天津東麗湖項目開發(fā)計劃.ppt

天津東麗湖中心區(qū)開發(fā)計劃,實施計劃,項目規(guī)劃,開發(fā)理念,產(chǎn)品設(shè)計,開發(fā)主體,實施計劃,項目規(guī)劃,開發(fā)理念,產(chǎn)品設(shè)計,開發(fā)主體,天津概況,天津市中央直轄市，中國北方最大的沿海開放城市。地處華北平原東北部，東臨渤海，北依燕山，西靠北京。 天津區(qū)位條件優(yōu)越。天津港是我國北方第一大港，并躋身于世界港口20強。根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃（2005-2020），確定天津的城市性質(zhì)為：是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心，要逐步建設(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。,東麗湖位居環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心區(qū)域，毗鄰天津港，海上航線將遼 東半島及膠東半島緊密相聯(lián)，周邊高速公路輻射華北地區(qū)，國際空港 連接國內(nèi)各大城市及港、澳、日、韓及其他國際都市，具有重要戰(zhàn)略 意義，具備強大的經(jīng)濟與市場潛力。,地理位置,東麗湖地區(qū)位于天津市“一軸兩帶三區(qū)”中心位置，位于中心城 區(qū)與濱海新區(qū)核心區(qū)之間。,湖區(qū)簡介,東麗湖于1978年為蓄水和農(nóng)業(yè)灌溉人工挖掘而成，湖區(qū)面積8.5平方公里，水域面積7.3平方公里。 2003年被水利部命名為國家級水利風(fēng)景區(qū)；2007年被國家旅游局評為AAA級旅游區(qū)；2007年被中國作家協(xié)會確定為民族文學(xué)創(chuàng)作基地。 2007年天津市政府批復(fù)的東麗湖地區(qū)總體規(guī)劃確定東麗湖溫泉度假旅游區(qū)規(guī)劃總面積為85.51平方公里。 湖區(qū)綠化率超過40%，樹木40萬株，湖區(qū)生息繁衍的鳥類有幾十種，十幾萬只。其中有十多種為國家重點保護鳥類。,區(qū)域目前建設(shè)狀況,尚未建設(shè),尚未形成,度假旅游形式單一 會議經(jīng)濟尚未形成,中高階層，區(qū)域凝聚力尚未形成,基本滿足使用,發(fā)展不足,缺乏中央商務(wù)板塊，周邊商業(yè)多為小區(qū)內(nèi)部臨街商鋪沒有針對目標客戶的商業(yè)中心。 在建項目各自為政，地產(chǎn)核心不明確。 核心產(chǎn)業(yè)不突出，雖然總體規(guī)劃提出建設(shè)度假村及國際會議中心的目標，但度假產(chǎn)業(yè)規(guī)模偏小，會議中心 綜合建筑尚屬空白。 缺乏特色地標，本區(qū)域尚沒有具備廣泛知名度的標志性建筑。,開發(fā)目標,在天津東麗湖打造北方地區(qū)最大的國際會議度假產(chǎn)業(yè)基地，強化天津在環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心地位，提升天津的國際影響力。,打造天津首個集會議、度假、商業(yè)、居住為一體的新城區(qū)，明確東麗湖的區(qū)域定位。將東麗湖區(qū)域建設(shè)成為獨立于天津中心城區(qū)、濱海新區(qū)之外的以會議、度假為主題的又一中心區(qū)。,開發(fā)目標,確立本項目在東麗湖區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)地位，將原本散亂，無序的周邊建筑統(tǒng)一起來，構(gòu)筑東麗湖區(qū)域的核心區(qū)。將會議度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為東麗湖區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的引擎。,打造天津最大的會議度假及商住綜合體，提升天津的居住品質(zhì)和檔次。,做區(qū)域的大核心 核心是一個區(qū)域的主體，依托會議中心的核心地位，整合商業(yè)及居住配套，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的可持發(fā)展，將項目做成區(qū)域的核心。,會議中心：會議中心在獨立的小島上，四周環(huán)水，獨特的區(qū)位地貌、優(yōu)美的自然資源、獨特的創(chuàng)意設(shè)計，將打造世界上獨一無二的水上會議中心。,商業(yè)中心：建設(shè)以五星級酒店、特色餐廳、會員式私人俱樂部、度假別墅等組成的會議中心配套設(shè)施。建設(shè)東麗湖中央商業(yè)中心，提供一站式休閑商務(wù)服務(wù)。作為會議中心的匹配產(chǎn)業(yè)，商業(yè)中心不僅滿足了商務(wù)人士的休閑需求，更將全面覆蓋未來區(qū)域發(fā)展的生活需要。,高端居住區(qū)：項目將合理的應(yīng)用現(xiàn)有的水資源真正將項目建造成為“水上的居住區(qū)”。并且作為會議中心的又一輔助功能，通過高品質(zhì)的別墅、公寓將為各界高端人群創(chuàng)造一個幽雅高尚的場所。,目標產(chǎn)品,實施計劃,項目規(guī)劃,開發(fā)理念,產(chǎn)品設(shè)計,開發(fā)主體,實施計劃,項目規(guī)劃,開發(fā)理念,產(chǎn)品設(shè)計,開發(fā)主體,產(chǎn)品設(shè)計,東麗湖國際會議中心 正和領(lǐng)御商業(yè)中心 正和領(lǐng)御居住區(qū),東麗湖國際會議中心,東麗湖國際會議中心,1、項目會議目標市場：立足政府接待功能，強力拓展企業(yè)會議市場,：代 表不同會議對所需要求的重要程度。五為最高,多類型國際會場 提供從容納10余人到1000人的大小會議廳室。配置貴賓洽談室、多功能型會議廳、中小型會議室、多媒體會議廳等多種類型的會議功能，并具備可舉行小型展覽的展覽大廳，可配合會議舉辦專題展覽。,2、會議中心形式,3、會議廳形式,設(shè)計形式： 劇場式、課桌式、酒會式、晚宴式 功能形式： 宴會廳、多功能廳、 小會議廳,4、會議廳內(nèi)部設(shè)置,世界一流的設(shè)備： 同聲傳譯設(shè)備、 即席投票發(fā)言系統(tǒng)、 大型投影電視設(shè)備、 多聲道立體聲寬銀幕電影放映設(shè)備、 電視轉(zhuǎn)播系統(tǒng)、 國際水平的錄音系統(tǒng)、 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、 寬帶多媒體網(wǎng)絡(luò)、 視頻會議系統(tǒng)等，可滿足多種不同規(guī)格會議的需要。,5、會議中心軟性服務(wù),奔馳中巴接送服務(wù)提供會議接送服務(wù)。 大宗客戶定制制度針對不同類型的客戶配備專門客戶服務(wù)項目組，提供從預(yù)定會議室到飲食、休閑活動的全盤安排服務(wù)，任何客戶需物業(yè)管理中心提供任何服務(wù)時，只需撥通其專配的貼身客戶專員的手機或分機，直接告知服務(wù)需求。 一對一私人秘書服務(wù)針對休閑的商務(wù)散客提供貼身客戶服務(wù)助理，實現(xiàn)一對一管理服務(wù)。 高端安保設(shè)施為滿足政府對于高級接待的安全要求，可以在全區(qū)或個別區(qū)域設(shè)置高端的安保設(shè)施，如機場的金屬探測設(shè)備、軍事設(shè)施上常用的脈沖電子圍墻等。 人性化的配套設(shè)施服務(wù)對于會議配套設(shè)施如酒店、商業(yè)、高檔居住設(shè)施中配備24小時專職物業(yè)服務(wù)人員，為客戶提供及時、全面的人性化服務(wù)，使客戶切身感受到生活上的舒適和工作中的便捷。,與東麗湖旅游休閑結(jié)合，做到資源共享和優(yōu)勢互補，充分利用自然資源和溫泉概念，通過建筑風(fēng)格和功能的完美結(jié)合以及超前的規(guī)劃設(shè)計理念，把東麗湖國際會議中心建設(shè)成為區(qū)域的“標志性”建筑，對會議展覽、旅游購物、休閑娛樂、度假別墅、高檔公寓等進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)。,6、會議中心與旅游休閑整合,參考案例,海南博鰲水城,成功要點 以超常規(guī)的創(chuàng)新思維成功策劃“博鰲亞洲論壇”，使博鰲水城迅速成為世界矚目焦點。 事件效應(yīng)強大影響力奠定博鰲水城向國際會議與休閑度假方向發(fā)展的基礎(chǔ)。 高標準國際會議中心、五星級國際酒店及休閑娛樂設(shè)施等多功能一體化的綜合配套建立了博鰲水城的高品質(zhì)區(qū)域形象,瑞士達沃斯 瑞士的達沃斯相比日內(nèi)瓦、伯爾尼等只是一個小鎮(zhèn)，但它的國際知 名度直逼大都市。這要歸功于“世界經(jīng)濟論壇”的帶動。 東麗湖與達沃斯的相似之處：安靜、風(fēng)景優(yōu)美，與繁雜喧鬧的大城 市反差鮮明。遠離各大經(jīng)濟政治中心，適合討論和決策，在業(yè)內(nèi)具 有獨特的競爭優(yōu)勢。 海南博鰲 海南小鎮(zhèn)博鰲自2001年2月27日博鰲亞洲論壇的確立，經(jīng)濟飛速發(fā)展，2000 年以來共有331個國內(nèi)國際會議在博鰲召開，各種會議及黃金周期間，接待 游客和與會人員520萬人次，賓館酒店住房率達90%以上，比平時提高 30%，年均創(chuàng)稅88萬元。目前，博鰲水城每年接待旅游度假客人達100萬人 次，日均3000人次，占海南省旅游總?cè)藬?shù)的8% 。 博鰲與東麗湖有很多相似之處：優(yōu)美的自然環(huán)境，同樣從默默無聞的小鎮(zhèn) 借助論壇峰會發(fā)展成為世界知名的地區(qū)，擁有完備的配套設(shè)施。,世界兩大知名會議中心,達沃斯 主會場,2009年達沃斯經(jīng)濟論壇,達沃斯風(fēng)景,冬天的達沃斯,2009年博鰲論壇,博鰲的配套設(shè)施,領(lǐng)御商業(yè)中心,區(qū)域新型商業(yè)集群,1、會議中心配套區(qū),高級私人俱樂部：為高端人群打造幽雅安靜的環(huán)境，在享受完善服務(wù)的同時，提供私密的交流和聚友的空間。另外會所內(nèi)可以設(shè)計不同風(fēng)格的包間，滿足不同人群的喜好。,雪茄吧 不同風(fēng)格的雪茄吧在展現(xiàn)雪茄文化的同時，也讓喜愛雪茄的人們在這里享受不同種類的高檔雪茄，并且了解到內(nèi)容豐富的雪茄文化。,奢侈品俱樂部 咖啡和雪茄可謂追求奢侈品質(zhì)的高階層人士的最愛，在開設(shè)咖啡吧和雪茄吧的同時，同時開辟專門的空間給奢侈品牌及高級品牌的產(chǎn)品展示、產(chǎn)品發(fā)布等等，突出俱樂部的品質(zhì)。,咖啡吧 具有咖啡主題文化館特征的咖啡吧，分別設(shè)置咖啡歷史、咖啡種類、咖啡效用、咖啡研磨、咖啡豆的分類、咖啡制作體驗、咖啡品嘗等幾個區(qū)域，全面展示咖啡的魅力；幽靜自然的咖啡環(huán)境，品嘗咖啡、品味人生。,高品質(zhì)溫泉會所 溫泉康體養(yǎng)生館、特色SPA館、專業(yè)舒壓店、特色專賣店，為商務(wù)人群 提供全方位的高品質(zhì)的休閑放松服務(wù)。 會所的建筑風(fēng)格和內(nèi)部設(shè)計與區(qū)域整體自然環(huán)境和諧共生，充分體現(xiàn)項 目品質(zhì)。,星級酒店,隨著全球一體化經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的國際峰會、論壇大量舉辦，國內(nèi)外商務(wù)人士出入會議中心，商務(wù)休閑需求勢必急劇上升。 整體項目不斷地完善，其高品質(zhì)的會議休閑配套設(shè)施將吸引津城乃至世界的目光，滿足他們的商務(wù)會議和休養(yǎng)需求。,定位：五星級商務(wù)酒店 高度：120-150米，成為會展中心的標志性建筑，打造東麗區(qū)的“迪拜塔”,標志性建筑-五星級酒店,全天候大型水世界 與五星級商務(wù)酒店連接，方便商務(wù)人士、休閑客群便捷地進入水世界，溫泉、造浪、戲水、日光浴等各種水上活動，陽光、沙灘、椰子樹，讓人們盡情享受水的溫婉、水的活力和水所帶來的舒適。,室外水上競技場 與水世界相呼應(yīng)的水上競 技場，給人們一個盡情享 受水上激情的廣闊空間各 種水上競技運動讓人們熱 血沸騰、大顯身手。,2、商業(yè)中心及休閑娛樂設(shè)施,出發(fā)點： 通過前述的研究和分析可以看到，項目具有很強的區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在充分考慮作為區(qū)域商業(yè)中心輻射范圍及完善其他產(chǎn)品配套的前提下，定位為“生活休閑型區(qū)域性商業(yè)集群”。 突破傳統(tǒng)零售業(yè)的束縛，打造新型的商業(yè)理念、營造舒適的商業(yè)環(huán)境、倡導(dǎo)全新的生活休閑商業(yè)方式，在滿足目標消費群一站式消費需求的同時，更加注重精神、體驗、環(huán)境層面的因素。 總體商業(yè)定位： 通過低層低密度的特色建筑形式和自然和諧的個性景觀設(shè)計，營造自然舒適的情趣街區(qū)式商業(yè)氛圍，利用水系的穿插，營造出威尼斯水上城市的特點，打造集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的全天候、一站式、多功能的綜合商業(yè)中心。 項目將以其全新的、獨一無二的商業(yè)理念和成功的商業(yè)運營，成為東麗區(qū)乃至全市范圍內(nèi)的創(chuàng)新型商業(yè)典范。,本項目商業(yè)中心的理念及特點,水上休閑購物更增強了消費的娛樂性，符合消費者逐步提高的休閑體 驗式的購物需求，使消費變得更加 快樂、自由而健康。,國際購物中心協(xié)會（ICSC）研究指 出，生活休閑商業(yè)中心逐漸成為郊外 購物中心的主流。因為它的設(shè)計充分 利用戶外的自然條件，營造輕松的購 物、休閑氛圍。,特點一：獨一無二的水上商業(yè)中心吸引消費客群的眼球,水上商業(yè)中心獨特的魅力將大大提 升商業(yè)中心的品質(zhì)，在滿足消費客 群好奇心里的同時，增加了購物過 程中的趣味性,特點二：大商圈范圍內(nèi)的品質(zhì)型消費客群,商圈的劃分： 初級商圈：周邊2-3公里 二級商圈：周邊5-10公里 三級商圈：超區(qū)域范圍內(nèi) 目標客群： 區(qū)域內(nèi)的年輕白領(lǐng)、中產(chǎn)階層家庭 大商圈內(nèi)追求生活品質(zhì)的客群,項目便利的交通條件，商圈將輻射東麗整個區(qū)域及天津市，成為超區(qū)域型商業(yè)中心。良好的自然景觀將提升項目的品質(zhì)，體現(xiàn)全天候、一站式購物、休閑、娛樂的全新模式。,特點三：與自然完美結(jié)合的舒適型購物環(huán)境,低密度、自然戶外街區(qū)型、無壓迫感 注重景觀設(shè)計、室內(nèi)外環(huán)境相結(jié)合,特點四：動線流暢建筑美觀的設(shè)計理念,與所有的購物中心一樣，休閑型中心同樣注重商業(yè)動線的引導(dǎo)，只不過它的動線更多地是通過室外的街道/步行街以及小品景觀設(shè)計而完成的。 休閑型中心的建筑色調(diào)一般都很明快，低矮的建筑與自然和諧共生。建筑風(fēng)格各異，既實用又美觀，而且給各個租戶充分的裝飾自己門店的空間。,特點五：建筑輕巧明快，具有親和力,建筑風(fēng)格多樣、陽光色調(diào)、輕巧明快，使商業(yè)設(shè)施具有極強的親和力；打造具有品質(zhì)感的建筑。,特點六：注重細節(jié)設(shè)計，彰顯人性化,通過鋪設(shè)彩色地磚引導(dǎo)商業(yè)動線的同時，使地面富于變化，消費者購物產(chǎn)生的疲勞，增加購物的趣味性。,簡潔清晰的引導(dǎo)標牌，方便消費者在商業(yè)中心內(nèi)的各種活動。,特點七：細節(jié)設(shè)計展現(xiàn)運營水平,電子叫號取餐屏,洗手池,室外暖爐,自然采光的電梯棚,與地面統(tǒng)一的井蓋,花型圖案的下水蓋,將零售與休閑元素組合起來，融購物天堂與休閑娛樂 為一體，并營造一種歡快輕松的氛圍；既能體驗購物的 樂趣，也能滿足娛樂的需要。,特點八：豐富的休閑娛樂設(shè)施,領(lǐng)御居住區(qū),1、領(lǐng)御-別墅區(qū),建筑形態(tài) 由于東麗區(qū)不是傳統(tǒng)的別墅聚集區(qū)，以別墅市場中，中高檔的聯(lián)排和雙拼為 主力，以適合目前區(qū)域的成熟度和市場情況。配以小量高檔的獨棟，以顯示項目 的檔次，擴大市場面。 建筑風(fēng)格 建議以現(xiàn)代感的設(shè)計，簡約明快的風(fēng)格最大化地滿足天津新貴在郊區(qū)置辦第 二居所的需求。 環(huán)境 利用東麗湖，創(chuàng)造一個夢幻般的水世界。別墅以臨水、親水作為特色，與項 目中的戲水概念遙相呼應(yīng)。水天一色，營造絕美的環(huán)境。 分隔 為了保證別墅區(qū)純凈恬美的環(huán)境，在分區(qū)上與花園洋房和公寓部分做一定的 區(qū)隔，避免外界喧鬧對于品質(zhì)的影響。 配套 由于別墅區(qū)是一個整體，因此不在別墅區(qū)做單獨的商業(yè)配套。配套將以商業(yè) 中心為基礎(chǔ)進行整體考慮。別墅區(qū)只設(shè)小型的會所。,2、領(lǐng)御-花園洋房和高檔公寓區(qū),建筑形態(tài) 6-9層帶電梯的板樓。低建筑密度。體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保。能夠提升項目品質(zhì)，是 本區(qū)域的升級換代的產(chǎn)品。并且能夠充分滿足天津居民的居住習(xí)慣。 建筑風(fēng)格 以簡約明快的現(xiàn)代風(fēng)格，相似的色彩搭配與海彼郡形成整體風(fēng)格上的呼應(yīng)。 不影響海彼郡的品質(zhì)。并且使用退臺空中花園的模式，使建筑也能夠成為相臨 兩個區(qū)域的風(fēng)景。 環(huán)境 通過河道、溪流將湖水引入小區(qū)，整個小區(qū)是一排房子一排河一排路，水 景可親近性非常好。這就將水的自然本質(zhì)比較完美地保留下來，同時很好地為 產(chǎn)品所用。綠化上主要采取坡地綠化，蜿蜒曲折。引入部分高大的樹木增強家 的歸屬感。使用小的水系如水幕墻、噴泉等作為裝點。美化環(huán)境的同時也能夠 把物業(yè)費控制在客戶能夠接受的范圍之內(nèi)。 配套 由于有一定的體量，如果設(shè)置底商，在底商設(shè)立各種生活必須的配套，如 便利