沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告

目 錄1.項目簡介41.1.研究目的41.2.研究方法41.3.相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)52.影響項目發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)情況62.1.國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析62.1.1.國民生產(chǎn)總值62.1.2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)62.2.人口分布、增長及變遷情況92.3.居民生活水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)102.4.城市規(guī)劃112.5.小結(jié)123.市場研究133.1.玉溪市商業(yè)物業(yè)整體市場特點分析133.1.1.商業(yè)物業(yè)分布特點133.1.2.商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀和態(tài)勢143.1.3.商業(yè)市場整體環(huán)境163.1.4.商業(yè)物業(yè)供求情況173.1.5.小結(jié)203.2.玉溪市主要商圈情況分析213.2.1.南北大街商業(yè)區(qū)223.2.2.小廟街商業(yè)區(qū)243.2.3.舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū)263.3.地塊所在區(qū)域的商業(yè)情況分析273.4.個案分析283.4.1.玉溪百貨大樓293.4.2.九龍商業(yè)廣場303.4.3.昆明新百貨大樓商場323.4.4.柏聯(lián)廣場商場343.5.消費(fèi)者和商戶需求特征分析353.5.1.消費(fèi)者行為研究363.5.2.經(jīng)營者行為研究384.項目區(qū)位研究414.1.項目所在區(qū)域特點414.2.交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)及地理位置424.2.1.交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)424.2.2.項目地理位置434.3.項目所在區(qū)域的未來規(guī)劃434.4.小結(jié)445.項目優(yōu)劣勢、機(jī)會威脅點（SWOT）分析455.1項目優(yōu)勢與劣勢分析455.2項目機(jī)會與威脅分析465.3項目競爭力發(fā)揮476.項目定位476.1.目標(biāo)客戶定位476.2.主題定位496.3.檔次定位506.4.功能定位506.5.各層定位506.5.1樓層定位原則506.5.2主力店鋪設(shè)置建議516.5.3樓層功能主題設(shè)置517.規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計建議557.1.規(guī)劃設(shè)計建議557.2.建筑設(shè)計初步建議577.2.1建筑造型和風(fēng)格577.2.2平面布局597.3.配套設(shè)施建議627.3.1主要機(jī)電設(shè)備627.3.2交流和休息的場所627.3.3促銷、展示商品的活動場所628.租售方案建議638.1.方案一：先租賃后整體銷售。638.2.方案二：產(chǎn)權(quán)分割銷售。649.招商策略建議659.1.招商策略659.2.招商客戶定位659.2.1.商戶引進(jìn)原則659.2.2.各層商戶定位669.3.租金定位679.3.1.租金建議679.3.2.租金策略689.4.各期推出時機(jī)、面積、區(qū)域699.4.1.招商進(jìn)度計劃699.4.2.租賃進(jìn)度計劃：699.5.招商形式6910.銷售策略建議7110.1.價格策略及定位7110.1.1價格定位：7110.1.2價格策略7110.2.銷售手段7210.3.賣點梳理7411.推廣策略建議7611.1.推廣主題7611.2.媒體組合7711.3.推廣策略7812.項目經(jīng)濟(jì)效益分析8112.1.成本費(fèi)用分析8112.2.營業(yè)利潤分析8112.3.盈利能力分析8112.4.經(jīng)濟(jì)效益分析8313.結(jié)論及關(guān)鍵控制點8413.1.結(jié)論8413.2.關(guān)鍵控制點851.項目簡介項目位于玉溪市紅塔區(qū)紅塔大道與東風(fēng)路交界處，東至東風(fēng)路，西至花園街南端，南至紅塔大道，北至瓦窯十二組民房，占地15.16畝，規(guī)劃總建筑面積約4.46萬平方米，項目有雙向4路公交車可到。項目現(xiàn)狀為待開發(fā)用地1.1. 研究目的 研究項目相關(guān)物業(yè)的市場狀況，判別項目的市場前景，尋找項目的市場空間，確定項目的市場定位。 發(fā)掘各種有利資源，運(yùn)用行之有效的招商、推廣、銷售策略，實現(xiàn)項目市場價值最大化。1.2. 研究方法本報告通過分析玉溪市及各縣區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、房地產(chǎn)市場狀況、區(qū)域現(xiàn)狀及有關(guān)規(guī)劃、各商圈相關(guān)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)者及商戶需求特征等因素對項目發(fā)展的影響，結(jié)合項目自身的條件、規(guī)劃要素，判別項目的市場前景，及確定項目的市場定位，提出項目建筑規(guī)劃修改建議；梳理各種對項目發(fā)展的利弊因素，揚(yáng)長避短，提出行之有效的招商、推廣、銷售策略建議，實現(xiàn)項目最大的市場價值。具體采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根據(jù)客觀、科學(xué)、公正的原則，針對研究的目標(biāo)，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計文獻(xiàn)、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實地探訪等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，結(jié)合消費(fèi)者及商戶需求特征分析結(jié)果，對數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進(jìn)行量化的推測，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。研究方法二：取證法在研究中，我們將通過對先進(jìn)案例的深入剖析，揭示同類型物業(yè)的發(fā)展軌跡，去蕪存青，為項目發(fā)展提供良好的參考經(jīng)驗。研究方法三：類比法在本次研究中，我司通過考察當(dāng)?shù)丶袄ッ鞲鞣N類型的商業(yè)物業(yè)，通過對其優(yōu)劣勢的分析，并結(jié)合我司積累的商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗，將項目與潛在的競爭對手進(jìn)行比較，通過研究競爭對手的發(fā)展現(xiàn)狀以及其成功與失敗之處，使項目能夠揚(yáng)長避短。1.3. 相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：序號主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)單位備注1項目總用地面積17,840 平方米1.1建筑用地面積8,976 平方米按13.464畝折算1.2綠化用地面積1,133 平方米按1.7畝折算1.3停車場用地面積8,864 平方米按13.296畝折算2容積率2.583總建筑面積44,613.70 平方米3.1地上商場建筑面積27,199.70 平方米共四層3.1.1首層商場建筑面積7,228.68 平方米3.1.2二層商場建筑面積7,228.68 平方米3.1.3三層商場建筑面積6,641.13 平方米3.1.4四層商場建筑面積6,101.21 平方米3.2地下商場(沃爾瑪)建筑面積17,414 平方米一層2.影響項目發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)情況2.1. 國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析2.1.1. 國民生產(chǎn)總值 近年GDP總量增長勢頭受阻，非煙GDP持續(xù)增長玉溪市近年來整體經(jīng)濟(jì)增長勢頭明顯偏低，尤其是2001年還有較大幅度的下降，至2003年才有一定幅度的回升。其中的主要原因是玉溪市的支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)連年呈下降趨勢； 扣除煙草業(yè)GDP后的非煙GDP則保持著連續(xù)多年的增長勢頭。2.1.2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主玉溪市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，其中又以煙草業(yè)占較大份額，煙草在玉溪市的GDP中占據(jù)了過半的份額，顯示出其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一，與此相比，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較小。 支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)占據(jù)半壁江山，但其所占比例在持續(xù)降低煙草業(yè)是玉溪市的支柱產(chǎn)業(yè)，亞洲最大卷煙生產(chǎn)企業(yè)玉溪卷煙廠坐落于此，玉溪卷煙廠為玉溪的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的推動力，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，煙草業(yè)在GDP中所占比重正在逐漸減小，這一方面是玉溪卷煙廠的生產(chǎn)和銷售絕對值有所下降，另一方面，玉溪市的其他產(chǎn)業(yè)在這幾年中表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的增長勢頭，顯示出玉溪市整體經(jīng)濟(jì)對煙草業(yè)的依賴程度有所下降，這對于玉溪市整體經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力有著積極的作用。 投資力度繼續(xù)加大，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善2003年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資66.5億元，較2002年增長11.1%；其中國有單位投資29億元，約占總投資規(guī)模的43.6%，投資規(guī)模較上年下降約5.8%；城鎮(zhèn)集體投資8.5億元，較上年下降2.7%；非公有制經(jīng)濟(jì)投資29億元，增長42.6%，在總投資中的比例也由上年的34.0%增長到43.6%，可以看出，玉溪市非公有制經(jīng)濟(jì)有著較強(qiáng)的投資活力。從投資類型看，基本建設(shè)投資25億元，更新改造投資7.1億元；房地產(chǎn)開發(fā)投資5.2億元；其他投資14.6億元。投資力度的加大，有助于推動經(jīng)濟(jì)在未來的幾年里持續(xù)、健康地發(fā)展。 消費(fèi)品市場持續(xù)穩(wěn)定增長2003年全年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額40.7億元，增長5.4%。從經(jīng)濟(jì)類型看，國有經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)消費(fèi)品零售額6.8億元，下降15.6%，其表現(xiàn)連續(xù)多年呈下降趨勢；集體經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)6.4億元，增長0.7%，私營經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)4.4億元，增長20.5%；個體經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)15.5億元長13.0%；其他經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)7.6億元，增長11.0%。從城鄉(xiāng)市場看：市區(qū)實現(xiàn)消費(fèi)品零售額14.7億元，同比增長9.6%，約占全市的36.1%；縣區(qū)實現(xiàn)12.2億元，增長1.3%，約占全市總額的30%；縣以下實現(xiàn)13.8億元，增長4.7%。 云南省第二大經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列西部前列玉溪市除全社會固定資產(chǎn)投資額及實際利用外資在省內(nèi)分別排名4、5位外，其他各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的排名均在第2位，成為云南省僅次于昆明的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。從玉溪市在西部城市的排名來看，玉溪市以排名西部第33位的總?cè)丝?，取得了財政總收入、地方財政總收入和人均地方財政收入排名均在?0位的好成績，此外，GDP總額、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及人均儲蓄等的排名也在前20位。但同時也可看到，玉溪市人均購買消費(fèi)品的排名較為靠后，顯示出玉溪市的消費(fèi)水平與其居民收入、儲蓄并不相稱；而全社會固定資產(chǎn)投資額較為靠后，則可能會影響到其今后經(jīng)濟(jì)增長的速度。表：玉溪經(jīng)濟(jì)在省內(nèi)及西部的排名指 標(biāo)玉溪云南省內(nèi)城市排名西部城市排名GDP總額（億元）286.52458.8217人均GDP138985647211財政總收入（億元）114.7510-4地方財政收入（億元）24.92228.929人均地方財政收入554652627全社會固定資產(chǎn)投資額（億元）66.491021.2432城鎮(zhèn)居民人均可支配收入77067644-16人均儲蓄70184057219人均購買消費(fèi)品19761797231在崗職工平均工實際利用外資（萬美元）84416752531城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)36.453.0- 玉溪市的經(jīng)濟(jì)重心主要集中在紅塔區(qū)從各縣區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量看，以紅塔區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量最大，以占玉溪市18.9%的人口，完成了玉溪市66.5%的國民生產(chǎn)總值，其次分別為通?？h和江川縣；從人均GDP看，紅塔區(qū)同樣最高，遠(yuǎn)高于其后的通?？h及峨山縣，增長速度則以新平和峨山兩縣最為強(qiáng)勁。表：各縣區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況GDP總值人均GDP（元）2002年2003年2002年2003年合計1336013898紅塔區(qū)4715849682江川縣53255559澄江縣855169530556856234通?？h66847262華寧縣50655536易門縣59596475峨山縣9034260806761新平縣800869035230013358元江縣93040478151672.2. 人口分布、增長及變遷情況 人口增長率降低，流動少2003年全市年末總?cè)丝跒?06.8萬人，增長率為7.1，增長速度較上年有所降低，這其中以人口的自然增長為主，人口的機(jī)械增長率接近于零；在總?cè)丝谥?，農(nóng)業(yè)人口170.8萬人，占總?cè)丝诘?2.6%，非農(nóng)業(yè)人口36.0萬人，占總?cè)丝诘?7.4%。按玉溪市1999年的城市規(guī)劃近期目標(biāo)（至2005年），玉溪市全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%左右，市域總?cè)丝诩s210萬人，城鎮(zhèn)人口約85萬人左右。中期（2010年）城鎮(zhèn)化水平達(dá)到45%左右，市域總?cè)丝诩s220萬人，城鎮(zhèn)人口約100萬人。遠(yuǎn)期（2020年）城鎮(zhèn)化水平達(dá)到57%左右，市域總?cè)丝诩s254萬人，城鎮(zhèn)人口約145萬人。從各縣區(qū)人口總量來看，以紅塔區(qū)的人口數(shù)量最多，接近40萬人口，其中非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量為13萬人，占33.1%；其次分別的新平縣和通?？h，分別為27.0萬人和26.7萬人，其非農(nóng)業(yè)人口比例分別為12.9%和13.0%。從各縣人口增長趨勢上看，增長最快的分別是澄江縣和華寧縣，其增長率超過或接近10，尤其是澄江縣，2003年的增長比率接近16；但從增長趨勢看，除了澄江縣、通海縣外，其他各縣都是呈下降趨勢。2.3. 居民生活水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu) 居民收入持續(xù)增長城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)改善。2003年全市職工平均工資達(dá)到14211元，比上年增加917元，增長6.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7706元，同口徑人均增加392元，增長5.4%；農(nóng)民人均純收入2588元，人均增收95元，增長3.8%；人均儲蓄余額7018元，比上年增加812元，增長13.1%。 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，跨入富裕階段城鎮(zhèn)居民人均總支出為8359元，其中人均生活消費(fèi)支出為5675元，食品類支出為2069元/人，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為36.5%。按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的當(dāng)恩格爾系數(shù)達(dá)到30%40%時為“富?！钡臉?biāo)準(zhǔn)，玉溪市城鎮(zhèn)居民生活已超越小康階段，邁入富裕門檻。在住房方面，2003年玉溪市城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到了25.49。2.4. 城市規(guī)劃 城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，面積、人口相應(yīng)增加按照玉溪城市城市總體規(guī)劃，玉溪城市性質(zhì)是：全國主要的煙草生產(chǎn)科研基地，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托的滇中南中心城市。玉溪市未來的主城區(qū)范圍為：北至昆玉高速公路皂角營立交，南到玉元、玉通高速公路研和立交、玉通立交；東至龍馬山、紅塔山、徐家山、靈照山東部山地區(qū)；西到大營街、昆玉鐵路及西部山地區(qū)，包括玉溪壩子和部分研和壩子，用地面積約193平方公里。 在人口方面，規(guī)劃近期（2005年）主城區(qū)城市人口為35.6萬人，其中城市規(guī)劃建成區(qū)居住人口27.4萬人；中期（2010年）主城區(qū)城市規(guī)劃總?cè)丝跒?0.0萬人，其中城市規(guī)劃建成區(qū)居住人口33.3萬人：遠(yuǎn)期（2020年）主城區(qū)城市規(guī)劃總?cè)丝跒?1.7萬人，其中城市規(guī)劃建成區(qū)居住人口47.5萬人。 城南高新區(qū)將設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)次中心玉溪市的商業(yè)用地規(guī)劃按三級配套：全市性商業(yè)、金融服務(wù)中心仍布置在老城中心地區(qū)即原州城鎮(zhèn)老城區(qū)內(nèi)；城南高新區(qū)中設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)次中心；商品批發(fā)及零售市場安排在規(guī)劃的商業(yè)金融服務(wù)用地中，居住區(qū)商業(yè)中心應(yīng)參考居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。規(guī)劃商業(yè)金融服務(wù)用地291.0公頃。 構(gòu)建以公路、鐵路、國際大通道為體系的對內(nèi)對外交通框架1、 交通發(fā)展目標(biāo)：建成以213國道為主干，紅塔區(qū)為中心，經(jīng)濟(jì)干線和旅游干線為紐帶，連接各縣城和主要旅游景點的高等級公路網(wǎng)。完成通往主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路的油路化工程，基本實現(xiàn)村村通公路。2、 鐵路：強(qiáng)化昆玉鐵路作為南昆鐵路延伸線的功能，預(yù)留昆玉鐵路向南延伸的通道，加強(qiáng)鐵路站場及配套設(shè)施建設(shè)，提高鐵路站場的聯(lián)系道路等級。3、 公路：完善昆玉高速公路和澄馬（金鋪）、安（豐營）易一級公路配套設(shè)施建設(shè)；完成玉元、玉通、玉江、江通、元墨高速公路及配套設(shè)施建設(shè)；建設(shè)中心城市至各縣中心城鎮(zhèn)和各縣中心城鎮(zhèn)之間聯(lián)系的高等級公路；完成澄川、江華、澄宜（良）、大（開門）新一級公路建設(shè)；完成漠（沙）東（峨）、通高（大）、澄華、新細(xì)（丫口）、華盤（溪）、易高（大）二級公路建設(shè)。4、 利用昆明國際機(jī)場，完善鐵路、公路、航空運(yùn)輸?shù)南嗷ャ暯?、轉(zhuǎn)乘配套系統(tǒng)，以國道、省道、市域主干線公路為骨架的高等級公路網(wǎng)絡(luò)，并與支干線縣鄉(xiāng)公路相結(jié)合，形成內(nèi)外通暢，布局合理的運(yùn)輸體系。2.5. 小結(jié)1 近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭偏低，但非煙經(jīng)濟(jì)保持著增長勢頭，而且非公有制經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)出色，成為玉溪市經(jīng)濟(jì)增長的主要力量；2 玉溪市為云南省第二經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位列西部城市前茅；3 目前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一，產(chǎn)業(yè)以煙草業(yè)為主；但其比例逐漸下降，這對玉溪市整體經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級、經(jīng)濟(jì)活力的增強(qiáng)有著積極的作用；4 消費(fèi)品市場持續(xù)穩(wěn)定增長，但與其收入、儲蓄相比較，消費(fèi)品市場的規(guī)模還較??；5 玉溪市的經(jīng)濟(jì)重心主要集中在紅塔區(qū)；6 人口增長率低，流動少；7 居民收入持續(xù)增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，顯示出玉溪城鎮(zhèn)居民已跨入富裕階段；8 城市規(guī)模在不斷擴(kuò)張中，無論城市面積還是人口都將會有較大的增幅。9 城南高新區(qū)中將設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)中心2019整理的各行業(yè)企管，經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)，策劃，方案等工作范文，希望你用得上，不足之處請指正3.市場研究3.1. 玉溪市商業(yè)物業(yè)整體市場特點分析3.1.1. 商業(yè)物業(yè)分布特點玉溪市轄下八縣一區(qū)，其中紅塔區(qū)是玉溪市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。紅塔區(qū)和轄下八縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域，但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城，區(qū)域面積小，商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一，其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內(nèi)；而紅塔區(qū)的商業(yè)中心憑借商業(yè)業(yè)態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次較齊全的優(yōu)勢，不但服務(wù)于區(qū)內(nèi)的居民，而且能吸引周邊縣的中高端消費(fèi)群體前來購物消費(fèi)，所以紅塔區(qū)的商業(yè)中心基本上就是玉溪市的商業(yè)中心。 紅塔區(qū)的商業(yè)物業(yè)主要集中在老城區(qū)，而在老城區(qū)邊緣和新區(qū)則較零散南北大街區(qū)域、新興路和人民路所形成的舊城商業(yè)街區(qū)域、小廟街區(qū)域這三個傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)都處于老城區(qū)內(nèi)，共同形成玉溪的市級商圈紅塔商圈。紅塔商圈內(nèi)有百信購物廣場、玉溪百貨大樓、玉溪商業(yè)大廈、人民電影院等當(dāng)?shù)乇容^知名的商業(yè)物業(yè)，其它商業(yè)物業(yè)主要是臨街商鋪。商圈內(nèi)大型超市、百貨商場、食雜店、專業(yè)店（電影院等）、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，基本上涵蓋了購物、娛樂、餐飲等所有的商業(yè)功能，集聚度相當(dāng)高。但是在老城區(qū)邊緣和新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的布局則較為分散、規(guī)模小且檔次低，無法形成相對集中的商業(yè)區(qū)，商業(yè)服務(wù)功能薄弱。 轄下八縣的商業(yè)集中區(qū)域呈現(xiàn)東強(qiáng)西弱的狀態(tài)轄下八縣的商業(yè)區(qū)都是分布在縣城，由一、二個比較繁榮的商業(yè)街（或步行街）構(gòu)成。這些商業(yè)區(qū)利用一、二個中型超市或百貨商場的興旺帶動整個區(qū)域的商業(yè)氛圍，以滿足縣城人口日常生活所需為主要目標(biāo)，主要提供服裝、百貨、小家電、地方飲食等商品。八縣本身的經(jīng)濟(jì)決定了縣內(nèi)商業(yè)的繁華程度，玉溪東部的縣如通海、江川、華寧、澄江縣經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展較好，商業(yè)物業(yè)相對集中，業(yè)態(tài)較多，檔次較全；西部縣如峨山、元江、新平等縣經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展相對落后一些，商業(yè)業(yè)態(tài)較少，檔次較低。根據(jù)城市規(guī)劃，玉溪主城區(qū)2005年的城市建設(shè)用地達(dá)到27.5平方公里，2010年為33.0平方公里，2020年為46.0平方公里；主城區(qū)將向東、向南發(fā)展。高新區(qū)位于城區(qū)南端，區(qū)內(nèi)有紅塔生活區(qū)、教師小區(qū)、葫田小區(qū)（公務(wù)員小區(qū)）等生活區(qū)，各個生活區(qū)區(qū)內(nèi)人均收入高，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，是玉溪名符其實的富人區(qū)；但現(xiàn)時高新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點比較分散，還未形成商業(yè)物業(yè)集中的區(qū)域。隨著玉溪城市空間的不斷擴(kuò)大，與之相配套的商業(yè)網(wǎng)點也會表現(xiàn)出擴(kuò)張趨勢，商業(yè)網(wǎng)點的擴(kuò)張會引起商業(yè)區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大或商業(yè)熱點的增多，而現(xiàn)時三大商業(yè)區(qū)位于傳統(tǒng)老城區(qū)，擴(kuò)大規(guī)模的難度較大，所以商業(yè)網(wǎng)點的擴(kuò)張將直接引起商業(yè)熱點的增加。而高新區(qū)位于城區(qū)南端，符合城市發(fā)展方向，區(qū)內(nèi)有大規(guī)模的生活小區(qū)，擁有龐大而穩(wěn)定的消費(fèi)群體，且這些消費(fèi)群體具有較高的消費(fèi)能力，這些商業(yè)發(fā)展的有利條件現(xiàn)階段都不是其它區(qū)域可以比擬的，高新區(qū)將極有可能成為玉溪商業(yè)新熱點。3.1.2. 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀和態(tài)勢（1） 發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)時紅塔商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)雖然較為多樣，但是仍未有升級換代，缺乏更為先進(jìn)的購物中心形態(tài)。而且，紅塔區(qū)商業(yè)的發(fā)展也存在很多的不足，例如百貨店等傳統(tǒng)購物商場規(guī)模小、設(shè)備落后且經(jīng)營管理手法落后；品牌專賣店布局分散、只是以臨街商鋪形式出現(xiàn)；專業(yè)市場規(guī)模小、結(jié)構(gòu)不合理等。從總體來看，玉溪的商業(yè)體系發(fā)展尚未完善。 百貨商店面臨升級現(xiàn)時玉溪市區(qū)規(guī)模較大的百貨商店只有兩間：玉溪百貨大樓和玉溪商業(yè)大廈，都位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)南北大街，屬于傳統(tǒng)百貨商店。這兩間百貨商店的共同特點是位置好、但規(guī)模?。繉又挥?0002000平方米）、功能單一、商品檔次較低、硬件設(shè)施落后，經(jīng)營管理水平較低，還未有品牌專賣店駐場經(jīng)營。商場服裝區(qū)域中，以中老年人的服裝居多，同時這些服裝的檔次較街鋪的要低，造成百貨商場的整體形象要低于街鋪；加上商場經(jīng)營管理手法落后，導(dǎo)致百貨商場的首層租金基本與同路段的街鋪持平，但二層以上的租金就會非常低，無法體現(xiàn)百貨商場的真正市場價值。百貨商店這種落后的局面不能滿足有關(guān)規(guī)劃中將玉溪市定位為云南省二級中心城市（云南省第二大城市）的要求；而現(xiàn)時玉溪市百貨商店無論數(shù)量還是規(guī)模、檔次、硬件設(shè)備、經(jīng)營管理水平等方面都滿足不了市民日益提高的需求，玉溪的百貨業(yè)面臨升級。 超市競爭加劇百信、紅聯(lián)及家佳等本土零售企業(yè)的超市在玉溪市各據(jù)一方，相互的競爭已經(jīng)比較激烈，諾瑪特購物廣場的開業(yè)，標(biāo)志著國外零售巨鱷正式登陸玉溪，先進(jìn)的管理和龐大的規(guī)模都對本土零售企業(yè)帶來巨大的沖擊。超市要獲得更好的發(fā)展機(jī)會就必須向規(guī)模化、特色化經(jīng)營方向發(fā)展。 專賣店比較分散，主要以臨街商鋪形式出現(xiàn)專賣店基本上分布在鳳凰路、南北大街、人民路、新興路、南門街、北門街上，其中又以鳳凰路和南北大街上的專賣店數(shù)量最多、檔次最高，但這兩條商業(yè)街的專賣店布局比較分散；其它各商業(yè)街（步行街）也有零散的專賣店分布。由于條件所限，玉溪現(xiàn)有的百貨商場都沒有開設(shè)專賣店，所有的專賣店都在商業(yè)街兩旁以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。 專業(yè)市場規(guī)模小、結(jié)構(gòu)不合理玉溪現(xiàn)時比較出名的專業(yè)市場有騰源家居城、彩虹橋建材市場、珊瑚路建材市場、天賜家裝.建材市場等，但這些專業(yè)市場都是規(guī)模較小，檔次不高。同時，這些專業(yè)市場全部定位為中檔偏低，缺乏中高檔的商品類型，檔次的不齊全，導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚枰貌坏綕M足。 便利店仍處于起步階段現(xiàn)時玉溪的便利店只有一間百信便利店，并且位于人民路上，處于傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。居民購買日常用品只能到中心商業(yè)區(qū)的百貨商場、超市或附近的雜貨店。隨著玉溪居民生活水平的不斷提高，玉溪的便利店若能夠貼近生活社區(qū)，將具有較大的市場前景。 餐飲業(yè)仍處于較低的水平在地方飲食方面，由于玉溪的餐飲業(yè)檔次普遍較低，城區(qū)居民宴客時只能到紅塔大酒店、中玉酒店等賓館場所消費(fèi)；而特色品牌飲食店數(shù)量少，除了橋香園之外，還未有出現(xiàn)類似橋香園這些在云南地區(qū)具有一定知名度的飲食店。在外來品牌餐飲方面，雖然有肯德基和德克士等可以吸納大量人氣的品牌餐飲店進(jìn)駐玉溪市區(qū)，但這些品牌餐飲店畢竟數(shù)量少，還不能滿足居民的需要。（2）發(fā)展態(tài)勢 大型購物商場將向多功能購物中心的方向發(fā)展。 便利店進(jìn)駐居民生活社區(qū)。 超市將向品牌化、規(guī)?；?、特色經(jīng)營方向發(fā)展。3.1.3. 商業(yè)市場整體環(huán)境（1）總體現(xiàn)狀商業(yè)區(qū)集中了全市的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)氛圍濃厚；周邊地區(qū)商業(yè)物業(yè)較少，檔次較低，商業(yè)氛圍較淡。主要表現(xiàn)在以下二方面： 商業(yè)區(qū)集中多種業(yè)態(tài)，周邊區(qū)域則只有為數(shù)不多的業(yè)態(tài)。商業(yè)區(qū)有超市、百貨店、便利店、品牌專賣店、品牌餐飲店、電影院等；而包括高新區(qū)在內(nèi)的其它區(qū)域，現(xiàn)存的業(yè)態(tài)主要有小型超市、雜食店等，不僅數(shù)量少、規(guī)模小，而且檔次較低，導(dǎo)致這些區(qū)域的商業(yè)氛圍較淡。 商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)功能較齊全，周邊區(qū)域商業(yè)功能單一。商業(yè)區(qū)由于有多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、餐飲功能，像小廟街等區(qū)域還具有旅游等功能；而周邊地區(qū)的商業(yè)物業(yè)主要滿足附近居民生活的基本需要，以購物功能為主，功能單一。（2）商業(yè)發(fā)展的有利因素 經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，人民生活水平逐漸提高，為玉溪商貿(mào)業(yè)的發(fā)展提供了良好的本地市場基礎(chǔ)。 商業(yè)中心區(qū)商業(yè)對周邊縣的輻射力強(qiáng)，吸引周邊縣居民前來購物消費(fèi)。 外國商業(yè)零售企業(yè)登陸玉溪，帶來新的經(jīng)營理念，促進(jìn)商業(yè)體系的提升。（3）商業(yè)發(fā)展的不利因素 規(guī)劃建設(shè)相對滯后。玉溪至今仍未頒布商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理辦法，容易造成商業(yè)無序發(fā)展。 玉溪的交通條件好，昆明距離玉溪較近，吸引了玉溪市大量的中高端消費(fèi)人群。小結(jié)：玉溪的商業(yè)主要集中在商業(yè)區(qū)，而周邊的商業(yè)氛圍仍比較淡；現(xiàn)階段玉溪商業(yè)發(fā)展具備多種有利條件和不利因素，有利條件可以刺激玉溪商業(yè)物業(yè)的市場需求和價格，而不利條件則決定了玉溪商業(yè)物業(yè)特別是新建的商業(yè)物業(yè)要走規(guī)?；?、綜合性、特色經(jīng)營的道路，搶占市場先機(jī)，才能穩(wěn)占市場份額。3.1.4. 商業(yè)物業(yè)供求情況（1）市場需求狀況由于有關(guān)部門從2003年才開始系統(tǒng)統(tǒng)計玉溪商業(yè)營業(yè)用房的成交數(shù)據(jù)，我司將根據(jù)政府所公布的有關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合本司的實際市場調(diào)查結(jié)果，對玉溪的商業(yè)物業(yè)的供需情況作出分析。數(shù)據(jù)來源：玉溪統(tǒng)計年鑒從上圖可知，2003年全市商業(yè)營業(yè)用房上市量劇增，相比2002年增幅達(dá)217.8%；受供應(yīng)量影響，全市的成交量也有大量的增加，增幅達(dá)79.8%，顯示玉溪全市的商業(yè)營業(yè)用房具有一定的市場需求。數(shù)據(jù)來源：玉溪統(tǒng)計年鑒、玉溪市房地產(chǎn)管理局注：玉溪統(tǒng)計年鑒缺乏2003年度玉溪全市商業(yè)營業(yè)用房新開工面積數(shù)據(jù)在中心城區(qū)與全市的比較中，2003年玉溪中心城區(qū)商業(yè)營業(yè)用房銷售面積占竣工面積的58.4%，比全市的48.9%高出9.5個百分點；2003年中心城區(qū)商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積只是全市竣工面積的36.2%，但銷售面積則為全市銷售面積的43.2%，二方面的差距反映出中心城區(qū)對商業(yè)物業(yè)的消化能力比全市的平均水平要高。根據(jù)本司的市場調(diào)查，有部分的商業(yè)物業(yè)例如九龍商業(yè)城竣工后由于自身條件限制不能出售產(chǎn)權(quán)，只能以只租不售的方式進(jìn)入市場，使到玉溪中心城區(qū)出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售面積偏少的現(xiàn)象。2003年商業(yè)營業(yè)用房的成交面積為5200平方米，而這部分的成交物業(yè)主要是小廟街商業(yè)物業(yè)。玉溪市中心城區(qū)2003年商業(yè)營業(yè)用房租售對比情況面積平方米銷售面積5,200租賃面積50,000數(shù)據(jù)來源：玉溪市房地產(chǎn)管理局從上表可看出，2003年玉溪市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房租賃成交面積約為銷售成交面積的10倍，一方面反映出部分商場或商鋪有只租不售的情況；另一方面也反映出商業(yè)物業(yè)的租賃市場比較活躍，居民的經(jīng)商意識較強(qiáng)，若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，就會有許多居民樂意經(jīng)營。（2）潛在供應(yīng)量總用地面積：約6000平方米總建筑面積：10980平方米共五層，1至4層為商場，五層為寫字間單層面積：2196平方米在上停車位：80個實用率：約60%租售方式：只租不售根據(jù)本司的市場調(diào)查結(jié)果，玉溪市區(qū)未來一、二年內(nèi)只有本項目和另外二個項目上市。一個是位于鳳凰路上的新州城，另一個是位于明珠路的天賜家裝.建材市場，由于天賜家裝.建材市場為專業(yè)市場，對項目的影響有限，對項目影響較大的新增商業(yè)物業(yè)只有新洲城。新洲城的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：（3）價格水平數(shù)據(jù)來源：玉溪統(tǒng)計年鑒從上圖可看出，全市商業(yè)物業(yè)售價呈現(xiàn)上升趨勢，2003年銷售價格比2002年大幅上升61.7%。在銷售面積大幅增加的情況下，全市平均價格仍能保持較大的增幅，顯示全市的商業(yè)物業(yè)仍具有較大的市場空間。2003年玉溪中心城區(qū)出除了小廟街商鋪比較大規(guī)模出售外，其它的商業(yè)物業(yè)都是比較零散且規(guī)模較??；小廟街商鋪的售價水平基本上就可以代表玉溪中心城區(qū)的商業(yè)物業(yè)的售價水平。本司經(jīng)過市場調(diào)查得知，2003年小廟街商鋪的平均售價為10,000元/平方米（物業(yè)的詳細(xì)情況見小廟街商業(yè)區(qū)分析部分），遠(yuǎn)高于全市的平均水平，反映出中心城區(qū)對商業(yè)物業(yè)售價的承受能力遠(yuǎn)高于全市平均水平。3.1.5. 小結(jié) 紅塔區(qū)和轄下八縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域，但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城，區(qū)域面積小，業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一，其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內(nèi)；而紅塔區(qū)的商業(yè)中心憑借商業(yè)業(yè)態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次較齊全的優(yōu)勢，不但服務(wù)于區(qū)內(nèi)的居民，而且能吸引周邊縣的中高端消費(fèi)群體前來購物消費(fèi)。 玉溪現(xiàn)時的商業(yè)體系仍不完善，主要體現(xiàn)在現(xiàn)時玉溪商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不成熟，還未出現(xiàn)一個多種業(yè)態(tài)、多種功能真正意義上的購物中心。 市區(qū)商業(yè)發(fā)展不均衡，商業(yè)主要集中在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，而高新區(qū)還未形成商業(yè)網(wǎng)點，仍未滿足到區(qū)內(nèi)居民生活的各種需求。 隨著城區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，高新區(qū)將出現(xiàn)中高消費(fèi)的生活社區(qū)，同時會出現(xiàn)大型的商業(yè)物業(yè)。 玉溪商業(yè)物業(yè)的發(fā)展存在各種利因素和不利因素，玉溪商業(yè)物業(yè)只有走規(guī)?；?、功能綜合、特色經(jīng)營的道路，搶占市場先機(jī)，才能穩(wěn)占市場份額。 玉溪全市商業(yè)物業(yè)供求量大幅增加，全市商業(yè)物業(yè)具有較大的市場空間。 中心城區(qū)現(xiàn)時商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量較少，但市場消化能力較強(qiáng)，每年將不低于5000平方米的消化量。 全市商業(yè)物業(yè)的售價呈現(xiàn)上升趨勢，而中心城區(qū)的售價則遠(yuǎn)高于其它區(qū)域。 除了項目之外，玉溪商業(yè)物業(yè)未來二三年內(nèi)一手的供應(yīng)量較少。 商業(yè)物業(yè)的租賃市場比較興旺，居民的經(jīng)商意識較強(qiáng)，若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，就會有許多的居民樂意去經(jīng)營。3.2. 玉溪市主要商圈情況分析紅塔商圈主要由三個商業(yè)區(qū)組成：南北大街區(qū)域、小廟街區(qū)域、新興路和人民路所形成的舊城商業(yè)街區(qū)域，由于商圈內(nèi)業(yè)態(tài)齊全、商品種類豐富，既吸引了區(qū)內(nèi)的居民購物消費(fèi)，又吸引了玉溪轄下縣的中高端消費(fèi)群體前來購物消費(fèi)，成為一個市級商圈。南北大街商業(yè)區(qū)擁有百貨商場、超市、品牌專賣店、餐飲店、銀行等多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游等功能，是玉溪市目前唯一一個有百貨商場的商業(yè)區(qū)，同時亦是目前玉溪地區(qū)品牌數(shù)量最多、整體檔次最高的一個商業(yè)區(qū)。商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中等偏高檔次為主，商鋪經(jīng)營情況良好，常年可保持95%以上的出租率，首層商鋪的租金水平在200300元/平方米.月范圍內(nèi)。南北大街商業(yè)區(qū)位于傳統(tǒng)老城區(qū)，可擴(kuò)大規(guī)模的難度較大，從而影響區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的升級，但短期內(nèi)仍將是玉溪地區(qū)最具代表性的商業(yè)區(qū)。小廟街商業(yè)區(qū)是玉溪政府對傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域舊城改造后的商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪形式出現(xiàn)，目前區(qū)內(nèi)所經(jīng)營的商品類型以服裝和電子通訊器材為主，由于有政策引導(dǎo)，小廟街商業(yè)區(qū)將向電子通訊器材專業(yè)市場方向發(fā)展?，F(xiàn)時商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中檔偏低檔次為主，商鋪經(jīng)營情況一般，首層商鋪的租金水平在5080元/平方米.月范圍內(nèi)。舊城區(qū)商業(yè)街商業(yè)區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，一直是城區(qū)居民購物、休閑、餐飲的首選地方之一，區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商品種類齊全，商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中低檔次為主，商鋪經(jīng)營情況良好，常年可保持95%以上的出租率，首層商鋪的租金水平在70130元/平方米.月范圍內(nèi)。以下對三個商業(yè)區(qū)分別進(jìn)行分析：3.2.1. 南北大街商業(yè)區(qū)（1） 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況南北大街商業(yè)區(qū)是指南北大街沿線區(qū)域和鳳凰路沿線區(qū)域。南北大街是玉溪中心城區(qū)一條重要的商貿(mào)街，全長約1000米，為促進(jìn)南北大街商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，玉溪政府于2003年1月對通過南北大街的車輛實行管制：上午7：00至下午19：00，一切車輛由北向南單向行駛，機(jī)動車限速20公里/小時；下午19：00至次日上午7：00，禁止一切機(jī)動和非機(jī)動車通行。南北大街是玉溪市區(qū)唯一一條有百貨商場的商貿(mào)街，具有多種業(yè)態(tài)，集購物、休閑、娛樂、餐飲多種商業(yè)功能于一體，同時又是玉溪市區(qū)商品檔次最高的一條商業(yè)街之一。鳳凰路是玉溪市區(qū)東西走向的城市主干道。鳳凰路兩旁分布大量的商業(yè)物業(yè)，有超市、百貨商場、品牌專賣店、餐飲店、銀行等多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)功能，是目前玉溪地區(qū)品牌數(shù)量最多、整體檔次最高的一條商業(yè)街。目前，南北大街共有3個百貨商場和142間臨街商鋪，其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下：商業(yè)類型服裝鞋皮具飾品/精品運(yùn)動類餐飲類電器/音響電子通訊銀行美容美發(fā)其他合計店鋪數(shù)量70202238227224142相應(yīng)比例49.30%14.08%1.41%1.41%2.11%5.63%1.41%1.41%4.93%1.41%16.9%100%鳳凰路共有1個專業(yè)電器商場、2個大型超市、1個在建商場和165間臨街商鋪，其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下：商業(yè)類型服裝鞋皮具飾品/精品運(yùn)動類餐飲類電器/音響化裝品銀行美容美發(fā)其他合計店鋪數(shù)量4610311421027664165相應(yīng)比例27.88%6.06%1.82%0.61%8.48%1.21%6.06%1.21%4.24%3.64%38.79%100%在南北大街商業(yè)區(qū)307間街鋪中，品牌專賣店有102間，所占比例達(dá)到33.22%，涵蓋服裝、鞋帽、皮具/包箱、運(yùn)動用品、餐飲等各種商品類型，其中比較知名的國內(nèi)品牌有杉杉西服、七匹狼、以純、哈森、百麗、紅蜻蜓、南極人、李寧、康威等；國際品牌有金利來、杰西、華倫天奴、金盾、阿迪達(dá)斯、耐克、恩寶、肯德基、德克士等。南北大街商業(yè)區(qū)的商品以中等偏高檔次為主，其中玉溪商業(yè)大廈二樓服裝區(qū)經(jīng)營的服裝全部是國產(chǎn)品牌，并且以中老年人的服裝為主，而南北大街兩旁街鋪所經(jīng)營的服裝以中青年人為主，相比之下，玉溪商業(yè)大廈所經(jīng)營的服裝價格要比街鋪的價格低，從而突顯百貨商場的商品檔次稍低于臨街商鋪。整體上，南北大街商業(yè)區(qū)商戶經(jīng)營情況良好，其中臨街商鋪的經(jīng)營情況要比百貨商場要好。百貨商場由于傳統(tǒng)的商場，規(guī)模過小、硬件設(shè)備落后、經(jīng)營手法落后等因素使到商場的經(jīng)營情況要差于臨街商鋪。（2） 消費(fèi)者特點玉溪市外來人口較少，購物消費(fèi)以本地消費(fèi)為主，非節(jié)假日期間，南北大街商業(yè)區(qū)以25歲以下的市區(qū)年輕女性消費(fèi)者為主，其中晚上的人流量會比白天要大；節(jié)假日期間，商業(yè)區(qū)會吸引周邊縣城居民前來消費(fèi)，南北大街商業(yè)區(qū)的消費(fèi)群體以玉溪地區(qū)50歲以下居民為主。（3） 物業(yè)租售情況南北大街商業(yè)區(qū)位于城區(qū)中心，二條街道兩旁已布滿商鋪，可擴(kuò)充的機(jī)會不大，商鋪資源日益珍貴，商鋪業(yè)主很少出售手中的商鋪；而整體上商鋪的經(jīng)營情況良好，經(jīng)營者較少轉(zhuǎn)讓正在經(jīng)營的商鋪。以上兩個原因使到南北大街商業(yè)區(qū)的商鋪很少有出售或出租現(xiàn)象。南北大街商業(yè)區(qū)的百貨商場的柜臺和臨街商鋪常年可保持95%以上的出租率。根據(jù)本司的實地調(diào)查結(jié)果，南北大街商業(yè)區(qū)的百貨商店和臨街商鋪的首層租金水平在200300元/平方米.月范圍內(nèi)。（4） 發(fā)展前景南北大街商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)面臨升級，但是由于位于傳統(tǒng)老城區(qū)，舊城改造的難度很大，相當(dāng)長的一段時間內(nèi)將會維持現(xiàn)狀，若不出現(xiàn)其它區(qū)域有新型大型購物中心帶動區(qū)域發(fā)展的情況，南北大街商業(yè)區(qū)憑借現(xiàn)有的優(yōu)勢，仍將是玉溪地區(qū)最具代表性的商業(yè)區(qū)。3.2.2. 小廟街商業(yè)區(qū)（1） 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況小廟街商業(yè)區(qū)為小廟街商貿(mào)城和棋陽路所圍合的區(qū)域。玉溪中心城區(qū)小廟街片區(qū)舊城改造，是玉溪有史以來第一次大規(guī)模的城市改造，小廟街商貿(mào)城總建筑面積39,860平方米，其中住宅、辦公面積29,474平方米；商業(yè)面積10,386平方米。小廟街首層為商鋪，二層以上為住宅或辦公室，首層有261個商鋪。（資料來源：玉溪日報）紅塔區(qū)政府當(dāng)初的設(shè)想是將商貿(mào)城創(chuàng)辦成為中心城區(qū)一流的商貿(mào)城,將商貿(mào)城所經(jīng)營的商品定位為一樓鋪面經(jīng)營高、中檔精品服裝和精品皮鞋、古董、字畫等；二樓為文化茶室、啤酒城、寫字樓等。但是由于當(dāng)時商貿(mào)城經(jīng)營結(jié)構(gòu)單一，且多是自發(fā)式經(jīng)營，更有許多鋪面由于人為炒高而無法順利出租，造成商貿(mào)城內(nèi)生意清淡的局面?；谶@個原因，紅塔區(qū)政府于2003年12月決定將人民路下段、珊瑚路及彩虹橋等片區(qū)從事通訊器材（手機(jī)）經(jīng)營和修理的門店，統(tǒng)一搬遷至小廟街商貿(mào)城內(nèi)集中規(guī)范經(jīng)營。到目前為止，已有109戶電子通訊產(chǎn)品商家進(jìn)駐小廟街商貿(mào)城。（資料來源：玉溪日報）由于有政府的行為，小廟街商業(yè)區(qū)進(jìn)行了重新的定位，不單有購物、娛樂、休閑、餐飲功能，還具有旅游功能。目前，小廟街商貿(mào)城所占比重最大的商品類型是服裝和電子通訊器材，由于電子通訊器材的經(jīng)營有政策引導(dǎo)，分析電子通訊器材所占的比例對項目經(jīng)營的啟發(fā)意義不大，所以對小廟街商業(yè)區(qū)各種商品類型進(jìn)行分析時將電子通訊器材排除在外。小廟街商業(yè)區(qū)經(jīng)營的商品類型如下：商業(yè)業(yè)態(tài)服裝鞋皮具飾品/精品化裝品運(yùn)動類餐飲類其他合計店鋪數(shù)量313162332776相應(yīng)比例40.79%3.95%1.32%7.89%2.63%3.95%3.95%35.53%100%從上表可知，在76個商鋪中有31個商鋪經(jīng)營服裝，所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它類型的商品。相對其它兩個商業(yè)區(qū)，小廟街的品牌專賣店數(shù)量最少，只有18個，所占的比例為23.68%，品牌專賣店主要有凱莎、蔓妮詩菲、葛來娣、天意、佐丹奴、安真美、宇宙女孩等品牌，商品價格以中檔偏低為主。小廟街商業(yè)區(qū)內(nèi)最早進(jìn)場的商家為經(jīng)營服裝等商戶，小廟街重新定位后，吸引了許多的經(jīng)營電子通訊器材商戶進(jìn)場經(jīng)營，服裝與電子通訊器材類的商品類型截然不同，導(dǎo)致服裝類商家與專業(yè)市場混雜，影響區(qū)內(nèi)商店的經(jīng)營情況，使到現(xiàn)時整體的經(jīng)營狀況一般。（2） 消費(fèi)者特點非節(jié)假日期間，以本地消費(fèi)為主，其中以青年男女居絕大多數(shù)；節(jié)假日期間，會吸引周邊各縣居民前來購物消費(fèi)。（3） 物業(yè)租售情況在小廟街商業(yè)區(qū)內(nèi)，只有小廟街商貿(mào)城有部分商鋪可供出租或出售，棋陽路一帶基本上沒有租售的信息。從現(xiàn)場銷售部了解，小廟街商業(yè)物業(yè)屬于商住性質(zhì)，土地使用年限為50年；2003年1月開始公開發(fā)售，到目前為止，首層261個商鋪中尚余7個商鋪可供出售；同時已出售的商鋪中，已有220個已經(jīng)租出。在現(xiàn)時可供出售的商鋪中，面積由3365平方米不等，銷售均價為10000元/平方米，最高價為15000元/平方米。二層商鋪已全部售出，當(dāng)時銷售統(tǒng)一價為1800元/平方米。現(xiàn)時首層商鋪的租金水平普遍在5080元/平方米的范圍內(nèi)。（4） 發(fā)展前景小廟街是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，而且是政府第一個舊城區(qū)改造工程，假以時日，小廟街將會重新成為一個商業(yè)旺區(qū)。由于有政策引導(dǎo)，小廟街商業(yè)區(qū)將向電子通訊器材專業(yè)市場方向發(fā)展。3.2.3. 舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū)（1） 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū)是指新興路、人民路、南門街、北門街四條傳統(tǒng)商業(yè)街所圍合而成的區(qū)域，其中新興路是玉溪中心城區(qū)的一條商業(yè)步行街。舊城區(qū)商業(yè)街是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，一直是城區(qū)居民購物、休閑、餐飲的首選地方之一，區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商品種類齊全，商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。區(qū)內(nèi)商品經(jīng)營種類分布如下：商業(yè)業(yè)態(tài)服裝鞋、皮具飾品/精品化裝品運(yùn)動類餐飲類數(shù)量259433512628相應(yīng)比例46.17%7.66%6.24%2.14%1.07%4.99%續(xù)表商業(yè)業(yè)態(tài)電器/音響電子通訊小型百貨店銀行超市空鋪其他合計數(shù)量105177123115561相應(yīng)比例1.78%0.89%3.03%1.25%0.18%4.10%20.50%100%從上圖可知，服裝依然是商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)的主力商品，餐飲次之，小型百貨店、皮鞋、皮具、精品/飾品也有很大的比例。在561間商鋪中，品牌專賣店有24間，所占比例為4.28%，主要為服裝和鞋類，其中有袋鼠、啄木鳥、紅蜻蜓、佐岸、米奇、播、安踏、匡威等，部分商品為中檔，主要是服裝、皮具和鞋類，其它大部分為中檔偏低的檔次。整體上，由于貼近大眾消費(fèi)，舊城商業(yè)街的商戶經(jīng)營情況良好，除了人民路下段因為政策引導(dǎo)的原因要電子通訊商戶搬遷外，其它商業(yè)街很少出現(xiàn)由于商戶經(jīng)營不善而要轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓的情況。（2） 消費(fèi)者特點舊城商業(yè)街是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，商品種類齊全，各種年齡層次的居民都可以在這里買到所需要的東西，特別是服裝。所以本區(qū)吸引了各種年齡層次的中低收入人士前來購物消費(fèi)。節(jié)假日期間，周邊縣的居民也會前來該商業(yè)區(qū)購物消費(fèi)。（3） 物業(yè)租售情況與南北大街商業(yè)區(qū)的情況相似，除了特殊的原因，舊城區(qū)商業(yè)街的商戶很少轉(zhuǎn)讓或出租正在經(jīng)營的商鋪。舊城區(qū)商業(yè)街的臨街商鋪常年可保持95%以上的出租率。根據(jù)本司的實地調(diào)查結(jié)果，舊城區(qū)商業(yè)街臨街商鋪的租金水平在70130元/平方米.月的范圍內(nèi)。（4） 發(fā)展前景位于傳統(tǒng)老城區(qū)，商業(yè)區(qū)擴(kuò)大規(guī)模的難度較大，影響區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的升級，但由于具備良好的區(qū)位，貼近大眾消費(fèi)，仍將是玉溪城區(qū)居民購物消費(fèi)的主要地方之一。3.3. 地塊所在區(qū)域的商業(yè)情況分析 現(xiàn)階段商業(yè)發(fā)展不成熟項目位于紅塔大道和東風(fēng)中路的交匯處，在項目200米的半徑范圍內(nèi)有鄒家花園的電腦電子商貿(mào)城、氣象路東風(fēng)中路以東路段的食街、東風(fēng)中路西側(cè)的軟件店；紅塔大道也有零散的商業(yè)，例如小食店、雜貨店、作坊式維修店等。電腦電子商貿(mào)城由鄒家花園住宅裙樓臨街商鋪圍合而成，主營電腦整機(jī)、配件及辦公耗材，以國內(nèi)品牌為主。商貿(mào)城內(nèi)白天人流量較少，商業(yè)氛圍較淡。氣象路食街主營地方風(fēng)味小食，以燒烤食品為主，檔次較低。白天人流量較少，晚上則比較興旺，吸引一部分人士開車前來消費(fèi)。東風(fēng)中路西側(cè)的軟件店數(shù)量較多，主營軟件銷售，其中以游戲軟件占絕大多數(shù)，消費(fèi)對象主要是學(xué)生群體。非節(jié)假日期間，東風(fēng)中路西側(cè)軟件店人流量較少，節(jié)假日期間則比較多。從上述情況可以看出：項目所在區(qū)域具