2010南昌眾森紅谷一品深化報告.ppt

,眾森紅谷一品項目提報,新聯(lián)康（中國）南昌公司,2010年6月28日,我們,將為您創(chuàng)造22億元,的銷售額,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,目錄,壹 貳 叁 肆,環(huán)境篇 市場篇 產(chǎn)品篇 營銷策略,伍 陸,營銷方式 新聯(lián)康案例,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,壹、環(huán)境篇 地塊屬性分析,Project,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,地塊屬性分析,紅谷灘,新建縣,老城區(qū),江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,地理位置,本案 新建縣,本案,東湖區(qū) 青山湖 紅谷灘 中心區(qū) 西湖區(qū) 青云譜 大范圍 小范圍 從大范圍來看，本項目所處的新建縣離市區(qū)有一定 從小范圍來看，本項目位于新建縣老城區(qū)和紅谷灘中心區(qū) 的距離。房地產(chǎn)開發(fā)水平方面要遜色于其他 之間。湖景資源和紅灣公路增添了項目的可塑性。 區(qū)域，整體的市場接受度不高， 對于本項目 來說具有一定的市場挑戰(zhàn)。 我們的思考 地塊先天優(yōu)勢并不明顯，如何提高本項目的市場認知度？,紅灣公路在建,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,我們的思考,地塊周邊環(huán)境形象較差、配套空白，如何樹立本項目的市場形象？,本項目,地塊周邊環(huán)境 黃家湖,打造,質(zhì) 打,地塊先天優(yōu)勢并不明顯，如何提高本項目的市場認知度？,我們的思考,品,品,我們的思考 地塊周邊環(huán)境形象較差、配套空白，如何樹立本項目的市場形象？,宣傳,裝 宣,包,包,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,地塊SWOT分析,固有優(yōu)勢（STRENGTH）,固有劣勢（WEAKNESS）,1. 2.,有一定的湖景資源 地塊完整性較好，利于規(guī)劃,1. 2.,周邊道路網(wǎng)不完善、環(huán)境形象較差 項目周邊配套空白,項目機會（OPPORTUNITY）,項目威脅點(THREATEN),1. 紅灣公路的建成，拉近與城區(qū)的距離 2. 準確把握未來市場需求，打造出符合市場 1. 新政策可能帶來市場調(diào)整對本項目的 需求產(chǎn)品 沖擊 3. 充分了解競爭對手，打造出更具競爭優(yōu)勢 2. 紅谷灘項目品質(zhì)較高 的產(chǎn)品，在市場中取勝 我們認為地塊可挖掘的市場價值較大，有打造中高端產(chǎn)品 的條件。紅灣公路的開通將大大提升本項目 的認知和市場接受度 ；充分利用水系資源 ，打造具有湖景特色的中高端產(chǎn)品 。 地塊周邊形象對于本項目具有較大的影響， 要通過一定量的包裝手段來彌補。,整體而言，我們要將 地塊的優(yōu)勢完全的展現(xiàn)出來 ，用過 包裝宣傳手段將不利于本項目的因素淡化 ，通 過高品質(zhì)的產(chǎn)品樹立項目的市場形象。 質(zhì) 裝,造 傳,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,貳、市場篇 市場分析 公寓市場分析,別墅市場分析 產(chǎn)品分析 相關(guān)建議,Market,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,市場數(shù)據(jù)分析,4903,4500,4370 4451,4089 4157,2月,3月,4月,5月,價格到達歷史最高點,09年價格低開高走,6月,7月,8月,9月 10月 11月 12月,2月,3月,4月,5月,5417,5072,4859,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,30 20,70 60 50 40,5546,5563,5208,5500,10 0 2009 2010 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 3月 4月 5月 年1月 年1月 供量 9.13 16.41 12.21 35.66 29.91 9.04 19.56 22.32 29.04 17.25 34.18 24.59 23.18 5.67 15.39 51.55 33.68 銷量 42.66 33.39 45.34 45.28 57.54 52.26 33.77 38.03 38.12 35.02 43.7 35.56 28.13 16.45 24.85 40.33 21.11 7000 6500 6518 6000,5161 5294 5000 4558 4824 4393 4000 3500 3000 2009 2010 年1 年1 成交均價 4089 4157 4370 4451 4558 4859 5208 5161 4824 4903 5294 5546 5072 4393 5417 5563 6518, 整個09年去化量全面爆 發(fā)，甚至超越了07年。 新增供應(yīng)量在09年開始復(fù) 蘇，10年4月達到頂峰，但4月 出臺的政策組合拳給“瘋狂”樓,市迎頭痛擊，市場觀望氣氛開 始濃厚，今年5月成交量明顯,銷售量明 顯下滑,09年市場高溫期,09年市場緩和期,滑落。 后續(xù)的市場必然調(diào)整，對于 本項目來說也將承受巨大的考 驗，不確定因素將影響未來市 場。 09年火爆的市場，使得價 格一路高走，目前均價已經(jīng)到 達歷史高峰；各別較為高端的 項目拉高均價。 未來短時間內(nèi)，可能出現(xiàn)量,跌價穩(wěn)的局面。隨著成交量的,低迷，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)價 格松動的跡象。買賣雙方博弈 戰(zhàn)似乎拉開序幕。 面對這樣的市場、 這樣的政策，開始 悲觀 ?,數(shù)據(jù)分析, 08年10月推出96平方米小三房, 賣點：地理位置、江景優(yōu)勢、,產(chǎn)品品質(zhì),江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,洪客隆國際金融中心,08年的市場發(fā)生了什么？, 08年9月推出45-128平 方米高層公寓，3個月所 推房源銷售完畢； 賣點：開發(fā)商品牌、 偷面積（8-17平方米） 附加值高,保利高爾夫花園,偷 面 積,綠地梵頓公館, 08年梵頓公館始終走在紅角洲銷售的前列，一路逆市 飄紅，以90平方米以下的中小戶型為主，整個08年去化 高層公寓約10萬平方米。 賣點：產(chǎn)品品質(zhì)較高、緊湊型居室 萬達華府 該案的品質(zhì)已經(jīng)得到整個市場 的認可，在市場中有著較強的競 爭力， 08年去化速度仍然處于 全市領(lǐng)先地位。 產(chǎn)品，4個月所推房源銷售完 畢； 賣點：發(fā)展商品牌、偷面積 （7-12平方米），緊湊型居室 偷面積 逆市飄紅的關(guān)鍵因素：產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品優(yōu)勢、銷售手段,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,公寓市場分析,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,別墅個案一覽表,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,9200,18500,6000,9500,19000 17000 15000 13000 11000 9000 7000 5000,綠地香頌,天賜良園,保利,西雍半島,御湖半山,恒大綠洲,在售個案別墅價格 單位:元/平方米 21000,紅谷灘區(qū) 域價格 9500,新建縣區(qū) 域價格 5500,銀三角區(qū) 域價格,均價 市場在售別墅項目不多，南昌市的別墅市場仍處于發(fā)展階段，對于本項目來說存在較大的機遇。 在售個案中，保利產(chǎn)品的價格最高，本項目所在區(qū)域的價格體系相對較低，所致因素：1、地段相對較弱，2、品質(zhì)相對較低 。 我們認為，存在需求的市場情況下，本項目應(yīng)重點打造產(chǎn)品的品質(zhì)，才能支撐價格 ，占得市場先機。,高 端,質(zhì),品 質(zhì),天賜良園,較 低,質(zhì),品 質(zhì),江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,別墅競品個案解析,聯(lián)排,獨棟,保利高爾夫花園 端 高 品, 該案產(chǎn)品主要以雙拼、聯(lián)排、獨棟、多層洋房為主，超低容積率和建筑密度使得該小區(qū)打造了大面積的綠化景觀和水系景觀， 整個小區(qū)以歐式風(fēng)格為主，吸引了較多的高端客戶 ； 該小區(qū)以組團方式逐步推出產(chǎn)品，去化較好，在市場上有較高的知名度和良好的口碑； 在08下半年市場低迷的時期推出的聯(lián)排產(chǎn)品當(dāng)年銷售完畢，其戶型在180-220平方米 之間，目前在售獨棟產(chǎn)品280-330平方米 。 聯(lián)排 聯(lián)排 低 較 品 該案產(chǎn)品主要以聯(lián)排、高層、小高層為主，聯(lián)排別墅面積220-280平方米，產(chǎn)品品質(zhì)一般；整個小區(qū)的小高層和高層產(chǎn)品去 化正常，但是聯(lián)排產(chǎn)品去化較慢，市場反映較為冷淡； 整個小區(qū)的從建筑外觀到戶型設(shè)計都差強人意，產(chǎn)品的性價比相對較低。尤其是聯(lián)排產(chǎn)品，沒有得到市場較高的關(guān)注，在同 類產(chǎn)品競爭當(dāng)中處于劣勢。,值 高,加,附 加,值 低,加,附 加,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,別墅競品個案解析,疊加產(chǎn)品200-300 ，內(nèi)進行了套房設(shè)計、地下雙車庫配置，并附送精裝庭院、下沉式庭院，多露臺，地下室等空間。 該項目的聯(lián)排產(chǎn)品品質(zhì)較低，市場的接受度相對較差。,綠地香頌 高 值 附,朗晴園 附,低 值,較 差,段,地 段,一 般,段,地 段,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,別墅競品個案解析,御湖半山項目位于南昌市空港別墅區(qū)內(nèi)（昌北高速收費站前行800米），占地面積約464400平方米，總建筑面積約240000平方米， 規(guī)劃總戶數(shù)約1200戶，項目建筑類別有獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅。,西雍半島 差 較 地,一二期已經(jīng)全部售罄，目前在售的西雍半島占地316畝，總建筑面積9.7萬平米，由284套別墅組成，其中一組團62套別墅。其中別 墅以獨棟、聯(lián)排為主，雙拼為輔，由18種不同面積、不同結(jié)構(gòu)的戶型組成。 御湖半山 般 一 地,可高,牌 認,品,品,一 般,一,認可,牌 認,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,別墅競品個案解析,南昌恒大綠洲定位城市高爾夫主題社區(qū)，位于南昌城市南側(cè)迎賓中大道（南昌市英雄開發(fā)區(qū)，銀三角立交旁），湖濱別墅區(qū)、全景 豪裝洋房。,綠地蘭宮 認 牌,占地面積1250畝，總建筑面積約40萬平方米，總戶數(shù)1762，共分九期開發(fā)， 目前已開去化完畢。由上海綠地集團開發(fā)，主要產(chǎn)品形 式有獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅。 恒大綠洲 品 牌,般,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,從區(qū)位來看，目前在售個案較為偏遠 ，與之相比本項目有一定的優(yōu)勢； 從面積段來看，市場中聯(lián)排產(chǎn)品以180-210平方米 的戶型產(chǎn)品為主，且市場接受度較高 ； 從風(fēng)格來看，地中海已經(jīng)成為主流； 從價格來看，聯(lián)排產(chǎn)品均價在8000-10000元/平方米 左右，較為偏遠的個案價格5000- 6000元/平方米 ；,別墅市場小結(jié) 綜述 從產(chǎn)品來看市場主要以聯(lián)排產(chǎn)品為主 ；且附加值較高 。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,叁、產(chǎn)品篇 項目產(chǎn)品分析,產(chǎn)品調(diào)整建議,樣板房風(fēng)格建議 會所建議,Product,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,項目產(chǎn)品分析,別墅產(chǎn)品（項目價值提升點）,5 4,7,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,一期9棟多層在售1#、 2 3#、4#。 3 1 一期99套聯(lián)排 6 10套雙拼 9 8 一期產(chǎn)品公寓部分由89平方米的兩房半和120平方米的常規(guī)三房產(chǎn)品 為主；聯(lián)排產(chǎn)品210-260平方米，雙拼360-370平方米。 我們的 一期公寓產(chǎn)品戶型較為單一，后期產(chǎn)品 思考 可否豐富？ 雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品面積是否過 大？后期是否考慮增加“類獨棟 ”產(chǎn)品？,拼高檔產(chǎn)品可以大大提升本案的市場價值，也是本項目 樹立高端形象的關(guān)鍵因素，是重點打造的產(chǎn)品。 黃家湖 公寓產(chǎn)品（多層電梯） 烏 沙 河 商業(yè)用地 紅灣公路的開通 將大大提升項目 的接受度 紅灣公路的落成將改變項目的地理認知，對于項目具有極 大的市場價值（距紅谷灘市政府2公里）。,總平分析 項目整體規(guī)劃較為合理，發(fā)揮湖景優(yōu)勢。其中聯(lián)排、雙,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,戶型分析,89平方米小三房 120平方米常規(guī)三房 公寓產(chǎn)品以以上2種產(chǎn)品為主。整個設(shè)計合理、較為常規(guī)化；基本滿足生活需求。 產(chǎn) 品 的 亮 點 在 于 多 層 配 帶 電 梯 ，在新建縣目前市場上較有檔次，一定程度上拔高了產(chǎn)品的形象。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,地中海風(fēng)格在南昌市場已經(jīng)司空見慣，最具代表的有世紀風(fēng)情、江 西奧林匹克花園、地中海陽光。他們的風(fēng)格品質(zhì)已經(jīng)得到市場的 認可，對于本項目來說更應(yīng)該高要求來打造。 他們的風(fēng)格,風(fēng)格分析 我們的產(chǎn)品,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,一期多層產(chǎn)品戶型較為單一，我們認為在后期的產(chǎn)品中可以適當(dāng)?shù)膶a(chǎn)品豐富 起來，才能滿足更多的市場需求，挖掘更多的潛在客戶。 項目產(chǎn)品的品質(zhì)要高于新建縣市場水平，但是更應(yīng)該看齊或是超越紅谷灘個案 水平。 紅谷灘項目，無論是規(guī)劃還是品質(zhì)上，都已經(jīng)把南昌消費者的味口調(diào)高，因此 我們認為本項目要走就走高端路線，打造合符市場需求的高質(zhì)量產(chǎn)品，才能在市場 競爭中取勝。,產(chǎn)品分析小結(jié) 本項目在市場上具有規(guī)模競爭優(yōu)勢，應(yīng)注重產(chǎn)品的品質(zhì)打造。尤其是聯(lián)排產(chǎn) 品，應(yīng)讓其成為本案最大的亮點，是本項目的提升市場價值的關(guān)鍵因素。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,產(chǎn)品調(diào)整建議,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,一期公寓產(chǎn)品戶型較為單一，后期產(chǎn)品可否豐富？ 雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品面積是否過大？后期是否考慮 增加“類獨棟”產(chǎn)品？ 我們認為在后期公寓產(chǎn)品面積配比如下, 我們認為以打造剛性需求產(chǎn)品可以在 競爭中占有較大的優(yōu)勢； 豐富的產(chǎn)品可以滿足更多客戶的需 求，同時拉開產(chǎn)品之間的總價； 本項目不是豪宅產(chǎn)品，在拉高單價的同時我們通,過控制面積來控制總價，突出在總價方面的優(yōu)勢,聯(lián)排：180-220平方米，雙拼：260平方米,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,此類聯(lián)排有別于目前市場上的產(chǎn)品，有著較高的性價比,一期公寓產(chǎn)品戶型較為單一，后期產(chǎn)品可否豐富？ 雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品面積是否過大？后期是否考慮 增加“類獨棟”產(chǎn)品？,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,樣板房風(fēng)格建議,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,【法式皇朝】,衛(wèi)生間融合古典與現(xiàn)代設(shè)計讓其更開闊更明亮，梳 妝間以高貴典雅的氣質(zhì)顯現(xiàn)于人,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,Model room 樣板房,【法式皇朝】,精細的手工 編織地毯， 以及淋浴間 的鏡面燭 花，將全座 獨立屋連貫 一起。 主臥房的衛(wèi)浴間設(shè) 有半開放式梳洗間 及桑拿間，而寖浴 于靠窗邊的按摩缸 時亦可飽覽優(yōu)美景 色,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,Model room 樣板房,【古典奢華】,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,Model room 樣板房,【現(xiàn)代奢華】,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,園林景觀建議,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,會所建議 我們要做這樣一個地方，一個“心情盛開的地方 ”，它不僅顛覆 了人們對房子的認識，讓人們驚訝于“原來房子還可以這樣蓋？”，還 將它打造成一種奢侈性產(chǎn)品或者奢侈性服務(wù)的提供商 ， 形成一個頂級國際公關(guān)、社交、休閑平臺，給 頂級財富階層 提 供名至實歸的服務(wù)。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,健身中心,咖啡廳,桌球室,醫(yī)療保健,SPA館,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,游泳池,網(wǎng)球場,室內(nèi)高爾夫,KTV,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,肆、營銷策略 策略綜述,價格策略 推案策略 企劃包裝,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,策略綜述,企劃包裝,價格策略 推案策略,通過對市場的準確判斷制定價格策略 尋找項目的核心價值及階段性推案思路,完成形象樹立及市場占位的推廣方案,基于市場背景的全案營銷定位綜述,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,策略綜述,政策背景,預(yù)售房須一次性公布價格，進一步落實商品房銷售“一房一 價”和明碼標價制度，在公開銷售 24小時之前，按照 “一套 房一標價”的方式明碼標價，嚴格按申報價格公開對外銷售 二套房認定以家庭為單位，購買首套自住房且套型建筑面積 90 平方米以上家庭，貸款首付款（含公積金）比例不低于 30%； 貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款（含公積金）比例不 得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 1.1倍,4月 20日 4月 23日,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,策略綜述,政策背景,4月 27日,中行江西分行暫未上調(diào)房貸利率 仍存優(yōu)惠空間存量房貸,存款準備金率上調(diào) 0.5%，房貸將再吃緊 購第三套房禁用公積金貸款：原則上停第三套住房及以上公 積金貸款，二套房首付款也從 40%上調(diào)至 50%，利率不變， 5 年期以上的公積金貸款利率仍為 3.87%。,5月 4日 5月 8日,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,策略綜述,應(yīng)對策略強化對客戶的心理引導(dǎo),政策的 指向性 經(jīng)濟的 貢獻 銀行 方面 通脹 壓力,針 對 的 就 是 炒 房 客 ， 而 不 是 以 自 住 需 求 為 主 的 客 戶 。 對 房 價的調(diào)整也旨在于控制高速上漲，維持房價穩(wěn)定，這是一 種正常的市場現(xiàn)象，不必太過慌張。 房地產(chǎn)在GDP中在比重，很大程度上影響到中國 高速經(jīng)濟 增長?？紤]到政府 保持社會和諧、穩(wěn)定、健康發(fā)展 的指導(dǎo) 思想，肯定不會讓社會出現(xiàn)這樣或者那樣原因引起的不和 諧因素的。 銀行的業(yè)績報表也是需要通過貸款來實現(xiàn)的，因此銀行的 信貸緊縮政策應(yīng)該只是短時間的現(xiàn)象，長期來看肯定還是 會有一定的松動的。 富人的考慮怎樣才能讓自己的錢更值錢， 投資理財?shù)母拍?開始受富人關(guān)注。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,策略綜述,應(yīng)對策略強化對客戶的心理引導(dǎo),股票,地產(chǎn) 黃金,理財手段,可信賴的開發(fā)商,好的產(chǎn)品品質(zhì) 合理的價格,合適的物業(yè),不成熟,門檻高,不穩(wěn)定,古董 地產(chǎn)投資是較好的投資產(chǎn)品,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,產(chǎn)品力營銷的落地執(zhí)行 對項目的價值及理念解讀更偏向于實際落地角度，避免大而空的噱頭，以實實在在的競 爭優(yōu)勢和言而有實的概念占位目標市場。,放大優(yōu)勢 自然景觀稀缺、風(fēng)水寶地。得天獨厚、上風(fēng)上水。,策略綜述,營銷策略基礎(chǔ),實力團隊的 頂級產(chǎn)品定位 ，勢必成為泛紅谷灘的新標桿 強化購買信心 紅 谷 灘 片 區(qū) 現(xiàn) 已 形 成 高端項目云集 的 局 面 ， 房 價 與 地 價 互 為 推 手 。 紅谷灘可開發(fā)土地已顯潰泛。意味著土地供應(yīng)將 迎來政策上的緊張局面，供需緊張的態(tài)勢將進 一 步 鞏 固 泛 紅 谷 灘 區(qū) 房價的抗跌性 。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,高調(diào)入場：,高檔物業(yè) 良性運作 的三要素,良好開端重要性 連續(xù)性,適應(yīng)性,豪宅姿態(tài)亮相，快速提升知名 度，奠定項目調(diào)性；形成市場 追捧態(tài)勢 循序漸進： 核心價值點的不斷豐富演繹， 脈沖式的推進，熱潮不間斷 施工進度、配套設(shè)施密切配合,應(yīng)對變化： 產(chǎn)品線的動態(tài)調(diào)整 形象推廣的動態(tài)調(diào)整,策略綜述,高端項目運作三要素,過,營,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,53,一、深植 “豪宅”形象，品牌、項目互為促進,品牌與營銷雙線推進 產(chǎn)品,客戶 市場,品 牌 推 廣 主 線,體驗式營銷主線,銷,程,跳脫區(qū)域之外，放眼全局 運用對豪宅行之有效的營銷手段， 導(dǎo)入情景體驗營銷主題，推動產(chǎn)品與 客戶銜接 推動客戶跨圈層升級放大，與市場,反饋銜接逐步完成品牌建設(shè)、逐步擴,大市場影響力，實現(xiàn)成熟產(chǎn)品的溢價 高峰,策略綜述,營銷策略原則,共同核心主題,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,54,二、強化資源優(yōu)勢 ，提煉差異性概念，占位市場,根據(jù)項目銷售進度，逐步釋放項目資源，尤其強化并放大豪宅景觀資源、 感官美學(xué)建筑等，強調(diào)稀缺； 多種營銷手段，以市中心及紅谷灘區(qū)域主力客源為基礎(chǔ)，進行有針對性的 推廣措施，促進客戶完成從產(chǎn)品認知到產(chǎn)品認同的過程； 同時，在產(chǎn)品細節(jié)的研究基礎(chǔ)上提煉核心概念，從客群心理角度夯實豪宅,地位。,策略綜述,營銷策略原則,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,長三角片區(qū),利用新聯(lián)康輻射三十五個城市的客戶資源平臺， 選擇重點城市進行推廣，尤其是江浙、閩三角區(qū) 域，拓展客源，吸引外地投資客； 將外地推廣作為貫穿全案營銷的組合策略之一。,三、資源外拓，外地推廣，吸引異地投資客,大閩南片區(qū),策略綜述,營銷策略原則,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,策略綜述,企劃包裝,價格策略 推案策略,制定適合市場的價格策略 尋找項目的核心價值及階段性推案思路,完成形象樹立及市場占位的推廣方案,基于市場背景的全案營銷定位綜述,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,價格策略,定價策略,平開高走價格策略,依靠項目的新鮮與豪華，品質(zhì)較佳，差異 化，以中等價位進行市場滲透，獲取市場 占有率。以高品質(zhì)、中價位取高階層市場 這是新項目進入市場初期常用的策 略，借以獲取高的市場占有率。 組合產(chǎn)品價格策略 隨著競爭的加劇，可以采取組合營銷形式 ，通過與知名產(chǎn)商、奢侈品銷售商合作， 以捆綁優(yōu)惠價格形式擴大狩獵面、爭取最大業(yè)績。,差別價格策略,對不同的目標市場，不同顧客群，不同的 時段采取不同價格，即對不同市場區(qū)隔， 用不同的價格，以獲取更多的銷售量。 差 別定價法，對于營銷方面較為靈活。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,價格策略,分期定價區(qū)間,一期洋房 4300-4500元 / ，聯(lián)排 8000-10000 元/，雙拼 12000-15000元 /,四期,三期,二期,一期,同類型產(chǎn)品銷售價格每年按6%-8%提升。 預(yù)計住宅總銷約22億元。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,策略綜述,企劃包裝,價格策略 推案策略,在適當(dāng)?shù)臅r機銷售適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品 尋找項目的核心價值及階段性推案思路,完成形象樹立及市場占位的推廣方案,基于市場背景的全案營銷定位綜述,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,推案策略,全案推案計劃,一期2#為保留房源，實際銷售面積為4.2萬 從產(chǎn)品多樣化原則和客戶需求引導(dǎo)的角度出 發(fā)，二期和三期的推案時間有重疊，,四期,三期,二期,一期,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,推案策略,一期推案計劃,5 7,2 3,1,9,4 6 8,第一批次1#3#4#已于年初推出且 基本已去化完畢 為放大紅灣公路開通這一絕對利多， 兼顧別墅樣板示范區(qū)的展示，建議別 墅部分推出延至10-11月。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,推案策略,一期推案計劃,5 7,3,2,1,9,4 6 8,第二批次（5#、6#、7#、8#、9#),推出時間： 2010年 7月 通過第一組團的示范區(qū)展示個案品 質(zhì)，提升個案端次。受到道路環(huán)境、 市場的影響，建議該批次與第一批一 樣作為面市產(chǎn)品，可以本案起步價入 市聚集個案人氣；同時利用第一組團 洋房示范區(qū)的定位，為后續(xù)房源提升 價格奠定基礎(chǔ)。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,推案策略,一期推案計劃,5 7,3,2,1,9,4 6 8,第三批次（ 51套聯(lián)排）,推出時間： 2010年 11月 一期多層洋房銷售大部分，工程 形象較好，現(xiàn)場銷售中心投入使用， 樣板示范區(qū)的開放，已具備別墅銷售 的最佳條件，且蓄客期較充足。 考慮到現(xiàn)場樣板區(qū)的開放和紅灣 公路開通時間節(jié)點的不確定性，在 10月份的傳統(tǒng)旺季，可以以 “低調(diào) 的 ”、 “內(nèi)部的 ”、 “小團購的”方式推 出小部分聯(lián)排產(chǎn)品，以期對價格和累 積客戶誠意度進行實戰(zhàn)測試。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,推案策略,一期推案計劃,5 7,3,2,1,9,4 6 8,第四批次（ 48套聯(lián)排， 10套雙拼）,推出時間： 2010年 12月 通過第三批別墅的首輪面市，試 探了市場，建立了一定的項目口碑， 通過市場的反饋，再推出南部較好區(qū) 域的別墅。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,2010年7月 第二批洋房開盤 新建現(xiàn)場營銷中心 籌備新建別墅樣板區(qū),2010年10月 開放樣板示范區(qū) 現(xiàn)場營銷中心使用 第三批小部分聯(lián)排 產(chǎn)品價格和客戶測試,推案策略,一期營銷節(jié)點,2011年11月 2011年12月 項目第四批開盤 項目第三批開盤,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,策略綜述,企劃包裝,價格策略 推案策略,在適當(dāng)?shù)臅r機銷售適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品 尋找項目的核心價值及階段性推案思路,完成形象樹立及市場占位的推廣方案,基于市場背景的全案營銷定位綜述,成熟豪宅板塊,黃家湖，水景別墅,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,在廣告訴求中，將區(qū)域優(yōu)勢作為“大背景”出現(xiàn)，吸引客戶對“黃家湖”產(chǎn)生興趣。,企劃包裝,價值解讀,國際名師手筆,頂級會所,濕地,20萬平米商業(yè)配套 區(qū)域高端規(guī)劃 未來城市發(fā)展重心 感官美學(xué)設(shè)計，前衛(wèi)建筑藝術(shù) 基于區(qū)域資源（湖景、濕地等）及未來商務(wù)區(qū)、居住區(qū)發(fā)展規(guī)劃的價值，是 區(qū)域內(nèi)所有項目共享的優(yōu)勢，不能成為本案具有競爭力的差異性價值點。,大型豪宅別墅區(qū),項目才是本案區(qū)別競案的差異所在，也是形成項目調(diào)性和概念的關(guān)鍵點。 毫無疑問正是訴求中的關(guān)鍵點，通過放大獨有優(yōu)勢，在整個南昌的豪宅競爭中取得優(yōu)勢。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,那么， 基于項目獨有的優(yōu)勢， 該如何傳達給市場， 樹立項目“豪宅”的市場地位，,達成我們預(yù)期的營銷目標？,企劃包裝,核心問題,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,直接賣“資源”訴求湖景、濕地的資源景觀,直接賣“大師”訴求大師資歷、作品、榮譽等 直接賣“產(chǎn)品”會所、酒店、戶型、景觀等，直接呈現(xiàn)給受眾 我們認為，產(chǎn)品賣點赤裸裸的宣揚應(yīng)該是第二步， 只有當(dāng)我們先確立了豪宅的地位并得到客群認同后，,產(chǎn)品賣點的訴求才能深入人心。,企劃包裝,常規(guī)做法,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報, 南昌正真意義上的豪宅項目不多見，除少數(shù)項目外，其余大多是標榜吹噓的“偽豪宅”或高 端產(chǎn)品, 紅谷灘片區(qū)個案定位混亂，戶型從40到200跨度較大，價格也參差混雜，不足以稱之為豪 宅項目，只能算是高端產(chǎn)品 南昌缺少“真豪宅”、缺少純粹、純正的豪宅作品！,空白點！突破點！,企劃包裝,尋找市場“突破點”,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,目標客群有對“真豪宅”的需求嗎？,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,根據(jù)本項目產(chǎn)品我們主要客戶分為三大類：,雙拼及獨棟 210-260平方米的聯(lián)排別墅,90-120平方米的洋房公寓,高端富豪 富豪群體,大眾群體,企劃包裝,我們的客戶在哪里？,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報, 有足夠的財富和能力令生活優(yōu)越 財富只剩下數(shù)字上的意義，消費的價值取向是稀有、珍貴和產(chǎn)品本身帶來的獨特體驗 社交圈子穩(wěn)定且具有排斥性，相同階層的羊群心態(tài)顯著, 年齡在40歲左右，屬于富豪階層 通過自己奮力打拼置下家業(yè)，有個人傳奇和自豪感,企劃包裝,客群解讀,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報, 購房需求特征炫富型、尊崇感 注重門面，喜歡豪華立面和豪華入口, 希望和要求項目做到與眾不同 追求頂級品牌的裝修建材設(shè)施,企劃包裝,客群解讀,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,炫富 不怕貴，只求只好 身份標簽 純粹圈層 他們也許不懂得什么是“真豪宅”、什么是“偽豪宅”，但當(dāng)市場上出現(xiàn)以 ”純正豪宅“為標簽的項目，并且 是前所未有、獨樹一幟、能代表更高一層 的享受和身份時，一定能獲得他們的認同。 純正豪宅“可以吸引目標客群！”,企劃包裝,客群解讀,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,本案能代表”純正豪宅“的涵義嗎？,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,成熟豪宅板塊 區(qū)域高端規(guī)劃 湖景 /濕地 / 原生態(tài)自然景觀 國際名師手筆 感官美學(xué)設(shè)計，前衛(wèi)建筑藝術(shù) 國際級五星級酒店 頂級會所 豪宅面積配比,純正豪宅領(lǐng)域 純凈景觀視野 純正名家之作 純味奢華享受 純粹頂級產(chǎn)品,純粹豪宅,企劃包裝,賣點延伸,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,企劃包裝,推廣總精神,血統(tǒng)純正，生而卓凡 南昌黃家湖紅灣一線大師級豪宅 我們要打造的是 品質(zhì)性高端住宅，而不是地段性高端住宅、價格性 高端住宅。所謂品質(zhì)性高端住宅，是對所在的城市兌現(xiàn)一種承諾，是 倡導(dǎo)一種健康的生活方式，甚至要引導(dǎo)不斷進步的行業(yè)標準。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,企劃包裝,新聯(lián)康企劃案例,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,企劃包裝,新聯(lián)康企劃案例,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,企劃包裝,新聯(lián)康企劃案例,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,企劃包裝,新聯(lián)康企劃案例,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,企劃包裝,新聯(lián)康企劃案例,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,企劃包裝,新聯(lián)康企劃案例,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,企劃包裝,新聯(lián)康企劃案例,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,需要有圈層的客戶代表來進行客源拓展，這類客戶作為幕后者， 不需要他對我們項目作評判或大講理由，我們要的只是為我們 提供客戶； 2、標桿型 就是對鎖定的客戶對項目價值具有極高的認同感的客戶，這類 客戶就像站在鏡頭面前，讓別人透視他，作為我們吸收其他客 戶的形象標桿；,3、現(xiàn)身說法型 能主動站出來大聲地向自己圈內(nèi)朋友介紹我們項目的客戶，維 護這類客戶將更加快速有效的進行市場口碑傳播。,尋找意見領(lǐng)袖，促進羊群效應(yīng) 借勢榜樣作用，形成滾雪球,深入圈層營銷，拓展更多渠道,企劃包裝 1、領(lǐng)袖型,推廣策略目標客戶特征,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,南昌中心,南昌周邊,兩三角,拓展戰(zhàn)場 利用資源，收集南昌 周邊縣市的高端客戶 名單,核心戰(zhàn)場 重點捕獲南昌市區(qū)和紅 谷灘的高端人群，涵 蓋在珠三角有生意往來 的南昌高端人群,輻射戰(zhàn)場 挖掘更多數(shù)據(jù)， 搶占高端客群集中的 一線城市，拓展外地 投資客源,企劃包裝,推廣策略區(qū)域界定,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,一、高調(diào)亮相+產(chǎn)品細節(jié)神秘感，營造入市關(guān)注,企劃包裝,推廣總思路,高調(diào)亮相，制造強烈大眾傳播聲音； 細節(jié)神秘，促使目標客源深入探尋； 達到使客戶高度認同本案是其身份標簽之目的。 二、靈活運用媒體組合，大眾為輔形成知名度，小眾為主精準傳播 大眾媒體中以戶外為主，網(wǎng)絡(luò)、報紙、電視等大眾媒體為輔助手段，重點在項目面市,初期及重要營銷節(jié)點時投放，樹立項目知名度，達成傾城之戀。,利用短信、郵政DM、VIP電信/移動賬單DM等小眾媒體通路，作為貫穿始終的主要 媒體手段，直接到達高端客源的圈層，有效傳播信息，促進廣告的針對性作用。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,三、全面整合資源，形成有效聯(lián)動，事半功倍,戰(zhàn)略品牌聯(lián)動（事件營銷） ： A、頂級俱樂部、會所、豪華酒店聯(lián)動 B、與政府指定社團聯(lián)動 C、奢侈品品牌聯(lián)動 D、駐南昌的外地知名商會聯(lián)動 E、各頂級戰(zhàn)略合作家居品牌簽約儀式,F、項目知名合作商（建筑、景觀等）簽約儀式,一切都是為了鋪墊、迎合本案的貴族血統(tǒng)身份，讓客戶聽到本案案名就能聯(lián)系到“頂級”二字,企劃包裝,推廣總思路,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,豪宅項目的目標客群來源呈明顯階段性，每一階段的主力目標客群不同，即不同 主流圈層。把握階段規(guī)律、針對各圈層特有的生活習(xí)慣、愛好等行為特征，研究 對生活態(tài)度、生活方式等方面認識的差異，從而深刻掌握每一階段主流圈層的獨 特的生活模式和物質(zhì)與精神的核心需求。針對特定階段的特定客群，有的放矢進 行營銷活動。,四、注重渠道開發(fā)，充分利用圈層的泛化與互動,企劃包裝,推廣總思路,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,小型酒會沙龍 拍賣會嘉賓 高爾夫俱樂部會員 私人俱樂部會員 星級酒店,開發(fā)商朋友圈 競品項目客戶名單 窄眾渠道,建立品牌美譽度 達到主動的口碑效應(yīng) 被動渠道,媒體（航機雜志） 媒體（網(wǎng)絡(luò)） 大型公司企業(yè)主邀約 各種金卡會員刊物,主動宣傳渠道 渠道營銷：以針對特定群體的小圈子活動為載體的推廣方式,四、注重渠道開發(fā)，充分利用圈層的泛化與互動,企劃包裝,推廣總思路,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,總方針,最多、最廣客源名 單收集,新聯(lián)康總公司與分 公司各點布局,通過各種渠道、途 業(yè)務(wù)技巧的不同 徑與客戶洽談 詮釋方法 總形式,主動出擊挖掘客戶,營銷中心開放， 逐步摸清客戶意愿,通過SP活動促使客戶 意愿強烈，逐步鎖定,企劃包裝,蓄客計劃,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,名單、線上客戶,有效客戶 意向客戶,A/B級,各類名單、線上慕名而來客戶,有購買力且對別墅有興趣 明確意愿，但無法清晰表示意向,清晰確定購房意向,企劃包裝,蓄客計劃,名單、線上客戶,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,企劃包裝,蓄客計劃,明確意愿，但無法清晰表示意向 有購買力且對別墅有興趣,A/B級 意向客戶 有效客戶,清晰確定購房意向,各類名單、線上慕名而來客戶 首批別墅開盤前客戶開發(fā)形式，開發(fā)時間：2010年9月,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,客戶開發(fā),2、電話拜訪 3、 郵寄DM 4、參觀邀請 5、DS拜訪 6、追蹤客戶,第一輪，通過釋放項目信息篩選客戶 第二輪，根據(jù)電話回訪后篩選名單， 郵寄DM 第三輪，根據(jù)客戶到訪情況，了解最 真實意向 第四輪，對于誠意度較高客戶，進行 上門拜訪 第五輪，持續(xù)追蹤動作,企劃包裝,蓄客計劃 1、短信群發(fā),江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,江西省內(nèi) 1、南昌本地： A、車行客戶開發(fā)、聯(lián)動 B、酒業(yè)客源、茶業(yè)客戶開發(fā) C、新聯(lián)康南昌分公司在昌執(zhí)行項目客戶開發(fā) D、新聞媒體、商會領(lǐng)袖、行業(yè)協(xié)會（金融、地產(chǎn)、設(shè)計院）客戶開發(fā),2、其它地市： 新聯(lián)康近年來江西省內(nèi),企劃包裝,蓄客計劃,客戶名單收集途徑：立足南昌，放眼“兩三角”,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,1、外省各地： A、華東區(qū)域：上海、溫州、寧波、杭州、蘇州、南京等主要城市 B、華北區(qū)域：天津、沈陽、長春、大連、太原、青島、濟南 C、華南區(qū)域：重慶、成都、海南 上述近2年新聯(lián)康所有客戶資源，尤其閩籍客源和浙籍客源的投資客客源明細 2、臺灣地區(qū)：,客戶名單收集途徑：立足南昌，放眼“兩三角” 江西省外：新聯(lián)會資源,臺灣新聯(lián)陽高端客戶資源+尚未進入南昌但有意向的臺胞客源 累計1500組客戶名單,企劃包裝,蓄客計劃,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,4、媒體溫州都市報接觸合作，用當(dāng)?shù)孛襟w的力量拉動客戶,針對溫州投資客的拓展方案： 溫州投資客的投資心理： 一要有口碑；二要眼見為實。 針對其投資心理我們可分線上、線下兩部分來展開動作： 1、與溫州當(dāng)?shù)孛襟w接觸，發(fā)布樓盤廣告信息 2、由溫州媒體負責(zé)當(dāng)?shù)囟c展示，吸引客戶 3、由溫州媒體負責(zé)拉客戶前來看房 團 購 ， 在 現(xiàn) 場 體 驗 中 促 進 銷 售,企劃包裝,蓄客計劃,客戶名單收集途徑：立足南昌，放眼“兩三角”,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,新聯(lián)康在全國29個城市都有項目 操作，握有大量的投資客戶資料， 通過異地聯(lián)動，推薦意向客戶。,新聯(lián)康客戶資源,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,新聯(lián)康精耕 18年 ，累計近 1000億 的銷售金額， 20萬組 的已購客戶和 近 100萬組 的登記客戶成為我們的巨大資源。 華東地區(qū)積累 70000組 來人，大閩南3000組 客戶數(shù)據(jù)。,新聯(lián)康客戶資源,企劃包裝,蓄客計劃,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,活動類型一：,跨界聯(lián)盟，借用其他品牌客戶資源聯(lián)合推介 利用跨界頂端品牌的影響力和資源優(yōu)勢，以酒會秀場展示項目推介的形式，形成品牌比附， 塑造頂端的項目形象，同時吸引層峰階層到項目現(xiàn)場。 如： LV定制發(fā)布會 法 拉 利 激 情 之 夜 軒 尼 詩 騎 士 之 夜 瑪莎 可 新 品 發(fā) 布 酒 會,企劃包裝,活動推廣,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,活動類型二： 風(fēng)水大師高峰論壇,舉辦“風(fēng)水大師高峰論壇”，邀請兩岸三地知名風(fēng)水學(xué)家（如：宋韶光、蘇文鋒、麥玲玲等） 名師薈萃，“高談闊論”，講解紅谷灘一線地段在風(fēng)水學(xué)上的優(yōu)勢。,企劃包裝,活動推廣,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,一線城市星河灣客戶定向推介 加入星河灣豪宅聯(lián)盟，在北京、上海、廣州三地星河灣舉行高端業(yè)主推介會，通過3D大片首映、 產(chǎn)品發(fā)布舞臺劇、設(shè)計師解讀等形式，將產(chǎn)品展示給客戶。,企劃包裝 活動類型三：,活動推廣,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,伍、營銷方式 銷售案場管理,營銷中心建議,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,讓客戶的視覺變化強烈：細節(jié)精致周到、內(nèi)心贊嘆；,每處空間布局和景觀配置要考慮各關(guān)系層層遞進，讓客戶參觀中意猶未盡； 強烈的文化韻味，促使客戶愿意體驗； 每次到訪都是獵奇而來，還想再來。 感受不是用“說”的，要很自然地使客戶愿意用“心”去體會！,營銷方式,體驗式營銷 現(xiàn)場不是賣場，而是富豪家族會所式售樓處。 活動不是信息發(fā)布會，而是家族生活方式交流場。,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,客戶開車直接駛?cè)胧蹣翘庨T口的玻璃門廳，身著黑色禮服的物業(yè) 人員為客戶打開車門，細心引導(dǎo)客戶下車； 進口處的空調(diào)，保持恒溫，客戶下車不會感覺到有溫差。,豪宅的迎賓方式：體現(xiàn)的更多是細節(jié)部分,營銷方式,體驗式營銷,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,用個案對應(yīng)的景觀風(fēng)格打造視覺感受,等候區(qū)：更要富有韻味,江 西 眾 森 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司,眾 森 紅 谷 一 品 項 目 提 報,模型區(qū)：讓客戶暢想自己未來的生活場景 客戶