同策-常州新城首府地產(chǎn)項(xiàng)目推廣策略全案.ppt

本報(bào)告核心架構(gòu),首府項(xiàng)目的關(guān)鍵把握點(diǎn),首府項(xiàng)目必須100%明確做高端項(xiàng)目,首府項(xiàng)目操作的“營(yíng)”和“銷”,首府項(xiàng)目必須100%明確做高端項(xiàng)目,重要性,PART.1 戰(zhàn)略 PART.2 品牌,PART.1 戰(zhàn)略,新城產(chǎn)品戰(zhàn)略調(diào)整，制定了10的精品戰(zhàn)略,首府項(xiàng)目是新城立足長(zhǎng)三角、全國(guó)擴(kuò)張穩(wěn)健步伐的第一步 是以產(chǎn)品力進(jìn)入異地市場(chǎng)的第一步,首府項(xiàng)目是新城戰(zhàn)略布局的1號(hào)作品,新城產(chǎn)品戰(zhàn)略調(diào)整，制定了10的精品戰(zhàn)略,首府項(xiàng)目是新城打破舊有利潤(rùn)創(chuàng)造模式的關(guān)鍵 是高利潤(rùn)空間的開(kāi)拓項(xiàng)目,首府項(xiàng)目是新城創(chuàng)造高利潤(rùn)空間的拳頭產(chǎn)品,首府項(xiàng)目是新城10%精品戰(zhàn)略的初步嘗試 是精品戰(zhàn)略的原始經(jīng)驗(yàn)積累 起著承前啟后的作用,從1/9到經(jīng)典的2/8比例關(guān)系,新城產(chǎn)品戰(zhàn)略調(diào)整，制定了10的精品戰(zhàn)略,向前一步 OR 退回原地 首府作用至關(guān)重要,新城要項(xiàng)目布局 新城要更大利潤(rùn)空間 新城要新的發(fā)展機(jī)遇 戰(zhàn)略考慮必須要有作品新城首府,戰(zhàn)略,PART.2 品牌,新城進(jìn)一步提升企業(yè)品牌形象的愿景,項(xiàng)目塑造的美譽(yù)度對(duì)企業(yè)品牌形象的提升大有俾益，能擴(kuò)大企業(yè)影響 參考案例：星河灣-宏宇集團(tuán),首府項(xiàng)目是新城企業(yè)形象提升的直升機(jī),新城進(jìn)一步提升企業(yè)品牌形象的愿景,項(xiàng)目塑造的美譽(yù)度是外圍區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知新城、新城宣傳自己的直接廣告 參考案例：朗詩(shī)熙園、國(guó)際街區(qū)-朗詩(shī)集團(tuán),首府項(xiàng)目是新城外圍市場(chǎng)認(rèn)知、宣傳的助推器,新城進(jìn)一步提升企業(yè)品牌形象的愿景,企業(yè)品牌的進(jìn)一步提升需要相應(yīng)的產(chǎn)品品牌線作為支撐 參考案例：萬(wàn)科（上海）,首府項(xiàng)目是新城建立產(chǎn)品品牌體系的契機(jī),新城要依靠項(xiàng)目擴(kuò)大企業(yè)影響 新城要獲得更多的外圍認(rèn)知 新城要建立自己的產(chǎn)品品牌體系 品牌考慮必須要有作品新城首府,品牌,首府項(xiàng)目做高端豪宅的重要性,首府項(xiàng)目做高端豪宅 是新城精品中的第一作品 是新城經(jīng)驗(yàn)的積累 是新城競(jìng)爭(zhēng)力的積蓄 是新城的品牌的強(qiáng)化,必要性,PART.1 競(jìng)爭(zhēng) PART.2 利潤(rùn) PART.3 成本,PART.1 競(jìng)爭(zhēng),品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入,品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大舉進(jìn)入常州，帶來(lái)了新理念、新產(chǎn)品 新城在常州一家獨(dú)大的局面面臨嚴(yán)峻考驗(yàn),常州市場(chǎng)新上市的項(xiàng)目已開(kāi)始顯現(xiàn)出注重項(xiàng)目品質(zhì)的新跡象 新城的項(xiàng)目面臨越來(lái)越強(qiáng)的外部競(jìng)爭(zhēng)壓力,項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng),嘉宏盛世物業(yè)+地段 銀河灣獨(dú)特風(fēng)格 銘筑高第品質(zhì)+地段 世茂香檳湖規(guī)模+環(huán)境,自身內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng),新北區(qū)新城府翰苑（5400元/平方米）、新城藍(lán)鉆（5300元/平方米） 武進(jìn)區(qū)新城南都（4200元/平方米）、新城公館（4000元/平方米） 天寧區(qū)新城長(zhǎng)島（3950元/平方米）、新城尚東區(qū)（5200元/平方米）,新城內(nèi)部產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未形成檔次梯度 新城造成內(nèi)部自身項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的損耗,小結(jié),新城地位面臨競(jìng)爭(zhēng),新城產(chǎn)品面臨競(jìng)爭(zhēng),新城內(nèi)部相互競(jìng)爭(zhēng),新城面臨著來(lái)自多方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力，這些競(jìng)爭(zhēng)都在圍繞“品質(zhì)”二字 新城有必要拉開(kāi)自身產(chǎn)品檔次，削弱自身內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)， 提高產(chǎn)品品質(zhì)加強(qiáng)在業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力，塑造企業(yè)的新形象,品質(zhì)、品牌,注重品質(zhì),品質(zhì)趨同,PART.2 利潤(rùn),近年來(lái)常州市一級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)逐步放量，并且成交價(jià)格也逐年上漲；從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，絕大部分土地是在市郊的4、5級(jí)土地，而1、2級(jí)土地供應(yīng)量極少，這預(yù)示著未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主陣地將會(huì)轉(zhuǎn)移至市郊區(qū)域，中心區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)因?yàn)橥恋叵∪倍霈F(xiàn)價(jià)格不斷上漲的局面,一級(jí)市場(chǎng),土地供應(yīng)外移,未來(lái)市區(qū)土地珍稀,中心城區(qū)的土地日漸稀少，新城應(yīng)當(dāng)把握機(jī)遇實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn),平緩,今年1-6月份，常州新建商品住宅的預(yù)銷售平均成交價(jià)格為3769元/ ；同時(shí)市區(qū)商品住宅的價(jià)格一直在3900元/平方米到4100元/平方米處波動(dòng)，住宅的總價(jià)則在42萬(wàn)元到45萬(wàn)元間波動(dòng)，漲幅十分平緩,常州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的放量對(duì)價(jià)格起著反作用力,抑制了價(jià)格的上漲，市場(chǎng)呈現(xiàn)出的更多是中低端項(xiàng)目低價(jià)競(jìng)爭(zhēng),二級(jí)市場(chǎng),項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值的建立表現(xiàn)出更高的投入產(chǎn)出邊際效應(yīng)，制造出更大的溢價(jià)利潤(rùn)空間,項(xiàng)目產(chǎn)品溢價(jià),案例：中鷹黑森林（上海）,產(chǎn)品價(jià)值特點(diǎn) 石材外立面 科技系統(tǒng) 菜單式精裝修,客源區(qū)分 該案 市中心客戶、外籍客戶 購(gòu)買力強(qiáng) 周邊樓盤 周邊區(qū)域客戶 購(gòu)買力一般,小結(jié),新城有必要深入挖掘土地價(jià)值，提高中心區(qū)域的項(xiàng)目利潤(rùn),新城有必要做出差異化產(chǎn)品，提升項(xiàng)目利潤(rùn)，擺脫低利潤(rùn)現(xiàn)狀,新城有必要制造產(chǎn)品價(jià)值品牌，提升項(xiàng)目溢價(jià)利潤(rùn)能力,PART.3 成本,項(xiàng)目土地成本拆遷成本約等于4.5億，扣除學(xué)校用地，土地價(jià)格將達(dá)到500萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)將達(dá)到約2500元/ 如按照常規(guī)的開(kāi)發(fā)方式，加上普通高層建筑成本2900元/平米，以項(xiàng)目周邊可類比樓盤的銷售價(jià)格5200元/計(jì)算，去除建筑成本、稅費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本，則無(wú)利潤(rùn)可言 本項(xiàng)目的銷售均價(jià)必須達(dá)到7000元/方能保證合理的利潤(rùn),首府高投入成本,首府項(xiàng)目的高成本注定其必須以高端住宅實(shí)現(xiàn)高價(jià)格,首府項(xiàng)目做高端豪宅的必要性,首府項(xiàng)目做高端豪宅是新城發(fā)展、獲取高利潤(rùn)、項(xiàng)目成功的必由之路,可行性,PART.1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 PART.2 區(qū)域參考 PART.3 準(zhǔn)高端市場(chǎng) PART.4 目標(biāo)客戶需求 PART.5 項(xiàng)目地塊條件,PART.1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,常州位于蘇南區(qū)域內(nèi)，是江蘇省經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū) 常州與蘇州、無(wú)錫共同形成了為江蘇省的經(jīng)濟(jì)核心圈,2小時(shí)城市經(jīng)濟(jì)帶,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境-區(qū)位環(huán)境,【說(shuō)明】常州雖在蘇南三市中經(jīng)濟(jì)總量排名靠后，但人均產(chǎn)值能力卻已經(jīng)邁入第一梯隊(duì)行列,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境-經(jīng)濟(jì)比對(duì),城市經(jīng)濟(jì)保持較快速度增長(zhǎng)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間大,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境-經(jīng)濟(jì)發(fā)展,全市企業(yè)總數(shù)為63836戶，其中私營(yíng)企業(yè)51357戶，外資企業(yè)2487戶，其他9992戶，私企占企業(yè)總數(shù)的80.5%,【關(guān)鍵詞】企業(yè)之星 常州經(jīng)濟(jì)企業(yè)結(jié)構(gòu)的差異，注定了其與南京、蘇州的差距但其雄厚的私營(yíng)企業(yè)基礎(chǔ)下潛伏了一大批超強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的私營(yíng)業(yè)主，孕育出了另一番驚人的強(qiáng)勁購(gòu)買力,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境-私營(yíng)經(jīng)濟(jì),常州位于江蘇經(jīng)濟(jì)核心圈內(nèi)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，并且長(zhǎng)遠(yuǎn)看好,常州已經(jīng)形成了以私營(yíng)企業(yè)主為代表的富豪群，這一群體還在不斷增長(zhǎng),小結(jié),PART.2 區(qū)域參考,1-6月份，江蘇全省商品預(yù)售房?jī)r(jià)格為3915元/平方米，常州住宅預(yù)售房的價(jià)格僅為3769元/平方米； 常州GDP產(chǎn)值位于江蘇省第4為，然而房地產(chǎn)均價(jià)明顯低于蘇南地區(qū)其他經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市 高端公寓的價(jià)格差距十分明顯南京、蘇州、無(wú)錫的高端公寓價(jià)格近乎是常州的2倍，與城市實(shí)力嚴(yán)重不符,區(qū)域參考-蘇南地區(qū),區(qū)域參考-無(wú)錫,無(wú)錫的現(xiàn)狀是常州未來(lái)的參考,地理位置與常州最為鄰近、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與常州最為接近的無(wú)錫，目前已呈現(xiàn)出高、中、低端市場(chǎng)多元化共存的現(xiàn)象，常州應(yīng)擁有其同樣的發(fā)展軌跡,價(jià)格與增幅都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于蘇南其他重要城市，與城市實(shí)力并不相符,地理、經(jīng)濟(jì)最為接近的無(wú)錫呈現(xiàn)的市場(chǎng)為常州房地產(chǎn)發(fā)展提供了具有參考性的方向高端市場(chǎng)即將出現(xiàn),小結(jié),PART.3 “高端”市場(chǎng)表現(xiàn),統(tǒng)計(jì)得出，2006年市區(qū)頂級(jí)住宅整體價(jià)格上漲11.8%。其中，武進(jìn)區(qū)上漲15.8%；中心城區(qū)上漲12.6%；新北區(qū)上漲7.3%。,“高端”市場(chǎng)宏觀走勢(shì),以該價(jià)格增長(zhǎng)幅度計(jì)算，2010年中心城區(qū)“高端”公寓平均價(jià)格已超過(guò)9000元/平方米 平靜湖水下，2008年-2010年常州價(jià)格高地將逐漸形成,常州市準(zhǔn)高端公寓項(xiàng)目主要分布在城中板塊和城中城西交界處，并且分布密集； 目前酒店式公寓最高價(jià)格已經(jīng)過(guò)萬(wàn)元； 住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高的為銘筑高第，均價(jià)9700元/平方米；,“高端”市場(chǎng)分布及價(jià)格,常州市場(chǎng)已到價(jià)格破萬(wàn)的臨界點(diǎn),“高端”市場(chǎng)供應(yīng)去化,市場(chǎng)三房供應(yīng)落于140m2、160m2、170-180m2三個(gè)面積段，四房供應(yīng)較少，且面積較為局促，落于132-142m2、160m2 去化上看，大房型抗性不大。大小面積段三房均銷售良好，且在面積相當(dāng)?shù)男∷姆亢?+1房選擇上，購(gòu)房者更傾向于3+1房型,市場(chǎng)呈現(xiàn)對(duì)大戶型豪宅產(chǎn)品的需求表現(xiàn),從目前高端樓盤的私營(yíng)業(yè)主客戶一般一次性支付房款分析，以謹(jǐn)慎原則的1.5倍總價(jià)考慮承受能力，總價(jià)承受在160-180萬(wàn)、230-250萬(wàn)、400萬(wàn)、540萬(wàn)。,ONE,“高端”市場(chǎng)總價(jià)承受,高總價(jià)項(xiàng)目旺盛成交信號(hào)顯示高總價(jià)市場(chǎng)需求,從銷售情況上看，常州準(zhǔn)高端項(xiàng)目已表現(xiàn)出良好的銷售成績(jī)，且大戶型、高總價(jià)產(chǎn)品去化良好，顯示需求潛力,常州準(zhǔn)高端市場(chǎng)住宅已接近破萬(wàn)邊緣，僅以常州房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度來(lái)看，破萬(wàn)近在咫尺,小結(jié),隱藏在常州平穩(wěn)市場(chǎng)背后的高端市場(chǎng)價(jià)格高地正逐步形成，2008年-2010將是發(fā)生突破的時(shí)期,PART.4 目標(biāo)客戶需求,【說(shuō)明】 項(xiàng)目客戶標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)為：家庭年收入200萬(wàn)元以上，已擁有一處以上房產(chǎn)和私車 的人士（家庭資產(chǎn)1000萬(wàn)元)。,招商銀行的標(biāo)準(zhǔn)（滿足一項(xiàng)即可） 年收入在20萬(wàn)元以上； 或者有價(jià)值20萬(wàn)元以上的私車； 或有百萬(wàn)元左右的房產(chǎn)； 個(gè)人、家庭金融資產(chǎn)總水平在50萬(wàn)元以上,在常州8萬(wàn)人以上,標(biāo)準(zhǔn),數(shù)量,高端目標(biāo)客戶規(guī)模,一定規(guī)模的私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)與三資企業(yè)高管員工35%； 政府公務(wù)員，企事業(yè)單位與壟斷性行業(yè)中的中層管理人員30%； 城市新興的中產(chǎn)階級(jí)，對(duì)居住環(huán)境較為看重，集中在35歲左右的中產(chǎn)者15%； 家庭收入穩(wěn)定，看重居住環(huán)境的養(yǎng)老群體15%； 部分游離客戶與偶得客戶（估計(jì)是投資客） 【關(guān)鍵詞】 私企業(yè)主 高層管理者 新興中產(chǎn)階級(jí),職業(yè)特征,目標(biāo)客戶需求-職業(yè),3035歲思想活躍的高收入青年 3545歲工作收入高的客群是市場(chǎng)中主流客源 【關(guān)鍵詞】 中青年 工作收入雙高,年齡特征,目標(biāo)客戶需求-年齡,物業(yè)需求普遍偏大； 160-180m2面積段是小面積的重點(diǎn)關(guān)注； 180-200m2面積段成為尷尬段； 200m2以上同樣需求強(qiáng)勁； 關(guān)注舒適性、臥室數(shù)量次之 【關(guān)鍵詞】 面積需求偏大 200平米以上需求強(qiáng)勁,物業(yè)需求,目標(biāo)客戶需求-物業(yè)需求,目前常州高端市場(chǎng)需求的主體為高收入私企業(yè)主，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng),客戶對(duì)大面積戶型需求旺盛，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的購(gòu)買力,高端市場(chǎng)需求主體處在中青年階段，對(duì)新鮮事物接受度較高,小結(jié),PART.5 項(xiàng)目地塊條件,從板塊來(lái)看，本案位于認(rèn)同度較高的城西板塊，且緊靠交通主干道路，距離常州核心商業(yè)區(qū)僅710分鐘的車程 從距離來(lái)看，其距離市中心三公里左右的距離，是常州人心目中的理想宜居區(qū)位，鬧中取靜 【關(guān)鍵詞】 城西板塊 便捷城市核心邊緣 理想宜居區(qū)位,項(xiàng)目地塊條件-區(qū)位,地塊特點(diǎn)：,中等規(guī)模 多種物業(yè)形態(tài)共存 項(xiàng)目分3個(gè)獨(dú)立地塊,項(xiàng)目地塊條件-規(guī)模,項(xiàng)目規(guī)模適中，對(duì)項(xiàng)目打造及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)均較為有利,小結(jié)：,項(xiàng)目位于常州市中心的邊緣，認(rèn)同度最高的城西板塊，土地價(jià)值較高,項(xiàng)目緊鄰城市主干道路，交通便捷,項(xiàng)目規(guī)模適中，利于打造,項(xiàng)目距市中心的距離，是常州人理想的高端住宅區(qū)位，鬧中取靜,首府項(xiàng)目做高端豪宅的可行性,1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境利好 2、相似城市已表現(xiàn)出高端住宅可行性 3、準(zhǔn)高端市場(chǎng)表現(xiàn)良好 4、客戶對(duì)高端、大戶型物業(yè)需求強(qiáng)烈 5、項(xiàng)目立地條件較好，適合打造高端項(xiàng)目,價(jià)格,戰(zhàn)略,市場(chǎng)形象,客戶,首府項(xiàng)目將成為均價(jià)突破萬(wàn)元的里程碑的標(biāo)桿項(xiàng)目,首府項(xiàng)目將作為新城精品戰(zhàn)略的1號(hào)作品，完成新城未來(lái)第一項(xiàng)目的使命,首府的客戶定位于常州對(duì)高端的私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)政府官員等金子塔尖的客戶,首府項(xiàng)目定位為常州的頂級(jí)高端項(xiàng)目,首府項(xiàng)目的把握關(guān)鍵點(diǎn),操作模式,PART.1 面臨問(wèn)題 PART.2 項(xiàng)目再解讀 PART.3 關(guān)鍵操作思路,PART.1 面臨問(wèn)題,問(wèn)題一,項(xiàng)目區(qū)域性如何考慮,項(xiàng)目并非位于市中心，對(duì)于地段較為敏感的常州客戶如何引導(dǎo),作為高端豪宅，項(xiàng)目處于市中心與郊區(qū)景觀區(qū)域之間的尷尬位置，本案對(duì)客戶的區(qū)域認(rèn)知需要重新樹(shù)立,區(qū)域面,問(wèn)題二,項(xiàng)目缺乏外部性資源,項(xiàng)目周邊為老式住房，住宅配套相對(duì)較弱，如何規(guī)避 項(xiàng)目外部可利用資源幾無(wú)，尚有鐵路影響，如何尋找本案自身的營(yíng)銷資源,作為高端豪宅，項(xiàng)目缺乏外部可利用資源，是本案的缺憾，需要后天彌補(bǔ),資源面,項(xiàng)目面,問(wèn)題三,如何把握首府項(xiàng)目的多物業(yè)種類,項(xiàng)目由三地塊構(gòu)成，包含住宅、商業(yè)、辦公、學(xué)校等多種物業(yè)，之間關(guān)系如何考量,作為大體量、多物業(yè)的項(xiàng)目，本案需要從項(xiàng)目整體性上考慮操作思路,操作面,問(wèn)題四,如何把握首府高端豪宅項(xiàng)目操作,作為新城高端1號(hào)項(xiàng)目，項(xiàng)目打造高度應(yīng)該如何把握，保持項(xiàng)目持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力 作為常州第一個(gè)真正意義上的高端項(xiàng)目，項(xiàng)目如何考慮操作思路，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),作為大體量、長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期的項(xiàng)目，本案需要從開(kāi)發(fā)時(shí)序和操作模式兩方面考慮操作,PART.2 項(xiàng)目再解讀,根據(jù)“一體兩翼八組團(tuán)” 的城市規(guī)劃,本案所在的城北板塊與城中板塊、城南板塊一起構(gòu)成了中心組團(tuán),將打造成未來(lái)的商務(wù)、文化、金融中心。 通江大道周邊的開(kāi)發(fā)和建設(shè)是市政規(guī)劃和建設(shè)的重點(diǎn)。,結(jié)論：項(xiàng)目所在片區(qū)將成為常州新一輪中高檔、高檔樓盤開(kāi)發(fā)區(qū)。,項(xiàng)目區(qū)位-規(guī)劃,本案處于距離市中心3公里輻射范圍內(nèi)，能夠獲得高端消費(fèi)者認(rèn)可 滬寧高速以及未來(lái)的滬寧高鐵.規(guī)劃中的BRT(快速公交系統(tǒng))將于今年年底通車。 “一縱一橫” 建設(shè)創(chuàng)造便捷交通。,結(jié)論：項(xiàng)目所在區(qū)域地段及交通 ，實(shí)際存在極大消費(fèi)人群認(rèn)可挖掘引導(dǎo)空間。,項(xiàng)目區(qū)位-交通地段,結(jié)論： 本案在周邊環(huán)境、地塊先天形狀條件上均不理想，但其形狀遺留的邊角、小塊空間是項(xiàng)目挖掘利用的關(guān)鍵，以局部產(chǎn)品表現(xiàn)展現(xiàn)拉升項(xiàng)目整體形象。,三地塊先天形狀不佳，環(huán)境較差 存在多角、小塊空間可考慮充分挖掘利用,項(xiàng)目地塊-形狀布局,結(jié)論： 本案需要至少5年的開(kāi)發(fā)周期，項(xiàng)目需要從一開(kāi)始就樹(shù)立高水平、全面性、能夠保證長(zhǎng)期持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的豪宅標(biāo)準(zhǔn) 本案在開(kāi)發(fā)上存在縱向深度問(wèn)題，充分利用開(kāi)發(fā)時(shí)序的特點(diǎn)，完成產(chǎn)品從“低”向“高”的不斷升級(jí)，是本案規(guī)避常州高端豪宅需求風(fēng)險(xiǎn)的操作模式。,建筑面積：250160m2 戶數(shù):1504戶,項(xiàng)目地塊-規(guī)模,S04S05地塊:辦公樓、商業(yè)、酒店式公寓 S16地塊：住宅區(qū) S18地塊：住宅區(qū)、學(xué)校,結(jié)論：本案本身即存在多種物業(yè)，充分利用項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性，從形象上梳理出產(chǎn)品體系，對(duì)打造項(xiàng)目整體的高度性和規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。,項(xiàng)目地塊-物業(yè)組合,項(xiàng)目解讀總結(jié),產(chǎn)品,產(chǎn)品策略,開(kāi)發(fā)模式,營(yíng)銷,首府項(xiàng)目需要從一開(kāi)始即充分樹(shù)立高水平、全面性、能夠保證長(zhǎng)期持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的豪宅標(biāo)準(zhǔn),首府項(xiàng)目不具備外部資源，應(yīng)該弱化外部資源條件，以產(chǎn)品切入，樹(shù)立產(chǎn)品標(biāo)桿，采取以產(chǎn)品制勝的策略,首府項(xiàng)目在地段上存在挖潛性，在營(yíng)銷中應(yīng)該注意引導(dǎo) 首府項(xiàng)目應(yīng)該充分發(fā)揮項(xiàng)目的整體性，從一開(kāi)始即建立產(chǎn)品體系，建立項(xiàng)目高度,首府項(xiàng)目產(chǎn)品在滿足整體檔次水準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)采取由“低”至“高”的操作模式，化解高端物業(yè)存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),PART.3 關(guān)鍵操作思路,樣板先行 . 前置介入,關(guān) 鍵,售樓處 樣板房 街區(qū) 住宅 形象,物業(yè) 招商 景觀,樣板先行-售樓處,以局部打造彌補(bǔ)工程進(jìn)度、周邊環(huán)境對(duì)銷售造成的影響，提升項(xiàng)目形象，展現(xiàn)項(xiàng)目檔次 內(nèi)外兼顧，注意售樓處外部裝點(diǎn)布置，展示項(xiàng)目大器形象 充分考慮泊車、動(dòng)線合理性 進(jìn)度加快，08年6月底完成外裝，7月底完成內(nèi)裝,樣板先行-樣板房,考慮施工狀況，暫不設(shè)置實(shí)地樣板房 樣板房設(shè)置于售樓處內(nèi)，獨(dú)立功能空間帶看 樣板房設(shè)置2套，分別為180m2，250m2戶型 月中旬完成樣板房裝修,樣板房區(qū),樣板先行-街區(qū),作為項(xiàng)目第一排的商業(yè)街區(qū)形象對(duì)項(xiàng)目整體形象至關(guān)重要，需要搶工完成 爭(zhēng)取9月前街區(qū)形象完成,樣板先行-住宅,S16內(nèi)南側(cè)2幢住宅搶工先造 立面工程盡量?jī)?yōu)先施工，展示項(xiàng)目實(shí)體品質(zhì) 考慮立面工程進(jìn)度，底座優(yōu)先考慮，上部可做出局部感覺(jué),樣板先行-形象,施工與接待面、形象面切斷，避免項(xiàng)目形象受損 充分考慮施工車輛出入場(chǎng)動(dòng)線設(shè)置；從北側(cè)出入 景墻阻隔不雅視野,前置介入,景觀,物業(yè),招商,提前考慮其與臺(tái)地、車庫(kù)、公共空間之間的協(xié)調(diào)關(guān)系 核心設(shè)計(jì)輔助項(xiàng)目前期宣傳 12月底初步方案完成，2月底完整方案完成,物業(yè)在開(kāi)盤前介入，服務(wù)于包括項(xiàng)目開(kāi)盤銷售秩序維護(hù)、停車等工作,主力商家提前接洽，確定合作意向 售樓處進(jìn)場(chǎng)主力商家基本確定,產(chǎn)品策劃,PART.1 客戶訪談 PART.2 產(chǎn)品設(shè)計(jì) PART.2 產(chǎn)品策劃,PART.1 客戶訪談,親近自然的景觀意境是現(xiàn)代常州人追求的一種生活品質(zhì)，他們希望在一天緊張工作后能夠放松心情 絕大多數(shù)客戶十分認(rèn)可大面積水景，但是對(duì)于水景維護(hù)表現(xiàn)的信心不足；除水景外客戶比較注重社區(qū)的綠化效果，希望社區(qū)內(nèi)有林木，而不是單一的草地 客戶都希望能夠有專用的健身的場(chǎng)地，但是與景觀質(zhì)量相比其更看重后者,而把健身放入室內(nèi),客戶對(duì)景觀設(shè)計(jì)的看法,客戶認(rèn)為豪宅的立面應(yīng)當(dāng)是沉穩(wěn)大氣、具有現(xiàn)代感的風(fēng)格 對(duì)于立面的耐久度客戶要求很高 對(duì)于首府的效果圖客戶評(píng)價(jià)較高，得到了客戶認(rèn)可 對(duì)于首府立面用材客戶普遍認(rèn)可 對(duì)于立面的色調(diào)客戶比較認(rèn)可明亮和質(zhì)感,客戶對(duì)立面設(shè)計(jì)的看法,客戶認(rèn)同大面積空中別墅，對(duì)空中花園評(píng)價(jià)較高 客戶并不注重客廳的朝向，但整體布局要合理，凸顯豪宅客廳的氣派 客戶十分注重戶型的采光與通風(fēng)效果（對(duì)于160平方米戶型必須作優(yōu)化） 客戶都比較偏好獨(dú)立式的書(shū)房（考慮將主臥套間內(nèi)的書(shū)房分離） 客戶對(duì)3+X功能空間有所考慮 客戶對(duì)開(kāi)放式的廚房接受度較低 對(duì)于大進(jìn)深戶型并不敏感,客戶對(duì)戶型設(shè)計(jì)的看法,客戶認(rèn)為目前定位的裝修標(biāo)準(zhǔn)足可以達(dá)到豪宅的水平 多數(shù)客戶偏好現(xiàn)代的裝修風(fēng)格，明亮的色調(diào)，希望采用菜單式裝修 對(duì)于廚衛(wèi)設(shè)備的品牌熱衷度較低，對(duì)質(zhì)量的要求較高 在八大系統(tǒng)的取舍上客戶更多考慮提高生活質(zhì)量和實(shí)用性,客戶對(duì)裝修的看法,客戶對(duì)公共空間的奢華度要求較高，認(rèn)同入戶大堂 對(duì)于車位配比的要求多數(shù)客戶要求達(dá)到1：2的配置標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)陽(yáng)光車庫(kù)評(píng)價(jià)較高 對(duì)目前首府的電梯配置抗性較小客戶比較認(rèn)可,客戶對(duì)公共空間的看法,客戶十分注重首府的物業(yè)管理，希望由知名的管理公司管理 對(duì)于35元/平方米/月的管理難以接受 客戶對(duì)于社區(qū)的日常維護(hù)和安全最為看重，對(duì)其他服務(wù)要求一般,客戶對(duì)物業(yè)管理的看法,客戶對(duì)社區(qū)會(huì)所的看法,65%的客戶希望會(huì)所中設(shè)有咖啡廳 10%的客戶希望會(huì)所中設(shè)有SPA 35%的客戶希望會(huì)所中設(shè)有棋牌室 100%的客戶希望會(huì)所中設(shè)有健身功能 15%的客戶希望會(huì)所中設(shè)有桑拿浴室 60%的客戶希望會(huì)所中設(shè)有美容美發(fā)功能 60%的客戶希望會(huì)所中設(shè)有兒童娛樂(lè)功能,客戶對(duì)首府的總體評(píng)價(jià),客戶對(duì)首府的豪宅規(guī)劃評(píng)價(jià)較高，基本能夠滿足他們的豪宅需求，但是多數(shù)客戶認(rèn)為沒(méi)有看到實(shí)際效果所以難以打分 首府定價(jià)在常州人民接受范圍之內(nèi)，較為合理,我司建議首府樣板房樣板段的設(shè)計(jì)必須達(dá)到較高標(biāo)準(zhǔn)，能夠讓客戶親身體會(huì)到首府的豪華尊貴 樣板必須先行,思想印證,地段,理念,景觀,立面,戶型,裝修,公共空間,物業(yè),會(huì)所,印證,大面積 精裝修 豪宅 常州第一,水景,效果 用材 色調(diào),240m 140m 腰廳 空中花園 南次臥,2000元標(biāo)準(zhǔn),陽(yáng)光車庫(kù) 雙大堂 電梯配置,總體,規(guī)劃 價(jià)格,地段,理念,景觀,立面,戶型,裝修,公共空間,物業(yè),會(huì)所,水景維護(hù),160m 120m 花園維護(hù) 主臥套間 開(kāi)放式廚房 陽(yáng)臺(tái)功能,總體,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),配套,暴露問(wèn)題,PART.2 產(chǎn)品設(shè)計(jì),新城首府,S16豪宅社區(qū),精裝酒店服務(wù)公寓,精品商業(yè)街區(qū),總部辦公大樓,S18住宅,學(xué)校,項(xiàng)目整體形象體系建設(shè),豪宅專區(qū),核心概念樹(shù)立： 常州首席富人區(qū),學(xué)校,教育配套,S18高端住宅區(qū),與S16地塊形象統(tǒng)一,酒店式公寓,復(fù)合社區(qū)多元化產(chǎn)品，形象展示,總部辦公大樓,形象展示,精品商業(yè)街區(qū),豪宅配套、形象渲染,平層空中別墅 打造目前常州房產(chǎn)市場(chǎng)上全新大戶型產(chǎn)品,戶型面積 二房控制數(shù)量，120平方米左右； 三房160-180平方米左右； 四房200-250平方米左右； 頂部躍層300-400平方米左右,產(chǎn)品細(xì)節(jié) 精裝入戶私屬空間 空中花園 主臥次臥全朝南 腰廳設(shè)計(jì) 精裝修,S16社區(qū),精裝修酒店式公寓,瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶 兼顧投資、自用與商務(wù)的高檔精裝修酒店式公寓,精裝修酒店式公寓,精裝修酒店式公寓 裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平方米,戶型面積 一房40平方米，占50%； 行政房60平方米，占30%； 二房80平方米，占20%；,產(chǎn)品細(xì)節(jié) 精裝大堂 內(nèi)庭綠化 精裝修,產(chǎn)品設(shè)置,精裝修酒店式公寓,資產(chǎn)管理 租賃服務(wù),細(xì)項(xiàng)服務(wù) 物業(yè)租賃受托； 代繳費(fèi)、清潔維修； 物業(yè)交接管理；,產(chǎn)品細(xì)節(jié) 精裝大堂 內(nèi)庭綠化 精裝修,理念植入 以全新管理理念塑造項(xiàng)目檔次，提高酒店式公寓產(chǎn)品購(gòu)買滿意度,精品商業(yè)街區(qū),商業(yè)街區(qū)重要性及建議操作模式 高檔社區(qū)形象的標(biāo)識(shí) 豐富首府大盤的內(nèi)涵，提升價(jià)值 弱化項(xiàng)目暫時(shí)性的外部配套不成熟現(xiàn)狀 長(zhǎng)期持有，獲取豐厚物業(yè)升值回報(bào),精品商業(yè)街區(qū),精品高檔商業(yè)，打造區(qū)域新視點(diǎn) 滿足豪宅客戶需求、吸引周邊高檔次目標(biāo)消費(fèi)人群 展示項(xiàng)目形象,外觀 穩(wěn)重大氣 區(qū)域地標(biāo)之一 形象 常州首席總部式辦公大樓 展示新城公司及項(xiàng)目形象 吸引大型優(yōu)良企業(yè)入駐發(fā)揮乘數(shù)效應(yīng),總部辦公大樓,PART.3 產(chǎn)品策劃,標(biāo)桿產(chǎn)品展現(xiàn)高端價(jià)值,目 標(biāo), 硬件 項(xiàng)目規(guī)劃 建筑單體 公共空間 精裝修及建筑智能化 會(huì)所設(shè)置 景觀綠化 軟件 物業(yè)服務(wù),我們的愿景打造常州第一豪宅,什么是豪宅？ 如何支撐豪宅的定位？,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念常州豪宅計(jì)劃（尊貴感、奢華感、安全感、舒適感）,豪宅的基本定律,稀缺性就是建造地點(diǎn)的稀缺性。要想讓一棟房子成為豪宅，選址是最為重要的。豪宅的建造地點(diǎn)要么是在最為繁華的城市中心，要么就是在風(fēng)景絕佳、超然脫俗的自然風(fēng)景勝地 ； 珍貴性主要指的是土地的稀缺價(jià)值、稀有資源價(jià)值、自然景觀價(jià)值、建筑設(shè)計(jì)價(jià)值與城市的人文價(jià)值。占有了這些不可替代的社會(huì)資源，豪宅才能夠?yàn)樗闹魅藥?lái)最大的價(jià)值； 舒適性 主要指舒適性是一棟豪宅必須具備的條件，這是檢驗(yàn)豪宅的重要指標(biāo)之一。一棟豪宅還必須擁有個(gè)性化、智能化的功能來(lái)保證居住者的舒適，同時(shí)，豪宅的舒適性應(yīng)該是從內(nèi)到外全面體現(xiàn)的，無(wú)論外觀還是內(nèi)飾、輪廓還是細(xì)節(jié)，都必須給住戶以自然舒適的感覺(jué)； 豪華性 既然豪宅是社會(huì)精華資源的萃取，顯然其建筑與裝飾的材料也必須是精益求精，稀有奢華的。作為一所豪宅的重要組成部分，裝修與裝飾有著與房子本身同樣價(jià)值。但價(jià)格的昂貴并不是豪宅追求的唯一標(biāo)準(zhǔn)，上等的用料與精細(xì)的施工也是豪宅裝修裝飾所必須的； 私密性 設(shè)計(jì)中人性化全方位的周到考慮以及頂級(jí)的物業(yè)管理服務(wù)，讓住戶時(shí)時(shí)刻刻體會(huì)到住在豪宅所享受到的尊貴和私密性； 超前性 豪宅不會(huì)輕易地過(guò)失或落伍，在新項(xiàng)目輩出、市場(chǎng)高速發(fā)展的情況下都能立于不敗之地。,本項(xiàng)目如何支撐豪宅的定位？,區(qū)域位置 整體規(guī)劃 建筑單體 景觀綠化 精裝修 公共空間 物業(yè)會(huì)所,目前我們已經(jīng)具備的. . . . . .,基本具備豪宅所必需的六大基本定律,區(qū)域位置：處在未來(lái)富人區(qū)地段稀缺性 整體規(guī)劃：合理布局打造優(yōu)質(zhì)生活規(guī)劃舒適性 建筑單體：戶型舒適實(shí)用，立面尊貴大氣 舒適性、豪華性 景觀綠化：超大面積景觀主題公園，凸顯品牌氣質(zhì) 景觀珍貴性 精裝修：高定位的裝修標(biāo)準(zhǔn)，人性化的細(xì)節(jié)考慮 使用的舒適性、設(shè)計(jì)理念的超前性 公共空間：雙入戶大堂設(shè)計(jì)，酒店化標(biāo)準(zhǔn) 彰顯品質(zhì)的豪華性 物業(yè)會(huì)所配套：提供國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的社交場(chǎng)所和服務(wù) 生活品質(zhì)的尊貴性和私密性,如何在未來(lái)高速發(fā)展的市場(chǎng)中保持立于不敗之地？ 如何實(shí)現(xiàn)常州第一豪宅的愿景？,在本項(xiàng)目規(guī)劃等各項(xiàng)要素已基本達(dá)到豪宅定位標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,思考問(wèn)題：,必須將新城首府打造成為“常州第一豪宅”！ 搶占“常州第一豪宅”之位！,占地面積:890000平方米 總建筑面積:1500000平方米 項(xiàng)目理念：生態(tài)水社區(qū) 世茂香檳湖項(xiàng)目占地面積約89萬(wàn)平米、總建筑面積約150萬(wàn)平米。匯集獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、TOWNHOUSE、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，以及寫字樓、商住樓、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)街、主題會(huì)所、學(xué)校等配套于一體的具有國(guó)際水準(zhǔn)及現(xiàn)代居住休閑功能的綜合社區(qū)。,項(xiàng)目概況,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析,世茂香檳湖,生態(tài)水社區(qū) 低密度高綠化率 精裝修 智能化設(shè)施 景觀與自然的融合 全明設(shè)計(jì) 入戶花園 270度景觀轉(zhuǎn)角窗 空中花園,如何應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,產(chǎn)品創(chuàng)新 品質(zhì)超越，人性化設(shè)計(jì),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品點(diǎn)總結(jié),雙主臥設(shè)計(jì) 雙大堂設(shè)計(jì) 半地下陽(yáng)光車庫(kù) 大型景觀公園 雙會(huì)所設(shè)計(jì),創(chuàng)新產(chǎn)品,充分發(fā)揮產(chǎn)品的獨(dú)特性 進(jìn)行著重渲染和廣告宣傳,產(chǎn)品點(diǎn)分析,精裝修 入戶花園 空中花園 建筑智能化 低密度高綠化率,同質(zhì)化產(chǎn)品,在品質(zhì)上超越同類產(chǎn)品 從人性化角度出發(fā)，從細(xì)節(jié)著手，打造精致化產(chǎn)品,產(chǎn)品點(diǎn)分析,區(qū)域位置 整體規(guī)劃 建筑單體 景觀綠化 精裝修 公共空間 物業(yè)會(huì)所,項(xiàng)目區(qū)位分析： 優(yōu)勢(shì)： 北接新行政區(qū)及高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)， 南連古城區(qū)商業(yè)核心圈； 靠近市中心，并且交通較為便利，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿^大 金色新城的成功打造以及周邊高端項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，為區(qū)域標(biāo)注了富人區(qū)的概念； 富人區(qū)的概念正在逐漸形成中，但尚需引導(dǎo) 劣勢(shì)： 目前周邊配套較為匱乏； 需要倚靠自身商業(yè)配套設(shè)施，逐步帶動(dòng)周邊商業(yè)氛圍，改變客戶主觀印象,初步具備城市未來(lái)核心富人區(qū)的潛力，但尚需引導(dǎo),規(guī)劃體系： 在受地形限制的條件下合理布置建筑，圍合成半開(kāi)放的空間，將住宅景觀價(jià)值做到最大化； 超寬的視距，使每棟樓都具備良好的景觀視域； 采用人車分流的交通動(dòng)線設(shè)計(jì)，避免人流與車流的交叉干擾，保證社區(qū)內(nèi)的安全性與景觀的完整性； 配備完善的會(huì)所及商業(yè)設(shè)施，彌補(bǔ)自身周邊配套不足的劣勢(shì)。,戶型： 戶型配比：主力戶型為240的四房 戶型配比較為合理，基本符合客戶需求 套內(nèi)空間：采用窄面寬長(zhǎng)進(jìn)深的戶型設(shè)計(jì)市場(chǎng)敏感度較小，抗性較低 空中花園的設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)，評(píng)價(jià)相當(dāng)高，但應(yīng)注意花園的日常維護(hù) 采取觀景腰廳的設(shè)計(jì)良好的景觀視角及采光效果彌補(bǔ)了朝向上的不足 套房臥室戶型設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)，重點(diǎn)加以強(qiáng)調(diào)渲染 中西餐廚房市場(chǎng)對(duì)西餐開(kāi)放式廚房接受度不高，相比較更注重廚房通風(fēng)采光 南北雙陽(yáng)臺(tái)雙陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置能夠得到認(rèn)可，但應(yīng)考慮陽(yáng)臺(tái)晾曬功能及動(dòng)線,變不利因素為有利，打造獨(dú)有的空中花園、套房臥室、觀景廳的概念，體現(xiàn)戶型空間的合理性、舒適性及超前性,立面： 建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)約的歐式建筑風(fēng)格，新古典主義，比較俊朗、挺拔、穩(wěn)重、大氣 整體沉穩(wěn)大氣、具有現(xiàn)代感 材質(zhì)：底部為天然石材，上部是面磚應(yīng)注重材質(zhì)的質(zhì)感和耐久度 色調(diào)：上部色調(diào)以米黃色為主色調(diào)應(yīng)更貼近自然，給人明亮感和質(zhì)感 建筑外部照明：注重建筑外立面燈光設(shè)計(jì)，著重渲染建筑夜間效果，打造尊貴不凡的氣質(zhì),通過(guò)沉穩(wěn)大氣的建筑外立面，詮釋出優(yōu)雅尊貴的居住品質(zhì),景觀設(shè)計(jì)： 臺(tái)地式的設(shè)計(jì)、半圍合式的建筑布局，增強(qiáng)了空間的領(lǐng)域感和歸屬感 在景觀設(shè)計(jì)中體現(xiàn)生活回歸自然親近自然的理念 2萬(wàn)的大型社區(qū)景觀公園彌補(bǔ)了項(xiàng)目周邊景觀資源缺乏的現(xiàn)狀，拓展了項(xiàng)目?jī)r(jià)值空間 采用大面積水景作為主題景觀 滿足人類與生俱來(lái)的親水性，但應(yīng)注意水質(zhì)及水景的維護(hù)及安全性 細(xì)部景觀節(jié)電設(shè)計(jì)中以林木為主，同時(shí)設(shè)計(jì)具有特色觀景、休憩亭臺(tái) 注重社區(qū)的整體綠化效果,重點(diǎn)打造社區(qū)景觀公園的打造豐富了項(xiàng)目的環(huán)境景觀，使其區(qū)別于一般住宅，表現(xiàn)出豪宅獨(dú)有的景觀稀缺性和生態(tài)性,精裝修： 2000元/的精裝修標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)代簡(jiǎn)歐式的裝修風(fēng)格 品質(zhì)優(yōu)于品牌考慮 從細(xì)節(jié)入手，讓客戶體驗(yàn)全方位貼心人性化的設(shè)計(jì) 八大建筑智能系統(tǒng)的設(shè)置應(yīng)更注重提高生活質(zhì)量和實(shí)用性、健康性,通過(guò)系統(tǒng)化、人性化的精裝修設(shè)計(jì)理念，讓客戶實(shí)實(shí)在在體會(huì)到“精裝”的標(biāo)準(zhǔn),如何打造不一樣的精裝修產(chǎn)品？ 精裝修 2000元/的裝修標(biāo)準(zhǔn)如何支撐豪宅定位？ 如何讓人切身體會(huì)到精裝修的標(biāo)準(zhǔn)高度？,精裝修從建筑設(shè)計(jì)前期就應(yīng)介入，建筑設(shè)計(jì)方案和內(nèi)部裝修方案同時(shí)考慮，更細(xì)微地貼近客戶的居住需求 從細(xì)節(jié)處入手，以小見(jiàn)大，以細(xì)小但隨處可見(jiàn)的人性化設(shè)計(jì)彰顯高標(biāo)準(zhǔn)的精裝品質(zhì) 選用優(yōu)質(zhì)人性化的產(chǎn)品，重視細(xì)節(jié)打造，讓客戶體驗(yàn)實(shí)實(shí)在在、高品質(zhì)的硬件配套和軟件服務(wù) 針對(duì)各種功能照明場(chǎng)所的視覺(jué)工作要求以及室內(nèi)環(huán)境情況確定設(shè)計(jì)照度，使得在該室內(nèi)進(jìn)行的各項(xiàng)工作和活動(dòng)能夠舒適自如地進(jìn)行,精裝修原則,廚房,在設(shè)置廚房電路時(shí)，多設(shè)了一個(gè)冰箱回路，這樣舉家出差或旅行的時(shí)候，可以關(guān)閉其他用電 回路，而不影響冰箱的正常運(yùn)轉(zhuǎn)； 針對(duì)中國(guó)特有的烹飪習(xí)慣，除了抽油煙機(jī)專為中國(guó)設(shè)計(jì)以外，還特別在廚房增加了換氣扇； 碎骨機(jī)配置：徹底避免廚房下水道受堵之苦，增強(qiáng)了環(huán)保性；,人性化設(shè)計(jì),為浴缸特別預(yù)留維修通道,并兼顧整體的美觀效果, 將其隱藏在了一塊瓷磚的背后； 屋頂設(shè)置2個(gè)水箱，可以保證物業(yè)公司清洗水箱而不影響業(yè)主的正常用水。同時(shí)，水箱內(nèi)壁采用不銹鋼材料，保障水質(zhì)清潔；,住宅后期維護(hù),下拉式櫥柜：考慮到亞洲人個(gè)子不高的特點(diǎn)，同時(shí)也可節(jié)省了廚房空間； 電動(dòng)門窗：室內(nèi)設(shè)置電動(dòng)門窗，方便住戶開(kāi)關(guān)窗。同時(shí)在玻璃窗按鈕中設(shè)置兒童按鈕，以防止兒童玩電動(dòng)門窗夾到手； LowE鍍膜玻璃 ：Low-E玻璃具有表面熱輻射率低，對(duì)太陽(yáng)光的選擇透過(guò)性能好等2大主要優(yōu)點(diǎn)。利用Low-E鍍膜可以組合形成集保溫，隔熱，采光于一體的多功能建筑外窗玻璃系統(tǒng)，同時(shí)還能增強(qiáng)建筑外立面的質(zhì)感效果； 考慮到采光度與功能的不同，南北陽(yáng)臺(tái)地磚的顏色也應(yīng)作相應(yīng)的區(qū)分；,人體工程學(xué),建筑材料及放置要求,LowE鍍膜玻璃 ：Low-E玻璃具有表面熱輻射率低，對(duì)太陽(yáng)光的選擇透過(guò)性能好等2大主要優(yōu)點(diǎn)。利用Low-E鍍膜可以組合形成集保溫，隔熱，采光于一體的多功能建筑外窗玻璃系統(tǒng)，同時(shí)還能增強(qiáng)建筑外立面的質(zhì)感效果； 考慮到采光度與功能的不同，南北陽(yáng)臺(tái)地磚的顏色也應(yīng)作相應(yīng)的區(qū)分； 北陽(yáng)臺(tái)在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)兼顧各種設(shè)備位：洗衣機(jī)、熱水器（即燃掛壁式）、天然氣表等以及一個(gè)拖把池，陽(yáng)臺(tái)內(nèi)墻應(yīng)采用防水涂料； 對(duì)開(kāi)關(guān)插座面板的擺放有嚴(yán)格的要求，單個(gè)面板要在面磚的正中，2個(gè)要緊靠，3個(gè)下底平，上面與下面左對(duì)齊。,小區(qū)泊車除設(shè)置相應(yīng)的設(shè)備和指示牌之外，同時(shí)在地下車庫(kù)內(nèi)配置先進(jìn)的排風(fēng)系統(tǒng)；光導(dǎo)照明系統(tǒng)采光均勻、柔和，高質(zhì)量的照明效果，營(yíng)造明亮的地庫(kù)環(huán)境；地庫(kù)指示標(biāo)識(shí)采用發(fā)光牌的設(shè)計(jì)；車庫(kù)地坪材料應(yīng)選用耐磨材料。,停車體系,照明設(shè)計(jì),客廳：照明開(kāi)關(guān)應(yīng)采用雙控或多控調(diào)光開(kāi)關(guān)，一處在玄關(guān)處以便進(jìn)出時(shí)方便開(kāi)關(guān)，另一處在沙發(fā)附近，可以隨時(shí)調(diào)節(jié)燈光。同時(shí)客廳必須安裝應(yīng)急燈，以備突然停電或發(fā)生電氣故障時(shí)使用，如果配合視聽(tīng)設(shè)置的控制，音頻、視頻、電話等有關(guān)電子連接線，都預(yù)埋在沙發(fā)附近，將DVD、電腦鍵盤等必須用手操作的設(shè)備也置于附近（如茶幾下）； 廚房：一般較小，煙霧水氣較多，應(yīng)選用易清洗、耐腐蝕的燈具。除在天花板或墻上設(shè)置普通照明外，在切菜配菜部位可設(shè)置輔助照明，一般選用長(zhǎng)條管燈設(shè)在邊框的較暗處，光線柔和而明亮，利于操作； 臥室：睡眠時(shí)室內(nèi)光線要低柔，可以選用床邊腳燈；穿衣時(shí)，要求勻質(zhì)光，光源要從衣鏡和人的前方上部照射，避免產(chǎn)生逆光；化妝時(shí)，燈光要均勻照射，不要從正前方照射臉部，最好兩側(cè)也有輔助燈光。防止化裝不均勻。如果擺設(shè)書(shū)柜，應(yīng)有書(shū)柜照明和短時(shí)閱讀照明； 衛(wèi)生間：照明應(yīng)能顯示環(huán)境的衛(wèi)生和潔凈。如有化妝功能，可增設(shè)兩個(gè)側(cè)燈。另在衛(wèi)生間外門一側(cè)設(shè)一腳燈，便于在夜間上廁所使用。,公共空間： 豪華精裝修雙大堂概念 不同的入戶方式，同樣奢華尊貴的入戶體驗(yàn) 地下車庫(kù)采用半地下陽(yáng)光車庫(kù)的設(shè)計(jì) 產(chǎn)品亮點(diǎn)，將有力提升項(xiàng)目整體形象，應(yīng)予以著重渲染強(qiáng)調(diào) 采用1:2的高車位配比，滿足高端住戶的需求 每棟樓宇內(nèi)配置高速電梯，并配備完善的監(jiān)控設(shè)備，確保樓棟安全性,精裝修雙入戶大堂凸顯社區(qū)尊貴性和超前的理念，對(duì)于半地下車庫(kù)及車庫(kù)大堂應(yīng)予以重點(diǎn)打造及渲染,物業(yè)會(huì)所配套： 豪華雙會(huì)所概念休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)所、私人俱樂(lè)部 為住戶提供全方面休閑娛樂(lè)健身及社交的場(chǎng)所，擁有符合國(guó)際習(xí)慣的社交場(chǎng)合、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的豪華會(huì)所是豪宅必不可少的社交指數(shù) 社區(qū)商業(yè)設(shè)施涵蓋了商業(yè)展示、餐飲及日常生活便利設(shè)施，彌補(bǔ)了周邊商業(yè)配套不足的劣勢(shì) 完善的商業(yè)配套和管理提升了社區(qū)的生活配套指數(shù) 物業(yè)的選擇關(guān)鍵詞品質(zhì) 高效安全的物業(yè)管理、多層國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的安全防范措施、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，有效地保障社區(qū)安全指數(shù),社交、安全、生活配套等各項(xiàng)指數(shù)的多重保障，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)的尊貴性,雙會(huì)所設(shè)置,CEO私人俱樂(lè)部,運(yùn)動(dòng)健身會(huì)所,制造話題 增強(qiáng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值感 提高項(xiàng)目銷售開(kāi)價(jià)能力 滿足項(xiàng)目長(zhǎng)期持續(xù)品牌力,專業(yè) 符合國(guó)際潮流 體現(xiàn)功能性 滿足項(xiàng)目及周邊客戶需求,設(shè)置于住區(qū)內(nèi)部，針對(duì)常州政府官員、頂級(jí)階層設(shè)置。 主要功能為頂級(jí)餐飲、養(yǎng)生SPA（小型泳池、小型健身、簡(jiǎn)餐廳）、品酒廊、私密會(huì)客廳。,參考案例： 上海大公館 瑞金賓館 九間堂會(huì)所,1.私人俱樂(lè)部 作用：以設(shè)計(jì)、品質(zhì)感、概念吸引客戶眼球， 強(qiáng)力提升項(xiàng)目形象,整體定位CEO私人俱樂(lè)部,整體品質(zhì)高檔性、私密性、奢華性、體現(xiàn)精神價(jià)值的場(chǎng)所,私人會(huì)所產(chǎn)品建議,會(huì)所形式 會(huì)所外形 建筑選材,會(huì)所基調(diào) 高調(diào),會(huì)所服務(wù)對(duì)象 極小部分高端客戶,提升整體項(xiàng)目形象,建筑平面布置,會(huì)所建筑總體量不大，約2000 單體建筑更適宜打造大氣堂皇的建筑立面,平面布置形式單體建筑 / 群落式布置？,建議采用單棟建筑的建筑形式,建筑位置,前期作為售樓處 后期經(jīng)營(yíng)為內(nèi)外兼顧，對(duì)外營(yíng)業(yè) S16地塊整體形象的展示平臺(tái),建筑體量不宜過(guò)于深入地塊內(nèi)部，應(yīng)具備一定的外向性； 建筑單體應(yīng)采用前庭后院的設(shè)計(jì)，預(yù)留出足夠的會(huì)所前廣場(chǎng)空間 會(huì)所空間設(shè)計(jì)應(yīng)考慮前期售樓處功能，預(yù)留樣板區(qū)空間,建筑性質(zhì),建筑造型,會(huì)所建筑造型應(yīng)綜合考慮S16地塊內(nèi)部住宅的視線景觀以及基地外部視線,功能設(shè)置 商務(wù)設(shè)施: -有助于商務(wù)洽談的環(huán)境 -與商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的密切聯(lián)系 -商務(wù)及社交娛樂(lè)活動(dòng) 個(gè)人設(shè)施： -接待重要賓客朋友 -私人談話場(chǎng)所 特色服務(wù)： -會(huì)員私人派隊(duì)及奢侈品展示會(huì) -養(yǎng)生SPA -室內(nèi)泳池,頂級(jí)餐飲 私人會(huì)客廳 頂級(jí)養(yǎng)生SPA 品酒廊 客房,功能設(shè)置,功能設(shè)置要點(diǎn) 頂級(jí)餐飲: -采取全包廂式設(shè)計(jì)，強(qiáng)化各包廂的私密性 -單間包廂面積約80 ，包廂內(nèi)應(yīng)區(qū)分相應(yīng)的用餐區(qū)，休息區(qū)及洗手間 -餐廳的出入動(dòng)線及電梯位置設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合會(huì)所停車體系，注重考慮客人的交通動(dòng)線，避免人流交叉 -包廂裝修可采用不同風(fēng)格，同時(shí)2、3樓采取錯(cuò)位客源定位，進(jìn)一步提升尊貴感 客房： -前期作為本案樣板展示區(qū)，將會(huì)配建240 和180 的樣板房2套 -整個(gè)樣板區(qū)應(yīng)以單體建筑形式獨(dú)立于整體會(huì)所建筑之外，避免會(huì)所使用人群與樣板區(qū)參觀人群的動(dòng)線交叉，同時(shí)后期亦便于客房管理經(jīng)營(yíng)，提高私密性,平面設(shè)計(jì)原則,平面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)同時(shí)結(jié)合立面效果及內(nèi)部景觀來(lái)設(shè)計(jì)，形成室內(nèi)外景觀的互動(dòng)性和延伸性； 平面布置應(yīng)注意各功能區(qū)塊的出入動(dòng)線設(shè)置，盡量減少不同功能人流間的交叉干擾，最大化地提高會(huì)所內(nèi)的私密性； 會(huì)所層數(shù)不宜過(guò)高，以2層為主，局部3層，同時(shí)室內(nèi)泳池等局部功能可采用半地下形式，形成錯(cuò)落有致的整體建筑外輪廓； 會(huì)所入口應(yīng)設(shè)前庭作為過(guò)渡空間，同時(shí)前庭內(nèi)種植高大喬木，與建筑相互掩映； 交通動(dòng)線上應(yīng)綜合考慮外部客流及S16地塊住戶的動(dòng)線，設(shè)置地面停車位作為停車系統(tǒng)。,立面設(shè)計(jì)原則,建筑立面風(fēng)格可具備一定的獨(dú)特性 平面布置應(yīng)注意各功能區(qū)塊的出入動(dòng)線設(shè)置，盡量減少不同功能人流間的交叉干擾，最大化地提高會(huì)所內(nèi)的私密性； 會(huì)所層數(shù)不宜過(guò)高，以2層為主，局部1層或采用半地下形式，形成錯(cuò)落有致的整體建筑外輪廓； 會(huì)所入口應(yīng)設(shè)前庭作為過(guò)渡空間，同時(shí)前庭內(nèi)種植高大喬木，與建筑相互掩映。,頂級(jí)餐飲,私人會(huì)客廳,品酒廊客房,養(yǎng)生SPA,設(shè)置于臨街商業(yè)之中，對(duì)外經(jīng)營(yíng)，內(nèi)部住戶享受優(yōu)惠。 主要功能為游泳池、器械健身、休閑餐飲廳，空余空間可設(shè)置兒童天地。,2.時(shí)尚運(yùn)動(dòng)健身會(huì)所 作用：作為社區(qū)日?；顒?dòng)中心，充實(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)容,參考案例： 美格菲健身會(huì)所,商業(yè)及泛會(huì)所：,商業(yè)形成開(kāi)放式、廣場(chǎng)式商業(yè)形態(tài) 進(jìn)行展示功能、餐飲休閑功能、生活功能分區(qū),沿街底層商業(yè)、內(nèi)街3層商業(yè) 內(nèi)街分塊商業(yè)格局基本形成 A區(qū)：靠近小區(qū)入口，高檔餐飲 B區(qū)：項(xiàng)目雙會(huì)所之一，對(duì)外開(kāi)放性質(zhì) C區(qū)：位于商業(yè)主入口，大中型餐飲、附加商業(yè),現(xiàn)狀,A,B,C,D,A區(qū)：高檔餐飲 B區(qū)：項(xiàng)目泛會(huì)所，對(duì)外開(kāi)放性質(zhì) C區(qū)：大中型餐飲、附加商業(yè) D區(qū)：展示性商業(yè),商業(yè)建議,主力業(yè)態(tài)分配分布,體現(xiàn)街區(qū)精神，主要以商鋪為主的商業(yè)街區(qū)形式，街區(qū)設(shè)計(jì)富于變化，饒有趣味，并能夠提供參與的、體驗(yàn)的、自由的、多元化的消費(fèi)及休閑環(huán)境； 使每個(gè)商鋪充分能夠體現(xiàn)所規(guī)劃街區(qū)的帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值； 內(nèi)街二層設(shè)置統(tǒng)一的公共衛(wèi)生間和商業(yè)物管用房； 特殊業(yè)態(tài)的商鋪應(yīng)考慮相應(yīng)的配套設(shè)施，如排油煙設(shè)施、污水處理環(huán)保要求等； 原則上以獨(dú)立的小鋪為主，沿萬(wàn)福路外街和入口端頭，設(shè)計(jì)成由各單元可組合的大鋪，以供主力商家和品牌店的入駐。,產(chǎn)品體系設(shè)計(jì)原則,項(xiàng)目景觀建議,Art deco建筑風(fēng)格下的景觀,“最好的建筑是這樣的：我們居住在其中卻感覺(jué)不到自然在哪里終了，藝術(shù)在哪里開(kāi)始這需要三方面的配合：自然形式的美、建筑形式的美以 及景觀的美?！?林語(yǔ)堂,典雅、華貴的are deco精神與歐式園林的對(duì)話似乎能夠最為貼切的傳達(dá)建筑與景觀的和諧,那么，我們的客戶鐘愛(ài)什么樣的風(fēng)景？規(guī)則布局？自然隨意？還是,骨子里的歐洲情調(diào),有沒(méi)有最為貼近自然的歐式園林？,潛在客戶心目中的景觀,潛在客戶鐘愛(ài)的是清新、隨意的自然風(fēng)景,52%的客戶希望社區(qū)內(nèi)擁有大面積的水景 90%的客戶希望社區(qū)內(nèi)有水景景觀 少部分的客戶認(rèn)為水景不夠好，原因是水景的維護(hù)比較難 除水景外客戶最為關(guān)注的是綠化，希望社區(qū)內(nèi)有林木，不是單一的草地 新城首府客戶問(wèn)卷調(diào)查,那么,歐式園林風(fēng)格研判,意大利式臺(tái)地園,意大利半島多山地，建筑多依勢(shì)而建，庭園前面開(kāi)辟出“梯田”式的臺(tái)地，中間引出中軸線，中軸線的兩邊種植高聳的杉、松類大樹(shù)，平臺(tái)、花壇、雕塑等小品對(duì)稱布置。意式庭園主景多是在中軸線的寬路上設(shè)置雕塑或花壇，少有水景，即使有也是盆式的小噴泉。,法式水景園,法國(guó)以平原為主且多河流湖泊，故庭園設(shè)計(jì)成平地上中軸線對(duì)稱均勻的規(guī)則式布局，不同的是，法式庭園常將圓形或長(zhǎng)方形的大型池塘設(shè)計(jì)在中軸線上，沿池塘兩邊設(shè)平直的窄路。,英式自然園,英國(guó)人更喜歡自然的樹(shù)叢和草地，尤其講究借景與園外的自然環(huán)境相融合，注重花卉的形、色、味、花期和叢植方式，出現(xiàn)了以花卉配置為主要內(nèi)容的“花園”，乃至以一種花卉為主題的專類園，如“玫瑰園”、“百合園”、“鳶尾園”等等，以致一提起歐陸式庭園，就會(huì)聯(lián)想到大片的草坪，孤植的大樹(shù)，成片的花徑美景。,契合潛在客戶心理傾向，并與art deco建筑和諧共生的最好選擇是詩(shī)情畫意的英式自然園！,經(jīng)建筑圍和而成的景觀用地呈狹長(zhǎng)狀，兩端狹窄，中間寬闊； 社區(qū)北端樓王與南端會(huì)所處于南北軸線的兩端，從建筑天際線來(lái)看，呈南高北低狀； 中部景觀用地共計(jì)2萬(wàn)方，南北走向約200米，東西走向63-80米； 社區(qū)地下車庫(kù)抬高1.5米，其上覆土厚度1.5米，即社區(qū)景觀用地實(shí)際抬高為3米；,基地研判,如何根據(jù)基地特征進(jìn)行景觀規(guī)劃？,基于現(xiàn)狀的“1+1+n” 園林構(gòu)思,1+1+n,一條銜接南北的景觀軸線,一座表達(dá)靈魂的主題廣場(chǎng),n個(gè)呼應(yīng)主題的景觀節(jié)點(diǎn),用明朗的景觀序列打造典雅的英式自然園！,如何表達(dá)1+1+n ？,案例分析,案例特征：,采用一條軸線、一個(gè)主題廣場(chǎng)、多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)相輔相成的空間序列，完整演繹起、承、轉(zhuǎn)、合的設(shè)計(jì)手法； 300米景觀中軸線將社區(qū)一分為二，串聯(lián)起軸線及外延空間上的景觀節(jié)點(diǎn)，融通梅花噴泉、園藝小品、流水亭榭。 中心景觀帶由兩側(cè)建筑圍和而成，總體呈橄欖球狀，30000平米容