《房地產(chǎn)常識(shí)》PPT課件.ppt

房地產(chǎn)常識(shí),房地產(chǎn)是什么？,房產(chǎn)+地產(chǎn)=房地產(chǎn),土地使用權(quán),我國土地使用權(quán)出讓的最高年限分別是： 居住用地年； 工業(yè)用地年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地年； 綜合或者其他用地年。,中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條,房地產(chǎn)開發(fā)流程,1、決策立項(xiàng) 一般又稱為可行性研究，它是指定房地產(chǎn)開發(fā)策略最重要的環(huán)節(jié)。 這個(gè)階段需要考慮和解決的問題是：開發(fā)何種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目， （工業(yè)？住宅？商廈？ ）在什么地方開發(fā)？開發(fā)規(guī)模多大？開 發(fā)的預(yù)期效果如何？,房地產(chǎn)開發(fā)流程,2、開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作階段 在確定開發(fā)項(xiàng)目和地點(diǎn)之后，圍繞著土地這個(gè)中心問題，需要做一系列 開發(fā)前的準(zhǔn)備工作，主要內(nèi)容有： （1）根據(jù)國家的土地使用政策和地方提供的用地規(guī)劃條件，進(jìn)一步落實(shí)土地開發(fā)的具體范圍； （2）在獲取土地使用權(quán)之后，開展征用土地和拆遷安置等工作； （3）進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的工程勘探和規(guī)劃設(shè)計(jì)，并制定項(xiàng)目的建設(shè)方案； （4）完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，即所謂“三通一平”，“五通一平”，“七通一平”。為下階段的地上建設(shè)打下基礎(chǔ)。,房地產(chǎn)開發(fā)流程,3、建設(shè)施工階段 這一階段的開發(fā)工作主要由建筑承包商按合同和規(guī)劃設(shè)計(jì)的方案實(shí)施。開發(fā)方的主要任務(wù)是：通過招投標(biāo)，確定建設(shè)施工單位；保證工程施工進(jìn)度，控制開發(fā)成本，解決施工中出現(xiàn)的糾紛，確保工程質(zhì)量。要完成上述任務(wù)，開發(fā)方必須密切注意建設(shè)工程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)有效的工程監(jiān)理，直至竣工驗(yàn)收。,房地產(chǎn)開發(fā)流程,4 、營銷階段 為了盡快回收資金，減少風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商往往在建設(shè)施工階段就開 始預(yù)售房屋。開發(fā)項(xiàng)目的營銷有出售和出租兩種方式，選擇何種 方式通常要考慮市場(chǎng)、物業(yè)類型等方面的因素。一般來說，商品 住宅多以成套出售為主；寫字樓、商業(yè)用房、酒店、工業(yè)廠房， 通常是租售并舉，以出租為主。,住宅分類,低層建筑：1-3層 多層建筑：4-6層 中高層建筑：7-9層 高層建筑：10層以上 超高層建筑：房屋檐超過100米的建筑,Townhouse,Townhouse也稱VILLAHOUSE（城市邊緣住宅），在歐洲原始意 義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅。 Townhouse誕生于英國，40、50年代起在歐美國家城市盛行， 成為中產(chǎn)階級(jí)成熟的精英住宅。 Townhouse由幾幢甚至十幾幢 低于3層的低層住宅排列組成，主要包括雙拼（兩棟相連）、疊 拼、聯(lián)排（三棟以上并聯(lián)）三種類型，每幢有自己私人院落， “有天有地有花園”，另外還有專用車庫或車位。,建筑結(jié)構(gòu)類型,1、磚木結(jié)構(gòu)： 用磚墻、磚柱、木屋架作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑，像大多數(shù)農(nóng)村的屋舍、 廟宇等。 2、磚混結(jié)構(gòu)： 磚墻或磚柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重結(jié)構(gòu)的建 筑，這是目前在住宅建設(shè)中建造量最大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型。 3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)類 型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。 鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框筒結(jié)構(gòu)等。 目前層左右的高層住宅通常采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 4、鋼結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能 制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。,磚木結(jié)構(gòu),鋼混結(jié)構(gòu),磚混結(jié)構(gòu),鋼結(jié)構(gòu),工程專業(yè)分類,建筑+結(jié)構(gòu)+給排水+暖氣通風(fēng)+電氣,物業(yè),物業(yè)一詞來自 Real Property或Real Estate，表示房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在港澳及東南亞一些國家，物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的別稱或同義詞。 盡管物業(yè)詞常常作為房地產(chǎn)的同義詞，但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念 在很多方面還存在著差別。一般來說，房地產(chǎn)一詞涉及宏觀領(lǐng)域泛指一個(gè)國家或地區(qū)的整 個(gè)房地產(chǎn)；而物業(yè)則是一個(gè)微觀的概念，它一般是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn)，或一項(xiàng)具體的實(shí) 物資產(chǎn)。 物業(yè)是指住宅小區(qū)、寫字樓、商業(yè)大夏、旅游賓館、酒店，標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等有價(jià)值使用價(jià)值的房屋、附屬設(shè)施及相關(guān)的場(chǎng)地。 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和次序的活動(dòng) 。,建筑面積,建筑面積也稱“建筑展開面積“，它是指建筑物各層面積的總和。,建筑容積率,在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。,套內(nèi)使用面積,套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。 住宅的套內(nèi)使用面積的計(jì)算方法為：套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和。,套內(nèi)使用面積系數(shù),整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和。并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。即公用建筑面積= 整幢建筑的建筑面積一套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/ 套內(nèi)建筑面積之和。分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。,建筑覆蓋率（建筑密度）,建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。,綠地率,在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。,綠化覆蓋率,在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。,進(jìn)深,住宅的進(jìn)深，在建筑上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。在住宅的高度（層高）和寬度（開間），確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。進(jìn)深大的住宅可有效地節(jié)約用地。,開間,在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。 因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱為開間。與住宅的進(jìn)深一樣，住宅的開間在設(shè)計(jì)上也有嚴(yán)格的規(guī)定。較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。,女兒墻,女兒墻是建筑墻體中的一種形式，是一種高出屋面和城墻的矮墻。在住宅里是頂層結(jié)構(gòu)高度的頂面至外墻頂面的這段墻稱為女兒墻 。 一般多層建筑的女兒墻高1.01.20m，但高層建筑則至1.20m，通常高過胸肩甚至高過頭部，達(dá)1.501.80m。這是避免俯瞰時(shí)心悸目眩，發(fā)生危險(xiǎn)而采取的措施。,玄關(guān),玄關(guān)一詞最早產(chǎn)生自中國，近代玄關(guān)一詞從日本回傳到中國。玄關(guān)又稱斗室、過廳、門廳專指從室外進(jìn)入室內(nèi)的一個(gè)過渡空間，也是進(jìn)入室內(nèi)換鞋、脫衣或從室內(nèi)去室外整裝的緩沖空間。,剪力墻,與截面平行的內(nèi)力稱之為剪力狹義是指鋼筋混凝土墻，廣義是指能承受剪力的墻。 一般說的剪力墻是指用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。,按揭,按揭是英文“mortgage”（抵押）的音譯。是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按