恒隆廣場、金鷹國際、匯金百貨、港匯廣公司簡介及商業(yè)操作模式.ppt

恒 隆 廣 場 市 調(diào),恒隆廣場簡介,位于靜安區(qū)南京西路1266號,主樓高288米，共66層,總建筑面積211400平方米.為浦西第一高樓，是俯瞰市區(qū)風(fēng)光的制高點(diǎn)。 商場在群樓的地下1-地上5層,總營業(yè)面積為51700平方米,該廣場由上海恒邦房產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)開發(fā)，現(xiàn)由恒豐房產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。 目前，該商場為國際頂級精品在上海的匯聚地，滿足具有高層次消費(fèi)意識和高標(biāo)準(zhǔn)消費(fèi)能力的中外人士的個性化需求，同時提供更多對國際著名品牌提高鑒賞水平和鑒別能力的機(jī)會。,頂層為全玻璃幕墻 中庭設(shè)咖啡廳、服務(wù)臺 電梯手扶21部,升降為4部 業(yè)態(tài)詳情（列后）,恒隆廣場業(yè)態(tài)分布,恒隆廣場的定位、招商、管理,-上海恒隆廣場何磐光總經(jīng)理 恒隆地產(chǎn)在上海有兩個商場，是完全不一樣的商場。恒隆廣場不是一個很大的商場，是一個綜合性的物業(yè)，里面有16萬平方米的辦公樓，商業(yè)部分只是5萬平方米，可以 說不是很大。現(xiàn)在國內(nèi)的發(fā)展很厲害，10萬、20萬、60萬都有。 我們當(dāng)時是怎么操作的呢？在行業(yè)里有很多朋友告訴我們，恒隆廣場是一個非常特別的廣場，它的定位跟所有商場可能都不一樣。里面基本是所有的世界名牌，可能是最多名牌的商場。很多人跟我探討，他們也希望做這樣的商場，問我們到底是怎么操作的。 1993 年的時候我們開始做，當(dāng)時也不清楚國內(nèi)到底有沒有潛力，我們看到幾個很簡單的理由，相信上海一定會是世界上最大的商業(yè)繁榮的城市，在這么大的商業(yè)環(huán)境 里，肯定會有世界名牌的需要，到底這個階段是十年還是二十年呢，在93年批租土地的時候，不清楚。但是我們有一個基本的概念，我們蓋這個商場主要是長遠(yuǎn)的 投資，可以看到我們所有的商場都沒有賣，都是自己經(jīng)營的，一共有60多萬平方米。在新興的市場里，你到底怎么樣判斷這個時間呢，我們比較簡單，在國際上， 上海、紐約也好，在這么大的城市里，肯定要有一個很高檔的物業(yè)，如果在選址、設(shè)計、管理都能夠達(dá)到世界一流的水平的話，這個物業(yè)是一定成功的，問題是等待 時間是三年還是五年，還是十年。,恒隆廣場的定位、招商、管理,我們公司的經(jīng)營宗旨是看得比較長的，恒隆廣場投資是60億人民幣，我們都沒有貸款，公司內(nèi)部來做的。 從這個角度我們知道，準(zhǔn)會有一天會成功的。我們選址的時候，選一個最好的，設(shè)計一個最好的，管理最好的，在長遠(yuǎn)來說一定成功，這個做法差不多全世界都一 樣。我們開業(yè)到現(xiàn)在大概有四年了，我們這種看法是沒有錯的。 從定位講，我們經(jīng)常聽到很多不同的講法，我覺得有很多開發(fā)商非常主觀，開 發(fā)商是不是真的很懂商業(yè)定位，我覺得不一定。我們在公司里經(jīng)營了30多年的SHOPPING MALL，我們對SHOPPING MALL有一定的看 法，在定位以前我們做很多的調(diào)查，但是定了以后，我們經(jīng)常會有一個做法，我們會跟定好的商家談判，讓他們告訴我們，到底他們的想法怎么樣。我們作為房地產(chǎn) 開發(fā)者，千萬不要忘了，其實(shí)所有的牌子，他們對市場，對所有的經(jīng)營，一系列的理論也好，實(shí)際的經(jīng)驗也好，一般來講，他們的經(jīng)驗、判斷比我們做房地產(chǎn)開發(fā)項 目的要更好。所以我們往往定位以后，我們認(rèn)為要干什么，會同準(zhǔn)備引進(jìn)的牌子跟他們商量，通過這樣的溝通，他們告訴我們，哪些東西好，哪些東西不好。 在我們設(shè)計恒隆廣場的時候，我們跟所有的牌子，特別是幾個重要的牌子進(jìn)行了溝通，我們知道，高檔牌子的經(jīng)營，很注意旁邊是誰。我們做了一系列的研究以后， 我們跟他談條件，到底你們怎么看這個事？作為房地產(chǎn)開發(fā)商也要注意一個事，往往在國內(nèi)很多開發(fā)商的經(jīng)驗是，自己先做了設(shè)計，要怎么弄，然后再去招商，這個 可能會有一定的問題。,在這個過程里，我們認(rèn)為除了自己的研究，還要有設(shè)計的建筑師，更重要的是跟商家，你希望能引進(jìn)來的商家談，他會給你一個非常好的意 見，我們一般對這方面是非常重視的。就是一定要跟他商量、探討、溝通，他們會告訴你一系列的東西，他們對市場的把握，對什么貨品的進(jìn)來，賣哪里的東西，我 可以講，雖然我們已經(jīng)經(jīng)營了30多年的SHOPPING MALL，但是他們給我們的經(jīng)驗，給我們的看法，對我們整個設(shè)計跟經(jīng)營的工作是非常重要。,恒隆廣場的定位、招商、管理,另外，有很多人跟我探討，能不能在某一個地方我們再做一個恒隆廣場呢？目前看是比較困難，因為有很多客觀、主觀的原因才可以成功的。比如說，這個商場一定 要有長遠(yuǎn)投資準(zhǔn)備的開發(fā)商來做，這個商場絕對是不能分割賣掉一部分，自己經(jīng)營一部分，這樣會導(dǎo)致以后的管理問題，所以不能分割來賣，一定要總體的經(jīng)營。 另外，經(jīng)營恒隆廣場，你看的時間需要長一點(diǎn)，大家不要以為高檔的牌子就等于是高收入，就是他給你高的租金，不一定是你能想象的那么高，他們要看非常長遠(yuǎn)的。舉個例子，他們前期的開發(fā)，裝修用的錢是不可思議的。 作為開發(fā)商，一定要有長遠(yuǎn)的眼光，而且愿意跟他一起共渡難關(guān)。蟑螂跑進(jìn)來，一般是不會跑出去的，牌子也是這樣的，他進(jìn)來以后，只會跟你一起發(fā)展，一般不會 離開的。所以作為開發(fā)商，你對前期的設(shè)計，現(xiàn)場的管理，特別是物業(yè)管理需要一個非常高的水平。比如說恒隆廣場跟很多廣場不一樣，自己的商場，我們是從來不 會交給管理公司的，我們從頭到尾，無論是清潔、保安都是自己經(jīng)營，因為經(jīng)營直接影響整個商場的好壞，這也是對高檔的物業(yè)、高檔的牌子來講非常重要的考慮因 素。 作為一個高檔牌子管理的商場，各方面的服務(wù)都非常重要，從客觀的條件講，一般是地理位置、商場的設(shè)計、市場，在高檔的牌子里，有 某些是有影響力的，他來了，對我們是非常重要，在談判的過程里，一定要有耐心。前期的準(zhǔn)備跟管理，一定要耐心，一定要深入溝通，溝通完以后，他們會非常好 的，從來不會煩你，他比你還要緊張。,我們當(dāng)時怎么定地理位置呢？上海這么大，93年與現(xiàn)在情況完全不同，上海市幾個中心，淮海路，南 京中路，我們走來走去，當(dāng)時上海的中心都是在南京西路，旁邊的開發(fā)商都非常有名。對我們來說，選址除了地理位置，旁邊的開發(fā)商是誰，他們蓋出的物業(yè)怎么 樣，我們必須要有信心。我們看，是不是有名的開發(fā)商，除了主觀的地理位置以外，就是開發(fā)商也非常重要。,恒隆廣場的定位、招商、管理,另外，商城的設(shè)計，動線、流 線，大家都非常明白了，但是有一個非常重要的，SHOPPING MALL所謂的高檔，不等于一定是用非常昂貴的材料，你仔細(xì)看一下恒隆廣場，是非常普通 的裝修，里面基本上沒有用進(jìn)口的材料，都是本地的材料。最重要的是非常簡潔的，非常流暢的感覺。不要跟牌子的櫥窗來競爭，他們一個櫥窗是幾十萬的，很漂 亮。但是我們的路線非常明朗，而且非常簡潔。 另外，在恒隆廣場，基本上所有的營業(yè)額都是本地的，我們粗略的算了一下，95的營業(yè)額 都是中國本地人，60是上海人，35是長江三角區(qū)一帶的，只有5是香港、日本、美國。所以我們推廣的時候很注意，怎么樣把恒隆廣場定位為全國名牌的 中心，這也是我們的目標(biāo)。 你跟目標(biāo)引進(jìn)商戶溝通是非常重要的，他們問你很多的問題，這些問題是很煩瑣的問題，所以要有很大的耐心，而 且過程非常長，每一個店鋪都經(jīng)過五六批人來看，到最后很可能又派一個建筑師來看這個地方，來看設(shè)計，這個時間是非常漫長的過程。有些朋友會說，我給他出裝 修費(fèi)用，其實(shí)他也不要你的裝修費(fèi)，他跟我們簽合同之后，半個月沒有開工，因為全世界它只有一個設(shè)計師，租金照付，你也沒有辦法。所以耐心是很重要的。 也有很多同行跟我探討，到底這些頂級品牌會不會開很多店，以上海來講，到目前，傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)有黃埔區(qū)等等，他們都在競爭，目前來講，其實(shí)很多頂級牌子都希 望開大的店，旗艦店，而都不愿意到處開，他們覺得，雖然上海、北京這樣的城市都非常富，但是普遍的消費(fèi)還沒有到這個水平，所以他們情愿開一個旗艦店，把他 的產(chǎn)品全面的展示出來，我們房地產(chǎn)開發(fā)怎么跟著他變，也是很重要的。,恒隆廣場的定位、招商、管理,所謂主觀的定位，包括很多理論，大家要思考一下，是不是房地產(chǎn)開 發(fā)商真的能那么專業(yè)自己定位，然后做出來。從理論方面我不敢講，我自己不是研究理論的，但是實(shí)際經(jīng)驗來講，房地產(chǎn)商全部靠自己想法來定位，希望做到某一個 程度有一定難度，這個方案有時要思考一下。不要忘了，定位以后要跟所有的牌子研究，他們會給你一個很好的說法。我來中國十年了，我覺得這些商家，對他們的 經(jīng)營、他們貨品的認(rèn)識比開發(fā)商還要清楚。 另外我講講高檔牌子的經(jīng)營，一般的房地產(chǎn)開發(fā)不具備百貨經(jīng)營的經(jīng)驗，往往不能滿足這些商家需 要的服務(wù)。后期的服務(wù)，能不能跟得上，這在談判過程中絕對是重要的。比如說一些國際性的牌子，他們不愿意做一些灰色地帶的東西，他們必須要考慮開發(fā)商有沒 有這個本事，而且做事很清楚，而且非常合乎法律等等，他們也不想走捷徑，所以在談判過程里，如果各位想跟他們談判的話，必須要了解清楚他們所期望的后期服 務(wù)。 另外我們有23個不同的國外的牌子，但到目前只有一個牌子拿到了獨(dú)立的營業(yè)執(zhí)照，所以在未來的兩年，起碼是一年，我們還繼續(xù)用委托管理合同做，所以各位如果需要跟這些牌子合作，在這方面的后勤服務(wù)是需要注意的。朋友們有興趣的，可以向我了解一下。 你跟他們談判的時候，他們不會給你一個很高的保底租金的，但是當(dāng)他們生意好的時候，他絕對愿意給你營業(yè)租金，這個不用擔(dān)心，在20幾個牌子里，他們的總公 司比我還要緊張，他們很注意自己的營業(yè)額，所以這方面是不需要擔(dān)心的，我們現(xiàn)在有23個牌子，差不多有12個已經(jīng)超過了保底，有一些牌子因為生意太好了， 它的租金會達(dá)到10塊錢美金一平方米每天，營業(yè)額是非常高的。雖然在前期里是很煩瑣很痛苦的經(jīng)歷，但是后期如果處理的好，后期的回報率是非常的高。 從這個角度，今天講的是定位，定位定對了，然后去經(jīng)營，經(jīng)營的好，也是非常好的一個做法。 THE END,港 匯 廣 場 市 調(diào),港匯廣場的簡介,港匯廣場是由香港恒隆集團(tuán)主要投資及管理的一個大型綜合性項目。它坐落于華山路、虹橋路側(cè)交界處、地鐵一號線徐家匯站上蓋，俯瞰上海徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，總面積40余萬平方米，總投資51億人民幣。 商場內(nèi)分為7個營業(yè)層面，地上六層和地下一層。商鋪營業(yè)面積7萬余平方米，其余均為公共活動區(qū)域 商場設(shè)有升降梯和手扶梯多達(dá)94部；大型地下停車場擁有近1,400個泊位。,港匯廣場的業(yè)態(tài)分布B1-2F 港匯廣場的業(yè)態(tài)分布3F-4F 港匯廣場的業(yè)態(tài)分布5F-6F,港匯廣場的特點(diǎn),港匯廣場購物中心主入口寬敞明亮，正向地鐵站出入口，便利顧客進(jìn)出。 公共活動區(qū)域多，各層營業(yè)大廳均按用戶及市場需求靈活間隔，形成多元化之專賣店、精品店，并配有電子導(dǎo)購裝置。 整個商場布局清晰大氣、裝飾風(fēng)格時尚前衛(wèi)，輝煌高雅，吸引大量國際國內(nèi)頂級品牌入駐設(shè)立大陸旗艦店、專買店，創(chuàng)造連年快速增長的卓越業(yè)績。 近日，商場品牌進(jìn)行了升級換代，品牌更趨向高端。,港匯廣場的業(yè)態(tài)分布B1-2F,港匯廣場的業(yè)態(tài)分布3F-4F,港匯廣場的業(yè)態(tài)分布5F-6F,港匯廣場定位、招商、管理,港匯廣場購物中心于1999年12月28日開業(yè)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、文化等全方位業(yè)種為一體，以寬敞宏大的空間和休閑自在的氛圍，讓顧客體驗一站式全享貼心服務(wù)。 港匯廣場充分借重徐家匯商圈的聚集優(yōu)勢，以市場為主導(dǎo)的經(jīng)營策略，全面吸收國外現(xiàn)代化商業(yè)Shopping Mall的模式，追求卓而不群的經(jīng)營特色。整個商場布局清晰大氣、裝飾風(fēng)格時尚前衛(wèi)，輝煌高雅，吸引大量國際國內(nèi)頂級品牌入駐設(shè)立大陸旗艦店、專買店，創(chuàng)造連年快速增長的卓越業(yè)績。它是目前上海市中心區(qū)域規(guī)模最大的購物中心之一。,港匯廣場定位、招商、管理,徐家匯商業(yè)氛圍一直濃厚，但是國際一線品牌始終只是占了幾個柜臺，不成規(guī)模?，F(xiàn)在條件已經(jīng)成熟，全面引進(jìn)國際一線品 牌,到明年8月，港匯廣場1500平方米的一樓將成為擁有10個國際頂尖品牌的奢侈品賣場。而據(jù)他們統(tǒng)計，4、5、6、7連續(xù)4個月，港匯每天都有14萬 的客流量。 根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，徐家匯地區(qū)將建成世界級城市副中心，在該區(qū)域內(nèi)將集中發(fā)展商貿(mào)、商務(wù)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，構(gòu)筑徐家匯商務(wù)圈、淮海路商務(wù)圈和肇嘉浜路商務(wù)大道組成的“兩圈一線”商務(wù)發(fā)展框架。在這個框架中，除已啟動的雙塔港匯寫字樓外，還將建設(shè)大宇基地、廣元路基地、新上海國際商城、太平洋廣場二期等高等級商務(wù)樓。急速擴(kuò)容的商務(wù)樓帶來大量具備中高端消費(fèi)能力的消費(fèi)群體，將對現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)有更多要求。,匯 金 百 貨 市 調(diào),匯 金 百 貨 的 簡 介,匯金百貨地處徐家匯現(xiàn)代商業(yè)中心的核心地段。 作為中外合作百貨企業(yè)，面積達(dá)四萬平方米，并設(shè)有停車場,500個車位。 集零售、餐飲、休閑、娛樂于一體，并以高品位、高質(zhì)量的商品為經(jīng)營主體 近年來隨著其不斷調(diào)整、發(fā)展,其年在上海的零售額已經(jīng)排在十強(qiáng)之列 匯金百貨的業(yè)態(tài)分布B1-4F 匯金百貨的業(yè)態(tài)分布5F-8F,匯 金 百 貨 的 特 點(diǎn),匯金百貨的經(jīng)營涉及服飾系列、家居用品、飾品、鞋、包等30多種大類。 近十萬種商品，集零售、餐飲、休閑、娛樂于一體，并以高品位、高質(zhì)量的商品為經(jīng)營主體，充分展現(xiàn)品牌世界的獨(dú)特魅力。 不斷探求錯位經(jīng)營的全新理念，將傳播時尚生活與弘揚(yáng)民族文化相結(jié)合，致力于營造獨(dú)特的文化氛圍，追求卓越的管理模式，滿足消費(fèi)者日益增長的個性需求。,匯金百貨的業(yè)態(tài)分布B1-4F,匯金百貨的業(yè)態(tài)分布5F-8F,匯金百貨的定位、招商、管理,經(jīng)營理念及優(yōu)勢： 匯金百貨本著“宏揚(yáng)環(huán)球百貨、真誠服務(wù)消費(fèi)”的宗旨以人為本，以文興商，力求為消費(fèi)者提供一流的環(huán)境、一流的商品、一流的管理，不斷豐富徐家匯地區(qū)的商業(yè)服務(wù)功能，振興和發(fā)展上海百貨業(yè)，形成大大市場、大流通、大商業(yè)的態(tài)勢。廣場以品牌為抓手，以經(jīng)營品牌、培育名牌、樹立店牌為經(jīng)營目標(biāo)，著力重樹上海東方購物天堂的形象。匯金百貨圍繞企業(yè)定位，全方位滿足消費(fèi)需求，主要從五個方面推進(jìn)企業(yè)的成長和快速發(fā)展。 （一）創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境，營造人性化購物空間。 一是突破傳統(tǒng)百貨一覽無余的格調(diào)，將歐美百貨的溫馨典雅與東方百貨的明快簡潔有機(jī)結(jié)合，既考慮消費(fèi)者購物空間的自由度和隨意度，又注重日益多元化和個性化的消費(fèi)需求與習(xí)慣。二是便捷的購物交通。在空中，匯金在多個樓層與上海六百連通，并與太平洋百貨一起構(gòu)筑獨(dú)特的徐家匯“購物走廊”，還將二樓商場與將肇嘉浜路天橋接通，消費(fèi)者不必下天橋便可進(jìn)入?yún)R金購物。在地面，結(jié)合國際通用慣例和本地消費(fèi)習(xí)慣，不斷調(diào)整指示系統(tǒng)。在地下，匯金百貨共有300多個停車泊位，為方便駕車購物的消費(fèi)者，匯金百貨在商場與車庫之間修筑一條直達(dá)通道。為了縮短顧客等候電梯的時間，匯金百貨重新修建了一條直達(dá)電梯，緩解了乘電梯難的矛盾。三是舒適的休閑空間。在中庭走廊放置休閑桌椅，供顧客小憩。在商場內(nèi)部開設(shè) COFFESHOP、淘氣城、水吧等場所，使消費(fèi)者各得其所。,匯金百貨的定位、招商、管理,（二）以人為本，推出人性化的“細(xì)節(jié)式服務(wù)”。 成立專門導(dǎo)購隊伍，在商場每個樓層都設(shè)置導(dǎo)購臺，提供咨詢、導(dǎo)購服務(wù)；針對“三口之家”購物不便的問題，推出免費(fèi)租借童車服務(wù)；成立了上海百貨商場第一支英語接待員隊伍，為外籍人士提供英語接待服務(wù)；推出購物免費(fèi)停車、商品禮品化包裝、速遞服務(wù)等項目；推出趙圣服務(wù)品牌，帶動企業(yè)整體服務(wù)水平的提高。 （三）不斷更新的品牌，吸引消費(fèi)關(guān)注。 匯金百貨進(jìn)入穩(wěn)定期后，每年都進(jìn)行二次大型調(diào)整，調(diào)整涉及裝飾、布局和品牌，目前匯金百貨知名品牌保有量已經(jīng)超過1000個，成為名副其實(shí)的品牌匯聚地。為了更好地滿足多元化、個性化的消費(fèi)需求，匯金百貨仍在不斷挖掘潛力，提升