2005年安溪市龍鳳都城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告.ppt

“龍鳳都城”可行性分析,廈門信地房地產(chǎn)營銷有限公司,2019/6/30,2,前言,占地面積六百多畝 建筑面積六十萬平米 一個(gè)山水城林 國際級(jí)新都市區(qū) 詩意家園 即將誕生,2019/6/30,3,目錄,第一章 項(xiàng)目背景 第二章 投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃 第三章 市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析 第四章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 第五章 總體規(guī)劃方案 第六章 投資估算與效益分析 第七章 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排 第八章 結(jié)論及建議,2019/6/30,4,項(xiàng)目背景,環(huán)境 地處安溪近效德苑，總占地面積435229平方米，地勢(shì)平坦，近靠規(guī)劃中的二環(huán)路。 位于藍(lán)溪、西溪、清溪三江交匯處，東面倚山，擁有絕佳的自然條件與景觀資源。 周邊人文環(huán)境較雜，中間有村莊居民隔斷，與城市有些脫節(jié)。 交通便利，道路處于規(guī)劃改造中，與二環(huán)路緊密相鄰，汽車站近在咫尺。,2019/6/30,5,項(xiàng)目背景,拆遷安置 項(xiàng)目規(guī)劃地塊中，有十幾幢民房需要拆遷補(bǔ)償，拆遷過程中有一定的阻力。 一期以安置房為主，政府安排潘亭村居民安置，安置房建筑面積為6萬平方米左右。,2019/6/30,6,項(xiàng)目背景,生活機(jī)能 周邊生活配套極不成熟，超市、醫(yī)院、銀行、學(xué)校等幾乎為零。 消費(fèi)檔次偏低，德苑公路開通后，形成以德苑公路為中心的小商品街。,2019/6/30,7,投資環(huán)境,安溪概況 安溪縣位于中國福建省東南部的一個(gè)中心沿海山區(qū)大縣，與廈(門)漳(州)泉(州)閩南金三角為鄰。置縣逾千年，素有“龍鳳名區(qū)”之稱，是全國著名的僑鄉(xiāng)和臺(tái)胞祖籍地；中國特種茶類烏龍茶的故鄉(xiāng)，馳名中外極品茶鐵觀音的發(fā)源地；中國藤鐵工藝之鄉(xiāng)；全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳縣，全國百強(qiáng)縣?，F(xiàn)轄458個(gè)村(居、場(chǎng)),其中行政村433個(gè)，面積3057.28平方公里、人口106萬，平均每戶4人。,2019/6/30,8,投資環(huán)境,安溪區(qū)位獨(dú)特性 安溪居山而近海，位于閩南廈、漳、泉中間結(jié)合部，距廈門特區(qū)85公里，行車至廈門機(jī)場(chǎng)僅90分鐘車程，離泉州55公里，至泉州后渚港、晉江機(jī)場(chǎng)僅需60分鐘。漳泉肖鐵路貫穿全境，是閩中與閩南重要的交通走廊。廈門安溪快速路將于今年開工，全長88公里，設(shè)計(jì)速度在每小時(shí)80公里以上，建成后可以縮短安溪到廈門的距離，安溪到廈門將只需一小時(shí)。,2019/6/30,9,投資環(huán)境,全國著名的僑鄉(xiāng)和臺(tái)胞祖籍地 安溪是全國著名的僑鄉(xiāng)和臺(tái)胞祖籍地，現(xiàn)有旅外鄉(xiāng)親300多萬，主要分布在20多個(gè)國家和地區(qū)，其中東南亞占95%以上，尤以印尼、新加坡、馬來西亞最多。僅在臺(tái)安溪籍鄉(xiāng)親達(dá)200多萬人，約占臺(tái)灣人口的十分之一。其中新加坡的唐裕、印尼的李尚大，臺(tái)灣的王永慶、許勝發(fā)、馬來西亞的林梧桐，香港的曾星如等，都是旅外僑臺(tái)胞中的杰出代表。全縣歸僑、僑眷21萬多人，占全縣總?cè)藬?shù)的20.2%。,2019/6/30,10,投資環(huán)境,福建省經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳縣，全國百強(qiáng)縣 “八五”以來，安溪各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)始終保持20以上的幅度增長，連續(xù)6年被評(píng)為福建經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳縣。2002年安溪縣首次進(jìn)入全國基本競(jìng)爭(zhēng)力百強(qiáng)縣行列，2003年全縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值115.5億元，比上年同期增長15.0%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)6727元，農(nóng)民人均純收入4050元，2003年12月底，全縣城鄉(xiāng)居民在銀行系統(tǒng)的儲(chǔ)蓄余額達(dá)38.59億元，比年初增長27.4%。,2019/6/30,11,投資環(huán)境,安溪的民生產(chǎn)業(yè)茶葉 安溪百萬人口中有70萬人從事茶葉或相關(guān)行業(yè)，茶葉真正成為安溪人的民生產(chǎn)業(yè)。2003年，安溪茶葉總產(chǎn)值達(dá)30多億元，全縣農(nóng)民人均純收入4050元，其中一半收入來自茶葉。安溪“中國茶都“，已成為全國規(guī)模最大、投資最多、功能最全，集茶葉貿(mào)易、信息交流、茶旅游、茶科研為一體的茶葉市場(chǎng)，2002年該市場(chǎng)交易額超過5億元。 一業(yè)帶百業(yè)，安溪茶業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)茶旅游、茶包裝等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的崛起。,2019/6/30,12,投資環(huán)境,安溪第二大支柱產(chǎn)業(yè)藤鐵 2002年9月，安溪被評(píng)為“中國藤鐵工藝之鄉(xiāng)”。目前安溪全縣擁有藤鐵工藝企業(yè)300多家，其中有自營進(jìn)出口權(quán)的45家，從業(yè)人員近10萬人，年出口值已達(dá)10億元，約占廣交會(huì)同類產(chǎn)品的95。全年總產(chǎn)值約13億元，年出口創(chuàng)匯1.55億美元，約占全國同類產(chǎn)品交易額的40，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷美國、加拿大、歐共體各國及澳大利亞、新西蘭、日本、中東、新加坡等50多個(gè)國家和地區(qū)，成為繼茶產(chǎn)業(yè)之后的第二大特色支柱產(chǎn)業(yè)。,2019/6/30,13,投資環(huán)境,安溪新興產(chǎn)業(yè)競(jìng)相崛起 藤鐵工藝品主原材料都是安溪自已生產(chǎn)的。安溪花崗巖儲(chǔ)量達(dá)3億立方米以上，居全省第一。 “九五”以來，年開發(fā)生產(chǎn)石材荒料40萬立方米，居全國首位。全縣水泥年產(chǎn)水泥將近400萬噸，年創(chuàng)產(chǎn)值5億元，水泥成為閩南地區(qū)最大的水泥生產(chǎn)和銷售基地。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是安溪非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的主力軍，并已初步形成食品加工、建材、服裝鞋帽、竹藤工藝、包裝印刷等六大支柱產(chǎn)業(yè)和家具、機(jī)械等新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 。,2019/6/30,14,發(fā)展規(guī)劃,城市發(fā)展規(guī)劃 2000年，安溪提出“富有茶鄉(xiāng)特色的山水園林城市”的城市規(guī)劃要求。2004年被安溪政府定為城鎮(zhèn)建設(shè)年，提出新城市規(guī)劃要求，建立“縣城-中心城鎮(zhèn)-衛(wèi)星城鎮(zhèn)-集鎮(zhèn)-中心村”的城鄉(xiāng)一體化模式，城鎮(zhèn)化水平達(dá)45%。爭(zhēng)取到2010年縣城從目前的10萬人口向20萬人口以上城市發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口在以后五年左右將有10多萬人口涌向縣城，將給我們的項(xiàng)目帶來機(jī)遇，但舊城改造和新區(qū)建設(shè)的全面開發(fā)也將帶給我們嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。,2019/6/30,15,發(fā)展規(guī)劃,區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 按2000年安溪城市規(guī)劃布局，規(guī)劃本項(xiàng)目所在地德苑村為高科技工業(yè)園，后政府考慮到景觀環(huán)境等因素，將工業(yè)用地更改為居住用地，而且要將德苑建設(shè)成為安溪新的中心城鎮(zhèn)山水城林，引進(jìn)安溪最好的學(xué)校安溪一中，建設(shè)二環(huán)路和新的長途汽車站，銀行、醫(yī)院、交通、商業(yè)等各項(xiàng)配套一應(yīng)俱全。,2019/6/30,16,發(fā)展規(guī)劃,項(xiàng)目規(guī)劃要求 1、總占地面積：435229 2、總建筑面積：610000 3、建筑容積率：1.4 4、土地用途：商住混合 5、建筑密度：30% 6、要求配建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、幼托、社區(qū)活動(dòng)中 心、變配電站、小品綠化、停車場(chǎng)等。,2019/6/30,17,市場(chǎng)狀況,二三年安溪縣房地產(chǎn)開發(fā)主要情況 2003年，安溪縣房地產(chǎn)業(yè)在縣政府政策的指導(dǎo)下，基本保持了穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)到20多家，注冊(cè)資金2億多元，年開發(fā)能力達(dá)18萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)已成為安溪市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。主要完成情況如下：,2019/6/30,18,市場(chǎng)狀況,2003年房地產(chǎn)開發(fā)情況 2003年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1.7億元，同比增長18.1%。施工面積18萬平方米，同比增長10%。新開工面積8萬平方米,同比增長28.2%?？⒐っ娣e7萬平方米，同比增長10%。,2019/6/30,19,市場(chǎng)狀況,2003年商品房銷售情況 2003年安溪商品房銷售面積達(dá)9.6萬平方米，同比增長20%。住宅平均價(jià)格1600元，同比增長11.2%。其中商業(yè)用房平均價(jià)格為7000元，同比增長17.7%。購房者95%的為自住。購買對(duì)象中本地城市居民占6成，以企業(yè)事單位和個(gè)體經(jīng)營者為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占4成，大部分為改善居住環(huán)境和子女讀書。,2019/6/30,20,市場(chǎng)狀況,2003年拆遷及商品房空置情況 2003年共完成拆遷20多萬平方米，同比增長20.6%。被拆遷居民購買新建商品房的約占四成，購買二手房、手續(xù)不全的低價(jià)房占四成。 2003年全縣空置面積約5萬平方米，同比增長5%。其中住宅3.5萬平方米，以樓中樓為主。商業(yè)營業(yè)性用房空置面積為1.5萬平方米。,2019/6/30,21,市場(chǎng)狀況,2003年房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況 全縣全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5億元，增長23.5%；全市完成GDP總量115.5億元，增長15%；完成房地產(chǎn)投資1.4億元，增長17.1%，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量的17.8%，占GDP總量的6.5%。,2019/6/30,22,市場(chǎng)狀況,二四年上半年安溪縣房地產(chǎn)開發(fā)主要情況 2004年被安溪政府定為城鎮(zhèn)建設(shè)年，該縣不僅新區(qū)建設(shè)不斷推進(jìn)，而舊城改造也將如雨后春筍般紛紛涌出?？h委縣政府確立了建立“縣城中心城鎮(zhèn)衛(wèi)星城鎮(zhèn)集鎮(zhèn)中心村”的城鄉(xiāng)建設(shè)一體化模式。市政府遠(yuǎn)期規(guī)劃到2010年縣城從目前的10萬人口向20萬人口以上城市發(fā)展，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)如火如荼進(jìn)行。,2019/6/30,23,市場(chǎng)狀況,2004年上半年房地產(chǎn)開發(fā)與銷售情況 2004年上半年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1億元，同比增長22.1%。施工面積10萬平方米，同比增長23%。新開工面積5萬平方米,同比增長23.2%?？⒐っ娣e4萬平方米，同比增長18%。 2004上半年安溪商品房銷售面積達(dá)6.2萬平方米，同比增長25.1%。住宅平均價(jià)格1800元，同比增長20.2%。其中商業(yè)用房平均價(jià)格為9000元，同比增長26%。,2019/6/30,24,市場(chǎng)狀況,2004年上半年拆遷及商品房空置情況 2004年縣委縣政府確定為城鎮(zhèn)建設(shè)年，加大了舊城改造和新區(qū)的力度。上半年完成拆遷15萬平方米，同比增長40%。 2004年全縣新增空置面積約3萬平方米，同比增長8%。其中住宅1.8萬平方米，商業(yè)營業(yè)性用房空置面積為1.2萬平方米。,2019/6/30,25,市場(chǎng)狀況,2004年上半年房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 全縣全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3億元，增長25.3%；全市上半年完成GDP總量60.08億元，增長16%；完成房地產(chǎn)投資0.8億元，增長15.4%，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量的20.8%，占GDP總量的7.1%。,2019/6/30,26,需求市場(chǎng),經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 2003年安溪縣國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)增速創(chuàng)近年來新高，全縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值115.5億元，比上年同期增長15.0%。全縣完成財(cái)政收入5億元，比增16，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)6727元，同比增長6.9%，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出為4882元，同比增長4.1%。農(nóng)民人均純收入4050元，同比增長9.4%。2003年12月底，全縣城鄉(xiāng)居民在銀行系統(tǒng)的儲(chǔ)蓄余額達(dá)38.59億元，比年初增長27.4%。,2019/6/30,27,需求市場(chǎng),人口與家庭狀況 安溪人口約106萬，總戶數(shù)約24萬戶，家庭人均4人。目前縣城人口約10萬，規(guī)劃2010年達(dá)20萬人。根據(jù)近年來安溪計(jì)生統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一孩率達(dá)74%，二孩率為24%，多孩率為2%。從現(xiàn)在觀念上看來，孩子結(jié)婚后較多喜歡與父母分開居住，對(duì)三房情有獨(dú)鐘?？梢姲蚕康禺a(chǎn)市場(chǎng)三房將成為市場(chǎng)首選。,2019/6/30,28,需求市場(chǎng),居民現(xiàn)有住房來源 從右表看可以看出， 安溪目前以自建房 為主，可見安溪商 品房發(fā)展市場(chǎng)十分 廣闊。,2019/6/30,29,需求市場(chǎng),購房計(jì)劃 從安溪人的購房計(jì) 劃來看，5年內(nèi)購 房的居民約達(dá)60%， 雖然大多數(shù)居民有 住房，但改善住房 條件的愿望還是比 較強(qiáng)列。,2019/6/30,30,需求市場(chǎng),樓型偏好 從對(duì)樓型的選擇上 看，對(duì)小高層公寓 特別偏好，獨(dú)院別 墅的比例也高于聯(lián) 排別墅，反映了安 溪居民對(duì)生活品質(zhì) 的追求。,2019/6/30,31,需求分析,戶型偏好 三房是安溪購房消 費(fèi)的主流戶型，其 次是四房，安溪的 居民喜歡一步到位 購買大面積的住宅， 一房、二房目標(biāo)客 戶群狹小。,2019/6/30,32,需求分析,面積的選擇 選擇80-140平方 米的比例約占 80%，可見安溪 居民主要需求是 中等面積的戶型。,2019/6/30,33,供應(yīng)市場(chǎng),總體市場(chǎng)分析 近年來，安溪房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積約50萬平方米，已售38萬平方米，約剩12萬平方米。自去年年初以來市場(chǎng)上項(xiàng)目有14個(gè)，分別為三遠(yuǎn)商城、曼哈頓廣場(chǎng)、鴻業(yè)廣場(chǎng)、三德興、茶都三期、特產(chǎn)城、富華林美、世紀(jì)廣場(chǎng)、富貴特區(qū)、龍?jiān)沸麓?、億龍城市花園、安星花園、新加坡花園、工會(huì)片區(qū)項(xiàng)目。其中億龍城市花園一期去年年底推出，工會(huì)片區(qū)項(xiàng)目于今年6、7月份推出，今年11月將推出億龍城市花園二期，三遠(yuǎn)江濱花園，明年推出的項(xiàng)目有龍湖山莊、鳳冠山莊別墅等項(xiàng)目。,2019/6/30,34,供應(yīng)市場(chǎng),片區(qū)市場(chǎng)分析 將安溪房地產(chǎn)市場(chǎng)分為五個(gè)片區(qū)，分別舊城改造片區(qū)、火車站片區(qū)、龍湖片區(qū)、北石片區(qū)、新加坡花園片區(qū)，各片區(qū)分析如下：,2019/6/30,35,供應(yīng)市場(chǎng),舊城改造片區(qū) 位于舊城區(qū)中山路、大同路、八三一路、解放路等繁華地段，這一片區(qū)除了36米大街，其他都是磚混舊房子，但配套如學(xué)校、銀行、菜市場(chǎng)、公園、交通、商業(yè)等十分完善。共有十個(gè)小片區(qū)，分別為三遠(yuǎn)商城（黨校一期工程）、曼哈頓廣場(chǎng)（中百片區(qū)）、鴻業(yè)精品購物廣場(chǎng)、工會(huì)片區(qū)、黨校二期片區(qū)、大同路西側(cè)片區(qū)、鳳麓片區(qū)、東岳一期二期片區(qū)、中山路片區(qū)等，從目前市場(chǎng)供應(yīng)量看，這一片區(qū)以店面為主流，住宅以回遷為主。各項(xiàng)目如下：,2019/6/30,36,供應(yīng)市場(chǎng),三遠(yuǎn)商城 位于八三一大道縣中醫(yī)院旁，由泉州中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司開發(fā)，建筑面積81089，共11幢，3幢多層，2幢12層小高層，6幢17層小高層?？倯魯?shù)488戶，一層店面，二層以上為住宅，住宅起價(jià)1700元/，均價(jià)2000元/，以102-133的三房為主，店面1.5-2.5萬元/。2003年上半年開盤，目前已全部售完。開盤曾大勢(shì)炒作，造成客戶退房等不好影響。,2019/6/30,37,供應(yīng)市場(chǎng),曼哈頓廣場(chǎng) 位于中山路與解放路交匯西南角，由鳳山集團(tuán)開發(fā)，總建筑面積15900平方米，共18層，1-4層為店面和商場(chǎng)，5層以上為住宅，沿街店面14間，住宅有75套。店面售價(jià)2.7-3.1萬元，二層5000元，三層4500元，四層4000元。住宅起價(jià)1850元，均價(jià)2000元，戶型分別為109、135、152及樓中樓，目前住宅已售完，店面因單價(jià)和總價(jià)較高，銷售難度較大，欲引進(jìn)麥當(dāng)勞、肯德基大賣場(chǎng)改善這一現(xiàn)狀。,2019/6/30,38,供應(yīng)市場(chǎng),鴻業(yè)精品購物廣場(chǎng) 位于大同路小東街，由鴻業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)，總建筑面積10620平方米。定位為安溪市心商業(yè)百老匯。住宅基本回遷安置，銷售以店面為主，總店面數(shù)97個(gè)，層高4.5米，一層售價(jià)1.8-2.5萬，已基本售完，地下一層1-1.25萬，銷售難度較大，只售幾間，雖然托管年返租7%，回租7年，但當(dāng)?shù)厝巳匀徊豢春谩?2019/6/30,39,供應(yīng)市場(chǎng),工會(huì)項(xiàng)目 位于安溪工會(huì)地塊，由鴻業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)，項(xiàng)目尚未動(dòng)工，多幢高層，其中有一幢高層為商品房，1層店面，2-5層為商場(chǎng)，6-29層為住宅。共約100套，2梯5戶，4套140平方米，一套88平方米，今年6-7月開始內(nèi)部認(rèn)購，交定金10萬元，市場(chǎng)反映較好，認(rèn)購率達(dá)90%以上。目舊城區(qū)已無商品房，雖然面積較大，但還是欣然接受。起價(jià)2600元/，最高價(jià)達(dá)3900元/。創(chuàng)造安溪住宅市場(chǎng)的最高價(jià)。,2019/6/30,40,供應(yīng)市場(chǎng),其他舊城改造片區(qū) 共有7個(gè)片區(qū)，總占地面積200畝左右，政府計(jì)劃3月招標(biāo)，7月左右開工建設(shè)，其中中山路片區(qū)規(guī)模最大，達(dá)117畝，目前尚未開始拆遷，除工會(huì)片區(qū)開始認(rèn)購，其他項(xiàng)目預(yù)計(jì)要到2005年開始銷售，今年下半年將推出，總占地100畝左右，住宅以安置回遷為主，但約有20%左右商品房需要銷售，而且店面將大量推出。,2019/6/30,41,供應(yīng)市場(chǎng),火車站片區(qū) 這一片區(qū)的項(xiàng)目有特產(chǎn)城、茶都三期、三德興商住中心，主要以店面為主，這一片區(qū)仍以店面為主，住宅只有茶都三期的三層住宅，一般單買住宅的客戶較少，除非店面住宅一起買。但三遠(yuǎn)江濱花園、恒興中學(xué)旁泉州方圓地產(chǎn)150畝項(xiàng)目的推出，將改變這一現(xiàn)狀。該片區(qū)靠河面山，擁有較大的景觀優(yōu)勢(shì)，比較適合開發(fā)高檔住宅。,2019/6/30,42,供應(yīng)市場(chǎng),三德興商住中心 位于中國茶都旁，由三德興公司開發(fā)，共5幢，其中1幢酒店，四幢住宅，共120套住宅，57個(gè)店面，一房57平方米，二房84平方米，三房116平方米，四房150平方米，樓中樓200平方米，樓中樓滯銷，改平層后現(xiàn)已售完。住宅售價(jià)1380-1480元/平方米，店面5000-5800元/平方米，主訴求為享受都市主人，吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城。,2019/6/30,43,供應(yīng)市場(chǎng),中國茶都三期 位于茶都廣場(chǎng)，由福建鳳山集團(tuán)開發(fā)，規(guī)劃總建筑面積10萬平方米，由5幢圍合店面組成，總店面數(shù)400多間，層高4.2米，面積30-80平方米，一、二層店面，三店住宅。店面住宅分開銷售，一層8000-20000元，二層3200-4000元，三層1680元。因前期定價(jià)過高，現(xiàn)銷售不理想。在春節(jié)時(shí)請(qǐng)廈門藍(lán)火策劃公司代理和包裝，出現(xiàn)矛盾后，目前已撤走。,2019/6/30,44,供應(yīng)市場(chǎng),特產(chǎn)城一、二期 位于安溪縣火車站旁，由遠(yuǎn)太集團(tuán)開發(fā)，占地100畝，建成一個(gè)匯聚全國各地名優(yōu)特產(chǎn)的大型物流配送中心，一期19幢3-4層店連宅，總建筑面積6.2萬平方米，總店面數(shù)487個(gè)，一層層高4.5米，按套賣20-33萬，售價(jià)比茶都低，目前一期已售完。二期近期開始銷售，二期店面與住宅分開銷售，住宅1650元/平方米，150套，面積80-120二房和三房；店面8000元/平方米，170套，面積20-30，目前銷售率15%左右。,2019/6/30,45,供應(yīng)市場(chǎng),三遠(yuǎn)江濱花園 位于穎如橋南面 ，由三遠(yuǎn)集團(tuán)旗下新聯(lián)安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) ，占地73.4畝，總建筑面積近 12萬，投資總額美元1980萬元。項(xiàng)目緊臨大龍湖，綠草成蔭，風(fēng)景如畫，是人們居住和商貿(mào)的理想選擇。 該項(xiàng)目建設(shè)“七通一平”條件基本具備，場(chǎng)地已平整，道路暢通。項(xiàng)目將于2004年11月開盤。是火車站片區(qū)的一個(gè)新項(xiàng)目。,2019/6/30,46,供應(yīng)市場(chǎng),龍湖片區(qū) 位于龍湖汽車站周圍，周邊300米以內(nèi)環(huán)繞著銘選醫(yī)院、安溪車站、龍湖市場(chǎng)、第四實(shí)驗(yàn)小學(xué)、第四實(shí)驗(yàn)幼兒園、農(nóng)業(yè)銀行龍湖分理處及工商銀行龍湖分理處，配套比較完善，是一個(gè)新的生活區(qū)。項(xiàng)目有龍湖世紀(jì)廣場(chǎng)、富貴特區(qū)、富華林美。從目前市場(chǎng)供應(yīng)量看，這一片區(qū)以住宅為主，但已基本售完。明年龍湖山莊的開盤，住宅品質(zhì)將進(jìn)一步提升。,2019/6/30,47,供應(yīng)市場(chǎng),富華林美 項(xiàng)目位于安溪龍湖益民路，由安溪富華地產(chǎn)開發(fā)?？傉嫉孛娣e2.6萬，總建筑面積5.5萬，共7幢多層住宅，1層店面、車位、儲(chǔ)藏間，2層以上為住宅，總戶數(shù)486套，項(xiàng)目以116-137的四房為主，起價(jià)900元/，均價(jià)1150元/ ，店面2800-3200元/，車庫2300元/，儲(chǔ)藏間600元/，目前僅剩幾個(gè)車庫，其他已售完?？蛻粢灾苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)為主。,2019/6/30,48,供應(yīng)市場(chǎng),龍湖世紀(jì)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于安溪龍湖中路，由安溪聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)公司投資開發(fā)。3幢7層多層商住樓，共201套，復(fù)式36套，店面67間，店面層高5.2-6米。住宅面積以118-122的三房為主，店面40-70。住宅售價(jià)1250-1550元/，店面售價(jià)3000-6300元/。原樓中樓無法銷售，改為平層后已售完。項(xiàng)目目前已交房結(jié)案。,2019/6/30,49,供應(yīng)市場(chǎng),富貴特區(qū) 項(xiàng)目位于電力公司辦公樓南側(cè)，由安溪縣電力公司開發(fā)，占地面積14000，總建筑面積72000，由6幢16層帶電梯公寓組成，其中1幢為復(fù)式樓。1層架空，2層以上為住宅，總戶數(shù)為407套。項(xiàng)目大手筆定位安溪第一名宅（花園泳池名宅），面積定位131-155平方米的三房，一棟樓中樓面積240-260平方米，配會(huì)所、游泳池。據(jù)了解，除開發(fā)商電力公司內(nèi)部銷售100多套，其他銷售不夠理想，而且有客戶退房，近期公司出現(xiàn)糾紛，項(xiàng)目無法辦理產(chǎn)權(quán)證。,2019/6/30,50,供應(yīng)市場(chǎng),龍湖山莊 位于龍湖鐵索橋及銘選醫(yī)院旁，由富華房地產(chǎn)公司開發(fā)，占地104畝，總建筑面積9萬，容積率1.31。共8幢多層，11幢小高層，11幢別墅。建筑面積多層為26300，小高層43200，商業(yè)10020，別墅11250。共667套，其中單身公寓96套，多層192套，小高層335套，別墅44套。均價(jià)2000元/，別墅為雙拼疊加，一幢4戶，面積220-230，多層戶型中三房以120，四房130-140為主，小高層戶型130-158。項(xiàng)目將于明年開盤，預(yù)計(jì)在2007年交房，是安溪近年來首個(gè)帶別墅的項(xiàng)目。,2019/6/30,51,供應(yīng)市場(chǎng),北石片區(qū) 該片區(qū)位于解放大橋西側(cè)，以興安路為中心，周邊配套有北石市場(chǎng)、協(xié)成酒店、三德大酒店、第三幼兒園、第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)、銘選中學(xué)、農(nóng)行、工行、建行、金嶺商場(chǎng)等。主要項(xiàng)目有龍?jiān)沸麓?、安星花園小區(qū)、億龍城市花園，從目前市場(chǎng)供應(yīng)量看，這一片區(qū)仍以住宅為主，龍?jiān)沸麓逡咽郏残腔▓@有80套左右未售，億龍一期有部分多層和小高層，二期將于11月推出。這一片區(qū)是目前市場(chǎng)上供應(yīng)量最大的，也是離我們項(xiàng)目最近的片區(qū)，最具有參考性。,2019/6/30,52,供應(yīng)市場(chǎng),龍?jiān)沸麓?位于興安路（汽運(yùn)公司舊址），由安溪安建房地產(chǎn)公司開發(fā)，占地面積2萬，總建筑面積4.7萬。由10幢6層多層住宅組成，一層為店面、車庫和儲(chǔ)藏間，配托兒所、幼兒園，總戶數(shù)380戶，店面層高4.5-5米。住宅最低價(jià)950元/，均價(jià)1150元/，店面4000-5000元/，儲(chǔ)藏間1000元/。項(xiàng)目較早開盤，現(xiàn)已全部售完，客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主。,2019/6/30,53,供應(yīng)市場(chǎng),安星花園小區(qū) 位于安溪北石藍(lán)安路，由發(fā)溪天裕來房地產(chǎn)公司開發(fā)，總建筑面積約2萬平方米，由2幢12層小高層和3幢4-8層住宅組成，1層為店面和儲(chǔ)藏間?？倯魯?shù)201戶，住宅以118-122 三房和210-220的樓中樓為主。住宅多層售價(jià)開盤時(shí)較低入市980元/，現(xiàn)起價(jià)1250元/，小高層1560/元起，最高價(jià)1950元/，店面7100-7300元/。因樓中樓較多，容積率高，無綠化和公共活動(dòng)空間，目前仍余約40%的住宅未售。,2019/6/30,54,供應(yīng)市場(chǎng),億龍城花園 位于興安路與新躍路交匯處，屬于安星花園二期，由泉州億龍房地產(chǎn)公司開發(fā)。占地62畝，總建筑面積10萬平方米，是目前安溪市場(chǎng)最大的項(xiàng)目。一期4萬平方米，有280套住宅。戶型以110-136的三房二廳為主，是目前安溪市場(chǎng)上最好的戶型。2003年底開始內(nèi)部認(rèn)購，多層起價(jià)1320元/，小高層起價(jià)1650元/，店面13800-14000元/，車庫2200元/。目前多層已售90%，小高層已售70%。二期有10幢多層，2幢小高層，將今年11月開盤。,2019/6/30,55,供應(yīng)市場(chǎng),新加坡花園片區(qū) 本片以新加坡花園為主，新加坡花園由龍置地集團(tuán)投資開發(fā)。項(xiàng)目靠山面水，得天獨(dú)厚?，F(xiàn)已完成13幢6層樓的公寓樓(705套公寓)、11幢豪華溫泉?jiǎng)e墅、90個(gè)店面、一座四層樓的現(xiàn)代化購物中心(共有200余間商店)、俱樂部會(huì)所和游泳池等休閑設(shè)施。10年前在新加坡銷售，目前在售1棟多層和1棟別墅，多層價(jià)格1350-1600元/平方米，售40%左右。別墅50萬元，建筑面積323平方米。項(xiàng)目業(yè)主以外商為主，較少人居住，沒有人氣。,2019/6/30,56,去年以來安溪戶型情況,2019/6/30,57,目前安溪所剩戶型 情況,2019/6/30,58,安溪房產(chǎn)戶型分析（一）,安溪主流戶型為三房，暢銷戶型為三房100-120平方米，四房125-135平方米。 安溪需求偏向中等戶型，面積不宜太大，適用即可。 樓中樓市場(chǎng)有限，大多改為平層后方可銷售。 店連宅為安溪獨(dú)特的戶型，有一定的消費(fèi)需求市場(chǎng)。 一房和二房市場(chǎng)供應(yīng)量少，一房市場(chǎng)有限，二房市場(chǎng)有待開發(fā)。,2019/6/30,59,安溪房產(chǎn)戶型分析（二）,從目前市場(chǎng)上看，只有一個(gè)高層項(xiàng)目（工會(huì)項(xiàng)目），其他為多層和小高層，工會(huì)項(xiàng)目推出一個(gè)月后達(dá)到90%的認(rèn)購率，可見高層項(xiàng)目在安溪仍有一定的市場(chǎng)。 戶型結(jié)構(gòu)中，目前安溪仍未有錯(cuò)層，預(yù)計(jì)億龍城市場(chǎng)花園二期將推出。 戶型分布中，戶型大多南北朝向，主臥和客廳都朝南較少，公用衛(wèi)生間多數(shù)為暗衛(wèi)。,2019/6/30,60,安溪房產(chǎn)價(jià)格分析（一）,2003年住宅均價(jià)1600元/，商業(yè)用房均價(jià)7000元/ 。 2003年住宅最低開盤價(jià)900元/（富華林美），最高價(jià)為2300元/（三遠(yuǎn)商城）。 2003年店面最低價(jià)2800元/（富華林美），最高價(jià)為31880元/（曼哈頓廣場(chǎng)）。 2003年最引人注目的樓盤為三遠(yuǎn)商地、富貴特區(qū)。,2019/6/30,61,安溪房產(chǎn)價(jià)格分析（二）,片區(qū)價(jià)格分析 鳳城片區(qū)屬于老市區(qū)價(jià) 格最高2000元/；其次 是火車站片受店連宅影 響，價(jià)格1500元/， 排在第二位；最低為龍 湖片區(qū)受富華林華影響 價(jià)格1300元/。,2019/6/30,62,安溪房產(chǎn)價(jià)格分析（三）,2004年上半年住宅均價(jià)1800元，其中商業(yè)用房均價(jià)9000元。 2004年住宅最低價(jià)1250元/（安星花園小區(qū)），最高價(jià)為3998元/（工會(huì)項(xiàng)目）。 2004年店面最低價(jià)3400元/（世紀(jì)廣場(chǎng)），最高價(jià)為31880元/（曼哈頓廣場(chǎng)）。 2003年最引人注目的樓盤為億龍城市花園、工會(huì)項(xiàng)目。,2019/6/30,63,安溪房產(chǎn)價(jià)格分析（四）,片區(qū)價(jià)格分析 鳳城片區(qū)受工會(huì)項(xiàng)目 影響均價(jià)達(dá)到3000元 /；是火車站片區(qū)特 產(chǎn)城二期開盤價(jià)格繼 走高；北石片區(qū)受億 龍城市花園影響整體 價(jià)格抬高,2019/6/30,64,安溪房產(chǎn)廣告分析,特產(chǎn)城、茶都三期、三遠(yuǎn)江濱花園以戶外展板和安溪電視臺(tái)廣告為主。 富貴特區(qū)：河濱燈箱廣告和安溪電視臺(tái)有廣告。 億龍城市花園：以泉州晚報(bào)夾報(bào)和電視臺(tái)廣告為主。 其他項(xiàng)目較少廣告。 可見，安溪項(xiàng)目以電視廣告為主，戶外展板及報(bào)紙廣告可夾報(bào)為輔。,2019/6/30,65,安溪房產(chǎn)營銷分析,鴻業(yè)精品請(qǐng)廈門弘基偉業(yè)行銷代理，后將代理公司員工轉(zhuǎn)為自已公司旗下，提高售樓人員的素質(zhì)。 富貴特區(qū)曾經(jīng)請(qǐng)廈門聯(lián)聯(lián)成和泉州安蘭機(jī)構(gòu)代理，后到福州招聘售樓人員。 茶都三期在春節(jié)請(qǐng)廈門藍(lán)火策劃公司代理和包裝，出現(xiàn)矛盾后，目前已撤走。 億龍城市花園從泉州調(diào)派，特產(chǎn)城從當(dāng)?shù)卣衅概嘤?xùn)，其他售樓處從當(dāng)?shù)卣衅肝唇?jīng)培訓(xùn)，總體素質(zhì)較低，項(xiàng)目包裝不到位。,2019/6/30,66,安溪商業(yè)市場(chǎng)分析,商業(yè)項(xiàng)目：曼哈頓廣場(chǎng)、鴻業(yè)精品購物廣場(chǎng)、茶都三期、特產(chǎn)城、及其他項(xiàng)目店面。 總體情況：安溪總體商業(yè)價(jià)格偏高，商業(yè)價(jià)格直逼廈門，但資金回報(bào)率不高，出現(xiàn)泡沫，使許多安溪人選擇在廈門投資店面或商場(chǎng)?？偟膩碚f安溪有三個(gè)商業(yè)區(qū)，分別為舊城商業(yè)中心 、火車站商圈 、安溪橋頭北石商區(qū)。,2019/6/30,67,安溪商業(yè)片區(qū)分析（一）,舊城商業(yè)中心 處于舊城改造區(qū)，舊城拆遷比較雜亂，店面較多，但不成規(guī)模，專業(yè)街較少，定位雷同。整體商業(yè)價(jià)值難以提升，目前的市場(chǎng)價(jià)為3-5年后的舊城改造后商業(yè)區(qū)的價(jià)格，價(jià)值被嚴(yán)重透支，最高價(jià)達(dá)3萬多元，基本上沒有升值潛力。曼哈頓廣場(chǎng)采取的策略是單位面積的分割以減少總價(jià)，降低投資門坎以及欲引進(jìn)大賣場(chǎng)（類似沃爾碼）或大型餐飲帶動(dòng)人氣，帶動(dòng)二、三、四層商場(chǎng)的銷售。鴻業(yè)精品采取的策略是提高回報(bào)率、回租年限，或開盤時(shí)炒作。,2019/6/30,68,安溪商業(yè)片區(qū)分析（二）,火車站商圈 定位中國茶都、特產(chǎn)城，具有很強(qiáng)的專業(yè)市場(chǎng)，但市場(chǎng)容量過大，茶都一、二期近10萬平方米的商業(yè)規(guī)模能滿足安溪3-5年內(nèi)市場(chǎng)需求，如今又開發(fā)茶都三期、特產(chǎn)城一期、二期，規(guī)模都是10萬平方米左右，明顯供過于求，已經(jīng)達(dá)到安溪十年后的茶葉市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模，而且茶葉具有季節(jié)性，買店面不如租店面，長租不如短租，店面綜合價(jià)值難以提升。茶都三期從目前市場(chǎng)來看資金回報(bào)率5%，低于商業(yè)一般回報(bào)率，將影響投資者繼續(xù)投資，最后只能造成有價(jià)無市，物業(yè)空置。特產(chǎn)城雖然銷售率高，但招商、經(jīng)營有一定的難度。,2019/6/30,69,安溪商業(yè)片區(qū)分析（三）,安溪橋頭北石商區(qū) 處于城廂鎮(zhèn)和鳳城鎮(zhèn)的交通樞紐地帶，屬于交通類商業(yè)物業(yè)帶動(dòng)綜合休閑商區(qū)，周邊兩個(gè)汽車站（龍湖車站、恒興車站）、三個(gè)酒店（協(xié)成酒店、安溪人、三德酒店）、兩大商場(chǎng)（金嶺商場(chǎng)、協(xié)成商場(chǎng)），人流量大，但比較雜亂。而且周邊的工廠較多，也是安溪新的住宅開發(fā)區(qū)，隨著龍?jiān)沸麓濉?2畝的億龍城市花園、安星花園小區(qū)商品房交付入住，這一帶綜合商業(yè)價(jià)值也將得到提升。,2019/6/30,70,別墅市場(chǎng)分析（一）,目前安溪?jiǎng)e墅市場(chǎng)有三個(gè)項(xiàng)目，分別為新加坡花園別墅、鳳冠山莊別墅、龍湖山莊別墅，具體情況如下： 新加坡花園：新加坡花園共建10幢別墅，有3幢未建，其中有九幢于10年前在新加坡銷售，但空置率高，只有1-2由幢有入住。目前售價(jià)50萬元，建筑面積323平方米，土地面積600多平方米，接近1畝。單價(jià)1550元/平方米，辦相關(guān)手續(xù)需3-4萬元，已售的別墅也有的在轉(zhuǎn)手。,2019/6/30,71,別墅市場(chǎng)分析（二）,鳳冠山莊別墅：位于鳳冠山，土地已平整多年，地塊多次易手，現(xiàn)準(zhǔn)備開發(fā)，由廈門豪斯策劃，方案正在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)將以獨(dú)幢為主，部分雙拼獨(dú)幢。 龍湖山莊別墅：位于龍湖鐵索橋及銘選醫(yī)院旁，由富華房地產(chǎn)公司開發(fā)，占地104畝，總建筑面積9萬，別墅11250，別墅44套。為雙拼疊加別墅，一幢4戶，面積220-230，項(xiàng)目將于明年開盤，預(yù)計(jì)在2007年交房，是安溪近年來首個(gè)帶別墅的項(xiàng)目。,2019/6/30,72,項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義,安溪強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐 安溪2003年全縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值115.5億元，增長13%,人均GDP達(dá)10896元，財(cái)政總收入60129萬元，金融存款余額48.84億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)6727元，全縣城鄉(xiāng)居民在銀行系統(tǒng)的儲(chǔ)蓄余額達(dá)38.59億元。 安溪2004年上半年完成生產(chǎn)總值60.08億元，財(cái)政總收入35683萬元，金融存款55.79億元，農(nóng)民現(xiàn)金收入人均為2165.84元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)4178.1元， 1-5月中國茶都完成貿(mào)易額3.45億元。,2019/6/30,73,項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義,安溪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸成熟 2003年安溪商品房銷售面積達(dá)9.6萬平方米，2004上半年安溪商品房銷售面積達(dá)5.2萬平方米，預(yù)計(jì)2004年將突破10萬平方米。 自去年以來安溪房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成供銷兩旺的局面，消費(fèi)者越來超理性，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)要求越來越高，大盤大配套的意識(shí)已有所形成。出現(xiàn)一些高端房地產(chǎn)產(chǎn)品（別墅）消費(fèi)需求，供應(yīng)市場(chǎng)也出現(xiàn)一個(gè)兩個(gè)別墅項(xiàng)目。,2019/6/30,74,項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義,安溪政府規(guī)劃要求 市政府規(guī)劃到2010年縣城從目前的10萬人口向20萬人口以上城市發(fā)展，而且要將德苑建設(shè)成為安溪新的中心城鎮(zhèn)山水城林，引進(jìn)安溪最好的學(xué)校安溪一中，建設(shè)二環(huán)路和新的長途汽車站，銀行、醫(yī)院、交通、商業(yè)等各項(xiàng)配套將一應(yīng)俱全。項(xiàng)目規(guī)劃將得到政府的大力支持，為項(xiàng)目發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。,2019/6/30,75,項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義,項(xiàng)目地塊優(yōu)越性 項(xiàng)目地塊處于藍(lán)溪、西溪、清溪三江交匯處，東面倚山，擁有絕佳的自然條件與景觀資源。是開發(fā)別墅等高檔物業(yè)的絕佳地塊。 大盤開發(fā)彰顯開發(fā)實(shí)力 項(xiàng)目占地600多畝，總建面積60多萬平方米，是目前泉州罕見的大盤項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)成功將迅速提高開發(fā)商知名度和品牌。,2019/6/30,76,目標(biāo)客戶分析（一）,私營企業(yè)主、企事業(yè)單位中上層人士：在安溪已有自建房或自購商品房，事業(yè)有成，購房面積在180以上，復(fù)式住宅或獨(dú)院別墅 收入較高的個(gè)體經(jīng)營者：生活穩(wěn)定，自有住房，希望改善居住環(huán)境，需求面積140180。 企事業(yè)單位員工、一般個(gè)體經(jīng)營者：需求面積120140，以三房和四房為主,2019/6/30,77,目標(biāo)客戶分析（二）,2019/6/30,78,目標(biāo)客戶分析（三）,消費(fèi)偏好及文化心理特征： 事業(yè)有成，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，注重生活品質(zhì)，對(duì)景觀和自然環(huán)境有較大的偏好，注重下一代的教育，只要物有所值或物超所值就愿意購買。 購房目的分析,2019/6/30,79,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,定位依據(jù)： 安溪社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境； 安溪房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)； 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 客戶群體分析； 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品需求偏好分析。,2019/6/30,80,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,安溪市環(huán)境最好、檔次最高的 城市山水園林生態(tài)居住區(qū) 以“水”為核心構(gòu)筑一個(gè)景觀社區(qū)，塑造一種水與生態(tài)的自然主義生活方式。 閱讀天然山水神韻，理解建筑與天地共生內(nèi)涵，依托現(xiàn)代人生活方式原則，讓清新細(xì)膩的山水生態(tài)景觀與精致典雅的人居經(jīng)典相得益彰。,2019/6/30,81,項(xiàng)目運(yùn)作策略（一）,確立“品牌形象”主導(dǎo)型戰(zhàn)略 目前的安溪房地產(chǎn)處于較低層次的開發(fā)及價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，而本項(xiàng)目周邊環(huán)境較好,規(guī)劃彈性空間大，主要面對(duì)安溪的中上收入階層,適宜開發(fā)較高檔次的住宅小區(qū)。這就要求開發(fā)商做市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者,采用較高價(jià)格成長趨勢(shì),較高利潤、較高檔次、中上成本的品牌形象主導(dǎo)型戰(zhàn)略。 項(xiàng)目以大規(guī)模、大氣勢(shì)的包裝宣傳，震憾推出。以迅速感性的魅力產(chǎn)品搶占目標(biāo)客戶心智至高點(diǎn)，贏得社會(huì)大眾口碑，從而引起轟動(dòng)效應(yīng)。,2019/6/30,82,項(xiàng)目運(yùn)作策略（二）,教育配套策略 1994年，碧桂園在“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的思路指導(dǎo)下，首倡社會(huì)“貴族學(xué)?！?，使項(xiàng)目起死回生，開創(chuàng)了教育產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先河。這種社會(huì)潮流實(shí)際上就是把教育產(chǎn)業(yè)資源放開，讓社會(huì)共享，對(duì)房地產(chǎn)來說，就是把教育融入到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中去，并同時(shí)推動(dòng)其發(fā)展。龍鳳都城規(guī)劃人口約2萬，目前社會(huì)配套嚴(yán)重缺位，名校資源的開發(fā)利用將成為本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。幼兒園辦成雙語幼兒園、小學(xué)與實(shí)小聯(lián)辦、中學(xué)與一中聯(lián)辦。,2019/6/30,83,項(xiàng)目運(yùn)作策略（三）,價(jià)格策略 龍鳳都城建議采用低開高走的價(jià)格策略，低開高走是房產(chǎn)營銷最常用的策略，低開的目的是吸引市場(chǎng)視線，其線路是為了價(jià)格的上升，使房產(chǎn)始終具有升值空間。買房者對(duì)于自己購買的房屋通常懷著升值的期望，客戶的心態(tài)是買漲不買跌的，低價(jià)高走的價(jià)格策略最關(guān)鍵的就是開盤價(jià)的制定以及調(diào)價(jià)頻率、幅度。,2019/6/30,84,項(xiàng)目運(yùn)作策略（四）,打造水景社區(qū) 龍鳳都城是以“水”為核心構(gòu)筑一個(gè)景觀社區(qū)，塑造一種水與生態(tài)的自然主義生活方式。建議提高江面水位，以增加水域面積，并與中心湖水貫通,組成一個(gè)由活水構(gòu)成的景觀帶。,2019/6/30,85,總體規(guī)劃方案,規(guī)劃指導(dǎo)思想：以人為本，提供一個(gè)適合城市長期發(fā)展的現(xiàn)代化環(huán)境，成為周圍地區(qū)的重要居住示范小區(qū)。 規(guī)劃理念：逆造面向山水的開放性空間，同時(shí)強(qiáng)調(diào)均好性，與自然的共融性，及體現(xiàn)地域文脈和人文關(guān)懷。 總體構(gòu)想：對(duì)西溪及山體良好景觀的借用。圍繞基地東面的山水，以弧形綠化帶層層展開，形成山水綠互相滲透，奠定人在綠中，綠在家中的良好生態(tài)景觀格局。,2019/6/30,86,總體規(guī)劃方案,布局特點(diǎn)：一個(gè)中心，八個(gè)組團(tuán)，三層綠化帶。 道路規(guī)劃：人車分流，將道路設(shè)計(jì)與景觀、綠化相結(jié)合，共同塑造戶外空間景觀。 景觀規(guī)劃：以“天人合一”的生態(tài)理念為綠化環(huán)境的整體宗旨，以集中綠地為基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)點(diǎn)線面的多樣空間組合的自然居住公園。 立體綠化：運(yùn)用墻面和屋頂綠化提高項(xiàng)目結(jié)合品質(zhì)。,2019/6/30,87,總體規(guī)劃方案,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地面積：435229 總建筑面積：610000 住宅總建筑面積：510000 商業(yè)及公建總建筑面積：100000 綠化率：42% 建筑密度：30% 總?cè)莘e率：1.40,2019/6/30,88,總體規(guī)劃方案,公共建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 綜合商業(yè)大廈建筑面積：43000 社區(qū)中心建筑面積：15000 售樓中心建筑面積：6000 社區(qū)中心、幼兒園建筑面積：5000 菜市場(chǎng)：450 其他商業(yè)面積：33550,2019/6/30,89,總體規(guī)劃方案,教育配套設(shè)施：在項(xiàng)目周邊建設(shè)一所中學(xué)和小學(xué)，在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃兩所幼兒園和社區(qū)活動(dòng)中心。 其他配套設(shè)施：3個(gè)垃圾站、3個(gè)書報(bào)亭、2個(gè)公廁，1個(gè)菜市場(chǎng)。 公共建筑：在小區(qū)西南側(cè)建小區(qū)大門、商業(yè)配套和售樓中心。 中心廣場(chǎng)：在二環(huán)路和德苑公路交叉口建商業(yè)廣場(chǎng)，規(guī)劃一幢26層住宅和一幢酒店式公寓。 中心會(huì)所：在小區(qū)中心綠地建中心會(huì)所，設(shè)室外室外游泳池。,2019/6/30,90,總體規(guī)劃方案,戶型規(guī)劃 根據(jù)安溪房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)和未來住宅的發(fā)展趨勢(shì)，設(shè)計(jì)多層、高層、別墅三大類住宅，多層從二房、三房、四房到五房（樓中樓），面積77-170大小不等；高層有三房二廳、四房二廳、四房半二廳等五種戶型，面積從120-150大小面積不等；別墅包括疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立四種，每種別墅設(shè)有兩種戶型，面積從200-380大小不等。,2019/6/30,91,戶型規(guī)劃方案,2019/6/30,