商可能還會(huì)有一些對策，如全款買房的行為還是沒有直接受到約束，而目前樓市的全款買房比例很高?！?“這次對地方政府的壓力加大最為明顯沒出細(xì)則的必須出細(xì)則，出了細(xì)則的要盡快完善，房價(jià)過高的要問責(zé)。從這點(diǎn)來看，樓市價(jià)格繼續(xù)上漲的可能性很小了，如果再出現(xiàn)明顯上漲，不排除今后會(huì)出現(xiàn)地方政府主管領(lǐng)導(dǎo)丟官的案例。,“由于目前深圳樓市反彈，主要是由一大批剛性需求的買家支撐，所以首套房貸首付比例提高到，會(huì)延遲他們?nèi)胧袝r(shí)間；而對于投資客來說，停止三套房貸，從前的五成首付，到要全款即付，負(fù)擔(dān)提高，也將會(huì)使需求明顯減少。 對于深圳即將到來的“十一”秋交會(huì)，玉家雄認(rèn)為，由于政策對市場情緒肯定有影響，所以，秋交會(huì)的參觀人數(shù)將會(huì)減少，或“看多買少”；另外，開發(fā)商定價(jià)上也會(huì)趨于保守，可能會(huì)以秋交會(huì)為名義，進(jìn)行更多的優(yōu)惠促銷活動(dòng)。,深圳中原地產(chǎn)二級市場總經(jīng)理玉家雄,中原觀點(diǎn)：玉家雄“對剛需及投資者都有影響 ”,此次調(diào)控旨在從源頭上對土地進(jìn)行控制，嚴(yán)禁發(fā)展商通過囤地炒地，變相推進(jìn)房價(jià)上漲因素。通知的發(fā)布，表面看是繼續(xù)落實(shí)、細(xì)化“國十條”，實(shí)際上是標(biāo)志著第二波調(diào)控的到來。 按國土部5月公布的閑置土地名單，因企業(yè)原因造成閑置的地塊占到四成，如果該規(guī)定得以嚴(yán)格執(zhí)行，無疑將對防止土地閑置產(chǎn)生巨大的影響。所以這一次的土地政策有亮點(diǎn)，但還是要看政府的執(zhí)行力。 此輪調(diào)控對于連鎖性品牌企業(yè)影響或許會(huì)比較大。對于資金雄厚的連鎖品