土地價(jià)格理論及應(yīng).ppt

第十七章 土地價(jià)格理論及應(yīng)用,第一節(jié) 土地價(jià)格的形成與變動(dòng) 第二節(jié) 土地價(jià)格的評(píng)估 第三節(jié) 土地價(jià)格的管理,第一節(jié) 土地價(jià)格的形成與變動(dòng),一 土地價(jià)格的形成 二 土地價(jià)格的內(nèi)涵及特點(diǎn) 三 影響土地價(jià)格變動(dòng)的因素 四 土地價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及規(guī)律性,一 土地價(jià)格的形成,（二）西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)形成理論,（一）馬克思主義地價(jià)形成理論,馬克思主義地價(jià)形成理論,土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值。 但土地有使用價(jià)值，并存在價(jià)格 土地價(jià)格 實(shí)質(zhì)是地租的資本化 土地價(jià)格是出租土地的資本化收入,土地價(jià)格=地租/土地還原利率 4000 = 200 / 5%,以土地收益理論和土地供求理論為代表 1 土地收益理論 土地收益理論認(rèn)為: 土地價(jià)格是土地收益即地租的資本化 土地收益指：正常情況下的土地收益； 處于最佳利用方向的土地收益；土地純收益 土地價(jià)格公式： a r,西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)形成理論,V =,2. 土地供求理論 張德粹：“土地價(jià)格的決定因素是土地的供給與需求 ” 馬爾薩斯、薩伊、馬歇爾、薩繆爾森等： 土地這一生產(chǎn)要素的價(jià)格完全由其需求決定,西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)形成理論,E2,E1,P2,P1,P,S,L,S,D1,D2,E2,E0,P2,P1,P,L,D1,D2,P0,E1,S1,S2,二、土地價(jià)格的內(nèi)涵及特點(diǎn),1 土地價(jià)格的內(nèi)涵：土地收益現(xiàn)值的總和。是土地未來(lái)地租的資本化。 2 土地價(jià)格的特點(diǎn) 土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價(jià) 土地價(jià)格主要是土地需求所決定的 土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì) 土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的地域性,三、影響土地價(jià)格變動(dòng)的因素,1. 一般因素 2. 區(qū)域因素 3. 個(gè)別因素,一般因素,指影響土地價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素，它對(duì)土地價(jià)格的總體水平產(chǎn)生影響 包括：土地制度、城市規(guī)劃、城市性質(zhì)及宏觀區(qū)位、土地利用計(jì)劃土地相關(guān)政策、人口狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)安定狀況,區(qū)域因素,對(duì)區(qū)域地價(jià)有總體影響的自然、社會(huì)、 經(jīng)濟(jì)因素 包括：位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件、規(guī)劃限制、環(huán)境質(zhì)量,個(gè)別因素,宗地本身的條件和特征對(duì)宗地地價(jià)有影響的因素 例如：宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開(kāi)發(fā)程度、土地利用狀況、規(guī)劃條件、土壤肥力、地質(zhì)條件等,四、土地價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及規(guī)律性,土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì) 土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征 土地價(jià)格的變動(dòng)具有明顯的地區(qū)差異性 地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占比重越來(lái)越大,土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì),社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高 人口數(shù)量及家庭戶(hù)數(shù)增加 土地投機(jī),土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征,土地價(jià)格的周期性變動(dòng)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響 土地價(jià)格變動(dòng)受政府調(diào)節(jié)的影響,第二節(jié) 土地價(jià)格的評(píng)估,一、土地價(jià)格評(píng)估的目的與作用 二、土地價(jià)格評(píng)估的原則 三、土地價(jià)格評(píng)估的基本方法,一、土地價(jià)格評(píng)估的目的與作用,土地估價(jià)有助于土地交易的順利進(jìn)行 土地估價(jià)有助于企業(yè)投資決策 土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)的完善 土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)管理,二、土地價(jià)格評(píng)估的原則,最有效利用原則 替代原則 預(yù)期收益原則 供需原則 貢獻(xiàn)原則 變動(dòng)原則,最有效利用的幾種特殊情況,基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀利用為最有效利用 企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地等估價(jià)，以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀利用為最有效利用 農(nóng)地估價(jià)中，未獲得轉(zhuǎn)用許可的農(nóng)地以現(xiàn)狀利用為最有效利用；可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地者，以實(shí)際最佳用途為最有效利用,三、土地價(jià)格評(píng)估的基本方法,（一）市場(chǎng)比較法 （二）收益還原法 （三）成本逼近法 （四）剩余法 （五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,市場(chǎng)比較法,1. 基本原理 市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理，將待估土地與具有替代性的、且在近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地價(jià)格的方法,VD=VBABDF VD：待估宗地價(jià)格 VB ：比較實(shí)例宗地價(jià)格 A： 待估宗地情況指數(shù)修正 B： 待估宗地日期指數(shù)修正 D： 待估宗地區(qū)域因素指數(shù)修正 F： 待估宗地個(gè)別因素指數(shù)修正,2. 基本公式,3. 估價(jià)程序,收集宗地交易實(shí)例 確定比較實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 估價(jià)期日修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 使用年期等修正 求出比準(zhǔn)價(jià)格,A：待估宗地情況指數(shù)比較實(shí)例宗地情況指數(shù)正常情況指數(shù)比較實(shí)例宗地情況指數(shù) B：待估宗地估價(jià)日期地價(jià)指數(shù)比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù) D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) F：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件,修正指數(shù)計(jì)算,基本公式在具體運(yùn)用中可表示為：,VD = VB ,100,100,100,100,（ ）,（ ）,（ ）,（ ）,4. 特點(diǎn)與適用范圍,是最基本、最常用的土地估價(jià)方法之一、也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。評(píng)估價(jià)格比較接近土地的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格。 適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代關(guān)系的土地交易實(shí)例地區(qū)。,收益還原法,1. 基本原理 收益還原法是將待估土地未來(lái)正常年純收入，以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價(jià)格的方法,V = a / r ：土地收益價(jià)格 a：土地純收益 r：土地還原利率,2. 基本公式,3. 估價(jià)程序,收集相關(guān)資料； 測(cè)算年總收益； 確定年總費(fèi)用； 計(jì)算年純收益； 確定還原利率； 選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式； 試算收益價(jià)格； 確定待估宗地地價(jià)。,4. 特點(diǎn)與適用范圍,是地租地價(jià)理論的直接應(yīng)用，也是較為常用的評(píng)估方法。 只適用于有收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。,. 基本原理 成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所消耗的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金和土地增殖收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法,成本逼近法,地價(jià)土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi) 利息利潤(rùn)土地增殖收益 土地成本價(jià)格土地增殖收益,. 基本公式,3. 估價(jià)程序,判斷待估土地是否適用于成本法； 收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料； 通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)； 確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增加額； 按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格； 對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。,4. 適用范圍,一般用于新開(kāi)發(fā)土地。 既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估。,. 基本原理 剩余法是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。,剩余法,（+） ：待估土地的價(jià)格 ：總開(kāi)發(fā)價(jià)值 ：整個(gè)土地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本 ：開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn),. 基本公式,3. 估價(jià)程序,調(diào)查待估宗地的基本情況； 確定待估宗地的最有效利用方式； 估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排； 估算開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值； 確定待估宗地的土地價(jià)格。,4. 適用范圍,適用于有開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地估價(jià)，包括幾種情況： 待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)； 待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)； 僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)； 現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。,基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,1. 基準(zhǔn)地價(jià) 基準(zhǔn)地價(jià)是在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格 特點(diǎn)： 基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性 基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性的價(jià)格,基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類(lèi)用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法,2. 基本原理,土地價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)（i） T i ：估價(jià)對(duì)象第i個(gè)影響因素的修正系數(shù) T ：交易時(shí)間修正系數(shù) i ：各影響因素的修正系數(shù)與其相應(yīng)權(quán)重乘積之和,3. 基本公式,i1,n,n,i1,4. 估價(jià)程序,收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料； 確定待估宗地所處級(jí)別（區(qū)域）的同類(lèi)用途基準(zhǔn)地價(jià)； 分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表； 依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表，確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)； 進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正； 求出待估宗地地價(jià)。,5. 適用范圍,適用于已公布基準(zhǔn)地價(jià)并且基準(zhǔn)地價(jià)及時(shí)進(jìn)行了更新的區(qū)域。,農(nóng)地價(jià)格的最低限應(yīng)能保障農(nóng)民的 基本生活 農(nóng)地價(jià)格因其權(quán)利內(nèi)涵不同，其價(jià)格 內(nèi)涵也不同 農(nóng)地估價(jià)要特別重視農(nóng)地區(qū)位、國(guó)家 投資和公共投資的影響,農(nóng)地宗地價(jià)格評(píng)估方法,農(nóng)地使用權(quán)價(jià)格,可以是農(nóng)民承包地在其承包期內(nèi)的使用權(quán)價(jià)格，也可以是非承包地的集體土地使用權(quán)價(jià)格 農(nóng)地使用權(quán)價(jià)格中不體現(xiàn)農(nóng)地對(duì)農(nóng)民的保障價(jià)值，而只有農(nóng)地純收益,農(nóng)地所有權(quán)價(jià)格,主要根據(jù)農(nóng)地的現(xiàn)時(shí)農(nóng)業(yè)技術(shù)水平和利用狀況、農(nóng)業(yè)用途的未來(lái)純收益及農(nóng)地對(duì)農(nóng)民的保障作用來(lái)確定 在當(dāng)前農(nóng)民沒(méi)有被納入國(guó)家社會(huì)保障系統(tǒng)的情況下，農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值在農(nóng)地價(jià)格中應(yīng)得到較高的體現(xiàn) 農(nóng)地所有權(quán)價(jià)格農(nóng)地純收益的資本化農(nóng)地社會(huì)保障值,第三節(jié) 土地價(jià)格的管理,一、中國(guó)土地價(jià)格體系 二、中國(guó)土地價(jià)格管理制度 三、西方發(fā)達(dá)國(guó)家的土地價(jià)格管理,一、中國(guó)土地價(jià)格體系,（一）基準(zhǔn)地價(jià) （二）標(biāo)定地價(jià) （三）交易地價(jià) （四）其他價(jià)格形式,基準(zhǔn)地價(jià),城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià) 在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地或土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)上法定最高年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。,農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià) 農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以 縣域?yàn)閱挝粚?duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地，或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照土地所有?quán)、土地使用權(quán)等不同權(quán)利分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。,政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的具體宗地在公開(kāi)市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。,標(biāo)定地價(jià),指土地買(mǎi)賣(mài)雙方按市場(chǎng)交易規(guī)則， 在土地市場(chǎng)中實(shí)際成交的價(jià)格。主要有： 土地使用權(quán)出讓價(jià)格 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格 租賃價(jià)格 地役權(quán)價(jià)格,交易地價(jià),二、中國(guó)土地價(jià)格管理制度,土地估價(jià)制度 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的資格認(rèn)證制度 基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期公布制度 地價(jià)監(jiān)測(cè)體系 土地供應(yīng)計(jì)劃制度和土地儲(chǔ)備制度 土地交易最低