世聯(lián)湘江雅頌居營銷策劃案.ppt

考究的信仰,嘉里湘江雅頌居標定長沙城市江景豪宅頂尖居住理念,【嘉里湘江雅頌居營銷策劃案】,發(fā)展商：長沙廣悅置業(yè) 提 案：世聯(lián)地產(chǎn),Conception,PART 1立意 Conception,認知雅頌居。,嘉里香港品牌首次亮相長沙|有色實力國企品牌|豐富的豪宅物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗,嘉里建設于1974年在香港成立，開始物業(yè)投資及發(fā)展，并確立了一個清晰的遠景：物業(yè)項目，必選黃金地段精心策劃；大型基建，必須是高素質的保證；管理服務，必定要卓越不凡。 嘉里建設在國內的物業(yè)市場于80年代開始，先后在北京、上海、深圳、福州、杭州、揚州、天津、沈陽、南京、成都、青島等大城市的繁華樞紐地段，主力發(fā)展以“嘉里中心”品牌為代表的大型綜合性物業(yè)，興建地標建筑，現(xiàn)今嘉里建設在國內開發(fā)的物業(yè)面積近500萬平方米。 2007年11月嘉里集團與湖南有色集團開展戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)了長沙的湘江雅頌居地產(chǎn)項目,長沙湘江雅頌居,深圳嘉里雅頌居 6.8萬元/平米,2010年,2003年,長沙湘江雅頌居，嘉里的又一個豪宅理想,成都都城雅頌居 1.3萬元/平,2009年,上海嘉里華庭二期 9萬元/平,福州御泉花園 1.6萬元/平,2002年,深圳頤園 8.7萬元/平米,項目解讀：潛力地段長沙濱江腹地、省府核心、30分鐘城市便利生活圈,融城熱點核心|省級政治文化中心| 2012年湘府路大橋通車|2014年軌道交通建成 距市中心20分鐘車程|距河西5分鐘車程|距省府5分鐘,本案,香樟路站,湘府路站,汽車南站,中信新城站,鐵道學院站,友誼路站,省政府站,時代陽光大道站,省 府,南城,地鐵1號線線路,長株潭城際鐵路,項目解讀 潛力地段城市新區(qū)、雜亂老環(huán)境有待更新，房地產(chǎn)開發(fā)新區(qū),項目周邊環(huán)境相對老舊|傳統(tǒng)老城工業(yè)區(qū)心理認知|當前生活配套落后、商業(yè)氛圍缺失,項目北邊友誼路正在建設中,東邊已建成八車道新韶西路,東邊新開鋪路沿線，多個項目正在建設中，生活配套缺乏,西邊的鐵路、湘江大道及江景,南邊重工業(yè)廠房短期不會搬遷,本案,道路兩旁有多個重工業(yè)廠房以及新開鋪水泵站,項目解讀 特色配套擁有明德強勢人文資源&臨近未來三館一中心,毗鄰百年名校明德中學|“三館一中心”湖南省科技館|湖南省地質博物館|湖南省群眾藝術館|湖南省青少年活動中心,本項目,湖南省人民政府,天心區(qū)人民政府,湖南省青少年活動中心,百年名校明德中學,湖南省群眾藝術館,湖南省地質博物館,湖南省科技館,百年名校明德中學 長沙市明德中學創(chuàng)辦于1903年，距今已有百余年歷史，是湖南省最早的近代新式教育學校，解放后一直是湖南省重點中學，現(xiàn)為湖南省首批示范性高級中學。 三館一中心 省群眾藝術館 我國最大省級群眾藝術館之一，音樂、美術、舞蹈、書法等群眾藝術愛好者可享受該館公共文化服務。 省科技館 包括省級科普教育展覽館及4D動感影院等設施 省地質博物館 收藏各類地質標本2萬多件，7個陳列館，展出標本5000余件。 省青少年活動中心 我省青少年開展內外交流、校外培訓、文化體育活動和科普教育展示的陣地。,項目解讀 外部生活環(huán)境絕佳臨江望山、六大市政公園環(huán)抱,一線江景資源,洋湖垸 濕地公園,南郊公園,省府 文化公園,豹子嶺公園,石沖公園,水庫公園,南郊公園,洋湖垸濕地公園,石沖公園,省府文化公園,九峰公園,書院公園,一線湘江江景|石沖公園| 水庫公園|書院公園|省府文化公園|豹子嶺公園|九峰公園,項目解讀 內部居住環(huán)境愜意商住分離、別墅級高綠化率、內部原生緩坡園林,別墅級高綠化率|生態(tài)緩坡江景社區(qū)|自帶完善生活配套,總體指標 總用地面積：11.7萬平 總建筑面積：38.7萬平 住宅用地面積：9.4萬平 商業(yè)用地面積：5708平 幼兒園用地面積：2568平 地上建筑面積：30.6萬平 地下建筑面積：8.1萬平 住宅區(qū)指標 地上建筑面積：28.1萬平 住宅建筑面積：2.7萬平 商業(yè)建筑面積：3468平 商業(yè)配套建筑面積：4526平 住宅總戶數(shù)：1967戶 容積率：3.0 綠地率：40% 建筑密度：24% 停車位：1851個 商業(yè)區(qū)指標 地上建筑面積：2.3萬平 商鋪建筑面積：964平 公寓式酒店建筑面積：2.2萬平 容積率：4.0 綠地率：28% 建筑密度：42% 總計停車位：160個,商業(yè)區(qū),幼兒園,坡地園林,長沙別墅綠地率在40%50%之間,項目解讀 城市別墅豪宅社區(qū)，以濱江別墅為標桿，舒適居家高層為主,容積率分解兩端化物業(yè)|標桿別墅物業(yè)|創(chuàng)新空中別墅|市場主流舒適居家戶型,二期,商 業(yè),一期,一期首開區(qū)接近10萬建面，以130以上的大產(chǎn)品為主,項目解讀 稀缺的城市江景（類）別墅產(chǎn)品 濱江內庭院雙拼別墅+創(chuàng)新空中別墅（大復式），戶型舒適度高，高附加值,全角度觀景374 創(chuàng)新復式空中別墅,創(chuàng)新戶型設計特點： 1、標桿資源型親地別墅：長沙唯一僅有一線江景資源、多重立體內庭院城市親地別墅。 2.別墅產(chǎn)品除去慣有豪宅奢華的居住空間外，創(chuàng)新性采用了長沙市場上沒有的內庭院式產(chǎn)品設計，極大的放大了私有化景觀空間，產(chǎn)品贈送附加值高。 3、創(chuàng)新復式大平層產(chǎn)品：長沙市場前所未有的360、374平復式大平層產(chǎn)品，開創(chuàng)長沙豪宅市場的先河。 4、罕見低梯戶比產(chǎn)品：市場罕見一梯一戶的空中別墅，打造長沙頂尖豪宅。 5、奢華觀景產(chǎn)品：主臥270全景飄窗&超大面積觀景花園，全角度縱覽視野，盡享一線稀缺江景。 6、尊貴的功能空間：豪華觀景主臥+CEO行政書房+衣帽間+分離式衛(wèi)浴間，打造極致奢享的主臥套房空間；主客主仆分離，享受巔峰尊貴生活。 7、舒適的空間尺度設計：高達6.3米的客廳開間，4.0-4.2米的主臥開間,觀景花園,主臥,書房,衣帽間,衛(wèi)浴間,一線江景資源456-474 多重內庭院高附加值親地別墅,內庭院,內庭院,主力戶型設計特點： 1、80-140平兩房、三房主力產(chǎn)品，功能型與舒適型皆盡滿足。 2、舒適功能空間，南向陽光客廳，客廳開間3.7-4.5米，主臥開間3.5-4.3米。 3、南向主臥帶270度觀景陽臺，享受舒適怡情生活。 4、迎合市場客戶主流贈送喜好的凸窗與高附加值入戶花園設計，實用功能 性改房空間。,陽臺,入戶花園,功能型2+1房88平,入戶花園,陽臺,功能型三房137平,凸窗,觀景陽臺,凸窗,觀景陽臺,舒適兩房88平,項目解讀 （非江景）舒適居家產(chǎn)品 80-140平米2，3房，戶型設計有一定附加值，空間尺度舒適,“解讀雅頌居”：“最理想的純粹豪宅住區(qū)” 極為純粹&高舒適度&不可復制的居住環(huán)境&產(chǎn)品。,Potential。,Precious。,據(jù)有上升潛力的新興城市區(qū)域 比鄰省府，城市更新區(qū)，城市中心半小時生活圈,Rare。,Ndup。,珍貴的人文城市配套 百年明德名校，珍貴的三館一中心,稀缺的生態(tài)宜居環(huán)境 臨湘江，遙望岳麓山，六大市政公園環(huán)抱,Comfort。,舒適的社區(qū)內部居住空間 商住分離，別墅級高綠化率、內部原生緩坡園林,不可復制的別墅級產(chǎn)品 長沙稀缺的濱江別墅，長沙首創(chuàng)江景空中別墅,“立意雅頌居”：長沙城市江景豪宅頂尖居住理念定義者 營銷目標充分溢價|合理速度|響亮的項目品牌&口碑,充分溢價： 超越周邊，列位長沙濱江豪宅價格一線陣營,Price。,合理速度： 開盤熱銷，1期9.7萬預計12個月內完成銷售,Speed。,品牌口碑： 2011年市場明星，長沙濱江豪宅代表作之一,Brand。,本年度一場經(jīng)典營銷大戲！ 湘江雅頌居豪宅造星！,造星的路徑： 對話群星，如何找到獨特的價值路徑脫穎而出？,造星的策略： 時間緊湊，如何依托核心價值路徑快速星名雀起？,Merit,PART 2價值 Merit,2.1解讀項目市場政策背景 2.2 解讀項目市場價值背景 2.3 解讀項目競爭價值通路 2.4 解讀項目目標客戶群價值偏好 2.5 雅頌居的豪宅價值體系梳理,豪宅雅頌居。,2.1政策Policy Analysis,謹慎：快速增長后的“滯脹” 長沙09-10年連續(xù)價量齊升，2010年消化量已過1600萬，新政中波動有限,謹慎：繼10年密集政策后，11年調控繼續(xù)大勢所趨 金融貨幣政策收緊，房產(chǎn)稅等稅收政策開始試點，購房成本進一步增大，對別墅及高層大平面產(chǎn)品消化速度有負面影響。,未來的樓市調控，無疑將是更加全面，力度更大,應對：做足準備工作，通過營銷工作的完善性降低風險 項目展示到位增強價值誘惑力&延長蓄客時間降低銷售風險,2.2市場Market Analysis,占位超越平民化的南城 目標統(tǒng)御濱江城市豪宅純粹居住一極,“平民化的南城”：南城房地產(chǎn)市場當前發(fā)展現(xiàn)狀 在售項目以湘府路以北的芙蓉路&韶山路沿線為主，當前均價在6000-6200元/平米，以小規(guī)模中等居家社區(qū)剛需23房供應消化為主。,占位：超越南城，位列長沙濱江城市豪宅陣營！,西城 （市府） 6100,北城（開福中心） 6500,中心 9000,南城（省府） 6000,東城（武廣） 6900,元/平,南城區(qū)域界定：主要是沿南二環(huán)以南、韶山路 以西、繞城高速以北、湘江以東的區(qū)域,“平民化的南城”：2010年南城房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后 價格增長速度緩慢，位居長沙城市五大板塊末位，均價被北城，甚至河西市府中心區(qū)域超越，竟成長沙樓市當前“價格洼地”,原因剖析1城市驅動力相對滯后，道路交通&公共服務設施建設遲緩,原因剖析2豪宅驅動力缺位，以中端居家社區(qū)剛需產(chǎn)品供應消化為主,元/平,龍灣國際 獨棟1.5萬，聯(lián)排1.2萬，雙拼1.4萬,保利閬峰云墅 1.5萬,芙蓉路,二環(huán)線,萬家麗路,繞城高速,中建芙蓉和苑 洋房9800,美洲故事 聯(lián)排1.5萬 獨棟2萬,托斯卡納 聯(lián)排1.2萬 洋房9千,格蘭小鎮(zhèn) 獨棟1.8萬，聯(lián)排1.2萬 雙拼1.5萬，洋房8千,橘郡 獨棟1.3萬，聯(lián)排1萬 雙拼1.2萬，洋房9千,“平民化的南城”：城市豪宅匱乏，高價者寥寥 除湘府路長奧花園以外，豪宅邊緣化，以暮云&天際嶺別墅洋房物業(yè)為主要代表,湘 江,長盛嵐庭,博林金谷,長大彩虹都,青園,星城榮域,錢隆學府,奧園,金領家族,城南故事,夏威夷碧水春城,綠地公館,中建芙蓉和苑,中信新城,公爵歐洲城,芙蓉路,二環(huán)線,繞城高速,韶山路,珈鼎城,長城雅苑,石佳名苑,克拉美麗山莊,湘府逸園,湘府尚苑,金房墅間,興汝金城,遠大桂園,淺水灣,天城湘江印象,本項目,持續(xù)銷售項目,未來供應項目,萬科新開鋪,“平民化的南城”中的異數(shù)：本項目正是該板塊全新且迥異的發(fā)力點 省府西供應放量，且板塊內將有嘉里&萬科兩大城市江景豪宅項目異軍突起,融源及第,湘水熙園,省府西,1-2年省府西片區(qū)預計將有超過500萬住宅待入市，其中主流仍是中等規(guī)模的剛需居家產(chǎn)品,超越南城，本項目將位列井噴中的長沙城市濱江豪宅陣營 以 2011年為發(fā)展元年，已知整體供應已膨脹達250萬平； 其中河東河西，河東濱江豪宅已知供應高達170萬平，自北向南均有分布。,凱樂國際城,香江錦城,湘江一品,潮宗御苑,華韻城市海岸,南山濱江項目,保利南湖項目,萬科新開鋪項目,本項目,華遠金外灘,萬科河西 濱江項目,中鷹黑森林,恒基八中項目,世貿濱江,湘江世紀城,北辰三角洲,中建長沙1號,湘,江,江岸麗都,萬達開福廣場,超越南城，本項目位列長沙城市濱江豪宅陣營，對本項目價值提升大有裨益 資源+品牌+產(chǎn)品大力推動河東濱江豪宅價格提升，當前核心地段價格預期普遍在1.5-2萬之間，城北濱江物業(yè)已賣到8000元以上,凱樂國際城 8500元/平,香江錦城8000元/平,湘江一品 預計1.5萬元/平以上,潮宗御苑 預計 1萬元/平以上,華韻城市海岸 預計7000元/平,南山濱江項目 預計8500元/平,保利南湖項目 預計1.5萬元/平以上,萬科新開鋪項目 預計1萬元/平以上,本項目,華遠金外灘 預計2萬元/平,萬科河西濱江項目 預計8000元/平,中鷹黑森林 預計8000元/平,恒基八中項目 預計1萬元/平以上,世貿濱江 預計1萬元/平以上,湘江世紀城 7500元/平,北辰三角洲 8500元/平,中建長沙1號 預計1.5萬元/平以上,江岸麗都 預計1萬元/平以上,萬達開福廣場預計1.5萬元/平,現(xiàn)狀供應項目,未來供應項目,湘,江,在該價值梯隊里，本項目才能徹底超越南城當前6000元/平米的價值箱體。,長沙城市濱江豪宅陣營一線陣營強手如林，河東今年眾多全國知名品牌開發(fā)商統(tǒng)一發(fā)力，在這場不可避免的遭遇戰(zhàn)中，雅頌居差異化的豪宅價值體系是什么？,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,湘江世紀城,北辰三角洲,恒基八中項目,萬達開福廣場,華遠金外灘,保利南湖項目,中建長沙1號,萬科新開鋪項目,本項目,剩余35萬平供應，容積率3.5,500萬平，容積率4.1,23萬平，容積率3.7,100萬平，容積率8.2,100萬平，容積率10.5,50萬平，容積率6.0,35萬平，容積率3.2,23萬平，容積率2.3,38萬平，容積率3.0,目標：遭遇諸多強手，統(tǒng)御長沙濱江豪宅新一極！,我們發(fā)現(xiàn)，自北向南，長沙城市濱江豪宅已形成各具特色的價值四極 其中雅頌居與萬科新開鋪項目所在省府軍團以居住的純粹性為鮮明價值特色,【居住的前瞻性】,【居住的集成性】,【居住的領先性】,【居住的純粹性】,而且當前濱江豪宅的純粹居住價值灌輸尚是一個營銷空白點 當前及明年上半年面市項目仍多以“畫大餅”式的前景宣傳，尤其是高端商服配套前景為主要訴求點，居住品質價值粗線條略過，而且匱乏精細化展示,面對強勢競爭對手游離的展示狀態(tài)，我們的方向是什么？ 用居住品質展示征服濱江&統(tǒng)御濱江城市豪宅純粹居住一極,2.3競爭Market Analysis,主流強化城市豪宅價值（針對三環(huán)別墅&洋房） 凌駕強調資源更新展示（針對長沙奧林匹克花園） 迥異人有我有更勝一籌（針對萬科新開鋪項目）,差別競爭對手：南城現(xiàn)有豪宅體系之王別墅+洋房 項目多分布在三環(huán)以外，40萬以下中小規(guī)模為主，容積率基本集中在0.61.0之間，以聯(lián)排供應為主,主力供應產(chǎn)品,供應產(chǎn)品,PK差別化競爭對手（南城別墅&洋房）,為毛變成這樣？為毛這是為毛？,差別競爭對手：南城現(xiàn)有豪宅體系之王別墅+洋房 項目多分布在三環(huán)以外，40萬以下中小規(guī)模為主，容積率基本集中在0.61.0之間，以聯(lián)排供應為主,PK差別化競爭對手（南城別墅&洋房）,2011年,2012年,2013年,2014年,美洲故事,托斯卡納,中建芙蓉和苑,格蘭小鎮(zhèn),橘郡,龍灣國際,水岸新都,郡原美村,主力180-250聯(lián)排,主力268-280聯(lián)排,主力210-250聯(lián)排,主力140-280洋房,主力313-473聯(lián)排,主力300以上雙拼,主力170-390聯(lián)排、270-330雙拼,主力150-190聯(lián)排,別墅與洋房持續(xù)供應項目,我們認為，南城別墅和洋房和我們產(chǎn)生競爭的原因是 在現(xiàn)有的物業(yè)中，別墅就是他們心目中的頂級豪宅，類別墅感花園洋房是品質生活的基礎選擇,偏好物業(yè)類型,偏好居住環(huán)境,偏好居住面積,別墅與花園洋房是當前長沙及客戶圈層內公認的“豪宅物業(yè)”&“品質物業(yè)”，買得起別墅尤其是獨棟某種意義上就是一種財富實力的驗資,當前長沙別墅與品質洋房社區(qū)綠化率多在45%以上，比普通高層高出10-20個百分點；且園林打造更為考究，單位成本相對更高，效果更佳,偏好稀缺資源,偏好社區(qū)圈層,偏好低容積率,當前長沙別墅與洋房社區(qū)容積率多保持在1.0以下，低容積率對客戶而言就意味著低總戶數(shù)，居住的私密性大大提升,別墅與高品質花園洋房是當前他們公認的長沙豪宅、品質基礎 &也是當前他們在南城所能找到的最能滿足他們對品質生活需求的物業(yè)類型：,偏好物業(yè)服務,當前長沙別墅社區(qū)多占據(jù)著長沙最好的山、水及稀缺的高爾夫資源。從資源占有的角度來看，更增加了購買的尊貴與面子感。,別墅與高品質洋房提供了基本大于180個平米，4-6房的居住空間。無論是開間還是層高都較高層更為舒適；另外地下室，花園與大面積露臺的附加贈送也提供了更多的功能空間,在長沙別墅與品質洋房社區(qū)提供了較高層更為到位的物業(yè)服務，尤其是在安全保障方面（智能設備及人力投入），物業(yè)管理公司實力也更強,別墅與高品質洋房社區(qū)的高購買門檻一定程度上保證了業(yè)主的圈層性更強。相近的財富實力&社會地位增強了此類物業(yè)對購買者的面子吸引力,對于南城別墅和洋房，我們可以超越的可能是什么 當前長沙別墅與花園洋房社區(qū)并不能盡善盡美的滿足客戶對高品質生活的追求,地段不照顧家人需求,造成家人實際生活的不便。子女上學接送、老人&保姆出行閉塞、全職太太在家空虛、自身車行浪費時間等問題,有圈層但無圈層專享社交配套,物管服務水平仍相對較低,容積率低但建筑密度高的矛盾,自然生活環(huán)境的天然弊端,別墅與洋房社區(qū)所提供的豪宅生活與該類客戶希望享受到的完美標準仍有比較大的差距：,原生態(tài)自然環(huán)境必然導致蚊蟲增多，蛇鼠容易進入室內，兒童娛樂存在安全隱患等諸多難以根除的天然弊端,長沙當前別墅、洋房社區(qū)受利益最大化驅使，容積率在0.5以下的基本沒有?；咎幱谌珴M占地的境況，舒適度反而下降,長沙當前別墅、洋房社區(qū)物業(yè)除在安全以外方面相對薄弱，知名品牌物業(yè)進駐有限，一線品牌物業(yè)公司都處于“顧而不管”的尷尬境地中。,長沙當前別墅、洋房社區(qū)多為純粹的居住功能，商業(yè)配套進駐緩慢大多處于停滯狀態(tài)，提供商務社交功能的更是寥寥無幾,雅頌居VS“現(xiàn)狀南城別墅+洋房豪宅陣營”：,VS,雅頌居,現(xiàn)狀南城別墅+洋房豪宅陣營,地段：三環(huán)內、三十分鐘城市生活圈,地段：三環(huán)外,資源：一線江景、六大公園環(huán)抱,資源：自然原生態(tài)山景、水景資源,舒適度：容積率3.0但建筑密度低于25%，項目內部舒適度高,舒適度：容積率低于1.0但建筑密度高,生活便利性：規(guī)劃自帶完善社區(qū)生活商業(yè)配套。,園林：40%綠化率,園林：45%以上綠化率,生活便利性：周邊生活性配套商業(yè)缺失，項目自身配套商業(yè)較少,產(chǎn)品：豐富產(chǎn)品體系滿足多種需求,產(chǎn)品：主力180以上戶型、毛胚交房,物管：物管服務水平仍相對較低,圈層服務：有圈層但無圈層專享社交配套,主流策略強化城市豪宅價值 地段優(yōu)勢突出，且在精裝修，物管，圈層方面大有可為,？,重要競爭對手：長沙奧林匹克花園（針對本項目90-140居家產(chǎn)品）,后期供應住宅,后期供應商業(yè)、酒店及寫字樓,大規(guī)模+綜合體+成熟社區(qū)，后期約20萬以80-120平產(chǎn)品為主，預計2010年年底入市，預計價格7500元/平左右,奧林匹克花園和我們的差異對比 當前地段與現(xiàn)有社區(qū)園林環(huán)境相較更為成熟，市場的品質口碑度高，后期仍有大體量商業(yè)支持配套價值，但是缺乏山水自然資源，后期展示區(qū)趨于陳舊,相對成熟地段,后期大體量商業(yè)配套,后期主推毛胚中小產(chǎn)品,湘府路中段，緊鄰湖南省政府、天心區(qū)政府，周邊居民區(qū)逐步建成入住，品牌超市與生活市場距離十分鐘生活圈，地段與本項目相對成熟,后期有大體量高端商業(yè)配套開發(fā)，體育式主題購物公園，超五星級酒店、5A寫字樓、購物中心等，進一步完善社區(qū)生活配套,市場高品質口碑,展示區(qū)趨于陳舊,成熟社區(qū)園林環(huán)境,與別墅相當?shù)?0.5%超高綠化率，園林綠化現(xiàn)有成熟度高，運動主題參與性園林受客戶認可度高，,山水自然資源缺乏,前期產(chǎn)品經(jīng)過市場與客戶的驗證，品質口碑度高,2011年主推80120居家產(chǎn)品，預計毛胚交房，產(chǎn)品組團與現(xiàn)有成熟園林社區(qū)被道路隔離,外部緊鄰城市道路，內部無自然山水資源，僅靠人工綠化支撐園林價值,現(xiàn)有展示區(qū)已使用多年，外部觀感與內部設計裝潢逐漸趨于陳舊,湖南本土開發(fā)商，物業(yè)管理相對薄弱，無圈層社交平臺服務,本土開發(fā)商管理物業(yè),【優(yōu)勢】,【劣勢】,雅頌居VS長沙奧林匹克花園：,VS,雅頌居,長沙奧林匹克花園,地段：省府西、三十分鐘城市生活圈,地段：緊鄰省府，地段相對成熟,資源：一線江景、六大公園環(huán)抱,資源：無強勢外部自然資源,舒適度：容積率3.0、地建筑密度,舒適度：容積率低于2.0，低建筑密度,生活配套：規(guī)劃9000商業(yè)配套、2萬酒店式公寓,園林：40%綠化率,園林：50.5%超高綠化率,生活配套：成熟社區(qū)配套，后期建設五星級酒店、5A寫字樓、購物中心等,產(chǎn)品：稀缺的城市江景別墅高端社區(qū)、88380全覆蓋產(chǎn)品系,產(chǎn)品：四期主力80120兩房、三房，毛胚交房，與現(xiàn)有成熟社區(qū)道路相隔,物管：物管服務水平仍相對較低,開發(fā)商：湖南本土開發(fā)商,開發(fā)商：全國知名、成熟豪宅開發(fā)經(jīng)驗香港開發(fā)商,凌駕策略強調資源價值，更新展示品質 江景資源優(yōu)勢突出，同樣在精裝修，物管，圈層方面大有可為之外，展示也將成為我們的發(fā)力點,展示：現(xiàn)有展示區(qū)使用多年，趨于陳舊,？,與本項目相似的地段、相似的項目定位、相似的產(chǎn)品規(guī)劃； 標桿產(chǎn)品為獨棟+洋房；主力產(chǎn)品為高層，公寓少量供應；主力供應面積集中在180200；產(chǎn)品線80160面積段缺失,一期展示：情景化全景展示 營銷中心+樣板房及情景化園林,預估萬科機床廠項目會走先開別墅再開高層，別墅拉升項目整體價值的慣有路線,核心競爭對手：萬科機床廠項目針對本項目160以上大戶型,萬科得到市場驗證的品牌品質口碑保證，實用的居家戶型，良好的物管以及藝術感的情景式園林環(huán)境是客戶主要認可點,開發(fā)商品牌,強勢前期營銷展示,全國金牌物管,進入市場多年，項目經(jīng)過市場與客戶驗證，長沙接受度高、品牌影響力大,藝術品質感營銷中心+全產(chǎn)品線樣板房及情景化園林（藝術感、小資風格）,精裝修,高附加值產(chǎn)品,產(chǎn)品緊跟市場主流需求，創(chuàng)新度贈送附加值與實用性高，深受客戶追捧,客戶增值服務,考慮人性化細節(jié)的萬科精裝修口碑，成熟U8系統(tǒng)全面家居解決方案,親民路線的品質口碑物管服務，市場接受度高,萬客會成熟運營管理,通過分析發(fā)現(xiàn)，萬科豪宅體系相對完整,我們怎么辦？從哪里找到突破點超越？,萬科精裝修采取全面家居解決方案，重點放在人性化細節(jié)考慮與居住前置設計之上，并非強調品牌材料的運用，對奢華品質生活的需求無法得到滿足,非強調品牌的細節(jié)人性化的精裝修設計,萬科前期展示以慣有的情景化全景體驗為主（營銷中心+樣板房+情景園林），風格取向藝術感、小資情調，并非強調奢華感路線,藝術感銷售中心,情景園林展示,全線產(chǎn)品樣板體驗展示,雅頌居VS萬科機床廠項目：,迥異策略人有我有，更勝一籌 同樣價值體系之上，差別精裝修&展示風格，細化豪宅品質,我們需要樹立自身價值壁壘,全方位打造奢華格調更勝一籌的豪宅品質 并強勢展示,“眼見為實是檢驗真理的唯一標準”,下一步具體我們怎么做？ 我們需要從目標客戶的需求出發(fā)，進一步得到驗證&細化,2.4客戶Customer Analysis,”,“,共訪談120人： 省內客戶:80人 省外客戶:40人,目標客戶需求分析 我們專門就潛在目標客戶群體進行深度訪談:,Question：,Object：,1、聽說過香港嘉里地產(chǎn)嗎？ 2、對香港地產(chǎn)品牌有什么印象？ 3、是否聽說過湘江雅頌居項目？ 4、對湘江雅頌居的地段的感覺如何？ 5、對大平層怎么看，是否接受大平層？ 6、是否喜歡江景？ 7.對鐵路有何看法 8、置業(yè)首選哪種物業(yè)類型？ 9、如果買，多大面積？接受價格？ 10、對小區(qū)最為關注的問題？ 11、對精裝修怎么看？ 12、置業(yè)目的是自住？投資？兩者兼有？ ,本項目目標客戶重點鎖定3大族群：地緣財富族、地市進城族、湘籍返鄉(xiāng)族；其中地緣財富族是我們的核心客戶、意見領袖客戶,核心客戶,重要客戶,輔助客戶,在習慣的生活區(qū)域實現(xiàn)居住的升級換代； 追求高品質的好房子，泛公務員財富階層為主，學識視野較為開闊，慢生活狀態(tài),南城的財富中堅力量，正處于經(jīng)濟實力逐步增強的黃金時期， 再換房強烈的希望彰顯自己的財富及品味，想獲得朋友圈的認可。 客戶職業(yè)： 高學歷，以企事業(yè)單位中高層管理人員及公務員為主，購買實力較強、工作穩(wěn)定、輕松，慢節(jié)奏生活狀態(tài)； 客戶年齡家庭：集中在30-40歲之間，以三口之家為主，子女多為低年級學生； 客戶購買因素： 他們關注樓盤口碑、品質感，關注地段、品質、資源、社區(qū)圈層及身份感，區(qū)域地緣性強，往往追隨親戚朋友，有抱團購買的心理，自己買的必須是大家共識的最好的、最貴的東西，購買的人群都是非富即貴類； 客戶置業(yè)需求：強烈的改善居住環(huán)境和條件的需求，三間臥室，舒適型戶型,核心客戶研究篇,“我在紅星那邊工作，已經(jīng)有一套房勒，以后小孩子也會在我單位上班，考慮他以后要結婚，不想讓他離的太遠，就在錢隆學府買了套房子，省府旁邊以后肯定會發(fā)展不錯的，上班也不遠” “新開路那邊靠江邊的嗎，那個地段我一直在關注它什么時候出來，現(xiàn)在好像在打地基了，到時候開盤一定記得通知我，我一定去看看?！?“我是老長沙人了，一直住在南邊，我的親戚啊、朋友基本上也在南邊，長沙有句老話南帝北丐嘛，南邊一直都是不錯的，環(huán)境好，省府又遷到這里了，以后的發(fā)展肯定不會差啊”,該類客戶省府地緣情節(jié)較為強烈，看好區(qū)域發(fā)展前景,現(xiàn)有的置業(yè)情況：求之不得后的外溢對有自然資源的別墅物業(yè)相當追捧,“我們基本上能接受都是300萬以下的吧，但是南城這邊靠城市中心的地方根本就沒什么好房子，想要住的有品質一點、環(huán)境好一點就只能去暮云買洋房和別墅，但是洋房和別墅現(xiàn)在離工作的地方都還是比較遠，小孩子上學啊，買東西都只能開車接送，住起來不方便”,需求特征：偏好山水資源與高綠化率內部居住環(huán)境，要求有品質的配套,我們置業(yè)主要是看重城市的完善的配套，生活便利，小孩教育方便，上學很方便啊，醫(yī)療也好，如果沒有什么特別好的配套和小區(qū)品質吸引我們的話，別墅區(qū)的環(huán)境好多了，園林綠化也高，生活品質感也強一些 再好的一個小區(qū)，住起來方便才是最重要的，品牌超市和商場是一定要有的，總不能我生活的旁邊都是些雜貨店，我要買個好點的生活用品還要開大老遠的車跑去買吧,對于這類客戶，眼見為實更為重要，與江景資源相比較而言，內部環(huán)境、產(chǎn)品品質的展示感受更為重要,“江景自然是很好的資源啦，住宅江邊空氣會很好，但是長沙的江景主要是朝向不太好，是南北走向，我們只能西邊看景，特別是夏天的時候，太陽很毒辣啊，西曬問題太嚴重，而且我有朋友住江景房的都說江風太大，冬天很冷的，我要買房子看的到江就好，臨不臨江無所謂” “我投資的話可能會考慮江景，長沙就這么一條江，江景房以后肯定價格會漲的啦，但是自住就不一定，湘江對我來說也就那么好看，我寧愿選擇小區(qū)綠化園林好的買來住，小區(qū)內的園林、景觀隔得近、用的到，更實在，價格也肯定比沒有江景的要便宜，在我的需求角度看，性價比更高啊”,39%要求鄰居“有一定社會地位”，20%希望鄰居“有錢”，12%的要求鄰居是“同類型、同檔次”，反映了“人以群分”的特點；18%的希望“有素質”。從結果來看，客戶對鄰居的選擇還是相當看重，渴望能夠與社會權貴階層的圈層共處，提升階層，標定身份,這類客戶最近萌發(fā)的一個特點是圈層感越來越強，對鄰居的要求高于普通購房者，希望“和同檔次的人一起住”,湖南省的隱形富豪群，礦老板，地方企業(yè)主，地方高官 在省會的一套資產(chǎn)，用來提升家庭及后代生活品質的通行證，財富身份的象征 客戶職業(yè)： 個體經(jīng)商戶及中小型私營企業(yè)主或大型企業(yè)高管； 客戶年齡家庭：集中在35-45歲之間，三口之家或4口之家； 客戶購買因素： 有兩類客戶，一類客戶在長沙擁有自己的生意或企業(yè)，需要在省會購買一套物業(yè)作為居住場所，通過豪宅及高端物業(yè)彰顯自身地位和財富；另一類客戶，主要看重長沙的教育資源，為孩子的成長著想?？粗仄焚|、地段、資源，以及項目周邊或自身的教育配套。 客戶置業(yè)需求：四房及別墅產(chǎn)品，考慮置業(yè)后全家居?。ㄈ茫?在省會享受好房子&最好城市服務； 要求有面子的好房子，南城3房以上產(chǎn)品的主力購買客戶,重要客戶研究篇,“有面子的好房子”核心要素1：教育配套 針對地級市所沒有的名校資源購買物業(yè)，為下一代提供更好的教育成長環(huán)境,“有面子的好房子”核心要素2：對稀缺標簽及豪宅口碑的追捧 對面子、檔次的關注，偏好追捧稀缺產(chǎn)品、稀缺自然資源與豪宅口碑樓盤,“我是2008年買的是閬峰云墅，最近這幾年經(jīng)濟收入高了，小孩也大了，老家的老人也是時候接過來享享福了，所以需要換個大點的房子，又不想住的太遠，我就在紅星做生意，當時覺得閬峰云墅是國企保利做的嘛，很有實力的開發(fā)商，生意圈子里的老鄉(xiāng)又有好幾個在這里買了，感覺住在里面的那波人還是很有檔次的?？戳藰影宸恳院?，很喜歡這里的環(huán)境，售樓部也給人很尊貴的感覺，直到現(xiàn)在我還是覺得住在閬峰云墅，在朋友面前很有面子。 閬峰云墅業(yè)主曾先生,“我覺得買在奧林匹克花園就是挺有身份感的，當時被它的宣傳語吸引了，只約王與侯，覺得買在那里的都是有地位有實力的人，后面來看過后，園林，房子整體品質都很不錯的，這里離我上班也近，社區(qū)未來還有專門的商業(yè)、教育配套，挺好的，貴一點無所謂，買在這里覺得很有面子” 奧林匹克花園王先生,現(xiàn)有事業(yè)生活重心在外，與長沙有三緣關系，衣錦還鄉(xiāng)； 完成原始財富積累，購房經(jīng)驗成熟，看好中心地段的居住投資兼得的獨特價值 客戶職業(yè)： 一線城市中高層管理人員及中小型私營企業(yè)主； 客戶年齡家庭：集中在35-40歲之間，三口之家或4口之家； 客戶購買因素： 在一線城市奮斗多年，擁有一定的財富基礎，在一線城市已擁有物業(yè)，希望最終回到家鄉(xiāng)，投資及自住兼顧，置業(yè)考慮地段及物業(yè)升值潛力，關注開發(fā)商品牌及品質，對物業(yè)有較高的要求，多與一線城市高端物業(yè)比較。 客戶置業(yè)需求：三房至四房產(chǎn)品，考慮未來全家居住，生活配套成熟,輔助客戶研究篇,在長沙購房的外省湘籍客戶也具有一定的區(qū)域聚集度， 其中來自珠三角（深圳、廣州）及北京客戶相對較多，約占60%，購房以長期居住&投資為主,省外湘籍客戶中傾向購買本項目的客戶主要用于儲備型居住 核心購買驅動因素地段前景、江景資源及相對其他城市的性價比,“靠江邊的房子是最具有升值潛力的，我最近都在找各大城市的江景房投資，去年我就在你們長沙那個書院官邸買了8套了，買的時候才5000多，現(xiàn)在都8000多了，這個升值速度太快了，江景房絕對是這幾年的最牛的投資品” “長沙的江景房比起深圳廣州這邊便宜多了，我也是打算買幾套，自住投資都可以，你說的那個地方前景也還好，我回長沙可能會去看看” “江景是稀缺景觀資源，那邊又有很多公園，還有三館一中心，交通也便利，去哪里都方便，是個宜居的地方，我確實滿動心”,三類客戶共同特點 對香港嘉里品牌認知度一般，但對香港開發(fā)商表現(xiàn)出高于內地開發(fā)商的品牌認可度，訪談中約20%客戶表現(xiàn)聽說過嘉里項目，但并不了解嘉里地產(chǎn),“我知道嘉里中心，好像一線大城市都有，是寫字樓商業(yè)什么的，在城市繁華地段，不過我沒有親自去看過” “香港嘉里地產(chǎn)？沒有聽說過，我只知道比較有名的萬科和保利這些開發(fā)商” “香港開發(fā)商還可以，恒基和和記黃埔在這邊都做的還可以，香港的項目感覺都很豪華氣派，品質應該也比內地好?！?三類客戶共同特點 針對精裝問題，訪談客戶接受精裝修，認為可以很大程度上簡化后續(xù)裝修的麻煩，但對公開宣稱的裝修成本習慣性不信任，更看重品牌,“現(xiàn)在市場上說的精裝修價值多少錢，都是騙人的， 其實開發(fā)商裝修成本估計只有他們對外宣稱價格的 一半，例如現(xiàn)在談論比較多的恒大的項目，對外說 1600，頂多成本就七、八百，怎么可能有開發(fā)商老 老實實的說成本是多少，對外宣稱就是多少呢，萬 科的精裝修也有很大的水分 ” “開發(fā)商現(xiàn)在基本上都在忽悠我們，我們根本都不相信開發(fā)商說的，要說裝修多少錢，我們一看便心里有個底，我們又不是不了解現(xiàn)在的市場行情，用的裝修材料，都不知道是什么牌子，怎么可能就知道值那么多錢呢” “對我們說多少錢，還不如給我們看裝修的用材的品牌，我們還覺得靠譜些，那個品牌的價格到底多少錢，我們還是很了解的” “我們喜歡高檔的裝修，自己住嘛，肯定要裝修好點的，免得到時候住不了幾年又要裝修一次，很麻煩的，一般我們用的材料都是好品牌的” “我們家現(xiàn)在住的房子的裝修材料，是我自己跑到深圳去買回來的，深圳那邊有很多國際品牌”,他們在置業(yè)上并不依賴于城市配套，更多關注產(chǎn)品本身的舒適度、社區(qū)的園林規(guī)劃等與居住品質相關的要素； 他們有錢，一直在南城核心地帶尋找好房子，相信眼見為實的事物，有自己偏向的判斷能力 他們高資高智，有品位，懂得欣賞，追求品味的生活，而看中城市里稀缺資源以及品質的生活。,他們渴望安逸考究的豪宅,客,戶,我們再次驗證了在競爭中得出的結論：,豪宅品質,“眼見為實”的展示,1.精裝修,2.物管,全方位打造奢華格調更勝一籌的豪宅品質并強勢展示,3.圈層,豪宅品質,目標客戶需求,1.奢華感高端品牌運用品質精裝修,2.突破長沙市場現(xiàn)有水平的高端物業(yè)服務,3.高端社交平臺，同檔次人群之間的對話,“眼見為實”的展示 奢華品質感樣板房、銷售中心、園林公共環(huán)境、體驗,2.5價值體系Merit System,不是配套最牛，不是規(guī)模最大，也不是建筑物最高， 而是最純粹最考究的居住品質，并真刀實槍，眼見為實！,雅頌居究竟要定義一種怎樣的長沙城市江景豪宅的頂尖居住理念？ 市場，競爭與客戶已經(jīng)給出將了明晰的方向與路徑。,It was the best of times,純粹豪宅居住價值體系 湘江雅頌居,1,考究的豪宅產(chǎn)品： 比肩奢侈品的產(chǎn)品本體與產(chǎn)品外延的打造,考究的圈層平臺： 不只是房子，而是高端圈層策源地，社交平臺的發(fā)射點，建立無可復制的圈層平臺,2,Luxury,Luxury,奢侈品之所以能從市場競爭中脫穎而出，不單是具有卓越的品質，更重要的是具有較高價值內涵和精神文化,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,Luxury,考究,長沙前所未有的,精致奢華居住空間享受,空間尺度：首層面積約60，6m雙層挑高空間 裝修標準：櫻桃木飾面進口玻璃大門、高檔大理石外包門框，高檔石材墻面，頂部吊燈裝飾，大堂設置品牌沙發(fā)、座椅，不銹鋼信報箱。,空間尺度：首層面積25，4-5m挑高空間 裝修標準：帶項目LOGO的黒鏡鋼外門，人造石材墻面和地磚，頂部吊燈設置,室內品質精裝修,產(chǎn)品增值KPI,公共空間品質精裝修,入戶大堂,電梯廳,電梯轎廂,等級標準,品牌運用,品牌嫁接,電梯品牌：蒂森或奧的斯Otis 空間尺度：寬度1-1.2m，高度2.5-3m左右 裝修標準：不銹鋼鏡面，黑鏡鋼內門，背面捫皮，側壁采用歐洲櫻桃木飾面,長沙在售產(chǎn)品的精裝標準在600-800，根據(jù)客戶需求和項目占位考慮，建議采用1000-1500元/精裝標準,門窗品牌：霍曼或同檔次防盜門；臥房為環(huán)保實木膜壓門或鋁合金唐門；門鎖采用雅潔或邦威；窗戶采用斷橋鋁合金隔熱雙層中空玻璃，玻璃為福耀鋼化中空玻璃 廚衛(wèi)品牌：老板、歐派櫥柜，美的、西門子抽油煙機，諾貝爾墻磚、地面，嵌入式防霧筒燈，管道燃氣入戶，水槽、龍頭安裝到位，采用不銹鋼材料；衛(wèi)生間采用奧普浴霸，諾貝爾墻面及地轉，鋼化玻璃隔斷,與博洛尼品牌嫁接打造精致居所空間,精致奢華的居住空間,精致奢華公共空間入戶大堂：石材或鏡面玻璃、縱向尺度雙層挑高，空間明亮度（燈光的使用）、基本配套信報箱及信息區(qū),精致奢華公共空間電梯廳：材料看齊入戶大堂，縱向尺度雙層挑高，空間明亮度（燈光的使用）,精致奢華公共空間電梯轎廂：酒店裝修風格、高級鏡面、尺度開闊、空間明亮（頂部吊燈及壁燈）、品牌電梯,室內品牌精裝修建議裝修標準控制在1500-2000元/平,參考現(xiàn)在長沙市場上的在售產(chǎn)品的精裝標準800-1600元/平，并結合上述客戶訪談的結果，從市場需求和項目占位及成本控制角度考慮，建議我們采用目前市場最高檔次裝修，1500-2000元/平米的標準,室內品牌精裝修重點打造關注點之一門窗 門的尺度、品牌、用材；窗鋁合金用材、中空玻璃及朝路面隔音玻璃打造,室內品牌精裝修重點關注點之二廚房 櫥柜、電器使用客戶群相對耳熟能詳?shù)闹放萍耙惑w化打造,室內品牌精裝修重點關注之三衛(wèi)生間 潔具、龍頭等敏感部件使用耳熟能詳?shù)囊痪€知名品牌打造,住宅公寓品牌精裝修樣板房考慮與家裝品牌聯(lián)合，聯(lián)手打造整體家裝 例：博洛尼整體家裝，國際設計團隊，“德國鈦馬赫精工工藝”品質口碑,國際化品牌嫁接，國際級的施工工藝與居住品質 1、品牌家裝增強目標客戶對于精裝修施工品質的認同； 2、品牌整體家裝有效幫助開發(fā)商整合多方品牌資源，保證成本控制下的精裝修施工品質； 3、國際品牌的引入，增加產(chǎn)品營銷價值賣點，實現(xiàn)溢價。,住宅公寓品牌精裝修樣板房考慮與家裝品牌聯(lián)合，聯(lián)手打造整體家裝 例：精裝修風格建議新古典風格，用色沉穩(wěn)，強調空間的莊重與大氣,博洛尼整合國際硬裝&軟裝品牌，提供品質品牌的一線嫁接；當前共有“16種生活方式”成熟整體家居方案以供選擇，還提供專業(yè)設計團隊進行整體家裝（硬件+軟件）設計，同時可一并提供博洛尼系列生活主題樣板房,案例：新古典風格品質家裝,考究,是豪宅細節(jié)盡善盡美的,人性化定制設計,規(guī)劃分區(qū)：停車庫主客分區(qū)，確保絕對私密 空間尺度：在車庫的臨墻或邊角處預留大尺度停車位，供豪華大車車主選擇。,電子引導系統(tǒng): LED車位顯示牌、方向指示牌； 超聲波車位探測器：精確測量每個車位停車情況 地感探測器：通過地感線圈收集信號、判斷車輛行駛方向 不停車出入系統(tǒng)：進出口自動發(fā)卡計費 智能化停車導視：IC感應系統(tǒng)；地燈感應導視,產(chǎn)品增值KPI,定制化車庫系統(tǒng),人性化空間設計,智能化停車設備,人性化定制設計（車庫）,展示關鍵點：燈光的明亮感；內部材質看齊地面入戶大堂水準；同樣需要考慮公共家具的擺放，家具使用國際品牌，并設立地下車庫的司機休息區(qū),地下車庫入戶大堂,展示的關鍵點： 1、燈光的明亮感 2、內部材質看齊地面入戶大堂水準 3、同樣需要考慮公共家具的擺放，家具使用國際品牌，并設立地下車庫的司機休息區(qū),人性化定制設計關鍵的奢華大堂，地下車庫入戶大堂,長沙高端人群往往有親友、朋友間聚會的需求，其訪客的數(shù)量遠大于普通住宅，將主人車庫和客人車庫分設，避免相互干擾 鑒于人防車位的產(chǎn)權比較特殊，在出售或租賃時可能存在一定問題，在人防區(qū)設置部分客人停車位，便于管理,人性化定制設計停車庫主客分區(qū)，確保絕對私密,除子母車位之外，預留大尺度停車位，供加長豪華大車車主選擇，避免大車無處停放的尷尬 可考慮在車庫的臨墻或邊角處設置大尺度車位，能有效利用車庫空間,人性化定制設計闊綽尺度車位設計,智能管理的地下停車場； 電子引導系統(tǒng)；LED車位顯示牌、方向指示牌； 超聲波車位探測器：精確測量每個車位停車情況 地感探測器：通過地感線圈收集信號、判斷車輛行駛方向 不停車出入系統(tǒng)；進出口自動發(fā)卡計費；,人性化定制設計智能設備智能車庫系統(tǒng),IC感應系統(tǒng)在感應到業(yè)主駕車出入的時，路障會自動升起，無需停車刷卡即可方便出入； 智能化停車引導系統(tǒng)當車到達距離車位20米地方的時候，地燈將自動閃爍，可以幫助您迅速確認自己的車位，快速停車。,人性化定制設計智能化停車導視,考究,是據(jù)有非凡安全感&禮賓感的,尊貴服務體驗,服務人員選擇：社區(qū)內所有的服務人員，一定經(jīng)過嚴格的篩選，服務人員的簡介和履歷及家庭成員等信息全部公開讓業(yè)主了解 業(yè)主信息保密：業(yè)主所有的信息都必需保密 門童：設置專業(yè)服務的門童，給業(yè)主一個尊貴感 入口密碼：每半年更換一次 夜間巡查：每晚進行巡查 內部人員人事管理；保姆管理；車庫管理,嘉里五星級禮賓服務體系,產(chǎn)品增值KPI,博物館級別的五重安防體系,敏感人員監(jiān)控,智能化設施使用,等級標準,日?？焖俜磻憷?無盲區(qū)監(jiān)控：在園區(qū)圍墻設置紅外對射探測器，電視監(jiān)控系統(tǒng) 雙重保護：大堂智能門禁及大堂管家 電梯安防：電梯管理系統(tǒng)自動呼叫電梯，語音提示和可存貯記憶等電子設備 專戶入門智能配備：每戶配置智能化門鎖等形成特色安全保護 戶內安全防范系統(tǒng)：紅外線探測器、緊急按鈕，廚房設置火災探測器，煤氣泄漏探測器等一系列先進的戶內報警系統(tǒng),建議引入嘉里自有的嘉里物業(yè)管理團隊，傳承港式禮賓服務體系,投訴處理、客戶意見處理：緊急事件投訴即刻回復，非緊急事件投訴3個工作日內口頭或書面回復 與業(yè)主溝通：周年業(yè)主大會1年一次、會后28日內公布會議記錄、每月公布收支帳目報表、每年公布核對報告， 緊急事故演習、更換/清潔花槽內植物：每年1次 設施管理：限定時間制應急處理系統(tǒng) 設備維護：設定日、周、月、年維護計劃,高端服務體驗,1、博物館級的五重安防體系針對敏感人員加強管理,1、博物館級的五重安防體系智能化設施使用,具指紋、密碼、紅外線三重開啟功能； 自動鎖定功能，有效地避免忘記鎖門而帶來的財產(chǎn)損失； 非法進入時啟動報警裝置； 可通過遙控器來打開或關閉房門；,適度引入智能化元素 入戶門的指紋密碼鎖配備,公共電梯享受私家電梯的尊貴與隱私； 安裝電梯智能IC卡或指紋器系統(tǒng)； 讀取了有效的IC卡或指紋，只能到達指定樓層； 可考慮在樓王及其他T2大戶型樓棟使用 可整合實現(xiàn)社區(qū)大門，車庫，電梯乃至入戶門的區(qū)域一卡通；,適度引入智能化元素 智能設備電梯樓層控制（可考慮控制別墅樓棟使用）,2、嘉里五星級禮賓式服務真正意義上的引進嘉里物業(yè)管理,建議選擇嘉里自有的物業(yè)管理團隊 前期展示嘉里一線成熟的物業(yè)管理項目（嘉里建設廣場、深圳嘉里中心、銀湖頤園別墅以及高尚住宅小區(qū)雅頌居等知名物業(yè)）,源自香格里拉酒店的專業(yè)涵養(yǎng)，嘉里物業(yè)五星“酒店標準”禮賓服務,1、分配行李員為客人開車門、提拿行李、停放車輛； 2、有禮貌及快捷地接聽客人電話； 3、魔鬼細節(jié)，重點關注保潔、茶水等服務人員的著裝、禮儀； 4、客戶落座后，由專人詢問客人飲用何種飲料（應至少提供水、咖啡、紅茶、果汁），并迅速提供，下午四點左右可提供適量點心或餅干； 5、衣帽間冬季設置，由專人為客戶保管大衣,2、嘉里五星級禮賓式服務日常快速響應,考究的信仰,嘉里湘江雅頌居標定長沙城市江景豪宅頂尖居住理念,【嘉里湘江雅頌居營銷策劃案】,發(fā)展商：長沙廣悅置業(yè) 提 案：世聯(lián)地產(chǎn),Conception,PART 1立意 Conception,認知雅頌居。,嘉里香港品牌首次亮相長沙|有色實力國企品牌|豐富的豪宅物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗,嘉里建設于1974年在香港成立，開始物業(yè)投資及發(fā)展，并確立了一個清晰的遠景：物業(yè)項目，必選黃金地段精心策劃；大型基建，必須是高素質的保證；管理服務，必定要卓越不凡。 嘉里建設在國內的物業(yè)市場于80年代開始，先后在北京、上海、深圳、福州、杭州、揚州、天津、沈陽、南京、成都、青島等大