佛山房地產(chǎn)市場研究報告2010年12月月報 - 佛山地產(chǎn)街.ppt

2010年十二月 佛山房地產(chǎn)市場研究報告 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 佛山分公司 市場研究部 2011年1月10日,目 錄,一、綜述 二、一級土地市場月度成交 三、二級住宅市場月度供求情況 四、總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 五、政策法規(guī) 六、市政規(guī)劃建設(shè) 七、開發(fā)商動態(tài),一、綜 述,一、土地市場 本月佛山成交了18宗商住用地，合計100萬，同比上行23.72%，環(huán)比增加716%；而出讓地塊方面，共有36宗商住用地，合計215萬，同比增加133%，環(huán)比上月上浮32%。本月土地成交均價為8168元/。由于本月高明、順德區(qū)有不少低價地塊成交，而拉低了整體均價。 二、預(yù)售市場 12月，佛山新增供應(yīng)量為121.53萬，環(huán)比有輕微上升18，由于接近年末，較多開發(fā)商集中在過年前作最后一擊。 三、成交市場 本月，佛山成交量為106.06萬，環(huán)比上升1.41，同比上升26.28，成交均價為8316元/，環(huán)比微增0.61，同比上升29.47。南海和順德區(qū)仍是全市成交量的主力，而禪城區(qū)和高明區(qū)成交量環(huán)比均有不同程度下降，僅三水區(qū)成交放量明顯，環(huán)比上升53%。 四、市場小結(jié) 佛山土地市場成交持續(xù)升溫，成交價格屢創(chuàng)新高，部分鎮(zhèn)街地價已超過中心區(qū)域。引致二級市場成交熱度高漲，多個大型品牌項目扎堆年尾上市，產(chǎn)品戶型豐富，進(jìn)一步深層誘發(fā)市場剛需買家，中心區(qū)域成交價格居高不下。預(yù)計未來一個月，市場成交將會出現(xiàn)一個小高潮。,二、一級土地市場月度成交,2.1.本月佛山五區(qū)土地供求概況,本月佛山成交了18宗商住用地，合計100萬，同比上行23.72%，環(huán)比增加716%；而出讓地塊方面，共有36宗商住用地，合計215萬，同比增加133%，環(huán)比上月上浮32%。本月土地成交均價為8168元/。由于本月高明、順德區(qū)有不少低價地塊成交，而拉低了整體均價。,2.2.本月佛山供求地塊分析,本月佛山主要成交依然在南海，占41%，高明本月成交大幅上漲。且成交面積也區(qū)域均衡，10-30萬的面積較上月有所增加；成交類型商住占50%，住宅用地增多，年底，政府出地和開發(fā)商拿地都極為熱情。本月的土地供應(yīng)大幅上升，商住用地占到60%，純住宅用地占到7%，未來住宅成交市場將值得期待。,2.2.本月佛山五區(qū)重點出讓地塊匯總,2.3.本月佛山五區(qū)重點成交地塊匯總,從整體土地成交情況來看，開發(fā)商的拿地情緒高漲，優(yōu)質(zhì)地塊吸引了保利、恒大、中信、碧桂園等地產(chǎn)大鱷，12月1日上午開拍的羅村地塊，在多輪競拍之后，以9.2億元的高價被佛山市富林投資有限公司、佛山市佳宏投資有限公司聯(lián)合體奪得，樓面地價已經(jīng)超過3000元/，成為不折不扣的羅村新地王；緊接著的12月2日，長信地產(chǎn)以11.85億元拿下桂瀾路地塊，樓面地價約為4596元/。；12月3日，雅居樂地產(chǎn)以5.25億元拿下文華路地塊，樓面地價高達(dá)7122元/，刷新了禪城的樓面地價；同日，中信地產(chǎn)廣州投資有限公司、佛山市南海區(qū)星暉房地產(chǎn)有限公司拿下里水地塊，成交價高達(dá)10.05億元。,二、二級住宅市場月度供求情況,3.1.佛山市近一年月度供求走勢表現(xiàn),單位:萬,單位:元/ ,佛山2010年全年新增供應(yīng)面積為847.91萬，同比上升28%；成交面積為847.66萬，同比下降12.5%；成交均價為7710元/，同比上升31.7%。全年消化率為99.9%。今年上下半年分別出臺了兩次宏觀調(diào)控，但從佛山全年的整體供求分析，上半年是由于新增供應(yīng)較少，成交量未能激發(fā)，基本維持在40萬水平，價格受高價產(chǎn)品供應(yīng)影響，呈小幅上揚(yáng)態(tài)勢，而下半年供求噴發(fā)，成交價格比上半年上升明顯?？梢?，新政影響未能顯現(xiàn)。 12月佛山新增供應(yīng)量環(huán)比有輕微上升，由于接近年末，較多開發(fā)商集中在過年前作最后一擊，供應(yīng)量達(dá)到121萬，而成交量基本與上月持平，本月成交均價更創(chuàng)下歷年之高。,本月，順德區(qū)成為佛山新增供應(yīng)量的主力，占整體市場的41%；而禪城區(qū)環(huán)比有較大升幅，有不少樓盤推出新貨，如星海岸花園、港宏世家、保利香檳等項目；而三水區(qū)和高明區(qū)新增供應(yīng)量環(huán)比均有明顯增幅 。,3.2 佛山五區(qū)本月新增供應(yīng)情況,3.2.1.禪城區(qū)本月新增明細(xì),3.2.2.南海區(qū)本月新增明細(xì),3.2.3.順德區(qū)本月新增明細(xì),3.2.4.高明區(qū)本月新增明細(xì),3.2.5.三水區(qū)本月新增明細(xì),本月，南海和順德區(qū)仍是全市成交量的主力，而禪城區(qū)和高明區(qū)成交量環(huán)比均有不同程度下降，僅三水區(qū)成交放量明顯，環(huán)比上升53% 本月佛山成交價格持續(xù)增長，并創(chuàng)下歷年之高，達(dá)到8316元/。從五區(qū)情況來看，禪城區(qū)和南海區(qū)成交價格仍維持高位運行，從而拉升整體成交價格，而順德區(qū)和高明區(qū)成交價格有輕微跌幅。,3.3.佛山五區(qū)月度供求走勢分析,3.3.1.五區(qū)本月供求概況,3.3.1.1.五區(qū)本月供求對比,單位:萬,本月，除了南海區(qū)和禪城區(qū)呈現(xiàn)供不應(yīng)求之外，其他三區(qū)新增供應(yīng)量有較大的增加，均呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢。南海區(qū)由于上月有不少鎮(zhèn)街提前出貨，因此本月供應(yīng)有所下降，成交主要消化上月余貨為主。而禪城區(qū)方面，不少新項目趁著臨近過年之際，大批量領(lǐng)取新預(yù)售貨，并將會在1月推出作最后一擊，市場成交仍然維持火爆。,3.3.1.2.五區(qū)月度成交價格走勢,單位:元/,佛山三大重點區(qū)域成交價格均持續(xù)高位上揚(yáng)，中心區(qū)域的樓價帶動了周邊鎮(zhèn)街區(qū)域的提升，市場熱度并沒有因為新政的影響消退，反而越發(fā)越熱。禪城區(qū)有個別樓盤單價達(dá)到1.8萬/；順德區(qū)臨近東平新城板塊的樓盤均價已突破1.3萬/；南海區(qū)千燈湖板塊的樓盤均價也達(dá)到1.5萬/。目前，超過1萬元/的樓盤已屬普遍市場現(xiàn)象。,禪城區(qū)2010年全年新增供應(yīng)量達(dá)到110萬，同比去年上升了29%；全年成交量為108萬，同比去年下降了20%；成交均價突破萬元關(guān)口，為10067元/，同比去年上升28%。 本月，禪城區(qū)有不少項目推出新貨，產(chǎn)品價格較高，拉動整體市場成交價格。,3.3.2.禪城區(qū)月度供求走勢分析,單位:元/,單位:萬,由于保利香檳、文華尚領(lǐng)和星海岸等項目在本月推出新貨，成交量相比其他項目突出。成交價格方面，瑞安東華嘉苑洋房均價將接近2萬/，成為目前禪城區(qū)在售洋房最高單價的項目。,單位:元/,南海區(qū)2010年全年新增供應(yīng)量達(dá)到295萬，同比去年上升了10%；全年成交量為290萬，同比去年下降了22%；全年成交均價為8612元/，同比去年上升34%。 由于上個月，南海區(qū)領(lǐng)取大批新增貨量，以致不少項目延至本月推出，成交量噴發(fā)，達(dá)到42萬，成交主要集中為街鎮(zhèn)項目。成交價格受中心區(qū)域高價項目拉升影響持續(xù)高走，并創(chuàng)下9530元/的最高均價水平。,3.3.3.南海區(qū)月度供求走勢分析,單位:元/,單位:萬,單位:元/,單位:萬,重點鎮(zhèn)街供求分析,桂城本月僅得怡翠世家項目領(lǐng)取新增貨量，并在當(dāng)月推售，其他項目均消化余貨為主。而不少項目在上個月已領(lǐng)取預(yù)售證，均在本月陸續(xù)推售，以致成交與上月保持平穩(wěn)。 成交價格方面，整體市場均價主要受利海尖東半島等高端產(chǎn)品成交影響，達(dá)到歷年最高位。,由于數(shù)據(jù)滯后因素關(guān)系，金域藍(lán)灣上個月銷售數(shù)據(jù)在本月才能反映出來。因此，成為本月桂城市場成交量榜首。而本月有新貨推出的利海尖東半島，由于在售產(chǎn)品為別墅類，項目開售均價為2.2萬/，成為桂城最高成交價格之冠項目。,單位:元/,順德區(qū)2010年全年新增供應(yīng)量達(dá)到334萬，同比去年上升62%；全年成交量為308萬，同比去年下降3；全年成交均價為6820元/，同比去年上升34%。 本月，順德區(qū)鎮(zhèn)街新增供應(yīng)有明顯放量，而容桂有不少大型項目延緩至下個月推售，以致本月成交量環(huán)比有輕微下滑，主要消化周邊鎮(zhèn)街余貨為主，成交價格也有所下降。,3.3.4.順德區(qū)月度供求走勢分析,單位:萬,單位:元/,重點鎮(zhèn)街供求分析,本月，順德新增供應(yīng)主要集中在容桂、樂從和大良三大鎮(zhèn)街，其他鎮(zhèn)街供應(yīng)較為平穩(wěn)。其中，最近較為注目的是樂從街鎮(zhèn)，由于該鎮(zhèn)街臨近東平新城板塊，不少項目受到中心樓價輻射影響，開盤價格已超過1萬元/，目前樂從洋房均價已超過其他鎮(zhèn)街均價水平。,單位:萬,單位:元/,三水區(qū)2010年全年新增供應(yīng)量達(dá)到88萬，同比去年上升24%；全年成交量為68萬，同比去年下降14；全年成交均價為5711元/，同比去年上升24%。,3.3.5.三水區(qū)月度供求走勢分析,單位:萬,單位:元/,高明區(qū)2010年全年新增供應(yīng)量達(dá)到53萬，同比去年上升71%；全年成交量為50萬，同比去年下降25；全年成交均價為5010元/，同比去年上升36%。,3.3.6.高明區(qū)月度供求走勢分析,單位:萬,單位:元/,3.4.佛山五區(qū)月度重點個案動態(tài)跟蹤,禪桂中心區(qū)域重點項目動態(tài),本月重點個盤動態(tài),禪城區(qū)：東建文華尚領(lǐng),文華尚領(lǐng)12月5日開賣5座二房、三房單位。前期下2萬誠意金，可獲額外98折，當(dāng)天有99*99折，另三天內(nèi)簽約有總價減3000元優(yōu)惠，開賣均價為9800元/。當(dāng)天售出30套單位，推售率為27%，購買者主要為禪桂地區(qū)的剛需客。,戶型配比：,推售情況：,禪城區(qū)：東建文華尚領(lǐng),保利香檳12月18日開賣10、11、12座79-92共179套單位，當(dāng)天成交均價約為9000元/，共成交90套單位，推售率為5成。購房者以剛需客為主。,本次推售,戶型配比：,推售情況：,本月重點個盤動態(tài),禪城區(qū)：星海岸城市花園,星海岸12月18日開賣9座81-87方、20座158-170共112套單位，當(dāng)天有97折優(yōu)惠，81-87方折后均價約為11000-12000元/（帶1800元裝修），158-170折后均價約為14000元/，當(dāng)天成交率約為6成，以禪城區(qū)的剛需及改善型客戶為主。,本次推售,本次推售,推售情況：,戶型配比：,本月重點個盤動態(tài),禪城區(qū)：錦隆花園,錦隆花園二期12月18日開賣14、15座約78-114共154套單位，現(xiàn)場有98*99折優(yōu)惠，折后均價約9600元/，當(dāng)天共成交6成單位。,戶型配比：,推售情況：,本月重點個盤動態(tài),順德區(qū)：保利東灣,保利東灣12月18日開賣2座223-230共66套單位，折前均價為18000-21000元/，當(dāng)天有98*99折，折后整體均價約19000元/，當(dāng)天共成交45套單位，總體推售率約7成，主要以樂從高端投資客為主。,戶型配比：,推售情況：,本月重點個盤動態(tài),桂城：怡翠世嘉,怡翠世嘉12月25日開賣1、2座68-114共372套，現(xiàn)場有98折優(yōu)惠，整體均價為10500元/；當(dāng)天共售出9成單位，其中約7成單位為內(nèi)部客戶消化。吸引了不少剛需投資客。,戶型配比：,推售情況：,本月重點個盤動態(tài),3.5.佛山禪桂重點樓盤開賣預(yù)測,禪城區(qū)：港宏世家,港宏世家二期預(yù)計1月1日正式開售。二期開賣1、2、3座，共160套單位，戶型包括82-140的三、四房。1月1日前接受誠意金登記，開賣有98折優(yōu)惠。均價預(yù)計7000元/。 該項目為南莊相對高端的樓盤，歐式新古典高層洋房因應(yīng)市場及區(qū)域的趨向和需求，以三房大戶型為主。周邊生活配套設(shè)施比較完善。以本地改善性顧客和禪城投資客為主要對象。,基本資料：,戶型配比：,推售情況：,禪城區(qū)：新中源國際商務(wù)公寓,新中源國際商務(wù)公寓將于1月8日正式發(fā)售。一期開賣1座，精選300套單位推出，戶型包括48-90的公寓產(chǎn)品。開賣當(dāng)日下定金可獲97折，總價減10000元的優(yōu)惠。折后均價大概會10500元/（含裝修電器）。 一期面向園林景觀的單元，折后均價在11000元/以上。層差約72元/。 本期產(chǎn)品吸引了不少禪桂、廣州的投資客關(guān)注。出租對象主要面向來陶瓷城做生意的客戶，隨著陶瓷城二期的建設(shè)，升值空間較大。,基本資料：,推售情況：,禪城區(qū)：季華金品尚院,季華金品尚院預(yù)計1月8日正式發(fā)售。一期開賣C1、C2、C3座，共192套，戶型主打78-92的二、三房。預(yù)計均價為9000-11000元/。開賣當(dāng)日有99折優(yōu)惠。 一期01、02單元面向廠房，無園林景觀，均價9000元/左右。朝園林的03、04單元均價10000元/以上。 備受關(guān)注的LOFT型公寓，要到三期才推出。,基本資料：,推售情況：,戶型配比：,南海區(qū)：萬錦東苑二期【桐棠】,萬錦東苑二期（桐棠）預(yù)計1月9日正式開售。二期開賣16、17座，共172套單位，戶型包括89-183的三、四房（全部是合并戶型）。1月9日前接受誠意金登記，開賣有97折優(yōu)惠。均價預(yù)計15000-16000元/。 該項目位于千燈湖板塊，中高端定位，周邊生活配套設(shè)施比較完善。吸引了不少禪桂及廣州的投資客。 由于采用大面積加合并戶型的設(shè)計，而且兩套合并單元必須捆綁購買，消費門檻相對較高。,戶型配比：,推售情況：,禪城區(qū)：碧桂園城市花園,碧桂園城市花園將于1月中旬開放樣板房，預(yù)計22日正式發(fā)售。一期開賣1、10座，預(yù)計均價為13000元/。戶型主打98-164的全景觀花園洋房及56-124的酒店式公寓，現(xiàn)憑身份證登記有99折優(yōu)惠。,戶型配比：,推售情況：,基本資料：,禪城區(qū)：兆陽御花園,兆陽御花園預(yù)計1月5日開放樣板房，1月下旬正式開售。一期開賣15、16、17座，共255套單位，戶型包括88-155的三、四房。目前用身份證登記，開賣當(dāng)日有總價減5000元的優(yōu)惠。均價預(yù)計12000元/。 該項目位于相對成熟的城南板塊，周邊生活配套設(shè)施比較完善。40%多的小區(qū)綠化率和N+1戶型的設(shè)計，吸引了不少禪桂的剛性和改善性顧客。,基本資料：,戶型配比：,推售情況：,3.6.本月禪桂重點項目媒體投放次數(shù)統(tǒng)計,2010年12月份，禪桂中心區(qū)見報的住宅樓盤共計有10個；11月份，在廣佛地鐵正式開通的利好下，加上廣州限購令的出臺，相當(dāng)一部分廣州投資客向佛山房產(chǎn)投資，銷量上繼續(xù)保持在比較高的水平。12月份，隨著市場面消息的穩(wěn)定和歲末的來臨，消費者購房的熱情依舊高漲。各大開發(fā)商也趁年尾前后加緊推貨，套現(xiàn)利潤。所以在廣告投放數(shù)量上較11月份有所上升。,次數(shù)：次,（統(tǒng)計報紙包括：佛山日報及廣州日報）,3.7.禪桂重點項目媒體版面投放統(tǒng)計,根據(jù)兩大主流媒體版面廣告投放統(tǒng)計，12月份的本月的廣告投放總量有24例。全版廣告占全部廣告的33%，和11月持平。半版和全版的增幅比例基本相同。,（統(tǒng)計報紙包括：佛山日報及廣州日報）,3.8.禪桂重點項目報紙廣告投入費用統(tǒng)計,12月份禪桂中心區(qū)見報的住宅樓盤廣告投放費用合計約264.56萬元，樓盤廣告投放費用環(huán)比上升101%；在售個盤方面，保利在張槎的重點項目保利香檳、舊城區(qū)的錦隆花園，以及1月上旬推出的的新中源國際商務(wù)公寓廣告投入費用較多，均在廣州日報及佛山日報投放整版或半版廣告，以便積聚人氣，加快推貨速度；臨近歲末，開發(fā)商都爭取在春節(jié)前清貨套現(xiàn)，回收資金應(yīng)付來年可能的情況。所以本月的廣告投入有較大增幅。,（統(tǒng)計報紙包括：佛山日報及廣州日報）,四、總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,點評：11月全國居民消費價格（CPI）同比上漲5.1%，創(chuàng)28個月新高，食品價格仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，同時服務(wù)品的價格上升也比較快。,（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）,4.1.重點城市CPI情況,（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）,點評：11月份佛山市CPI漲幅收窄,主要原因是11月份佛山天氣持續(xù)轉(zhuǎn)好，影響鮮菜價格大幅下降，另外佛山市在落實“國16條”和 “粵23條”政策的同時，有針對性地采取了一系列平抑物價、保障供應(yīng)的措施，收到較好成效。 111月累計，佛山市CPI上漲3.1%，漲幅與110月累計持平。,4.2.重點城市房價增幅走勢分析,（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）,點評：11月份，全國持續(xù)小幅上漲趨勢，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比10月份