尊地_超高層住宅案例的系統(tǒng)研究.ppt

1,超高層住宅案例的系統(tǒng)研究,2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789,當(dāng)國外超高層住宅與別墅一起成為財(cái)富人群權(quán)利和身份的象征；,當(dāng)土地越來越稀缺，資源越來越珍貴； 當(dāng)開發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時(shí)； 當(dāng)超高層成為一種“現(xiàn)象”前； 我們需要準(zhǔn)備些什么？,當(dāng)香港寸土寸金導(dǎo)致的超高層常態(tài)逐漸“傳染”給內(nèi)地；,當(dāng)深圳、上海等一線城市超高層住宅從起初出現(xiàn)時(shí)客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受；,當(dāng)青島、杭州、?？诘荣Y源型城市對(duì)于超高層與資源間微妙關(guān)系的逐漸覺醒；,當(dāng)2008年類似成都等二三線城市超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴”,2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789,超高層與普通高層的差別在哪里？ 當(dāng)超高層住宅經(jīng)歷初級(jí)階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個(gè)階段表現(xiàn)出怎樣的特征？ 在不同發(fā)展階段，針對(duì)客戶的不同特征，開發(fā)商又要分別有何作為？,對(duì)此，我們對(duì)市場上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究,決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價(jià)和開發(fā)成本的比值密切相關(guān),進(jìn)而我們又發(fā)現(xiàn)：,市場超高層成功在城市、地段資源、成本、客戶、開發(fā)商作為等存在著某些共性；,我們得出：,4,超高層是什么？,5,從成本與技術(shù)角度：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化,我國民用建筑設(shè)計(jì)通則（JG3787）將住宅建筑層數(shù)劃分為：13層為低層；46層為多層；79為中高層；凡超過100米均為超高層。 聯(lián)合國1972年國際高層建筑會(huì)議將高層建筑按高度分為四類：（1）916層（最高為50米）；（2）1725層（最高到75米）；（3）2640層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。 日本建筑大辭典將56層至1415層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。,100米高度帶來的質(zhì)的變化,戶型,成本,實(shí)用率,安全性,物業(yè)管理,通透性差 異形房間 面積的影響 陽臺(tái) 開窗,公攤較高 消防樓梯增加 每50米設(shè)置避難層 實(shí)用率多在70左右,成本比高層高出15%25% 對(duì)抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來成本大量增加,電梯安全系數(shù) 可燃性材料增加 人員疏散問題,便于統(tǒng)一管理 日常運(yùn)行能耗高 后期維護(hù)管理費(fèi)用高,其他,開發(fā)周期拉長 智能化技術(shù)的使用 水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化,超高層的界定在不同國家不同，但建筑高度超過100米時(shí)，在開發(fā)成本與技術(shù)要求方面會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的變化。,2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789,6,從客戶感知角度：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異,獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排,疊拼、洋房、多層,小高層,高層、超高層,對(duì)高度的感知,對(duì)空間的感知,低,中低,中,高,有天有地，獨(dú)門獨(dú)院,鄰里空間，親近院落,空中感受，俯視園林,開闊視野，遠(yuǎn)眺景觀,從客戶角度，對(duì)高層與超高層的區(qū)別并不敏感,高度：,能夠接受20多層的高度也能夠接受40層左右的高度；在地平線上仰視對(duì)20與40層感知差別不大,景觀：,同樣對(duì)社區(qū)園林感知不強(qiáng)的情況下，超高層的遠(yuǎn)眺景觀好于高層,戶型：,高層與超高層面臨的戶型問題類似，空間感覺類似,2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789,7,從銷售價(jià)格角度：無強(qiáng)勢景觀支持的情況下，超高層與高層價(jià)格差別不大，但超高層頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià),綜合案例經(jīng)驗(yàn)可知，超高層銷售價(jià)格可以明顯地分成兩部分： 看不到景觀的樓層與高層均價(jià)相差無幾； 可看優(yōu)勢景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)可能與低樓層不同，而價(jià)格相比高層也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)跳差,8,技術(shù)要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，成本增加,客戶對(duì)高層與超高層的感知沒有明顯區(qū)別,與高層價(jià)格無大的差別，但頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià),1,2,3,所謂超高層，只是在技術(shù)與成本層面產(chǎn)生了變化，而客戶的感知、銷售價(jià)格上都與高層無本質(zhì)差別,那么，決定超高層市場實(shí)現(xiàn)度的核心要素是什么？,9,超高層住宅的市場共性六大規(guī)律,10,澳大利亞黃金海岸 Sierra Grand 邁阿密海岸線案例 新加坡吉寶灣 ,國外案例,國內(nèi)案例,香港凱旋門 香港貝沙灣 深圳萬科俊園 深圳擎天華庭 深圳港立豪園 青島東海路9號(hào) 成都河畔新世界 成都華宇金沙港灣 杭州盛元慧谷 杭州東方潤園 寧波凌江名庭 重慶?？湾?,超高層系列,萬科金域藍(lán)灣系列 深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無錫、福州 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 哈爾濱世茂濱江新城 南京世茂濱江新城 武漢世茂錦繡長江 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 昆山世茂蝶湖灣 ,案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進(jìn)行模式照抄， 而是要挖掘這個(gè)案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。,通過分析國內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場成功6大共性規(guī)律,11,在市場化的條件下，超高層成功市場實(shí)現(xiàn)需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展與高度城市化的支撐,市場化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高 城市的GDP總量達(dá)到3000億元以上超高層開始出現(xiàn) 城市的GDP總量達(dá)到6000億元以上超高層大量出現(xiàn) 城市化率較高 城市化率達(dá)到60左右開始出現(xiàn)超高層 城市化率達(dá)到80左右超高層大量出現(xiàn),超高層成功共性一,出現(xiàn)超高層的城市基本指標(biāo),12,超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強(qiáng)勢資源驅(qū)動(dòng),超高層多具有強(qiáng)勢水景資源 世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等 超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營商”角色 開發(fā)商會(huì)采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價(jià)值 綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享 在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合,超高層成功共性二,13,市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì),超高層成功共性三,超高層客戶共性,世茂濱江系列,萬科金域藍(lán)灣系列,成都、重慶、杭州,深圳、上海,經(jīng)歷豐富,愿意嘗試新鮮事物,能夠接受創(chuàng)新,經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng),視野開闊，見多識(shí)廣,大城市生活背景,14,面對(duì)客戶對(duì)超高層的抗性，開發(fā)商從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性兼顧，引導(dǎo)客戶認(rèn)知,如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度，作為開發(fā)商，我們主要從居住感覺上加以引導(dǎo)，同時(shí)物管服務(wù)前置成都天璽項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 陳先生,超高層成功共性四,超高層發(fā)展初級(jí)階段，開發(fā)商重點(diǎn)營銷老客戶，僅從營銷階段影響客戶；發(fā)展階段，開始從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性；成熟階段，通過物管、產(chǎn)品、園林、區(qū)域資源等重點(diǎn)打造一種超高層獨(dú)特的生活方式,訪談紀(jì)要,15,所在城市的房價(jià)基數(shù)較高，且價(jià)格仍有上漲空間，超高層的售價(jià)能夠遠(yuǎn)高于建造成本,在市場化的條件下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價(jià)空間。,超高層成功共性五,建安成本3000元/,16,超高層銷售均價(jià)與開發(fā)成本之比（簡稱S比）的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同,“S比”帶來的兩種開發(fā)模式： S2時(shí)，超高層多位于一二線城市，且具備強(qiáng)勢資源（如一線海景），產(chǎn)品層級(jí)屬高端； S2時(shí)，超高層多位于二三線城市，資源相對(duì)弱（如二線河景） ，產(chǎn)品層級(jí)屬中高端 世茂濱江系列S值均大于2，金域藍(lán)灣系列S值則小于2； 世茂與萬科均進(jìn)入福州，但福州世茂外灘花園S值為金域藍(lán)灣的2倍，緣于萬科取地價(jià)格為世茂的4倍，世茂積極參與政府規(guī)劃，取地成本相對(duì)較低,注：深圳金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣“S比”計(jì)算，超高層銷售均價(jià)以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價(jià)計(jì)算,超高層成功共性六,17,超高層市場成功實(shí)現(xiàn)共性總結(jié),城市因素,共性1：城市GDP總量達(dá)到一定層級(jí),共性2：城市化率達(dá)到一定水平,共性6：市場具有較高的可實(shí)現(xiàn)售價(jià)預(yù)期,共性4：市場客戶具備視野開闊，能夠接受創(chuàng)新事物的特質(zhì),區(qū)域因素,價(jià)格因素,客戶因素,共性3：超高層多位于城市新區(qū)或核心，并依賴強(qiáng)勢資源驅(qū)動(dòng),共性7：S比的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同,共性5：開發(fā)商從各個(gè)層面對(duì)客戶抗性進(jìn)行引導(dǎo),這些共性并不適用于每一個(gè)案例，但來源于一些類似的成功要素的總結(jié),18,匹配超高層出現(xiàn)的共性條件后，超高層如想在市場成功實(shí)現(xiàn)，仍需開發(fā)商有所作為,針對(duì)客戶可能存在的抗性的引導(dǎo)： 可能存在的抗性 抗性的原因 有效的解決方案,選擇適合項(xiàng)目的開發(fā)模式 開發(fā)模式有哪些 明確模式選擇的前提條件 適合項(xiàng)目的超高層規(guī)模 超高層在項(xiàng)目整體中的作用,選擇不同的開發(fā)模式，將帶來全然不同的產(chǎn)品線,19,超高層兩種發(fā)展模式案例研究,20,我們對(duì)市場上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究,世茂濱江 系列超高層,一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發(fā)量在100萬平米以上，通過規(guī)模效應(yīng)降低建設(shè)推廣成本；綠化率50%以上；綜合體運(yùn)營，其中住宅占世茂利潤70%,萬科 金域藍(lán)灣 系列超高層,二線水資源；中小規(guī)模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)相融合，用以分?jǐn)側(cè)莘e率；精致園林，提高單位成本,成都 系列超高層,2007年為成都超高層轉(zhuǎn)折點(diǎn)，08年出現(xiàn)井噴。其中超高層集中在城市核心景觀以及二環(huán)錦江沿線。超高層開發(fā)以外來品牌開發(fā)商為主,上海、南京、武漢、 福州、成都、蕪湖等 世茂濱江系列超高層,深圳、珠海、福州、 成都等金域藍(lán)灣系列 超高層,外灘、湖畔新世界、 時(shí)代豪庭、遠(yuǎn)大郎朗 風(fēng)景等成都系列超高層,21,世茂濱江超高層系列案例,22,萬科金域藍(lán)灣系列超高層案例,成都超高層系列案例,24,通過案例分析，我們發(fā)現(xiàn)決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價(jià)和開發(fā)成本的比值密切相關(guān),我們得出，最終決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價(jià)和開發(fā)成本的比值密切相關(guān),超高層規(guī)模,銷售均價(jià)/開發(fā)成本,我們將“銷售均價(jià)/開發(fā)成本”擬為“S比”，那么S比值的不同是否會(huì)形成超高層不同的開發(fā)模式呢？,注：深圳金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣“S比”計(jì)算，超高層銷售均價(jià)以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價(jià)計(jì)算,25,按S比大小可將樓盤分為兩種模式，大于2屬于價(jià)值主體模式；S比小于2歸類形象主導(dǎo)模式,我們認(rèn)為，按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價(jià)值主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導(dǎo)模式 價(jià)值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導(dǎo)模式以金域藍(lán)灣系列代表,1.0,1.5,2.0,2.5,3.0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,S比=銷售均價(jià)/開發(fā)成本,S比,1,2,3,4,5,10,S比2,S比2,價(jià)值主體模式,形象主導(dǎo)模式,7,8,9,10,6,26,價(jià)值主體與形象主導(dǎo)兩種開發(fā)模式核心點(diǎn)對(duì)比,定位,客戶,園林,配套,資源強(qiáng)度、項(xiàng)目規(guī)模、容積率,規(guī)劃排布、產(chǎn)品比例、梯戶比、實(shí)用率、平面組織、增值體系,客戶關(guān)注點(diǎn)、解除抗性的共性,綠化率,功能定位、檔次定位 城市價(jià)值,會(huì)所、物管、商業(yè),自身屬性,產(chǎn)品,兩種開發(fā)模式核心點(diǎn)對(duì)比,27,形象主導(dǎo)模式及價(jià)值主體模式適應(yīng)性KPI條件研究,28,資源強(qiáng)度方面，世茂濱江多擁有一線江景強(qiáng)勢資源，相比，金域藍(lán)灣系列多為二線水景資源,世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等 金域藍(lán)灣系列水景資源相對(duì)弱于世茂濱江系列；金域藍(lán)灣系列資源多為湖景、河景，多為二線景觀，如天津金域藍(lán)灣、成都金域藍(lán)灣等,29,規(guī)模方面，世茂濱江多為100萬平米以上大規(guī)模項(xiàng)目，金域藍(lán)灣系列多為30萬平米以下中等規(guī)模項(xiàng)目,世茂濱江系列多為100萬平米以上大規(guī)模項(xiàng)目，金域藍(lán)灣系列多為30萬平米以下中等規(guī)模項(xiàng)目,金域藍(lán)灣系列占面均在8萬平米以內(nèi)； 建面平均為25萬平米，其中最高為深圳金域藍(lán)灣為42萬平米,世茂濱江項(xiàng)目占面均在50萬平米左右，最高南京世茂濱江新城達(dá)150萬平米； 世茂濱江建面平均都超過了100萬平米,30,容積率，世茂濱江屬超高層低密度項(xiàng)目，金域藍(lán)灣系列為中高容積率，成都超高層為高容積率,R=2.03.0,R=3.07.0,R=4.08.0,世茂濱江系列容積率集中在2.03.0，屬超高層低密度項(xiàng)目；金域藍(lán)灣系列容積率較高，為3.07.0；相比，成都超高層容積率高于強(qiáng)兩者，為4.08.0。,31,超高層選擇何種模式的前提條件,匹配超高層兩種模式，我們發(fā)現(xiàn)，?？谒{(lán)城廣場項(xiàng)目與形象主導(dǎo)模式較接近，但不同點(diǎn)在于我們項(xiàng)目規(guī)模在長秀片區(qū)屬大規(guī)模，同時(shí)有著良好的政府合作背景。,海口藍(lán)城廣場超高層前提條件模式匹配,32,定位：價(jià)值主體模式多定位頂級(jí)、綜合體運(yùn)營，主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營商”角色；形象主導(dǎo)型則定位中高檔、純住宅、首要關(guān)注項(xiàng)目利潤層面,功能定位，價(jià)值主體模式定位為住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等綜合體，形象主導(dǎo)型以純住宅為主，少量附有商業(yè)； 檔次定位，價(jià)值主體模式定位全國或城市頂級(jí)，形象主導(dǎo)型為中高檔； 城市價(jià)值，價(jià)值主體模式多位于城市政務(wù)新區(qū)，主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營商”角色，綜合體運(yùn)營考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益；形象主導(dǎo)型注重項(xiàng)目本身利潤層面,武漢世茂錦繡長江,33,價(jià)值主體模式多為純超高層產(chǎn)品，單排布置超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運(yùn)營能力,價(jià)值主體規(guī)劃排布要點(diǎn)： 注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤最大化 如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅 主體建筑沿江弧形排列，單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積 ，解決多排布置所造成的視線遮擋； 降低建筑密度，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使戶戶實(shí)現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”,世茂超高層降低建筑密度，單排布置，前后錯(cuò)落布置，視線互不遮擋，保通風(fēng)性,南京世茂濱江新城在沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅,福州世茂外灘沿閩江一線設(shè)世茂摩爾街 外灘188號(hào),34,復(fù)合產(chǎn)品規(guī)劃，形象主導(dǎo)規(guī)劃更多為分?jǐn)側(cè)莘e率，超高層相對(duì)獨(dú)立集中排布，占據(jù)優(yōu)越景觀,珠海金域藍(lán)灣，超高層保證海景，不影響其他物業(yè)開發(fā),形象主導(dǎo)模式規(guī)劃排布要點(diǎn)： 以超高層分?jǐn)偢呷莘e率，利用項(xiàng)目的整體溢價(jià)，以時(shí)間換空間； 超高層為整個(gè)項(xiàng)目樹立形象標(biāo)桿，和高層等半圍合式布局形成組團(tuán)； 獨(dú)立集中排布，緣于超高層工期長，超高層位置相對(duì)不影響其他物業(yè)類型開發(fā),成都湖畔新世界排布相對(duì)獨(dú)立，聚集,35,超高層與其他物業(yè)類型關(guān)系處理方面，價(jià)值主體注重超高層江景最大化，低密度物業(yè)則占據(jù)社區(qū)內(nèi)園林景觀；形象主導(dǎo)，超高層與高層等隔離、分期分組團(tuán)開發(fā),價(jià)值主體，多以道路、水系分界物業(yè)類型，不同物業(yè)類型分區(qū)獨(dú)立；高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感；低密度物業(yè)圍繞水系排布，占據(jù)社區(qū)最好資源景觀； 形象主導(dǎo)超高層與其他物業(yè)往往隔離，分期、分組團(tuán)開發(fā) 深圳金域藍(lán)灣，以超高層消化高容積率，并置于末期開發(fā)，利用項(xiàng)目的整體溢價(jià)，以時(shí)間換空間； 珠海金域藍(lán)灣，采用一座超高層和三座高層半圍合式布局形成兩個(gè)組團(tuán)，通過合理的折板式樓型設(shè)計(jì)，超高層90%戶型擁有多角度的優(yōu)良海景資源，實(shí)現(xiàn)景觀資源價(jià)值最大化,高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感,低密度物業(yè)占據(jù)社區(qū)內(nèi)部最佳資源,36,產(chǎn)品比例，超高層占價(jià)值主體模式80%90%以上；形象主導(dǎo)模式產(chǎn)品線豐富，超高層僅占20%30%,價(jià)值主體模式，超高層比例往往占80%90%以上 如上海、南京、福州、武漢世茂濱江系列為100%超高層住宅； 形象主導(dǎo)模式，超高層比例僅占20%30%，產(chǎn)品線豐富，包括高層、多層、別墅等產(chǎn)品。 如金域藍(lán)灣系列,37,戶型，形象主導(dǎo)模式追求利潤，一個(gè)交通核往往有三戶三梯、三戶四梯、五戶四梯；價(jià)值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三梯，舒適性高,價(jià)值主體一個(gè)交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高； 形象主導(dǎo)模式，一個(gè)交通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯,上海世茂濱江花園一梯二、一梯三,三梯三戶、三梯兩戶,三梯三戶、三梯四戶,兩梯兩戶,南京世茂濱江新城,珠海金域藍(lán)灣，31層以下為三梯四戶，31層以上為三梯三戶,深圳金域藍(lán)灣以四梯五戶為主,38,戶型，價(jià)值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導(dǎo)模式滿足基本舒適性前提下，贈(zèng)送面積為最大賣點(diǎn),開闊江景臥室與客廳； 雙層中空鋼化玻璃落地窗， 主人生活區(qū)與傭人服務(wù)區(qū)分隔明確,附贈(zèng)約11平米雙南向花園平臺(tái)；附帶約7平米獨(dú)立休閑空間； 主臥區(qū)可設(shè)置獨(dú)立衣帽間，附帶衛(wèi)生間,天津金域藍(lán)灣,上海世茂濱江花園,客房飄窗設(shè)計(jì)，法式園林盡收眼底； 主臥大面積觀景窗； 主衛(wèi)飄窗設(shè)計(jì) 客廳配以觀景大陽臺(tái),深圳金域藍(lán)灣,南北通透，全海景陽臺(tái) 每戶獨(dú)有兩層高陽臺(tái) 主人房附超大凸窗,形象主導(dǎo)模式戶型亮點(diǎn) 滿足基本舒適性需求 入戶花園、挑高露臺(tái)等大面積贈(zèng)送比,價(jià)值主體模式戶型亮點(diǎn) 功能房景觀最大化，客廳、主臥、衛(wèi)生間落地玻璃窗，看一線江景； 舒適度高，如雙主臥、生活區(qū)主仆分離等,南京世茂濱江新城,39,建筑風(fēng)格，采用現(xiàn)代都市風(fēng)格，價(jià)值主體模式項(xiàng)目更展現(xiàn)濱海建筑風(fēng)情,建筑風(fēng)格均采用現(xiàn)代都市風(fēng)格，采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號(hào)（如大面積陽臺(tái)、飄板、遮陽百葉） 部分項(xiàng)目展現(xiàn)濱海建筑風(fēng)情。如珠海金域藍(lán)灣通過凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)、充滿韻律感的錯(cuò)層陽臺(tái)立體構(gòu)圖來捕捉陽光與陰影，表達(dá)一種清新明快的熱帶濱海建筑風(fēng)情,蕪湖世茂濱江,福州世茂外灘,南京世茂濱江,珠海金域藍(lán)灣,40,低層抗性處理，通過抬高地基、提高架空層高度、園林尺度擴(kuò)大等有效解除低層無海景客戶抗性,整個(gè)地基抬高5米，公寓樓底層與江岸防護(hù)堤基本齊平，提高了觀景視覺度 抬高地基，更將大自然水景與小區(qū)綠化融為一體，創(chuàng)造人與自然和諧共生的濱水環(huán)境。,架空層的高度(超過7m)，使層數(shù)比較低的戶型就能享受到海景，實(shí)現(xiàn)多數(shù)樓層都看海的目標(biāo) 架空層本身也不單調(diào)，而是設(shè)計(jì)成不同標(biāo)高臺(tái)廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富,深圳金域藍(lán)灣,南京世茂濱江新城,上海世茂濱江花園,園林尺度擴(kuò)大，提高綠化率，實(shí)現(xiàn)低層看社區(qū)內(nèi)風(fēng)情景觀，進(jìn)而解除抗性 不看海之朝向及樓層，通過園林景觀最大化，達(dá)成銷售,41,成本控制，形象主導(dǎo)模式做足全方位成本控制，價(jià)值主體模式基于城市運(yùn)營戰(zhàn)略往往較少進(jìn)行階段性成本控制,價(jià)值主體模式基于城市運(yùn)營、綜合體發(fā)展等戰(zhàn)略往往較少進(jìn)行階段性成本控制，而是大手筆投資； 相比形象主導(dǎo)通過各種策略進(jìn)行全方位成本控制。力求成本最小，利潤最大化。,17層，33層為避難層（設(shè)計(jì)要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復(fù)式），用足設(shè)計(jì)，控制成本,超高層建筑有抗風(fēng)要求，項(xiàng)目在29層以上開始設(shè)置抗風(fēng)玻璃幕墻，控制成本,世茂濱江系列緣于大規(guī)模購地、一線江景稀缺資源、綜合體發(fā)展戰(zhàn)略、城市運(yùn)營商等因素，投資更有長遠(yuǎn)意識(shí)，較少計(jì)較階段性成本控制,42,避難層處理，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層,香港凱旋門將避難層做成空中花園，成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn)； 基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層 南京世茂濱江新城僅做地下兩層防空層，類似避難層； 珠海金域藍(lán)灣也未做避難層,香港凱旋門62層避難層做成7大小型主題空中花園，聯(lián)合組成4層空中會(huì)所，成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn),香港凱旋門,“我們沒有做避難層，但我們樓梯是剪刀梯、樓梯、電梯多，可以避免安全問題?！蹦暇┦烂癁I江新城銷售員,43,形象主導(dǎo)模式以精致化小型園林為主，價(jià)值主體模式則傾力打造大規(guī)模國際化主題園林,廈門金域藍(lán)灣泰式精致園林,世茂濱江系列園林特點(diǎn)：大規(guī)模、主題化，綠化率超過50%；金域藍(lán)灣為精致化小型園林，綠化率在30%左右,44,形象主導(dǎo)模式精致園林單位成本提高，價(jià)值主體模式大規(guī)模園林總投資成本高，但有效支撐綜合體運(yùn)營,形象主導(dǎo)模式為求利潤最大化，園林尺度較小，但一定做精致，因此園林單位成本比一般園林提高，每平米提高1000元； 價(jià)值主體模式園林尺度擴(kuò)大（如上海世茂濱江花園園林占地16萬平米），一方面為解決低層客戶抗性，烘托高端物業(yè)價(jià)值，另一方面，有效支撐酒店式公寓以及辦公等綜合體運(yùn)營。,45,會(huì)所，價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會(huì)所滿足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營；形象主導(dǎo)模式會(huì)所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求,價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會(huì)所滿足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營； 世茂濱江系列會(huì)所多為1.5萬平米左右超豪華會(huì)所，且會(huì)所引用國際會(huì)所管理公司直接管理 形象主導(dǎo)模式會(huì)所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求 目前國內(nèi)二線城市樓盤會(huì)所幾乎100%虧損經(jīng)營，因此金域藍(lán)灣系列以及成都超高層在會(huì)所投資較少，更多僅作為銷售階段賣點(diǎn)，客戶入住后，會(huì)所多空閑,南京世茂濱江新城多種功能大型主題會(huì)所，由美國會(huì)管理,上海世茂濱江花園1.5萬平米超豪華會(huì)所,深圳金域藍(lán)灣會(huì)所健身房及棋牌室,46,物管方面，價(jià)值主體模式多配以國際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶提供管家專屬服務(wù)，形象主導(dǎo)模式物管以人性化見長,全方位智能化服務(wù)； 人性化氛圍管理； 24小時(shí)國際管家熱線； 專家顧問特色服務(wù)， 健康、休閑VIP服務(wù)（有償）； 享受五星級(jí)酒店客戶服務(wù)（有償）,上海世茂濱江花園,成都金域藍(lán)灣,南京世茂濱江新城,價(jià)值主體模式多配以國際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶提供管家專屬服務(wù) 世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國際標(biāo)準(zhǔn)全權(quán)委托式物業(yè)管理； 形象主導(dǎo)模式物管以人性化見長 金域藍(lán)灣系列均有萬科分公司物業(yè)公司負(fù)責(zé)，如天津金域藍(lán)灣由天津萬科物業(yè)負(fù)責(zé)，提供萬科高質(zhì)量物業(yè)水準(zhǔn)； 成都本土開發(fā)商物業(yè)相對(duì)較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬科的進(jìn)入，先進(jìn)的物管也對(duì)其形成沖擊。,微笑百分百 安全管理嚴(yán)密和諧 設(shè)備管理專業(yè)智能 環(huán)境管理綠色清新 社區(qū)活動(dòng)豐盛健康 個(gè)性服務(wù)貼心快捷,47,商業(yè)配套，價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營，自建商業(yè)及學(xué)校配套；而形象主導(dǎo)模式更多依靠區(qū)域現(xiàn)有成熟配套,價(jià)值主體模式社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享 最典型如南京世茂濱江新城，除17棟50層的超高層住宅外，還包括五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學(xué)以及大型購物超市等。雖地處南京濱江板塊新興區(qū)域，卻可以自我滿足配套資源 形象主導(dǎo)模式更多依靠城市現(xiàn)有區(qū)域資源，其中珠海金域藍(lán)灣、南京金域藍(lán)灣建有小型商業(yè)街,48,生活方式打造方面，價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營，逐漸打造濱江時(shí)代的生活方式,價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營，逐漸打造濱江時(shí)代的生活方式 蕪湖世茂濱江，主打“從濱湖時(shí)代到濱江時(shí)代”， 形象主導(dǎo)模式重點(diǎn)在打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在生活方式方面并無太突出,生活方式,產(chǎn)品,園林,配套,49,解除客戶抗性方面，價(jià)值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)吸引客戶，形象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品作為主要賣點(diǎn),開發(fā)商 品牌效應(yīng),高品質(zhì) 增值化 產(chǎn)品,大尺度 主題化園林,衣食住行學(xué)多功能配套,國際標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù),打造濱江 生活方式,解除客戶超高層抗性,價(jià)值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶，形象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品（產(chǎn)品精細(xì)化，多贈(zèng)送面積）作為主要賣點(diǎn),解除客戶抗性,50,超高層發(fā)展模式匹配,51,?？谒{(lán)城廣場項(xiàng)目屬于形象主導(dǎo)模式，超高層在項(xiàng)目中占相對(duì)較小比重，起到樹立地標(biāo)及分?jǐn)側(cè)莘e率作用,以較樂觀的8000元計(jì)算，售價(jià)成本比在1.51.7左右,項(xiàng)目二線海景，容積率不定，中等規(guī)模,項(xiàng)目資源不具備頂級(jí)條件，且規(guī)模不足以打造城市級(jí)的綜合體,超高層僅為獲得高容積率的限制條件,具備較高綠化率條件,以區(qū)域級(jí)內(nèi)配套為主，自身建設(shè)少量社區(qū)配套,以區(qū)域級(jí)內(nèi)配套為主，自建少量社區(qū)配套,較高的品牌知名度,良好的政府合作關(guān)系,很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)能力,案例,海口藍(lán)城廣場超高層發(fā)展模式匹配,52,超高層所占具體體量通過經(jīng)濟(jì)測算決定,分析利潤（率）隨容積率變化規(guī)律,分析對(duì)比確定最佳容積率,分析對(duì)比確定最佳容積率下的最佳超高層比例,超高層最小的情況下，容積率、利潤變化趨勢,利潤率變化 整體利潤額實(shí)現(xiàn) 市場可實(shí)現(xiàn),不同售價(jià)對(duì)項(xiàng)目利潤的影響 不同價(jià)差對(duì)項(xiàng)目利潤的影響 政府形象及拔高指標(biāo)的可行性考慮,不同條件對(duì)利潤影響,超高層比例的變化 規(guī)模變化引起的價(jià)格拉伸效應(yīng),53,特定容積率下超高層規(guī)模的提升對(duì)項(xiàng)目價(jià)值貢獻(xiàn)不大，不建議大規(guī)模提升超高層規(guī)模,當(dāng)不考慮超高層的規(guī)模效應(yīng)對(duì)價(jià)格的拉伸效應(yīng)時(shí)，項(xiàng)目利潤率及利潤額均有小幅下降，表明超高層規(guī)模越大，對(duì)整體利潤及利潤率的貢獻(xiàn)反而減少； 當(dāng)考慮超高層規(guī)模增加后，其開發(fā)周期較長，動(dòng)態(tài)測算下的利潤率降低將更快。,案例,54,超高層規(guī)模的提升對(duì)利潤率提升不明顯，建議控制超高層規(guī)模，建議占到整體30左右為宜,當(dāng)超高層規(guī)