企業(yè)培訓(xùn)_招商實戰(zhàn)技能培訓(xùn)手冊

招商實戰(zhàn)技能培訓(xùn)手冊目錄前言-2第一章 房地產(chǎn)基本知識-3第二章 商鋪基本知識-8第三章 招商人員基本要求- 46第四章 招商業(yè)務(wù)流程-48第五章 招商基本技能-49第六章 招商典型案例-57第七章 典型商家的需求分析-64結(jié)束語-70前 言與經(jīng)過十多年市場化發(fā)展的住宅房地產(chǎn)業(yè)相比，中國的商業(yè)地產(chǎn)在短短兩三年內(nèi)迅速發(fā)展，成為了投資人眼里的新創(chuàng)富支點。外商零售準(zhǔn)入新條例的正式生效和各種限制條件的逐步取消，標(biāo)志著一場席卷全國的商業(yè)大變革的來臨，國際商業(yè)帶給國內(nèi)的不僅僅是具有強(qiáng)大生命力的豐富的商業(yè)形態(tài)，更多的是現(xiàn)代化的商業(yè)經(jīng)營思想和管理模式。從商業(yè)地產(chǎn)的國際開發(fā)慣例來看，有實力的開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)項目多采取“只租不售”的策略，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價值。良好的招商租賃關(guān)系的維系對真正落實顧客導(dǎo)向的商業(yè)經(jīng)營理念至關(guān)重要。傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)商雖然并不重視商業(yè)策劃（即市場定位和業(yè)態(tài)組合等），但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商工作?？梢娬猩淘诘禺a(chǎn)開發(fā)中之重要地位。招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實現(xiàn)形式，一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功與否就看是否能按計劃成功招商。因而，對于商業(yè)地產(chǎn)商來說，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點有利于商業(yè)地產(chǎn)項目的運作成功。作為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分商鋪的招商工作尤為重要，因此結(jié)合目前招商部工作重點以及目前人員構(gòu)成，結(jié)合房地產(chǎn)知識與商業(yè)知識，明確招商部的工作重點，為進(jìn)一步開展好今后的商鋪招商工作奠定牢固的理論基礎(chǔ)，促進(jìn)部門員工不斷的提升，以及養(yǎng)成自我學(xué)習(xí)的良好氛圍。特編寫本培訓(xùn)手冊，供大家學(xué)習(xí)和探討。第一章 房地產(chǎn)基本知識建設(shè)用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。房屋的建筑面積：是指建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積（包括按國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)計算的陽臺、雨蓬、無柱挑廊的面積）之和。層高在2.2米以下的技術(shù)層不計算建筑面積。房屋的基底面積：是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。容積率：是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。地下停車庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3。建筑覆蓋率：指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比，也稱之為“K”值。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e建筑密度：是指在一定用地范圍內(nèi)，所有建筑物的基底面積與用地面積之比。在居住區(qū)規(guī)劃中，建筑密度通常指居住建筑密度。一般情況下，平均建筑層數(shù)越高，建筑密度越低。綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。綠地率：是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。在計算綠地率時，對綠地的要求非常嚴(yán)格。即使是級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不小于8 米，面積不小于400 平方米，該用地范圍內(nèi)的綠化面積不少于總面積的70% （含水面），至少要有1/3 的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設(shè)部分休閑娛樂設(shè)施。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設(shè)計計算時也要求距建筑外墻1.5 米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也不能計入。綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池。這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3 米的神度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計算綠地率時不能計入“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化”中；而屋頂綠化等裝飾性綠化地，按目前國家的技術(shù)規(guī)范，也算正式綠地。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府關(guān)注的就是綠地率這一指標(biāo)。一個良好的居住小區(qū)，綠地率應(yīng)不低于30%。綠化覆蓋率：是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。與綠地率的區(qū)別是綠地率的各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等，而這里的綠地則范圍更廣，只要有塊草皮便可以計入，所以綠化覆蓋率有時會較高。在開發(fā)商銷售樓盤的時候，他們當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。而對于消費者來說，有草的環(huán)境總比滿地鋪地磚的廣場環(huán)境更愜意吧？成套房屋的套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積組成。套內(nèi)房屋使用面積：是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。房屋的共有建筑面積：是指個產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。房屋的公用建筑面積：是指建筑主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、北斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。每戶（每單位）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計算：（1）有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計算；（2）如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。即：每戶?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=（應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套（單元）建筑面積之和）X各套（單元）建筑面積。購房的建筑面積：包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。停車場：指在建設(shè)用地內(nèi)為停放機(jī)動車和非機(jī)動車須配置的場地。停車場面積小型汽車按每車位25平方米計算，自行車按每車位1.2平方米計算。停車庫的建筑面積小型汽車按每車位40平方米計算，自行車按每車位1.8平方米計算。土地使用權(quán)出讓：是指上海市政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的年限按下列用途確定：（1）居住用地七十年；（2）工業(yè)用地五十年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（5）綜合或其他用地五十年，另外，加油站、加氣站用地為二十年。房地產(chǎn)權(quán)利人：是指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的自然人、法人和其他組織。房地產(chǎn)所有權(quán)：是指房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對屬于他的房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房產(chǎn)所有權(quán)屬于直接管理購房者購買的房產(chǎn)并具有排他性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有絕對性和排他性。絕對性是指只有產(chǎn)權(quán)人才具有對房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權(quán)，以及從而享有的利益，排地性，是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利。房屋的占有權(quán)：通常由所有權(quán)人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承租人來行使。房屋的使用權(quán)：是對房屋的實際利用權(quán)力。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。房屋的收益權(quán)：是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。房屋的處分權(quán)：是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時房屋處分權(quán)也受到一定的限制。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償。按揭與抵押的區(qū)別：在于借貸過程中是否發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。其區(qū)別主要如下：1按揭和抵押在法律上的區(qū)別：按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押則不變更所有關(guān)系，因此二者當(dāng)事人的法律地位及享有的權(quán)益不同。按揭受益人經(jīng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人，享有擔(dān)保物的所有權(quán)。抵押則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押人仍保留擔(dān)保物的所有權(quán)，抵押權(quán)人是非所有權(quán)人，只享有抵押權(quán)，即對抵押物的支配權(quán)。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權(quán)人的身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權(quán)人的身份只是抵押權(quán)人。2目的及運作上的差異：按揭和抵押擔(dān)保的基本目的在于保證債務(wù)的履行。在目的和運作上的區(qū)別：1按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風(fēng)險和盡可能多地借得款項；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人是所有權(quán)人，較之抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。2在借款目的上，按揭人的目標(biāo)指向和按揭物是同一的，借款的目的是購置房屋，取得房屋產(chǎn)權(quán)；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的的借款。3運作上的區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。其基本程序：在抵押人先取得產(chǎn)權(quán)證的前提下，辦理他項產(chǎn)權(quán)證，以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有他項產(chǎn)權(quán)證。按揭則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下進(jìn)行的。一般是先辦理他項產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān)保，產(chǎn)權(quán)在付清購房款后由房地產(chǎn)開發(fā)單位轉(zhuǎn)給按揭受益人，所有權(quán)證由按揭人持有。 4抵押和按揭牽扯的當(dāng)事人不同：抵押一般牽涉兩個當(dāng)事人：抵押人和抵押權(quán)人，一般不再需要擔(dān)保人是單純的“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權(quán)時進(jìn)行的，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實現(xiàn)錢、物、權(quán)分離狀態(tài)下的動作。因此，原業(yè)主或所有者往往要作為擔(dān)保人，使按揭有三個當(dāng)事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔(dān)保人”。第二章 商鋪基本知識商鋪的概念： 商鋪，由市演變而來，說文將市解釋為集中交易之場所，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當(dāng)時東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。清明上河圖曾翔實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。位于長江三角洲東端，北瀕長江口，南臨杭州灣的上海，明清時期僅為江蘇省的一個縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀(jì)二、三十年代，當(dāng)時的上海已成為全國最大的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，遠(yuǎn)東最大的商業(yè)中心城市。據(jù)上海通史記載：1933年上海共有商鋪7.2萬戶，平均每平方公里136.5戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。根據(jù)以上對商鋪歷史的回顧，我們可以對商鋪做以下定義，即 商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或 感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗的功能。商鋪作為交易的場所，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。對于絕大多數(shù)人來講，理解這一點很容易。商鋪作為提供服務(wù)的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。商鋪作為提供感受體驗的場所，比如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造的特別的情景、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營者在此過程中實現(xiàn)收益。從商鋪的概念我們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大的發(fā)展，已經(jīng)從最初的經(jīng)營物品商品，增加到經(jīng)營服務(wù)商品、體驗商品的層面。很顯然，以上不同經(jīng)營商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風(fēng)格、商品類型、配套條件等。在此，對商鋪的概念做足夠的分析，有利于商鋪投資者在投資過程中做初步的判斷。商鋪的分類：按商鋪的開發(fā)形式分：（1）商業(yè)街商鋪（2）市場類商鋪（3）社區(qū)類商鋪（4）建筑底商商鋪 （5）百貨商場、購物中心商鋪 （6）商務(wù)樓、寫字樓商鋪 （7）交通設(shè)施商鋪 按商鋪的位置形式分： （1）鋪面房 （2）鋪位商業(yè)街商鋪：指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。市場類商鋪：是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。專業(yè)市場商鋪的運營成本比較低，而且經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項目合理規(guī)劃問題。社區(qū)商鋪：指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但大多數(shù)屬于鋪位形式。建筑底層商鋪：指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下一、二層及地上一、二層，或其中部分樓層）的商用鋪位。百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。交通設(shè)施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。鋪面房：是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位：指大型綜合百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。鋪面房和鋪位的差異:由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。（1）、唯一性差異鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價值。（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個專業(yè)建材大賣場里去經(jīng)營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。（3）、營業(yè)時間差異鋪位的營業(yè)時間不能隨心所欲。如一個規(guī)定晚上九點打烊的百貨商場，超過九點鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。 （4）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險差異鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險較大。在國內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。（5）、物業(yè)運行費用差異對于整個商用物業(yè)的運行費用，如空調(diào)運行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。（6）、物業(yè)出租選擇范圍差異相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客戶的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客戶的范圍就大得多。（7）、投資風(fēng)險差異時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了錢途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當(dāng)初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實，任何炒作的東西非但有風(fēng)險，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險越大。不少人，懷著一鋪養(yǎng)三代的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入一鋪套三代的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風(fēng)險已經(jīng)不小了。另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險就更大了。 （8）、炒作難易程度差異鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被復(fù)制，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。 商業(yè)地產(chǎn)的基本形態(tài)：分商鋪和寫字樓。地產(chǎn)商業(yè)：就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進(jìn)行的商業(yè)活動。地產(chǎn)商業(yè)包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務(wù)市場等相關(guān)的商業(yè)運作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常營運管理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供交易平臺，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營模式：地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)心的，不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經(jīng)營模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的問題。這里將對常用的幾種地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點進(jìn)行分析。、 整體出租模式整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場，以實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展；同時，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于23個月租金的押金。優(yōu)點：不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；交易簡單，結(jié)算方便；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利開發(fā)新的項目；物業(yè)的升值空間較大；帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計產(chǎn)權(quán)式商鋪。缺點：收益低，其收報率在35%之間；租期長，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大；不排除租戶經(jīng)營失敗而沒法交租的可能，國而對租戶的評估要求準(zhǔn)確。適用類型：無商業(yè)專才的開發(fā)商；資金實力雄厚的開發(fā)商；經(jīng)營相對保守的開發(fā)商；售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商；物業(yè)面積一般不超過30000。、 分層或分片出租模式與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。優(yōu)點：租金相對整體出租要高一些；風(fēng)險分散，租金相對有一定保證；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式商鋪；某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權(quán)，并進(jìn)行重新招租。缺點：需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等）；需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才；各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營，要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)的招商能力。適用類型： 資金實力雄厚的開發(fā)商； 售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城； 物業(yè)面積在2000050000。、 分散出租模式分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進(jìn)行招租，租期相對短些，一般為25年；開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財務(wù)結(jié)算等。許多成功運用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場，如深圳賽格電子配套市場，華強(qiáng)電子世界等。優(yōu)點：租金很高，開發(fā)商收益可最大化；物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)；租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營。缺點：需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理；需充分重視前期的市場定位，功能定位，功能定位的策劃工作；招商能力的要求極高； 日常經(jīng)營能力的要求高； 經(jīng)營風(fēng)險最大適用類型： 商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)； 面積在10000停車場及卸貨區(qū)的面積足夠大； 售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。、 層（或片）與散結(jié)合出租模式此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第2種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對各類中小店進(jìn)行招租。目前多數(shù)大型購物中心采用此模式。優(yōu)點： 大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高； 主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功；有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功運作的條件；為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。缺點：要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力；需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才；對主力店的招租能力要求極高。適用類型：主要是50000以上的購物中心。 地產(chǎn)商業(yè)的特點：一、目標(biāo)客戶主次分明首先是確定主力店群，其作用主要有四個：其一是有助于穩(wěn)定整個項目的經(jīng)營，主力店群一般占有整個項目一半左右的營業(yè)面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使項目更加穩(wěn)定，且有利于項目的可持續(xù)發(fā)展。其二是知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商。其三是主力店群各自擁有一定忠誠度的消費群體，這一優(yōu)點可以幫助項目在日后的營運中，能在保持一定量客流的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用；其四是主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店的租金水平，提高項目整體租金收入。其次是在確定了主力店群之后，再確定中小店群。其作用主要有二個：其一是按業(yè)態(tài)組合設(shè)計招入中小店群，以滿足項目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費群的購物或消費需求。其二是中小店的鋪位租金往往是主力店的410倍，有的甚至更多，其租金總和是項目的主要利潤來源。二、租金高低懸殊，租期長短不一主力店群投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達(dá)十五年、二十年。其租金相對便宜的得多，一般在第四年起，租金開始遞增，遞增在3%10%。由于發(fā)展商考慮了多種因素，成功經(jīng)營的主力店最終是有利于項目的可持續(xù)性發(fā)展。而中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。以深圳市某近80000平方米的購物中心為例，先行入駐的主力店某百貨店，其租金為80元/M2月，租期為十五年；而同一層樓名店廊的鋪位租金高達(dá)300800元/ M2月，租期為三年。租金差距懸殊的確令人吃驚。三、招商時間長地產(chǎn)商業(yè)的招商時間相對較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個招商階段。主力店群的招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。而中小店群的招商則分散于整個項目的建設(shè)期間。由于主力店群決定項目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品商業(yè)設(shè)施；而中小店群則對形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群確定之后才正式進(jìn)行，當(dāng)然項目建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。四、招商難度大招商的難度大主要原因在于如下四個方面：其一是項目建設(shè)期較長，主力店群對項目業(yè)態(tài)變化趨勢把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟。其二，裝修進(jìn)度影響中小店群的入駐。雖然有項目裝飾效果圖，但中小店主的擔(dān)憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場地發(fā)展新的分店。其三是功能分區(qū)的招商進(jìn)度影響了各類店的進(jìn)駐決策，按照合理的功能分區(qū)計劃，順利入駐相應(yīng)的商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)可使各類店的經(jīng)營互動起來，對于項目和各店經(jīng)營大大幫助，而一旦某一類商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)招不進(jìn)來，則整個項目服務(wù)功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進(jìn)來時，更是影響了整體的經(jīng)營。在進(jìn)駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點也是考慮的重點。其四是營運商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗，使招商難度進(jìn)一步提高。商業(yè)地產(chǎn)在我國興起的時間不長，像廣州天河城購物中心成功經(jīng)營的案例更是寥若晨星，因而絕大多數(shù)的發(fā)展商或營運商并不具備豐富的商業(yè)地產(chǎn)營運經(jīng)驗。五、招商技術(shù)要求高招商技術(shù)要求高主要表現(xiàn)在四個方面：其一是招商人員需具備豐富的零售服務(wù)知識。招商人員必須熟悉商品或服務(wù)的類別及特點、商品或服務(wù)組合原理、價格面、產(chǎn)品線、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等相關(guān)的基本知識；掌握市場學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)中的一些基本原理；了解租賃、消費、產(chǎn)品、銷售等相關(guān)的法律法規(guī)。其二是招商人員需具備較強(qiáng)的招商技巧和談判能力。由于招商難度大，這就要求招商過程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入駐的搶手局勢等等；在招商前期，主力店的招商工作異常艱難，知名度較高的主力店一般會大受商業(yè)物業(yè)的歡迎，其在某一區(qū)域內(nèi)選址的機(jī)會也較多，因而要在了解競爭對手之后制定出吸引其入駐的條件和談判策略，并爭取同時分別與不同的多家主力店洽談入駐意向、條件。其三是需具備較強(qiáng)的評估能力。在租戶表達(dá)了入駐的意向之后，招商小租應(yīng)派有關(guān)人員考察租戶的經(jīng)營情況，特別是主力店的調(diào)查和評估，其評估的內(nèi)容包括資金實力、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營特色、注冊資本金、管理層的管理能力、營業(yè)額及其增長率、財務(wù)狀況、合作意愿程度等項目，并按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化評估，為選擇租戶決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)及報告。其四是需合理的招商推廣策略。招商推廣的好壞將影響到資金的預(yù)算和招商效果，招商推廣策略應(yīng)符合招商策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項目的市場定位、功能定位和亮點設(shè)計等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實施，以保證招商工作少投資，高效率。商鋪投資的形式：分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同時是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個性化的內(nèi)容。 （1）、商鋪購買 商鋪上市初始交易購買 商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運營或盡管已經(jīng)投入運營，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對的大多是擅長房地產(chǎn)市場運做的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的包裝，對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的價值做出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。商鋪上市初始交易購買的方式所需要投入的資金多，盡管投資者可以采取銀行按揭的方式，但40%的首付款也不是一筆小數(shù)目。之所以將這種商鋪購買形式稱之為上市初始交易購買，是因為這類商鋪購買方式就仿佛股票市場中在一級市場發(fā)行的股票在二級市場上市交易一樣，市場監(jiān)管越嚴(yán)格，市盈率控制越低，商鋪投資者越有可能拿到接近商鋪本身價值的商鋪；如果商鋪投資者屬于戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)，通過私幕參股的方式成為該商業(yè)房地產(chǎn)項目的投資商之一，那么它就可以得到類似于原始股的原始商鋪；如果該戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)是通過類似于股票一級市場認(rèn)購的方式去買商鋪，那么因為購買的面積可能比較大，所以可以享受比較大的價格優(yōu)惠；商鋪投資者通過市場交易的方式，購買商鋪，善于市場運做的開發(fā)商完全有可能以較高的市盈率將商鋪賣給商鋪投資者上述之原始商鋪和一級商鋪與股票市場的原始股、一級市場申購的股票相比喻，可能有不盡合理的地方，但商鋪上市初始交易購買和股票原始認(rèn)購及一級認(rèn)購有一個共同的特點，就是投資者必須對開發(fā)商、項目的具體狀況等或上市公司進(jìn)行深入的研究和了解，避免最終投資失敗。 二手購買二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。二手購買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。在二手商鋪購買過程中，購買價格是核心的談判內(nèi)容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學(xué)、準(zhǔn)確，那么他最終可以買到物美價廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來股價翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個選手，購買后無法贏利出手，更壞的是，萬一買上垃圾商鋪，那么投資失敗將不可避免。（2）、商鋪租賃 商鋪直接租賃商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪租下來，再轉(zhuǎn)租。進(jìn)行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，那么在加入市場費用及管理費用等后，極有可能發(fā)生投資虧損。 轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經(jīng)營，而是為了出租的投資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤空間已經(jīng)很少。商鋪投資特點： 俗話說：家有萬貫，不如有個店面、一鋪養(yǎng)三代。一般來說，一個市場繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營收入的多少會直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費市場的晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回報率高，所以受到投資者的關(guān)注。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。（1）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點：投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。 （2）、商鋪增值的特點：商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。 （3）、商鋪投資回報率較高：與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經(jīng)達(dá)15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%8%，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達(dá)10%15%，有的甚至達(dá)到20%以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。需要指出的是，除商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。（4）、商鋪的投資潛力：目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場情況下的4151，可見商鋪價格還有較大的上漲空間-商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因為市場環(huán)境、市場供應(yīng)狀況的差異等將對商鋪的價格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的圈地運動。（5）、商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活：調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價。商鋪投資的回收周期: 商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時間跨度。按照商鋪的投資價值對商鋪進(jìn)行分類: 商鋪作為房地產(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區(qū)商業(yè)的定價應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。鑒于商鋪投資價值的重要性，下面，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。（1）、都市型商鋪都市型商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，通常，都市型商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運營收益水平較高。商鋪的商業(yè)運營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：都市型商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高。都市型商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于績優(yōu)股商鋪，應(yīng)該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業(yè)額？！都市型商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營，體驗業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。（2）、社區(qū)型商鋪社區(qū)型商鋪：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質(zhì)疑。需要指出的是社區(qū)商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠(yuǎn)增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，這里要說明的是社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場預(yù)期的目的，最終商鋪銷售創(chuàng)新高，比如單位售價最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。（3）、便利型商鋪便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為便利型商鋪是因為其所經(jīng)營的商品均屬于便利類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。便利型商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場細(xì)分的類型。目前在國內(nèi)有很多從事便利型商鋪經(jīng)營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規(guī)模極大。便利型商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的特點。之所以用冷門來形容便利型商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。（4）、專業(yè)街市商鋪 專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。 比如北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達(dá)8萬人民幣，其投資價值可見一斑。（5）、其他商鋪其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險不易控制。從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對項目定位、市場規(guī)模、市場策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿(mào)商城一期、二期總計商業(yè)面積達(dá)64000平方米，從規(guī)?？矗诒本┘ち业纳虡I(yè)競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京國貿(mào)商城商鋪的投資價值很高。從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價值會得到極大地提升。不只是依賴于開發(fā)商、運營商對項目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。商鋪投資原理的各項參數(shù)：1、商鋪初始售價 商鋪初始售價的高低將影響商鋪投資的收益。正如Ri=Pr/（N*Pc）中所表達(dá)的，商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險也會越高。同樣一個商鋪樓盤，項目不同階段其售價可能會不同，越是接近現(xiàn)房，售價越高。對于商鋪投資者來講，售價高就意味著需要支付更多的資金，更多的首付款，前期資金壓力變大，結(jié)果完全有可能以高價買入，最終被高位套牢。2、經(jīng)營商品的類型 經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關(guān)系。不同的商品，其利潤空間顯著不同，若拿經(jīng)營電腦的商鋪和經(jīng)營低檔服裝的商鋪相比較，前者的經(jīng)營利潤比后者的經(jīng)營利潤大。3、硬件條件 商鋪的硬件條件具體指商鋪的規(guī)劃設(shè)計和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高，及對消費者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大。從商鋪功能多方面適應(yīng)性的角度，商鋪的規(guī)劃設(shè)計狀況必須有廣泛的適應(yīng)性，如果能夠適合多種商業(yè)運營商的經(jīng)營需要，那么商鋪投資者在商鋪出租過程中將有較多的選擇。如果租戶數(shù)量多，正所謂水漲船高，投資者得到高租金是自然的事情。目前，國內(nèi)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計的專業(yè)設(shè)計單位數(shù)量很少，嚴(yán)格講，中國幾乎沒有真正有大型商業(yè)房地產(chǎn)項目實踐經(jīng)驗的設(shè)計單位。不少開發(fā)商采用委托國外設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計的方式，但我們認(rèn)為無論是國內(nèi)設(shè)計單位，還是國外設(shè)計單位，作為建筑師，他們更多表達(dá)的是建筑美學(xué)概念等，普遍缺乏對市場的了解，一個成功的商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計，需要商業(yè)策劃公司的參與，從市場的角度對設(shè)計方案進(jìn)行修正。4、整個項目規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性 眾所周知，規(guī)劃設(shè)計對于商業(yè)房地產(chǎn)項目價值的重要性。規(guī)劃設(shè)計單位往往只是從建筑美學(xué)的角度對項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，很少從功能的角度進(jìn)行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)兩級客戶的需求，功能性比其他房地產(chǎn)形式都要復(fù)雜，而且會直接影響項目的成敗。問題是，目前國內(nèi)專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計的設(shè)計單位很少，更少有成功商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計經(jīng)驗的設(shè)計單位可以選擇。通常，開發(fā)商需要在此階段引入市場顧問機(jī)構(gòu)，從市場的角度對項目規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行調(diào)整。以上工作做的好壞，將決定該商業(yè)房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性程度。項目的規(guī)劃設(shè)計越多體現(xiàn)零售商、消費者的需求，項目成功的概率越高。5、停車條件 停車條件具體講就是轎車停車場。在以往，商鋪投資者可能不太注意停車條件的問題，過去，私家車數(shù)量有限，自行車是中國人的主要交通形式，所以商業(yè)設(shè)施都對自行車停車場做了充分的考慮，但現(xiàn)在的情況是：私家車在國內(nèi)強(qiáng)勁增長，對商業(yè)、零售業(yè)的經(jīng)營影響頗大，如果商業(yè)房地產(chǎn)項目不能有效解決停車場問題，那么項目最終面臨經(jīng)營困局幾乎是不可避免的；另外私家車消費者的消費勢力強(qiáng)勁，盡管人數(shù)僅占消費者總體人數(shù)的30%左右，但其帶來的營業(yè)額卻可能在總營業(yè)額的70%左右從上述分析可以得出結(jié)論：如果一個商業(yè)房地產(chǎn)項目不能為有車族提供足夠的便利保證，那么等于說這樣的商業(yè)房地產(chǎn)項目就一定程度上放棄了一個極富消費潛力的客戶群-當(dāng)然，對于目標(biāo)客戶不是中高端客戶的項目來講，停車條件可以放在次要位置。強(qiáng)調(diào)停車條件的重要性，是出于中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長的勢頭。在未來幾年私家車的發(fā)展將持續(xù)保持高速增長，尤其隨著汽車價格的大幅降低，多數(shù)中國家庭擁有汽車的夢想將不會是遙遠(yuǎn)的。6、交通條件 交通條件對于商鋪價值的重要性無庸質(zhì)疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。假如一個商鋪所處的位置，很少公交巴士，那么其價值會顯著折扣。交通條件的重要性對于商鋪投資者并不難理解，關(guān)鍵是如何在具體商鋪投資過程中應(yīng)用。 7、可視性 可視性概念對于商鋪的價值至關(guān)重要。在中國超級購物中心SHOPPING MALL投資開發(fā)指南中，就設(shè)計布局提出了可視性原則：商鋪的可視性指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計，最大限度使得商鋪在平面范圍內(nèi)極容易被看到，換言之，購物者在外部、步行街或中庭廣場等各種位置能夠看到商鋪。對于零售商來講，這必然是他們租店鋪時要特別關(guān)注的問題，商鋪的可視性越好，零售商越容易接受，租金越高。可視性原則在商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計中也普遍得到強(qiáng)調(diào)，可視性的體現(xiàn)實際上是零售商、消費者對商鋪接受程度的體現(xiàn)，也是各項設(shè)計原則中唯一與市場相關(guān)的原則。如果一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部可視性和內(nèi)部可視性都得到了充分實現(xiàn)，只要項目周邊市場條件可行，商鋪投資者將極容易找到進(jìn)駐零售商。8、樓層 眾所周知，商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出很多。關(guān)于樓層的價值，從可視性的角度也可以理解，一層商鋪的可視性普遍比二層、三層商鋪的可視性要好。9、客流量 客流量對于商鋪的價值至關(guān)重要。也許有些人會認(rèn)為客流量