2008西安曲江博園山莊別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.pptVIP

博園山莊別墅項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告,西安恒鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 陜西美城地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 2008.09.20,前 言：,本報(bào)告對(duì)位于交大科技園項(xiàng)目地塊做可行性研究。 本次研究的主要內(nèi)容為： 1、項(xiàng)目所在板塊的市場(chǎng)研究分析及項(xiàng)目開發(fā)初步建議； 2、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析及風(fēng)險(xiǎn)研究。 報(bào)告可能有有失偏頗之處，還請(qǐng)董事會(huì)提出寶貴意見。 注：本研究報(bào)告分析結(jié)果及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)僅供參考。,項(xiàng)目研究報(bào)告思路導(dǎo)航,Contents,3,1、項(xiàng)目認(rèn)知,1-1.項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo),土地使用性質(zhì)：綜合用地 土地使用年限：50年 總占地面積：60.65畝 總建筑面積：24260 容積率：0.6,規(guī)模較小 控規(guī)正常,1-2.項(xiàng)目區(qū)位,項(xiàng)目位置,項(xiàng)目位于曲江板塊邊緣 屬于交大科技園規(guī)劃之內(nèi) 交大附中東南側(cè),地理位置相對(duì)較偏，有中學(xué)、大學(xué)教育資源。,項(xiàng)目區(qū)位圖,區(qū)位特征,1-3.項(xiàng)目四至關(guān)系,北至匯鑫路 康橋邊的院子、交大附中、交大曲江校區(qū),南至交大研究生院 規(guī)劃中尚未建設(shè),西臨化工六院 化工六院，正在建設(shè),目前處于普探階段 東至衛(wèi)星測(cè)控中心,項(xiàng)目地塊,1-4.項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判,SWOT分析：,市場(chǎng)遠(yuǎn)景價(jià)值較好，自身具備優(yōu)越的可挖掘資源,Think /思考/,項(xiàng)目為交大科技園規(guī)劃用地 項(xiàng)目有一定的教育資源 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)不太明顯 項(xiàng)目區(qū)域生活配套不完善,在現(xiàn)有資源條件下 項(xiàng)目開發(fā)什么產(chǎn)品？,看看市場(chǎng)環(huán)境,2、市場(chǎng)分析,2-1.市場(chǎng)概況,A、房地產(chǎn)運(yùn)行政策環(huán)境,（1）人民幣貸款基準(zhǔn)利率02年以來(lái)及存款準(zhǔn)備金率99年以來(lái)首次雙降。,市場(chǎng)影響：貨幣政策持續(xù)微調(diào)，結(jié)構(gòu)性調(diào)整意圖明顯，尚不能判 斷為貨幣政策發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向的信號(hào) ;,（2）西安市政府出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)救市政策。,市場(chǎng)影響：此次“房補(bǔ)”的力度較小，能否引起購(gòu)房者的關(guān)注還有 待觀察。更有開發(fā)商擔(dān)心，此舉會(huì)讓部分項(xiàng)目加快上市的步伐， 房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步趨于緊張;,（3）“救市組合拳”，三大措施證券交易印花稅改為單邊征收，稅率保持1；匯金公司增持工行、中行、建行三家銀行的股票；國(guó)資委宣布支持央企增持或回購(gòu)股票。,市場(chǎng)影響：此次組合拳救市一方面迎合了市場(chǎng)期盼，為維持市場(chǎng) 穩(wěn)定、提升投資者信心。另一方面加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。,（13）國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知,（12）國(guó)土資源部停止別墅類項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理,（15）國(guó)務(wù)院原則同意修訂后的西安市城市總體規(guī)劃（08年2020年）,（14）明確了以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù),（6）物權(quán)法2007年10月1日起執(zhí)行,（8） 2007年十次及2008年目前五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,（7）央行2007年度加息,（5）“國(guó)八條”、“國(guó)六條”和“十五條”,（4）招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定,（10）國(guó)發(fā)200724號(hào),（11）央行規(guī)定第二套住房貸款首付不得低于40%,（9）加強(qiáng)對(duì)囤地行為的打擊,2-1.市場(chǎng)概況,解讀這些政策不難看出，國(guó)家政策出臺(tái)的目的，不是為了打壓樓市，而是要把目前樓市不正常的泡沫擠出來(lái)，剔除那些與市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律不協(xié)調(diào)的因素。 適當(dāng)?shù)乜厮俳禍兀罱K目的是使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康、平穩(wěn)地運(yùn)行，最終目的是以保障最廣大購(gòu)房者的利益為目的。調(diào)控的方向不會(huì)改變。 國(guó)土資源部自2006年6月1日起停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。政府三令五申的對(duì)別墅用地下封殺令以來(lái)，使得別墅稀缺性的利好因素得到有力的支撐。 一次次地重申叫停別墅用地，使得別墅市場(chǎng)一而再地長(zhǎng)線看好。 雖從08年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，但作為高端物業(yè)類型的別墅卻并沒有太大的沖擊，仍然表現(xiàn)出穩(wěn)定的旺銷勢(shì)頭，成為西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)難得的亮點(diǎn)，逆市走強(qiáng)的背后，表明西安別墅市場(chǎng)的需求正在放量，呈供不應(yīng)求的狀態(tài)。,總結(jié)：,2-1.市場(chǎng)概況,2-1.市場(chǎng)概況,B、房地產(chǎn)運(yùn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究,GDP增速放緩、CPI增速回落、PPI持續(xù)上漲、通貨膨脹、人民幣對(duì)外升值對(duì)內(nèi)貶值、固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)、居民收入增加、宏觀調(diào)控的正面作用已經(jīng)顯現(xiàn),中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪的調(diào)控期。,2008年上半年CPI同比上漲7.9% 2007年全年CPI上漲4.80%,總結(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行雖然存在很多問(wèn)題，但是向上的良好基本面未曾改變，穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)會(huì)繼續(xù)保持，房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用有利于行業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展，有利于保障減少社會(huì)矛盾和對(duì)立面。,C、西安市房地產(chǎn)運(yùn)行環(huán)境研究,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行又好又快，居民收入顯著增加，生活水平明顯提高。,1、 2007年西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速增長(zhǎng),3、人均可支配收入增加較多,2、財(cái)政收入大幅提高,這些成就，標(biāo)志著西安市綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，西安進(jìn)入了一個(gè)城市價(jià)值的充分兌現(xiàn)期和發(fā)展加速提升的新階段，朝著全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。,2-1.市場(chǎng)概況,D、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,2-1.市場(chǎng)概況,1、西安市房地產(chǎn)總體發(fā)展概況,起步較晚，發(fā)展較慢、健康平穩(wěn)、競(jìng)爭(zhēng)加劇，前景無(wú)限。,2、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析,由左圖可看出，自03年起 土地供應(yīng)量逐年下降；而別墅用地，政府更是一再嚴(yán)控供地。 右圖西安商品房成交情況顯示， 08年西安商品房銷售同比呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯漲的態(tài)勢(shì)，銷售面積較上年同比下降。銷售走勢(shì)窄幅動(dòng)蕩態(tài)勢(shì)。,3、各物業(yè)類型成交分析,07年開工面積較06年住宅增長(zhǎng)了44.25%，商服用房增長(zhǎng)了0.87%，寫字樓下降了5.79%；別墅增長(zhǎng)了158.31%；,2-1.市場(chǎng)概況,08年截至8月份西安別墅市場(chǎng)銷售面積為78335平方米，較上年同期上漲53.66%。銷售金額為21240.7萬(wàn)元，較上年同比上漲近一倍。別墅物業(yè)由于市場(chǎng)供應(yīng)量小，因此價(jià)格受個(gè)案影響明顯，上半年別墅物業(yè)成交價(jià)格已經(jīng)接近12000元/平方米，較上年同比增幅超過(guò)20%。,4 、西安市商品房購(gòu)買意向調(diào)查,2-1.市場(chǎng)概況,4 、西安市商品房購(gòu)買意向調(diào)查,2-1.市場(chǎng)概況,4 、西安市商品房購(gòu)買意向調(diào)查,2-1.市場(chǎng)概況,2-1.市場(chǎng)概況,2-1.市場(chǎng)概況,2-1.市場(chǎng)概況,5、西安市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè),2-1.市場(chǎng)概況,（1） 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì), 市場(chǎng)供給量加大，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈； 市場(chǎng)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變；,（2） 市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì),結(jié)合2008年推動(dòng)西安房?jī)r(jià)上升及對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)產(chǎn)生影響的因素分析，我司認(rèn)為西安房?jī)r(jià)08年內(nèi)總體將呈窄幅震蕩之勢(shì)。,（3） 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),住宅郊區(qū)化趨勢(shì)將進(jìn)一步推向深遠(yuǎn)，保障性住房所占比例加大。,總體趨勢(shì)：從長(zhǎng)期來(lái)看，依然會(huì)保持平穩(wěn)上漲，穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。但近期（12年內(nèi)），將呈現(xiàn)階段性低谷,E、區(qū)域市場(chǎng)分析,2-1.市場(chǎng)概況,1 、曲江板塊總體發(fā)展概況,2 、曲江板塊市場(chǎng)供成交分析,城南成交量穩(wěn)定增長(zhǎng)，放量集中在曲江區(qū)域； 上半年區(qū)域別墅類產(chǎn)品成交均價(jià)為12175萬(wàn)元/，同比增 長(zhǎng)30%，環(huán)比增長(zhǎng)28%； 地震刺激了人們對(duì)別墅產(chǎn)品的需求； 08.07成交量上漲迅猛，較上月上漲598.88%。,隨著曲江三大遺址公園對(duì)外開放，使得原本就具王者之氣的曲江其區(qū)域價(jià)值及地位得 以繼續(xù)提升，環(huán)境優(yōu)勢(shì)得以充分彰顯，同時(shí)基于別墅物業(yè)資源的稀缺性日漸顯化，盡管別 墅市場(chǎng)開發(fā)已呈回落態(tài)勢(shì)，但08年上半年曲江板塊的別墅市場(chǎng)銷售較上年仍然呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 市場(chǎng)局面穩(wěn)中有升。,2-1.市場(chǎng)概況,3、區(qū)域市場(chǎng)特征,供應(yīng)有限 需求旺盛,（1） 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì),國(guó)土資源部三令五申的叫停別墅用地，使得別墅類高端物業(yè)長(zhǎng)線看好，供不應(yīng)求的局勢(shì)的問(wèn)題將日益突出。,（2） 市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì),（3） 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),地震后，多層、花園洋房、別墅等低密度產(chǎn)品深受客戶青睞。但隨著土地資源的減少，曲江別墅類產(chǎn)品呈現(xiàn)容積率越來(lái)越高的特點(diǎn)，疊拼、洋房類產(chǎn)品比例不斷增大。,高端物業(yè)的客群對(duì)價(jià)格的敏感度不高，結(jié)合目前市場(chǎng)形勢(shì)，我們認(rèn)為曲江板塊的市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升，長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。,2-2.競(jìng)比項(xiàng)目分析,A、容積率與產(chǎn)品分析,別墅用地容積率一般都小于1，受限于土地供應(yīng)稀缺，容積率有走高趨勢(shì)； 從產(chǎn)品形態(tài)看，大部分在售項(xiàng)目都有聯(lián)排，且市場(chǎng)認(rèn)可度較高，從中海的 銷售情況中就可以看出這一點(diǎn)； 在容積率走高的壓力下，產(chǎn)品密度逐漸增加，疊拼及花園洋房將占據(jù)別墅市 場(chǎng)的大部分份額。,2-2.競(jìng)比項(xiàng)目分析,B、競(jìng)比項(xiàng)目戶型分析,獨(dú)棟產(chǎn)品面積較大，一般都在400以上，近兩年超過(guò)600的很少； 聯(lián)排、疊加產(chǎn)品面積區(qū)間稍小。大部分集中在200-400之間； 從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，戶型面積逐漸變小，人們的需求在變化，同時(shí)也和 當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)；,2-2.競(jìng)比項(xiàng)目分析,B、競(jìng)比項(xiàng)目銷售情況分析,別墅銷售周期較長(zhǎng)，曲江公館項(xiàng)目76套房幾乎銷售了兩年時(shí)間，航天御苑估計(jì)銷 售周期在兩年半左右的時(shí)間。綜合看來(lái)，項(xiàng)目的最短銷售周期在兩年及以上； 消費(fèi)者對(duì)區(qū)域環(huán)境及樓盤品質(zhì)的敏感性高于對(duì)價(jià)格的敏感性，所以開發(fā)商品牌好、 產(chǎn)品品質(zhì)高、環(huán)境優(yōu)美的項(xiàng)目銷售周期較快； 主要競(jìng)比項(xiàng)目的成交均價(jià)在9000-15000平米之間，靠近曲江中心區(qū)域價(jià)格相對(duì)較高。,2-3.市場(chǎng)預(yù)測(cè),A、供求關(guān)系 區(qū)域別墅供給量占商品房供給比例會(huì)逐年下降； 未來(lái)兩年供給量會(huì)保持穩(wěn)定，但需求旺盛； 供求關(guān)系會(huì)發(fā)生變化，200-350平米的戶型將會(huì)加大供應(yīng)量， 獨(dú)棟產(chǎn)品將變得稀缺，聯(lián)排及疊拼產(chǎn)品會(huì)增加； 空置率會(huì)不斷下降，未來(lái)兩年能滿足需求。 B、價(jià)格走勢(shì) 價(jià)格會(huì)持續(xù)走高； 單價(jià)漲幅漸大，總價(jià)的漲幅漸緩。 C、政策走勢(shì) 國(guó)家會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)限制別墅用地的供應(yīng)量； 原則上不再審批獨(dú)棟產(chǎn)品類型； 相關(guān)的政策的出臺(tái)抑制需求。,2-4.市場(chǎng)開發(fā)建議,以聯(lián)排別墅產(chǎn)品為主，點(diǎn)綴少量疊加和花園洋房，從市場(chǎng)角度看是最受 歡迎的，獨(dú)棟產(chǎn)品受項(xiàng)目地塊資源限制不宜于開發(fā)； 由于項(xiàng)目地理位置較偏，可以考慮景觀先行，吸引客戶，可以借鑒龍湖 模式； 主力產(chǎn)品面積在200-350平米之間； 依托交大的教育及科研資源塑造項(xiàng)目形象。,3、開發(fā)定位,3、開發(fā)定位 一 客群分析,通過(guò)對(duì)曲江以及地塊周邊的物業(yè)進(jìn)行調(diào)研考證，分析得出區(qū)域別墅和類別墅客群的基本特征如下：,1. 生活在西安，想要尋找與自身身份、地位項(xiàng)符合的高端產(chǎn)品；（西安本土） 2. 追求城市生活，習(xí)慣城市生活所具有的便利性； 3. 認(rèn)同品牌，對(duì)于品牌有一定的追求； 4. 希望在自己的生活中能夠擁有一些帶有生活趣味的景致與休閑空間； 5. 對(duì)于居住品質(zhì)擁有較高的要求，注重品質(zhì)細(xì)節(jié)； 6. 擁有超前的消費(fèi)理念，在遇到好的產(chǎn)品時(shí)候愿意在超過(guò)目前消費(fèi) 能力的基礎(chǔ)上進(jìn)行提前消費(fèi)，并且擁有相應(yīng)的支付能力。 7.對(duì)自己的居住環(huán)境和生活哲學(xué)的有清晰的界定。,一 客群分析,置業(yè)經(jīng)歷 初次置業(yè)約占到7.08%，二次置業(yè)約占到53.21%，多次置業(yè)約占到39.71% 。 年齡結(jié)構(gòu) 30歲以下占12.5%，30-40歲占58%，40-50歲占20.5%，50歲以上占9%。 分布區(qū)域 高新區(qū)約占到14.52%，城東約占到10.54%，城南約占到44.65%，城西約占到10.18%，城北約占到1.78%，城內(nèi)為8.08%，外地為10.25%。,客戶的消費(fèi)特征： 1、品牌消費(fèi) 大多數(shù)都十分關(guān)注品牌（企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌），并選擇性的擁有品牌；以符號(hào)價(jià)值來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以符號(hào)形象來(lái)判斷項(xiàng)目、認(rèn)同項(xiàng)目； 2、文化消費(fèi) 消費(fèi)群體有向上躍升愿望和地位憂慮，這就促使他們有較強(qiáng)列的學(xué)習(xí)、更新動(dòng)機(jī)，通過(guò)獲取新的技能、文憑等提升文化資本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 他們希望得到文化的熏陶，包括對(duì)下一代所在的文化環(huán)境非常關(guān)注；,一 、客群分析,3、品位消費(fèi) 關(guān)注和學(xué)習(xí)品位。在日常生活中有意無(wú)意的流露出某種品位標(biāo)志，一方面是為了突出個(gè)性特征；另一方面，則是想顯示出一種身份的“區(qū)隔”。 4、炫耀消費(fèi) 通過(guò)高額消費(fèi)顯示自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)地位的變遷；并以炫耀式消費(fèi)去維系和發(fā)展某種關(guān)系，營(yíng)造個(gè)人發(fā)展與生存的關(guān)系網(wǎng)。,一 、客群分析,根據(jù)，如上分析，可以得出我們的客群定位： 年齡：35-55歲 主要來(lái)源： 1、高校專業(yè)底蘊(yùn)深厚的學(xué)者； 2、徘徊在曲江高價(jià)位別墅的潛在購(gòu)買者； 3、為了孩子教育的高級(jí)置業(yè)者； 4、城南區(qū)域集團(tuán)高管； 其他來(lái)源： 1、私營(yíng)企業(yè)家； 2、西北區(qū)域、一線城市的投資人； 3、政府中高級(jí)公職人員； 4、陜北的富裕人群；（注重下一代教育）,一 客群分析,教育背景：擁有本科以上學(xué)歷，愛好廣泛。 家庭狀況：2口、3口之家或3代同住，家庭年收入80-200萬(wàn)； 信息來(lái)源：報(bào)紙、高端雜志、介紹、口碑傳播、戶外、網(wǎng)絡(luò)等； 生活習(xí)慣：享受型、懂得勞逸結(jié)合。 對(duì)物業(yè)的要求： 注重品牌，對(duì)建筑質(zhì)量要求較高，對(duì)物業(yè)的硬件配套要求嚴(yán)格。 希望能夠提供較好的文化氛圍、網(wǎng)絡(luò)及其與健身設(shè)施等充足的休閑配套設(shè)施。 對(duì)物業(yè)管理要求高，認(rèn)可知名物業(yè)公司。 注重子女教育，對(duì)幼兒園、小學(xué)等教育硬件設(shè)施的要求較高，注重學(xué)校的品牌以及從事教育人員的自身素質(zhì)。 對(duì)住宅小區(qū)的安全管理服務(wù)要求高。,一 、 客群分析,二、 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)定位,本區(qū)域內(nèi)近期會(huì)有小規(guī)劃變動(dòng)。 變動(dòng)一：康橋邊的院子和衛(wèi)測(cè)住宅區(qū)之間的規(guī)劃路會(huì)延伸至東南二環(huán)交匯處； 變動(dòng)二：交大正在和本案后面兩個(gè)村子進(jìn)行協(xié)商，擬再征地1000畝，用于校園規(guī)劃。,二、 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)定位,本區(qū)域交通便利：有25、45、606、48、521、游6等數(shù)條公交線路。北接西影路、西臨曲江旅游度假區(qū)，道路條件較好。距離東南二環(huán)較近。,本區(qū)域的人口特征：該地屬于交大科教產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)的地塊，人口構(gòu)成：當(dāng)?shù)卦【用?、理工大教職員工、香港科技學(xué)院教職員工、交大教職員工、交大理工大的學(xué)生、化工六院高級(jí)技術(shù)人員等。,該區(qū)域人文環(huán)境： 毗鄰兩個(gè)旅游生態(tài)區(qū)：曲江國(guó)家旅游度假區(qū)、杜陵生態(tài)區(qū) 以生態(tài)和科技并重：中國(guó)科學(xué)院鹽湖研究所、西北有色地址研究所、鐵道第一勘察設(shè)計(jì)院、化工生物技術(shù)研究實(shí)驗(yàn)室等。 書香氛圍濃厚：西安理工大學(xué)、西安交通大學(xué)、交大附中 四座公園：青龍寺、大唐芙蓉園、大雁塔廣場(chǎng)、曲江池遺址公園,良好的人文氛圍+高素質(zhì)人才+生態(tài)旅游環(huán)境+便捷的交通條件 論證結(jié)果：適合做類別墅系列產(chǎn)品,項(xiàng)目以聯(lián)排為主，穿插 少量花園洋房及雙拼，沿匯 鑫路部分做配套商業(yè)（底商 或獨(dú)立商業(yè)）；,聯(lián)排及雙拼建議主力戶型 面積200350之間； 花園洋房面積建議主力 戶型做到160-200 之間；,二、 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)定位,三、 項(xiàng)目規(guī)劃定位,由于地塊尺寸不詳，所以只是示意性的規(guī)劃： 沿匯鑫路開發(fā)做退層式超大露臺(tái)的花園洋房； 洋房后面開發(fā)聯(lián)排別墅； 地塊東側(cè)為平原地區(qū)的（坡地景觀）果嶺地形，果嶺之上適合建筑錯(cuò)落有致的疊加產(chǎn)品。,四 、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位,定位說(shuō)明： 項(xiàng)目入市價(jià)格定位采用市場(chǎng)比較法合成，考慮項(xiàng)目產(chǎn)品尚未 定型，所以價(jià)格定位采用兩種定位思路，一是對(duì)于項(xiàng)目可變量比 較做最保守估計(jì)；二是對(duì)于項(xiàng)目可變量比較做市場(chǎng)最優(yōu)化估計(jì)。 基于以上考慮項(xiàng)目入市價(jià)格定位如下：,市場(chǎng)比較法：項(xiàng)目權(quán)重值打分表,市場(chǎng)比較法：項(xiàng)目權(quán)重價(jià)格合成表,經(jīng)過(guò)計(jì)算得出，項(xiàng)目假如09初年入市，入市均價(jià)8494元/，取整后項(xiàng)目均價(jià)8500 元/，按2年銷售周期、每年10%價(jià)格增幅核算，末期最高均價(jià)10104元/，加權(quán)均價(jià) 為9200元/。,四 、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位,4、經(jīng)濟(jì)分析,4.1、投資估算說(shuō)明 4.2、項(xiàng)目測(cè)算基本參數(shù)確定 4.3、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額 4.4、投資計(jì)劃與資金籌措 4.5、銷售收入和銷售稅金及附加 4.6、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 4.7、項(xiàng)目不確定性分析 4.8、評(píng)價(jià)結(jié)論,4、經(jīng)濟(jì)分析,本部分主要是對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行的前期投資分析研究，對(duì)現(xiàn)有的基礎(chǔ)資料進(jìn)行調(diào)查、估算、分析和預(yù)測(cè)，得出項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論； 本次測(cè)算是以甲方所提供的前期資料、總規(guī)劃情況等基礎(chǔ)資料的前提下進(jìn)行的相關(guān)研究，最終得出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)； 測(cè)算取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在參考國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上充分考慮市場(chǎng)因素，結(jié)合項(xiàng)目的特殊性而得出，可能存在一定出入，但不會(huì)影響最終結(jié)論。 若無(wú)特殊說(shuō)明，數(shù)值部分均以萬(wàn)元為單位,4.1 投資估算說(shuō)明,4-2.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算基本參數(shù)確定,項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目測(cè)算參數(shù),4-3.取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額,4.3.1 前期費(fèi)用估算表,4-3.取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額,4.3.2 報(bào)建費(fèi)用估算表,4-3.取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額,4.3.3 室外配套項(xiàng)目工程費(fèi)用估算表,4.3.4 建安費(fèi)用估算表,4-3.取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額,4.3.5 總投資估算表,4-4.投資計(jì)劃與資金籌措表,總投資為16936.47萬(wàn)元。 本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金8820萬(wàn)元，約占總投資的52.08%； 銀行貸款2309.63萬(wàn)元，約占總投資的13.64%； 銷售收入再投入5806.84萬(wàn)元，約占總投資的34.29%,4-5 銷售收入和銷售稅金及附加表,經(jīng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，產(chǎn)品入市價(jià)格為8500元/，考慮到通貨膨脹和市場(chǎng)前景，按照每年房?jī)r(jià)遞增10%，季度遞增2.25%，則整盤均價(jià)為9200.36元/。 本項(xiàng)目銷售總收入為22320.18萬(wàn)元 銷售稅金及附加為1116.01萬(wàn)元 土地增值稅按照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，約占銷售收入的3.44%，總計(jì)為767.81萬(wàn)元,4-6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),4.6.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)說(shuō)明,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)IRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 投資回收期：投資回收期是指回收投資成本所需要的時(shí)間，分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。計(jì)算公式如下： 靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量 動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份-1）+上一年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份的折現(xiàn)值,4-6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),4.6.2 全部財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表,結(jié)論,本項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為較大的正值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于折現(xiàn)率11% ，投資回收期也滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限的要求，故本項(xiàng)目全部投資可行。,4-6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),4.6.3 自有資金現(xiàn)金流量表,結(jié)論,本項(xiàng)目自有資金投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為較大的正值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于折現(xiàn)率11%，投資回收期也滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限的要求，故本項(xiàng)目自有資金投資可行。,4-6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),4.6.4 損益表,投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/總投資額）*100%=27.25% 資本金利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/自有資金/經(jīng)營(yíng)年限）*100%=20.93%,本項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受，故本項(xiàng)目可行。,4-6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),4.6.5 資金來(lái)源與運(yùn)用表,資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。 從表中可以看出，本項(xiàng)目除了08年四季度和09年一季度外，每季度都有盈余資金，也就是說(shuō)，每季度的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。,4-6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),4.6.6 借款還本付息表,長(zhǎng)期貸款采用等額本金償還法，從10年3季度開始還款，3個(gè)季度還清。從表中可以看出，本項(xiàng)目如果操作得當(dāng)，在正常情況下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)完成時(shí)，可以從銷售收入中還清全部貸款本息。,4-7 項(xiàng)目不確定性分析,4.7.1 盈虧平衡分析,盈虧平衡分析是在一定的生產(chǎn)能力條件下，研究分析項(xiàng)目成本費(fèi)用與收益平衡關(guān)系的一種方法。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱為盈虧平衡點(diǎn)BEP。在這一點(diǎn)上，銷售收入等于總成本費(fèi)用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡點(diǎn)，考察項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。,假設(shè)本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算： 當(dāng)項(xiàng)目的總銷售率達(dá)到77.43%時(shí)可收回成本，此時(shí)銷售量為18784.61。,即當(dāng)銷售率為77.43%時(shí)，投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 77.43%，可見本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度較高。,4-7 項(xiàng)目不確定性分析,4.7.2 敏感性分析,影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為建設(shè)投資、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生變化的是建安成本和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%以及建安成本上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。,4.7.2 .1 單因素敏感性分析,4-7 項(xiàng)目不確定性分析,4.7.2 .1 單因素敏感性分析,由敏感性可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感。 值得說(shuō)明的是，當(dāng)售價(jià)下降到預(yù)計(jì)的11.83%時(shí)，該財(cái)務(wù)的凈現(xiàn)值為零，內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率等于折現(xiàn)率（11%），若再下降則達(dá)不到預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)，甚至出現(xiàn)虧損。 建安費(fèi)的增加對(duì)本項(xiàng)目的影響較小，所以公司處于品質(zhì)和品牌的考慮，可以增加建安成本，但不宜超過(guò)預(yù)測(cè)值的50%。 除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目影響較大外，工期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。工期延誤除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率會(huì)下降，回收期大大延長(zhǎng)外，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買家賠償違約金；而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局。,4-7 項(xiàng)目不確定性分析,4.7.2 .2 多因素敏感性分析,容積率為 0.8 銷售價(jià)格：8200元/ 整盤加權(quán)均價(jià)：8875.64元/ 總投資： 1.93億元 單位成本：5975.76元/ 稅前利潤(rùn)：8482.86萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率：44.09% 資本金利潤(rùn)率（年）：38.47% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：3778.77萬(wàn)元 內(nèi)部收益率：37.37% 盈虧平衡點(diǎn)：68.83%,容積率為 1 銷售價(jià)格：7800元/ 整盤加權(quán)均價(jià)：8442.68元/ 總投資： 2.16億元 單位成本：5352.45元/ 稅前利潤(rùn)：11486.97萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率：53.49% 資本金利潤(rùn)率