杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地項(xiàng)目全案策劃報(bào)告.ppt

新天地集團(tuán)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地項(xiàng)目全案策劃報(bào)告（初稿）,2頁,報(bào)告框架,項(xiàng)目解讀,執(zhí)行建議,總體策略,3頁,項(xiàng)目基礎(chǔ)項(xiàng)目總體定位,功能,定位,區(qū)域級(jí)中心，城北活力源地標(biāo)性現(xiàn)代商務(wù)商業(yè)中心，集辦公、購物、餐飲、娛樂、文化休閑、商住等功能于一體。 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地 商務(wù)商業(yè)新航母,下城區(qū)北部傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) （杭重東部區(qū)塊）,五大功能區(qū)，帶動(dòng)杭州次級(jí)商務(wù)中心建設(shè) 文體休閑娛樂中心 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 新型都市工業(yè)示范區(qū) 商業(yè)休閑區(qū) 科研孵化區(qū) 總部商務(wù)區(qū),保存工業(yè)遺存 傳承工業(yè)之魂,4頁,項(xiàng)目基礎(chǔ)項(xiàng)目總體布局開與開發(fā)計(jì)劃,目前已拿到南區(qū)塊CDOJ四個(gè)地塊，預(yù)計(jì)2月份整個(gè)南區(qū)塊土地受讓完畢。 東區(qū)塊、北區(qū)塊預(yù)計(jì)在明年年中受讓完畢，不排除因規(guī)劃調(diào)整及市場(chǎng)等原因而更改土地受讓計(jì)劃。 地下空間、景觀設(shè)計(jì)等專項(xiàng)設(shè)計(jì)已開始，預(yù)計(jì)4月底結(jié)束，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)開始。,首期開發(fā)：GIN、MO地塊,后期開發(fā)：CDHJ地塊,5頁,項(xiàng)目基礎(chǔ)企業(yè)背景,杭州新天地集團(tuán)有限公司是杭州市工業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資集團(tuán)的全資子公司，負(fù)責(zé)工投集團(tuán)下屬工業(yè)企業(yè)做地及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作.,政府背景利于推動(dòng)項(xiàng)目,社會(huì)關(guān)系利于整合資源,“做地”,“做房”,“做房東”,6頁,這是一個(gè)什么項(xiàng)目？,項(xiàng)目 因子,項(xiàng)目區(qū)位,交通條件,項(xiàng)目規(guī)模,項(xiàng)目資源,政府意愿,開發(fā)模式,開發(fā)順序,空間上遠(yuǎn)離核心商圈，客觀上區(qū)域需求集聚的復(fù)合型服務(wù)業(yè)載體。,外部交通已基本定型，地鐵交通不會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來本質(zhì)性改變，不是直接受益者。,總用地56.7公頃，850.5畝，總建筑面積100萬。規(guī)模整合馬太效應(yīng)。,外部環(huán)境資源沒有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，需要挖掘和打造內(nèi)部資源價(jià)值。,推動(dòng)市工投集團(tuán)自身發(fā)展的重要途徑,打造成杭州城市綜合體建設(shè)的樣板和標(biāo)桿。,新天地集團(tuán)負(fù)責(zé)整合資源，一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)、引進(jìn)合作伙伴等多種模式。,先啟動(dòng)南區(qū)塊，首期開發(fā)GIN地塊和MO地塊，后期開發(fā)CDHJ地塊。,城市地產(chǎn),基礎(chǔ)設(shè)施工程,一個(gè)復(fù)雜、需要整合多方資源、涉及城市區(qū)域開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)工程項(xiàng)目，形成城市新一極,即站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，以城市規(guī)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)者的姿態(tài)來把握開發(fā)方向，具備政策導(dǎo)向與城市資源優(yōu)勢(shì)。 經(jīng)營(yíng)好土地等“有形資產(chǎn)”，更要經(jīng)營(yíng)好規(guī)劃等“無形資產(chǎn)”。,城市拆遷工程,產(chǎn)業(yè)升級(jí)與導(dǎo)向,土地開發(fā),項(xiàng)目開發(fā)與變現(xiàn),項(xiàng)目推廣與招商,資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理,不是普通的房地產(chǎn)開發(fā),也不是一般意義上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),競(jìng)合關(guān)系,杭州市次級(jí)商業(yè)商務(wù)中心，城北新一極區(qū)域中心。,7頁,漢嘉經(jīng)驗(yàn),漢嘉作為城市運(yùn)營(yíng)及房地產(chǎn)開發(fā)綜合顧問商，曾經(jīng)參與過若干項(xiàng)目，已經(jīng)固化了一套城市地產(chǎn)的操作方法。,操作方法及詮釋,8頁,操作方法及詮釋,定位是解決項(xiàng)目塑造核心價(jià)值的問題；營(yíng)銷策劃及推廣是解決項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳播的問題；銷售（租賃）回款是解決項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的問題。,9頁,根據(jù)這種操作方法，我們對(duì)以下案例進(jìn)行分析，以為本項(xiàng)目操作提供參考。,案例借鑒,倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目,荷蘭鹿特丹 Kop van Zuid 城市復(fù)興工程,超大規(guī)模項(xiàng)目,城市新一極,具備優(yōu)良城市資源,紐約布魯克林區(qū),濱江新城,城北遠(yuǎn)洋項(xiàng)目,國(guó)外案例,漢嘉操作及參與案例,選取標(biāo)準(zhǔn),10頁,國(guó)外案例,倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目,荷蘭鹿特丹 Kop van Zuid 城市復(fù)興工程,紐約布魯克林區(qū),1,2,3,我司選取以上案例分析的理由： 以上三個(gè)項(xiàng)目都是從城市運(yùn)營(yíng)的高度來運(yùn)作，項(xiàng)目規(guī)模大，操作復(fù)雜，可以對(duì)本項(xiàng)目在整體運(yùn)作思路和開發(fā)策略與執(zhí)行上提供參考價(jià)值。,11頁,倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目早期概況與衰落,倫敦的第一個(gè)碼頭： 位于東部道格斯島，始建于1802年。在隨后的120年里，碼頭區(qū)成為整個(gè)倫敦的工業(yè)中心和就業(yè)中心。,1961年至1971年，由于英國(guó)制造業(yè)和運(yùn)輸行業(yè)的衰落，整個(gè)大倫敦地區(qū)有50多萬人失業(yè)，直接影響到這些行業(yè)高度依賴的碼頭運(yùn)輸。,1981年，碼頭區(qū)最后一個(gè)老碼頭，也是最大的一個(gè)碼頭“皇家碼頭”也正式宣告關(guān)閉了。,資料來源：漢嘉案例庫,12頁,倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目再造碼頭區(qū),歷程關(guān)鍵點(diǎn),1981年7月由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開發(fā)商倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LDDC）。分3個(gè)階段歷史17年，將一個(gè)22平方公里近似廢棄的老區(qū)改造成倫敦的一個(gè)全新的金融、商業(yè)、商務(wù)區(qū)。,資料來源：漢嘉案例庫,13頁,倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目開發(fā)模式及策略,倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司區(qū)域開發(fā)階段示意圖,通過與私營(yíng)開發(fā)商的合作，由LDDC對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝推廣，再由私營(yíng)開發(fā)商出面，達(dá)到融資的目的。,前期啟動(dòng)首先提升開發(fā)區(qū)土地的商業(yè)價(jià)值，并通過分期開發(fā)住宅、工業(yè)和商業(yè)多種物業(yè)所獲得的收益綜合滾動(dòng)開發(fā)。,資料來源：漢嘉案例庫,14頁,倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目新商業(yè)、商務(wù)一極的形成,1981的年碼頭中心區(qū),1996年的中心碼頭區(qū),1981年整個(gè)區(qū)域60%的土地和水面被荒棄，不臨水面的物業(yè)平均價(jià)格僅為25英鎊/平方米，其商業(yè)租金也是全倫敦最低的。,2001年上半年，在商業(yè)的整體拉動(dòng)下，碼頭地區(qū)的物業(yè)樓租金達(dá)到了歷史最高水平，每平方英尺為42英鎊/年，而在倫敦市區(qū)，租金達(dá)到了每平方英尺65英鎊/年。,碼頭區(qū)現(xiàn)已成為倫敦商務(wù)和商業(yè)新的一極，在此落戶的世界超級(jí)銀行和媒體機(jī)構(gòu)包括匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨(dú)立報(bào)、路透社以及鏡報(bào)等,資料來源：漢嘉案例庫,15頁,倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目住宅情況的改善,住宅的興建為項(xiàng)目帶來了人口的支持，同時(shí)也帶來人氣。,1971-1981年間，碼頭區(qū)常駐人口下降了18.5%。區(qū)內(nèi)83%的人住的是由政府提供公屋，整個(gè)公屋中的20%狀況極差。,1981年開發(fā)商開始分階段對(duì)碼頭區(qū)進(jìn)行住宅建造，81-97年間累計(jì)完成了24042套住房,資料來源：漢嘉案例庫,16頁,倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目交通狀況的改善,輕軌,地鐵Jubilee線,新擴(kuò)建道路,地鐵East London線,2000年碼頭區(qū)交通現(xiàn)狀圖,碼頭區(qū)當(dāng)時(shí)的交通狀況十分惡劣，泰晤士河將整個(gè)區(qū)域分割為塊狀，但沒有一座像樣的大橋來連接區(qū)域道路。兩條主要的鐵路線并不直接通往市中心。,隨著倫敦地鐵Jubliee與East London線的修建，以及多條城市主要街道的新擴(kuò)建，徹底改變碼頭區(qū)的交通狀況，為整個(gè)項(xiàng)目的成功奠定了硬件基礎(chǔ)。,資料來源：漢嘉案例庫,17頁,倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目改造后的碼頭區(qū),項(xiàng)目通過在倫敦市場(chǎng)上的準(zhǔn)確定位，以及個(gè)別地標(biāo)性建筑奠定其在城市中的地位。,1998年底整個(gè)項(xiàng)目的完成，開發(fā)公司創(chuàng)造了廣泛的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益。整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)的城市功能復(fù)合化等特點(diǎn)，將本項(xiàng)目建造成新倫敦商務(wù)和商業(yè)新的一極。,資料來源：漢嘉案例庫,18頁,倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目小結(jié),改造成倫敦新一極全新的金融、商業(yè)、商務(wù)區(qū)。,定位,倫敦的第一個(gè)碼頭：位于東部道格斯島，始建于1802年。在隨后的120年里，碼頭區(qū)成為整個(gè)倫敦的工業(yè)中心和就業(yè)中心。,由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開發(fā)商（LDDC）。 通過與私營(yíng)開發(fā)商的合作，由LDDC對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝推廣。 前期啟動(dòng)首先提升區(qū)域土地的商業(yè)價(jià)值，并通過分期開發(fā)多種物業(yè)所獲收益綜合滾動(dòng)開發(fā)。,開發(fā)模式及策略,通過改善多種交通設(shè)施，提升區(qū)域通勤便利度。 住宅興建帶來人口支持。 引進(jìn)龍頭企業(yè)進(jìn)駐，形成倫敦商務(wù)和商業(yè)新的一極。 地標(biāo)性建筑奠定在城市中的地位。,執(zhí)行,19頁,在發(fā)展方向上，衰落的工業(yè)遺存根據(jù)城市發(fā)展需要改造成城市商務(wù)和商業(yè)新的一極，值得我項(xiàng)目借鑒。,1,本案例對(duì)我項(xiàng)目重要啟示：,在操作方式上，由半官方性質(zhì)的開發(fā)公司主持項(xiàng)目整體開發(fā)整體推廣，前期啟動(dòng)項(xiàng)目主要是提升區(qū)域土地價(jià)值，再結(jié)合項(xiàng)目戰(zhàn)略，滾動(dòng)開發(fā)，同時(shí)與私營(yíng)開發(fā)商多種形式的合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)多渠道融資，值得我項(xiàng)目借鑒。,2,在項(xiàng)目執(zhí)行上，引進(jìn)重大項(xiàng)目，通過龍頭項(xiàng)目帶動(dòng)發(fā)展，同時(shí)做好基礎(chǔ)配套，導(dǎo)入人口，增強(qiáng)與其他區(qū)域的聯(lián)系和溝通，且通過樹立標(biāo)志性建筑強(qiáng)化項(xiàng)目的區(qū)域中心的地位，值得我項(xiàng)目借鑒。,3,倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目,20頁,荷蘭鹿特丹 Kop van Zuid城市復(fù)興工程,對(duì)規(guī)劃的評(píng)價(jià)：“最大限度地使用這個(gè)區(qū)域的空間，最迅速而且非常好地將項(xiàng)目當(dāng)中的公建類物業(yè)與住宅都聯(lián)系起來，并結(jié)合在一起，是鹿特丹一次大膽而成功的嘗試。” 項(xiàng)目建設(shè)分期在15年內(nèi)完成，規(guī)劃沒有一次性對(duì)區(qū)內(nèi)的建筑進(jìn)行外觀上的統(tǒng)一設(shè)計(jì)。,該項(xiàng)目為鹿特丹提供5300套住宅 ，370000平米的辦公面積和90000平米的商業(yè)、教育和娛樂設(shè)施。 項(xiàng)目當(dāng)中加入了許多能夠帶來情趣的物業(yè)，比如侯船廳、倉庫等，將之改成了受市民歡迎的街角咖啡廳、餐廳和酒店等。,荷蘭最有活力的水邊發(fā)展項(xiàng)目之一，kop van zuid工程是歐洲城市擴(kuò)張的一個(gè)最具野心的項(xiàng)目。值得注意的不僅僅是它在城市規(guī)劃方面注意到了一些容易被忽略的問題，如對(duì)綜合土地利用的強(qiáng)調(diào)、將整個(gè)項(xiàng)目定位為比肩城市現(xiàn)有中心的新一極。,形 象,概 況,功能設(shè)施,資料來源：漢嘉案例庫,21頁,荷蘭鹿特丹 Kop van Zuid城市復(fù)興工程,改建之前的Kop van Zuid片斷： 城市世界上最大的港口之一，隨著航海業(yè)的衰退，大量碼頭荒廢，二戰(zhàn)后成為色情行業(yè)聚集地，后計(jì)劃建立成紅燈區(qū)，因公眾反對(duì)而作罷。80年代，政府重新考慮這個(gè)地區(qū)的開發(fā)，為目前市中心的擴(kuò)張?zhí)峁└哔|(zhì)量的商業(yè)與居住發(fā)展用地。,資料來源：漢嘉案例庫,22頁,荷蘭鹿特丹 Kop van Zuid城市復(fù)興工程,區(qū)域規(guī)劃圖,區(qū)域現(xiàn)狀,區(qū)域規(guī)劃：以公建類物業(yè)為核心動(dòng)力，徹底改變區(qū)域形象； 2000年底，有超過40%的商務(wù)、零售、酒店以及餐飲完成建設(shè)。到2010年，將有超過1.5萬人居住在區(qū)域規(guī)劃的新項(xiàng)目中。,資料來源：漢嘉案例庫,23頁,復(fù)合的物業(yè)功能突顯魅力： 商業(yè)、辦公、住宅、劇院、著名的BLAAK火車站多種物業(yè)功能體現(xiàn)城市新的一極,著名的BLAAK火車站。,鹿特丹 Kop van Zuid 城市復(fù)興工程復(fù)合的物業(yè)功能突顯城市中心的魅力,Luxor劇院,住宅,商業(yè),辦公,資料來源：漢嘉案例庫,24頁,建筑單體與集合的魅力： 最終確立的方案從高度和建筑形體更加彰顯地標(biāo)建筑形式帶給整個(gè)區(qū)域的驚喜,鹿特丹 Kop van Zuid 城市復(fù)興工程地標(biāo)性建筑樹立項(xiàng)目整體形象,Kop van Zuid規(guī)劃過程平面圖,Kop van Zuid最終規(guī)劃平面圖,KPN電信大樓總部,Erasmus大橋,強(qiáng)制性視覺沖擊，標(biāo)志性建筑 Erasmus大橋、KPN電信大樓總部,資料來源：漢嘉案例庫,25頁,鹿特丹 Kop van Zuid 城市復(fù)興工程建筑的多種類型體現(xiàn)項(xiàng)目的國(guó)際化,傳統(tǒng)與現(xiàn)代的有機(jī)融合： 新舊建筑通過玻璃材質(zhì)進(jìn)行過渡，并形成虛實(shí)對(duì)比。,退臺(tái)住宅，線條硬朗，外墻與舊建筑保持和諧過渡。,資料來源：漢嘉案例庫,26頁,園林的魅力 景觀的利用 DIS/小品,鹿特丹 Kop van Zuid 城市復(fù)興工程軟性細(xì)節(jié)的體現(xiàn)超大規(guī)模項(xiàng)目的細(xì)致入微,資料來源：漢嘉案例庫,27頁,鹿特丹 Kop van Zuid 城市復(fù)興工程小結(jié),以公建類物業(yè)（商務(wù)、零售、酒店以及餐飲）為核心動(dòng)力，徹底改變區(qū)域形象。,區(qū)域規(guī)劃,改建之前的Kop van Zuid片斷：城市世界上最大的港口之一，隨著航海業(yè)的衰退，大量碼頭荒廢。80年代，政府重新考慮這個(gè)地區(qū)的開發(fā)，為目前市中心的擴(kuò)張?zhí)峁└哔|(zhì)量的商業(yè)與居住發(fā)展用地。,改造策略及執(zhí)行,地標(biāo)性建筑樹立項(xiàng)目整體形象。,復(fù)合的物業(yè)功能突顯城市中心的魅力。,建筑的多種類型體現(xiàn)項(xiàng)目的國(guó)際化。,軟性細(xì)節(jié)的體現(xiàn)超大規(guī)模項(xiàng)目的細(xì)致入微。,28頁,在區(qū)域規(guī)劃定位上，以公建類物業(yè)為項(xiàng)目核心動(dòng)力，復(fù)合型功能業(yè)態(tài)增強(qiáng)區(qū)域城市輻射功能，注重對(duì)綜合土地的利用，目標(biāo)發(fā)展為城市新的一級(jí)，值得我項(xiàng)目借鑒。,1,在改造策略與執(zhí)行上，標(biāo)志性建筑樹立項(xiàng)目整體形象，為區(qū)域帶來驚喜；建筑改造上處理好新建筑與老建筑（工業(yè)遺存）的關(guān)系，在公共空間的環(huán)境細(xì)節(jié)上細(xì)致入微，值得我項(xiàng)目借鑒。,2,本案例對(duì)我項(xiàng)目重要啟示：,荷蘭鹿特丹 Kop van Zuid城市復(fù)興工程,29頁,布魯克林區(qū)新規(guī)劃的核心是對(duì)區(qū)域的主要街道進(jìn)行重新布局，其規(guī)劃亮點(diǎn)也就是所謂的“分區(qū)”（ZOONING）。 新規(guī)劃充分吸取了世界各大都市綜合體的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，避免以往過分強(qiáng)調(diào)“功能分區(qū)”所產(chǎn)生的弊端。 新規(guī)劃分區(qū)的重點(diǎn)是要?jiǎng)?chuàng)造出若干個(gè)高品質(zhì)的公共活動(dòng)空間；提供充足的公共停車位；改善交通轉(zhuǎn)換基礎(chǔ)設(shè)施；增加商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)；擴(kuò)充文化娛樂設(shè)施；加強(qiáng)行人道路環(huán)境。,紐約布魯克林區(qū) （20032013）,布魯克林區(qū)的改造目標(biāo)非常明確，就是瞄準(zhǔn)曼哈頓的大公司，向其提供充足的低于甲級(jí)寫字樓租金的甲級(jí)寫字樓；提供多樣化的大都會(huì)環(huán)境；與曼哈頓之間建立多種選擇的更快捷的交通，為城市保留并增加新的工作崗位，從而成為城市的稅收基地。,資料來源：漢嘉案例庫,30頁,紐約布魯克林區(qū) （20032013）,基本情況,資料來源：漢嘉案例庫,31頁,紐約布魯克林區(qū) （20032013）,項(xiàng)目定位： 紐約的發(fā)展戰(zhàn)略是對(duì)其四個(gè)區(qū)域進(jìn)行改造，其中布魯克林區(qū)開發(fā)的目標(biāo)十分明確，直接針對(duì)大型金融機(jī)構(gòu)，與新澤西州形成正面競(jìng)爭(zhēng)。該區(qū)的開發(fā)定位是： 成為全美第四大都市經(jīng)濟(jì)中心，為大公司、特別是金融機(jī)構(gòu)提供實(shí)際辦公地區(qū)，提供非甲級(jí)租金的甲級(jí)寫字樓，創(chuàng)造濃郁、活力、多樣化的商業(yè)及零售環(huán)境； 成為市區(qū)綜合性住宅社區(qū)、首席文化教育區(qū)、由高效交通網(wǎng)絡(luò)支撐的充滿活力的公共環(huán)境，保持并增加區(qū)域工作職位，增加區(qū)域稅收，促進(jìn)院校發(fā)展； 城區(qū)改造后，擬創(chuàng)造18,500個(gè)辦公職位以及8,000個(gè)兼職職位。,資料來源：漢嘉案例庫,32頁,紐約布魯克林區(qū) （20032013）,規(guī)劃建筑 ： 新建45萬平方米甲級(jí)寫字樓及7萬平方米零售商業(yè)；新建1,000個(gè)新的住宅單位（包括酒店公寓和獨(dú)立住宅）及2萬平方米的零售商業(yè)；新建6千平方米公共場(chǎng)所，包括圖書館及演出場(chǎng)所等文化設(shè)施； 公共投資，重新對(duì)一些街區(qū)進(jìn)行劃分，對(duì)公共場(chǎng)地、交通、停車位、文化設(shè)施以及新區(qū)的街景進(jìn)行改造； 新劃分區(qū)域的目的是增加商業(yè)和住宅的密度，促進(jìn)綜合利用帶來的活力，增強(qiáng)與周邊的交通聯(lián)系，鼓勵(lì)適度規(guī)模的新穎建筑形式；,資料來源：漢嘉案例庫,33頁,紐約布魯克林區(qū) （20032013）小結(jié),布魯克林區(qū)新規(guī)劃的核心是對(duì)區(qū)域的主要街道進(jìn)行重新布局，其規(guī)劃亮點(diǎn)也就是所謂的“分區(qū)”（ZOONING）。 新規(guī)劃充分吸取了世界各大都市綜合體的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，避免以往過分強(qiáng)調(diào)“功能分區(qū)”所產(chǎn)生的弊端。 新規(guī)劃分區(qū)的重點(diǎn)是要?jiǎng)?chuàng)造出若干個(gè)高品質(zhì)的公共活動(dòng)空間；提供充足的公共停車位；改善交通轉(zhuǎn)換基礎(chǔ)設(shè)施；增加商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)；擴(kuò)充文化娛樂設(shè)施；加強(qiáng)行人道路環(huán)境。,改造目標(biāo)非常明確，就是瞄準(zhǔn)曼哈頓的大公司。 成為全美第四大都市經(jīng)濟(jì)中心。 市區(qū)綜合性住宅社區(qū)、首席文化教育區(qū)、由高效交通網(wǎng)絡(luò)支撐的充滿活力的公共環(huán)境。,項(xiàng)目定位,要?jiǎng)?chuàng)造出若干個(gè)高品質(zhì)的公共活動(dòng)空間；提供充足的公共停車位；改善交通轉(zhuǎn)換基礎(chǔ)設(shè)施；增加商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)；擴(kuò)充文化娛樂設(shè)施；加強(qiáng)行人道路環(huán)境。,規(guī)劃重點(diǎn),新建45萬甲級(jí)寫字樓及7萬零售商業(yè)；新建1,000個(gè)新的住宅單位（包括酒店公寓和獨(dú)立住宅）及2萬的零售商業(yè)；新建6千公共場(chǎng)所，包括圖書館及演出場(chǎng)所等文化設(shè)施；,規(guī)劃物業(yè),34頁,在改造目標(biāo)上，瞄準(zhǔn)中心區(qū)（曼哈頓）市場(chǎng)（大公司），利用成本優(yōu)勢(shì)和同等的區(qū)域環(huán)境，差異化競(jìng)爭(zhēng)贏得市場(chǎng)，值得我項(xiàng)目借鑒。,1,在規(guī)劃上，充分吸取世界各大都市城市綜合體的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，避免過分強(qiáng)調(diào)“功能分區(qū)”所產(chǎn)生的弊端，注重區(qū)域的融合、有機(jī)發(fā)展，通過公共空間、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、交通系統(tǒng)增強(qiáng)區(qū)域聯(lián)系與溝通，值得我項(xiàng)目借鑒。,2,本案例對(duì)我項(xiàng)目重要啟示：,紐約布魯克林區(qū),35頁,漢嘉操作及參與案例,濱江新城,遠(yuǎn)洋城北項(xiàng)目,1,2,漢嘉利用綜合性和對(duì)本土市場(chǎng)的了解，參與過眾多大型城市綜合體項(xiàng)目的顧問工作，以上兩項(xiàng)目是近期漢嘉對(duì)城市綜合體（區(qū)域發(fā)展規(guī)劃）操作案例，一方面展示漢嘉在城市綜合體項(xiàng)目上的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在一些操作方法上能給本項(xiàng)目帶來一些啟示。,36頁,杭州濱江新城 （20012020）,杭州濱江新城是受濱江區(qū)政府委托，2008年完成的區(qū)域發(fā)展策劃項(xiàng)目，涉及產(chǎn)業(yè)研究、區(qū)域發(fā)展定位、城市空間布局、城市形態(tài)定位、城市交通規(guī)劃、城市商業(yè)規(guī)劃、城市景觀規(guī)劃等方面。 從項(xiàng)目復(fù)雜程度、立意要求、操作難度等方面來看，與本項(xiàng)目相當(dāng)。,37頁,一個(gè)公共中心; 兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū); 三個(gè)研發(fā)中心; 四條發(fā)展軸; 九個(gè)居住片; 一個(gè)高教園區(qū); 一條旅游觀光帶和休閑旅游度假區(qū)。,根據(jù)濱江區(qū)政府規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)沿江地區(qū)為居住生活區(qū)、公建區(qū)和遠(yuǎn)景城市商務(wù)中心，南部為商貿(mào)、居住生活區(qū)，東、西部為工業(yè)區(qū)和文教科研區(qū)。,杭州濱江新城 （20012020）,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,38頁,濱江區(qū)建設(shè)狀況,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,39頁,迎接新的轉(zhuǎn)機(jī),濱江區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)超越了原有的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)模式，逐步向綜合性的城市轉(zhuǎn)變 濱江新城作為濱江區(qū)的核心，同樣承載著濱江區(qū)城市化建設(shè)的核心地位 隨著產(chǎn)業(yè)的提升、人口的遷移、商業(yè)的引入、交通的提速、空港的建設(shè)，濱江區(qū)城市發(fā)展的方向進(jìn)行再次的定位和提升。,杭州濱江新城 （20012020）,濱水臨港新城,由功能相對(duì)單一的高新技術(shù)區(qū)向集居住、教育、娛樂、商業(yè)、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)于一體的功能完整的綜合新城轉(zhuǎn)變。 高科技、多功能、園林化、濱水型、臨空港，是其特殊的城市要素。,高新技術(shù)區(qū),資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,40頁,復(fù)合性、互動(dòng)性、延展性、便捷性國(guó)際新都市理念HOPSCA,杭州濱江新城 （20012020）,城市功能的復(fù)合型、互動(dòng)型。,濱江新城的城市特征,城市空間的生態(tài)型、濱水型。,城市經(jīng)濟(jì)的高科技、服務(wù)型。,城市交通的樞紐型、便捷型。,酒店HOTEL 寫字樓OFFICE 生態(tài)公園PARK 購物中心SHOPPING 展覽CONVENTION 品質(zhì)公寓APARTMENT,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,41頁,隨著城市區(qū)域開發(fā)的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種功能，形成互為價(jià)值鏈關(guān)系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。,杭州濱江新城 （20012020）,HOPSCA的兩種表現(xiàn)形式,城市形態(tài)表現(xiàn),經(jīng)濟(jì)形態(tài)表現(xiàn),在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档蜕虅?wù)成本形成HOPSCA；,HOPSCA的特征,交通高可達(dá)性 建筑高密度性、集約性 建筑風(fēng)格整體統(tǒng)一性 各項(xiàng)功能復(fù)合性,土地使用均衡性 內(nèi)外部聯(lián)系完整性 巨大的社會(huì)效應(yīng)性 巨大的升值潛力性,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,42頁,杭州濱江新城 （20012020）,濱江新城的城市發(fā)展規(guī)劃的核心理念：城市功能各有特色又高度融合（HOPSCA模式） 居住功能高品質(zhì)濱水居住空間 產(chǎn)業(yè)功能高科技現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè) 商業(yè)功能體驗(yàn)式都市商業(yè)氛圍 公共服務(wù)功能完善高效的社會(huì)服務(wù),城市設(shè)計(jì),城市形態(tài),城市交通,城市商業(yè),城市景觀,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,43頁,杭州濱江新城 （20012020）,城市形態(tài),天際線,錢江一橋區(qū)域,濱江區(qū)政府區(qū)域,公建中心區(qū)域,錢江四橋西側(cè)區(qū)域,錢江四橋東側(cè)區(qū)域,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,44頁,杭州濱江新城 （20012020）,城市交通,城區(qū)主干道,城市交通,綠波帶,新公交體系,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,45頁,杭州濱江新城 （20012020）,城市商業(yè),江南大道商業(yè)形態(tài),濱盛路商業(yè)形態(tài),聞濤路商業(yè)形態(tài),HOPSCA的商業(yè)發(fā)展模式聯(lián)動(dòng)、滲透,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,46頁,杭州濱江新城 （20012020）,城市景觀,城市景觀包括城市照明、廣告、綠化、無障礙設(shè)施和雕塑等形式。 濱江新城的環(huán)境設(shè)計(jì)即要符合總體設(shè)計(jì)要求，又要體現(xiàn)其高科技和園林化特色，同時(shí)通過空間和環(huán)境的不同設(shè)計(jì)手法，將城區(qū)內(nèi)的不同功能區(qū)塊有機(jī)聯(lián)系在一起。,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,47頁,杭州濱江新城 （20012020）小結(jié),由高新技術(shù)區(qū)轉(zhuǎn)型為濱水臨港新城。 復(fù)合性、互動(dòng)性、延展性、便捷性國(guó)際新都市理念HOPSCA。,項(xiàng)目定位,確定濱江新城的規(guī)劃定位； 確定濱江新城各功能區(qū)塊落地； 協(xié)助加快地鐵6號(hào)線的建設(shè)； 全面實(shí)施新公交系統(tǒng)； 進(jìn)行土地整理和清理； 加快落實(shí)“退二進(jìn)三”的地塊功能調(diào)整； 落實(shí)公建中心的功能轉(zhuǎn)換。,策略與執(zhí)行,48頁,主要是在操作方法上 宏觀層面根據(jù)城市發(fā)展現(xiàn)狀和未來需求梳理出整體發(fā)展方向和定位 中觀層面根據(jù)整體定位，明確各功能定位，并落實(shí)到城市設(shè)計(jì) 微觀層面圍繞整體定位，開展一系列具體執(zhí)行動(dòng)作。,本案例對(duì)我項(xiàng)目重要啟示：,杭州濱江新城,49頁,遠(yuǎn)洋城北項(xiàng)目,遠(yuǎn)洋城北項(xiàng)目，漢嘉參與項(xiàng)目的整體推廣策劃工作。,50頁,遠(yuǎn)洋城北項(xiàng)目,51頁,遠(yuǎn)洋城北項(xiàng)目,52頁,遠(yuǎn)洋城北項(xiàng)目,53頁,遠(yuǎn)洋城北項(xiàng)目,54頁,遠(yuǎn)洋城北項(xiàng)目,55頁,遠(yuǎn)洋城北項(xiàng)目,56頁,遠(yuǎn)洋城北項(xiàng)目,57頁,項(xiàng)目案名發(fā)想上：體現(xiàn)標(biāo)志性城市節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)城市高度； 項(xiàng)目形象傳播上：應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)背景和操作實(shí)力；體現(xiàn)項(xiàng)目城市定位；體現(xiàn)項(xiàng)目城市資源；體現(xiàn)項(xiàng)目未來愿景。,本案例對(duì)我項(xiàng)目重要啟示：,遠(yuǎn)洋城北項(xiàng)目,58頁,案例對(duì)本項(xiàng)目的參考意義,操作方式層面啟示 開發(fā)策略與執(zhí)行層面啟示,操作方法啟示,推廣層面啟示,59頁,KPI,主觀,客觀,總體體量,項(xiàng)目總體體量足夠大，一般在50萬以上，能夠形成規(guī)模。,交通狀況,項(xiàng)目周邊具備良好的通達(dá)性，臨近城市主干道與捷運(yùn)系統(tǒng),功能確立,項(xiàng)目中功能復(fù)合，多種物業(yè)類型共存，體現(xiàn)城市一極本質(zhì)特點(diǎn),項(xiàng)目主題,項(xiàng)目明確主題與核心物業(yè)，因功能的區(qū)分項(xiàng)目出現(xiàn)分主題,建筑特色,項(xiàng)目中地標(biāo)物業(yè)特色物業(yè)的出現(xiàn)，奠定項(xiàng)目區(qū)域的高檔次形象,軟性指標(biāo),項(xiàng)目中景觀的充分利用，園林與小品的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì),案例總結(jié)：城市新一極項(xiàng)目KPI體系,60頁,杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地,KPI,主觀,客觀,總體體量,本項(xiàng)目占地55.6公頃，總建筑面積100萬，足夠形成規(guī)模。,交通狀況,項(xiàng)目周邊具備良好的通達(dá)性。,功能確立,本項(xiàng)目中多種物業(yè)同時(shí)存在，體現(xiàn)城市一極復(fù)合功能的特點(diǎn)。,項(xiàng)目主題,需要在杭州市場(chǎng)上明確樹立集辦公、購物、餐飲、娛樂、文化休閑、商住等功能于一體的活力新一極形象，樹立自身的核心物業(yè)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源與功能的不同引入分主題概念,建筑特色,需要通過細(xì)致的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，精心打造項(xiàng)目中地標(biāo)物業(yè)與特色物業(yè)，奠定項(xiàng)目區(qū)域的高檔次形象。,軟性指標(biāo),項(xiàng)目需要通過規(guī)劃對(duì)景觀資源充分利用，結(jié)合工業(yè)遺存設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)有特點(diǎn)園林與小品，體現(xiàn)項(xiàng)目整體高品質(zhì)和獨(dú)特性。,成為城市新一極客觀條件具備，主觀上需努力,61頁,綜合以上分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目操作應(yīng)該遵循以下幾點(diǎn)： 定位要更精準(zhǔn)：項(xiàng)目總體定位與子項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略上：找準(zhǔn)項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)，通過核心引擎引爆項(xiàng)目。 制定科學(xué)的開發(fā)進(jìn)程規(guī)劃。,62頁,項(xiàng)目如何運(yùn)作？,項(xiàng)目主題,業(yè)態(tài),辦公,商業(yè),文化娛樂,酒店,商住,“一心帶兩翼”,發(fā)展戰(zhàn)略,“一心”：創(chuàng)意辦公、文化娛樂、酒店三大子項(xiàng)目構(gòu)成核心引擎，引爆項(xiàng)目。,“兩翼”：商務(wù)（辦公、商?。?、商業(yè)（主題百貨商場(chǎng)、大型購物中心）兩大業(yè)態(tài)成為項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)。,63頁,創(chuàng)意辦公,文化娛樂,酒店,戰(zhàn)略詮釋,“一心帶兩翼”,商務(wù)（商?。?商業(yè),商務(wù)（辦公）,項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn),項(xiàng)目核心引擎,項(xiàng)目桌面（平臺(tái)）,利用核心引擎項(xiàng)目，引爆項(xiàng)目，提升區(qū)域價(jià)值，為商務(wù)、商業(yè)兩大核心業(yè)態(tài)搭建平臺(tái)，成為項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)。,64頁,總體操作建議,啟動(dòng)期,成長(zhǎng)期,成熟期,啟動(dòng)期核心任務(wù)是搭平臺(tái)：樹立鮮明項(xiàng)目特征，描繪出可想象的項(xiàng)目愿景；打造項(xiàng)目獨(dú)特性，提升區(qū)域土地價(jià)值；引進(jìn)合作伙伴。實(shí)現(xiàn)多種開發(fā)模式。,遵循原則：低成本介入（能快速引爆區(qū)域）、帶動(dòng)人氣、炒熱區(qū)域。,創(chuàng)意辦公：1.7萬,文化娛樂：2.4萬,酒店：3.5萬,65頁,報(bào)告框架,項(xiàng)目解讀,執(zhí)行建議,總體策略,66頁,根據(jù)漢嘉為本項(xiàng)目建議的開發(fā)戰(zhàn)略 本項(xiàng)目應(yīng)該先行啟動(dòng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)力 在這個(gè)過程，配套要跟上 所以，漢嘉根據(jù)擬開發(fā)進(jìn)程及物業(yè)類型，進(jìn)行分塊建議,67頁,執(zhí)行建議思路,創(chuàng)意辦公：1.7萬,文化娛樂：2.4萬,酒店：3.5萬,發(fā)展現(xiàn)狀,發(fā)展方向,項(xiàng)目定位,改造建議,運(yùn)營(yíng)建議,推廣建議,漢嘉服務(wù),發(fā)展現(xiàn)狀,發(fā)展方向,項(xiàng)目定位,改造建議,運(yùn)營(yíng)建議,推廣建議,漢嘉服務(wù),酒店定位,產(chǎn)品建議,運(yùn)營(yíng)建議,漢嘉服務(wù),1,2,3,68頁,漢嘉曾經(jīng)參與操作創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)開發(fā) 如：上海新天地、西湖新天地、濱江慧港、浙大創(chuàng)新科技園 我司根據(jù)以往操作經(jīng)驗(yàn)及項(xiàng)目性質(zhì)提出一下建議：,69頁,基礎(chǔ)條件,創(chuàng)意辦公（IN地塊）：1.7萬,如何執(zhí)行？,？,如何運(yùn)作？,漢嘉執(zhí)行思路,發(fā)展現(xiàn)狀,發(fā)展方向,項(xiàng)目定位,改造建議,運(yùn)營(yíng)建議,推廣建議,漢嘉服務(wù),70頁,認(rèn)知?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)細(xì)分,研發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)意,1,行業(yè)內(nèi)容,建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意,2,文化傳媒創(chuàng)意,3,咨詢策劃創(chuàng)意,4,時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意,5,主要指與工業(yè)生產(chǎn)和計(jì)算機(jī)軟件領(lǐng)域相關(guān)的研發(fā)與設(shè)計(jì)活動(dòng)。 包括工業(yè)設(shè)計(jì)、工藝美術(shù)品設(shè)計(jì)、軟件設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、包裝設(shè)計(jì)、電腦動(dòng)畫設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、研究與試驗(yàn)發(fā)展等。,主要指與建筑、環(huán)境等相關(guān)的設(shè)計(jì)活動(dòng)。 包括工程勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑裝飾、室內(nèi)設(shè)計(jì)、城市綠化設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)等。,主要指在文化藝術(shù)領(lǐng)域種的創(chuàng)作和傳播活動(dòng)。 包括文藝創(chuàng)作表演、廣播、電視、電影制作、音響制作等。,主要指為企業(yè)和個(gè)人提供各類商務(wù)、投資、教育、生活消費(fèi)及其他咨詢和策劃服務(wù)的活動(dòng)。 包括市場(chǎng)調(diào)查、證券咨詢、會(huì)展服務(wù)等。,主要指在人們?nèi)粘ＯM(fèi)、生活?yuàn)蕵贩N體現(xiàn)創(chuàng)造性及價(jià)值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)活動(dòng)。 包括休閑體育、休閑娛樂、美發(fā)及美容設(shè)計(jì)、婚慶策劃、攝影創(chuàng)作、娛樂游戲、旅行等。,全球創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開始于20世紀(jì)90年代中后期的英國(guó)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（Creative Industries)又名創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)起源于個(gè)體創(chuàng)意、技巧及才能，透過智慧財(cái)產(chǎn)權(quán)的生成與利用，而有潛力創(chuàng)造財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)。,71頁,認(rèn)知?jiǎng)?chuàng)意地產(chǎn),創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè),一種新型商業(yè)地產(chǎn),提供土地資源和建筑空間,為土地載體和建筑空間提供運(yùn)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容,產(chǎn)業(yè)交叉,與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)相比，主要表現(xiàn)在以下幾方面：,構(gòu)建創(chuàng)意空間,1,介入商業(yè)運(yùn)營(yíng),2,業(yè)態(tài)規(guī)劃的把控,多層面的文化建設(shè),商業(yè)運(yùn)營(yíng)的聚焦,引入人文價(jià)值,3,創(chuàng)意地產(chǎn)的藝術(shù)價(jià)值,創(chuàng)意地產(chǎn)的科技價(jià)值,創(chuàng)意地產(chǎn)的品牌價(jià)值,72頁,認(rèn)知?jiǎng)?chuàng)意地產(chǎn)核心研究指標(biāo),創(chuàng)意指數(shù),創(chuàng)意社群,創(chuàng)意階層的出現(xiàn)與群體成長(zhǎng)性。,社群成員間有明顯的分工和合作的相互關(guān)系。個(gè)體間具有一定的交往形式和復(fù)雜的通訊聯(lián)系，互相配合完成一定的共同活動(dòng)。,人力資本,社會(huì)資本,文化 資本,制度資本,創(chuàng)意成果,創(chuàng)意成果和四種資本,創(chuàng)意社群和創(chuàng)意指數(shù)是決定一個(gè)區(qū)域發(fā)展創(chuàng)意地產(chǎn)的基礎(chǔ)和整體競(jìng)爭(zhēng)力。,73頁,認(rèn)知物業(yè)表現(xiàn)形式,創(chuàng)意商鋪,1,表現(xiàn)形式,創(chuàng)意辦公,2,創(chuàng)意園區(qū),3,創(chuàng)意商鋪在建筑設(shè)計(jì)上可以是一條商業(yè)街，也可以是一棟商廈，或者若干家店鋪。創(chuàng)意商鋪特別與生活創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。,創(chuàng)意辦公是設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)創(chuàng)意的特性，如構(gòu)建LOFT建筑形態(tài)。LOFT的空間魅力也可用于新建筑的開發(fā)，包括多功能的穿衣辦公樓空間。,創(chuàng)意園區(qū)的開發(fā)是為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群提供集聚空間，通過產(chǎn)業(yè)種相互關(guān)聯(lián)的，在地理位置上相對(duì)集中的若干企業(yè)和機(jī)構(gòu)的集合，提升創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和集聚發(fā)展的規(guī)模效應(yīng)。,74頁,概念店賣的可以是以概念為主導(dǎo)的“物”，例如關(guān)于星座的物品； 也可以是一種氛圍，例如主題咖啡店的情調(diào)； 更可以是對(duì)時(shí)尚生活的一種設(shè)計(jì)，例如如何打造美女等。,認(rèn)知物業(yè)表現(xiàn)形式,創(chuàng)意商鋪,1,創(chuàng)意商鋪在建筑設(shè)計(jì)上可以是一條商業(yè)街，也可以是一棟商廈，或者若干家店鋪。創(chuàng)意商鋪特別與生活創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。,創(chuàng)意生活產(chǎn)業(yè),創(chuàng)意生活產(chǎn)業(yè)的空間,創(chuàng)意生活產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài),創(chuàng)意生 活產(chǎn)業(yè),產(chǎn)品,活動(dòng),場(chǎng)所,服務(wù),住,食,衣,行,樂,育,創(chuàng)意生活產(chǎn)業(yè)是運(yùn)用創(chuàng)意，以提升生活質(zhì)量的高度整合產(chǎn)業(yè)。,創(chuàng)意商鋪建筑空間育商品有同等的意義被消費(fèi)、被愉悅。,步行系統(tǒng),建筑,景觀,商業(yè)性,游覽性,娛樂性,空間,特色餐廳,酒吧,咖啡吧,創(chuàng)意餐飲,“概念店”,創(chuàng)意商鋪應(yīng)該是只租不售，重點(diǎn)是業(yè)態(tài)及業(yè)種的規(guī)劃篩選。,75頁,認(rèn)知物業(yè)表現(xiàn)形式,創(chuàng)意辦公,2,創(chuàng)意辦公是設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)創(chuàng)意的特性，如構(gòu)建LOFT建筑形態(tài)。LOFT的空間魅力也可用于新建筑的開發(fā)，包括多功能的穿衣辦公樓空間。,創(chuàng)意辦公LOFT的魅力在于，它是有生命的，并不是擁有一個(gè)老廠房或老倉庫，就能成為創(chuàng)意LOFT。必須為它注入人對(duì)這種空間形態(tài)的理解，并用各種手段表現(xiàn)出來，才能使老廠房老倉庫成為L(zhǎng)OFT創(chuàng)意空間，而不是簡(jiǎn)單地使人們處于老的工業(yè)建筑中。,LOFT五個(gè) 基本要素,空間,光線,開敞,城市景觀,工業(yè)元素,空間：盡可能的彰顯自由、隨意、輕松、大而寬敞。,光線：通過技術(shù)處理好改造后的采光問題。,開敞：減少傳統(tǒng)建筑中的墻體，盡量保持開敞和簡(jiǎn)練。,城市景觀：成為其一部分，或者引入城市景觀。,工業(yè)元素：保留最具歷史記憶的工業(yè)符號(hào)，突出特性。,76頁,認(rèn)知物業(yè)表現(xiàn)形式,創(chuàng)意園區(qū),3,創(chuàng)意園區(qū)的開發(fā)是為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群提供集聚空間，通過產(chǎn)業(yè)種相互關(guān)聯(lián)的，在地理位置上相對(duì)集中的若干企業(yè)和機(jī)構(gòu)的集合，提升創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和集聚發(fā)展的規(guī)模效應(yīng)。,內(nèi)容 創(chuàng)意,生產(chǎn) 制造,營(yíng)銷 推廣,傳播 渠道,消費(fèi)者,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基本價(jià)值鏈,產(chǎn)業(yè)層次的表達(dá),產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度的表達(dá),資源加工深度的表達(dá),滿足需求程度的表達(dá),引入價(jià)值鏈模式，突出創(chuàng)意園區(qū)的特色，提升園區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力。,77頁,發(fā)展現(xiàn)狀上海,上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展走在全國(guó)全列，類型豐富、形式多樣，且發(fā)展已經(jīng)由粗放型向細(xì)分化、主題化、鏈條化發(fā)展。,75個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，2500多家創(chuàng)意企業(yè)，2萬多名從業(yè)人員,78頁,發(fā)展現(xiàn)狀杭州,截止目前，杭州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)已建與在建的園區(qū)18個(gè)，總建筑面積達(dá)172.2萬平方，其中已建成的6個(gè)園區(qū)建筑面積達(dá)13萬平方米，吸納就業(yè)人數(shù)約1.5萬人，創(chuàng)造產(chǎn)值超過15萬億元；在建的十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建筑面積近160萬平方米。,杭州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入井噴發(fā)展階段，應(yīng)選擇好細(xì)分市場(chǎng)，突出特色。,79頁,發(fā)展規(guī)劃杭州,今后3-5年，杭州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)確定的總體發(fā)展目標(biāo)為：產(chǎn)業(yè)實(shí)力規(guī)?；?、空間布局合理化、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色化、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)化、創(chuàng)意人才層次化、公共服務(wù)體系化。將形成20-30個(gè)具有區(qū)域特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建筑面積達(dá)200萬平方米。,下城區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的空間布局，堅(jiān)持“加快發(fā)展北部，優(yōu)化提升南部”的基本方針，形成“一區(qū)兩圈多園”的總體布局結(jié)構(gòu)。 “一區(qū)”，即市級(jí)文化創(chuàng)意園區(qū)杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地； “兩圈”：即現(xiàn)代傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚圈和現(xiàn)代設(shè)計(jì)服務(wù)產(chǎn)業(yè)圈； “多園”：即打造區(qū)域內(nèi)多個(gè)特色文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。,市級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將由武林商圈單核時(shí)代邁入”南有CBD、北有新天地”的雙核時(shí)代。,80頁,創(chuàng)意辦公如何發(fā)展？,創(chuàng)意辦公（IN地塊）：1.7萬,如何發(fā)展？,案例借鑒,81頁,案例8號(hào)橋,資料來源：漢嘉案例庫,風(fēng)韻,創(chuàng)意,科技,時(shí)尚,地址上海市中心城區(qū)盧灣區(qū)建國(guó)中路8-10號(hào) 由20世紀(jì)70年代所建造的上海汽車制動(dòng)器廠的老廠房改造而成。建成一個(gè)國(guó)內(nèi)外創(chuàng)意行業(yè)交流、推廣、傳播的平臺(tái)，成為一個(gè)多功能的時(shí)尚創(chuàng)意中心，建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢、影業(yè)制作、時(shí)尚商鋪、休閑餐飲。 面積占地7000多，總建筑面積12000。 在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府支持下，8號(hào)橋由上海華輕投資管理有限公司、時(shí)尚生活中心有限公司共同精心打造,經(jīng)過新的設(shè)計(jì)和模式改造，并同時(shí)注入時(shí)尚、創(chuàng)意的元素，保留的舊廠房現(xiàn)已成為現(xiàn)代城市景觀的新景象。,無論是建筑，園區(qū)規(guī)劃還是活動(dòng)策劃，始終創(chuàng)造著最新的創(chuàng)意園區(qū)模式，把創(chuàng)意行業(yè)進(jìn)行完美嫁接。,區(qū)內(nèi)擁有高科技硬件與軟件設(shè)施。實(shí)現(xiàn)全信息化覆蓋，創(chuàng)造更方便，更高效率的服務(wù)。,區(qū)內(nèi)擁有高科技硬件與軟件設(shè)施。實(shí)現(xiàn)全信息化覆蓋，創(chuàng)造更方便，更高效率的服務(wù)。,82頁,案例8號(hào)橋,良好的創(chuàng)意氛圍和國(guó)際化的交流平臺(tái)成為吸引這些業(yè)主的最重要原因。 號(hào)橋的命名也有其特別意義：形象上每一座建筑物都有天橋相連；內(nèi)涵上，它是連接國(guó)內(nèi)外各創(chuàng)意咨詢專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的溝通之橋。,業(yè)態(tài),資料來源：漢嘉案例庫,80%辦公,20%配套,83頁,案例8號(hào)橋,建筑改造,老建筑改建建筑設(shè)計(jì)新與舊的關(guān)系可以理解為是一種“圖底”關(guān)系。 老建筑是“底”，作為一種背景的因素而存在，并形成整個(gè)基地環(huán)境的基調(diào)。新肌體是“圖”，是整個(gè)環(huán)境的亮點(diǎn)。 新舊共存的關(guān)系不僅體現(xiàn)在建筑形式上，也表現(xiàn)在空間和環(huán)境的設(shè)計(jì)中。新舊肌體比例總體控制在1/10-1/3之間。該比例既適用于單體，也適用與歷史街區(qū)。,資料來源：漢嘉案例庫,重點(diǎn)改建公共空間，內(nèi)部空間布局由租戶自由發(fā)揮。,84頁,案例8號(hào)橋,創(chuàng)意活動(dòng),舉辦藝術(shù)創(chuàng)意和時(shí)尚動(dòng)感主題活動(dòng)。為各類藝術(shù)創(chuàng)意、時(shí)尚活動(dòng)提供交流平臺(tái)。,資料來源：漢嘉案例庫,85頁,案例小結(jié),項(xiàng)目定位：多功能時(shí)尚創(chuàng)意中心。 藝術(shù)創(chuàng)意與時(shí)尚創(chuàng)意的結(jié)合，營(yíng)造良好的創(chuàng)意氛圍和交流平臺(tái)。,業(yè)態(tài)：建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢、影業(yè)制作、時(shí)尚商鋪、休閑餐飲。,建筑：新舊結(jié)合，老建筑做“底”，新肌體做“圖”，完成對(duì)建筑空間的二次設(shè)計(jì)。改造成獨(dú)特的城市景觀和時(shí)尚創(chuàng)意園區(qū)。,活動(dòng)：藝術(shù)創(chuàng)意活動(dòng)、時(shí)尚動(dòng)感主題活動(dòng)的舉辦，讓8號(hào)橋成為藝術(shù)活躍地和時(shí)尚前沿地帶。,定位明確，以創(chuàng)意園區(qū)為表現(xiàn)形式，價(jià)值鏈模式選擇業(yè)態(tài)，建筑改造營(yíng)造創(chuàng)意氛圍，主題活動(dòng)保持園區(qū)活力。,86頁,香港瑞安集團(tuán)投資開發(fā) 國(guó)際水平的集餐飲、零售、休閑的時(shí)尚地帶 杭州高檔休閑商業(yè)坐標(biāo) 杭州市重點(diǎn)休閑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,漢嘉操作案例：創(chuàng)意地產(chǎn)創(chuàng)意商鋪,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,87頁,座落于杭州歷史底蘊(yùn)深厚、景點(diǎn)類型豐富的西湖南線風(fēng)景區(qū)，毗鄰西湖十景之一的“柳浪聞鶯”，位于素有 “長(zhǎng)堞接清波看水天一色，高樓連鬧市繞煙火萬家”之稱的涌金池畔。 西湖天地占地50,000平方米，其園林篇占地30,000平方米，杭州西湖天地以杭州獨(dú)特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)；以自然與時(shí)尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對(duì)話為表現(xiàn)形式，改成具有國(guó)際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時(shí)尚地標(biāo)。,杭州西湖天地整體概況,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,88頁,成功的關(guān)鍵,準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,成功的招商和推廣,后期良好的經(jīng)營(yíng)管理,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,89頁,開發(fā)商上海新天地定位,西湖天地定位必須順應(yīng)杭州市場(chǎng),國(guó)際水平的餐飲、購物、演藝的 時(shí)尚娛樂中心,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,90頁,重新定位,休閑取代娛樂,杭州高檔休閑商業(yè)坐標(biāo),提升,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,91頁,資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫,92頁,新年倒計(jì)時(shí)晚會(huì),祝福中國(guó) 共度難關(guān) 微笑行動(dòng)在浙外國(guó)人燭光祈禱會(huì),尖峰水墨當(dāng)代杰出中國(guó)畫家藝術(shù)研討會(huì),活動(dòng),93頁,漢嘉對(duì)本項(xiàng)目創(chuàng)意辦公的定位思考,94頁,創(chuàng)意辦公：1.7萬項(xiàng)目定位,行業(yè)趨勢(shì)：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)入細(xì)分化、主題化、關(guān)聯(lián)化發(fā)展。,杭州環(huán)境：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入井噴發(fā)展階段，應(yīng)把本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來，避免與其他創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。,案例借鑒：主題定位明確，價(jià)值鏈招商，打造關(guān)聯(lián)型園區(qū)，建筑改造營(yíng)造創(chuàng)意氛圍，主題活動(dòng)保持園區(qū)活力。,1,本項(xiàng)目：市級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。,2,3,4,創(chuàng)意辦公是“一主兩翼” 中的引擎項(xiàng)目，定位應(yīng)充分考慮與文化娛樂業(yè)態(tài)的互動(dòng)，形成內(nèi)部關(guān)聯(lián)的創(chuàng)意、文化娛樂休閑中心。,95頁,時(shí)尚設(shè)計(jì)創(chuàng)意類,細(xì)分市場(chǎng),設(shè)計(jì)創(chuàng)意 | 時(shí)尚會(huì)展 | 休閑餐飲,業(yè)態(tài)定位,生活家居工業(yè)化設(shè)計(jì),主題定位,創(chuàng)意家具,創(chuàng)意裝飾、工藝品,創(chuàng)意玩具、運(yùn)動(dòng)模型,創(chuàng)意文教、文具用品,創(chuàng)意家庭小家電,工業(yè)、工藝設(shè)計(jì),創(chuàng)意辦公：1.7萬項(xiàng)目定位思考,根據(jù)項(xiàng)目特性：區(qū)位、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、項(xiàng)目總體定位 我們創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)該遵循幾條原則：1、市場(chǎng)細(xì)分化、主題化；2、產(chǎn)業(yè)鏈模式，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的行業(yè)；3、租金承受力（高附加值）,本項(xiàng)目定位思考例如：,戶外休閑家居,生活家居工業(yè)設(shè)計(jì),98頁,生活家居工業(yè)化設(shè)計(jì)定位利益,產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)：生活家居為主題的時(shí)尚創(chuàng)意設(shè)計(jì)，可以形成較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度；同時(shí)與其他主題業(yè)態(tài)也可以有很好的互動(dòng)。,產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)：符合政府發(fā)展意愿，可以獲得相關(guān)扶持政策。,項(xiàng)目主題：主題明確，利于招商；突出項(xiàng)目特色。,時(shí)尚設(shè)計(jì)創(chuàng)意類,細(xì)分市場(chǎng),生活家居工業(yè)化設(shè)計(jì),主題定位,創(chuàng)意家具,創(chuàng)意裝飾、工藝品,創(chuàng)意玩具、運(yùn)動(dòng)模型,創(chuàng)意文教、文具用品,創(chuàng)意家庭小家電,工業(yè)、工藝設(shè)計(jì),租金承受：創(chuàng)意與產(chǎn)業(yè)結(jié)合度高，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，行業(yè)附加值高，租金承受力高，對(duì)本項(xiàng)目投資回報(bào)有較大貢獻(xiàn)。,99頁,創(chuàng)意辦公：1.7萬改造建議,老建筑改建建筑設(shè)計(jì)新與舊的關(guān)系可以理解為是一種“圖底”關(guān)系。 老建筑是“底”，作為一種背景的因素而存在，并形成整個(gè)基地環(huán)境的基調(diào)。新肌體是“圖”，是整個(gè)環(huán)境的亮點(diǎn)。 新舊“圖底”比例：1/10-1/3，超過50%會(huì)完全改變環(huán)境的傳統(tǒng)氛圍，可能形成新舊對(duì)峙。,改造原則,處理“圖底”關(guān)系，把握“圖底”比例。,1,案例參考,100頁,案例8號(hào)橋,外墻 ：極富特色的外墻最能體現(xiàn)建筑上新舊結(jié)合的設(shè)計(jì)思路。設(shè)計(jì)摒棄了原廠房的白粉涂墻，拿來從舊房子上拆下來的青磚重新組合，并進(jìn)行一番藝術(shù)處理，以凹凸相間的砌造方式突現(xiàn)了墻面的紋理。,建筑改造,資料來源：漢嘉案例庫,101頁,創(chuàng)意辦公：1.7萬改造建議,改造原則,改造重點(diǎn)放在公共空間的創(chuàng)意環(huán)境營(yíng)造，內(nèi)部分割空間由租戶自由發(fā)揮。,2,公共空間創(chuàng)意園區(qū)交流和展示平臺(tái)，有景觀性公共空間、有展示性公共空間、休閑性公共空間、活動(dòng)性公共空間、消費(fèi)性公共空間等，是改造重點(diǎn)； 內(nèi)部空間完成對(duì)基本辦公需求的改建后，可以留給租戶，自由發(fā)揮，體現(xiàn)園區(qū)的創(chuàng)意氛圍。,案例參考,102頁,案例8號(hào)橋,建筑改造,公共區(qū)域：除號(hào)樓大廳外的所有室外、半室外空間都可供租戶免費(fèi)使用。添設(shè)咖啡茶座、演講區(qū)、表演區(qū)或者貴賓區(qū)，進(jìn)行作品展示、時(shí)裝走秀、舉辦大型綜合活動(dòng)，功能上的設(shè)計(jì)非常周到。,資料來源：漢嘉案例庫,103頁,案例8號(hào)橋,建筑改造,橋：連接房子和房子之間的橋是號(hào)橋在建筑上最動(dòng)人的設(shè)計(jì)之一。整個(gè)號(hào)橋由7棟房子構(gòu)成，在房子的二層，設(shè)計(jì)師以橋作為連接，連通了每一棟房子，也使得人與人之間的溝通有了一個(gè)最好的平臺(tái)。整個(gè)園區(qū)一共有四座橋，每座橋的造型均不同，極富工業(yè)感的鐵橋是在廠房原來的設(shè)施上擴(kuò)展的。有著綠色“門”字造型的天橋，是一個(gè)放大版的號(hào)橋的logo，非?，F(xiàn)代。,資料來源：漢嘉案例庫,104頁,創(chuàng)意辦公：1.7萬改造建議,改造原則,工業(yè)遺存結(jié)合景觀改造，用符號(hào)記憶突出項(xiàng)目特色。（適當(dāng)保留特點(diǎn)強(qiáng)的符號(hào)、功能結(jié)合）,3,工業(yè)遺存是項(xiàng)目重要特色，承載一座城市的記憶，改造時(shí)可適當(dāng)保留并巧妙利用一些工業(yè)符號(hào)，讓項(xiàng)目通過一些歷史碎片和符號(hào)把現(xiàn)在和過去聯(lián)系在一起。形成本項(xiàng)目最具特色的一道風(fēng)景。,案例參考,105頁,景觀改造,中山岐江公園,中山岐江公園作為粵中造船廠的舊址，創(chuàng)建于1953年，破產(chǎn)于1999年，改造定位為一個(gè)工業(yè)遺址公園。 如何通過設(shè)計(jì)使舊址保留其歷史的印跡，并作為城市的記憶，喚起造訪者的共鳴，同時(shí)又能具有新時(shí)代的功能和審美價(jià)值，關(guān)鍵在于掌握改造和利用的強(qiáng)度和方式。從這個(gè)意義上講，設(shè)計(jì)包括對(duì)原有形式的保留、修飾和創(chuàng)造新的形式。,資料來源：漢嘉案例庫,106頁,中山岐江公園,景觀改造,資料來源：漢嘉案例庫,保留：尊重沒有設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì),1,自然系統(tǒng)和元素的保留：水體和部分駁岸都基本保留原來形式，全部古樹都保留在場(chǎng)地中。為了保留江邊十多株古榕，同時(shí)要滿足水利防洪對(duì)過水?dāng)嗝娴囊?，而開設(shè)支渠，形成榕樹島。 構(gòu)筑物的保留：兩個(gè)分別反映不同時(shí)代的鋼結(jié)構(gòu)和水泥框架船塢被原地保留。一個(gè)紅磚煙囪和兩個(gè)水塔，也就地保留，并結(jié)合中在場(chǎng)地設(shè)計(jì)之中。 機(jī)器的保留：大型的龍門吊和變壓器，許多機(jī)器被結(jié)合在場(chǎng)地設(shè)計(jì)之中，成為豐富場(chǎng)所體驗(yàn)的重要景觀元素。,107頁,中山岐江公園,改變：增與減的設(shè)計(jì),2,加法的設(shè)計(jì)之一：琥珀水塔,景觀改造,加法設(shè)計(jì)之二：煙囪與龍門吊,加法設(shè)計(jì)之三：船塢,想象著數(shù)十萬年前的一只昆蟲停歇于樹枝之上，其貌不揚(yáng)，不經(jīng)意間從頭頂落下一滴汁液，便永恒地將其凝固，而成為琥珀，成為貴婦們的珍藏。一座5060年的水塔，再普通不過，無論從歷史和美學(xué)角度都不值得珍惜，但當(dāng)它被罩進(jìn)一個(gè)泛著現(xiàn)代科技靈光的玻璃盒后，卻有了別樣的價(jià)值。時(shí)間被凝固，歷史有了憑據(jù)，故事從此衍生。同時(shí)，島上的燈光水塔，又起到引航的功能。因此，經(jīng)過加法設(shè)計(jì)的水塔，有了新的功能。,一組超現(xiàn)實(shí)的腳手架和揮汗如雨的工人雕塑被結(jié)合到保留的煙囪之場(chǎng)景之中，戲劇化了當(dāng)時(shí)發(fā)生的故事，龍門吊的場(chǎng)景處理也與此同。富有意義的是，腳手架與工人的雕塑也正是公園建設(shè)過程場(chǎng)景的凝固。,與琥珀水塔的外加現(xiàn)代結(jié)構(gòu)相反，在保留的鋼架船塢中抽屜式插入了游船碼頭和公共服務(wù)設(shè)施，使舊結(jié)構(gòu)作為蔭棚和歷史紀(jì)念物而存在。新舊結(jié)構(gòu)同時(shí)存在，承擔(dān)各自不同的功能，形式的對(duì)比是過去與現(xiàn)代的對(duì)白。,108頁,中山岐江公園,景觀改造,改變：增與減的設(shè)計(jì),2,減法設(shè)計(jì)之一：骨骼水塔,減法設(shè)計(jì)之二：機(jī)器肢體,除了大量機(jī)器經(jīng)藝術(shù)和工藝修飾而被完整地保留外，大部分機(jī)器都選取部分機(jī)體保留，并結(jié)合在一定的場(chǎng)景之中。一方面是為了兒童的安全考慮，另一方面則試圖使其更具有經(jīng)提煉和抽象后的藝術(shù)效果。,不同于琥珀水塔的加法，場(chǎng)地中的另一個(gè)水塔則采用了減法設(shè)計(jì)：剝?nèi)テ渌嗟耐庖?，展示給人們的是曾經(jīng)徹底改變城市景觀的基本結(jié)構(gòu)線性的鋼筋和將其固定的結(jié)點(diǎn)，它告訴人們，無論工業(yè)化的城市多么丑陋，抑或多么美麗動(dòng)人，其基本結(jié)構(gòu)是一樣的。,109頁,創(chuàng)意辦公：1.7萬推廣建議,漢嘉經(jīng)驗(yàn):創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)推廣需要遵循符號(hào)化、活動(dòng)化原則,推廣建議,形象包裝建議:遵循符號(hào)化原則，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)案名標(biāo)志發(fā)展方向從歷史題材出發(fā)（eg南京1912），沿用原有建筑案名（eg上海湖絲棧），以園區(qū)路名或是門牌號(hào)命名（eg杭州LOFT49）以產(chǎn)業(yè)類別命名（eg車博會(huì)）與老工廠原名相關(guān)（eg新十鋼）與投資商名稱相關(guān)（eg綠地陽光園） 建議本案可圍繞投資商名稱把本案命名為“新天地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”，而其整體形象包裝體現(xiàn)項(xiàng)目作為時(shí)尚先鋒,走在時(shí)代前端的品牌印記.。,形象參考圖片,110頁,創(chuàng)意辦公：1.7萬推廣建議,推廣建議,公關(guān)活動(dòng)建議:“活動(dòng)化”原則。建議本案舉辦生活家居創(chuàng)意設(shè)計(jì)的主題活動(dòng)（eg作為組辦方舉辦杭州中國(guó)國(guó)際家居展），以此作為平臺(tái)及渠道精準(zhǔn)宣傳推廣，或是參與雙年展，組織全球性招商引資大型活動(dòng)，組織創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)交流活動(dòng)促進(jìn)招商引資。,參考圖,漢嘉經(jīng)驗(yàn):創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)推廣需要遵循符號(hào)化、活動(dòng)化原則,111頁,創(chuàng)意辦公：1.7萬招商及后期運(yùn)營(yíng)建議,招商先行：引進(jìn)主力商家進(jìn)駐，需求面積大，租金承受力強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高。,1,招商策略： 主力商家?guī)?dòng)策略； 產(chǎn)業(yè)鏈招商策略； 放水養(yǎng)魚策略。,112頁,創(chuàng)意辦公：1.7萬招商及后期運(yùn)營(yíng)建議,統(tǒng)一管理：成立資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)園區(qū)管理。,2,統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)； 統(tǒng)一宣傳推廣； 統(tǒng)一物業(yè)管理；,113頁,創(chuàng)意辦公：1.7萬招商及后期運(yùn)營(yíng)建議,活動(dòng)策劃：活動(dòng)保持活力，活動(dòng)利于樹立園區(qū)品牌。,3,定期主辦主題活動(dòng)： 藝術(shù)創(chuàng)意類主題活動(dòng)：藝術(shù)展、