房地產(chǎn)估價理論與方法歷年試題04年理論和答案.doc

2004年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價理論與方法考試試題一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請 在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（ ）。 A土地總量有限 B規(guī)劃限制 C房地產(chǎn)不可移動 D價值量大2某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)陽臺建筑面積為10 m2， 套內(nèi)墻體面積為20 m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25 m2。該套住宅每平方米建筑面 積的價格為（ ）。 A1667 元m2： B1765元m2 C1875元m2 D2000元m23某宗土地面積 2000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率 3，建筑密度 30。 在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（ ）。 A建筑物地面一層建筑面積為800 m2，總建筑面積為5000 m2 B建筑物地面一層建筑面積為1400 m2，總建筑面積為6000 m2 C建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為5500 m2 D建筑物地面一層建筑面積為600 m2，急建筑面積為2500 m24房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、 該實(shí)體的質(zhì)量以及（ ）。 A相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施 B土地的形狀 C組合完成的功能 D立體空間5在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加 蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動用（ ）的行為。 A宅基地所有權(quán) B空間利用權(quán) C地役權(quán) D建筑物相鄰關(guān)系6某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為08，樓面地價為700元m2。現(xiàn)按規(guī) 劃擬改為商業(yè)用地，容積率為50，樓面地價為960元m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價（ ）。 A78萬元 B882萬元 C1210萬元 D1272萬元7某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元m2 ，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元m2。若按折現(xiàn)率10和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元m2 計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為（ ）。 A4400元m2 B4409元m2 C4445元m2 D4455元m28一套建筑囤積為100 m2，單價為2000元m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未 來10年內(nèi)以抵押貸款方式接月等額支付，貸款年利率為531，則該套住宅的 （ ）。 A實(shí)際單價為2000元m2，實(shí)際總價為3016萬元 B名義單價為1950元m2，實(shí)際總價為20萬元 C實(shí)際單價為2000元m2，實(shí)際總價為20萬元 D名義單價為2000元m2，實(shí)際總價為3016萬元9同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化百分比為10時，需求量變化百分 比分別為30、10、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分 別是（ ）。 A富有彈性、單一彈性、缺乏彈性 B完全彈性、單一彈性、完全無彈性 C完全彈性、單一彈性、缺乏彈性 D富有彈性、單一彈性、完全無彈性10現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（ ）。 A存量十新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為 其他種類房地產(chǎn)量拆毀量 B存量十新開發(fā)量十 該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量十拆毀量 C存量十新開發(fā)量十空置房量一拆毀量 D存量十新增竣工量一拆毀量11城市房屋拆遷補(bǔ)償估價中，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換己所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房進(jìn)行估價，則（ ）。 A估價時點(diǎn)為未來，估價對象為未來狀況 B估價時點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在 C估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況 D估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況12某建筑物的建筑面積為2000 m2，占地面積為3000 m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格 為800元m2，建筑物重置價格為900元m2，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價 格為1800元m2。則該建筑物的成新率為（ ）。 A 44 B 50 C 67 D 9413按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格低2； 而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格高5。若改為直接比較 判定，將出現(xiàn)（ ）的情形。 A估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價格高7 B可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低7 C可比實(shí)例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1071 D可比實(shí)例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為093314現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實(shí)例成交價格為2500 元m2，成交日期為 2004年 1月末，該類房地產(chǎn)自 2003年 7月末至2004年 6月末平均每月價格遞增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比 上月價格上漲20元m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價格為（ ）。 A2648元m2 B2688元m2 C2708元m2 D2734元m2 15為評估某住宅2004年10月I日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實(shí)例 的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元m2，成交日期為2004年5月1日，成交 價格比正常價格低2，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為l087，已知從2004年5月1 日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1，則對該可比實(shí)例成交價 格進(jìn)行修正、調(diào)整得到的價格最接近于（ ）。 A3790元m2 B4238元m2 C4658元m2 D4663元m216某家房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知 該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價格 的3繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該家房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（ ）。 A2427元m2 B2500元m2 C2575元m2 D2632元m217在某幢建筑面積3000 m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用 于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、 必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)資，并支付了20萬元的貸款利息和行政事 業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4計(jì)，管理費(fèi)率和開 發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價格為（ ）。 A1067元m2 B 1070元m2 C1087元m2 D 1141元m218某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2，用直線法計(jì)算該建筑物的成 新率為（ ）。 A 80 B 82 C 83 D 9219某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手 續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑 物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ ）。 A35年 B45年 C48年 D50年20某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為 200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資 利潤率為（ ）。 A100 B11l C119 D125成本法：21某建筑物的建筑面積為200 m2 ，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年重置價格為 800元m2 ， 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（ ）。 A 102萬元 B 110萬元 C 113萬元 D 115萬元22某商鋪的收益年限為 30年，年有效毛收入為 6000元m2。假設(shè)凈收益率為 75 報(bào)酬率為10，則該商鋪目前的價值為（ ）。 A14 140元m2 B42 421元m2 C56 561元m2 D 60 000元m223某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元m2，對應(yīng)的報(bào)酬率為7?，F(xiàn) 假定報(bào)酬率為9，該宗房地產(chǎn)40年上地使用權(quán)條件下的價格最接近于 （ ）。 A3275元m2 B3287元m2 C3402元m2 D4375元m224某出租的房地產(chǎn)的年租金收人為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物 重置價格為100萬元，成新率為80。已知土地資本化率為6，建筑物資 本化率為8。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn) 值為（ ）。 A43萬元 B1125萬元 C1233萬元 D150萬元25用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價格，若凈收益a每年不變，年限為n，凈收益增長率 與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V（ ）。 A 0 B Xn C aXn D 26資本化率是（ ）的倒數(shù)。 A毛租金乘數(shù) B潛在毛租金乘數(shù) C有效毛收入乘數(shù) D凈收益乘數(shù)27某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，頂計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效 毛收人為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40，安全利率假定為6，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安 全利率的40，該房地產(chǎn)的收益價格為（ ）。 A368萬元 B552萬元 C561萬元 D920萬元28某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000 m2，總預(yù)算為400萬元，估價時，建 筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另 據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價 的比重分別是15、60、25，該在建MS在估價時點(diǎn)的完M程度是（ ）。 A30 B45 C65 D7529某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元m2、712元m2， 744元m2、781元m2，和815元m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006 年的價格為（ ）。 A849元m2 B865元m2 C882元m2 D915元m230城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào) 查評估出的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的（ ）。 A最低價格 B平均價格 C出讓地價 D標(biāo)定地價31當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價X（ ） X臨街寬度。 A單獨(dú)深度價格修正率B累計(jì)深度價格修正率 C平均深度價格修正率D混合深度價格修正率32某臨街深度3048m（即100英尺），臨街寬度20 m的矩形土地，總價為12192 萬元。按照四三二一法則，其相鄰臨街深度1524m(即50英尺），臨街寬度25m 的矩形土地的總價為（ ）。 A5334萬元 B8534萬元 C10668萬元 D21336萬元33某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為 10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為 90萬元，該部分的 建筑面積為200 m2從按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為（ ）。 A1 Bl5 C2 D2534防范估價風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是（ ）。 A撰寫估價報(bào)告 B審核估價報(bào)告 C出具估價報(bào)告 D估價資料歸檔35下列表述中不正確的是（ ）。 A在實(shí)際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果 B在實(shí)際估價中，不同的估價時點(diǎn)將影響估價結(jié)果 C在實(shí)際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果 D在實(shí)際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題 意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的， 不得分；少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得05分）1建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（ ）等。 A按份共有所有權(quán) B專有部分所有權(quán) C共同關(guān)系成員權(quán) D共同部分持份權(quán) E長期使用租賃權(quán)2有一開發(fā)公司擬參加國有土地使用權(quán)拍賣會，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價人員對該土地的 最高競買價進(jìn)行評估，所得出的評估價值是（ ）。 A交換價值 B公開市場價值 C投資價值 D理論價格 E標(biāo)定地價3甲、已兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元m2， 容積率為l5，土地使用年限為50年。乙地塊土地年價為820元m2，容積率為 24，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時， 若土地報(bào)酬率為8，則下列表述中正確的有（ ）。 A乙地塊比甲地塊貴 B甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341.67元m2 C甲地塊與乙地塊的樓面地價相等 D甲地塊比乙地塊貴 E乙地塊的70年使用權(quán)樓面地價高于340元m24估價中的最高最佳使用具體包括（ ）等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳規(guī)模 D最佳環(huán)境 E最佳集約度5選取可比實(shí)例時，應(yīng)符合的要求包括（ ）等。 A可比實(shí)例與估價對象所處的地區(qū)必須相同 B可比實(shí)例的交易類型與估價目的吻合 C可比實(shí)例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng) D可比實(shí)例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格 E可比實(shí)例的大類用途與估價對象的大類用途相同6評估某套住宅價格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（ ）等。 A環(huán)境景觀 B距市中心距離 C朝向 D城市規(guī)劃限制條件 E地勢7下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（ ）。 A消費(fèi)者的收入增加 B作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升 C作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價格上升 D消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加 E消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升8建筑物重置價格的求取方法有（ ）等。 A單位比較法 B工料測量法 C指數(shù)調(diào)整法 D分部分項(xiàng)法 E成新折扣法9從估價角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用不包含（ ）等。 A房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用 B抵押貸款還本付息額 C房屋設(shè)備折舊費(fèi) D所得稅 E房屋裝修折舊費(fèi)10下列表述中，正確的有（ ）。 A開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期 B開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，又可分 為前期和建造期 C開發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的 起點(diǎn)相同 D經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期 E在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期11長期趨勢法包括（ ）等方法。 A數(shù)學(xué)曲線擬合法 B平均增減量法 C平均發(fā)展速度法 D年限法 E指數(shù)修勻法12在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括（ ）。 A形狀相似 B在同一等街道上只有一個路線價區(qū)段 C面積接近 D地塊相連 E可及性相當(dāng)13下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有（ ）。 A法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值 B再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額 C房地產(chǎn)的價值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價值 D不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價值 E在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應(yīng)包含土 地使用權(quán)出讓金14確定路線價時，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（ ）等要求。 A一面臨街 B兩面臨街 C土地形狀為矩形 D土地形狀為正方形 E容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率15獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措施可以有（ ）。 A突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求 B提高服務(wù)質(zhì)量 C恰當(dāng)?shù)男麄?D低收費(fèi) E最大限度壓縮估價作業(yè)期三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號， 用“”表示正確；用“X”表示錯誤。不答不得分l，判斷錯誤扣 1分，本題 總分最多扣至零分）1本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意， 2003年11月4 日中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會與香港測量師學(xué)會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估 價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書。（ ）2在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房 地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率。（ ）3現(xiàn)實(shí)中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比 如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市房屋拆遷估價不應(yīng)采用公開市場價值。 （ ）4就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。 （ ）5在房地產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點(diǎn)為過去，估價對象為歷史狀況下 的情形。（ ）6運(yùn)用市場法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模 的0.52范圍內(nèi)。（ ）7被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格中不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝 修裝飾的補(bǔ)償金額（ ）8某房產(chǎn)年折舊率為l6，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，接直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬 完好房。（ ）9用收益法估算某大型商場的價值時，其凈收益為商場銷售收入扣除商品銷售成本、 經(jīng)營費(fèi)用、銷售稅金及付加管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。（ ）10預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年 的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。（ ）11運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下 降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。（ ）12路線價法中的單獨(dú)深度價格修正率隨著臨街深度的遞進(jìn)而增大。（ ）13估價目的是由委托人提出的，估價時點(diǎn)是根據(jù)估價目的確定的。（ ）14估價報(bào)告應(yīng)用有效期是從估價報(bào)告出具之日起計(jì)算，而不是從估價時點(diǎn)開始計(jì) 算。（ ）15估價資料的保管期限是從估價報(bào)告出具之日起到估價報(bào)告得到使用之日止。 （ ）四、計(jì)算題（共2題、20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答）1某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9%。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價格（分）2某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（見如下橫道圖），項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。第一年第二年第三年第四年第五年第 年第n年1、土地取得-2、工程建設(shè)-1）住宅樓建設(shè)-2）寫字樓建設(shè)-3、經(jīng)營-1）住宅樓銷售-2）寫字樓出租-根據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：（1）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅銷售價格為5000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售價格6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的70%），并且按照年租金收入的30%交納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用按租金收入的30%計(jì)，銀行存款年利率為3%，報(bào)酬率為10%。（2）同類開發(fā)項(xiàng)目的社會平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%。（3）除地價款外，寫字樓和住宅樓在其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。（4）目前，此類項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。（5）為得到該宗土地，還需要按取得地價款的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價格。（12分）參考答案：一、單選題1C2D3C4C5B6D7C8C9D10A11C12C13C14C15D16D17C18D19B20C21C22B23C24C25B26D27B28B29C30B31B32C33B34B35D二、多選題 1BCD2AC3DE4ACE5BCDE6ABC7ABDE8ABCD9ABD10ABC11ABCE12DE13ABDE14ACE15BC三、判斷題123456789101112131415四、計(jì)算題第1題 解：一、計(jì)算未來3年的凈利益（一）未來第一年的凈收益（360-36）（1-20%）（1-25%）3000=58.32（萬元）（二）未來第二年的凈收益（400-36）（1-20%）（1-25%）3000=65.52（萬元）（三）未來第三年的凈收益（330-36）（1-20%）（1-25%）3000=52.92（萬元）二、用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益A=0.395153.50+55.15+40.86=0.3951149.51=59.07（萬元）三、計(jì)算收益價格V=或：第2題 解：第一種答案：一、項(xiàng)目總建筑面積1.210 0002.5=30 000（m2）其中，住宅樓總建筑面積15 000 m2，寫字樓總建筑面積15 000m2二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價值及折現(xiàn)值（一）住宅樓價值：500015 000=7500（萬元）住宅價值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時點(diǎn)（第一年末）的折現(xiàn)值：7500/（1+10%）3=5634.86（萬元）（二）寫字樓價值1字樓年租金收入=1201500070%（1-20%）12=1209.6（萬元）2寫字樓押金：1209.630%=362.88（萬元）3寫字樓押金運(yùn)用年收益：362.883%=10.89（萬元）4有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用:1209.630%=362.88（萬元）5租賃凈收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（萬元）6寫字樓價值:V=8478.86（萬元）7寫字樓折現(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（萬元）（三）項(xiàng)目總價值折現(xiàn)值:5634.86+6370.29=12 005.15（萬元）三、項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值1住宅樓部分:180015000（1+5%）=2835（萬元）寫字樓部分:280015000（1+5%）=4410（萬元）2住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值:28350.5/（1+10%）1.5=2580.13（萬元）3寫字樓