客戶產(chǎn)品戶型萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品.ppt

從客戶到產(chǎn)品 產(chǎn)品庫的構(gòu)建,目錄 一、產(chǎn)品庫概述 二、產(chǎn)品資料庫 三、產(chǎn)品庫實踐（廣州） 四、青年群體產(chǎn)品研發(fā),產(chǎn)品庫概述,以前，我們拿到了土地再做產(chǎn)品，現(xiàn)在，我們要在獲取土地之前做產(chǎn)品 既然沒有具體的項目地塊，我們就要把這個城市的所有土地大致上分成幾類，這個城市的所有客戶也分成幾類（當(dāng)然，都盡可能控制在個位數(shù)），每一類土地上聚集著一些對應(yīng)的客戶，他們對產(chǎn)品的需求具有較強的特征，我們根據(jù)這個特征制定了產(chǎn)品系列G1、G2、G3、T1、T2、C 產(chǎn)品系列各自具有的產(chǎn)品特征，需要我們?nèi)ふ遥枰氖侨ベx予 每個產(chǎn)品系列中，不同類別客戶需求的差異，也需要我們?nèi)ふ?，去賦予 之后，我們要把這些特征，物理化在一個單體方案中 這樣，這個單體方案就既值得復(fù)制，也可以復(fù)制，因為它身上，體現(xiàn)了某類客戶在某類土地上選擇產(chǎn)品時的核心需求；而不是其他什么原因。 當(dāng)操作具體的項目時，某些情況下，這個單體可能會需要做修改，不過修改的是適應(yīng)項目的物理參數(shù)，而非客戶需求特征,如果用一頁紙來介紹產(chǎn)品庫,我們選擇了廣州市的G3、T1做產(chǎn)品 G3和T1的產(chǎn)品差異在于：前者至少一梯7，后者最多一梯六；前者可以沒有入戶花園，后者必須有入戶花園；前者必須具備餐廚打開界面，后者可以不作要求；前者生活陽臺必須大于N平米，進深大于M米，后者數(shù)字要小得多 在G3系列中，青之與青持的產(chǎn)品差異在于：青年持家廚房必須保證若干功能配置，青年之家則少得多；青年持家有家政空間，青年之家無；青年持家有正式餐廳，青年之家只有兩人餐臺 之后，做成單體方案中，有可能G3 的青持與青之在一個單體中共存，也有可能只考慮青持，根據(jù)市場的客戶比例，選擇一個合理的，而不是一個唯一的,再用一頁紙來舉個例子（僅僅是例子）,滿足集團發(fā)展對效率和規(guī)模的要求，在更短的時間內(nèi)提供整套產(chǎn)品解決方案（建立和客戶相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品體系，圍繞客戶價值精準化，通過做簡單，獲取更高的效率。 ）,產(chǎn)品庫,能力,效率,簡單,客戶,合作,內(nèi)部,外部,改變流程，提升效率,流程 工具 操作方式,操作方式與產(chǎn)品質(zhì)量 客戶期望的產(chǎn)品完善度,產(chǎn)品庫的目標,產(chǎn)品庫與產(chǎn)品系列,產(chǎn)品系列,產(chǎn)品庫,產(chǎn)品系列建立了客戶與土地的關(guān)聯(lián),產(chǎn)品庫則致力于建立基于土地屬性的客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)客戶價值導(dǎo)向,土地,客戶,產(chǎn)品,產(chǎn)品庫的產(chǎn)品劃分,與產(chǎn)品系列關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品劃分方式,篩選法通過從大到小的逐層篩選縮小土地和客戶的范圍，再建立與產(chǎn)品的對應(yīng),產(chǎn)品庫體系,某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品選擇,1、在一定區(qū)域內(nèi)，為合適的客戶在合適的土地上提供合適的萬科產(chǎn)品 2、進行產(chǎn)品梳理，為產(chǎn)品復(fù)制和工廠化做準備 3、基于產(chǎn)品梳理的產(chǎn)品優(yōu)化,產(chǎn)品庫工作流程,土地特征,產(chǎn)品系列,3年項目發(fā)展趨勢及策略,基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計,成本控制,產(chǎn)品入庫,產(chǎn)品資料庫,產(chǎn)品選擇,產(chǎn)品設(shè)計,產(chǎn)品入庫,趨勢研究,主力客戶及其特征和需求,配套特征,某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征,客戶產(chǎn)品 （某一產(chǎn)品系列下）,確定重點發(fā)展的產(chǎn)品系列,+,可能產(chǎn)品組合方案,產(chǎn)品的選取原則,“提供可復(fù)制的產(chǎn)品”,產(chǎn)品庫的核心價值,是“好”產(chǎn)品才值得復(fù)制！,有適應(yīng)性的產(chǎn)品才能復(fù)制！,“超出客戶滿意” “超出客戶滿意”，就是超出客戶內(nèi)心需求。但這種需求有時因為市場上沒有具體的產(chǎn)品參照，因而無法明確表述。,什么是“好”產(chǎn)品,我們需要筆記本電腦安全可靠，但如果沒有IBM Thinkpad，我們?nèi)绾沃雷约盒枰V鋁合金框架與氣囊式硬盤保護功能呢？ IBM 提供了超越客戶滿意的功能，因而能夠獲得產(chǎn)品溢價。 更好的顯示屏也是附加價值，為什么IBM不提供？因為并非需要安全性的商務(wù)客戶的最需！,“超出客戶滿意”的過程就是尋找“重要而未被滿足的需求”： 找出某一類客戶的核心需求比如商務(wù)人士對筆記本安全性的要求；此謂“重要”； 通過創(chuàng)造性的過程，將客戶需求產(chǎn)品化，并找出核心需求之下市場尚未提供（即“未被滿足” ）的功能； 找出這些功能中，以目前的成本和生產(chǎn)模式看，可以付諸實現(xiàn)的功能；即價值工程。,如何做出“好”產(chǎn)品,第一個層面： 如果符合一個區(qū)域內(nèi)的氣候和規(guī)范、符合這個區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目的土地條件要求，那么，就有了在這個區(qū)域內(nèi)的適應(yīng)性； 第二個層面： 如果不同地區(qū)的氣候和規(guī)范不同，但客戶的核心需求沒有變，那么，換了城市，“好產(chǎn)品” 仍然是“好產(chǎn)品”，只是要本地化和項目化直接復(fù)制變成了改版后的復(fù)制,如何具有適應(yīng)性,1、適應(yīng)性研發(fā)（針對各區(qū)域和核心城市） 主流客戶+土地區(qū)位與密度趨勢+競品規(guī)律 2、超出客戶滿意的產(chǎn)品研發(fā) 客戶細分+需求歸納+功能研發(fā)+產(chǎn)品測試,產(chǎn)品庫的產(chǎn)品研發(fā),例如：小太陽客戶對生活陽臺的功能需求（兒童曬太陽、晾衣、游戲）具有趨同性，但因氣候差異各地的具體解決方案不同（北方多封陽臺，南方不封），需要總部與區(qū)域共同工作,主流客戶的需求趨同 未來的土地供應(yīng)也表現(xiàn)出一定的趨同性 用有限的產(chǎn)品滿足的項目需求,“有限產(chǎn)品”與“大量需求”,產(chǎn)品資料庫,產(chǎn)品資料庫的功能,使用對象：公司管理層、設(shè)計和營銷系統(tǒng)的專業(yè)人員 功能支持產(chǎn)品庫的構(gòu)建 公司管理層：了解市場產(chǎn)品概況 營銷系統(tǒng)： （1）分析有客觀市場制約下客戶/土地/產(chǎn)品三者之間的關(guān)系 （2）競品市場研究，尋找產(chǎn)品的客戶邏輯 （3）尋找市場產(chǎn)品空白點 設(shè)計系統(tǒng)： （1）研究市場產(chǎn)品現(xiàn)狀，進行產(chǎn)品分類 （2）歸納經(jīng)典產(chǎn)品 （3）競品設(shè)計研究,操作主體：格式與標準集團統(tǒng)一，一線公司營銷口/銷售代理公司完成錄入 合作模式：兩個平臺分別服務(wù)于各自公司，同時可以進行信息對接,代理公司 信息平臺,萬科產(chǎn)品 資料庫平臺,信息對接,產(chǎn)品資料庫的構(gòu)建（基于外部合作）,信息錄入 1、項目信息 2、單體信息 3、戶型信息 4、客戶信息 產(chǎn)品查詢 數(shù)據(jù)分析（分3個層次）： 1、分析結(jié)論概述（可進行城市間對比） 2、交叉分析表格 3、具體產(chǎn)品信息 系統(tǒng)維護（以城市為單位進行系統(tǒng)設(shè)置和數(shù)據(jù)維護）,產(chǎn)品資料庫的結(jié)構(gòu),三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注9070后的走勢 三居一衛(wèi)目前比重居第三，可能是9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶需求，可能出現(xiàn)1.5個衛(wèi)生間的配置需求 二居中一衛(wèi)的戶型占絕對多數(shù),注：格中數(shù)字表示不同的戶型個數(shù)，也可切換成戶型套數(shù),廣州市場中產(chǎn)品的聚集度很高 廣州市場的單向單體比重很小 一核4和一核6的單體比重最大，一核8的比重其次，一核5和一核7處于補充狀態(tài),產(chǎn)品庫的分工,集團： 1、建立產(chǎn)品庫/產(chǎn)品資料庫的體系和標準 2、結(jié)合集團發(fā)展目標和項目獲取情況明確產(chǎn)品庫的應(yīng)用目標和范圍 3、根據(jù)具體情況，參與部分區(qū)域的部分具體研發(fā)及入庫工作 4、開發(fā)產(chǎn)品庫的網(wǎng)絡(luò)平臺 5、開發(fā)產(chǎn)品資料庫的網(wǎng)絡(luò)平臺 區(qū)域： 1、參與產(chǎn)品庫構(gòu)建的研討 2、根據(jù)產(chǎn)品庫的構(gòu)建流程完成產(chǎn)品庫 3、完成產(chǎn)品資料庫的具體錄入工作 外部資源引入： 1、各區(qū)域有固定的設(shè)計合作資源，共同研發(fā) 2、各區(qū)域引入銷售代理公司完成產(chǎn)品資料庫的信息錄入,產(chǎn)品庫的分工,產(chǎn)品庫實踐（廣州）,產(chǎn)品庫工作流程（廣州）,土地特征,產(chǎn)品系列,3年項目發(fā)展趨勢及策略,基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計,成本控制,產(chǎn)品入庫,產(chǎn)品資料庫,產(chǎn)品選擇,產(chǎn)品設(shè)計,產(chǎn)品入庫,趨勢研究,主力客戶及其特征和需求,配套特征,某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征,客戶產(chǎn)品 （某一產(chǎn)品系列下）,確定重點發(fā)展的產(chǎn)品系列,+,可能產(chǎn)品組合方案,產(chǎn)品的選取原則,目錄 一、客戶及產(chǎn)品趨勢 二、項目發(fā)展趨勢 三、廣州產(chǎn)品資料庫 四、廣州產(chǎn)品系列劃分 五、客戶產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下） 六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇 七、設(shè)計可能性研究 八、客戶需求提煉 九、競品單體研究 十、設(shè)計任務(wù)書,一、客戶及產(chǎn)品趨勢,廣州細分市場客戶比例,家庭結(jié)構(gòu)細分,從05年廣州市場客戶細分結(jié)果來看，社會新銳、望子成龍是廣州的主力群體，占廣州全市比例的83%，屬于市場主流購房人群。,數(shù)據(jù)來源：2005年廣州公司客戶細分成果，未包括番禺、花都、從化、增城,社會新銳：38.1,望子成龍：45.3,保有,挖掘,關(guān)注,廣州市場,萬科客戶,對萬科品牌喜好,數(shù)據(jù)來源：2005年成交客戶及客戶細分成果,市場客戶、現(xiàn)有業(yè)主與品牌喜好關(guān)系,廣州公司細分客戶群選擇,核心客戶群,青年持家 24.7% 青年之家 13.4% 孩子三代 14.8% 小太陽 17.5% 富貴之家 5.5%,后小太陽 13.0% 老人一二三代 2.1% 中年之家 9.0%,非核心客戶群,經(jīng)濟務(wù)實,非目標客戶群,3房2衛(wèi)、3房1衛(wèi)、2房1衛(wèi)是主要的選擇。 對于富貴之家， 3房2衛(wèi)、4房2衛(wèi)為主流選擇 青年持家、孩子三代對3房2衛(wèi)的選擇比例更高，孩子三代同時對3房1衛(wèi)也需求較高,目標客戶對戶型的選擇,戶型選擇的總體情況,房間數(shù),帶洗手間數(shù),3房是最主要的市場選擇，其次為2房 衛(wèi)生間的配置需求，相應(yīng)的以三房二衛(wèi)、二房一衛(wèi)為主。,目標客戶對戶型面積的選擇,被訪者預(yù)期的住房面積在8090M2左右，并呈正態(tài)分布。 富貴之家顯然需要更大的面積，平均達130平米，19要求144平米以上。此外，青年持家、孩子三代因家庭人口數(shù)多而相對略大的面積，大約大10平米左右。,說明：前期CATI數(shù)據(jù)，取消每平米3500元以下的樣本，推算，面積均值為93.8，顯示兩者調(diào)研結(jié)果差異很小。,戶型面積選擇的總體情況,選擇多大的建筑面積？,100M2以上,144M2以上,80M2以下,120M2以下,2房、3房、4房及以上的平均面積分別為76.7、96.9、138.9平方米 從面積配比看，小2房、小3房的需求相當(dāng)突出,比例合計100,目標客戶對單體類型的選擇,總體而言，消費者對8-12層的小高層沒有抗性，對13-17層的中高層以及18層以上的高層也基本沒有抗性。 富貴之家則更傾向于高層住宅及少量別墅。,受9070政策的影響， 需要用更小的戶型面積滿足客戶需求,新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。 廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）,客戶關(guān)鍵詞：社會新銳、望子成龍 產(chǎn)品關(guān)鍵詞：小三房、兩房為主， 少量大三房，需考慮9070,二、項目發(fā)展趨勢,廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）住房用地計劃,注：廉租、新社區(qū)住房，部隊和單位自建經(jīng)濟適用房，政府調(diào)控的中小戶型、中低價位普通商品住房套型建筑面積全部控制在90平方米以內(nèi)。,根據(jù)表2，06-10年，其他商品住宅的平均容積率為2.53，且呈逐年攀升趨勢。,廣州公司項目發(fā)展策略及趨勢,備注: G代表Golden系列； C代表City系列；T代表Town系列,發(fā)展關(guān)鍵詞：(中)高容積率；City為主，Golden為輔,容積率區(qū)間劃分： 中低容積率 2.5,三、廣州產(chǎn)品資料庫,1、客戶與土地的關(guān)聯(lián)性 2、土地與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性 3、客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性 4、市場中的產(chǎn)品分布狀況,產(chǎn)品資料庫的分析內(nèi)容,客戶類型 + 土地屬性,在現(xiàn)有市場供應(yīng)和價格下，City是主流客戶最主流的供應(yīng)和選擇，Town居其次 小太陽和后小太陽對于Town和Golden的排斥不太大 青年持家和中年之家在Golden中很少量，可能和老人及支付能力有關(guān) 青年之家在Golden的量少，與其支付能力有一定關(guān)系，如果戶型面積減少，有增加的可能,土地屬性 + 單體類型,目前廣州市場中，City的比重較高（在中高容積率下） City和Golden土地中的單體類型主要是雙向的一核4和一核6 City土地中也有小部分雙向/多向的一核8 Town土地中不超過一核6,土地屬性 + 戶型類型,目前廣州市場中，City和Town土地中的戶型類型以3居2衛(wèi)和2居1衛(wèi)為主 Golden土地中以3居2衛(wèi)居多，2居1衛(wèi)也有一定量,客戶類型 + 單體形態(tài),目前廣州市場中，雙向單體是供應(yīng)和選擇的主流 多向單體其次 單向單體受資源制約，供應(yīng)量很少,客戶類型 + 單體類型,目前廣州市場中，雙向一核4是主流供應(yīng)和選擇，雙向/多向一核六其次 小太陽和后小太陽在一核8/7單體中也有部分，這一定程度上是這兩類人群比重最大所致 一核7-8因為品質(zhì)原因供應(yīng)和選擇較少（更不被富貴之家接受），一核8以上數(shù)量很少,客戶類型 + 戶型類型,3居2衛(wèi)是除青年之家/年邁長者外的客戶的主流需求 青年之家的主流選擇是2居1衛(wèi) 小太陽和后小太陽的第二比重選擇2居1衛(wèi)，第三比重選擇是3居1衛(wèi)，這可以理解為在現(xiàn)有市場供應(yīng)和價格下的反映，但從功能需求看，仍有進一步提升的需求 現(xiàn)有市場下，青年持家和中年之家對2居1衛(wèi)也有一定需求,客戶類型 + 戶型面積,目前廣州市場中，110-140平米是除青年之家/年邁長者外的客戶的主流面積需求 青年之家的主流面積選擇是70-90平米 小太陽、后小太陽和青年持家的面積選擇表現(xiàn)為向下延展，這是在現(xiàn)有市場供應(yīng)和價格下的反映。相對后小太陽，小太陽對面積的向下兼容性更強，可能是受孩子年齡的影響,三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注9070后的走勢 三居一衛(wèi)目前比重居第三，可能是9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶需求，可能出現(xiàn)1.5個衛(wèi)生間的配置需求 二居中一衛(wèi)的戶型占絕對多數(shù),注：格中數(shù)字表示不同的戶型個數(shù)，也可切換成戶型套數(shù),廣州市場中產(chǎn)品的聚集度很高 廣州市場的單向單體比重很小 一核4和一核6的單體比重最大，一核8的比重其次，一核5和一核7處于補充狀態(tài),四、廣州產(chǎn)品系列劃分,產(chǎn)品系列劃分,五、客戶產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）,重點需求選擇,次重點需求選擇,客戶對土地的選擇,客戶/土地/產(chǎn)品選擇匯總清單,在某一土地屬性下客戶對產(chǎn)品的選擇（City）,客戶產(chǎn)品（C1系列）,六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇,產(chǎn)品選擇流程,(中)高容積率；City為主，Golden為輔 政府住房政策導(dǎo)向 公司項目發(fā)展策略及趨勢,客戶產(chǎn)品組合,組合選擇,客戶產(chǎn)品組合原則： （1）近似人群原則 （2）相對純化原則,組合選擇原則： （1）普遍適用原則 （2）銷售市場判斷（市場需求量+需求迫切性） （3）簡單優(yōu)先原則,產(chǎn)品選擇流程,客戶產(chǎn)品組合原則： （1）近似人群原則 （2）相對純化原則,產(chǎn)品系列,City,客戶產(chǎn)品組合,組合選擇,核心客戶群：青年持家 / 青年之家 / 孩子三代 / 小太陽（富貴之家因檔次和產(chǎn)品特異性，不作為本次研究范圍） 近似人群： （1）根據(jù)客戶需求表，青持（QC）、三代（HS）、小太（XT）的需求相對類似，相互可以組合； （2）青之（QZ）與以上三類有所不同，青之戶型面積需求跨度大，可劃分成3段：90-70平（QZ1）； 70-50平（QZ2）； 50平以下（QZ3）；QZ1和其他三類面積接近，可進行組合； QZ1-3因為同一客群雖面積跨度較大，仍可組合。 相對純化：組合時，避免超過3種以上客戶在同一組合中出現(xiàn)，以求簡單。,產(chǎn)品選擇流程,產(chǎn)品系列,City,客戶產(chǎn)品組合,組合選擇,產(chǎn)品舒適度,用地經(jīng)濟性,產(chǎn)品舒適度,用地經(jīng)濟性,（注：對于廣州的City，一核6是上限）,（City）,（Golden）,產(chǎn)品選擇流程,產(chǎn)品系列,City,客戶產(chǎn)品組合,組合選擇,組合選擇原則： 普遍適用：在市場上能被普遍接受或存在的。 銷售市場判斷：市場上需求量最大的組合；我們的產(chǎn)品中目前需求迫切性高的。 簡單優(yōu)先：一般情況下，客戶組合相對單純，關(guān)注度排序相對較高；同時兼顧適度的客戶混合，增加適應(yīng)性。,組合比例（根據(jù)土地屬性區(qū)分） 對于客戶組合的比例關(guān)系，可結(jié)合城市中各種客群的比例關(guān)系考慮。 廣州(總體)：青年持家 24.7% 小太陽 17.5% 孩子三代 14.8% 青年之家 13.4% 富貴之家 5.5%,產(chǎn)品選擇流程,產(chǎn)品系列,City,客戶產(chǎn)品組合,組合選擇,產(chǎn)品舒適度,用地經(jīng)濟性,產(chǎn)品舒適度,用地經(jīng)濟性,（注：對于廣州的City，一核6是上限）,青年群體,（City）,（Golden）,面積 / 居衛(wèi)數(shù)選擇 在某一產(chǎn)品系列下，根據(jù)客戶特征和需求，結(jié)合與產(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系選取戶型類型，面積區(qū)間和居衛(wèi)數(shù)。,產(chǎn)品選擇流程,產(chǎn)品系列,City,客戶產(chǎn)品組合,組合選擇,產(chǎn)品選擇表（高層）,一核4選擇簡述 土地屬性： City是項目發(fā)展重點 一核戶數(shù)： City中一核4和6的聚類最突出 客戶選擇： （1）City一核4為核心客群的主流選擇（排斥度） （2）City一核4自身條件好，適合相對舒適的產(chǎn)品；孩子三代對面積需求最大 （3）考慮9070，小太陽的面積需求向下兼容性更強；青之選擇在Golden解決 戶型比例： 孩三和小太的客群比重接近,七、設(shè)計可能性研究,廣州高層單體類型形態(tài)研究,單體類型的比較研究（高層）,單體類型的可能選擇（高層）,凸字形：一核3/4 工字形：一核4/6 士字形：一核5/6 風(fēng)車型：一核6/7/8 C 字形：一核6/7,廣州高層單體核心筒研究,八、客戶需求提煉,客戶需求提煉,和設(shè)計進行充分溝通，對現(xiàn)有信息充分了解后，通過頭腦風(fēng)暴，共同提煉出針對每個客戶的主要突破點（單體+戶型），避免信息過量造成的重點不突出。同時，可以嘗試相對概括地模擬出其典型家庭行為。,家庭結(jié)構(gòu),生活模式,戶內(nèi)核心關(guān)注點,戶內(nèi)空間資源投向,單體公共部分要求,九、競品單體研究,舒適度（高）,使用率（高）,單體區(qū)分圖,舒適度（享受）,使用率（高）,客戶對單體的需求,X,X,居家型,富貴型,享受型,（實用）,競品單體研究,競品單體研究1核4,競品單體研究1核4,競品單體研究1核4,競品單體研究1核4,競品單體研究1核4,競品單體研究1核4,競品單體研究1核4,競品單體研究1核4,競品單體研究1核4,競品單體研究1核4,競品單體研究1核4的幾種客戶邏輯,十、設(shè)計任務(wù)書,設(shè)計條件明確,戶型維度（客戶需求）,單體維度,戶型面積 標配+選配 精裝修要求（客戶+成本）,戶數(shù) 層數(shù) 戶型選型 土地利用效率 外向資源分配 拼接性要素,設(shè)計價值觀（取舍原則）,模數(shù)化 模塊化 結(jié)構(gòu)體系簡單經(jīng)濟 體型簡單化 立面靈活化,+,產(chǎn)品設(shè)計條件的確定,第一部分：土地屬性 第二部分：客戶類別和需求 第三部分：產(chǎn)品解決和深度要求,設(shè)計任務(wù)書,青年群體產(chǎn)品研究,討論時間,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,1. 小高層核心筒,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,形態(tài)特征：由一部電梯和一部封閉樓梯或開敞樓梯 組成，適用于11層及11層以下的住宅。 1.1 和平家園 優(yōu)點：緊湊，分攤面積少，用地效率高。 缺點：核心筒只能通過樓梯間接通風(fēng)采光，核心 筒內(nèi)空間狹窄；多棟拼接時位于天井內(nèi)的用房視 野較差。,范例：和平家園,1.2 錦繡香江、萬科城市花園E棟 優(yōu)點：核心筒有直接的通風(fēng)采光；嵌入兩戶之 間的樓梯增加了長翼的面寬，利于改善多棟拼 接時位于天井內(nèi)的用房視野。 缺點：分攤面積略增，用地效率降低。,范例：錦繡香江,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,范例：萬科城市花園E棟,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,形態(tài)特征：由兩部電梯（其中一部為消防電 梯）和一部防煙樓梯組成，通常消防電梯和防 煙樓梯合用一個前室。適用于12層至18層的中 高層住宅。 2.1 麗江花園 優(yōu)點：緊湊，分攤面積少，用地效率高；形式 類似1.1的核心筒，但由于增加了一部電梯，使 核心筒內(nèi)空間增大，而且利用兩部電梯與一部 樓梯的寬度差，組織核心筒（合用前室）的通 風(fēng)采光，一舉兩得。為工字形一梯四戶的中高 層最典型的核心筒組織方式。 缺點：多棟拼接時位于天井內(nèi)的用房視野較 差。,范例：麗江花園,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,2. 中高層核心筒,2.2 新城海濱花園、時代花園LAGUNA 優(yōu)點：兩部電梯與樓梯長邊對向布置，中間為T 字形或工字形的交通空間連接各戶，交通流線 自然短捷，可利用各戶間的交接位組織核心筒 的通風(fēng)采光。為士字形一梯六戶的中高層最典 型的核心筒組織方式。 缺點：無明顯缺點。,范例：新城海濱花園,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,范例：時代花園LAGUNA,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,范例：朗晴居,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,2.3 朗晴居 優(yōu)點：兩部電梯與樓梯長邊背靠背布置，交通 空間呈“凹”字形，各戶間結(jié)合緊密。 缺點：交通流線略長，核心筒通風(fēng)采光不佳， 難以組織防煙樓梯間的自然通風(fēng)，須采用正壓 送風(fēng)及設(shè)置正壓送風(fēng)井。,形態(tài)特征：由兩部或三部電梯（其中一部為消 防電梯）和兩部防煙樓梯組成，通常消防電梯 和其中一部防煙樓梯合用一個前室，另一部防 煙樓梯單獨設(shè)置前室。適用于19層及19層以上 的高層住宅。 3.1 薈雅苑、金羊花園 優(yōu)點：結(jié)構(gòu)方正 缺點：核心筒通風(fēng)采光差，部分客廳位于死角 位，朝向、視野差。若要滿足住宅單元內(nèi)的合 理布局，則幾乎所有客廳朝向、視野俱差；若 要滿足客廳的朝向、視野則需犧牲住宅單元內(nèi) 的合理布局，無法兩全。,范例：薈雅苑,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,3. 高層核心筒,范例：金羊花園,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,3.2 協(xié)和新世界、富力順意花園 優(yōu)點：通過旋轉(zhuǎn)核心筒，利用旋轉(zhuǎn)后的核心筒 與住宅之間的空隙，組織交通及住宅的輔助空 間，有效利用轉(zhuǎn)角位，核心筒通風(fēng)采光明顯改 善，廳房布局合理，朝向、視野俱佳。 缺點：無明顯缺點。,范例：協(xié)和新世界,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,范例：富力順意花園,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,形態(tài)特征：電梯筒與樓梯筒拉開一定的距離， 形成一定的角度，利用無柱連廊形成交通空 間。住宅單元沿交通空間組織，并在某些部位 留出大的開口，形成開放的核心筒，衍生出C字 形、K字型等新型高層住宅平面。適用于12至18 層的中高層和19層及19層以上的高層住宅。 4.1 時代玫瑰園一期 優(yōu)點：開放核心筒，有良好的通風(fēng)采光，回家感 覺良好。凌空的無柱連廊交通空間面積折半計 算，提高了住宅實用率。豎向上存在小的居住鄰 里單元公共空間，為改善城市居民間的人際交往 提供場所，實現(xiàn)了高層住宅院宅化。住宅單元擁 有充足的通風(fēng)采光面。 缺點：由于需要開放核心筒，只適用于一梯六戶 或一梯七戶的住宅。,范例：時代玫瑰園一期,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,4. 新型高層核心筒,4.2 新光城市廣場北區(qū) 優(yōu)點：開放核心筒，優(yōu)點類同4.1，但區(qū)別在于 將三個電梯筒分開，形成三個一梯兩戶的布 局，隔層設(shè)置的居住鄰里單元公共空間停留性 更強。 缺點：也只適用于一梯六戶或一梯七戶的住 宅。該平面由于用地的限制，需要將三棟住宅 塔樓以環(huán)型緊湊地拼接，造成部分次要用房面 向開口天井。,范例：新光城市廣場北區(qū),廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,4.3 某項目一梯五戶、一梯六戶 優(yōu)點：類同4.1，但區(qū)別在于樓梯筒與電梯筒之 間形成一定的夾角，在核心筒內(nèi)完成轉(zhuǎn)角處 理，適用于用地的轉(zhuǎn)角部位，或特殊形狀的用 地。與前兩種相比，該核心筒更具備生長性， 住宅單元的“部件化”更明顯。 缺點：由于形態(tài)的特殊性，適用范圍有一定限 制。,范例：某項目一梯五戶,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,范例：某項目一梯六戶,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,一. 高層住宅平面形態(tài),廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,1. 凸字形 適用戶數(shù)：一梯三戶至一梯四戶 常用戶數(shù)：一梯四戶 1.1 大進深小面寬的凸字形 適用于用地方正，或南北兩向皆有良好外向資源的地塊。,范例：麗晴軒,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,1.2 小進深大面寬的凸字形 適用于用地狹長，或南北兩向中其中一向外向 資源較差的地塊。,范例：廣州萬科城市花園E棟、F棟,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,2. 工字形 適用戶數(shù)：一梯四戶至一梯六戶 常用戶數(shù)：一梯四戶 適用于用地方正且較寬松、南北兩向皆有良好外向資源的地塊。與大進深小面寬的凸字形對比，優(yōu)點是每一戶皆可三面采光通風(fēng)，缺點是土地利用率略低。,范例：和平家園,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,范例：駿景花園,范例：麗江花園左岸,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,3. 蝶形 適用戶數(shù)：一梯四戶至一梯六戶 常用戶數(shù)：一梯六戶 適用于用地方正且較寬松、南北兩向皆有良好外向資源的地塊。從平面組合形式看，類似凸字形與工字形的結(jié)合。一梯六戶的組合在保持凸字形和工字形優(yōu)點的同時，進一步提高了土地利用率 。因此，蝶形成為廣州近年高層多戶的主流平面形態(tài)。,范例：富力陽光美居,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,范例：廣州雅居樂,范例：新城海濱花園,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,范例：時代花園Laguna,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,4. Y字形 適用戶數(shù)：一梯三戶至一梯六戶 常用戶數(shù)：一梯六戶 適用于不規(guī)則或較寬松、四周沒有不良外向資源的地塊。從平面組合形式上看，在自然巧妙留出核心筒的同時，最大限度地利用了通風(fēng)采光面，并使主要居住空間擁有良好的外部視線。在總平面組合上，Y字形可通過各單元的拼接，組合成較為自由的形態(tài)；也可獨立為塔式布置，但土地利用率較低。,范例：星河灣,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,范例：翠安儂苑,范例：芳草園,廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面